bij 13 GRO L-Gebouw.pdf

Ruimtelijke onderbouwing Project Status Kenmerk Datum Auteur Controle

Dorpsplein, project L-gebouw Definitief 21171.RO.L-gebouw 2 maart 2022 mr. A. van Dam drs. I.M. Dias

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 – 744 08 38 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mees Ruimte & Milieu.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 2

INHOUDSOPGAVE 1 2

3

4

5

6

Inleiding Projectbeschrijving

5 6

Projectlocatie Projectplan Vigerend bestemmingsplan

6 6 11

Ruimtelijk beleid

13

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Ladder voor duurzame verstedelijking

13 15 17 21

Omgevingsaspecten

23

Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bezonning Bodem Duurzaamheid Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchtkwaliteit Natuur Verkeer en parkeren Water (Vormvrije) m.e.r-beoordeling

23 25 26 27 28 28 30 30 31 32 34 36 38

Beschrijving uitvoerbaarheid

39

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

39 39

Conclusie ruimtelijke en functionele inpasbaarheid

41

Bijlage 1 – Beoordeling Q-team Bijlage 2 - Archeologisch onderzoek Bijlage 3 – Bezonningsstudie Bijlage 4 – Bodemonderzoek Bijlage 5 – Akoestisch onderzoek Bijlage 6 – Ecologische quickscan Bijlage 7 – Nader ecologisch onderzoek Bijlage 8 – Stikstofdepositieberekening Bijlage 9 – Parkeerbehoefteberekening ontwikkeling L-gebouw en Pleingebouw Bijlage 10 - Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 3

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 4

1

INLEIDING In opdracht van Bot Bouw heeft Mees Ruimte & Milieu een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor de gewenste ontwikkeling van het ‘L-Gebouw’ ter plaatse van het Dorpsplein in Bergen. Omdat de ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan, dient een planologische procedure te worden doorlopen. De planologische procedure wordt doorlopen aan de hand van de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’. Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivering om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan, de zogenoemde Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO). Voorliggende rapportage betreft de GRO, waarin het project aan de hand van zowel ruimtelijke als milieutechnische aspecten wordt gemotiveerd.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 5

2

PROJECTBESCHRIJVING PROJECTLOCATIE De projectlocatie is gelegen aan het Dorpsplein in Bergen. De locatie staat kadastraal bekend als: gemeente Bergen, sectie C, gedeeltelijk nummers 2309, 2018, 2026, 4026, 4440 en geheel 2076, 2077, 4017, 4018, 4019 en 4020. De locatie wordt begrensd door de Breelaan aan de westzijde, de Jan Oldenburglaan en restaurant Julie’s aan de noordzijde, diverse winkels en woningen aan de oostzijde en het Plein aan de zuidzijde. Een luchtfoto van de projectlocatie is op figuur 1 weergegeven. Op figuur 1 is eveneens de positie van het toekomstige L-gebouw weergegeven. De projectlocatie is groter dan enkel het L-gebouw zelf, omdat de nieuw te realiseren parkeergarage en de bijbehorende in- en uitrit onderdeel uitmaken van het projectgebied. Figuur 1. Luchtfoto projectlocatie (bron: QGIS, eigen bewerking)

PROJECTPLAN Bestaande situatie en aanleiding voor herontwikkeling In de huidige situatie is op de locatie een bestaand pand gevestigd met daarin ruimte voor (zeven sociale koop)woningen en horeca (133 m2) en retail (593 m2). De gemeente Bergen heeft een langgekoesterde wens

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 6

om het centrum van Bergen een kwaliteitsimpuls te geven. Het bestaande pand is daarnaast sterk verouderd en aan vernieuwing toe. Derhalve heeft Bot Bouw het initiatief genomen de gronden behorende bij de projectlocatie te herontwikkelen. De voorgenomen herontwikkeling bestaat uit de sloop van het bestaande pand en de realisatie van het zogeheten ‘L-gebouw’ met een ondergrondse parkeervoorziening.

Kaders voor herontwikkeling Bij de uitwerking van de voorgenomen herontwikkeling hebben de volgende kaderstukken als uitgangspunt gediend:   

Structuurvisie Mooi Bergen 2.0 (d.d. 29 januari 2015) Beeldkwaliteitskader Mooi Bergen 2.0 (d.d. 29 januari 2015) Uitgangspunten ontwikkeling Plein versie 2+ reacties def, BBC (d.d. 19 oktober 2020).

Het uiteindelijke plan (zie onder 2.2.3) is door een zogeheten mini-Q team, bestaande uit de gemandateerde van de Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit (de ARK) en de gemeentelijke stedenbouwkundige, getoetst aan de randvoorwaarden uit de hierboven genoemde kaderstukken en akkoord bevonden. De volledige beoordeling van het Q-team is opgenomen in de bijlagen behorende bij deze ruimtelijke onderbouwing. Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit Hieronder wordt nader ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit voor de twee projecten aan het Dorpsplein (L-gebouw en Pleingebouw). Fijne parcellering en verspringende rooilijn Het te realiseren ensemble bestaat uit twee geschakelde pleinwandgebouwen en een gebouw op het plein (‘de stadsvilla’), aan de zijde Jan Oldenburglaan, conform de ruimtelijke opzet geschetst in ‘Mooi Bergen 1.0’ en aangehaald door de BBC in ‘Uitgangspunten ontwikkeling Plein versie 2+ reacties’. Het plan is opgedeeld in drie gebouwen. De stijl van de panden is pluriform binnen de bandbreedte van het beeldkwaliteitskader. De individuele panden hebben een verdere geleding in de korrelgrootte van individuele gebouwen. Dit zorgt voor een dorpse schaal in de context van het centrum van Bergen. Het ensemble bestaat uit drie panden en een tussenlid.

Het gebouw op het plein is een individueel pand (‘de stadsvilla’) en de pleinwand bestaat uit complexmatige bebouwing die oogt als een schakeling van twee individuele panden met een tussenlid. Op de begane grond bevinden zich commerciële activiteiten, ingedeeld in units van beperkte omvang. Dit betreft horeca en winkelruimte. Op de lagen erboven bevindt zich woonruimte. De gebouwen zijn vier bouwlagen hoog, zodat Centre Ville met zes bouwlagen de landmark blijft (conform Uitgangspunten Ontwikkeling Plein, BBC). Julie’s blijft gehandhaafd. Het gebouw aan het Plein (de straat) staat dicht op de weg en is gebouwd in een verspringende rooilijn, conform het beeldkwaliteitskader omschreven in Mooi Bergen 2.0. Het is gerichtheid op de openbare ruimte. Elk pand heeft een relatie met de weg. De entrees zijn herkenbaar. Het bouwdeel langs de Dreef is een fractie doorgetrokken om de interieurkwaliteit van het dorpsplein te versterken. Baksteenarchitectuur De baksteen gevels zijn goed herkenbaar en de gebouwen staan op de grond met stevige metselwerk penanten, conform het beeldkwaliteitskader omschreven in Mooi Bergen 2.0. De architectuur van de gebouwen is hoogwaardig en zorgvuldig gedetailleerd. Het hoofdmateriaal is baksteen. Er is veel variatie in type baksteen, kleur en metselwerkverband.

De gevels bestaan overwegend uit metselwerk in warme aardetinten, rood, lichtbruin en donkerbruin. Winkelpuien zijn onderdeel van de baksteengevels. Ze hebben een plint en/of een lage tussendorpel/kalf. De onderzijde van de penanten van de stadsvilla, op de begane grond, is gematerialiseerd in hardsteen.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 7

Dakkappen De gebouwen hebben een kap. De platte delen zijn ondergeschikt in de beleving vanaf de straat. De nokrichting van de kappen staat afwisselend haaks op en evenwijdig aan de weg. Er is variatie in goot- en bouwhoogte. Twee panden hebben een relatief lage gootlijn en een kap van twee bouwlagen. Eén pand heeft een kap van ruim één bouwlaag. De kapvormen zijn overwegend rijzig en bepalen in grote mate verschijningsvorm van de bebouwing. Het plan hanteert karakteristieke, soms samengestelde kapvormen zoals mansardekappen en zadeldaken. De dak beëindigingen zijn zorgvuldig gedetailleerd en kennen architectonische verbijzonderingen. Dakbedekking bestaat uit keramische pannen in donkergrijs en warm roodoranje. Eén van de pleinblokken heeft een vellingkap. Dit sluit aan bij het beeldkwaliteitskader omschreven in Mooi Bergen 2.0 en de Uitgangspunten Ontwikkeling Plein, BBC. Buitenruimtes onderdeel van hoofdvolume Vanaf de openbare weg zijn de buitenruimtes van de woningen vormgegeven als gebouwde buitenruimten. Ze maken onderdeel uit van het hoofdvolume. De borstweringen zijn gemetseld of incidenteel opgenomen in de kaparchitectuur. De twee dakterrassen (deels verscholen achter de nok) zijn ontworpen in samenhang met de architectuur van de bebouwing. Dit sluit aan bij het beeldkwaliteitskader omschreven in Mooi Bergen 2.0.

Voor- en achterkanten Er is veel aandacht besteed aan zij- en achterkanten. De stadsvilla op het plein is alzijdig en heeft geen achterkant. De achterzijde van de randbebouwing sluit aan op het hof dat wordt gedeeld met de Jan Oldenburglaan. De plaatsing van ramen en puien – ook op de begane grond – en een volwaardig gevelontwerp zorgen voor een volwaardige uitstraling. Installaties Installaties zijn ondergeschikt in het beeld. Ze zijn vanaf de openbare weg niet zichtbaar vanwege de opgetrokken nok. Dit sluit aan bij het beeldkwaliteitskader omschreven in Mooi Bergen 2.0. Openbare ruimte Het plan betreft het ontwerp van de gebouwen en niet het ontwerp van de openbare ruimte. Het ontwerp van de openbare ruimte is een separaat traject. Het Dorpsplein biedt toegang aan horeca en winkelruimtes. Bestaande bomen blijven zoveel mogelijk gehandhaafd ingepast in het inrichtingsplan. De parkeergarage kan in een later stadium worden geschakeld aan naburige ontwikkeling, om verkeersbewegingen te structureren. Het parkeren vindt inpandig plaats.

Beschrijving van de beoogde ontwikkeling Het nieuwe L-gebouw wordt maximaal 15 meter hoog (gemeten tot de dakrand), heeft een maximale goothoogte van 10,5 meter en beslaat een bruto vloeroppervlak van bijna 600 m2. Plaatselijk kan worden voorzien in de realisatie van een zogeheten ‘dakhuisje’ ten behoeve van de toegang tot een dakterras vanuit de ondergelegen woning. Het dakhuisje is ca. 2 meter hoger dan de dakrand, waardoor de hoogte plaatselijk 17 meter bedraagt in plaats van 15 meter. Een en ander is weergegeven figuur 2. De voorgevels van het nieuw te realiseren pand zal, op aangeven van welstand en het Q-team, voorzien worden van maximaal twee dakkapellen. Deze dakkapellen zijn eveneens weergegeven op figuur 2 en hebben een afmeting van respectievelijk 9 en 7 meter breed. In het pand is verder in de plint ruimte voor maximaal 570 m2 bvo aan niet-woonfuncties bestaande uit 110 m2 aan commerciële ruimten en 460 m2 horeca. De commerciële ruimten zullen worden ingevuld met functies behorend tot max. categorie B (van de Staat van Functiemenging, zie ook paragraaf 4.2) en horeca is toegestaan tot maximaal categorie 1a. Een supermarkt en restaurant zijn uitgesloten. Op de verdiepingen wordt voorzien in 20 appartementen. Onder het pand wordt een parkeervoorziening gerealiseerd met een oppervlak van bijna 1.800 m2. In de parkeervoorziening is ruimte voor 46

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 8

parkeerplaatsen en bergingen ten behoeve van de nieuw te realiseren woningen. Het laden en lossen ten behoeve van de commerciële ruimten vindt plaats op maaiveld. De inrichting van het maaiveld maakt onderdeel uit van het inrichtingsplan dat gemeente Bergen voor het gehele Dorpsplein, de tegenover het projectgebied gelegen Harmonielocatie, het Winkelhart West en het Winkelhart Oost opstelt. In de anterieure overeenkomst die initiatiefnemer met gemeente Bergen in het kader van onderhavig project heeft gesloten, is opgenomen dat initiatiefnemer het inrichtingsplan van de gemeente dient te hanteren voor het bouw- en woonrijp maken van de projectlocatie. In figuur 2 is een impressie van de voorgevel weergegeven met daarop de situering van het ‘dakhuisje’ en de dakkapellen, in figuur 3 is de situatietekening weergegeven en in figuur 4 een plattegrond van de nieuwe parkeervoorziening. Op de situatietekening in figuur 3 is eveneens de aanduiding ‘Project II’ te zien. Project II wordt in een latere fase ontwikkeld en zal derhalve een separate planologische procedure doorlopen. De te realiseren parkeervoorziening, welke onderdeel uitmaakt van onderhavige ontwikkeling, loopt door tot en met Project II. Figuur 2. Impressie voorgevel L-gebouw (rechts) met daarop in het rode kader het ‘dakhuisje’ en de dakkapellen

Figuur 3. Situatietekening Project I (het ‘L-gebouw = onderhavige ontwikkeling) en Project II (latere fase, separate procedure)

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 9

Figuur 4. Tekening nieuwe parkeervoorziening (bron: Moke Architecten)

Figuur 5. Impressie L-gebouw

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 10

VIGEREND BESTEMMINGSPLAN Ter plaatse van het projectgebied is het bestemmingsplan “Bergen Centrum” vigerend. Dit plan is op 21 juni 1977 vastgesteld door de gemeenteraad van Bergen. De projectlocatie heeft diverse bestemmingen, te weten: -

de enkelbestemming ‘Horecabedrijven, bar’ (Hb); de enkelbestemming ‘Detailhandel in dagwinkels’ (Dd); de enkelbestemming ‘Voetgangersgebied’ (Vv); de enkelbestemming ‘Openbare doeleinden’ (O).

Daar waar de enkelbestemmingen ‘Horecabedrijven, bar’, ‘Detailhandel in dagwinkels’ en ‘Openbare doeleinden’ van kracht zijn, is een bouwvlak opgenomen waarbinnen gebouwd mag worden tot diverse bouwhoogten. Een en ander is weergegeven op figuur 6. Figuur 6. Indicatieve uitsnede bestemmingsplankaart (bron: QGIS, eigen bewerking)

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 11

Toets aan bestemmingsplan De ontwikkeling van het zogeheten ‘L-gebouw’ met een ondergrondse parkeervoorziening is strijdig met het vigerend bestemmingsplan. De voorziene bebouwing wordt buiten de bestaande bouwvlakken gerealiseerd en daarnaast worden de geldende bouwhoogten overschreden. Ook is de voorgenomen woonfunctie op onderdelen strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Om de genoemde strijdigheden weg te nemen en het project planologisch mogelijk te maken, wordt een procedure doorlopen aan de hand van een omgevingsvergunning ‘planologisch strijdig gebruik’. Opgemerkt wordt dat naast het vigerende bestemmingsplan “Bergen Centrum” ook de bestemmingsplannen “Supermarkten” en “Parkeren” gelden. De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het geldende bestemmingsplan “Supermarkten”. In het plan is immers geen supermarkt voorzien. Daarnaast voorziet het bestemmingsplan “Parkeren” in een algemene parkeerregeling, welke inhoudt dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en/of het veranderen van gebruik getoetst dient te worden aan de geldende parkeernormen. Voor onderhavige ontwikkeling vindt de toets aan de parkeernormen plaats in paragraaf 4.11 van deze ruimtelijke onderbouwing.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 12

3

RUIMTELIJK BELEID RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. Figuur 7. Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) het bereiken en in stand houden

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 13

van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen 3.1.1.1 Relatie tot ontwikkeling Geen van de 21 nationale belangen worden geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente. 3.1.1.2 Conclusie Het NOVI vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. 3.1.2.1 Relatie tot ontwikkeling Het Barro legt geen restricties op voor de locatie waar de ontwikkeling wordt voorzien. 3.1.2.2 Conclusie Het Barro vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld. 3.1.3.1 Relatie tot ontwikkeling De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld. Op de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan. 3.1.3.2 Conclusie Het Bro vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 14

PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie NH2050 De Omgevingsvisie NH2050 is vastgesteld door de Provinciale Staten van Noord-Holland op 19 november 2018. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. De Omgevingsvisie richt zich op lange termijn ambities en –doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig wil koesteren en die proberen in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich dus uit over het ‘waarom’ en ten dele over het ‘wat’. Onder de hoofdambitie, ‘balans tussen economische groei en leefbaarheid’, zijn samenhangende ambities geformuleerd. De ambities zijn uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. In die bewegingen worden meerdere ontwikkelprincipes gehanteerd. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen. De omgevingsvisie laat in algemene zin zien wat de ontwikkelprincipes zijn voor de hele provincie om een hoge leefomgevingskwaliteit te bieden. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema's gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving.

Daarnaast schetst de provincie vijf samenhangende bewegingen, die laten zien hoe wordt omgegaan met opgaven die op de samenleving afkomen en die de provincie wil faciliteren. Deze bewegingen zijn niet overkoepelend en zijn locatie- of onderwerp specifiek. Het gaat om de onderwerpen: Dynamisch Schiereiland, Metropool in ontwikkeling, Sterke kernen, sterke regio’s, Nieuwe energie en Natuurlijk en Vitaal landelijke omgeving. 3.2.1.1 Relatie tot ontwikkeling In de eerste fase van de omgevingsvisie, zijn verkenningen uitgevoerd. Deze verkenningen maken nu onderdeel uit van de omgevingsvisie. In de Verkenningen NH2050 zijn acht hoofdthema's van trends en ontwikkelingen, met hun kernopgaven, geformuleerd. Een van deze acht hoofdthema's is verstedelijking. Hierin wordt aangegeven dat de woningbehoefte voor Noord-Holland Noord en Noord-Holland Zuid in de toekomst nog steeds toeneemt. De prognoses laten ook in lage scenario's nog groei zien in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Ook in Noord-Holland Noord is er een groei vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde, waarbij een deel van Noord-Holland Noord langzamerhand meer in beeld komt bij woningzoekenden in het zuidelijk deel van de provincie. Migratie, vooral van expats, heeft in toenemende mate invloed op de woningbehoefte.

Tegelijkertijd is er steeds meer structureel leegstaand vastgoed en kunnen er leefbaarheidsproblemen in verouderde nieuwbouwwijken ontstaan. De woningbehoefte op de korte termijn is groot, op de lange termijn neemt deze volgens de huidige inzichten af. De ambitie ten aanzien van woningbouw is dat vraag en aanbod van woon- en werklocatie, zowel kwantitatief als kwalitatief, beter met elkaar in overeenstemming zijn. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. 3.2.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de voornoemde ambitie van de provincie om woningbouw vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden in te plannen. De projectlocatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en er wordt voorzien in zowel een kwalitatieve als kwantitatieve behoefte, zoals ook zal blijken uit de beleidstoets in de navolgende paragrafen.

Omgevingsverordening Noord-Holland Op 22 oktober is de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland (PS). De omgevingsverordening is op 17 november 2020 in werking getreden. De omgevingsverordening vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordening en de Wegenverordening.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 15

3.2.2.1 Relatie tot ontwikkeling Het plangebied is niet in een van de specifieke werkingsgebieden van de omgevingsverordening gelegen. Derhalve gelden enkel de regels die van toepassing zijn op het gehele grondgebied van de provincie NoordHolland. Artikel 6.1 van de omgevingsverordening bepaalt dat paragraaf 6.1.1 van de omgevingsverordening van toepassing is op nieuwe stedelijke ontwikkelingen voor het gehele provinciale grondgebied. De regels in deze paragraaf zijn onder andere opgesteld met het oog op het actief stimuleren van regionale afstemming, duurzaam ruimtegebruik en het voorkomen van overprogrammering. Op grond van artikel 6.3 van de omgevingsverordening kan een ruimtelijk plan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte afspraken. Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan deze afspraken. Artikel 6.3 sluit aan op de wettelijk verplichte toepassing van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, zoals vastgelegd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het accent van dit artikel ligt op datgene wat niet in de wet is vastgelegd. Dat zijn de regionale afspraken. De voorgenomen ontwikkeling maakt onderdeel uit van het plan ‘Dorpsplein’, welke regionaal is afgestemd.

Dit blijkt onder andere uit de Monitor Plancapaciteit, waar het plan ‘Dorpsplein’ met 29 woningen als ‘hard plan’ in is opgenomen. De voorgenomen ontwikkeling maakt deel uit van het plan ‘Dorpsplein’ en voorziet in de realisatie van 20 appartementen, waarvan 13 woningen als nieuw beschouwd kunnen worden. Het project voorziet namelijk in de sloop van zeven woningen en deze worden eveneens teruggebracht in het nieuwe plan. Figuur 8. Uitsnede monitor Plancapaciteit

3.2.2.2 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling regionaal is afgestemd. Daarmee wordt voldaan aan artikel 6.3 van de Omgevingsverordening. Overige bepalingen uit de Omgevingsverordening zijn niet van toepassing. De Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Detailhandelsbeleid Noord-Holland De nota 'Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020 is een actualisatie van de nota uit 2009. In de nota geeft de provincie Noord-Holland aan ruimte te willen blijven bieden aan de verdere ontwikkeling van detailhandel, om ook op langere termijn een vitale, dynamische en concurrerende structuur te huisvesten. De missie van de provincie is 'het versterken van de detailhandelsstructuur in Noord-Holland', waarbij de volgende beleidsdoelen geformuleerd zijn:  prioriteit geven aan hoofdwinkelgebieden;  voorkomen van extra leegstand; Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 16

  

een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur, ruimte geven aan kwaliteit; primaire detailhandel bereikbaar op een aanvaardbare afstand; detailhandel die bijdraagt aan aantrekkelijke binnensteden.

De realisatie van deze beleidsdoelen vindt plaats door het inzetten van de volgende instrumenten: Regionale Advies Commissies (RAC), regionale visies, structuurvisie en ruimtelijke verordening, kennis- en informatievoorziening. Overigens geeft de nota met betrekking tot regionale afstemming aan dat besloten is tot een verscherping van de norm. De norm was 1.500 m² voor nieuwe ontwikkelingen en 5.000 m² voor uitbreidingen in alle winkelgebieden. Nu geldt voor de grotere specifiek benoemde centra een norm van 3.000 m². 3.2.3.1 Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling voorziet in 110 m2 aan commerciële voorzieningen in de plint (niet zijnde een supermarkt). Omdat Bergen niet is benoemd als een groot winkelcentrum geldt de norm van 1.500 m2 waarbij een ontwikkeling regionaal moet worden afgestemd. Voorliggende ontwikkeling blijft echter onder deze norm. Regionale afstemming is derhalve niet noodzakelijk. Daaraan wordt toegevoegd dat de locatie, midden in het centrum van Bergen, reeds is opgenomen in de Detailhandelsvisie Regio Alkmaar 2025 als ‘winkelgebied met kansrijk perspectief’. 3.2.3.2 Conclusie De geringe toevoeging van centrumfuncties waaronder detailhandel in het centrum van Bergen past binnen het detailhandelsbeleid van Noord-Holland en regionale afstemming is niet aan de orde.

GEMEENTELIJK BELEID Lokale woonvisie Bergen N.H. (2015 – 2020) De gemeente Bergen heeft de volgende visie: de gemeente Bergen streeft naar een kwalitatief goed en gedifferentieerd woningaanbod dat aansluit op de vraag van haar huidige en toekomstige inwoners. De gemeente streeft er naar dat verschillende doelgroepen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen en een wooncarrière kunnen maken binnen de gemeente. Hierbij zijn de demografische ontwikkelingen een gegeven. De gemeente heeft voor de periode tot 2020 de onderstaande beleidsdoelen geformuleerd:    

Het zorgen voor een kwalitatief goed woningaanbod (geschiktheid, kwaliteit en duurzaamheid); Het realiseren van een gedifferentieerd woningaanbod; Het huisvesten van de huidige en toekomstige inwoners (doelgroepen); Flexibiliteit en maatwerk.

De gemeente Bergen richt zicht bij het zorgen voor een kwalitatief goed woningaanbod op geschiktheid, kwaliteit en duurzaamheid. Bij nieuwbouw hanteert de gemeente Bergen de Ladder voor duurzame verstedelijking. Met andere woorden eerst herstructureren, dan inbreiden en tenslotte uitbreiden. Verder wil de gemeente zoveel mogelijk levensloopgeschikte woningen realiseren, bouwen voor de eigen inwoners en voor de regio, de verdeling in woningbouwcategorieën aanpassen, aan het Fonds sociale woningbouw 6 nadere voorwaarden verbinden, sociale koop sociaal houden en sociale grondprijzen voor sociale huurwoningen bij grond in eigendom van de gemeente. Bovendien wil de gemeente waar mogelijk particuliere initiatieven als CPO, woongroepen en herbestemming van leegkomende gebouwen faciliteren. Tot slot wil de gemeente het woningbouwprogramma met aanpassingen realiseren en prioriteren en het traject faseren & gedoseerd uitvoeren. Bij flexibiliteit onderzoekt de gemeente mogelijkheden om meer ruimte te bieden in bestemmingsplannen en wet- en regelgeving. De gemeente Bergen wil maatwerk bieden bij differentiatie in woningen, woningtypen, woonvormen, combinatie wonen en werken, inrichting woon- en leefomgeving en woonconcepten.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 17

Lokaal woonwensenonderzoek Eind 2014 is een lokaal woonwensenonderzoek uitgevoerd. De uitkomsten hiervan zijn van belang voor de woningbouwplannen binnen de gemeente, ondanks het feit dat een onderzoek een momentopname is. De belangrijkste uitkomsten van het woonwensenonderzoek zijn onder andere:  Jongere huishoudens (tot 35 jaar) willen een grotere woning en oudere huishoudens een kleinere woning.  Van de inwoners met verhuisplannen wil het grootste deel in de eigen gemeente blijven en ook nog vaak in de huidige woonkern; in Bergen (74%) en Egmond aan Zee (62%) bestaat de grootste oriëntatie op de huidige woonplaats.  De trek is naar de grotere kernen (van Egmond-Binnen en Egmond aan den Hoef naar Egmond aan Zee, van Groet naar Schoorl en van Schoorl naar Bergen).  Dit betekent dat vooral in Bergen, Egmond aan Zee en Schoorl een woningbehoefte bestaat.  Bijna de helft van de huishoudens met verhuisplannen heeft een voorkeur voor een koopwoning en een iets kleiner deel heeft een voorkeur voor een (sociale) huurwoning.  Wat betreft voorkeur voor type woning springt er niet één woningtype uit; voorkeur is verdeeld over een vrijstaande koopwoning (15%), een koopappartement of een gelijkvloerse huurwoning (12%).

 Inwoners van Bergen die bij voorkeur een huis willen kopen, zoeken deze in de prijsklassen van € 225.000 tot € 325.000 (categorie 3) en voor een belangrijk deel (31%) ook daarboven. Kansen woonmilieus benutten In de provinciale nota vraag gestuurd bouwen is onderzocht in welke ‘woonmilieus’ de vraag aansluit op het aanbod. De uitkomst is dat in de regio Alkmaar op zowel korte (tot 2020) als lange (tot 2040) termijn een tekort is aan woningbouwplannen in de woonmilieus ‘dorps’ en ‘landelijk bereikbaar’ en een (kleiner) tekort aan ‘centrum-dorpse’ woningbouwplannen. Dat biedt kansen voor nieuwbouw voor alle kernen in de gemeente Bergen, omdat de gemeente Bergen bestaat uit centrum-dorpse, dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus. In de woningbouwprogrammering regio Alkmaar d.d. 20 maart 2020 wordt dit bevestigd. Dit is weergegeven op onderstaand figuur. Figuur 9. Grafiek realisatiecapaciteit naar woonmilieu Centrum dorps (BUCH) (bron: woningbouwprogrammering regio Alkmaar maart 2020)

Regionaal Actie Programma 2016 t/m 2020 Het Regionaal Actie Programma 2016 t/m 2020 is een document dat de belangrijkste ambities en afspraken op het gebied van wonen weer geeft. In de regio Alkmaar is er veel aandacht om te komen tot een

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 18

gezamenlijke programmering, die recht doet aan de ambitie van de regio en de huishoudensbehoefte en aan de situatie dat de regiogemeenten ook vanuit het verleden samen met de provincie en de marktpartijen zijn gekomen tot afspraken over woningbouwproductie. De regio Alkmaar zet in op een woningaanbod dat aansluit bij de vraag. De nieuwbouwprogrammering is flexibel om zo jaarlijks goed mogelijk te kunnen aansluiten bij de vraag. Voor nieuwbouwprogrammering hanteren we naast de actuele provinciale prognose voor demografie en nieuwbouw ook andere recente prognoses. Uitgangspunt is dat iedere gemeente in de regio Alkmaar de lokale uitbreidingsbehoefte kan faciliteren. Ook is afgesproken dat gemeenten niet meer dan het gemeentelijk aandeel in de prognose benutten. In het RAP is afgesproken dat de meest actuele prognoses worden gebruikt. De meest actuele prognose is van de provincie van 2020. In de regio Alkmaar is voldoende plancapaciteit aanwezig om in de woningbehoefte te voorzien tot 2040 (ook wanneer de inhaalvraag wordt opgeteld bij de groei van de woningbehoefte). Een groot gedeelte van de plancapaciteit is hard (circa 90% van de woningbehoefte tot 2040 is hard, dit is 77% wanneer de inhaalvraag bij de woningbehoefte wordt opgeteld). Er wordt voorzien in een behoefte van 7.800 woningen bij een harde plancapaciteit van 7.900.

In de regio Alkmaar is bij de vaststelling van het RAP evenwel onder meer bepaald dat de kwantitatieve overcapaciteit van de gemeente Bergen wordt geaccepteerd aangezien het uitgangspunt is dat de gemeente Bergen niet alleen bouwt voor de eigen inwoners, maar ook voor de regio. De andere gemeenten hebben die capaciteit dus niet binnen BBG. Vanuit de gemeente Bergen zijn de binnenstedelijke mogelijkheden beperkt door het ontbreken van grootschalige locaties voor grondgebonden woningen. Woningbouwcategorieën Het beleid ten aanzien van woningen is als volgt. Bij huur- en koopwoningen wordt een verdeling van 40% categorie 1 en 2 en 60% categorie 3 en 4 gehanteerd, waarbij per situatie bekeken wordt hoeveel woningen in categorie 1 en 2 gerealiseerd worden. De verdeling over woningbouwcategorieën wordt toegepast vanaf een toevoeging van meer dan vijf woningen aan de woningvoorraad op één locatie. Nieuwbouw Bij nieuwbouw moet gebruik worden gemaakt van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Herstructurering en inbreiding zijn voor de gemeente Bergen vrijwel de enige opties. Met herstructurerings- en inbreidingslocaties moet zorgvuldig omgegaan worden. De aantrekkingskracht van verschillende kernen in de gemeente Bergen wordt onder andere gevormd door het aanwezige groen en zichtlijnen op het omringende landschap.

Wanneer kleinschalige inbreidingslocaties volgebouwd worden betekent dat ook dat juist aan die aantrekkingskracht getornd wordt. Algemeen uitgangspunt voor de provincie is dat in de regio gekeken moet worden of andere gemeenten nog wel capaciteit binnen BBG hebben. Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 20 appartementen (waarvan 13 nieuwe woningen en zeven sloop- nieuwbouwwoningen) in combinatie met 570 m2 bvo aan commerciële en- of horecaruimten (110 m2 commercieel (geen supermarkt) en 460 m2 horeca (t/m categorie 1a, geen restaurant). Uit de gemeentelijke woonvisie blijkt dat behoefte is aan woningen in het centrum dorpse milieu. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin. De woningen worden immers gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied en meer specifiek binnen de kern van het centrum van Bergen. Door middel van de voorgenomen ontwikkeling worden centrumvoorzieningen gecombineerd met wonen en wordt een levendiger en meer samenhangend centrum gecreëerd. Verder wordt ook voldaan aan de vereiste regionale afstemming. De voorgenomen ontwikkeling maakt immers deel uit van het plan ‘Dorpsplein’, dat is opgenomen als één van de harde plannen in de Monitor Plancapaciteit (met een totaal van 29 woningen).

Uit de Notitie Bergense Behoefte (januari 2021) volgt bovendien dat er ruimte is voor de bouw van 1.473 woningen om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Binnen Bergen is sprake van een overaanbod van dure grondgebonden woningen en een oplopende schaarste in het sociale segment. Met het voorgenomen woningbouwplan wordt derhalve aangesloten bij de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Eveneens wordt voldaan aan de eis dat 40% van het totaal aantal woningen in het plan sociale woningen in de categorieën 1 en 2 moeten zijn. Van de 20

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 19

appartementen, worden er 12 in het sociale segment gerealiseerd. Dit betreft derhalve 60% van het totaal aantal woningen in het plan. Hiermee ontstaat een ‘overschot’ aan sociale koopwoningen. Het naastgelegen project ‘Pleingebouw’, dat vrijwel gelijktijdig met onderhavig project wordt ontwikkeld, speelt hierop in door niet te voorzien in sociale woningen. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de ambities en opgaven uit de lokale woonvisie. De lokale woonvisie vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Economische Visie gemeente Bergen 2016 – 2030 De gemeenteraad van Bergen heeft op 9 maart 2017 de Economische Visie gemeente Bergen 2016 – 2030 vastgesteld. In de economische visie is opgenomen op welke wijze de gemeente de lokale economie vitaal wil houden. Hiertoe zijn de huidige situatie, de relevante ontwikkeling en de ontwikkelrichtingen per kern beschreven. Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling is gelegen in de kern van Bergen. Bergen wil zich blijven ontwikkelen als een kwalitatief hoogwaardige kern waar het goed wonen en goed verblijven is. Daarbij horen een topaanbod van kunst en cultuur, kwaliteitshoreca en een hoogwaardige ruimtelijke inrichting. De voorgenomen ontwikkeling draagt aan deze ontwikkelingsrichting bij door de gronden behorende bij de projectlocatie te herontwikkelen tot een hoogwaardig gebouw waarin wonen, werken en ontmoeten met elkaar wordt gecombineerd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet immers in de sloop van het bestaande, verouderde pand en in de nieuwbouw van het ‘L-gebouw’ met ruimte voor 20 appartementen en 570 m2 aan diverse commerciële- en horecavoorzieningen (110 m2 commercieel (geen supermarkt) en 460 m2 horeca (t/m categorie 1a, geen restaurant)). Verder wordt voorzien in een parkeervoorziening, waardoor op eigen terrein voorzien kan worden in de benodigde parkeerplaatsen.

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de ontwikkelrichting uit de economische visie inhoudende dat de kern Bergen zich moet blijven ontwikkelen als kwalitatief hoogwaardige kern waar het goed wonen en goed verblijven is. De Economisch Visie gemeente Bergen 2016 – 2030 vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Horecanota Bergen 2018 – 2021 (Gastvrij Bergen 2) De Horecanota Bergen 2018 – 2021 (Gastvrij Bergen 2) is het beleidskader voor de horeca en voor de bestuursorganen van de gemeente Bergen en geeft de visie weer voor de periode 2018 – 2021. De vertaling van de horecanota vindt plaats in de Algemene plaatselijke verordening van de gemeente Bergen (APV). Relatie tot ontwikkeling Voor de kern Bergen is in de horecanota de volgende ambitie en ontwikkelrichting opgenomen: “Bergen wil een hoogwaardige woonkern blijven met kwaliteitshoreca. Inspelen op horeca en toerisme en de groei daarvan, betekent meer dan ooit dat er sprake zal moeten zijn van een totaal product waarbij sprake is van samenhang en samenwerking tussen product en promotie tussen overheid, ondernemers en inwoners”. De gemeente Bergen wil daarbij de horecabranche de ruimte en het vertrouwen bieden om te ontwikkelen. Daarnaast dienen de (dag)horeca winkelgebieden behouden te blijven en versterkt te worden. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van horeca in de categorie 1a, zoals verwoord in de horecanota. Dit betreft lichte horeca welke qua exploitatie aan de detailhandelsfunctie is verwant (1a).

De voorziene horeca in deze categorie past goed bij de mix aan functies die de voorgenomen ontwikkeling beoogd en sluit daarmee ook goed aan bij het creëren van een hoogwaardige woonkern met kwaliteitshoreca en de realisatie van een aantrekkelijk centrumgebied.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 20

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de ambities zoals verwoord in de horecanota. De Horecanota Bergen 2018 – 2021 (Gastvrij Bergen 2) vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING 3.4.1.1 Algemeen De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor het eerst geïntroduceerd in de SVIR en is als motiveringseis verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Wettelijk kader De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:  

Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur; Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro: 

Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toelichting op gebruik De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

3.4.1.2 Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling omvat de realisatie van 20 woningen (bestaande uit 13 nieuwe woningen en zeven sloop-nieuwbouw woningen), een parkeergarage en 570 m2 commerciële ruimte en/of horeca en kan daarmee, gelet op de aard en omvang van de planologische wijziging, worden getypeerd als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. In het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking, dient de behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. Woningbouw Binnen het plan worden 20 woningen gerealiseerd. Op dit moment zijn reeds zes woningen aanwezig en het betreft hier dan ook een toevoeging van 14 woningen. Dit valt net boven de grens van 11 woningen die ten grondslag ligt aan of een project aan te merken is als stedelijk ontwikkelingsproject in het kader van de Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 21

Ladder voor duurzame verstedelijking. Uit voornamelijk het regionale en gemeentelijk beleid blijkt de behoefte aan woningen. In zowel het regionaal beleid als het gemeentelijk beleid is de projectlocatie specifiek opgenomen. De voorgenomen ontwikkeling maakt immers deel uit van het plan ‘Dorpsplein’ dat met 29 woningen als hard plan is opgenomen in de Monitor Plancapaciteit. Gelet hierop kan gesteld worden dat er voldoende behoefte is voor de woningen van de voorgenomen ontwikkeling. Detailhandel (retail) en/of horeca In de detailhandelsvisie Regio Alkmaar 2025 (2017) is de behoefte aan detailhandel berekend. De conclusie is dat er enige marktruimte is voor de uitbreiding van centrale winkelgebieden en wijkcentra, terwijl er een klein overschot is aan meters in de buurtcentra en grootschalige concentraties. Het centrum van Bergen wordt gezien als winkelgebied met een kansrijk perspectief. Aangezien de marktruimte beperkt is, zullen nieuwe ontwikkelingen gericht worden ingezet om de winkelgebieden in de detailhandelsstructuur te versterken. Geregeld is voorts dat uitbreidingen boven de 1.500 m2 bvo in elk geval regionaal worden afgestemd, in eerste instantie in het Portefeuillehoudersoverleg en daarna in de Regionale Adviescommissie Detailhandel (RAC).

Onder de 1.500m2 wordt de afweging bij de individuele gemeente gelegd, die wel wordt geacht de uitgangspunten van de detailhandelsvisie te volgen. Het plan voorziet in maximaal 570 m2 detailhandel en/of horeca in een kansrijk winkelgebied: het centrum van Bergen (110 m2 commercieel (geen supermarkt) en 460 m2 horeca (t/m categorie 1a, geen restaurant)). Op dit moment is ook al 593 m2 aan retailfuncties aanwezig en zelfs sprake van een afname ten opzichte van de huidige situatie. Met de commerciële ruimten wordt de bestaande structuur versterkt en wordt een deel van de marktruimte ingevuld. De behoefte is, ook wanneer de maximale invulling detailhandel is, hiermee aangetoond. Voor de voorziene horeca (t/m categorie 1a, geen restaurant) geldt voorts dat met het toevoegen van 460 m2 aan horeca een bijdrage wordt geleverd aan het gevarieerd voorzieningenaanbod in de gemeente. Daarmee wordt de diversiteit en levendigheid van het centrum van Bergen bevorderd. Er wordt daarmee eveneens een bijdrage geleverd aan de kwalitatieve behoefte. 3.4.1.3 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de behoefte aan woningen, detailhandel en horeca en wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Er wordt voldaan aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 22

4

OMGEVINGSASPECTEN ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE Algemeen Erfgoedwet De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, welke naar verwachting in 2022 in werking treedt. Nota Belvedère (1999) Vanuit een ontwikkelingsgerichte visie op de omgang met cultuurhistorie worden in de Nota Belvedère beleidsmaatregelen voorgesteld die tot een kwaliteitsimpuls bij de toekomstige inrichting van Nederland zouden moeten leiden. Doelstelling van de nota is om de alom aanwezige cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend te laten zijn bij de inrichting van Nederland. Dit met als doel het aanzien van Nederland aan kwaliteit te laten winnen en tegelijkertijd de onderlinge samenhang van cultuurhistorische waarden op het terrein van de archeologie, gebouwde monumenten en historische cultuurlandschap te versterken.

Relatie tot ontwikkeling Archeologie Op basis van de archeologische verwachtingenkaart van de gemeente Bergen is de projectlocatie gelegen in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting. Er geldt derhalve een onderzoeksplicht wanneer de projectlocatie groter is dan 500 m2 en indien grondroerende werkzaamheden dieper dan 40 cm onder maaiveld plaatsvinden. Gezien de omvang van de ontwikkeling en diepte van de bodemingreep is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek is uitgevoerd door Transect en is uitgevoerd in het kader van de realisatie van zowel onderhavig project als het naastgelegen Pleingebouw. Het onderzoek bestaat uit een Archeologisch Bureauonderzoek (BO) en Inventariserend Veldonderzoek (IVO). De rapportage is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd. De resultaten worden hieronder weergegeven. Op basis van het bureauonderzoek geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting voor de periode Neolithicum – Late Middeleeuwen. Op basis van de resultaten van het bureauonderzoek ligt het plangebied op een strandwal uit het Neolithicum, dat vanaf de MiddenBronstijd overdekt is geraakt met veen. In de omgeving van het plangebied zijn sporen van veenwinning en pootafdrukken van vee aangetroffen in de top van het veen uit de periode Bronstijd – IJzertijd. Deze kunnen ook in het plangebied worden verwacht.

De verwachting hierop is hoog. Gedurende de IJzertijd en Late Middeleeuwen heeft er verstuiving van duinzand plaatsgevonden, waardoor het veen afgedekt is geraakt. In het duinpakket kunnen overstoven bodemniveau aanwezig zijn, die wijzen op bewoonbare omstandigheden en waarin archeologische resten kunnen worden aangetroffen. In de omgeving van het plangebied zijn geen archeologische resten ouder dan de Late Middeleeuwen aangetroffen, maar de aanwezigheid ervan in het plangebied kan niet worden uitgesloten. De verwachting op archeologische resten uit de periode Romeinse tijd – Vroege Middeleeuwen is hoog. Voor de periode Late Middeleeuwen geldt een hoge archeologische verwachting. Het plangebied bevindt zich namelijk op circa 60 m van de middeleeuwse kerk en ook op een topografische kaart uit de 16e eeuw is in het plangebied een boerderij ingetekend. Op topografische kaarten vanaf de 17e eeuw is er geen bebouwing

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 23

aanwezig in het plangebied en is het in gebruik als weiland. Hierom geldt een lage verwachting voor de Nieuwe tijd. Op basis van het veldonderzoek is de archeologische verwachting in het plangebied grotendeels bevestigd. In het plangebied is een strandwal afgedekt door veen aangetroffen, waarop duinafzettingen zijn aangetroffen. De top van de strandwal is nog intact en de top is licht humeus. De middelhoge archeologische verwachting voor de periode Neolithicum – Vroege Bronstijd is hiermee bevestigd. Ook is er nog (intact) veen in de ondergrond aanwezig, wat de middelhoge verwachting voor de periode Midden-Bronstijd – IJzertijd bevestigd. Op het veen is duinzand aanwezig. Binnen het duinzand zijn baksteenspikkels aanwezig en ook is een fragment roodbakkend, spaarzaam geglazuurd aardewerk aangetroffen. Dit maakt het aannemelijk dat er ofwel bewoning of landgebruik heeft plaatsgevonden op/binnen de duinafzettingen. Ook de aanwezigheid van een boerderij in de Late Middeleeuwen, zoals op basis van een kaart uit de 16e eeuw wordt verwacht, kan hiermee samenhangen. De hoge archeologische verwachting voor de periode Romeinse tijd – Late Middeleeuwen is hiermee eveneens bevestigd. Op basis van het vooronderzoek geldt voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachting op drie archeologische niveaus tussen 100 en 250 cm -Mv.

Deze niveaus zullen bij de graafwerkzaamheden geheel verstoord raken. Hierom wordt door Transect geadviseerd om de archeologische verwachting aanvullend te toetsen door middel van een karterend en waarderend onderzoek. In het plangebied worden vondstcomplexen verwacht die zich alleen kenmerken door grondsporen en gezien de ligging van het plangebied op een plein met winkels en horeca, de relatief hoge grondwaterstand ten opzichte van de archeologische niveaus en de grote hoeveelheid kabels en leidingen in de ondergrond, kan het aan te bevelen zijn dit onderzoek uit te voeren ten tijde van de werkzaamheden, in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P), variant archeologische begeleiding (AB). Voor het uitvoeren van een gravend onderzoek is een Programma van Eisen (PvE) noodzakelijk dat door het bevoegde gezag is beoordeeld en goedgekeurd. Ter plaatse van de bestaande kelder geldt geen archeologische verwachting, hier zijn de archeologisch relevante niveaus reeds vergraven geraakt. Hierom adviseert Transect dit deel van het plangebied vrij te geven van archeologisch vervolgonderzoek. Momenteel wordt het Programma van Eisen opgesteld. Het Programma van Eisen zal, zodra gereed, bij de huidige omgevingsvergunningaanvraag worden gevoegd. De archeologische begeleiding zal plaats moeten vinden bij de bouwwerkzaamheden.

Cultuurhistorie In een deel van het projectgebied bevindt zich in de huidige situatie de Bakemaflat. De Bakemaflat is ontworpen door architectenbureau Van den Broek & Bakema. Vooruitlopend op de Structuurvisie Mooi Bergen 1.0 is in opdracht van de gemeente Bergen een onderzoek uitgevoerd naar de cultuurhistorische waarden van (onder meer) de Bakemaflat. Hieruit volgt dat het bureau Van de Broek & Bakema in Nederland vooral bekend is geworden door toonaangevende ontwerpen ten tijde van de Wederopbouwperiode van na de oorlog. Hun bouwstijl wordt gekenmerkt door seriematige bouwblokken, 3 of 4 verdiepingen, gebruik van galerijen en plaatsing van gebouwen op zogenaamde ‘piloti’ (pootjes van beton waaronder een doorgaande ruimte ontstaat). Van de hiervoor genoemde kenmerken kan gezegd worden dat de smalle gevelwand aan de kant van de horeca langs het Plein nog kwaliteit heeft doordat het mooi vormgegeven trappenhuis in het oog springt. Voorts is de regelmatige seriebouw bij de huidige flat nog herkenbaar, maar de onderlinge eenheid van de woningen is verdwenen. Dit komt doordat de verschillende eigenaren zelf per appartement wijzigingen hebben aangebracht: er zijn mensen die het balkon hebben dichtgezet; anderen hebben hun terras uitgebouwd, of kunststofkozijnen hebben geplaatst van een afwijkende kleur en vormgeving.

De kenmerkende “piloti” worden niet meer ervaren doordat het VVV de open ruimte onder flat heeft ingenomen. Architectuurhistorisch gezien heeft het bouwblok door deze wijzigingen aan kwaliteit ingeboet. Verder is de aanwezige bebouwing niet aangemerkt als monument en komt het ook niet voor op de inventarisatielijst met karakteristieke panden.

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 24

Gelet op voorgaande heeft de gemeenteraad van Bergen in 2009 besloten in te stemmen met het amoveren van de Bakemaflat ten behoeve van een nieuwe ontwikkeling.

Conclusie De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling ter plaatse van de projectlocatie. De eerste stap in het vervolgonderzoek wordt momenteel uitgevoerd (Programma van Eisen). De archeologische begeleiding zal plaats moeten vinden bij de bouwwerkzaamheden.

BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING Algemeen Milieuzonering is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties en beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt. Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ opgesteld. Door toepassing te geven aan deze handreiking wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat die bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt. In de handreiking zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. De richtafstand geldt vanaf de grens van de inrichting tot de bestemmingsgrens van omliggende woningen en betreft nadrukkelijk een leidraad en geen norm. Indien goed gemotiveerd en onderbouwd door middel van relevant milieutechnisch onderzoek, kan ervoor worden gekozen van de richtafstand af te wijken. Tabel 1. Richtafstanden bedrijven en milieuzonering.

Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1 4.2 5.1 5.2 5.3 6

Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m 1.500 m

Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied 0m 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In gemengd gebied komen direct naast woningen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

Relatie tot ontwikkeling In het projectgebied worden diverse functies, zoals wonen en bedrijvigheid op (korte afstand van) elkaar gerealiseerd. Daarnaast zijn direct naast de projectlocatie horeca, winkels en een supermarkt gelegen. De projectlocatie kan dus getypeerd worden als gemengd gebied. Het voorliggende project voorziet in de

Mees Ruimte & Milieu | 21171.RO.L-gebouw

Pagina | 25

ontwikkeling van zowel woningen als winkels in een centrumgebied. Dat er sprake is van een gemengd gebied is voldoende aangetoond. Het betreft hier namelijk een centrumgebied dat verschillende functies herbergt. Functiemenging, en toepassing van lijst 4 uit de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering 2009' van de VNG, kan daarom van toepassing worden geacht. Binnen gemengde gebieden heeft men te maken met milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd. De richtafstanden zijn dan niet toepasbaar. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieu categorieën:  categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen: de eisen uit het Bouwbesluit zijn toereikend;  categorie B: toelaatbaar indien bouwkundig afgescheiden van woningen;  categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd langs een hoofdweg. Voor de diverse functies binnen een functiemengingsgebied zijn echter wel voorwaarden gesteld. Parkeergarages en winkels dienen in principe bouwkundig afgescheiden van andere gevoelige functies plaats te vinden vanwege de milieubelasting die zij kunnen veroorzaken.

Verder moet het gaan om:  Kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;  Productie en laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;  De activiteiten, inclusief opslag, geschieden hoofdzakelijk inpandig. Deze ontwikkeling maakt het mogelijk om winkels en horeca met bovengelegen woningen te realiseren. Daarnaast wordt een parkeergarage gerealiseerd. Detailhandel valt in beginsel onder milieucategorie A (SBIcode 2008: 47). Horeca (restaurant en café) behoort tot categorie A (SBI-code 2008: 561 en 563). Aangezien functiemenging plaatsvindt, hoeft geen richtafstand aangehouden te worden. Beide functies zijn, daar deze vallen onder categorie A, in de plint van het gebouw mogelijk. Dit wordt bevestigd door de resultaten uit het akoestisch onderzoek van M+P, dat als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing is gevoegd. Uit dit akoestisch onderzoek blijkt eveneens dat de parkeervoorziening onder het gebouw in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, mits maatregelen worden getroffen om het piekniveau op te vangen. Hierbij kan gedacht worden aan absorberende wanden en/of realisatie van een luifel. Met inachtneming van een te treffen bouwkundige maatregel is sprake van een goede ruimtelijke ordening en wordt hinder voor aanpandige woningen voorkomen.