Bij 1 Woonvisie gemeente Bergen NH 2025-2030.pdf

Woonvisie Woonvisie gemeente gemeente Bergen Bergen NH NH 2025-2030 2025 2030

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

Voorwoord Veel woningzoekenden kunnen in onze gemeente geen passende of betaalbare woning vinden. We zien ook dat het aantal personen van een gemiddeld huishouden kleiner wordt en de inwoners ouder. Mensen zoeken een kleine, meer bij hun levensfase passende woning. Met name voor oudere bewoners komt hier zorg aan huis bij kijken en aanpassingen aan de woning. Ook financiële aspecten spelen een rol. Steeds meer inwoners kunnen geen koopwoning meer betalen. Dit geldt met name voor starters, personen die voor het eerst een woning huren of kopen, en personen met een middeninkomen. Jonge starters hebben vaak weinig inschrijftijd opgebouwd voor een sociale huurwoning. Zij zijn aangewezen op een huurwoning in de vrije sector, blijven langer thuis wonen of vertrekken uit de gemeente. De inwoners met een middeninkomen verdienen vaak te veel om in aanspraak te komen voor een sociale huurwoning. Het college vindt het belangrijk om de dorpen en kernen in onze gemeente levendig, aantrekkelijk en bereikbaar te houden. Een prettig woonklimaat draagt daar aan bij met geschikte woningen voor al haar huidige en toekomstige inwoners. De doelen op het gebied van wonen worden steeds in samenhang bekeken met ecologische- en economische randvoorwaarden voor een gezond woon- en leefklimaat. Het realiseren van een thuis voor iedereen is geen makkelijke opgave.

Deze woonvisie is ons antwoord op de uitdagingen die we de komende jaren op het gebied van wonen verwachten. Zo voegen we duurzame woningen toe aan de woningvoorraad. Woningen die betaalbaar, sociaal en energiezuinig zijn en bijdragen aan onze klimaatdoelstellingen. Hierover zijn we nu en in de toekomst in gesprek met onze partners. Zo komt er meer keuze voor de woningzoekende en meer beweging in de bestaande woningvoorraad. Voor woonconcepten voor specifieke doelgroepen en kleine initiatieven vanuit de samenleving willen we meer ruimte bieden. We kijken ook goed naar de mogelijkheden in de bestaande omgeving, zoals het delen of splitsen van woningen en het bieden van voorrang aan Bergenaren die een woning in de gemeente achterlaten. Dit is een deel van de oplossingen die we bedacht hebben voor een beter woonklimaat. Daarvoor hebben we nauw samengewerkt met de begeleidingsgroep van de woonvisie. Een groep betrokken inwoners, ondernemers, Kennemer Wonen en de Woon Gangmakers hebben ons de uitdagingen op het gebied van wonen laten zien, meegedacht en oplossingen aangedragen. Daarnaast hebben bijna 500 inwoners uit de gemeente een reactie gegeven via een digitale enquête. Dit heeft enorm waardevolle informatie opgeleverd. Wij danken alle betrokkenen bij het opstellen van deze woonvisie en kijken met trots naar het resultaat.

We betrekken ook in de toekomst de samenleving bij verdere beleidsontwikkeling. Met de Woonvisie gemeente Bergen NH 2025-2030 zetten we samen een stap in de goede richting. Deze visie schetst waar we naartoe willen en wat we er voor kunnen doen, maar is zeker ook een uitnodiging tot actie. Samen met inwoners, ondernemers en onze samenwerkingspartners werken we aan meer concrete oplossingen, zodat de gemeente Bergen ook in de toekomst een thuis biedt aan iedereen. We blijven luisteren, leren en bouwen samen aan een sterke, verbonden gemeenschap. Namens het college van burgemeester en wethouders van Bergen,

Yvonne Roos-Bakker, Wethouder Wonen

2

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

Inhoud

1

Samenvatting

4

2

Inleiding

7

3

Visie en beleid

8

4

Woonbehoefte

17

5

Specifieke doelgroepen en woonvormen

21

6

Wonen en zorg

26

7

Duurzaamheid

28

8

Bronnen

31

Bijlage 1 Rijks-, provinciaal en regionaal beleid

32

Bijlage 2 Kenmerken en demografische ontwikkelingen

36

Bijlage 3 Ontwikkelingen woningmarkt

42

Bijlage 4 Achtergrondinformatie wonen en zorg

45

Bijlage 5 Woningbouwprogramma

50

3

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

1. Samenvatting Er is een grote behoefte aan meer betaalbare woningen. Deze vraag spitst zich vooral toe op kleine huishoudens zoals starters en senioren en ook opde groep middeninkomens. Met onze woningprogrammering gaan we meer rekening houden met de steeds groter wordende doelgroep van kleinere huishoudens die op zoek is naar een betaalbare en duurzame woning. We moeten terughoudender zijn met het toevoegen van grote (dure) woningen, hiervan staan er in de bestaande voorraad al voldoende. Kortom: betaalbare duurzame woningen voor kleine huishoudens ingebed in een ecologisch en economisch vitale omgeving.

■ Bergense Behoefte en vitale kernen: inzetten op woningen voor jongeren Met de notitie Bergense Behoefte heeft de gemeente heeft zichzelf het doel gesteld om tot 2030 het vertrek van jongeren naar andere gemeenten in Regio Alkmaar ten minste te halveren. Om jongeren voor de gemeente te behouden, moeten woningen worden toegevoegd die bereikbaar zijn voor jonge huishoudens die aan het begin van hun wooncarrière staan, met name betaalbare huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen, zowel grondgebonden woningen als appartementen. Zo dragen we bij aan de leefbaarheid van de kernen. Om jongeren te ondersteunen om aan een woning te komen, blijven wij de Starterslening inzetten voor bestaande en nieuwe woningen. We gaan kijken of de Starterslening effectiever kan worden ingezet. Vooral voor de kernen Egmond aan den Hoef, Egmond-Binnen, Schoorl, Groet en ook, in iets mindere mate, Egmond aan Zee leggen we een accent op huisvesting van jonge en kleine huishoudens.

■ Prijscategorieën bij nieuwbouw We zetten met het nieuwbouwprogramma in op minimaal 1/3 sociale huur en 1/3 derde betaalbaar. Onder het betaalbare segment vallen: • sociale huurwoningen tot € 879,66 per maand (prijspeil 2024); • middenhuur tot maximaal € 1.129,39 per maand (prijspeil 2024); • koopwoningen met een aankoopprijs van maximaal € 390.000,00 (VON) (prijspeil 2024). Bij de toevoeging van 6 woningen of meer moet er minimaal twee derde betaalbaar worden gerealiseerd. Bij de toevoeging van 16 woningen of meer moet er minimaal 1/3 sociaal en 1/3 betaalbaar worden toegevoegd. Bij projecten vanaf 16 woningen is 1/3 sociale huur verplicht, bij voorkeur ondergebracht bij een woningcorporatie; alleen als dit aantoonbaar niet mogelijk is, wordt sociale koop als alternatief toegestaan (categorie 1 en 2, zie tabel 1 op pagina 9). Bij locaties waar minder dan 6 woningen worden gerealiseerd bekijken we met de initiatiefnemer of er mogelijkheden zijn om betaalbare woningen te realiseren. Voor bijzondere projecten of doelgroepen is maatwerk mogelijk.

■ Woningbouwprogramma De woningbouwopgave tot en met 2030 ligt op circa 900 woningen. Met het oog op planuitval is het gebruikelijk om te streven naar 130% plancapaciteit. We moeten daarom sturen op een woningprogrammering van minimaal 1.200 woningen. Er staan nu ongeveer 1.000 woningen in de programmering, waaronder ruim 400 sociale huurwoningen. Er is nog een opgave voor minimaal 200 extra woningen in de programmering. Gezien de huidige, nijpende situatie op de woningmarkt, zijn aanvullende woningbouwprojecten welkom.

4

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

■ Doorstroombeleid & lokale voorrang Door het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt komen er meer sociale huurwoningen beschikbaar voor de doelgroep. Samen met Kennemer Wonen bekijken we op welke wijze we dit kunnen bevorderen. We maken maximaal gebruik van de doorstroombevorderende mogelijkheden rond woningtoewijzing van nieuwe sociale huurwoningen. Bij nieuwbouw van sociale huurwoningen geven we zoveel mogelijk voorrang aan inwoners die een sociale huurwoning in de gemeente achterlaten. Per project bekijken we hoe dit het meest effectief kan worden ingezet. Daarnaast maken we maximaal gebruik van de mogelijkheden die de huisvestingsverordening biedt om lokaal toe te wijzen.

■ Betere benutting bestaande voorraad Naast het inzetten op nieuwbouw willen we ook de bestaande voorraad beter benutten. Dit doen we door: • samen met Kennemer Wonen bekijken wat de verdichtingsmogelijkheden zijn in buurten met veel sociale huurwoningen; • samen met Kennemer Wonen de mogelijkheden van woningdelen onderzoeken; • de mogelijkheden rond de (tijdelijke) bewoning van recreatiewoningen en parken te onderzoeken. Hierbij wordt ook gekeken naar de balans tussen vraag en aanbod van toeristische overnachtingen; • te bekijken hoe het gebruik van tweede woningen effectief kan worden tegengegaan; • het huidige beleid voor het splitsen van grote woningen voort te zetten.

■ Bijzondere doelgroepen en woonvormen De gemeente Bergen staat net als de andere gemeenten in Nederland voor een flinke bouwopgave. Naast reguliere woningbouwprojecten zijn er ook bijzondere woonvormen, woonconcepten voor specifieke doelgroepen of combinaties van deze vormen. Denk hierbij aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, hofjes voor ouderen, tiny houses, tijdelijke woningen, meergeneratiewoningen, mantelzorgwoningen, enzovoort. De gemeente staat open voor deze ontwikkelingen of initiatieven en treedt waar mogelijk faciliterend op. In overleg met de gemeente is het mogelijk om bij deze initiatieven van de woningprogrammering af te wijken. Daar waar mogelijk zullen wij partijen bij elkaar brengen om dit soort initiatieven mogelijk te maken. De gemeente neemt in principe niet het initiatief bij deze over het algemeen kleinschalige ontwikkelingen, enkele uitzonderingen daargelaten. Gezien de huidige situatie op de woningmarkt is het noodzakelijk om de meeste capaciteit in te zetten om reguliere woningbouwprojecten voortvarend op te pakken.

■ Wonen en zorg In het integraal beleidskader Sociaal Domein: “Iedereen doet mee” 2023-2026 wordt er naar gestreefd dat inwoners eerder (vroeg-)tijdig worden ondersteund in het behouden van de eigen regie, bijvoorbeeld bij het ontstaan van zorgvragen en het ouder worden. Dit bevordert de zelfredzaamheid, voorkomt persoonlijk leed, gaat escalatie tegen en drukt zorgkosten. Binnen dit beleidskader geeft de gemeente prioriteit aan opgaven op inhoudelijke thema’s. Eén van die inhoudelijke thema’s is het thema Wonen en Zorg. Binnen dit thema zijn doelen geformuleerd en is inzichtelijk gemaakt op welke doelgroepen we ons richten met interventies, aanpakken en acties die jaarlijks worden beschreven in het Gebiedsplan Sociale basis van de gemeente Bergen. In het Gebiedsplan Sociale Basis van de gemeente Bergen worden de ontwikkelingen in de demografische samenstelling van de gemeente Bergen, waaronder de vergrijzing, genoemd. Wat er voor inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag nodig is, wordt uitgewerkt in een woonzorgvisie.

5

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

Opstellen volkshuisvestingsprogramma, woonvisie en woonzorgvisie De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) is nu nog een wetsvoorstel. De wet geeft aan hoeveel, waar en voor wie we bouwen en zorgt voor de wettelijke verankering van alles wat op het gebied van volkshuisvesting in gang is gezet. Gemeenten krijgen hiermee de wettelijke instrumenten in handen om met meer regie en meer tempo, meer betaalbare woningen te bouwen. Wanneer de Wvrv in werking treedt, krijgen gemeenten een termijn om een volkshuisvestingsprogramma en daarmee woonzorgbeleid op te stellen, die in lijn is met het Wmo-beleidsplan. Gemeenten moeten met een volkshuisvestingsprogramma inspelen op de woonbehoefte van aandachtsgroepen, zoals genoemd in het programma ‘Een thuis voor iedereen’. Regionale afstemming is hierbij een vereiste en vanuit Rijksbeleid wordt er op aangedrongen dat gemeenten bij het opstellen van woonzorgbeleid, ook wel woonzorgvisie, uitspraken doen over ten minste de volgende aandachtsgroepen: • Ouderen. • Mensen met een lichamelijke, verstandelijke of zintuigelijke beperking. • Mensen die gebruik maken van de geestelijke gezondheidszorg of beschermd wonen. • Mensen in de maatschappelijke opvang en (dreigend) daklozen. • Uitstromers uit intramurale voorzieningen (maatschappelijke opvang, beschermd wonen, jeugdzorg en detentie).

Rondom het opstellen van een woonzorgvisie is op dit moment nog veel onduidelijk, daar de Wvrv nog niet is aangenomen. Ter voorbereiding is gestart met het ontwikkelen van lokale factsheets over de aandachtsgroepen in het woonzorgbeleid.

■ Duurzaamheid Om klimaatverandering tegen te gaan, heeft de gemeente Bergen het Programma Klimaat vastgesteld. Deze ambitie sluit inhoudelijk goed aan bij de landelijke ambities, alleen het tempo moet omhoog. Voor het woonbeleid zijn de thema’s energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie het meest relevant.

Energietransitie De gemeente Bergen gaat de Visie Aardgasvrije wijken (2020) actualiseren en nader uitwerken in gebiedsgerichte uitvoeringsplannen en een uitvoeringsagenda. We faciliteren en stimuleren inwoners om meer gebruik te maken van duurzame energie en stimuleren initiatiefnemers voor nieuwbouw om duurzamer te bouwen dan het Bouwbesluit.

Klimaatadaptatief en natuurinclusief De gemeente Bergen brengt de komende tijd de knelpunten, prioriteiten en risicoplekken rondom hittestress en waterberging in kaart en stelt een uitvoeringsagenda op. We hanteren de ‘Subsidieregeling klimaatadaptieve maatregelen Bergen 2024’ om inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties te stimuleren om zelf klimaatadaptieve maatregelen te treffen. Er is beleid opgesteld voor klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen. Er moet gebouwd worden volgens vastgestelde eisen over wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen. Er moet natuurinclusief gebouwd worden volgens een vastgesteld puntensysteem natuurinclusief bouwen.

Circulaire economie Met het vaststellen van het beleid circulaire economie heeft de gemeente Bergen de circulaire doelstellingen van het Rijk omarmd. Deze doelstellingen dragen allemaal bij aan een prettige woonsituatie voor de inwoners van Bergen. Voor de woningbouw worden door de gemeente de volgende instrumenten ingezet: • Milieuprestatie Gebouwen (MPG). • Convenant Toekomstbestendige Woningbouw. • Circulaire Deal Secundaire Bouwmaterialen Noord-Holland Noord.

6

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

2. Inleiding Sinds 1 januari 2022 is de gemeentelijke woonvisie verplicht. Deze mag maximaal over de komende vijf jaar gaan. Met een woonvisie geeft de gemeente de ambities en richting op het gebied van wonen aan. Wat zijn de ontwikkelingen en trends op het gebied van wonen en aan wat voor woningen is er behoefte? In een woonvisie komen alle aspecten van het wonen aan bod: kwantiteit, kwaliteit, locaties, woonruimteverdeling en doelgroepen. De doelen op het gebied van wonen worden steeds in samenhang bekeken met ecologische- en economische randvoorwaarden voor een gezond woon- en leefklimaat. Een woonvisie is een handige leidraad voor corporaties, projectontwikkelaars en bewoners. Het vormt de basis voor prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties.

Leeswijzer Hoofdstuk 1 geeft een beknopte samenvatting van de deze woonvisie. Hoofdstuk 3 gaat in op de visie van de gemeente en het beleid om deze visie uit te kunnen voeren. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de toekomstige woonbehoefte. Hoofdstuk 5 gaat over specifieke doelgroepen van beleid en de diverse woonvormen. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de beleidskaders van het sociaal domein en het proces voor de nog te ontwikkelen woonzorgvisie en de relatie met de woonvisie. Tot slot geeft hoofdstuk 7 een beknopt overzicht van het beleid van de gemeente Bergen over wonen met betrekking tot duurzaamheid, energietransitie en de circulaire economie. Achtergrondinformatie bij deze hoofdstukken zijn opgenomen in de bijlagen 1 tot en met 5.

7

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

3. Visie en beleid Dit hoofdstuk gaat in op de visie van de gemeente op het gebied van wonen. Welke ontwikkelingen zien we en waar gaan wij ons de komende jaren op richten? Welk nieuw of gewijzigd beleid is nodig om hier vorm aan te kunnen geven?

■ Betaalbaar en duurzaam Er is een groot tekort aan (betaalbare) woningen en er is sprake van een woningmarkt die onvoldoende doorstroomt. Het woningtekort heeft zich versneld ontwikkeld door de toenemende stijging van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens. Jongeren blijven langer alleen voordat ze zich settelen en er is een toenemend aantal (alleenstaande) ouderen die steeds langer in hun huidige woning blijven wonen. Er zijn dus steeds meer woningen nodig om dezelfde hoeveelheid inwoners te huisvesten. De woningbouwproductie houdt geen gelijke tred met deze demografische ontwikkelingen. Dit komt onder andere door gebrek aan beschikbare woningbouwlocaties, langlopende ruimtelijke ordeningsprocessen, personeelstekorten, stijgende bouwkosten, de stikstofcrisis, netcongestie en een instabieler investeringsklimaat als gevolg van regulering van de woningmarkt en belastingmaatregelen. De woonvisie van Bergen biedt hiervoor helaas geen oplossing voor. Er is een grote behoefte aan meer betaalbare woningen. Deze vraag spitst zich vooral toe op kleine huishoudens zoals starters en senioren, maar ook op de groep middeninkomens. Veel huishoudens met een gemiddeld inkomen verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een woning te kopen. Deze groeiende groep is daarom aangewezen op het middensegment van de huurmarkt.

Juist dit middensegment is het enige segment waarin geen sprake is van huurtoeslag of renteaftrek. Daarbij remmen de steeds ingrijpender wordende regulering en fiscale maatregelen de nieuwbouwprojecten in dit segment juist af. Met onze woningprogrammering moeten we meer rekening houden met de steeds groter wordende doelgroep van kleinere huishoudens die op zoek is naar een betaalbare en duurzame woning. Deze woningen hebben lagere energielasten en zijn comfortabeler. We moeten terughoudender worden met het toevoegen van grote eengezinswoningen. De bestaande woningvoorraad voorziet hierin immers ruimschoots, alleen wonen hier veelal de verkeerde huishoudens. Nieuwe grote eengezinswoningen zijn niet alleen moeilijk betaalbaar voor kleine huishoudens, maar ook niet geschikt voor veel (alleenstaande) ouderen, waardoor zij noodgedwongen moeten blijven wonen waar ze wonen en de doorstroming in de woningmarkt niet op gang komt. Kortom: de markt vraagt om betaalbare duurzame woningen voor kleine huishoudens, die aansluiten op de veranderende behoeften en leefstijlen van de verschillende doelgroepen.

■ Bergense Behoefte: vertrek van jongeren tot 2030 halveren De gemeente heeft zichzelf met de notitie Bergense Behoefte van 26 januari 2021 het beleidsdoel gesteld om tot 2030 het vertrek van jongeren naar andere gemeenten in regio Alkmaar ten minste te halveren. Concreet betekent dit in de periode 2020 - 2030 een extra woningvraag van ruim 500 alleenstaanden en twee- of meerpersoonhuishoudens van 18 tot 35 jaar. Dit heeft effect op de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de samenstelling van de bevolking in onze gemeente. Door de vergrijzing zal in de komende jaren het aantal ouderen gaan toenemen. Daarnaast neemt het aantal jongeren af. Hierdoor wordt de vergrijzing versterkt. Door uitvoering te geven aan de beleidsambitie van de Bergense Behoefte is de verwachting dat het aantal jonge huishoudens in omvang en aandeel toe neemt. Het aandeel gezinnen blijft ongeveer stabiel en het aandeel één - en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 - 55 jaar neemt iets af. Het tegengaan van het vertrek van jongeren heeft een sterk effect op de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente. Om jongeren in de gemeente te behouden, worden

8

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

woningen toegevoegd die bereikbaar zijn voor jonge huishoudens die aan het begin van hun wooncarrière staan. Het gaat met name om betaalbare huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen, zowel grondgebonden woningen als appartementen.

■ Prijscategorieën bij nieuwbouw In het Woonakkoord Regio Alkmaar1 is afgesproken om minimaal 30% sociale woningbouw (huur en koop) in regio Alkmaar te realiseren. Op 15 maart 2023 heeft gemeente Bergen de Woondeal Noord-Holland Noord getekend en is de opgave verder aangescherpt. In deze woondeal focussen partijen zich op versnelling van de woningbouw en op de betaalbaarheid van woningen. Doelstelling vanuit het Rijk is streven naar het aandeel van 30% sociale huur in de totale woningvoorraad en twee derde in het betaalbare segment in het nieuwbouwprogramma. Onder het betaalbare segment vallen: • sociale huurwoningen tot € 879,66 per maand (prijspeil 2024); • middenhuur tot maximaal € 1.129,39 per maand (prijspeil 2024); • koopwoningen met een aankoopprijs van maximaal € 390.000,- v.o.n. (prijspeil 2024). Voor de gemeente Bergen betekent dit dat we moeten streven naar 30% sociale woningbouw in de nieuwbouwprogrammering. Gezien de grote vraag naar sociale huurwoningen ronden we het percentage van 30% af naar 1/3. Tot 2/3 van het nieuwbouwprogramma moet in het betaalbare segment vallen. De resterende 1/3 van het nieuwbouwprogramma mag vrij ingevuld worden. Dit mag dus in het vrije segment gerealiseerd worden. De gemeenten in de regio Alkmaar hebben in het Woonakkoord Regio Alkmaar afgesproken om twee keer per jaar de woningprogrammering regionaal met elkaar af te stemmen.

De basis hiervoor is de monitor plancapaciteit (www.plancapaciteit.nl). Inmiddels is regio Alkmaar bezig met het opzetten van een eigen woningbouwmonitor om per gemeente de woningbouwprogrammering eenvoudiger bij te kunnen houden. Deze zal bereikbaar zijn via de website www.regioalkmaar.nl. Voor een overzicht van de programmering op hoofdlijnen en de woningbouwprojecten in Bergen verwijzen wij naar bijlage 5 Woningbouwprogramma. In de onderstaande tabel zijn de door de regio Alkmaar gehanteerde woningbouwcategorieën weergegeven. Deze indeling komt grotendeels overeen met de prijsgrenzen die het rijk hanteert. Categorieën 1 en 2 vallen onder het sociale segment. Categorieën 1, 2 en 3 vallen onder het betaalbare segment. Tabel 1: Woningbouwcategorieën Woonakkoord Regio Alkaar 2024 Koop

Huur

Tot € 224.625,00

Tot € 650,43

€ 224.625,- tot € 292.000,-

€ 650,43 tot € 879,66

€ 292.000,- tot € 390.000,-

€ 879,66 tot € 1.129,39

Vanaf € 390.000,-

Vanaf € 1.129,39

Categorie 1 (sociaal)

Categorie 2 (sociaal)

Categorie 3 (middensegment)

Categorie 4 (duur)

Categorie 1 koop is de koopprijsgrens conform de Wet bevordering eigenwoningbezit. Jaarlijkse Indexatie bedrag koop categorie 2 op grond van CBS consumentenprijsindexcijfer (CPI-index) alle huishoudens (2015 = 100), afgerond op € 1.000,- = € 292.000,-. Aanpassing huurprijzen aan de hand van de Wet op de huurtoeslag en Wet betaalbare huur. Categorie 4 is de betaalbaarheidsgrens voor nieuwbouwwoningen.

1

Zie bijlage 1

9

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

De gemeente Bergen streeft bij nieuwbouw naar minimaal 1/3 in het sociale segment en 1/3 in het betaalbare segment. Bij grotere locaties is deze programmering relatief eenvoudig toe te passen. Het wordt pas lastiger bij kleine locaties. Hiervoor zijn drie oorzaken: 1. Schaalgrootte: kleine locaties zijn relatief duur om te ontwikkelen. 2. Programmering: bij een klein aantal woningen is het lastig een gevarieerd programma in te passen. 3. Veel initiatiefnemers willen woningen verkopen en niet verhuren.

■ 2/3 betaalbaar vanaf 6 woningen, 1/3 sociaal vanaf 16 woningen Het is lastig om sociale woningbouw te realiseren bij kleine locaties. Het is bij woningbouwprojecten van belang te kijken naar de drempel van het aantal woningen waarbij ook sociale woningbouw verwacht wordt. In de praktijk blijkt dat een te lage drempel voor sociale woningbouw veelal een belemmering is voor initiatiefnemers. Om te voorkomen dat ontwikkelingen stagneren is het van belang een beter evenwicht te vinden tussen de opbouw van het woningbouwprogramma en de daarbij behorende drempel. Richtinggevend voor de drempel voor sociale huur zijn corporaties, aangezien zij in de meeste gevallen de exploitatie van de sociale huur op zich nemen. Over het algemeen is een aaneengesloten blok eengezinswoningen vanaf 5 woningen exploitabel. Bij appartementen ligt dit moeilijker in verband met de VvE-constructie. Bij voorkeur neemt een corporatie het hele appartementencomplex in beheer en niet een deel. We nemen daarom 5 sociale huurwoningen als uitgangspunt. In dit geval ligt een drempel van 16 woningen voor de hand, 1/3 van 16 is afgerond 5 woningen, als aantal woningen vanaf waar sociale huur gevraagd wordt. Voor het betaalbare segment is een drempel van 6 woningen voldoende.

Een programma met 16 woningen ziet er dan als volgt uit: • 5 sociale huur of als er geen corporatie/verhuurder geïnteresseerd is, sociale koop. • 6 betaalbaar (max € 390.000,- of € 1.129,39 huur). • 5 duurdere segment. Er wordt eerst een woningcorporatie benaderd voor interesse in het afnemen van het deel sociale huurwoningen. Als er geen woningcorporatie geïnteresseerd is, en er ook geen marktpartij is die de huurwoningen wil exploiteren, dan is sociale koop een mogelijkheid. Het gaat om koopwoningen tot maximaal € 292.000,- in categorie 2, prijspeil 2024. Samenvattend: Bij de toevoeging van 6 woningen of meer moet er minimaal 2/3 betaalbaar worden gerealiseerd. Bij de toevoeging van 16 woningen of meer moet er minimaal 1/3 sociaal en 1/3 betaalbaar worden toegevoegd. Bij projecten vanaf 16 woningen is 1/3 sociale huur verplicht, bij voorkeur ondergebracht bij een woningcorporatie; alleen als dit aantoonbaar niet mogelijk is, wordt sociale koop als alternatief toegestaan (categorie 1 en 2, zie tabel 1 op pagina 9). Bij locaties waar minder dan 6 woningen worden gerealiseerd bekijken we met de initiatiefnemer of er mogelijkheden zijn om betaalbare woningen te realiseren.

■ Maatwerk mogelijk Voor bijzondere projecten is maatwerk mogelijk. Denk hierbij bijvoorbeeld aan hofjes voor ouderen, CPO, kangoeroewoningen, meergeneratiewoningen, enzovoort. Dit dient wel in een vroegtijdig stadium aan de gemeenteraad te worden voorgelegd. De gemeenteraad kan dan een beslissing nemen of alternatieve programmering gewenst is.

10

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

■ Doorstroombeleid & lokale voorrang Door doorstroming op de woningmarkt te bevorderen komen er meer sociale huurwoningen beschikbaar voor de doelgroep. In samenwerking met Kennemer Wonen is bekeken welke mogelijkheden er zijn om doorstroming in de sociale huursector te bevorderen door scheefwoners van sociale huurwoningen te verleiden om te verhuizen naar een voor hen meer passende woning. In de praktijk blijkt dat het voor oudere bewoners van een eengezinswoning moeilijk is om een appartement met gelijke woonlasten te vinden. Doorstroming binnen de sociale huursector is daarom van belang. Vanaf 1 juli 2024 is de doorstroomvoorrang in de Huisvestingsverordening Bergen vereenvoudigd: bij maximaal 25% van het vrijkomende woningaanbod kan voorrang worden gegeven aan huishoudens die een sociale huurwoning van een corporatie aangesloten bij de Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK) leeg in de regio achterlaten. Zoals uit het Woningmarktonderzoek Companen 2021 is geconstateerd, wordt de doorstroming in de woningvoorraad de komende jaren belemmerd, doordat de gewenste woningen niet beschikbaar komen. Deze woningen zitten voor een groot deel in de bestaande voorraad, maar omdat er maar zeer beperkte doorstroommogelijkheden zijn naar betaalbare woningen, kunnen deze huishoudens geen wooncarrière maken.

Mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen zijn: • Toevoegen van (betaalbare) koopwoningen en vrije sector (midden) huurwoningen. • Scheefwoners van sociale huurwoningen verleiden om te verhuizen naar een passende woning. In de Huisvestingsverordening Bergen is een bepaling opgenomen die de mogelijkheid biedt de doorstroming te faciliteren door voorrang te geven aan woningzoekenden. die verhuizen naar een woning die beter passend voor hen is.

■ Binding Bergen In de huisvestingsverordening van Bergen zijn mogelijkheden opgenomen om lokale voorrang te bevorderen. Bij beschikbare huurwoningen (nieuwbouw) kan voorrang worden verleend aan huishoudens met economische of maatschappelijke, ofwel lokale binding. Bij lokale binding is ook de inzet van het volgordecriterium ‘woonduur’ mogelijk, waardoor bijvoorbeeld bij een nieuwbouw appartementencomplex senioren in gezinswoningen uit de omgeving die niet of niet lang staan ingeschreven, beter kunnen doorstromen. Per woningbouwproject wordt bekeken welke mogelijkheden het best kunnen worden ingezet.

■ Campagne Passend Wonen In het voorjaar van 2025 wordt door de SVNK gestart met de campagne Passend Wonen. Hierbij wordt samengewerkt met welzijn- en zorgorganisaties, huurdersorganisaties en gemeenten. Deze campagne heeft als doel bewustwording te creëren bij senioren over de gewenste toekomstige situatie op het gebied van huisvesting en woonomgeving. De campagne richt zich primair op de ‘latente verhuizer’ in de leeftijd van circa 67 - 80 jaar (vitale ouderen). We willen spoedverhuizingen in de toekomst zoveel mogelijk voorkomen. Dit doen we door de vitale ouderen te verleiden om actie te ondernemen en zich tijdig te oriënteren op een passende woning en woonomgeving. Daarnaast komen hierdoor ook weer woningen vrij voor andere doelgroepen en wordt de doorstroming bevorderd.

■ Woningen voor middeninkomens Huishoudens met een middeninkomen zijn in belangrijke mate aangewezen op de vrije huursector en op de koopsector. In de praktijk is de vraag naar een huurwoning in de vrije sector veelal een vraag naar een woning in het middenhuursegment (€ 879,66 tot € 1.129,39 per maand, prijspeil 2024). Ongeveer 35% van de huishoudens in Bergen heeft een inkomen tussen de EU-grens en € 56.000,-. Dit is de groep die tot de middeninkomens gerekend kan worden. Er is een kleine extra vraag naar huurappartementen in het middensegment. De woningvraag van

11

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

huishoudens met een middeninkomen bestaat echter voor een belangrijk deel uit goedkopere koopwoningen. Kennemer Wonen wil voorzien in een ruimer aanbod van middeldure woningen.

■ Beleid tegen speculatie: overwinstregeling Speculatie wordt tegengegaan door het inzetten van de doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening kan niet altijd worden ingezet. Bijvoorbeeld als in het omgevingsplan geen verwijzing naar de doelgroepenverordening is opgenomen of doordat er geen omgevingsplan vastgesteld hoeft te worden. In dat geval kan er een overwinstregeling worden ingezet. Deze overwinstregeling wordt gecombineerd met een verplichting tot zelfbewoning. Het tegengaan van speculatie door de gemeente is alleen gerechtvaardigd bij woningbouw die door inzet van een niet-marktconforme grondprijs en/of subsidies tot stand is gekomen. De gemeente Bergen hanteert een overwinstregeling, waarbij de bewoner bij verkoop van de nieuwe woning binnen de termijn van vijf jaar het verschil tussen de oorspronkelijke koopprijs en de verkoopprijs moet afdragen. Voor elk jaar dat na de eerste bewoning is verstreken, wordt 20% minder van de overwinst in rekening gebracht. Er is hierbij geen sprake van een boete, maar van een winstafroming. Bij verkoop wordt de woning verkocht tegen marktprijs. Deze marktprijs bepaalt de hoogte van de afdracht aan de gemeente. Bij twijfel of de woning wel tegen een marktconforme prijs wordt verkocht, kan de gemeente een onafhankelijke taxateur inschakelen.

Een looptijd van vijf jaar is effectief genoeg om de echte speculanten buiten de deur te houden. De overwinstregeling kan alleen ingezet worden bij koopwoningen tot de NHG-grens.

■ Betere benutting bestaande voorraad Naast het inzetten op nieuwbouw willen we ook de bestaande voorraad beter benutten. Hierbij kijken we naar de mogelijkheden rond: • beperking gebruik reguliere woning als tweede woning; • tijdelijke bewoning recreatiewoningen; • verruiming van de mogelijkheden tot bewoning van vakantieparken; • splitsen van woningen; • intensiever benutten van corporatiebezit.

■ Tweede woningen en toeristische verhuur Het gebruik van woningen als tweede woning2 is niet toegestaan in de gemeente Bergen, behalve als dit volgens het omgevingsplan is toegestaan. De onderbouwing hiervan is dat tweede woningen een groot deel van het jaar leegstaan en daarmee de basis voor voorzieningen verzwakken. Daarnaast doet dit ook afbreuk aan het sociale klimaat, de leefbaarheid en de veiligheid. Ook staan tweede woningen niet ter beschikking van inwoners of woningzoekenden binnen de gemeente. Dit leidt tot extra druk op de woningmarkt. In de praktijk blijkt dat het lastig is te voorkomen dat woningen gebruikt worden als tweede woning. Dat heeft een aantal oorzaken: • Het vergt veel handhavingscapaciteit. Er wordt daardoor niet altijd geconstateerd dat een woning gebruikt wordt als tweede woning. Leegstand kan verschillende oorzaken hebben. • Het is voor de gemeente niet altijd mogelijk om aan te tonen dat een woning gebruikt wordt als tweede woning, wat wel vereist is bij de afhandeling van handhavingsverzoeken. We gaan actie ondernemen om oneigenlijk gebruik van woningen als tweede woning tegen te gaan. Ten eerste willen we actief naar woningeigenaren communiceren over de gebruiksmogelijkheden van woningen en het verbod op het gebruik van woningen als tweede woning. Ten tweede willen we dat er duidelijkere omschrijvingen in de

12

Een tweede woning wordt niet permanent bewoond door de eigenaar. De eigenaar staat er niet ingeschreven en heeft een hoofdverblijf elders waar de eigenaar het grootste deel van het jaar verblijft. De tweede woning wordt recreatief gebruikt door de eigenaar en diens huishouden en staat een groot deel van het jaar leeg. 2

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

omgevingsplannen komen over wat de gebruiksmogelijkheden en onmogelijkheden zijn voor wonen. In de huidige omgevingsplannen (omgezette bestemmingsplannen) is dat niet overal duidelijk. Betere handhavingsmogelijkheden moet hiervan het resultaat zijn. In de gemeente loopt een proces om te komen tot de definitieve omgevingsplannen.

■ Tijdelijke bewoning recreatiewoningen In de gemeente Bergen is het onder voorwaarden mogelijk om tijdelijk permanent in een recreatiewoning te wonen. Dit geldt voor recreatiewoningen op woonerven binnen de bebouwde kom met een maximale duur van 5 jaar. Op recreatiewoningen gelegen in het landelijk gebied is de Omgevingsverordening NH2022 van de Provincie NoordHolland van toepassing, die op dit moment tijdelijke permanente bewoning van recreatiewoningen daar heeft verboden. Nadere voorwaarden zijn omschreven in de ‘Planologische visie recreatiewoningen op particuliere erven met een woonbestemming’, vastgesteld in maart 2018. Het doel van de visie is om recreatiewoningen tijdelijk in te zetten om doelgroepen die nu moeilijk aan een woning komen, zoals jongeren, van huisvesting te voorzien. In de woonvisie onderschrijven we dat er aanbod gecreëerd moet worden voor jongeren. Gezien de huidige woningbouwprogrammering (april 2024) is het niet de verwachting dat we binnen 5 jaar voldoende woningen hebben gebouwd om in de woonbehoefte van jongeren / starters te voorzien, met name in het koopsegment en de vrije huursector. Tijdelijke bewoning van recreatiewoningen kan helpen jongeren huisvesting te bieden, in afwachting van een permanente woning. Onder de Omgevingswet is het mogelijk om voor een langere periode dan 5 jaar af te wijken van de bestemming, mits voldoende onderbouwd.

We gaan onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om hier gebruik van te maken. Bij het onderzoek wordt ook gekeken naar het effect op de balans tussen vraag en aanbod van toeristische overnachtingen.

■ Transformatie vakantieparken Een groot aantal van de vakantieparken in onze gemeente vervult een belangrijke recreatieve en economische rol. Voor een deel van deze parken geldt echter dat zij deze rol minder of niet meer kunnen vervullen. In die gevallen kan er gedacht worden aan een nieuw toekomstscenario voor het park. Wat deze scenario’s zijn is afhankelijk van veel factoren, zoals ruimtelijke ordening, veiligheid en de lokale economie. Eén van de toekomstscenario’s die in deze tijden van het woningtekort extra aandacht krijgt, is het transformeren van vakantieparken naar wonen. Eén van de ontwikkelprincipes voor verblijfsrecreatie, volgens de visie Vitale Verblijfsrecreatie NHN (2017), is het creëren van nieuwe waarde voor niet-vitaal aanbod. Vraaggerichte concepten als wonen in een recreatieve omgeving horen tot mogelijke ontwikkelrichtingen. Gezien de krapte op de woningmarkt, is transformatie naar wonen een aantrekkelijke optie. Dit is echter altijd maatwerk. Enkele jaren geleden heeft de provincie Noord-Holland een onderzoek gedaan naar vitale vakantieparken. De provincie maakt in samenspraak met de gemeenten op basis van dit onderzoek een overzicht van het aandeel te transformeren vakantieparken als onderdeel van het actualiseren van de Woondeal NHN.

Gemeenten dragen bij door het aangeven van mogelijke vakantieparken die zij geschikt achten voor transformatie (Woondeal 2.0, 2023). Het ministerie van VROM heeft in de zomer van 2024 een langjarig plan aangekondigd voor de aanpak van vakantieparken (kamerbrief ministerie BZK, 2024). Dit borduurt voort op de actieagenda vakantieparken 2021- 2022, gesloten tussen rijk en provincies. Het transformeren van vakantieparken naar woonwijken is een thema binnen de aangekondigde aanpak. Het doel is om tot afspraken te komen tussen rijk en medeoverheden over inzet en voortgang op transformatietrajecten. Dit wordt gedaan via de bestuurlijke woondealoverleggen, waar in aanvulling op de woondeals afspraken gemaakt worden over transformatie van parken. Sinds 2021 is er een expertise en aanjaagteam actief dat gemeenten kan ondersteunen bij de transformatie van vakantieparken. Ondersteuning varieert van het bieden van kennis tot procesbegeleiding.

13

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

In de omgevingsvisie Bergen worden woningbouw en andere nieuwe stedelijke functies buiten de huidige kernen beperkt tot kleinschalige projecten waar maatwerk wordt toegepast. Hierbij worden de kernkwaliteiten van het bijzonder provinciaal landschap niet aangetast, de ambities t.a.v. ruimtelijke ontwikkelingen in buitengebieden van de Nota Omgevingskwaliteit Bergen (2023) gehonoreerd en er wordt aangesloten bij de woonbehoefte van inwoners van de gemeente Bergen. In verband met zorgvuldig ruimtegebruik benutten we eventuele mogelijkheden om verouderde recreatieterreinen om te zetten naar wonen op plekken waar dat kan. Als transformatie van vakantieparken niet wenselijk of haalbaar is zou ook gekeken kunnen worden naar de verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke bewoning van vakantieparken. Hierbij wordt het effect op de balans tussen vraag en aanbod van toeristische overnachtingen meegenomen.

■ Splitsingsbeleid Bij woningsplitsing is sprake van het creëren van een extra woning binnen de bestaande woning, waarin volledig zelfstandig en permanent een afzonderlijk huishouden woont. Dit is anders dan inwoning of kamerverhuur. Dan gebruiken de bewoners samen de verblijfsruimten. Ook mantelzorg valt niet onder woningsplitsing. Hiervoor is een indicatie nodig van een zorgspecialist en moet er sprake zijn van een tijdelijke situatie waarin de mantelzorg wordt verleend. Het splitsen van woningen zorgt voor extra woningen door grote woningen te splitsen. Het splitsen van woningen heeft ook een aantal nadelen: • Het woonklimaat kan onder druk komen te staan doordat er meerdere huishoudens in het gebouw zijn (meer geluidsoverlast, drukte, enzovoort). • Een hogere parkeerdruk en meer verkeersbewegingen. • Mogelijke aantasting van het stedenbouwkundig straatbeeld. • Beperking van de privacy. Rekening houdend met bovengenoemde nadelen heeft de gemeente Bergen beleid opgesteld voor woningsplitsing: ‘Herziene Splitsingsbeleid Gemeente Bergen’. Hierin zijn de voorwaarden voor woningsplitsing opgenomen: • Het pand moet een woonbestemming hebben (geen bedrijfswoning). • Het moet gaan om vrijstaande woningen óf grote appartementen (dus geen rijtjeshuizen of twee-onder-eenkapwoningen). • Het moet gaan om splitsing van het hoofdgebouw (dus geen bewoning in bijgebouwen).

■ Betere benutting sociale huurwoningvoorraad Voor de bestaande sociale huurwoningvoorraad willen we bekijken hoe we deze beter kunnen benutten.

Woningdelen De sociale huurwoningvoorraad in Bergen bestaat voor het grootste deel uit eengezinswoningen. De woningzoekenden vormen veelal een- en tweepersoonshuishoudens. Samen met Kennemer Wonen gaan we de mogelijkheden van woningdelen verkennen. Zo kan de bestaande woningvoorraad een bijdrage leveren aan de Bergense behoefte en een tegenwicht bieden aan de uitstroom van jongeren.

Verdichten Daarnaast gaan we samen met Kennemer Wonen een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden van verdichting van het bezit van Kennemer Wonen. Hierbij worden naoorlogse wijken met veel geclusterd corporatiebezit gescand om ruimte in beeld te brengen. Zo wordt duidelijk hoeveel zij binnen eigen bezit kunnen toevoegen aan de woningvoorraad door het toevoegen en/of splitsen van woningen. Tegelijkertijd kan er gewerkt worden aan wijkvernieuwing.

14

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

Aanpak woonfraude en inschrijffraude Sociale huurwoningen zijn om in te wonen door de huurder. Als de woning ergens anders voor wordt gebruikt dan noemen we dat woonfraude. De gemeente Bergen en Kennemer Wonen werken samen om woonfraude tegen te gaan. Hiermee wordt invulling gegeven aan het convenant ‘Samenwerken bij het signaleren van woonfraude’. Dit convenant tussen de gemeente Bergen en Kennemer Wonen is opgesteld om woonfraude en inschrijffraude tegen te gaan. Hiervoor is het in uitzonderlijke situaties nodig om gegevens tussen de partijen te delen. Bij een onderbouwd vermoeden van woonfraude, kan Kennemer Wonen de gemeente vragen om gegevens van huurders te controleren aan de Basis Registratie personen (BRP). Bij vermoedens van inschrijffraude kan de gemeente Kennemer Wonen verzoeken de gegevens te controleren met de registratie van de huurders. Dit convenant is opgesteld om gegevensuitwisseling volgens de wettelijke eisen mogelijk te maken.

■ Verordeningen Door middel van verordeningen kan de gemeente beleid formeel afdwingen. De gemeente Bergen hanteert de Huisvestingsverordening, Doelgroepenverordening en de Verordening Starterslening. De verordeningen worden hier toegelicht.

Huisvestingsverordening De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om regels vast te leggen in een Huisvestingsverordening als er sprake is van schaarste op de woningmarkt. In Bergen is er sprake van schaarste en verdringing. De Huisvestingsverordening is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens in de gemeente Bergen. In de huisvestingsverordening heeft de gemeente Bergen regels vastgelegd over de toewijzing van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor woningzoekenden. Ook biedt de Huisvestingswet de gemeente de mogelijkheid om toeristische verhuur van woonruimte te voorkomen of te beperken en om een opkoopbescherming in te voeren. In Bergen heeft de gemeenteraad, naast regels over de toewijzing van huurwoningen en urgentievolgorde, sinds januari 2021 ook regels opgenomen over toeristische verhuur. De huisvestingswet biedt sinds 1 januari 2024 meer ruimte om inwoners uit de gemeente en mensen met cruciale beroepen te ondersteunen bij het vinden van een betaalbare huurwoning. Voor deze groepen is het ook mogelijk om de regels van de woonruimteverdeling te laten gelden voor aangewezen betaalbare koopwoningen. De mogelijkheden hiertoe voor de gemeente Bergen worden verder onderzocht.

Doelgroepenverordening De omgevingswet biedt gemeenten de mogelijkheid bij bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De gemeenteraad heeft op 8 februari 2021 de Doelgroepenverordening Bergen 2020 vastgesteld, met daarin regels over sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. De woningbouwplannen en de volkshuisvestelijke doelen van de gemeente Bergen vormen de uitgangspunten voor deze doelgroepenverordening. Het toepassen van de verordening is een keuze die afhankelijk van de afwegingen in elk bestemmingsplan moet worden gemaakt. In de doelgroepenverordening is het volgende vastgelegd: 1. Wat de maximale (aanvangs-)huren zijn voor zowel sociale- als middeldure huurwoningen. 2. Maximale koopsom voor sociale koopwoningen (sociale koopwoning ten hoogste € 225.000,- en middeldure koopwoning ten hoogste € 325.000,-). 3. Hoe deze (aanvangs)huren jaarlijks kunnen worden geïndexeerd. 4. Hoe lang de betreffende woningen minimaal binnen het vastgestelde prijssegment moeten blijven vallen.

Voor sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 20 jaar en voor sociale koopwoningen een termijn van 10 jaar.

15

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

De verordening regelt niet de toewijzing van deze categorieën nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. De toewijzing van sociale huurwoningen vindt plaats op basis van de Huisvestingsverordening. De Huisvestingsverordening geeft bepalingen over de woonruimteverdeling. Onder de Omgevingswet zal er geen doelgroepenverordening meer zijn. De regels die eerst in de zogenaamde doelgroepenverordening konden worden opgenomen, zullen straks in het omgevingsplan kunnen worden opgenomen.

Starterslening De gemeente Bergen hanteert de Verordening Starterslening. Met de Starterslening kan op een verantwoorde manier net dat beetje extra geleend worden. Hierdoor kan een starter, die sociaal of economisch gebonden is aan de gemeente Bergen, toch een huis kopen. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis en het bedrag dat bij de bank geleend kan worden. De Starterslening is dus een aanvulling van de gemeente op de eerste hypotheek. In Bergen wordt relatief weinig gebruik gemaakt van de Starterslening. Dit kan meerdere oorzaken hebben. Door de hoge koopprijzen in de gemeente vallen er weinig te koop staande woningen onder de voor de starterslening maximaal toegestane koopsom. Daarnaast kan het zijn dat de maximale hoogte van de starterslening te laag is en moet worden bijgesteld. Samen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) gaan we kijken of de Starterslening Bergen aangepast kan worden.

16

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

4. Woonbehoefte De uitwerking van de woningbehoefte is gebaseerd op de woningbehoefteprognose van de provincie Noord-Holland 2021 tot 2040, inclusief de Bergense Behoefte. Daarnaast is ervan uitgegaan dat het huidige woningtekort in de komende jaren deels wordt ingelopen (Woningmarktonderzoek, Companen. 2021). In het woningmarktonderzoek zijn enkele scenario’s uitgewerkt. Door de toenemende druk op de woningmarkt is inmiddels duidelijk dat we uit kunnen gaan van de maximale variant. De overige varianten worden in deze woonvisie dan ook niet verder uitgewerkt. Achtergrondinformatie is opgenomen in Bijlage 2 Kenmerken en demografische ontwikkelingen en in Bijlage 3 Ontwikkelingen woningmarkt.

■ Kwantitatieve woonbehoefte Op basis van het woningmarktonderzoek ramen we de woningbehoefte in de periode 2021 tot 2030 als volgt: • Extra woningbehoefte door toename aantal huishoudens: +360 woningen. • Bergense Behoefte: +480 woningen. • Inlopen woningtekort: +175 woningen. • Toename frictieleegstand: +10 woningen. De totale woningbehoefte komt voor de gemeente Bergen daarmee uit op +1.025 woningen in de periode 2021 tot 2030. Het grootste deel van deze behoefte landt in de kernen Bergen Binnen (+360 woningen), Schoorl/Groet (+205 woningen) en Egmond aan den Hoef (+195 woningen). In de jaren 2021 tot en met 2023 is de woningvoorraad met ongeveer 120 woningen toegenomen. De resterende opgave tot en met 2030 komt hiermee op 905 woningen. Met het oog op planuitval is het gebruikelijk om te streven naar 130 procent plancapaciteit. Idealiter zouden er vanaf 2024 circa 1200 woningen in de woningprogrammering moeten staan. Per oktober 2024 staan er ruim 1000 woningen in de programmering3. Er is dus nog een opgave voor minimaal 200 woningen. Gezien de huidige nijpende situatie op de woningmarkt zijn aanvullende woningbouwprojecten welkom. We willen onderzoeken of gemeentelijk vastgoed vaker voor volkshuisvesting kan worden ingezet, zolang er behoefte is aan het toevoegen van locaties. Hiervoor optimaliseren we de interne afspraken.

Behoefte sociale huur Als we kijken naar de huishoudens die de doelgroep vormen voor de sociale huurwoningvoorraad in Bergen, dan zien we dat de omvang van het bezit van de woningcorporaties kleiner is dan de groep huishoudens die recht heeft op een sociale huurwoning (voor inkomens tot circa € 47.699,- peildatum 2024). Niet al deze huishoudens hebben echter behoefte aan een sociale huurwoning. Een deel van deze huishoudens woont bijvoorbeeld in een koopwoning. In 2021 waren er 2.805 sociale huurwoningen. Rekening houdend met inloop van het tekort van 90 sociale huurwoningen en het maximale scenario ramen we de aanvullende behoefte tot 2030 op minimaal 370 sociale huurwoningen. Daarbij komt nog een aanvullende woningbehoefte voor uitstroom van 63 personen vanuit het ‘Pact wonen met ondersteuning’. In totaal is de geraamde behoefte aan nieuwe sociale huur 433 woningen, wat neerkomt op circa 48 woningen per jaar. Per oktober 2024 staan er ruim 432 sociale huurwoningen in de woningprogrammering. Aangezien we streven naar 130% plancapaciteit is er nog ruimte om sociale huurwoningen aan de programmering toe te voegen.

■ Kwalitatieve woonbehoefte De vraag naar woningen richt zich op alle woningtypen en prijsklassen, maar ligt voor het grootste deel bij kleinere

3

Zie Bijlage 5 Woningbouwprogramma

17

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

en betaalbare woningen. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: •

•

•

•

•

•

Effect Bergense Behoefte: Bij de onderbouwing van de Bergense Behoefte is ook een vertaling gemaakt naar de kwalitatieve woningbehoefte die samenhangt met het aantrekken, en voor de gemeente behouden, van ruim 500 extra jongeren in de periode tot 2030. De vraag van de Bergense jongeren landt volgens deze berekeningen in de sociale huur (+150), vrije sectorhuur (+100) en goedkope koop (+250). Deze aannames zijn meegenomen in de berekening van de kwalitatieve woningbehoefte. Vraag naar sociale huurwoningen: Er is de komende jaren een extra vraag naar sociale huurappartementen. Deze vraag is deels afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken en deels van Bergense jongeren die hopen om snel aan een huurappartement te kunnen komen. Een huurappartement is voor veel jonge huishoudens een eerste stap op de woningmarkt. Veel jonge huishoudens laten ook weer een huurappartement achter als zij de volgende stap zetten. Daarnaast is er de laatste jaren een toename van statushouders. De verwachting is ook dat gezien de langdurige oorlog in Oekraïne, Oekraïners langer tijdelijk in Nederland zullen verblijven. Een deel hiervan blijft waarschijnlijk permanent in Nederland wonen. Overschot bij grondgebonden vrije sector huurwoningen: Er ontstaat potentieel overschot bij grondgebonden vrije sectorhuurwoningen.

Er is een beperkte extra vraag naar appartementen in de vrije sector (in het middenhuursegment tot € 1.000,-), maar er worden op termijn meer grondgebonden woningen aangeboden dan er worden gevraagd. Dat hangt samen met de voorkeur van huishoudens om een woning te kopen in plaats van te huren in de vrije sector. Vraag naar koopappartementen: In de koopsector is er een aanzienlijke aanvullende vraag aan appartementen. Een koopappartement is vooral voor jonge huishoudens een aantrekkelijke of een betaalbare woning in de koopsector. In de periode na 2025 wordt de vraag van middelbare en oudere huishoudens naar koopappartementen naar verhouding wat groter ten opzichte van de jongere huishoudens. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning. Ouderen vinden in een koopappartement een comfortabele woning met, als ze een afbetaalde woning hebben kunnen verkopen, lage maandlasten. Vraag naar betaalbare koopwoningen: Er is een extra vraag naar goedkopere en betaalbare woningen in de koopsector. Deze vraag hangt mede samen met de ambities van de Bergense Behoefte. In de gevraagde segmenten betreft het voornamelijk rijwoningen. Veel starters in de gemeente richten zich op een koopwoning. Aandachtspunt is het gevraagde prijsniveau.

Het is lastig om een koopwoning onder € 225.000,- in de markt te zetten met voldoende kwaliteit voor deze doelgroep. Dure koop onder druk: In het dure koopsegment ontstaat bij tweekappers maar vooral bij vrijstaande woningen op termijn potentieel overschot. Deze woningen zijn naar verhouding veel aanwezig in de gemeente. Als de huidige bewoners ouder worden en gaan omzien naar een kleinere woning, komen meer van deze woningen op de markt. Hoewel deze woningen in theorie geschikt zouden zijn voor jongere huishoudens en (startende) gezinnen, liggen de gemiddelde prijzen in dit segment ver buiten het prijsbereik van starters en middeninkomens. Ook voor de Bergense behoefte wordt ervan uitgegaan dat de jongeren die voor de gemeente behouden moeten worden en die van elders worden getrokken, vooral toegang hebben tot de huursector en de goedkope en betaalbare koopsector. Bij deze constateringen moet worden aangetekend dat deze berekeningen zijn gebaseerd op de provinciale trendprognose. De verkenning van het scenario van een verhoogde instroom in de regio van woningzoekenden uit de MRA laat zien dat er in dat geval sprake zal zijn van een aanzienlijke extra vraag naar koopwoningen in Bergen.

Kwalitatieve woningbehoefte per kern We benoemen in deze paragraaf de belangrijkste aandachtspunten voor de verschillende kernen: Bergen Binnen: De aanvullende behoefte in Bergen Binnen tot 2030 bedraagt 360 woningen. De extra vraag concentreert zich op appartementen, zowel in de sociale huur als goedkope koop. Egmond aan den Hoef: De extra woningbehoefte in Egmond aan den Hoef bedraag 195 woningen tot 2030. De vraag concentreert zich op goedkope en betaalbare rijwoningen in de koopsector. Daarnaast is er een kleine

18

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

behoefte aan sociale huurappartementen. Deze vraag is getalsmatig kleiner. Egmond aan Zee: In Egmond aan Zee zijn volgens de prognose in de periode tot 2030 zo’n 110 extra woningen nodig. In de koopsector is de vraag naar goedkope rijwoningen naar verhouding groot. Ook is er behoefte aan extra sociale huurappartementen. Egmond-Binnen: De uitbreidingsbehoefte voor Egmond-Binnen bestaat uit 135 woningen tot 2030. In de koopsector spitst de aanvullende vraag zich toe op de rijwoningen in het goedkopere segment. In de overige segmenten is sprake van evenwicht. Schoorl en Groet: Tot 2030 is er in Schoorl en Groet behoefte aan 205 extra woningen. Er is met name vraag naar goedkope koopwoningen, zowel rijwoningen als appartementen. Daarnaast is behoefte aan uitbreiding van het aantal sociale huurappartementen. Vooral in Egmond aan den Hoef, Egmond-Binnen, School/Groet en iets mindere mate Egmond aan Zee is er een grote behoefte aan goedkope en betaalbare rijwoningen in de koopsector. Hierin komt duidelijk de vraag van jonge huishoudens naar voren. In de woningprogrammering moeten we in deze kernen een accent leggen op huisvesting van jonge huishoudens.

■ Behoefte van belangrijke doelgroepen Positie van middeninkomens Er is een groep huishoudens (die qua leeftijd en huishoudensamenstelling zeer divers is), die net geen beroep kan doen op de sociale huursector. Deze groep heeft drie mogelijkheden: 1. Een woning huren van een verhuurder die geen woningcorporatie is. Circa 9% van de woningen in Bergen valt in deze categorie. 2. Een corporatiewoning in de vrije sector huren. Kennemer Wonen verhuurt in 2024 in Bergen 4% van haar voorraad in de middenhuur. 3. Een betaalbare woning kopen. Op dit moment is het aanbod aan betaalbare woningen zeer beperkt. Deze groep huishoudens die tussen wal en schip valt (net te veel verdienen voor een sociale huurwoning en door het beperkte aanbod geen goedkope of betaalbare koopwoningen kunnen krijgen) heeft belang bij huurwoningen in de vrije sector. Volgens het woningmarktonderzoek wenst 11% van de inwoners een vrije sector huurwoning in het middensegment. Door de realisatie van middelhuurwoningen komt doorstroming op gang en biedt dit ruimte aan woningzoekende om op de sociale huurwoningmarkt een woning te vinden. Duidelijk is dus ook dat het potentiële aanbod aan goedkope en betaalbare koopwoningen ten opzichte van de omvang van de groep huishoudens met een middeninkomen klein is.

Dat komt ook tot uitdrukking in een flinke extra behoefte aan goedkope en betaalbare koopwoningen in de komende jaren. Met een bruto jaarinkomen van € 40.000,- is een koopwoning in Bergen nagenoeg onbereikbaar. Om een tussenwoning van € 373.000,- te kunnen kopen (de gemiddelde prijs van een tussenwoning in Bergen in 2020) is een bruto jaarinkomen van € 69.000,nodig. Ongeveer 35% van de huishoudens in Bergen heeft een inkomen tussen de EU-grens en € 56.000,-. De groep huishoudens met een middeninkomen neemt de komende jaren in omvang toe. Er is een kleine extra vraag naar huur-appartementen met een middenhuur. De woningvraag van huishoudens met een middeninkomen bestaat echter voor een belangrijk deel uit goedkopere koopwoningen. Door stijging van de woningprijzen zal het goedkope aanbod de komende tijd verder afnemen. De verwachting is dat de positie van middeninkomens op de woningmarkt hierdoor verder verslechtert.

19

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

Starters Starters hebben een relatief sterke voorkeur voor een betaalbare koopwoning (tot zo’n € 190.000,- à € 250.000,-. Dit is afhankelijk van of het om alleenstaanden of samenwonenden gaat) of voor een sociale huurwoning (in verband met een beperkte bestedingskracht). Op de lange termijn voorzien we echter een negatieve opgave voor deze segmenten. We adviseren daarom om vooral de doorstroming in de bestaande voorraad te stimuleren, zodat deze huishoudens terecht kunnen in een passende, bestaande woning. Waar nodig kan de vraag aanvullend worden bediend met (beperkte) nieuwbouw.

Gezinnen Gezinnen hebben een grote voorkeur naar grondgebonden koopwoningen, met name naar woningen van € 250.000,en meer (ongeveer 60%). Door woningen te realiseren in dit segment komen de meer betaalbare woningen, die zij nu bewonen, in de bestaande voorraad vrij voor jonge huishoudens. Houd er wel rekening mee dat de huidige lichte groei van het aantal gezinnen de komende jaren omslaat in een lichte krimp. Op de langere termijn neemt de behoefte aan grondgebonden woningen hierdoor af.

Senioren Senioren en dan met name de oudere doelgroep (65+) hebben een sterke voorkeur voor relatief luxere koop- en vrijesector huurappartementen (vanaf € 250.000,-). Ook is deze doelgroep geïnteresseerd in grondgebonden woningen die (op termijn) levensloopbestendig en/of gelijkvloers zijn. (Patio-)bungalows voldoen goed aan deze vraag. Als deze doelgroep kan doorstromen, komen de ruimere koopwoningen beschikbaar voor de stellen en gezinnen die een stap in hun wooncarrière willen maken. Ouderen kunnen worden verleid met relatief luxe afgewerkte woningen, op een goed bereikbare locatie en op loopafstand van voorzieningen. In het geval van een patio- of bungalowwoning hoort hier een eigen tuin bij, maar van beperkte omvang om de onderhoudslast laag te houden.

20

Woonvisie gemeente Bergen NH

2025-2030

5. Specifieke doelgroepen en woonvormen Naast de reguliere huisvesting en gewone woningen zijn er ook bijzondere doelgroepen en woonvormen. In dit hoofdstuk gaan we dieper in op huisvesting van een aantal specifieke doelgroepen. Ook wordt er nader ingegaan op diverse relevante woonvormen.

■ Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) wordt gesproken als particulieren in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming verwerven. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar de architect en de aannemer van het project optreedt. Het collectief heeft de volledige juridische zeggenschap over en verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. Particuliere opdrachtgevers bouwen dus niet voor de verkoop of huur, maar voor eigen gebruik. Voor de woonconsument staat CPO voor betaalbaarheid, grotere betrokkenheid bij de woonomgeving, eigen initiatief, profiteren van elkaars kennis en ervaring en maximale zeggenschap over de woning. CPO is vaak wel een ingewikkeld proces. Daarom is deskundige begeleiding belangrijk. Over het algemeen kunnen met betrekking tot CPO de onderstaande hoofddoelstellingen worden onderscheiden: • Realiseren van een woongroep of leefgemeenschap (gezamenlijke ruimte/activiteiten). Dit zijn vaak groepen met een bepaalde levensvisie of gemeenschappelijke identiteit. • Het behalen van kostenvoordelen om zo bijvoorbeeld betaalbare woningen te realiseren. • Het bieden van maximale zeggenschap om bijvoorbeeld woningen met een hoge mate van duurzaamheid of energiezuinigheid te realiseren.