Bij 1 Memo schaarste sociale huursector.pdf

Memo Aan:

Ge m e e nte Be rgen

Van:

RIGO

Onde r werp: Schaarste in de sociale huurse ctor

1

Proje ct :

P4 5 5 9 0

Dat um :

1 de ce m ber 2 022

Inleiding In hoeve r re is het aanbod aan sociale huur woningen in Be rgen schaars? Voor het beantw oorde n van deze vraag m ake n we ge br uik van gegevens van Enser ve /SVNK over de w oonruimteve rde ling in de jare n 2 0 18 tot en m et 2 02 1. De belangrijkste gegevens worden op e en rijtje gezet e n voor zien van e en kor te toelichting. De schaarste in de sociale huursector wordt onder zocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. A llereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal inschr ijvingen, actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onder zocht op basis van het aantal verhuringen, en de gemiddelde inschr ijftijd en zoektijd bij verhuring. Ver volg ens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht . Tenslotte wordt een beeld geschetst van de particuliere huursector. De vraag is of dit segment een alter natief vormt voor woningzoekenden in de gemeente Bergen .

2

Woningzoekenden en zoekgedrag Alle re e rst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo kijken w e naar de ontw ikke linge n in het aantal inschr ijvinge n e n woningzoekenden, alsm ede de verde ling over leeftijdscate gor ie ën, inkom ensklassen e n huishoudensgrootte. Ook w ordt gekeken naar de vraag naar woninge n aan de hand van het ge midde ld aantal re act ie s per adve rtentie.

2.1

Inschrijvingen Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de soc iale huursector in de regio A lkmaar. Het gaat hier dus om het totaal van inschrijvingen en actieve woningzoekenden in de gemeenten A lkmaar, Bergen, Castr icum, Dijk en Waard, Heiloo en Uitgeest. In Figuur 1 is te zien dat het aantal ingeschreven woningzoekenden in de regio sinds 2 01 8 gestaag is toegenomen. Niet alle ingeschreven woningzoekenden zijn actief op zoek naar een woning, maar het geeft toch een beeld van het groeiend aantal mensen dat potentieel een woning wil gaan vinden. In de lichtblauwe lijn is te zien dat in de vier verschillende jaren iets minder dan een derde van de ingeschreven woningzoekenden actief op zoek is naar een woning. Dat betekent dat zij

P agi na 1 van 19

minstens eenmaal per jaar gereageerd hebben op een advertentie. O ok het aantal actief woningzoekenden is toegenomen tussen 2 01 8 en 2 02 1. Fi g u u r 1 : A a n t a l i n g esc h r even wo n i n g zo eken d en en a c t i ef wo n i n g zo eken d en i n r eg i o A l km a a r . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

2.2

Actief woningzoekenden Hieronder wordt inzichtelijk gemaakt hoeveel woningzoekenden in de gemeente Bergen actief gezocht hebben tussen 2 018 en 2 021. Tevens wordt het profiel geschetst van deze woningzoekenden qua leeftijd, huishoudensgrootte en inkomen. In Figuur 2 is te zien dat het aantal woningzoekenden dat actief op zoek is in de gemeente Bergen is gestegen in de afgelopen jaren. Specifiek tussen 2 0 18 en 2 0 19 zijn er bijna 1 .600 actief woningzoekenden bijgekomen. Ver volgens heeft er een lichte stijging in het aa ntal actief woningzoekenden plaatsgevonden in de per iode 2 019 tot 20 21. Dit is een indicator van een (lichte) toenemende vraag naar cor poratiewoningen in de gemeente Bergen.

Fi g u u r 2 : A a n t a l a c t i ef wo n i n g zo eken d en i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

De leeftijdsverdeling van woningzoekenden is in de per iode 2 0 18 t ot 2 02 1 relatief onveranderd; er zijn geen grote verander ingen door de jaren heen en is daarmee redelijk stabiel. De leeftijdscategor ie 2 8 t/m 5 4 jaar is in alle jaren het grootst onder woningzoekenden , met een aandeel van circa 5 0 %. Echter, dit gaat ook om een grote leeftijdscategorie. Jongeren vormen ook een relatief groot aandeel woningzoekenden. Jongeren tot en met 2 7 jaar maken jaarlijks ongeveer 30 % van de woningzoekenden uit . Het overige aandeel (ongeveer 2 0%) bestaat uit woningzoekenden van 5 5 jaar en ouder. Noemenswaardig is de kleine toename van het aandeel woningzoekenden in de categorie 2 8 t/m 5 4 jaar, die zich heeft plaatsgevonden gedurende de vier jar ige per iode. Tegelijkertijd is een kleine gestage afname te zien in het aandeel woningzoekenden 5 5 jaar en ouder. Het is lastig te zeggen of hier sprake is van een trend, aangezien het gaat om verander ingen in de marge. Wanneer de uniek woningzoekenden worden uitgesplitst naar huishoudensgrootte, valt op dat het grootste deel bestaat uit eenpersoonsh uishoudens. In alle vier de jaren is het aandeel alleenstaanden tussen de 5 0% en 5 5 % en licht is toegenomen . De tweepersoonshuishoudens vormen tevens een grote groep woningzoekenden (circa 2 5%). Tenslotte is de verdeling van woningzoekenden naar inkomen onderzocht 1 .

In alle jaren bestaat het totaal aantal woningzoekenden voor circa twee derde uit huishoudens met een inkomen tot de huur toeslaggrens. De tweede inkomensgroep, met een inkomen vanaf de huurtoeslaggrens tot de EU-grens, bedraagt r uim een kwar t tot een derde van de woningzoekenden. De overige 6 % bestaat uit huishoudens met een inkomen boven de EU -grens.

2.3

Gemiddeld aantal reacties O ok kan de dr uk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacti es per aangeboden (geadver teerde) woning. In Figuur 3 is het gemiddeld

1

Het gaat om inkomen die woningzoekenden zelf hebben aangegeven bij Enserve. De controle van het inkomen gebeurt pas na verhuring.

aantal reacties weergegeven voor zowel de gemeente Bergen als de gehele regio. Vanaf 2 01 8 is er duidelijk een stijging te zien in het gemiddeld aantal reacties, wat een indicatie is van een groeiende vraag naar sociale huurwoningen. In 20 18 waren er c irca 1 4 0 reacties per adver tentie in de gemeente Bergen , in 2 0 2 1 is dit toegenomen met gemiddeld ongeveer 9 0 reacties. Het gemiddeld aantal reacties ligt in de gemeente Bergen in 2 018 tevens iets lager dan gemiddeld in de regio , in 2 0 2 1 is dit andersom. Fi g u u r 3 : Gem i d d el d a a n t a l r ea c t i es p er a d ver t en t i e i n d e g em een t e Ber g en en d e g eh el e r eg i o . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

3

Verhuringen In deze paragraaf word t het aanbod in de sociale huursector onde rzocht op basis van de ve rhur inge n (ook we l toewijzingen). Eerst w orden aantallen e n aande len verhuringen pe r toew ijzingsm odule in beeld gebracht, als ook de ver huringe n pe r w oningtype . Ook w orden de indicatore n ge m iddelde inschrijft ijd e n gemiddelde zoe ktijd bij ve rhur ing beschreven pe r leeft ijdscate gorie, inkomensklasse e n huishoudensgrootte.

3.1

Aantallen verhuringen In Tabel 1 staan de absolute aantallen van verhur ingen weergegeven voor de jaren 2 01 8 tot en met 2 0 2 1 , uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen, zoals hieronder gedefinieerd. Figuur 4 geeft weer in hoever re de verhur ingen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. Toewijzingsm odellen Enige categor ieën zijn samengesteld door meerdere toewijzingsmodulen uit de originele data te combineren. Hier bij een toelichting: • Be m idde ling is de optelling van de originele categor ieën Bemidd eling en Bemidd eling (o vergeno men); • Hoofdm ode l is Ho ofdmo del en Ho ofd mod el (o verg en omen ) samengevoegd; • N ult re den is ontstaan middels het samenvoegen van Nu ltredenwo ning (niet meer in g ebruik) en (Nultredenwo ning (overgeno men) . • Ove r ig bestaat uit de categorieën Gro te wo ning (niet meer in g ebru ik) en W in kelmo del. • Lot ing en Vr ije se ctor zijn direct overgenomen zoals uit het bronbestand.

Door verschuivingen in het gebruik van bepaalde toewijzingsmodules door de jaren heen, zullen vergelijkingen met ex tra voorzichtigheid moeten worden gemaakt. Een toe -/afname van een module kan het gevolg zijn van veranderingen in de definiëring van de gehanteerde categor ieën. Zo zijn toewijzingen via de module nultreden volledig weggevallen sinds 2 01 8 – en kan het zijn dat deze zijn toegevoegd aan het hoofdmodel. Dat zou verklaren waarom er in 2 01 9 een grote toename is in deze module. Te zien is dat het aantal woningen via bemiddeling flink is afgenomen na 2 01 8. Het aan tal woningen dat wordt toegewezen via loting flink is enigszins toegenomen in de afgelopen vier jaar . A l gaat het jaar lijks om enkele woningen. Bovendien zijn alleen in 2 02 0 nieuwbouwwoningen aangeboden en in 2 0 21 een aantal vrije sectorwoningen. Over het algemeen is te zien dat het totaal aantal toewijzingen afneemt, van 1 89 woningen in 2 01 8 naar 1 03 woningen in 2 02 1.

Ta b el 1 : A a n t a l ver h u r i n g en u i t g esp l i t st n a a r t o ewi j zi n g sm o d u l e i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

Bemiddeling Hoofdmodel Loting Nieuwbouw Nultreden Vrije sector Overig Totaal

2018 108 71 0 0 9 0 1 189

2019 23 116 2 0 0 0 0 141

2020 24 95 3 12 0 0 1 135

2021 28 58 9 0 0 3 5 103

Fi g u u r 4 : A a n d eel ver h u r i n g en u i t g esp l i t st n a a r t o ewi j zi n g sm o d u l e i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

In Figuur 5 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype. Het aandeel appartement met lift is afgenomen na 2 018 , van bijna de helft naar aandelen tussen de 1 0% en 2 0 %. Een mogelijke ver klar ing hier voor is de nieuwbouw van hoogbouw appartementen, waar appartementen met lift de nor m zijn. Teg elijkertijd is er een toename te zien in het aandeel eengezinswoningen: van r uim een kwar t in 2 018 naar bijna de helft in 2 02 0.

Fi g u u r 5 : A a n d eel ver h u r i n g en u i t g esp l i t st n a a r wo n i n g t yp e 2 i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

Uit nadere analyse van de ver huringen naar leeftijdscategorieën is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan 2 8 tot 5 4 -jarigen. Daarnaast zijn relatief veel woningen verhuurd aan woningzoekenden van 5 5 jaar en ouder. Het gaat om bijna 6 0% van de verhuringen in 2018. Vanaf 2 0 1 9 neemt dit af tot 4 0% van de verhur ingen. Dit staat haaks op het profiel van de actief woningzoekenden, waar juist veel j ongeren in te zien zijn. Het aandeel ver huringen aan jongeren tot 2 7 jaar neemt wel toe tussen 2 01 8 en 2 02 1, van ongeveer 1 0 % van de ver huringen in 2 0 1 8 naar 2 0% in 2 021 . Het beeld van de ver hur ingen aan woningzoekenden naar het aantal personen in het h uishouden is door de jaren heen veranderd. In 2 0 18 werd meer dan twee derde van de woningen, toegewezen aan eenpersoonshuishoudens, in 2 021 is dit afgenomen naar ongeveer de helft van de toewijzingen . In dezelfde per iode is er een toename in verhuringen aan zowel tweepersoons als dr iepersoonshuishoudens. Deze verschuiving is mogelijk een gevolg van de verandering in de woningtypen die worden toegewezen (figuur 5). Tenslotte hebben o ngeveer 6 0% van de huishoudens die een woning kregen toegewezen een inkomen t/m de huur toeslaggrens. Deze verdeling lijkt relatief stabiel te blijven door de jaren heen en weerspiegelt in grote lijnen de verdeling van actief woningzoekenden.

Hier bij moet wel de kanttekening geplaatst worden dat de woningen verhuurd via bemiddeling van invloed zijn op de gepresenteerd e verdelingen. Wanneer voornamelijk specifieke woningen of doelgroepen bemiddeld zijn, kan dat het beeld enigszins vertekenen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn bij gelabelde woningen voor ouderen.

2 In de brondata zijn de woningtypen

Benedenwoning, Etagewoning en Maisonnette afzonderlijk opgeno-

men in de verdeling. Ze zullen in totaal per jaar maximaal een 0,5% bedragen van de totale toegewezen woningen, en zijn om deze reden samengevoegd in de categorie overig.

3.2

Inschrijftijd De inschr ijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Enserve op het moment van de toewijzing van een woning. In Figuur 6 is te zien dat de gemiddelde inschr ijftijd van de nieuwe huurders ongeveer 9 jaar bedraagt. O ok is te zien dat er een toename is in de gemiddelde inschrijftijd over de per iode van 2 018 tot 2 020. In 2 02 1 nam dit weer af. Wel kan worden opgemer kt dat de gemiddelde inschrijftijd in de gemeente Bergen hoger ligt dan gemiddeld in de regio. Regionaal is de gemiddelde inschr ijftijd gestegen. Fi g u u r 6 : Gem i d d el d e i n sc h r i j f t i j d (i n j a r en ) i n d e g em een t e Ber g en en d e g eh el e r eg i o . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

Voor regio als geheel in de gemiddelde inschr ijftijd per toewijzingsmodule bekeken ( Figuur 7 ). Via de hoofdmodule worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de gemiddelde inschr ijftijd r uim boven 7 jaar ligt en toeneemt tussen 2 01 9 en 2 02 1. O p de woningen in de lotingmodule kan iedereen kans maken, ongeacht inschrijftijd. In 20 18 werden er nog geen woningen ver loot. De gemiddelde inschrijfduur ligt hier ook vele malen lager, namelijk tussen 2 ,5 en 3 jaar. O ok dit gemiddelde neemt toe. Hier bij moet ver meld worden dat het aantal woningen dat via Loting wordt aangeboden laag ligt. In 2 01 9 ging het om 2 2 woningen en dat liep op tot 1 1 8 woningen in 2 021.

Fi g u u r 7 Gem i d d el d e i n sc h r i j f t i j d (i n j a r en ) p er t o ewi j zi n g sm o d u l e i n d e g eh el e r eg i o . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

Hieronder wordt de gemiddelde inschr ijftijd van nieuwe huurders naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. In Tabel 2 is de inschr ijftijd per leeftijdscategorie gepresenteerd. In één oogopslag is te zien dat de gemiddelde inschr ijfduur toeneemt met leeftijd. Dat komt in belangrijke mate omdat oudere woningzoekenden simpelweg meer inschrijftijd hebben kunnen opbouwen dan jongeren. De gemiddelde inschr ijftijd van woningzoekenden jonger dan 2 3 jaar is wel afgenomen in de afgelopen vier jaar. Voor de leeftijdsgroepen tussen 23 en 6 4 jaar is de gemiddelde inschr ijftijd licht gedaald of ongeveer stabiel gebleven. De gemiddelde inschr ijftijd is gestegen voor de oudere nieuwe huurders vanaf 6 5 jaar. Ta b el 2 : Gem i d d el d e i n sc h r i j f t i j d (i n j a r en ) n a a r l eef t i j d sc a t eg o r i eën i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

< 23 jaar 23 - 27 jaar 28 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar >=75 jaar Eindtotaal

2018 4,6 5,8 8,2 8,8 11,0 8,6

2019 4,1 6,6 9,0 9,9 11,1 9,1 9,0

2020 6,8 9,3 9,9 10,1 12,3 9,5

2021 2,9 5,1 8,6 9,0 12,4 13,0 9,0

Tabel 3 geeft de inschr ijftijd per huishoudengrootte weer. Voor alleenstaande huishoudens is een stijging te zien in de gemiddelde inschrijftijd. Bij tweepersoonshuishoudens lijkt er ook een stijging plaats te vinden tussen 2 01 8 en 2 02 0, maar de inschrijft ijd neemt weer af in 2 02 1. Dezelfde ontwikkeling is te zien bij dr iepersoonshuishoudens.

Ta b el 3 : Gem i d d el d e i n sc h r i j f t i j d (i n j a r en ) n a a r a a n t a l p er so n en i n h et h u i sh o u d en i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

1 persoon 2 personen 3 personen 4 en meer personen Eindtotaal

2018 8,8 9,0 8,0 6,1 8,6

2019 8,8 9,6 9,3 9,2 9,0

2020 9,1 10,8 8,7 5,9 9,5

2021 9,6 8,5 7,1 6,8 9,0

De inschr ijftijd per inkomensklasse is te zien in tabel 4 . Naast grote schommelingen in de inschr ijftijd van huishoudens met een inkomen boven de EU grens, is er niet veel verschil tussen de inkomensklassen te zien. Deze schommelingen zijn grotendeels het gevolg van een klein aantal toewijzingen aan deze hogere inkomensklassen. Ta b el 4 : Gem i d d el d e i n sc h r i j f t i j d (i n j a r en ) n a a r i n ko m en skl a sse i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

T/m huurtoeslaggrens Huurtoeslaggrens tot EU grens EU grens tot ondergrens middeninkomens Meer dan ondergrens middeninkomens Eindtotaal

3.3

2018 8,6 8,1 9,7 8,6

2019 9,2 8,8 6,1 9,0

2020 9,1 9,6 10,3 15,0 9,5

2021 8,7 10,1 8,6 5,7 9,0

Zoektijd In deze paragraaf onder zoeken we de gemiddelde zoektijd van woningzoekenden op het moment van toewijzing. Waar de inschrijftijd gaat over ‘passieve wachttijd’, geeft zoektijd aan hoe lang woningzoekenden actief hebben gezocht en gereageerd op vrijkomend aanbod voordat een woning is toegewezen. In Figuur 8 is te zien dat de gemiddelde zoektijd gelijk is gebleven in de eerste dr ie jaar. In 2 021 is er wel een daling in de gemiddelde zoektijd van bijna 5 maanden. Dit staat in contrast met de stabiele toename die heeft plaatsgevonden in de regio als geheel. Wel heeft de gemiddelde zoektijd bij verhur ing in de gemeente Bergen jaren hoger gelegen dan gemiddeld in de regio.

Fi g u u r 8 : Gem i d d el d e zo ekt i j d (i n j a r en ) i n d e g em een t e Ber g en en d e g eh el e r eg i o . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

Voor regio als geheel is ook de gemiddelde zoektijd per toewijzingsmodule bekeken ( Figuur 9 ). Te zien is dat de gemiddelde zoektijd in de hoofdmodule en lotingsmodule dichterbij elkaar liggen, ongeveer rond 2 jaar zoektijd, in tegenstelling tot de gemiddelde inschrijftijd in deze modulen. Bovendien is de gemiddelde zoektijd opgelopen tussen 20 18 en 2 0 21. De gemiddelde zoektijd via loting ligt hier ook lager. Hier bij moet ver meld worden dat het aantal woningen dat via loting wordt aangeboden laag ligt. In 20 19 ging het om 2 2 w oningen en dat liep op tot 1 18 woningen in 2 02 1. Fi g u u r 9 Gem i d d el d e zo ekt i j d (i n j a r en ) n a a r t o ewi j zi n g sm o d u l e i n d e g eh el e r eg i o . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO

Hieronder wordt nader ingezoomd op de gemiddelde zoektijd bij ver huring in de gemeente Bergen van verschillende huishoudtypen.

In Tabel 5 is weergegeven hoe de gemiddelde zoektijd zich heeft ontwikkeld voor de versc hillende leeftijdscategorieën. De zoektijd is voor een aantal leeftijdsgroepen afgenomen in de onder zochte per iode. Er zijn leeftijdsklassen (28 t/m 5 4 jaar en 6 5 t/m 7 4 jaar ) die wel een toename hebben meegemaakt, maar het gaat om relatief kleine stijging. Ta b el 5 : Gem i d d el d e zo ekt i j d (i n j a r en ) n a a r l eef t i j d sc a t eg o r i eën i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

< 23 jaar 23 - 27 jaar 28 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar >=75 jaar Eindtotaal

2018 1,2 3,2 2,4 3,0 1,5 2,4

2019 3,6 2,0 2,3 2,1 3,7 1,2 2,4

2020 2,0 2,9 1,9 2,0 1,3 2,4

2021 1,1 2,1 2,5 1,7 1,7 0,5 2,0

O ok wordt in Tabel 6 weergegeven hoe de gemiddelde zoektijd per huishoudensgrootte zich heeft ontwikkeld. De zoektijd voor alleenstaande huishoudens en voor vierpersoonshuishoudens is afgenomen. Voor huishoudens met twee of dr ie personen is er een toename te zien in gemiddelde zoektijd. Ta b el 6 : Gem i d d el d e zo ekt i j d (i n j a r en ) n a a r a a n t a l p er so n en i n h et h u i sh o u d en i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO

1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 en meer personen Eindtotaal

2018 2,4 2,2 2,9 4,2 0,8 2,4

2019 2,6 2,1 2,4 1,2 4,3 2,4

2020 2,1 2,3 3,3 3,7 0,2 2,4

2021 1,7 2,6 3,2 1,3 2,0

Voor de zoektijd per inkomensklasse is ook een afname te zien in de eerste twee inkomensklassen (Tabel 7 ). Voor nieuwe huurders met een inkomen vanaf de EU-grens is de gemiddelde zoektijd gestegen. Wederom moet ver meld worden dat het hier gaat om een klein aantal toewijzingen in deze inkomenskla sse. Ta b el 7 : Gem i d d el d e zo ekt i j d (i n j a r en ) n a a r i n ko m en skl a sse i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO

T/m huurtoeslaggrens Huurtoeslaggrens tot EU grens EU grens tot ondergrens middeninkomens Meer dan ondergrens middeninkomens Eindtotaal

2018 2,5 2,8 1,2 2,4

2019 3,0 1,6 2,7 2,4

2020 2,5 2,5 1,8 2,0 2,4

2021 2,2 1,6 1,8 3,3 2,0

4

Slaagkansen Te nslotte kijke n we in deze paragraaf naar de effecte n van de com binatie van w oningzoekende n e n aanbod in de sociale huursector, uit ge dr ukt in slaagkansen. De slaagkans is het aande e l act ief woningzoeke nden dat e en w oning heeft toe gewezen gekre ge n. De slaa gkans wordt pe r jaar bere kend door het aantal toew ijzinge n te de le n door het aantal act ief w oningzoe ke nden. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals in schrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voor namelijk de ver houding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector. In Figuur 1 0 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Bergen als slaagkansen in de gehele regio. Het gaat om woningzoekenden die actief zoeken in de gemeente Bergen en in de regio als geheel, afgezet tegen het aantal ver huringen in de gemeente Bergen en in de regio. Woningen die bemiddeld zijn worden hier buiten beschouwing gelaten. De slaagkansen in de gemeente Bergen zijn de eerste dr ie jaar van de onder zochte per iode ongeveer gelijk gebleven . In 2 0 21 daalt de slaagkans in de gemeente. Dat kan verklaard worden door het lage aantal verhuringen. De slaagkansen in de gemeente Bergen liggen over het algemeen erg laag.

Won ingzoekenden komen moeilijk in aanmerking voor een sociale huurwoning. In de regio liggen de slaagkansen hoger. Dat valt te ver klaren doordat veel woningzoekenden actief zullen zijn in verschillende gemeenten in de regio, waaronder in Bergen. Wanneer zij een woning vinden in een andere gemeente, zullen ze dus een ‘geslaagde’ zoektocht hebben in de regio, maar niet i n Bergen. De slaagkansen in de regio zijn tussen 2 01 9 en 2 02 1 gedaald. A l ligt de slaagkans daar mee op hetzelfde niveau als in 2 018 . Fi g u u r 1 0 : Sl a a g ka n sen i n d e g em een t e Ber g en en d e g eh el e r eg i o . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

Hieronder worden de slaagkansen per huishoudenstype onder zocht. We kijken wederom naar leeftijdsklasse, huishoudensgrootte en inkomen. In deze slaagkansen zijn ver huringen uit alle toewijzingsmodulen meegenomen, inclusief bemiddeling. Hier bij moet de kanttekening geplaatst worden dat de woningen verhuurd via bemiddeling van invloed zijn op de gepresenteerde slaagkansen . Bijvoorbeeld wanneer specifieke doelgroepen bemiddeld zijn, kan dat het beeld enigszins vertekenen. De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Bergen zijn weergegeven in Tabel 8 . Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben nog geen mogelijkheid hebben gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of door loting. Verder is voor alle leeftijdsgroepen een lichte afname in slaagkansen over de per iode 2 018 tot en met 2 0 21 te zien , met uitzonder ing van diegenen jonger dan 2 3 jaar. A l ligt de slaagkans voor deze groep alle jaren erg laag. Ta b el 8 : Sl a a g ka n sen n a a r l eef t i j d sc a t eg o r i eën i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

< 23 jaar 23 - 27 jaar 28 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar >=75 jaar Eindtotaal

2018 0,2% 2,5% 2,8% 6,6% 10,5% 38,8% 4,5%

2019 0,2% 1,6% 2,2% 4,0% 4,3% 9,4% 2,4%

2020 0,5% 0,9% 2,2% 3,0% 7,2% 11,3% 2,3%

2021 0,5% 1,4% 1,4% 2,7% 4,8% 5,3% 1,8%

In Tabel 9 is te zien dat de slaagkansen van éénpersoonshuishoudens fors zijn afgenomen. Dat kan worden ver klaard doordat woningzoekende eenpersoonshuishoudens zijn toegenomen in deze per iode, ter wijl h et aantal verhuringen aan deze groep juist afnam. De slaagkans van tweepersoonshuishoudens is in 2 020 lich t toegenomen , maar valt in 2 021 ook lager uit dan in 2 0 1 8 . Voor grotere huishoudens zijn de slaagkansen ook afgenomen in de vierjarige per iode. Ta b el 9 : Sl a a g ka n sen n a a r a a n t a l p er so n en i n h et h u i sh o u d en i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

1 persoon 2 personen 3 personen 4 en meer personen Eindtotaal

2018 5,6% 2,9% 2,5% 3,4% 4,5%

2019 2,5% 2,0% 1,4% 3,4% 2,4%

2020 2,1% 2,4% 3,4% 0,8% 2,3%

2021 1,6% 2,0% 1,5% 2,0% 1,8%

Tenslotte zijn de slaagkansen naar inkomensklassen weergegeven. In Tabel 1 0 is te zien dat de slaagkansen voor alle inkomensgroepen over de gehele per iode afnemen. Voor de hoogste inkomensklasse var iëren de slaagkansen sterk per jaar. Dit komt door het klein aantal toewijzingen aan deze inkomensklasse.

Ta b el 1 0 : Sl a a g ka n sen n a a r i n ko m en skl a sse i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : En ser ve, 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

T/m huurtoeslaggrens Huurtoeslaggrens tot EU grens EU grens tot ondergrens middeninkomens Meer dan ondergrens middeninkomens Eindtotaal

2018 3,8% 5,3% 4,6% 6,5% 4,5%

2019 2,0% 3,1% 0,8% 16,0% 2,4%

2020 1,8% 3,0% 2,3% 20,0% 2,3%

2021 1,6% 1,4% 3,1% 5,1% 1,8%

5

Particuliere huursector als alternatief Huishoude ns die ge en toegang he bbe n tot sociale huisvesting zijn aangew ezen op de koop e n par t iculiere huursector. In hoeve rre is de par ticulie re huursector e en alter natief voor de sociale huurse ctor ? Allere erst wordt er naar de omvang van de par ticuliere w oningvoorraad ge ke ke n. Ve rvolge ns zoomen we in op het aanbod e n de toe gankelijkheid daar van voor w oningzoe kenden.

5.1

Woningvoorraad A llereerst toont de samenstelling van de woningvoor raad aan dat de particuliere huursector een vergelijkbaar segment vormt m et de cor poratiesector in de gemeente Bergen ( Figuur 1 1 ). Met 1 5 % van de voorraad in 2 02 1 ging het in totaal om r uim 2 .2 21 woningen. Fi g u u r 1 1 Sa m en st el l i n g va n d e wo n i n g vo o r r a a d i n d e g em een t e Ber g en . Br o n : C BS, 2 0 2 1 ; b ewer ki n g RIGO.

5.2

Toegang Ver volgens bekijken we de bereikbaarheid van de par ticuliere huursector. In de particuliere huursector worden ook inkomenseisen gesteld aan woningzoekenden. Dit zijn eisen om te verzekeren dat er geen betalingsproblemen bij de verh uur van de woning ontstaan. Zo eisen veel par ticuliere ver huurders dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minimaal vier keer de huur prijs moet zijn. In hoever re is de par ticuliere huursector toegankelijk? Dat onder zoeken we aan de hand van zes indicatieve inkomens. I ndicat ie ve lage e n m iddeni nkom ens • Pr im aire doe lgroep : € 2 5.45 0; • Se cundaire doe lgroe p: € 3 4.30 0; • Laag m idde ninkome n 1 : € 4 0.765 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden);

• Laag m idde ninkome n 2 : € 4 5.014 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meer persoonshuishoudens) ; • Midde ninkome n 1 : € 5 0.000 ; • Midde ninkome n 2 : € 5 7.000 (1,5 keer modaal);

In Tabel 1 1 is te zien wat deze inkomens max imaal kunnen huren als vier keer de br utohuur de inkomensnor m is voor huishoudens. Zo kan een huishouden met een laag middeninkomen een woning huren tussen de huurtoeslaggrens en een woning van max imaal € 8 49. In praktijk kan de financiële bereikbaarheid van lage en middeninkomens in de particuliere huursector kleiner zijn. Het gaat in onderstaande indicatieve voorbeelden om kale huurprijzen. Vaak komen er nog ser vicekosten bovenop de huurprijs. Daarnaast geldt dat als er strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld 4 ,5 keer het br uto maandinkomen, het bedrag dat lage middeninkomens max imaal kunnen betalen daalt. Ta b el 1 1 M a xi m a l e h u u r p r i j s i n p a r t i c u l i er e h u u r sec t o r vo l g en s g a n g b a r e i n ko m en sn o r m p a r t i c u l i er e ver h u u r d er s

Jaar inkom e n € 2 5 .4 5 0 (primaire doelgroep) € 3 4 .3 0 0 (secundaire doelgroep) € 4 0 .7 6 5 (laag middeninkomen 1 ) € 4 5 .0 1 4 (laag middeninkomen 2 ) € 5 0 .0 0 0 (middeninkomen 1 ) € 5 7 .0 0 0 (middeninkomen 2 )

5.3

Maandinkom e n € 2 .1 2 1 € 2 .8 5 8 € 3 .3 9 7 € 3 .7 5 1 € 4 .1 6 7 € 4 .7 5 0

Bove ngr e ns huur € 530 € 715 € 849 € 938 € 1 .0 4 2 € 1 .1 8 8

Actueel aanbod O ver de situatie in de par ticuliere huursector zijn weinig cijfers bekend. O p basis van mar ktgegevens van Funda en Parar ius wordt het actuele aanbod particuliere huursector geanalyseerd. In Tabel 1 2 is het aanbod aan huurwoningen op Pararius en Funda op 3 0 november 2 02 2 in de gemeente Bergen weergegeven. Er stonden op dit peilmoment 3 3 woningen op deze platforms geadver teerd. Ta b el 1 2 A c t u eel a a n b o d va n p a r t i c u l i er e h u u r wo n i n g en o p 3 0 n o vem b er 2 0 2 2 o p f u n d a .n l en p a r a r i u s.n l i n d e g em een t e Ber g en .

Aanbieder Funda Pararius Totaal

€550 - €850 €850 - €1.045 €1.045 - €1.200 vanaf €1.200 p/m p/m p/m p/m Totaal 0 0 1 22 1 1 0 8 1 1 1 30

23 10 33

In het aanbod zitten geen woningen die potentieel bereikbaar zijn voor de pr imaire doelgroep. Er wordt slechts een woning aangeboden die mogelijk toegankelijk zijn voor de secundaire doelgroep en laag middeninkomen 1 . Het overgrote deel van de aangeboden w oningen is met een huur pr ijs vanaf € 1.200 per maand niet betaalbaar voor middeninkomens tot 1 ,5 keer modaal. De gemiddelde huur prijs in Bergen is € 2.3 64 per maand. Bovendien gaat het veelal om grotere woningen met een gemiddeld oppervlakte van 1 40 vier kan te meter.

Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vr ije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onder hands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te kr ijgen van de dr uk op deze mar kt.

6

Conclusie De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. • Het aantal inschr ijvingen en het aantal actief woningzoekenden in de gemeten per iode tussen 2 0 1 8 en 2 0 21 nam toe. • Het gemiddeld aantal reacties op een woning nam flink toe. • Het aanbod in het sociale segment in de gemeente nam flink af in de periode 2 01 8 tot 2 021 . • De gemiddelde inschr ijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laten ook een toenemende dr uk zien op de sociale huursector. Deze nam licht toe en lag hoger dan gemiddeld in de regio. • O ndanks dat de gemiddelde zoektijd in de gemeente in de vier jaar ongeveer gelijk is gebleven, lag deze wel hoger dan gemiddeld in de regio. • De slaagkansen in de gemeente Bergen liggen erg laat en bovendien nam deze af naar 1,3 % in 2 0 2 1 . Daar naast vormt de par ticuliere huurvoorraad geen alter natief voor lage en middeninkomens door de hoge gemiddelde huurpr ijs van r uim € 2.30 0 per maand. Daarmee valt de gehele sociale huur voo rraad (van woningcorporaties én over ige verhuurders) als schaars te bestempelen.