TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a Rustoord Reuver motivering en regels

Motivering

/

8/120

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer wil een aantal locaties langs Rustoord te Reuver ontwikkelen voor woningbouw en heeft daarvoor recentelijk aan de westkant enkele woningen gesloopt. Aan de overzijde (oostkant) van Rustoord bevinden zich enkele percelen waarvan er nog één onbebouwd is. De ontwikkeling bestaat uit maximaal 52 woningen van diverse typen; 16 sociale grondgebonden nultredenwoningen, 24 sociale huurappartementen en 12 middenhuur (nultreden) appartementen.

Figuur 1.1 planvoornemen: concept herontwikkeling aan Rustoord Reuver

9/120

Het ter plaatse geldende omgevingsplan (er geldt altijd maar één omgevingsplan) staat de ontwikkeling niet toe. De beoogde herontwikkeling past niet geheel in het tijdelijk deel van het omgevingsplan; het geldende bestemmingsplan 'Bebouwde gebieden Beesel'. De gemeente Beesel heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader. Dit TAM-omgevingsplan voorziet hierin. Een wijziging van het omgevingsplan dient te worden getoetst aan het geldende beleid en moet voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de instructieregels van het Rijk- en de provincie Limburg. De voorliggende motivering voorziet daarin en is onderdeel van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan van de gemeente Beesel.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de straat Rustoord en wordt grofweg ingekaderd door de aan de noordzijde gelegen Bösdeal en aan het zuiden gelegen centrum van de kern Reuver. Het plangebied bevindt zich in een kwalitatief hoogwaardige omgeving van verschillende landschapstypen en cultuurhistorische elementen. Ten oosten wordt het gebied begrensd door een begraafplaats met aansluitend een Kloostertuin. Ten westen wordt het gebied begrensd door grondgebonden woningen. Binnen het plangebied, aan de westzijde, zijn woningen gesloopt. In het figuur hieronder is het plangebied weergegeven, de gesloopte woningen in het westen zijn op deze kaart getoond via een stippellijn. Aan de zuidzijde waren voorheen ook woningen aanwezig. Deze zijn rond 2015-2016 gesloopt.

Figuur 1.2: Voormalige plansituatie te Rustoord Het plangebied omvat meerdere kadastrale percelen, bekend als gemeente Beesel. De percelen zijn: BSL02-B-3510, BSL02-B-3511, BSL02-B-3512, BSL02-B-3513, BSL02-B-3507, BSL02-B-4615, BSL02-B-3503, BSL02-B-4573, BSL02-B-4576, BSL02-B-4577, BSL02-B-4574 en BSL02-B-3506. Daarnaast zijn binnen de openbare ruimte de volgende kadastrale percelen opgenomen in het plangebied van dit TAM-omgevingsplan: B-4616, B-4775, B-3702 (gedeeltelijk) en B-2937 (gedeeltelijk).

10/120

Figuur 1.3: Kadastrale kaart, met blauw aangegeven percelen waar woningen worden ontwikkeld (kadastrale kaart)

1.3

Omgevingsplan

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet zijn alle op 1 januari 2024 geldende bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan bestemmingsplannen niet meer. Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl). Hier vindt je de van rechtswege in het omgevingsplan opgegane bestemmingsplannen en de vanuit de wet gekregen 'bruidsschat'. Dat zijn de bouw- en milieuregels die voorheen landelijk golden, maar die het Rijk voortaan over laat aan de gemeente. Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn op het plangebied de volgende bestemmingsplannen van toepassing, namelijk: Bestemmingsplan 'Bebouwde gebieden Beesel' (vastgesteld 20 juni 2016); en Bestemmingsplan 'Bebouwde gebieden, veegplan 2019' (vastgesteld op 16 december 2019). Bestemmingsplan 'Bebouwde gebieden Beesel' Het bestemmingsplan 'Bebouwde gebieden Beesel' is op 20 juni 2016 vastgesteld. In de figuur hieronder is een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven met de bijbehorende functies. Op de locatie gelden de bestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer'. Hier zijn de volgende functies toegestaan:

11/120

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. aan-huis-gebonden beroepen en bedrijvigheid; c. webwinkels; d. tuinen, erven en verhardingen; e. parkeervoorzieningen ten dienste van de woning; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; Op een deel van het plangebied, aan de zuidoostzijde, geldt de enkelbestemming 'Verkeer'. Deze gronden zijn bestemd voor: a. voorzieningen voor verkeer en verblijf; b. bestaande terrassen, behorende bij nabijgelegen horecagelegenheden; c. parkeervoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. speelvoorzieningen; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; Op de locatie gelden ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' (zuidelijk deel plangebied) en 'Waarde Archeologie 2' (noordelijk deel plangebied). Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van de archeologische waarden in het gebied. Bij het bouwen van nieuwe bouwwerken moet er archeologisch onderzoek plaatsvinden bij verstoring van de bodem met een oppervlakte van respectievelijk meer dan 500 m2 en 1.000 m² en waarbij de grondwerkzaamheden dieper gaan dan 40 cm. Voor het plangebied geldt ook een gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 7'. Deze gronden zijn bestemd voor het wijzigen van een bestemmingsplan door bevoegd gezag, naar de bestemmingen 'Wonen', 'Maatschappelijk', 'Verkeer' en 'Groen' mits wordt gehouden aan: a.

de regels in de artikelen 14, 16, 21 en 24 van toepassing zijn; b. het stedenbouwkundig inpasbaar is; c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; d. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast; e. de wijziging past binnen het Regionaal Volkshuisvestingsplan (RVP) of de regionale structuurvisie wonen en het gemeentelijk woningbouwprogramma.

12/120

Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Bebouwde gebieden Beesel' (bron: omgevingswet.overheid.nl/ regels-op-de-kaart) Bestemmingsplan 'Bebouwde gebieden, veegplan 2019' Het bestemmingsplan 'bebouwde gebieden, veegplan 2019' is eind 2019 vastgesteld. In de figuur hieronder is een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven. Het veegplan betreft verder een deels integrale herziening van bestaande (bouw)regels voor bestaande woningen binnen het bebouwd gebied van Beesel. Op de locatie van het plangebied is een gedeelte bestemd als 'Verkeer'. Op een deel van het plangebied, zuidoosten, geldt de enkelbestemming 'Verkeer'. Deze gronden zijn bestemd voor: a. voorzieningen voor verkeer en verblijf; b. bestaande terrassen, behorende bij nabijgelegen horecagelegenheden; c. parkeervoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. speelvoorzieningen; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Figuur 1.5: Uitsnede bestemmingsplan 'Bebouwde gebieden, veegplan 2019' (bron: omgevingswet.overheid.nl/ regels-op-de-kaart)

13/120

Strijdigheid De beoogde ontwikkeling is strijdig met het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Beesel. Meer specifiek in relatie tot de voorheen geldende bestemmingsplan 'Bebouwde gebieden Beesel' en de veegplan uit 2019 omdat het gebruik en de bouw van woningen hier niet geheel is toegestaan. De positie van de beoogde woningen valt deels buiten de geldende bestemmingen en bouwvlakken.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen en een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Limburg, de regio, het waterschap en de gemeente Beesel. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 5 komt de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure aan de orde. In hoofdstuk 6 tenslotte is de conclusie en de belangenafweging opgenomen.

14/120

Hoofdstuk 2

Beschrijving van het project en zijn omgeving

2.1

Huidige situatie

2.1.1

Feitelijk situatie

De locatie Rustoord ligt ten noordwesten van het centrum van Reuver. Het gebied waar Rustoord in gelegen is heeft verschillende waardes op het gebied van cultuurhistorie. Zo wordt het gebied vanaf het centrum vormgegeven door de aanwezigheid van een klooster en een kerk. Beide elementen zorgen voor een imposante uitstraling vanaf de Pastoor Vranckenlaan. Het historische klooster heeft aan de achterzijde juist een moderne uitstraling. Vandaag de dag bevinden er zich in het klooster appartementen en kantoren. Op Rustoord zelf bevinden zich voornamelijk appartementencomplexen die vaak 2 en af en toe 3 bouwlagen bestrijken. Verder liggen aan Rustoord enkele grondgebonden woningen in de vorm van tweekappers of vrijstaande woningen. Door de sloop van de grondgebonden (senioren)woningen is er een gebied vrijgekomen dat zowel dichtbij grondgebonden woningen is gesitueerd als bij gestapelde woningen (zie figuur hieronder). Een inpassing op maat dient hier te worden voorzien om de mix van typen aan elkaar te koppelen.

Figuur 2.1: foto's huidige situatie aan Rustoord. De andere beoogde woningbouwlocatie bevindt zich meer zuidelijker op Rustoord (figuur hieronder). Deze locatie ligt in een zone tussen een appartementencomplex (links op de foto), parkeerplaats (rechts op de foto) en begraafplaats (achter de bomen op foto).

15/120

Figuur 2.2: Uitgangspuntenkaart stedenbouwkundige analyse niveau plangebied.

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1

Stedenbouw

De stedenbouwkundige context wordt gevormd door diverse bebouwing en begrenzingen -met ieder een eigen oriëntatie- aan de verschillende zijden van het plangebied. In het zuidoosten is het centrum gelegen met de Sint-Lambertuskerk als prominent landmark. Aan de westzijde bevinden zich grondgebonden woningen in 2 lagen met een kap. De noordgrens wordt gevormd door de Parklaan, met een nadrukkelijke aanhaking op het autovrije voetgangersgebied rondom Meester Bosmanshof en gestapelde bebouwing in wonen en zorg. Het kerkhof vormt een harde begrenzing aan de oostzijde. Belangrijkste uitgangspunt voor de voorliggende planontwikkeling is het versterken van de bestaande onderscheidende kwaliteiten. Reuver wordt gekenmerkt als een compact dorp met een ruim voorzieningenaanbod. Voor een optimale bereikbaarheid en beperking van autoverkeer dient de infrastructuur voor langzaam verkeer te worden versterkt. Daarnaast kent Reuver een robuuste centrale parkzone in de vorm van het Kloosterpark en kerkhof, gelegen midden in de kern. Het verbeteren van de toegankelijkheid en uitbreiding van de parkzone naar de ontwikkellocatie bieden kansen om deze onderscheidende kwaliteit van Reuver verder te versterken. De ruimtelijke- en functionele kaders voor het plangebied zijn nader uitgewerkt in de Gebiedsvisie Rustoord 2023, zie bijlage 1.

Hierin wordt geconcludeerd dat het plangebied een overgangsgebied dient te vormen tussen kleine korrel aan oostzijde, grote korrel aan noordzijde en gemengde korrel in het centrum.

16/120

-3 bouwlagen en een beperkte footprint. Er worden ook enkele zichtlijnen onderscheiden zoals vanaf Meester Bosmanshof richting centrum, deze zijn echter in de bestaande situatie niet duidelijk herkenbaar en missen een duidelijk begin- en eindpunt. De belangrijkste zichtlijn in het plangebied is gelegen in de richting de torenspits van de Sint-Lambertuskerk (in het verlengde van de Karel Doormanslaan), zie figuur 2.2. 2.2.2

Ontwikkeling

De initiatiefnemer en de gemeente Beesel hebben afspraken gemaakt over het gewenste woonprogramma met de visie op een ruimte diversiteit aan doelgroepen. Hierin is ook rekening gehouden met de inrichting van de straat Rustoord voor alle doelgroepen en omwonende bewoners. Hierbij is ook aan scholieren en ouderen gedacht om te voorzien van duurzame en klimaatadaptieve maatregelen. Woonprogramma Op de beoogde percelen is een woonprogramma van gestapelde en grondgebonden woningen in de sociale en middenhuur samengesteld. De grondgebonden woningen worden als nultredenwoningen uitgevoerd en zijn levensloopbestendig. Daarnaast wordt voorzien in een uniek concept van huurappartementen voor jongeren. Ook de appartementen voor middenhuur betreffen nultredenwoningen. Concreet zal binnen het gebied Rustoord worden voorzien in maximaal 52 woningen: Sociale huurappartementen/studio's voor jongeren in 3 bouwlagen en maximaal 24 appartementen; Een appartementencomplex voor de middenhuur in 3 bouwlagen en totaal 12 appartementen; 16 grondgebonden levensloopbestendige sociale huurwoningen.

Figuur 2.3: planscenario Rustoord

17/120

Inrichting Voor het openbaar gebied wordt naar een passende ingerichte omgeving voor de alle doelgroepen met extra aandacht voor scholieren en ouderen gerealiseerd. Hierbij gaat de aandacht uit naar veilige verbindingen door het creëren van een autoluwe zone. Het realiseren van ontmoetingsplaats(en) door de aanleg van groen en bankjes, waarbij rust, groen en water de ruimte krijgen. De huurappartementen voor jongeren zijn gesitueerd in de noordelijke punt van het plangebied. In de beoogde woningbouwlocatie zuid komen de 12 appartementen voor de middenhuur. Dit gebouw wordt gedraaid voor het openstellen van de straat richting het centrum. Daarnaast vormt het gebouw een accent vanuit het centrum gezien. Dit wordt versterkt door het gebouw te plaatsen in een L-vorm, waardoor ook richting het zuiden een representatieve gevel ontstaat. Daarnaast wordt een luwe binnenzijde gecreëerd, wat als collectieve binnentuin gaat fungeren. De grondgebonden woningen zijn gesitueerd op de beoogde woningbouwlocatie (noordwest). Er is ruimte voor 16 grondgebonden woningen en een appartementencomplex maximaal 24 appartementen voor jongeren met als uitgangspunt een concept waar ontmoeting een belangrijk aspect is. Er loopt een langzaamverkeersroute door het gebied. Deze verbindt het Bosmanshof met het centrum.

De schuine positionering en de L-vorm van het gebouw met de middenhuur appartementen en de bestaande bouw aan Rustoord versterken deze zichtlijn. De langzaamverkeersroute maakt daarnaast woningbouw binnenin mogelijk. Hierdoor zijn er meer voorgevels, waardoor de beeldkwaliteit ter plaatse wordt verhoogd. Bovendien krijgt de voetganger haar eigen domein. Door deze zone in samenhang te ontwikkelen, wordt een aantrekkelijke ruimte gecreëerd. Hierbij zijn klimaatadaptieve maatregelen een must, zoals het aanplanten van groen, het toepassen van waterdoorlatende bestrating en het creëren van waterbuffers door de aanleg van wadi's.

2.3

Beeldkwaliteit

2.3.1

Welstandsnota

(her)ontwikkelingsprojecten worden de welstandscriteria verwoord in andere plandocumenten zoals een stedenbouwkundig programma van eisen, een beeldkwaliteitsplan of een beschrijving in hoofdlijnen bij een bestemmingsplan. Om rechtsgeldig te zijn moeten deze criteria tussentijds worden toegevoegd aan de

algemene criteria. Daarna wordt bekeken in welk gebied het plan ligt. Getoetst wordt of het plan aan die gebiedsgerichte criteria of het betreffende beeldkwaliteitsplan voldoet. Parallel wordt bezien of het plan nog binnen een object of thema valt en deze criteria worden dan eveneens getoetst (deze verwijzing is bij de gebiedsgerichte

2.3.2

Toetsingskader Welstandsnota

Voorliggend project betreft een (her)ontwikkelproject waarbij een verwoording van de welstandcriteria is vereist. In dit geval wordt een beschrijving van hoofdlijnen in het TAM-omgevingsplan opgenomen. Het plangebied is in de Welstandsnota opgenomen binnen 'Reuver kern', nr. 09, kaartblad 1.

18/120

Algemene gebiedstypologie De kleinstedelijke kern is gesitueerd rond de historische lintbebouwing gebaseerd op een kleinschalige basisstructuur van wegen en stegen rond de Rijksweg. De kernvorming is vooral het gevolg van uitbreiding van het voorzieningenniveau en functies. Aan de Rijksweg staat incidenteel markante bebouwing en het Raadhuisplein vormt een karakteristieke ruimte. Markant is de kleinschalige en relatief open structuur van de Stationstraat met commerciële functies en de Wilhelminalaan, met een typerend beeld van bebouwing. Opvallend is de overgang van het kleinstedelijk milieu naar de amorfe bebouwingsstructuur aan de Broeklaan en het aansluitend woongebied Offenbeek. Karakteristiek is de overgang van Rijksweg naar de zone met bedrijvigheid rond de Keulseweg. Stedenbouwkundig Veel oudere bebouwing ligt aan de Rijksweg, welke licht meanderend verloopt met relatief gesloten straatwanden met straatprofielen die sterk variëren ten gevolge van wisselende straatbreedte en bebouwingshoogte. Typerend zijn de onderbrekingen van de relatief gesloten straatwanden door decenniuminvullingen en inbreidingen aan semi-pleintjes. De basisstructuur is nog herkenbaar aanwezig (patroon van wegen en stegen) maar door onvolledige wandvormen is het gebied amorf.

Typerend is dat de ruimtelijke structuur van het kerngebied (historisch lint) sterk beperkt is: bij doorbraken en bij stegen zijn decenniuminvullingen meteen zichtbaar. De herkenbaarheid wordt sterk bepaald door de sterke variatie in bebouwing, de inrichting van de openbare ruimte en de toevoeging van semi-pleintjes en parkeerruimte als een gevolg van de dynamische ontwikkeling van het centrumgebied. De entreezones zijn sterk amorf door de overgang naar laagbouw en open gebied. De grootschalige bouwmassa (kloostercomplex) vormt een oriëntatiepunt van het centrumgebied. Het gebied Stationstraat en Emmastraat is een inbreiding met etagewoningen en passage die in sterke mate afwijkt van de bestaande korrel. De Keulseweg is een historisch wegpatroon die ruimtelijke sterk aanwezig is en uitwaaiert tot in het buitengebied. Zeer opvallend zijn de incidentele kantoorgebouwen en hoogbouw in expressieve vormgeving die een eigen dynamiek verbeelden. De Past. Vranckenlaan is een typerende ruimte met een sterke menging van oudere bebouwing en decenniuminbreidingen aan het historische wegpatroon richting Beesel. Bebouwing Rond de Rijksweg en Raadhuisplein staan incidenteel beeldbepalende historische gebouwen (kerk en klooster) die onderling sterk afwijken van de korrel van de oudere bebouwing (anderhalve bouwlaag met langskappen). De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen.

Kleur- en materiaalgebruik zijn overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Rijksweg en Keulseweg hebben karakteristieke bebouwing uit de jaren 20 en 30 die nog helder aaneensluit. Decenniuminbreidingen met commerciële voorzieningen en etagewoningen vormen grote contrasten door vormgeving en schaalorde. Het gebied tussen Raadhuisplein en Keulseweg wordt momenteel gekenmerkt door de sterke contrasten van oud en nieuw, klein- en grootschalig, materiaal en kleurgebruik (vooral reclamevoering). Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen. Waardering Het gebied is welstandsgevoelig door de sterke contrastwerking. Opvallend zijn de decenniuminvullingen die in maat, vorm, reclames, kleur en materiaal zeer sterk afwijken van de oudere bebouwing. Hierdoor is een nieuw structuurniveau ontstaan dat heel divers is en veel contrasten toont maar geen specifiek eigen beeldkwaliteit van Reuver laat zien. Beeldvorm en ruimtelijke kwaliteit van semi-pleintjes, grote decenniuminvullingen, overdekte

19/120

winkelpassage, achterkanten en parkeerterreinen typeren de dynamiek in het gebied maar bieden niet het beeld van een gebiedseigen karakter. Welstandsvisie Het welstandsbeleid is gericht op het deels beschermen van bestaande kwaliteiten en deels sturen van nieuwe ontwikkelingen. Uitgaande van de dynamiek dienen maatregelen te worden genomen om de gewenste kwaliteit te sturen naar een beeldvorm met meer gemeenschappelijke elementen die aansluiten op de karakteristiek van de kern. Aanpassingen dienen vooral te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Bijzondere aandacht is gewenst ten aanzien van inbreidingen en de beeldvorming van achterkanten en randen binnen de woonkern. Gebiedsafbakening: Rijksweg, Raadhuisplein, Pr. Hendrikstraat, Past. Vranckenlaan, Rustoord, Parklaan, Barbarastraat, Julianastraat, spoorlijn, kernzone Reuver. 2.3.3

Gebiedsgericht beoordelingskader

Voor het plangebied is in de Welstandsnota een gebiedsgericht beoordelingskader opgenomen, waarbij de volgende onderdelen van toepassing zijn: Gebiedsgerichte beoordelingskader Rustoord De ontwikkeling moeten worden gerelateerd aan de bestaande beeldvorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringende gebied, met extra aandacht voor vernieuwing. Aandachtpunten stedenbouwkundig niveau Ligging in de omgeving Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur. Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur. Massa en vorm van het gebouw Het bouwplan dient qua verschijningsvorm en belevingswaarde afgestemd te worden op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context. Het overwegend kleinschalige beeld dient te worden gerespecteerd. Bij hoekpercelen geldt een 2-zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen. Welstandscriteria architectuur niveau Detaillering Gesloten gevelwanden. Verticale gevelgeleding. Materiaal en kleur Structuur materiaal: baksteen, hout, terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen. Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, streekeigen natuursteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

20/120

2.3.4

Nadere uitwerking beeldkwaliteit gebiedsgericht beoordelingskader

Het plangebied is een overgangszone vanaf het centrum van Reuver naar enerzijds de kleinschalige korrel van de woonwijk Karel Doormanstraat Princes Irenelaan en anderzijds de grootschalige korrel van de bebouwing rondom Meester Bosmanshof. Voor het gebied wordt een vernieuwende stedenbouwkundige 'middenkorrel' voorgesteld om deze overgang te begeleiden. De bestaande ruimtelijke structuur binnen het plangebied wordt gevormd door de randweg Parklaan en bestaande wegen Rustoord en Princes Irenelaan. De nadrukkelijk aanwezig ruimtelijke hoofdstructuur van Meester Bosmanshof wordt doorgezet tot in het plangebied. Om de zichtlijn op de markante kerk van Reuver te accentueren, wordt het eerste gedeelte van Karel Doormanstraat doorgezet als ruimtelijke drager vanaf Parklaan tot aan het centrum. Binnen deze ruimtelijke structuur ontstaan riante openbare ruimten, die worden ingevuld met belevingsrijk groen. De nieuwe bebouwing wordt georiënteerd op bovengenoemde ruimtelijke hoofdstructuur. Op hoekpercelen wordt nadrukkelijk een 2-zijdige oriëntatie naar beide voorgevelrooilijnen toegepast. De nieuw te realiseren bebouwing sluit naadloos aan bij de stedenbouwkundige 'middenkorrel' door een massa-opbouw in 2-3 bouwlagen met platte daken.

Grootschalige gestapelde bouwmassa's worden gereduceerd naar 'middenkorrel' door toepassing van geledingen (bijvoorbeeld insnijdingen ter plaatse van hoofdentrees). Kleinschalige grondgebonden bouwblokken worden juist vergroot tot 'middenkorrel' door nadrukkelijk de hoofdmassa per bouwblok te accentueren. Aanduiding van individuele woningen worden hierbij middels ondergeschikte elementen voorzien. De bebouwing wordt gekenmerkt door gesloten gevelwanden, afbouw van bestaande achterkanten en oriëntatie van voorzijdes naar het openbaar gebied. Gevels worden nadrukkelijk verticaal geleed. Passend bij het groene karakter van de parkzone en subtiel onderscheidend ten opzichte van de bestaande omliggende bebouwing wordt voorgesteld om natuurlijk materiaalgebruik toe te passen in de vorm van houten gevelbekleding / houten gevelaccenten en groen op gevels en daken. Dit wordt gecomplementeerd met metselwerk en andere materialen in een zacht zandkleurig kleurenpallet. Een referentie naar de gesloopte 'witte' woningen ligt vanuit bovengenoemde gebiedskwaliteiten niet voor de hand.

21/120

22/120

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader en toetsing daaraan

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante ruimtelijke beleidsaspecten met betrekking tot de herontwikkeling van de locatie.

3.2

Rijk

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toetsing De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit project zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke

23/120

leefomgeving (1); Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit (2); Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften (5). Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 4.1 (Ladder voor duurzame verstedelijking). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Dat geldt ook voor een omgevingsvergunning waarmee van het omgevingsplan wordt afgeweken. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in Hoofdstuk 4 het project aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het project in Hoofdstuk 6. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het project sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Ten aanzien van nationaal belang 2 kan verder worden opgemerkt dat in paragraaf 2.2 en met name paragraaf 2.3 wordt beschreven hoe de uiterlijke kenmerken van een bouwwerk in de omgeving passen, denk aan vorm, kleur of gebruikte materialen.

Overige nationale belangen zijn minder relevant voor dit plan, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit plan onbelangrijk thema betrekking hebben. Conclusie Het plan past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie. 3.2.2

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB's die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten. Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden. In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels gaan over: 1. waarborgen van de veiligheid 2. beschermen van de waterbelangen 3. beschermen van de gezondheid en van het milieu

24/120

4. 5. 6. 7.

beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed behoud van ruimte voor toekomstige functies behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen.

Toetsing Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het plangebied bepaald welke gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit project relevant zijn. Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het plangebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit project voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt vormt dit project geen belemmering voor de werking van het nabijgelegen radarstation. Voor zover thematische instructieregels uit het Bkl van belang zijn voor dit project, vindt een afweging van deze instructieregel plaats in Hoofdstuk 4 van deze motivering. Overige instructieregels uit het Bkl zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben. Conclusie Het planvoornemen sluit aan op het besluit kwaliteit leefomgeving.

3.3

Provincie

3.3.1

Provinciale omgevingsvisie Limburg

De Omgevingsvisie Limburg is sinds eind 2021 in werking. De Omgevingsvisie Limburg is een strategische en lange termijn visie (2030-2050) op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Limburg kijkt echter breder dan enkel naar de fysieke leefomgeving. Dat wil zeggen dat de visie ook ingaat op onderwerpen als gezondheid en veiligheid, economie en sociale aspecten. Dit in onderlinge samenhang en met oog voor de internationale context waarin Limburg zich bevindt. De Omgevingswet gaat uit van het zoeken naar de balans tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving waarin we leven, wonen, werken, leren en onze vrije tijd besteden. Het maken van afwegingen wordt gedaan op basis van onderstaande Limburgse principes: Streven naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving; De kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal; Meer stad, meer land; Zorgvuldig omgaan met de ruimte en voorraden; boven- én ondergronds. Wonen De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad. Conjuncturele ontwikkelingen en migratiestromen beïnvloeden vraag en

25/120

aanbod op de woningmarkt. Daarnaast zien we dat de woonvraag verandert waardoor het woningaanbod niet altijd aansluit op de vraag. Daardoor is er op korte termijn een vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen en lokaal een overschot aan incourante plannen en woningen. Voor zover (harde en zachte) planvoorraad voorziet in de mogelijkheid om woningen te bouwen waar niet langer behoefte aan is, zal de Provincie in overleg met de gemeenten onderzoeken hoe deze planvoorraad aangepakt kan worden. Hiertoe is reeds in POL2014 een oproep gedaan aan gemeenten, die Limburgbreed nog niet het gewenste resultaat heeft opgeleverd. Het gevolg is dat woningbouwplannen waaraan dringend behoefte bestaat, niet kunnen worden toegevoegd vanwege een te grote voorraad aan niet meer actuele plannen die niet meer aansluiten bij de behoefte. Limburg kent daarnaast een relatief oude, incourante woning- en planvoorraad. Deze woningen moeten toekomsten levensloopbestendig en verduurzaamd worden. Denk hierbij aan bijvoorbeeld isoleren, het plaatsen van zonnepanelen en woningen van het gas halen. Dit leidt tot sloop- en/of herstructureringsopgaven in centra, buurten, wijken, dorpen en het buitengebied, om daarmee de woningvoorraad up-to-date en passend bij de woonbehoefte te maken.

Bovendien dragen we hiermee bij aan het verbeteren van de sociaaleconomische en gezondheidssituatie van de inwoners en het voorkomen van segregatie. De betaalbaarheid van woningen blijft een belangrijk aandachtspunt. Voor sommige doelgroepen nemen kansen op de woningmarkt af. Dit komt door stijgende huurprijzen en hoge inkomenseisen, lossere arbeidsrelaties, passend toewijzen, hogere studie- schulden, strengere hypotheekeisen en weinig doorstroming. Wat betreft onze ambitie is het succes van de woningmarkt onlosmakelijk verbonden met de sociaal-economischeen gezondheidssituatie van de inwoners in de steden en dorpen en het voorkomen van segregatie. Door het in balans brengen van vraag en aanbod kunnen we een tekort aan woningen voor bepaalde doelgroepen voorkomen. Daarnaast heeft dit een positief effect op ongewenste leegstand met de bijbehorende ondermijnings- en leefbaarheidsproblemen. Toetsing De woningbouwontwikkeling ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. In het verleden is binnen de locatie incourante woningvoorraad is gesloopt. Hier voor in de plaats worden nu kwalitatief goede woningen toegevoegd. De ontwikkeling beoogd het ontwikkelen van diverse woningbouw in verschillende segmenten, waaronder levensloopbestendige woningen waarmee de woningvoorraad meer up-to-date wordt.

Daarnaast wordt 100% van de te realiseren woningen binnen het plangebied gerealiseerd als betaalbare woningen. Dit zorgt voor een kwaliteitsimpuls in het gebied. De nieuwe woonvormen hebben de ruimte en worden middels een groene oase in het landschap ingepast. Het uitnodigen tot ontmoeten binnen een sociaal veilige leefomgeving staat hierin centraal. Dit sluit aan bij de Limburgse ontwikkelprincipes. Met de ontwikkeling worden 52 woningen en appartementen toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit sluit aan op de lokale behoefte. Conclusie Met de ontwikkeling worden 52 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit sluit aan op de lokale behoefte en draagt tevens bij aan doorstroming.

26/120

3.3.2

Omgevingsverordening Limburg

Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Limburg in werking getreden. In de Omgevingsverordening Limburg staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van de provincie juridische binding te geven. Bij het opstellen van deze omgevingsverordening is aandacht besteed aan het in de Omgevingswet geformuleerde subsidiariteitsbeginsel (art. 2.3 Ow). Dit houdt kort gezegd in dat de bevoegdheden uit de Omgevingswet op een zo laag mogelijk decentraal niveau worden uitgeoefend: primair door de gemeenten. De provincie stelt zich daarom terughoudend op bij het opstellen van direct werkende regels in de Omgevingsverordening en kiest bij voorkeur voor het regelen van onderwerpen door middel van instructieregels aan gemeenten.

Figuur 3.1: Uitsnede verbeelding Omgevingsverordening Limburg (bron: omgevingswet.overheid.nl/ regels-op-de-kaart) In de Omgevingsverordening Limburg zijn instructieregels opgenomen voor het realiseren van woningen. Artikel 12.1 Instructieregels nieuwe planvoorraad wonen De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuidhun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

27/120

Toetsing Het plangebied is gelegen binnen het werkingsgebied 'Stedelijk gebied' in de regio Noord-Limburg, zie figuur 3.1. Voor de beoogde woningbouw dient het plan getoetst te worden aan de instructieregels uit artikel 12.1. Uit paragraaf 3.3.1 blijkt dat het plan getoetst is aan de provinciale omgevingsvisie en dat rekening gehouden is met de hoofdstukken 3 en 5 van deze omgevingsvisie. De behoefte van de beoogde woningen is onderbouwd in paragraaf 3.3.1. Daaruit blijkt tevens dat de woningen binnen de regio Limburg Noord zijn afgestemd, zie mede paragraaf 3.4.1. De ontwikkeling is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring. Binnen de Plancapaciteitsmonitor Limburg ligt op het plangebied een toevoeging van woningen. Het realiseren van woningen binnen stedelijk gebied voldoet aan de instructieregels van de Omgevingsverordening Limburg. Conclusie De ontwikkeling draagt bij aan het provinciaal beleid. 3.3.3

Woondeal Limburg (maart 2023)

-, Midden- en Zuid-Limburg. Afgesproken is dat in Limburg minimaal 26.550 nieuwe woningen gebouwd worden met een ambitie voor 20.000 extra. Het gaat hierbij om een productie van circa 3.000 woningen per jaar. Landelijk, provinciaal en in de regio gaat 2/3 van de nieuwbouw verplicht bestaan uit betaalbare woningen. Van de nieuwbouw is 40% bedoeld voor middeninkomens. Voor sociale huur geldt dat gemeenten in de nieuwbouw een been moeten bijtrekken om op 30% te komen, als ze nu een lager aandeel hebben, terwijl gemeenten die al (ruim) boven het gemiddelde zitten meer moeten bouwen voor de middeninkomens. De komende tijd worden de bouwplannen voor Limburg verder uitgewerkt. Gemeenten, regio, provincies en het Rijk werken samen met woningbouwcorporaties en marktpartijen om dit proces te versnellen. De Provincie Limburg ondersteunt gemeenten hierbij door partijen aan elkaar te verbinden, kennis te delen en te ondersteunen. Toetsing In dit plan worden 100% betaalbare woningen toegevoegd, waarvan een groot deel sociale huur. In paragraaf 4.1 is aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van een grote woningbehoefte, waaronder specifiek voor studenten/starters en ouderen. In deze behoefte wordt op deze binnenstedelijke transformatielocatie voorzien.

Conclusie De ontwikkeling op de locatie past binnen het provinciaal beleid en de daarin geformuleerde opgaven.

3.4

Regio

3.4.1

Regionale woonvisie Noord-Limburg

De Regionale woonvisie Noord-Limburg is een visie waarmee de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas en de provincie Limburg sturing geven aan de regionale woningmarkt. In 2020 is de visie herijkt voor de periode 2020-2024. Samen met alle woonpartners zijn vijf inhoudelijke pijlers geïdentificeerd die de kern vormen van deze visie. De pijlers rusten op een stevig fundament:

28/120

krachtige gemeenten en een sterke regio. Ze zijn samen te vatten in: 1. Een gezonde woningmarkt in balans: nieuwbouw naar behoefte; 2. De juiste woning op de juiste plek en dynamisch voorraadbeheer; 3. Goed wonen voor iedereen, maar met extra aandacht voor specifieke groepen; 4. Kwaliteit bestaande voorraad en kernen meer centraal; 5. Een levensloopvriendelijke en duurzame regio. Samen wil de regio een breed palet aan woonmilieus bieden dat aansluit bij de huidige en toekomstige inwoners van deze regio. De vergroting van huurwoningen in de regio is hierbij een belangrijk speerpunt. Er is in de visie een afwegingskader ontworpen dat regionaal en lokaal het instrument vormt om tot een heldere prioritering en onderbouwing van nieuwbouwplannen te komen. De werkwijze sluit aan bij de principes van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Integrale afweging en integraal voorraadbeleid zijn sleutelwoorden. In de herijkte regionale structuurvisie wordt meer aandacht besteed aan kwaliteit dan aan kwantiteit. Alsook wordt de reductieopgave losgelaten en wordt er meer nadruk gelegd op de kwaliteit van de nieuwbouw. Dat houdt echter niet in dat er ongebreideld woningen kunnen worden toegevoegd. In de regio zijn uitgangspunten geformuleerd waaraan alle bouwplannen moeten voldoen die binnen de kwalitatieve richtlijn vallen.

Toetsing In de Regionale woonvisie Noord-Limburg wordt geconcludeerd dat het aantal eenpersoonshuishoudens en ouderen flink zal toenemen en dat het bestaande aanbod niet goed aansluit bij deze trends. Op regionaal niveau blijkt dat het planvoornemen daarom past in de woningbehoefte, omdat wordt ingezet op een variatie aan woningtype, omvang en segmenten. Deze woningen zijn daarom kansrijk voor onder andere de doelgroepen jongeren, starters, alleenstaanden en senioren, waardoor kan worden geconcludeerd dat dit plan voldoet aan het regionaal beleid op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening. De toevoeging van 52 woningen sluit daarmee aan op de regionale lokale behoefte, zoals blijkt uit het marktonderzoek dat als basis geldt voor de regionale Structuurvisie woonvisie Noord-Limburg.

3.5

Waterschap

3.5.1

Beleid

Het beleid ten aanzien van waterbeheer is op rijksniveau onder meer vastgelegd in het Nationaal Waterplan en op provinciaal niveau in het Provinciaal Waterplan Limburg 2022-2027 en de Omgevingsverordening Limburg. Het waterschapsbeleid ten aanzien van waterbeheer is onder meer vastgelegd in het 'Waterbeheerplan 2022-2027'. Belangrijke uitgangspunten zijn het streven naar een goede waterkwaliteit, het tegengaan van verdroging, het afkoppelen van hemelwater van de riolering en het bevorderen van infiltratie van water in de bodem. Daarnaast geldt de Keur van Waterschap Limburg, waarin regels, uitgangspunten en overwegingen zijn opgenomen met betrekking tot het verwerken van hemelwater bij ruimtelijke projecten. Dit heeft te maken met 'waterneutraal bouwen'. Hiervan is sprake indien als gevolg van de verharding geen grotere lozing op het watersysteem wordt aangeboden dan in de situatie dat sprake is van onverhard.

29/120

In het hele beheersgebied van het waterschap, met uitzondering van het Heuvelland, wordt uitgegaan wordt van een bui van 100 mm in 24 uur. Dit betekent dat een berging/infiltratie moet worden gerealiseerd die van een zodanige omvang is dat de hoeveelheid hemelwater die op het watersysteem wordt aangeboden niet groter is dan in de onverharde situatie. Bij de omvang van de benodigde berging/infiltratie mag rekening worden gehouden met de leegloop en de infiltratie gedurende 24 uur. Waterschap Limburg Het Waterbeheerplan 2022-2027 is op 8 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van het Waterschap Limburg. Met dit Waterbeheerplan zet het waterschap de koers uit voor een toekomst- bestendig waterbeheer in Limburg; hoe invulling gegeven wordt aan de taak om te zorgen voor veilige dijken, droge voeten en voldoende en schoon water. Gestimuleerd wordt via de Watertoets het afkoppelen van regenwater onderdeel van te maken van duurzaam waterbeheer in ruimtelijke plannen. Uitgegaan wordt van de voorkeursvolgorde vasthouden-bergen-afvoeren en schoonhouden-scheiden- schoonmaken. Door klimaat- verandering worden meer heftige buien en hitte verwacht. Daarnaast is er minder acceptatie van wateroverlast door grondgebruikers, inwoners en bedrijven.

Meer ruimte voor water kan bijdragen aan: meer waterveiligheid - minder wateroverlast bij heftige buien; betere ontwikkeling van natuur en landbouw - door overstroming en verdroging tegen te gaan; een betere woon- en leefomgeving - meer water(ruimte) in de stad, gecombineerd met groen en recreatie, biedt ruimte aan het opvangen, bergen, infiltreren en afvoeren van regenwater, zorgt voor verkoeling tijdens hittegolven en verhoogt de belevingswereld van water in de stad; minder overbelasting van onze beken - door water langer in de stad en in zijwateren vast te houden, wordt voorkomen dat benedenstroom meer water komt dan de beken kunnen verwerken. Bij afvoer en lozing van hemelwater afkomstig van nieuw aangelegd verhard oppervlak wordt het stand-still beginsel (waterneutraal bouwen) gehanteerd. Dit wil zeggen dat er bij een toename van het verhard oppervlak het debiet van de lozing uit een gebied niet toe mag nemen. Ook bij kleine ontwikkelingen vangt de initiatiefnemer zijn eigen water op. Als infiltreren aantoonbaar niet of nauwelijks mogelijk is kan een dynamische bergings-/ infiltratievoorziening aangelegd worden met leegloopvoorziening. Om afwenteling naar benedenstrooms te voorkomen mag hiermee in Limburg maximaal 2 l/s/ha geloosd worden. Er dient boven de inhoud van de dynamische berging een waking gehanteerd te worden van minimaal 25 centimeter.

Het waterschap hanteert bij ver- en nieuwbouwplannen de volgende beleidsuitgangspunten in het kader van duurzaam omgaan met water: 1. gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater: het streefbeeld is het afvoeren van het vuile water via de riolering en het lokaal verwerken van schoon hemelwater. Afhankelijk van de omstandigheden ter plaatse kan een compromis gesloten worden, waarbij de minimale inzet is om het vuile en schone water gescheiden aan te bieden op het gemengde (reeds aanwezige) rioolstelsel; 2. -infiltratie-buffering: in aansluiting op het landelijke beleid hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht dient te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen -infiltratie-buffering-

30/120

3. hydrologisch neutraal bouwen: nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan het principe van hydrologisch neutraal bouwen, waarbij de hydrologische situatie gelijk moet blijven aan de uitgangssituatie. Hierbij mag de natuurlijke gemiddelde hoogste grondwaterstand niet verlaagd worden en mag bijvoorbeeld bij transformatie van landelijk naar bebouwd gebied de oorspronkelijke landelijke afvoer in de normale situatie niet overschreden worden. Het waterpeil sluit aan bij optimale grondwaterstanden; 4. water als kans: water kan een meerwaarde geven aan het plan, bijvoorbeeld door gebruik te maken van de belevingswaarde van water (een mooie waterpartij met bijbehorend groen wordt door veel mensen gewaardeerd); 5. meervoudig ruimtegebruik: er moet ruimte voor water gecreëerd worden. Door ruimte voor 2 of meer doeleinden te beperken. Zo kan een flauw talud dat ruimte geeft voor buffering van water, gebruikt worden als onderhoudsstrook of voor recreatieve doeleinden; 6. materiaalgebruik: bij de inrichting, het bouwen en het beheer moeten zo min mogelijk vervuilde stoffen toegevoegd worden aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Daarbij wordt aandacht gevraagd voor materiaalgebruik. Het gebruik van uitlogende of uitspoelbare bouwmaterialen wordt afgeraden.

Toetsing Het planvoornemen betreft een nieuwbouwplan waarbij rekening gehouden dient te worden met de beleidsuitgangspunten van het waterschap in het kader van duurzaam omgaan met (hemel)water. Met dit planvoornemen wordt rekening gehouden met het waterschapsbeleid. De toetsing aan het water(systeem) is opgenomen in paragraaf 4.15. Conclusie Water heeft geen verdere invloed op de beoogde ontwikkeling.

3.6

Gemeente Beesel

3.6.1

Structuurvisie Beesel

structuurvisie staat de strategische en duurzame ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het hele grondgebied van de gemeente voor een horizon van 20 jaar. De geeft niet alleen aan wat, maar ook hoe het ontwikkeld moet worden. Deze visie vormt het toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe ruimtelijke initiatieven. Beleid In Reuver richt de woningbouw zich vooral op de realisatie van seniorenwoningen, maar ook op andere doelgroepen. In de Toekomstvisie 2030 wordt de gemeente gezien als een ideale en onderscheidende woongemeente. Kwaliteit van de woonomgeving en natuurlijke omgeving staan hierbij voorop. Ook moet het dorpse karakter van de bebouwing en omgeving behouden blijven. Er moet divers gebouwd worden, zodat alle doelgroepen (starters, gezinnen met jonge kinderen en senioren) een plaats kunnen krijgen.

31/120

Het aantal senioren neemt in de toekomst toe in de gemeente. Hun groeiende aandeel in de totale bevolking is een demografische tendens die zich al lang voordoet, maar steeds beter merk- en zichtbaar wordt. Het bereiken van een steeds hogere gemiddelde leeftijd brengt andere eisen met zich mee, niet een enkeling maar hele bevolkingsdelen worden zorgafhankelijk. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning beoogt lijnen naar ondersteuning kort en menselijk te houden, toch zal bijvoorbeeld menig woningaanpassing te kostbaar of eenvoudig onmogelijk zijn. Ouderen kiezen steeds vaker voor woongelegenheid dicht bij de voorzieningen. Er is keuze uit de nabijheid van de mantelzorger opzoeken, je inkopen in een woonzorgcomplex, of de kinderen overreden samen een zogenaamde kangoeroewoning te betrekken. De kern Reuver biedt meer voorzieningen binnen rollatorafstand en betaalbare huisvesting voor AOW-afhankelijken. Op het gebied van wonen schrijft de structuurvisie voor dat inbreiding de voorkeur heeft boven uitbreiding. Kwaliteit van de woonomgeving en natuurlijke omgeving staan hierbij voorop. Ook moet het dorpse karakter worden gehandhaafd. In de structuurvisie worden de volgende trends onderscheiden: Huishoudens worden kleiner qua omvang. Seniorenmarkt groeit door vergrijzing. Duurzaamheid en differentiatie. Levensloopbestendig bouwen. Toenemende wens om in het buitengebied te wonen.

Hittebestendig bouwen. Meer groen in stad. Ontwikkelen van beweegvriendelijke omgeving, autogebruik ontmoedigen. Zoveel mogelijk zelfvoorzienend op energie en water. Aansluiten op technische en biologische kringlopen in zowel de bouw- als gebruiksfase. Toetsing Conform de Structuurvisiekaart Beesel (figuur hieronder) is het plangebied gelegen binnen het gebied dat is bebouwde locatie dat richt zich onder andere op de realisatie van woningen en openbaar groen. Binnen het plangebied komen woningen voor senioren (levensloopbestendig), maar ook op andere doelgroepen zoals studenten en jongeren. De locatie is gelegen in nabijheid van de voorzieningen van Reuver. Het planvoornemen waarin de woningen worden gerealiseerd binnen het plangebied is hiermee passend binnen de structuurvisie.

32/120

Figuur: Analysekaart wonen en werken met plangebied blauw omcirkeld Conclusie Het planvoornemen sluit aan bij de gemeentelijke structuurvisie.

3.6.2

Woonzorgvisie 2023-2033 gemeente Beesel

Op 10 juli 2023 is de woonzorgvisie 2023-2033 van de gemeente Beesel vastgesteld. In deze visie staat de ambitie om passende woningen te realiseren voor alle inwoners, jong, oud, nieuw en zorgbehoevend centraal. Op dit moment is de huidige woningvoorraad op dit gebied niet toereikend. Om deze ambitie te behalen zet de gemeente Beesel in op de verbetering van de bestaande woningen en op nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling van het woningaanbod. In de woonzorgvisie worden een aantal trends die relevant zijn voor nieuwbouw geïdentificeerd: Er is sprake van huishoudensverdunning, het aantal huishoudens stijgt sterker dan het aantal inwoners. Hierdoor ontstaan steeds kleinere huishoudens; Voor de komende 10 jaar wordt een groei van 120 tot 330 huishoudens verwacht; Er is voornamelijk behoefte aan levensloopbestendige woonproducten zoals nultredenwoningen in het sociale, middendure en dure segment. Naar aanleiding van deze trends ligt de focus van de gemeente op het groeien met kwaliteit. Het bouwen van voldoende woningen is belangrijk om de woningvoorraad aan te passen op de veranderende vraag, het voorzieningen niveau op peil te houden, woningen betaalbaar te houden en om een meer evenwichtige

33/120

bevolkingsopbouw te krijgen. Men wil sterke schouders aantrekken om de draagkracht in de gemeente Beesel te vergroten. De gemeente heeft de ambitie om 500 woningen te bouwen. Er worden 330 woningen voorzien die worden gebouwd voor onze eigen inwoners en migratie. Deze woningen moeten levensloopbestendig of levensloop Hiermee wordt ingezet op een meer gevarieerd woning aanbod en ontstaan er meer mogelijkheden voor nieuwe wooncarrières. Nieuwbouw moet voorzien in een kwalitatieve behoefte en daadwerkelijk een aanvulling zijn op de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouw dient doorstroming in de woningmarkt te faciliteren. In de doorstroming van oudere huishoudens die een woning achterlaten en de verhuisbeweging die dit op gang zet zien we kansen voor de starters op de woningmarkt. Toetsing De beoogde ontwikkeling op de locatie voorziet in de realisatie van maximaal 52 woningen, met een unieke ligging in net nabij het centrum van Reuver. Deze woningen vormen een aanvulling voor de kern van Reuver en voor de bestaande woningtypen in de aangrenzende wijk. Daarbij, draagt de ontwikkeling bij aan een doorstroom en starters mogelijkheden in de woningmarkt. In paragraaf 4.1 is aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van een grote woningbehoefte, specifiek voor starters en 65-plussers (levensloopbestendige woningen).

In deze behoefte wordt op een binnenstedelijke transformatielocatie voorzien. Conclusie Het planvoornemen sluit aan bij de woonzorgvisie van de gemeente Beesel.

34/120

Hoofdstuk 4

Beoordelingsregels

4.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.1

Wettelijk kader

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. 4.1.2

Toetsing

Het Bkl geeft geen uitsluitsel wanneer een ontwikkeling moet worden gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Geldende jurisprudentie onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening/Besluit ruimtelijke ordening is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo toevoeging bebouwing, of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. Met de ontwikkeling worden maximaal 52 betaalbare huurwoningen voor diverse doelgroepen mogelijk gemaakt. Zo worden 16 sociale grondgebonden nultredenwoningen gerealiseerd voor doelgroepen met een sociaal inkomen. Daarnaast zijn maximaal 24 sociale huurappartementen voorzien voor jongeren, aangevuld met gemeenschappelijke ruimten voor service en ontmoeten. In het zuidwestelijk deel zijn daarnaast 12 middenhuur appartementen voorzien die tevens vallen binnen het segment nultredenwoningen. Het project is geen nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. In totaal wordt wonen in maximaal 52 woningen mogelijk gemaakt op een locatie waar nu al minimaal 44 woningen planologisch mogelijk zijn. De toevoeging van maximaal 8 woningen betreft geen stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder.

Het project is gelet op de geldende jurisprudentie niet voldoende substantieel.

35/120

Het project ligt in stedelijk gebied gelet op de huidige stedelijke functie en de ligging in het samenstel van bebouwing met andere stedelijke functies. Zoals beschreven in hoofdstuk 3.4, zal er in toekomstige situatie gezien de grote woningbehoefte en de specifieke behoefte aan betaalbare woningen geen sprake zijn van onaanvaardbare leegstand. 4.1.3

Conclusie

Er is in dit geval geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De behoefte is beschreven uit het oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.2

Milieueffectrapportage

4.2.1

Wettelijk kader

De wetgeving over de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Ow en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit (hierna: Ob). Daarin is bepaald dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een plan of programma een milieueffectrapport opstelt, als dat plan of programma het kader vormt voor te nemen besluiten voor projecten die zijn aangewezen in artikel 16.43 van de Ow. Onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling), wordt in ieder geval verstaan een omgevingsvisie, programma, omgevingsplan en voorkeursbeslissing. Voor de plannen en programma's waarvoor een plan-milieueffectrapport moet worden opgesteld is in de Ow een generieke aanwijzing opgenomen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de SMB-richtlijn. In Bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan de aangewezen categorieën van projecten waarvoor een m.e.r.-procedure verplicht is. Voor plannen die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Ow de plan-m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-m.e.r. alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht.

Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd. De plan-m.e.r.-beoordeling betreft een toets om na te gaan of sprake is van een planontwikkeling met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. 4.2.2

Toetsing

De beoogde ontwikkeling waarop deze wijziging van het omgevingsplan ziet, betreft de realisatie van 52 woningen. Dit is een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Volgens kolom 2 is een mer-plicht niet van toepassing, maar conform kolom 3 is wel een mer-beoordeling noodzakelijk. De mer-beoordeling is opgenomen als bijlage 12 bij deze motivering. 4.2.3