Document · PDF

bij 1 nota actualisatie grondexploitaties.pdf

Gemeenteraad 25 mei 2023, gemeente Bergen (NH)Bij agendapunt: 10: Voorstel betreft vaststellen nota actualisaties Grondexploitaties 2023 en de bijbehorende begrotingswijziging8.521 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Nota Actualisatie Grondexploitaties

Bergen, voorjaar 2023

Samenvatting Voor u ligt de Nota Actualisatie Grondexploitaties 2023 (NAG). In dit document blikken we terug op de gebiedsontwikkelingen in 2022 De cijfers in deze NAG zijn verwerkt in de jaarrekening 2022 van de gemeente Bergen. In 2022 is veel gebeurd. Er zijn projecten opgestart maar er hebben ook projecten geen doorgang gekregen. Deze NAG staat cijfermatig stil bij de grondexploitatieprojecten. We geven u met dit document inzicht in de stand van zaken inhoudelijk en financieel. Tevens vragen wij u de volgende punten vast te stellen of kennis van te nemen. Onderstaand zijn de beslispunten samengevat. Deze zijn in hoofdstuk 5 onderbouwd en toegelicht. Voor andere gebiedsontwikkelingen is bijlage 6.2 opgenomen met een inhoudelijke en procesmatige toelichting. Hiermee is de brede context van de gebiedsontwikkeling in beeld gebracht. De externe factoren die van invloed zijn op de projecten maken het een uitdaging om de vaart in de projecten te houden.

Beslispunten Bouwgrond in exploitatie (BIE) 1. De geactualiseerde grondexploitaties Oosterkimschool, T&Oterrein, Petrusschool en Parck de Beeck met een positieve eindprognose vaststellen met een positief saldo van € 1.513.000. 2. De geactualiseerde grondexploitaties Rabobanklocatie en Elkshove vaststellen met een negatief saldo van € 644.000. 3. Een Bestemmingsreserve Grote Projecten in te stellen om risico’s en fluctuaties binnen de grondexploitaties op te vangen 4. Het berekende resultaat tussentijdse winst over 2022 van € 319.500 te doteren aan de Bestemmingsreserve Grote Projecten. 5. De in 2021 getroffen verliesvoorziening op te hogen met een bedrag van € 84.500 en dit bedrag ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Grote Projecten. 6. De mutaties van de verliesvoorziening en de tussentijdse winst als gevolg van de gewijzigde eindprognoses te verwerken in de jaarrekening 2022.

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN

PROJECTTYPERING

STAND VAN DE PROJECTEN

FINANCIËLE ONTWIKKELING 2022

BIJLAGEN

Grondexploitaties in detail met geheimhouding

1 Inleiding

Deze nota geeft financiële gegeven weer op overall niveau per grondexploitatie. De gedetailleerde overzichten van de grondexploitaties (zogenoemde kasstroomoverzichten) worden vastgesteld met geheimhouding. Deze overzichten bevatten marktgevoelige financiële informatie. Deze zijn bijgevoegd als separate bijlage bij het raadsvoorstel.

Voor u ligt de Nota Actualisatie Grondexploitaties (NAG) van de gemeente Bergen. Deze nota heeft tot doel inzicht te geven in de gebieden en ontwikkelingen binnen de gemeente Bergen die een significant effect (kunnen) hebben op de ruimtelijke beleving. De genoemde ontwikkelingen worden veelal ingegeven door de ambitie om meer woningen te realiseren. In deze NAG wordt een actueel beeld gegeven van de grondexploitatie projecten (GREX). Daarnaast lopen diverse projecten op grondgebied in eigendom van de gemeente, de zogenoemde materiele vaste activa en in eigendom van derden, de faciliterende projecten met kostenverhaal. In het kaartje op de volgende pagina is zijn de grondexploitaties en een aantal belangrijke projecten weergegeven. Dit zijn bijvoorbeeld:  



1.1 Leeswijzer Hoofdstuk 2 en 3 zijn van algemene aard en gaan in op uitgangspunten, beleid en marktontwikkelingen. Hoofdstuk 4 geeft een tekstuele toelichting op de projecten. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de financiële stand van zaken van de grondexploitaties per 31-12-2022. Tot slot zijn in hoofdstuk 6 de bijlagen opgenomen.

Gebiedsontwikkelingen op initiatief van derden met kostenverhaal Gebiedsontwikkelingen in de vorm van investeringen op gemeentelijke gronden ter verbetering van de leefomgeving en/of voorzieningen, materiële vaste activa (MVA). Er zijn ook gebieden waar de gemeente een visie voor ontwikkelt die toekomstige ontwikkelingen mogelijk maakt.

De nota blikt terug op 2022 en geeft voor de grondexploitaties de nieuwe prognoses voor 2023 en verder. Binnen de gemeente Bergen zijn 6 grondexploitaties actief. Dit zijn 5 locaties waar sociale woningbouw wordt gerealiseerd en in 2023 is de grondexploitatie van Parck de Beeck (voormalig BSV-terrein) vastgesteld.

Schoorl - Visie Schoorl Centrum - GREX Oosterkimschool - GREX Rabobanklocatie

Groet - GREX Petrusschool

Bergen aan Zee

Bergen Oost

- Hotel Nassau - Monsmarem - Hotel Maurits - Nieuw Eyssenstein

- GREX Parck de Beeck - De Beeck

Bergen Centrum - Harmonielocatie - Dorpsplein - Bergerweg 125 - AH locatie - GREX Elkshove - GREX Tuin & Oostdorp

Egmond aan Zee en a/d Hoef Egmond-Binnen

- Delversduin - Watertoren - Voetbalfusie

- Kerkweg 25

De grondprijzen worden veelal residueel bepaald. Vaste grondprijzen zijn van toepassing bij sociaal maatschappelijke voorzieningen en sociale huurwoningen.

2 Algemene uitgangspunten Er zijn algemene uitgangspunten waar de gemeente aan moet voldoen bij gebiedsontwikkeling en de rapportage hierover. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke kaders van toepassing zijn en welke uitgangspunten door de gemeente gehanteerd worden bij gebiedsontwikkeling en de verantwoording hierover.

Financiële verslaglegging in begroting en jaarrekening moet voldoen aan bepaalde eisen. Deze zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In 2022 zijn er voor de gronden gebiedsontwikkeling geen nieuwe regels ten opzichte van eerdere jaren. De grondexploitaties en de NAG zijn met deze regels in acht opgesteld.

2.1 Beleid en wetgeving In november 2019 is de Nota uitgangspunten grondbeleid 20192022 vastgesteld. Deze gaat in op een aantal onderwerpen die samenhangen met het grondbeleid. Zo wordt het doel en de organisatie van het grondbeleid beschreven, is een overzicht van het toe te passen instrumentarium opgenomen en wordt inzichtelijk gemaakt via welk afwegingskader wordt overgegaan tot strategische verwerving.

2.2 Indexatie kosten en opbrengsten Een grondexploitatie is een meerjarige projectbegroting waarin de factor tijd een belangrijke rol speelt. De factor tijd beïnvloedt de ontwikkeling van geprognosticeerde kosten, opbrengsten en daarmee het financiële resultaat van het project. In de grondexploitaties wordt daarom rekening gehouden met indexering van toekomstige kosten als opbrengsten en rente over de boekwaarde.

In de basis neemt de gemeente een faciliterende houding aan. De gemeente wil de ontwikkeling van onder andere woningbouw bevorderen en zal hiervoor haar instrumentarium aanspreken. Denk hierbij aan anterieure overeenkomsten, bestemmingsplannen en eventueel het exploitatieplan. Mede in het licht van de doelstelling die de gemeente heeft ten aanzien van de woningbouwopgave om 900 nieuwe woningen te realiseren kan de gemeente, als het verdedigbaar, is een actievere rol innemen.

Voor de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties worden de gehanteerde indexeringen opnieuw beschouwd en indien nodig aangepast aan gewijzigde omstandigheden. Om te komen tot een voorstel voor de te hanteren parameters in gemeentelijke grondexploitaties, is gekeken naar een aantal externe bronnen1. De adviesbureaus Metafoor RO (Outlook Grondexploitaties en het Kwartaalbericht Grondexploitaties) en Stadkwadraat (Prognose parameters gebiedsontwikkeling)

De gemeente heeft eind 2020 een nota Grondprijzenbeleid vastgesteld. Dit is een uitwerking van de nota Grondbeleid. Uitgangspunt is dat de gehanteerde grondprijzen marktconform zijn. 1 Bron: CBS, Metafoor-Outlook grondexploitaties 2023, StadkwadraatPrognose parameters gebiedsontwikkeling 2023

brengen jaarlijks diverse kwartaal- en jaarcijfers en prognoses van toonaangevende instanties samen tot een betrouwbare inschatting. Ook is een aantal andere cijfers gebruikt als input, zoals het consumentenvertrouwen (CBS) en de ontwikkeling van de kosten van de GWW2-sector (Bouwkostenkompas).

Gebruikte parameters grondexploitaties

Bij de prognoses van kosten- en opbrengstenstijgingen in de gemeentelijke grondexploitaties blijft het voorzichtigheidsbeginsel uitgangspunt. Dat betekent in de praktijk dat er voor gewaakt wordt dat er te optimistisch geraamd wordt. In de grondexploitaties laat zich dat vertalen naar: opbrengstenstijgingen niet te hoog en kostenstijgingen niet te laag ramen. Dat neemt niet weg dat (grond) verkopen altijd tegen marktconforme prijzen plaatsvinden!

Indexatie opbrengsten

Toelichting ontwikkeling kosten

Daarnaast is het, ten behoeve van een continu begrotingsbeleid, wenselijk om de gehanteerde parameters niet te veel en ook niet te vaak te wijzigen (zolang de ontwikkeling van deze cijfers dat toelaten). In bijlage 6.1 is een uitgebreidere toelichting opgenomen met betrekking tot de ontwikkeling van de parameters.

Prognoses van diverse onderzoeksbureaus wijzen op stijgende kosten in de komende jaren. Voor de korte en middellange termijn wordt in onze regio gerekend met kostenstijgingen tussen de 4% en 8% per jaar, voor de periode 2024-2025 tussen 3% en 5% per jaar en voor de periode vanaf 2026 nog steeds gemiddeld 2% per jaar.

Bij het bepalen van het financiële resultaat van de grondexploitaties zijn de onderstaande parameters gehanteerd in de gemeentelijke grondexploitaties:

In de afgelopen jaren is 2,25% kostenstijging per jaar in de ramingen gehanteerd. Om de kostenramingen meer aan te laten sluiten op de werkelijke kostenstijgingen, wordt de kostenstijging bij de NAG 2022 voor 2023 en 2024 met 2,75 % aangepast naar 5 % per jaar om daarna weer naar 3 % in 2025 e.v. terug te vallen. Voor de kosten bouw- en woonrijp maken en de plankosten wordt in de gemeentelijke grondexploitaties één indexatie toegepast te weten de GWW-index.

NAG 2022

NAG 2023 Correctie 2024

2025

2026 en verder

11,00% 5,00%

5,00%

3,00%

2,00%

2,00% 0,00%

1,00%

2,00%

2,00% 0,00%

2,00%

Rentepercentage

1,20%

1,20% 1,20%

1,20%

Discontopercentage

2,00%

2,00% 2,00%

2,00%

2022

3,00%

Woningbouw vrije sector Woningbouw sociale huur

Indexatie kosten (GWW- index)

2023

Tabel 1

2 GWW = Grond-, Weg- en Waterbouw

Verder is een correctie doorgevoerd op de eenheidsprijzen van 2022. In de NAG 2022 is uitgegaan van 3% voor 2022. Deze hebben we bij moeten stellen naar 11%.

Het aantal vergunningverleningen blijft echter ondermaats en het aantal nieuwbouwwoningen dat op de korte termijn beschikbaar komt op de Nederlandse woningmarkt blijft naar alle waarschijnlijkheid lager dan de vraag. De verwachting is dat de druk op de woningmarkt de komende jaren daarom hoog blijft.

Kosten voor het bouw- en woonrijp maken van een plangebied: Dit zijn de activiteiten/werkzaamheden die nodig zijn om de grond geschikt te maken voor bebouwing en die vervolgens ingericht worden. Denk hierbij aan de aanleg van wegen, groen, water, speelplekken, kunstwerken als bruggen en rotondes.

Prognoses van diverse onderzoeksbureaus wijzen op een stagnatie in de prijs van onroerend goed in de komende jaren, waaronder bouwgrond. Voor de korte en middellange termijn wordt in onze regio gerekend met grondwaardeontwikkeling tussen de -1% en 3 % per jaar, voor de periode 2024-2025 tussen -2% en 2% per jaar en voor de periode na 2026 oplopen naar gemiddeld 2% per jaar.

Plankosten: De gemeentelijk grondexploitaties kent onder andere de volgende kosten t.w. planontwikkelingskosten (POK) en voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten (VTU).

Verder is het is belangrijk rekening te houden met significante prijsstijgingen van de kosten, zowel in de bouw als de GWW sector. In de afgelopen jaar is 2% opbrengstenstijging in de ramingen gehanteerd. Om meer aan te sluiten bij op de werkelijke waardeontwikkeling van grond, wordt het percentage voor NAG 2023 bijgesteld naar 0% voor 2023, 1% voor 2024 en 2025. Vanaf 2026 is weer rekening gehouden met een index van 2% zijnde het langjarig gemiddelde. Nogmaals, dat neemt niet weg dat werkelijke (grond)verkopen altijd tegen marktconforme prijzen plaatsvinden!

Toelichting ontwikkeling opbrengsten In de gemeentelijke grondexploitaties worden voornamelijk gronden verkocht ten behoeve van woningbouw. Onderstaand wordt kort een beeld gegeven van de woningmarkt in bredere zin. Ondanks de Coronacrisis blijft de vraag naar woningen in de Nederlandse woningmarkt erg hoog en overtreft de vraag het aanbod voorlopig ruimschoots. Het woningaanbod droogt op en de nieuwbouwproductie blijft achter, met stijgende woningprijzen als gevolg.

Sociale woningbouw De vaste grondprijzen voor sociale huurwoningen worden jaarlijks geïndexeerd met de Consumentenprijsindex (CPI-index). De CPI is een benadering van de inflatie. De gemiddelde CPI inflatie in Nederland in 2021 was 10%. Woningcorporaties hebben een grote opgave sociale huurwoningen te realiseren. Tegelijkertijd is de financiële haalbaarheid voor deze partij gezien de stijgende bouwkosten een steeds grotere uitdaging.

De woningprijzen zijn in 2022 nog steeds gestegen. Deze groei is echter aan het afvlakken. De vraag naar woningen is aan het afnemen door hoge inflatie, waardoor het besteedbaar inkomen afneemt, en stijgende hypotheekrente. Het aanbod is weliswaar toegenomen, maar door de hoge prijzen worden er minder woningen verkocht. Verwacht wordt dat de huizenprijzen de komende jaren dalen als gevolg van hogere maandlasten door de hoge hypotheekrente.

Rente

2.3 Woningbouwprogramma

Over de boekwaarde van een grondexploitatie worden rentelasten of -baten gerekend. Voor het bepalen van het rentepercentage wordt gebruik gemaakt van een door de commissie BBV voorgeschreven methode3.

Gebiedsontwikkeling is een belangrijk instrument om te sturen op woningbouwprogramma om de gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren en afspraken na te komen, zowel landelijk als regionaal. Over de actuele stand van zaken met betrekking tot woningaantallen wordt de gemeenteraad 2 tot 3 per jaar geïnformeerd.

Omdat elke gemeente binnen BUCH op zijn eigen wijze de financiering organiseert, zijn de rentelasten in de grondexploitaties voor elk van de 4 gemeenten anders. Jaarlijks worden alleen de werkelijke rentekosten ten laste van de grondexploitatie gebracht worden. In tabel 1 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.is het rentepercentage opgenomen.

De grondexploitaties in Bergen leveren een bijdrage aan de realisatie van de woningbehoefte. Woningaantallen

In het kader van een stabiel begrotingsbeleid is het volgens het BBV van belang het rekenrentepercentage constant te houden over een langere periode. De rente moet dan wel binnen een bandbreedte van 0,5% ten opzichte van de werkelijke rente bevinden. In 2021 is de rekenrente is bijgesteld naar 1,2%. Deze is eveneens van toepassing voor 2022 en gehanteerd in de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen.

Disconteringspercentage

Midden-

Sociaal

Vrije

segment sector

Parck de Beeck

Oosterkim

32 0

Rabobank

Elkshove

T en O

Petrus

TOTAAL

167

Tabel 2

Het disconteringspercentage wordt gebruikt om het verwachte eindresultaat in het laatste jaar van de grondexploitaties terug te rekenen naar het huidige jaar. Dit noemt men het bepalen van de Netto Contante Waarde (NCW). Voor de discontering is vooralsnog door de Commissie BBV een percentage van 2%4 voorgeschreven.

Dit hoofdstuk geeft aan welke beleidsdocumenten hierbij actueel zijn en laat zien welke prognoses er nu in kaart zijn gebracht. Regionaal Actie Programma (RAP) is een provinciaal instrument om de provinciale doelstellingen op het gebied van wonen in kaart te brengen en prognoses per regio te bepalen. Voor de nieuwbouwprogrammering wordt gerekend met demografische

3 Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019, van de Commissie

4 Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019, van de Commissie

BBV, blz. 43 - 45 en blz. 64

BBV, blz. 45-46

gegevens en nieuwbouwplannen per regio. Uitgangspunt is dat de regio Alkmaar in de lokale uitbreidingsbehoefte kan voorzien. De prognoses worden jaarlijks geactualiseerd.

Ter voorbereiding op de nieuw uit te werken woonvisie is een woningbehoefte en woningschaarste onderzoek uitgevoerd. Dit heeft geleid tot de notitie Bergense Behoefte. Deze notitie is in 2021 door het college vastgesteld en geeft een actuele, concrete en cijfermatige beschrijving van de woningbehoefte. De gemeente hanteert deze uitgangspunten bij toekomstige ontwikkelingen.

Op basis van de uitgangspunten in het RAP heeft de regio Alkmaar stappen gezet om te komen tot regionale afspraken. Dit heeft geleid tot de notitie Woningbouwafspraken en programmering op basis van de Provinciaal Ruimtelijke Verordening (PRV). Dit is een nadere uitwerking van het RAP en zet in op realisatie capaciteit.

Onderstaand een overzicht van de realisatie capaciteit gemeente Bergen in de komende jaren. Plannen die verder in de tijd liggen en/of minder ver gevorderd zijn in de planvorming tellen in deze programmering minder mee. Deze is gebaseerd op de regionale woningbouwprogrammering van oktober 2022. De basis hiervan is monitor plancapaciteit (www.plancapaciteit.nl). Het beleidsveld “Wonen” informeert hierover periodiek.

De Woondeal Noord-Holland is een integrale visie van de gemeenten, provincie en partners in de publiek-private samenwerking. Deze visie gaat in op woningbouw en mobiliteit als onderdeel van de Metropool Regio Amsterdam (MRA). Noord Holland Noord heeft de potentie binnen het daily urban system van de MRA tot een veilige, gezonde, duurzame en klimaatadaptieve woningbouwversnelling te komen. De two-pager Samenwerkingsafspraak Regionale verstedelijkingsstrategie Regio Alkmaar – Hoorn is een aanvulling op de Woondeal met een voorstel voor samenwerking aan de minister. Een nieuwe en actuele Woonvisie voor Bergen is in voorbereiding. Deze wordt in 2023 ter vaststelling aan de raad aangeboden. De huidige woonvisie, Wonen in de gemeente Bergen 2015-2020, heeft de volgende beleidsdoelen geformuleerd:    

Figuur 1 Realisatiecapaciteit Bergen oktober 2022

Het zorgen voor een kwalitatief goed woningaanbod (geschiktheid, kwaliteit en duurzaamheid); Het realiseren van een gedifferentieerd woningaanbod; Het vergroten van de betaalbaarheid\Het huisvesten van de huidige en toekomstige bewoners (doelgroepen); Flexibiliteit en maatwerk.

3 Projecttypering

Type project Materieel vast actief Gemeentelijke grondverkoop Faciliteren van gebiedsontwikkeling derden Materieel vast actief Grondontwikkeling met grondexploitatie Visie voorafgaand aan gebiedsontwikkeling 5 Materieel vast actief Investeringsproject voorzieningen 6

In 2021 is voor het eerste een NAG opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad. Voorafgaand aan de jaarrekening 2021 is de NAG 2022 aan de gemeenteraad aangeboden. Hiermee biedt het college gedetailleerd inzicht in de gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente. In het NAG ligt de nadruk op de verantwoording over het afgelopen boekjaar en biedt tevens een doorkijk naar de toekomst. De gemeente heeft de projectgebieden en de projecten in beeld gebracht. De benoemde projecten zijn divers en bevinden zich in diverse ontwikkelstadia (fasen). Hiermee kan ook het kader voor financiële verantwoording per project anders zijn. In deze nota zijn de grondexploitaties toegelicht. In bijlage 6.2 wordt kort een overzicht gegeven van een aantal andere projecten binnen de gemeente Bergen.

Financieel kader Grondverkoop Kostenverhaal

Projectfasen Onderzoeksfase Definitiefase

Verantwoording P&C

Grondexploitatie

Voorbereidingsfase

NAG

Begroting

Selectiefase

P&C

Investering

Realisatiefase

P&C

Tabel 3 Projectkenmerken

Als het voor de context cq. afhankelijkheden noodzakelijk is wordt tevens een korte tekstuele toelichting gegeven op andere typen projecten.

In de onderstaande tabel zijn diverse typen, projectfasen en financiële kaders weergeven die binnen de gemeente Bergen zijn te benoemen. In lichtblauw gemarkeerd de punten die in de NAG worden toegelicht en verantwoord.

Materiele Vaste Activa De gemeente heeft gronden in eigendom waar ontwikkeling is beoogd. Dit worden ook de Materiele vaste activa (MVA) cq voorraadgronden genoemd. Afhankelijk van de ontwikkelstrategie kan er sprake zijn van grondverkoop waarbij een derde partij wordt geselecteerd die de grond afneemt en de gebiedsontwikkeling voor

5 Dit zijn activiteiten op het vlak van ruimtelijke ordening waar onderzoek

6 De investeringsprojecten zijn opgenomen in de gemeentebegroting.

plaatsheeft naar ontwikkelmogelijkheden voor de toekomst. Denk hierbij aan de Visie Bergen-Oost en Schoorl-Centrum. Dit is te zien als beleidsontwikkeling waarvan de uitkomst is dat er gebiedsontwikkeling projecten benoemd worden. De kosten die hiermee zijn gemoeid worden in de begroting opgenomen.

Denk bijvoorbeeld aan de Voetbalfusie en de nieuwbouw van de Beeck. Financiële verantwoording is opgenomen onder de betreffende programma’s in de jaarrekening.

P&C

eigen rekening en risico realiseert binnen de door de gemeente gesteld kaders.

concretere invulling maar met een onzekere tijdspanne. Nader onderzocht moet worden wie voor deze ontwikkeling de kosten draagt. Ook is er nog geen sprake van overeenkomsten met partijen over baten en lasten.

Faciliterende projecten In het geval van initiatieven van derden kan de gemeente een faciliterende rol innemen. Dit houdt in dat de gemeente initiatiefnemer helpt een ontwikkeling mogelijk te maken omdat deze een toevoeging is op de ruimtelijke kwaliteit binnen de gemeente. Hiermee verbetert de aantrekkelijkheid en leefbaarheid voor inwoners en gasten. Het zorgt voor toekomstbestendigheid. Tegelijkertijd is de gemeente verplicht de kosten die zij maakt voor dergelijke ontwikkelingen te verhalen op de initiatiefnemer. De gemeente berekent de benodigde plankosten en neemt deze op in de overeenkomst. Naast financiële aspecten staat ook andere randvoorwaarden in de overeenkomst zoals programma, openbare ruimte en ruimtelijke ordening.

Het is van belang bij de inzet en investering op deze projecten vooraf aandacht te hebben voor beschikbare middelen, tijd en capaciteit evenals bestuurlijk draagvlak op bovenstaande punten. De bestemmingsreserve RO-projecten is een dekkingsbron voor dergelijke initiatieven.

Investeringsprojecten Er is sprake van een investeringsproject als de gemeente voor eigen gebruik faciliteiten realiseert. Er wordt dan veelal invulling gegeven aan een maatschappelijk doel cq. Belang. Een dergelijk project is de sporthal in het Watertorengebied. De gemeente investeert in de nieuwbouw van het vastgoed. Ook de Voetbalfusie is een investeringsproject. Dit kan wel samen opgaan met een andere ruimtelijke ontwikkeling.

Overige projecten Deze projecten bevinden zich veelal in de onderzoeksfase. Dit wil zeggen dat er nog geen afgebakende projectscope is. De wens is uitgesproken om te kijken naar de mogelijkheden van een gebied. Het betreft een diversiteit aan activiteiten en rollen. Denk hierbij aan de ontwikkeling van een visie, ruimtelijk beleidskader of een

beroep ingediend bij de rechtbank en loopt de ontwikkeling volgens planning.

4 Stand van de projecten In de volgende paragrafen zijn de grondexploitatie projecten toegelicht. In de bijlage 6.2 zijn een aantal grote ontwikkeltrajecten / -projecten toegelicht.

4.2 Sociale woningbouwprojecten De gemeente heeft met Kennemer Wonen prestatieafspraken gemaakt over de realisatie van sociale huurwoningen. De gemeente verplicht zich hiermee om gemeentegrond aan Kennemer Wonen aan te bieden. Het betreft vijf locaties binnen de gemeente Bergen. Kennemer Wonen onderzoekt de haalbaarheid en stelt het stedenbouwkundig plan op. Tezamen met het doorlopen van de passende planologische procedure worden de uitgangspunten en afspraken over onder meer verantwoordelijkheden, taakverdeling en financiën vastgelegd in een overeenkomst tussen de gemeente en Kennemer Wonen. Onderstaand wordt kort de actuele stand van zaken per locatie toegelicht

4.1 Parck de Beeck Woningbouw locatie BSV en uitvaartcentrum

Elkshove - Bergen

Op de terreinen van het voormalig voetbalterrein en uitvaartcentrum is woningbouw beoogd. In 2021 is het bestemmingsplan vastgesteld en is inmiddels onherroepelijk. Er worden in de toekomst 152 woningen gerealiseerd. Voor deze locatie heeft de raad in 2022 een grondexploitatie vastgesteld. In 2023 wordt de grondverkoop en het stedenbouwkundig ontwerp nader uitgewerkt en aanbesteed. Start bouwrijp maken naar verwachting eind 2023. De verplaatsing van de telecommast naar het ijsbaanterrein is in 2022 vergund. Tegen de vergunning is bezwaar ingediend. De procedure wordt in 2023 vervolgd. Tot op heden is er nog geen

Op deze locatie is Kennemer Wonen voornemens 8 sociale huurwoningen te slopen en hiervoor in de plaats 11 nieuwe woningen te realiseren. Het ruimtelijk kader is begin 2021 vastgesteld. Vervolgens is het plan uitgewerkt en in augustus 2021 gepresenteerd aan de directe omgeving. Om de woningen te realiseren verkoopt de gemeente grond aan Kennemer Wonen en wordt de openbare ruimte heringericht. Dit wordt uitgewerkt in een anterieure overeenkomst. Aanvraag van de omgevingsvergunning wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2023 zodat eind 2023 gestart kan worden met de sloop- en bouwwerkzaamheden. Geplande oplevering is eind 2024.

Oosterkimschool - Schoorl

Tuin en Oostdorp - Bergen

Op deze locatie realiseert Kennemer Wonen 16 grondgebonden sociale huurwoningen. De kavel is in 2022 door de gemeente bouwrijp gemaakt. De bouw is gestart in januari 2023. Geplande oplevering van de woningen en openbare ruimte is in 2024.

Het bestemmingsplan in september 2021 vastgesteld. Hiermee is het mogelijk om 18 woningen en een wijkgebouw te realiseren. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. De anterieure overeenkomst is in december 2021 door beide partijen getekend. De bouw is gestart en de oplevering staat gepland voor eind 2023.

Petrusschool - Groet

Rabobanklocatie - Schoorl

Op de locatie van de voormalige Petrusschool wordt het mogelijk om 20 sociale huurwoningen te realiseren. In 2021 is het ruimtelijk kader vrijgegeven voor participatie. Het bestemmingsplan wordt uitgewerkt en in de eerste helft van 2023 ter visie gelegd. Dit is later dan gepland als gevolg van de recente stikstofuitspraak. Parallel hieraan wordt de anterieure overeenkomst uitgewerkt. De gemeente maakt bouwrijp en Kennemer Wonen bereidt de aanvraag omgevingsvergunning voor ter indiening in de 2e helft van 2023. Start bouw staat gepland eind 2023 met een oplevering van de woningen en openbare ruimte eind 2024.

Op de locatie van de voormalige Rabobanklocatie worden naar verwachting 20 sociale huurwoningen gerealiseerd. Een aangepast ruimtelijk kader heeft ertoe geleid dat de locatie van het voormalige politiebureau nu niet meegenomen wordt in de planuitwerking. In januari 2022 is, mede naar aanleiding van het participatie traject, een aangepast ontwerp gepresenteerd. Op basis hiervan wordt het bestemmingsplan uitgewerkt en ter visie gelegd in 2022 en wordt de anterieure overeenkomst uitgewerkt. De gemeente heeft de werkzaamheden voor sloop en bouwrijp maken gepland voor eind 2023. Hiermee is het mogelijk dat de bouwwerkzaamheden eind 2023/begin 2024 aan kunnen vangen met een oplevering van ca. 1 jaar later. De recente stikstofuitspraak heeft tot vertraging geleid

verliesvoorzieningen eveneens te verrekenen in deze bestemmingsreserve.

5 Financiële ontwikkeling 2022 In hoofdstuk 4 zijn de grondexploitatieprojecten inhoudelijk toegelicht. Dit hoofdstuk gaat in op de financiële stand van zaken.

Onderstaande tabel geeft een samenvatting per grondexploitatie afgerond op € 1.000.

5.1 Bouwgrond in exploitatie algemeen

Project

De gemeente ontwikkelt een gebied voor eigen rekening en risico. Ze verwerft (ruwe) bouwgrond, draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken en geeft vervolgens bouwrijpe grond uit. In de NAG 2022 is er sprake van 5 grondexploitaties. Dit is ingegeven door de situatie dat de gemeente Bergen en Kennemer wonen voor 5 locaties prestatieafspraken zijn overeengekomen. Voor elke locatie zijn/worden aparte procedures doorlopen. De NAG 2023 maakt deze splitsing op totalen inzichtelijk aangezien er sprake is van winstgevende en verlieslatende locaties. De verlieslatende locaties betreffen de herontwikkeling van de Rabobanklocatie en de locatie Elkshove. In de geheime bijlage bij het raadvoorstel is dit is het resultaat per grondexploitatie inzichtelijk gemaakt. In 2022 is de grondexploitatie voor Parck de Beeck vastgesteld. Deze is eveneens opgenomen in de financiële overzichten.

In paragraaf 5.5 is de ontwikkeling van verliesvoorzieningen en tussentijdse winst in beeld gebracht. In paragraaf 5.6 wordt voorgesteld om tussentijdse winst te doteren aan een Bestemmingsreserve Grote Projecten en mutaties in de

Nog te maken

31-12-2022

kosten

Not te realiseren

Rente

opbrengsten

Verwacht

resultaat op

eindwaarde

startwaarde

Tussentijds

Getroffen

resultaat

voorziening

Eindjaar

Parck de Beeck

€

94.000 €

5.748.000 €

6.646.000 €

-13.000 €

792.000

€

717.000 €

€

2027

Oosterkim

€

-255.000 €

25.000

€

30.000 €

9.000 €

269.000

€

253.000 €

226.000 €

2024

Rabobank

€

117.000 €

998.000 €

500.000 €

-19.000 €

-633.000

€

-597.000 €

€

597.000

Elkshove

€

63.000 €

65.000

€

80.000 €

-1.000 €

-50.000

€

-47.000 €

€

47.000

2024

T en O

€

-487.000 €

234.000 €

-70.000 €

13.000 €

195.000

€

184.000 €

93.000 €

2024

Petrus

€

51.000 €

66.000

€

490.000 €

8.000 €

381.000

€

359.000 €

2024

TOTAAL

€

-417.000 €

7.136.000 €

7.676.000 €

-3.000 €

954.000 €

869.000 €

319.000 €

Tabel 4

De volgende paragrafen gaan in op de financiële ontwikkeling over het afgelopen boekjaar (2022) en de nieuw berekende eindprognoses van de Sociale woningbouwprojecten en Parck de Beeck.

Boekwaarde

€

644.000

2025

contractvorming dan begroot. Daarbij zijn niet voor alle projecten de verwachtte opbrengsten in 2022 gerealiseerd. Deze zijn daarmee naar achter in de tijd geschoven waardoor de gerealiseerde opbrengsten in 2022 lager zijn dan begroot.

5.2 Verantwoording kosten en opbrengsten in 2022 Sociale woningbouwprojecten Kosten

Kolom1

Inbrengwaarde grond

€

Bouw en woonrijp maken

€

Plankosten

€

Rentekosten

€

TOTAAL

€

Sociale woningbouwprojecten

Opbrengsten

Kolom2

Grondopbrengsten

€

1.003.296

152.297 Bijdrage plankosten

€

63.899

164.491

€

-2.655

€

314.133 TOTAAL

€

1.067.195

Tabel 5

Kolom1

Begroot 2022

Realisatie 2022

Verschil

Jaarschijf 2022 Kosten

€

291.395

€

314.133 €

22.738

Jaarschijf 2022 Opbrengsten

€

1.472.762

€

1.067.195 €

-405.567

Ontwikkeling boekwaarde 2022

€

1.181.367

€

753.062 €

-428.305

Tabel 7

Parck de Beeck

Kosten

Kolom1

Opbrengsten

Kolom2

Inbrengwaarde grond

€

Grondopbrengsten

€

Bouw en woonrijp maken Plankosten

€

Bijdrage plankosten

€

87.650

Rentekosten

€

TOTAAL

€

Als gevolg van vertraging in de contractvorming zijn niet alle kosten in 2022 gemaakt. De activiteiten voor de uitwerking van het ontwerp openbare ruimte en de selectieprocedure voor grondverkoop van de vrije sector woningen vinden in 2023 plaats.

87.650 TOTAAL

Tabel 6

Parck de Beeck

In 2022 is voor de 6 projecten tezamen ca. € 400.000 aan kosten gerealiseerd. Dit betreft plankosten voor de planologische procedures, projectleiding, opstellen van overeenkomsten, het doorlopen van participatietrajecten en kosten voor sloopwerkzaamheden en het bouwrijp maken voor Oosterkimschool en Tuin en Oostdorp. De inkomsten zijnde grondverkopen en bijdragen plankosten zijn ca. 1.070.000.

5.4 Verschillenanalyse totaal per 1-1-2023

5.3 Verschillenanalyse jaarschijf 2022

Sociale woningbouwprojecten

De geraamde kosten zijn ruim ca. € 127.000 hoger dan geraamd. Dit wordt onder veroorzaakt door de kostenstijgingen in de bouwsector (materialen en aanbestedingen) en de krapte op de markt (hogere uurlonen). Ook vragen de project vragen meer inzet

Kolom1

Begroot 2022

Realisatie 2022

Verschil

Jaarschijf 2022 Kosten

€

470.662

€

87.650 €

Jaarschijf 2022 Opbrengsten

€

Ontwikkeling boekwaarde 2022

€

-470.662

€

-87.650 €

383.012

€

-383.012

Tabel 8

De kosten in 2022 zijn iets hoger dan geraamd. Er is meer inzet nodig geweest voor de planuitwerking, participatie en de

van de gemeente dan begroot en de ramingen zijn voor de projecten naar boven bijgesteld. De geraamde opbrengsten zijn ruim ca. € 65.000 hoger lager dan in 2022 begroot. Dit is een bescheiden ontwikkeling en gevolg van de langere looptijd en daarmee doorlopende indexering. Door de bijstelling van de parameters nemen de rentelasten toe en is het inflatiesaldo negatief (kostenstijging is groter dan opbrengstenstijging).

gevolg dat de kosten ca. € 223.000 geraamd worden. De opbrengsten stijgen ook maar minder dan de kosten. Per saldo komt de eindprognose per 1-1-2023 ca. € 504.000 lager uit dan bij vaststelling. Bij het verbeteren van de markt is er een kans dat dit saldo nog verbetert. Parck de Beeck

Het nieuwe verwacht resultaat (netto contante waarde per 1-12023) van de winstgevende grondexploitaties laat per 1-1-2023 een positief saldo zien van € 796.482. De verlieslatende grondexploitaties laten een negatief saldo zien van € 644.052. Dit is een verslechtering ten opzichte van vorig jaar met ca. € 98.000.

Kolom1

Vaststelling 2022

NAG 2023

Verschil

Effect*

Totaal geraamde kosten

€

4.973.476 €

5.196.972 €

223.496

Totaal geraamde opbrengsten

€

6.361.879 €

6.489.117 €

127.238

Totaal geraamde rente

€

-11.447 €

-18.717 €

-7.270

Totaal geraamd inflatiesaldo

€

-42.011 €

-481.505 €

-439.494

Totaal geraamd resultaat (EW)

€

1.334.945 €

791.922 €

-543.023

Totaal geraamd resultaat (NCW)

€

1.221.132 €

717.268 €

-503.864

Tabel 10

5.5 Tussentijdse winst en verliesvoorzieningen per 31-12-2022 De presentatie van de grondexploitaties is gebaseerd op de regelgeving vanuit het BBV in overleg met de accountant. Ook wordt hiermee invulling gegeven aan de Notitie Grondbeleid van de commissie BBV d.d. juli 2019 ten aanzien van winst- en verliesneming7. Verevening met toekomstige winsten is niet toegestaan. Dit houdt in dat er voor verliesgevende grondexploitaties een verliesvoorziening wordt getroffen.

Tabel 9

Parck de Beeck De grondexploitatie van Parck de Beeck is in 2022 vastgesteld op prijspeil 2022 en staat aan het begin van de exploitatieperiode. Dit heeft tot gevolg dat bij de actualisatie gerekend is met de bijgestelde parameters voor kosten en opbrengsten. Dit heeft tot

Ook geeft het BBV richtlijnen voor tussentijdse winstneming. Dit was tot 2022 niet aan de orde. De voortgang in de grondexploitaties

gerealiseerd. Dit gebeurt per bouwgrond in exploitatie. Dit houdt in dat in de jaarrekening voorziene verliezen van een grondexploitatie of het totaal van de grondexploitaties niet kunnen worden gecompenseerd door verwachte toekomstige (nog niet gerealiseerde) winsten.

Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn

Oosterkimschool en Tuin en Oostdorp leidt ertoe dat hier een tussentijds resultaat is gerealiseerd. Deze resultaten zijn berekend op basis van de voorgeschreven Percentage of Completion (POC) methode. Deze methode drukt de voortgang van een project in een percentage.

In het verleden werden verliezen en winsten rechtstreeks ten laste of ten gunste van de Algemene Reserve gebracht.

5.7 Risico analyse Gebiedsontwikkeling brengt risico’s met zich mee. Voor de gemeente Bergen geldt dat door de faciliterende grondhouding de financiële risico’s in gebiedsontwikkeling projecten beperkt zijn.

De volgende tabellen brengen de mutaties in beeld van de verlieslatende projecten. Ook zijn in 2022 opbrengsten gerealiseerd. Dit heeft tot gevolg dat er voor de projecten Oosterkim en Tuin en Oostdorp een voorlopig resultaat is berekend. Verliesvoorziening

Tussentijdse winstneming voorlopig resultaat Project

1-1-2022

Mutatie

Parck de Beeck

€

Oosterkim

€

226.000

Rabobank

€

Elkshove

€

T en O

€

93.000

Petrus

€

TOTAAL

€

Risicomanagement is belegd op projectniveau. Grondexploitatie en gebiedsontwikkeling zijn risicodragende activiteiten die vragen om adequate analyse en beheersing van deze risico’s.

31-12-2022

Project

1-1-2022

€

Parck de Beeck

€

€ 226.000

Oosterkim

€

Rabobank

€ 533.000 €

64.000

€ 597.000

€

Elkshove

€ 26.500 €

20.500

€

47.000

€

93.000

T en O

€

Petrus

€

TOTAAL

€ 559.500 €

319.000 € 319.000

Mutatie

31-12-2022

€

Risico’s zijn onder te verdelen in generieke en projectspecifieke risico’s. Voorbeelden van generieke risico’s zijn bijvoorbeeld kostenstijgingen en grondprijsdalingen als gevolg van veranderende marktontwikkelingen. Projectspecifieke risico’s hebben betrekking op de inhoud van het project, bijvoorbeeld de onderhandelingen met een marktpartij of extern risico als bezwaar en beroep in en een ruimtelijke ordeningsprocedure.

84.500 € 644.000

Tabel 11

5.6 Bestemmingsreserve Grote Projecten

Onderstaand zijn de belangrijkste risico’s omschreven:

De financiële effecten van de jaarlijkse actualisatie kunnen aanzienlijk zijn. Om het effect van extra verliesnemingen binnen de grondexploitaties op de Algemene Reserve te beperken is het voorstel om de tussentijdse winsten te doteren aan een Bestemmingsreserve Grote Projecten. Hierin wordt bij de jaarlijkse actualisatie de (tussentijdse) winstneming gedoteerd en verlies wordt onttrokken.



 

Over 2022 is een positief saldo gerealiseerd van € 234.500, zie hiervoor tabel 9. Door dit bedrag onder te brengen in een Bestemmingsreserve Grote Projecten ontstaat hiermee een buffer voor de risico’s in de grondexploitaties.

De bijdragen voor kostenverhaal worden niet ontvangen omdat geen uitvoering gegeven kan worden aan de ontwikkeling terwijl er wel tijd en geld door de gemeente is gespendeerd; De grondverkoop heeft een lagere opbrengst dan verwacht; De plankosten voor een project zijn hoger dan de overeengekomen bijdrage of de raming in de grondexploitatie. Er zijn diverse oorzaken te benoemen: juridische procedures incl. ondersteuning door externe experts of langere looptijd van een project en daarmee extra inzet van ambtelijke capaciteit (projectleiding ed.)

Per project is een inschatting gemaakt van de kans en de omvang van deze risico’s op basis van het Riskmanmodel. Deze zijn vervolgens verwerkt in het gemeentelijk risicomanagementsysteem NARIS. Er is een simulatie uitgevoerd van al deze risico’s. Dit programma rekent veel scenario’s door. De financiële effecten van de risico’s in de projecten zijn, tezamen met alle met alle andere risico’s binnen de gemeente, gesimuleerd en geïntegreerd in het totaal benodigde weerstandsvermogen. Zie hiervoor de paragraaf Weerstandsvermogen in de jaarrekening 2022.

6 Bijlagen 6.1

Parameters NAG 2023, extra toelichting

6.2

Toelichting ruimtelijke projecten

6.3

Definities en begrippen

6.1 Parameters NAG 2023, extra toelichting In een grondexploitatieberekening worden zogenaamde parameters gebruikt waarvan de omvang invloed heeft op het eindresultaat. Het betreft aannames voor de rente en de inflatie. Deze laatste zowel wat betreft een stijging van de in de berekeningen opgenomen kosten als de opbrengsten. Gebruikelijk is deze parameters bij de NAG vast te stellen. In de volgende 2 tabellen zijn de parameters van de NAG 2022 respectievelijk de NAG 2023 weergegeven. Gebruikte parameters grondexploitaties8 Indexatie kosten (GWWindex) Indexatie opbrengsten Woningbouw vrije sector Woningbouw sociale huur Rentepercentage Discontopercentage

NAG 2021

NAG 2022

2,25%

3,00%

2023 en verder 2,25%

2,00% 1,50% 2,15% 2,00%

2,00% 2,00% 1,20% 2,00%

Tabel 12 Parameters NAG 2022

Gebruikte parameters grondexploitaties

NAG 2022

NAG 2023 Correctie 2024

2025

2026 en verder

11,00% 5,00%

5,00%

3,00%

2,00%

2,00% 0,00%

1,00%

2,00%

2,00% 0,00%

2,00%

Rentepercentage

1,20%

1,20% 1,20%

1,20%

Discontopercentage

2,00%

2,00% 2,00%

2,00%

2022

3,00%

Woningbouw vrije sector Woningbouw sociale huur

Indexatie kosten (GWW- index)

2023

Indexatie opbrengsten

Tabel 13 Parameters NAG 2023

Het vaststellen van de parameters is altijd een nuancering op zijn plaats. Het zijn afwegingen op basis van ramingen en prognoses zoals die door diverse instituten zoals het CBS, het CPB, het BDB, de BNG en banken worden afgegeven. Door de naweeën van de Covid pandemie, de oorlog in Oekraïne en de daaruit volgende energiecrisis, maar ook door de stikstofcrisis, zijn het onzekere tijden. De stikstofcrisis heeft tot gevolg dat de orderportefeuilles van bouwbedrijven en bedrijven in de grond- wegen waterbouw afnemen. Om deze op peil te houden zullen ze

8 Bron: CBS, Metafoor-Outlook grondexploitaties 2022, Stadkwadraat-

Prognose parameters gebiedsontwikkeling 202

scherper willen inschrijven. Aan de andere kant moeten ze de hogere prijzen en de toegenomen risico’s in de prijzen verwerken. Gevolg is dat de parameters zoals die in de NAG 2022 staan op onderdelen niet meer in verhouding tot de werkelijke gerealiseerde cijfers over 2022 en de actuele ramingen voor 2023. Voor het NAG 2023 zijn aanpassingen dan ook onvermijdelijk.



De grootste stijgingen over 2022 hebben zich voorgedaan in energie en brandstoffen. De algemene aanname is dat deze niet (veel) verder zullen stijgen maar zich zullen stabiliseren of wellicht zullen dalen. Ingestelde prijsplafonds en belastingmaatregelen spelen hierin ook een rol. De prijsstijgingen in energie en brandstoffen zijn in 2022 slecht deels in de overige producten en diensten doorberekend. Omdat er ook nog sprake was van lopende contracten is de verwachting dat de ook in 2023 nog stijgen. Een andere constatering is dat de prijsstijgingen zich vooral manifesteren aan de kostenkant van grondexploitaties en niet in alle sectoren en branches gelijk verloopt. Om die reden wordt de algemene prijsstijging die tot heden in de grondexploitatieberekeningen gebruikelijk was gedifferentieerd in de volgende kostenposten in een grondexploitatieberekening: 

Prijsstijging grondkosten / verwervingen Deze is minder onderhevig aan de hevige prijsstijgingen en behoeft ten opzichte van de uitgangspunten van de NAG 2023 dan ook geen correctie. Voor de grondexploitatiesprojecten in Bergen geldt dat er geen grondposities meer aangekocht hoeven te worden. Deze ontwikkeling heeft daarmee geen invloed op de grondexploitaties.



Prijsstijging plankosten Dit betreft enerzijds de interne gemeentelijke uren en anderzijds de externe inhuur op de projecten. Hiervoor wordt aangesloten bij de prijsstijgingen over 2022 en 2023 zoals die worden gehanteerd door gemeente Heiloo. Deze stijgingen sluiten aan landelijke CAO afspraken. Prijsstijging Bouw- en Woonrijp maken. Hierin zit de grootste stijging, zowel over 2022 als over 2023. Voor 2022 wordt uitgegaan van 11% stijging, gebaseerd op de door Metafoor verstrekte gegevens voor de indexatie van de eenheidsprijzen in hun prijzenboek. Metafoor heeft zich hiervoor gebaseerd op cijfers van het CBS en de BDB index. Voor 2023 wordt aangesloten bij de prijsstijging die in de NAG 2022 wordt vastgesteld en goed aansluit bij andere ramingen zoals de Metafoor - Outlook grondexploitaties 2023 en Stadkwadraat Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2023.

De algemene verwachting is dat de grote prijsstijgingen niet structureel zijn en vanaf 2024 zullen afvlakken naar het gemiddeld meerjarig niveau.

Aan de opbrengstenkant zijn de verwachtingen minder afwijkend ten opzichte van de uitgangspunten van de NAG 2022. De vraag naar woningen blijft hoog terwijl de productie onder andere door de stikstofproblemen achterblijft. Wel is de verwachting dat er als gevolg van de stijging van de hypotheekrente een einde komt aan de zeer grote stijgingen van woningprijzen die de voorbije jaren gebruikelijk waren. Dit zal zich met Bron: Binnenlandsbestuur december 2022 name in het hogere segment manifesteren. Voor de verschuiving van de peildatum 1-1-2022 naar 1-1-2023 wordt uitgegaan van de ramingen zoals die bij de NAG 2021 zijn vastgesteld en die ook aansluiten bij de prognoses van de grondopbrengsten zoals opgenomen in de rapportages van Metafoor en Stadkwadraat. Uiteraard worden prijzen niet geïndexeerd bij kosten en opbrengsten die “onder contract” staan.

6.2 Toelichting ruimtelijke projecten

Hotel Maurits

Bergen aan Zee Het betreft hier initiatieven van ondernemers in Bergen aan Zee. Het doel van deze projecten is om door de realisatie van de voorgestelde ontwikkelingen de ruimtelijke kwaliteit van Bergen aan Zee te optimaliseren en zo de aantrekkelijkheid van de kustplaats voor inwoners en gasten te verbeteren. Het resultaat is een kwalitatief hoogstaande en toekomstbestendige familiebadplaats.

Hotel Nassau Op de huidige locatie van het hotel komen 30 nieuwe recreatie appartementen. Er is een overeenkomst voor kostenverhaal gesloten. Er zijn zienswijzen ingediend naar aanleiding van de aanvraag omgevingsvergunning die in 2022 is ingediend. Als gevolg van juridische procedures loopt het project vertraging op.

Nieuw Eyssenstein

Voor de uitbreiding van Hotel Nassau is een overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer gesloten. Op de aanvraag van de omgevingsvergunning is bezwaar en beroep aangetekend. De uitspraak door de Raad van State heeft vertraging opgelopen en wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2023. Het project loopt als gevolg hiervan aanzienlijke vertraging op.

Op deze huidige locatie komen 40 nieuwe recreatie appartementen. De anterieure overeenkomst incl. kostenverhaal opgesteld. Er zijn

zienswijzen ingediend naar aanleiding van de aanvraag omgevingsvergunning die in 2022 is ingediend. Als gevolg van juridische procedures loopt het project vertraging op.

Bergen Centrum Harmonielocatie

Monsmarem

Het bestemmingsplan is afgrond zodat het mogelijk is 11 woningen te realiseren. De omgevingsvergunning is onherroepelijk en de overeenkomst voor kostenverhaal is getekend. In 2022 is gestart met de bouw.

Deze locatie is gemeentelijke eigendom. De gemeente is voornemens een tender uit te schrijven en in 2023 op de markt te brengen. Het bestemmingsplan en de ruimtelijke randvoorwaarden zijn het uitgangspunt voor deze tender. In het plangebied is ruimte voor woningen en een ondergrondse parkeergarage. Tevens krijgt de Harmonie een locatie. In de tender wordt zowel de realisatie van het vastgoed als de inrichting van de openbare ruimte van dit gebied opgenomen. De gemeente gaat hiermee het risico van een grondexploitatie (actieve grondpolitiek) uit de weg.

Dorpsplein

Op het Dorpsplein is een marktpartij voornemens woningen, commerciële voorzieningen in de plint en een parkeergarage te realiseren. De gemeente heeft een overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten voor kostenverhaal van plankosten en de grondverkoop. De ontwikkelaar realiseert de opstallen en herinrichting van de openbare ruimte. Als gevolg van zienwijzen en beroep op de omgevingsvergunning loopt het project vertraging op. is in procedure en er is een overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten.

Uitbreiding Albert Heijn

Albert Heijn wil graag een uitbreiding van de bestaande supermarkt aan de Breelaan. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd grondverkoop en -aankoop over en weer. In 2022 is nog geen overeenstemming bereikt en het initiatief ligt bij Albert Heijn.

Winkelhart In samenspraak met eigenaren, exploitanten, omwonenden en andere belanghebbenden wordt gewerkt aan een integraal plan, waarbij eerst op korte termijn een tijdelijke situatie na de brand wordt gecreëerd en vervolgens een definitieve situatie, waarbij de ruimtelijke kwaliteit aanzienlijk wordt verhoogd. In 2022 hebben diverse gesprekken plaatsgevonden maar zijn nog geen concrete afspraken gemaakt. De gemeente faciliteert de initiatiefnemers.

Bergerweg 125 (Aldi-Scholten)

Uitwerking van de plannen is nu nog niet aan de orde en wordt te zijner tijd ter besluitvorming voorgelegd.

Voetbalfusie

De plannen voor de supermarkt met daarboven woningen en een parkeerterrein zijn uitgewerkt in een bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is door de uitspraak van de Raad van State vernietigd. De gemeente neemt een afwachtende houding aan ten aanzien van een eventueel vervolg.

Bergen Oost In 2020 is de structuurvisie Bergen Oudburgerpolder vastgesteld. In deze visie zijn ontwikkelmogelijkheden in beeld gebracht. In 2022 is een beeldkwaliteitskader uitgewerkt dat een kader bied voor te toekomst. Diverse ontwikkellocaties bevinden zich nog in de verkennings- onderzoeksfase. Dit zijn de locaties van:    

Europese School; TC Bergen-BSV tennis; Elzenhoeve; Afvalbrengdepot & gemeentewerf.

Met ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de fusie van de voetbalverenigingen Egmondia, Zeevogels, Sint Adelbert en de gemeente. Voor de beoogde locatie is een bestemmingsplan opgesteld en dit is in 2022 door de Raad van State vernietigd. In 2023 wordt nader onderzocht op welke wijze en op welke locatie de fusie een vervolg krijgt en wat daar voor nodig is. Dit wordt ter besluitvorming aangeboden aan de raad. De benodigde investering wordt gedekt uit de gemeentebegroting.

Watertorengebied

De herontwikkeling van het Watertoren gebied bestaat uit de nieuwbouw van een sportcomplex en de realisatie van 34 woningen. De gronden zijn in eigendom van de gemeente. Het project is op te splitsen in het investeringsproject sportcomplex enerzijds en de grondverkoop tbv de woningbouw anderzijds. Het bestemmingsplan is vastgesteld en na de uitspraak van de Raad van State in 2023 onherroepelijk geworden. De aanbesteding voor de sporthal is in voorbereiding en vindt plaats in 2023 en op basis hiervan wordt het budget getoetst. De investering voor het sportcomplex wordt gedekt uit de gemeentebegroting. De plannen tbv de woningbouw ontwikkeling en inrichting openbare ruimten worden in 2023 en 2024 tezamen uitgewerkt naar een tender.

Delversduin

Het plan Delversduin is een initiatief van een marktpartij waarin 162 woningen beoogd zijn. In 2022 heeft het beroep tegen het bestemmingsplan gediend bij de Raad van State. De Raad van State heeft uitgesproken dat de raad op juiste gronden het bestemmingsplan heeft vastgesteld. Het plan is daarmee onherroepelijk. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst voor kostenverhaal gesloten. In 2023 zullen de eerste aanvragen omgevingsvergunning worden ingediend. Ook wordt het openbaar gebied en toekomstig natuurgebied nader uitgewerkt.

Vitale kernen Bij de uitwerking van het bestemmingplan Duin en Dorp is vooral inzet gepleegd op 3 locaties, te weten: Egmond Binnen Zuid, Egmond aan de Hoef Noord en Oost. Bestemmingsplan Dorp en Duin is niet vastgesteld. In samenspraak met de Provincie NoordHolland wordt een plan van aanpak opgesteld om nader in beeld te brengen wat er nodig is cq waar behoefte aan is in het kader van de leefbaarheid in diverse kernen binnen de gemeente Bergen. Dit onder de noemer Vitale Kernen. Het plan van aanpak wordt in 2023 ter besluitvorming voorgelegd.

Schoorl Centrum

beeldkwaliteitsplan, onderzoek parkeerfaciliteiten en gesprekken met initiatiefnemers/grondeigenaren plaats. De gemeente Bergen heeft de het voormalig postkantoor op de Paardenmarkt in 2022 aangekocht. Hiermee is een belangrijk aspect voor de uitwerking van de stedenbouwkundige visie geborgd. Zowel de gemeente Bergen als particuliere eigenaren hebben grondposities.

Egmond Binnen – Kerkplein 25 Op deze locatie worden 56 woningen gerealiseerd. Er is met de initiatiefnemer een overeenkomst in voorbereiding ten aan zien van de plankosten en grondverkoop over en weer. Na realisatie van de woningen wordt het openbaar gebied door de gemeente opnieuw ingericht. Het bestemmingsplan is in november 2022 vastgesteld. Tegen het plan is eind december beroep ingesteld bij de Raad van State. In 2023 zal het beroep dienen bij de Raad van State.

Eind 2021 is gestart met de Visie ontwikkeling Schoorl-Centrum. In samenwerking met een stedenbouwkundig bureau hebben diverse bewonersavonden plaatsgevonden en wordt onderzocht welke locaties kansen hebben voor ontwikkeling ter verbetering van de (be)leefbaarheid in het centrum van Schoorl. Op basis van een vastgestelde visie worden projecten benoemd. De visie is begin 2023 vastgesteld. In 2023 vinden een nadere uitwerking van een

6.3 Definities en begrippen Actief Grondbeleid De gemeente ontwikkelt een gebied voor eigen rekening en risico. Ze verwerft (ruwe) bouwgrond, draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken en geeft vervolgens bouwrijpe grond uit . Anterieure overeenkomst Deze overeenkomst is gebaseerd op vrijwilligheid en wederzijdse overeenstemming tussen de ontwikkelende partij en de gemeente. In deze overeenkomst worden o.a. afspraken gemaakt over financiële bijdragen aan de kosten die de gemeente maakt, maar ook over bijvoorbeeld de inrichting en oplevering van de openbare ruimte. Bestemmingsplan Hierin wordt geregeld waar wat gebouwd mag worden en met welke omvang en gebruik Exploitatieovereenkomst Privaatrechtelijke overeenkomsten over de grondexploitatie tussen gemeenten en marktpartijen of particulieren. Exploitatieplan Een exploitatieplan is een plan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De gemeenteraad stelt gelijktijdig met het bestemmingsplan, een bestemmingsplanwijziging of een afwijkingsbesluit een exploitatieplan vast. Het plan bevat minimaal een kaart van het plangebied, een omschrijving van de uit te voeren werken en een exploitatieopzet. Kosten worden verhaald op basis van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid.

Het is bedoeld als stok achter de deur voor kostenverhaal in die gevallen waarin het niet lukt om met een private exploitant tot een exploitatieovereenkomst te komen. Ten tijde van het verlenen van de omgevingsvergunning wordt op basis van het exploitatieplan een verplichte exploitatiebijdrage in rekening gebracht bij de aanvrager. In een exploitatieplan legt de gemeente de omvang en kwaliteit van de uit te voeren werken en het kostenverhaal hiervan

publiekrechtelijk vast. Voorts is het mogelijk regels op te nemen op het gebied van fasering en aanbesteding Exploitatieresultaat De winst of het verlies van een project/exploitatie. Het resultaat wordt bepaald door alle kosten in mindering te brengen op de opbrengsten. Kosten en opbrengsten worden in de tijd begroot. Rente, kostenstijging en opbrengstenstijging beïnvloeden het exploitatieresultaat. Het exploitatieresultaat kan worden uitgedrukt in eindwaarde en netto contante waarde. Het resultaat bij beëindiging van het project is de eindwaarde. Door de eindwaarde terug te brengen naar de waarde anno nu, is de waarde netto contant. Faciliterend grondbeleid De overheid voert zelf geen grondexploitaties, maar laat dit over aan de markt. De gemeente faciliteert een ontwikkeling door de inzet van haar planologische- en grondbeleidsinstrumentarium Grondbeleid Een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Door in de grondmarkt te interveniëren, kan de gemeente het bereiken van de eigen doelstellingen veilig stellen Grondbeleidsinstrument De juridische en financiële instrumenten die de gemeente tot haar beschikking heeft om grondbeleid te voeren Kostenverhaal Het verhalen van de kosten van grondexploitatie van een gebied over de verschillende eigenaren in het gebied (die daar profijt van hebben).

Het gaat om kosten die direct of indirect samenhangen met de ontwikkeling zoals voorzieningen van openbaar nut (straten, parkeerplaatsen, openbaar groen, openbare verlichting, enzovoort) De markt Alles zijnde niet overheid, waaronder burgers, particulieren, bedrijven, ontwikkelaars, beleggers, corporaties en instellingen.

Nota Kostenverhaal Een aanvulling op de structuurvisie waarbij de principes en methodiek van kostenverhaal beschreven worden. Bovendien omvat het de concretisering van de mogelijkheden van kostenverhaal voor de ruimtelijke projecten van de gemeente. Posterieure overeenkomst In deze overeenkomst mogen initiatiefnemers plannen ontwikkelen die aansluiten bij het vastgestelde bestemmingsplan en bijbehorend exploitatieplan. Deze overeenkomst is op basis van vrijwilligheid binnen de kaders van het exploitatieplan. Publiek-private samenwerking (PPS): Een risicodragende deelneming tussen de gemeente en een of meer marktpartijen (bouwondernemers of ontwikkelaars) ter realisering van een project of bestemmingsplan. Regisseren De gemeente kiest, prioriteert en faseert projecten om de bijdrage van de projecten optimaal bij te laten dragen aan de gemeente brede doelstellingen. Risicomanagement Een risico wordt gedefinieerd als het verschil tussen uitgangspunten en de afwijking op de uitgangspunten die zich gegeven een bepaald reëel scenario op termijn kan voordoen. Risicomanagement is een regelmatig, systematisch onderzoek naar risico’s die de (financiele) haalbaarheid van een project bedreigen é de formulering en toepassing van maatregelen waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk worden beheerst.

Ruimtelijke Structuurvisie Een in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vastgesteld ruimtelijk plan voor de ontwikkeling van ruimtelijk en functionele samenhang van een plaats of in een gebied Strategische verwerving Een strategische verwerving is een aankoop van grond en eventueel daarop staande gebouwen die in het kader van toekomstige ontwikkelingen belangrijk voor de gemeente is om in eigendom te hebben. Het gaat dan om

toekomstige ontwikkelingen die nog niet in een (ontwerp) bestemmingsplan zijn opgenomen, maar waarvan het belang door het College en gemeenteraad wel als evident wordt beschouwd. Een strategische verwerving past binnen ruimtelijk beleid zoals beschreven in structuurvisies en passend binnen functionele visies als woonvisie, bedrijventerreinenvisie en centrumvisie. Wro De Wet ruimtelijke Ordening regelt hoe de ruimtelijke plannen in Nederland tot stand komen en/of gewijzigd worden

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://www.raadbergen-nh.nl/api/v1/meetings/4872/documents/37266