Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

advies

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

Inleiding

Planinitiatief Het plan voorziet in totaal in 18 woningen, waarvan 8 grondgebonden

Aanleiding

datum 5 augustus 2024

Voor een locatie aan de Wederikstraat in Reuver bestaat een plan om

projectnummer P07288

grondgebonden woningen en 10 appartementen. Het betreft uitsluitend

woningen te realiseren. Het initiatief betreft 18 woningen, waarvan 8 sociale huurwoningen. Aan de hand van de Ladder voor duurzame ver-

woningen en 10 appartementen. De woningen worden gerealiseerd door een woningcorporatie. Het betreft sociale huurwoningen. Het plan is primair bedoeld voor kleinschalige huishoudens. De woningen zijn bedoeld voor urgente woningzoekenden, zoals statushouders, woningzoekenden uit gemeente Beesel met een urgente woonbehoefte en Oekraïense woningzoekenden. De mogelijkheid voor flexibele huurcontracten maakt de

opdrachtgever Reland B.V.

stedelijking is onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er

BRO projectleider

Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Tabel 1: Woningbouwprogramma

Het plan betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom

Woningtype

Aantal

Segment

Grondgebonden woningen

8

Sociale huur (huur-

Appartementen

10

Totaal

18

FSi

projectteam

sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

woningen te meer geschikt voor woonurgenten. Voor de onderbouwing wordt uitgegaan van onderstaand programma.

worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader).

LFa Per 1 januari 2024 luidt het tweede lid van art. 5.129g van bkl als volgt: “Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stede-

prijs rond aftoppingsgrens)

lijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.”

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Figuur 1: Planlocatie

1/11

Opzet onderzoek Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 18 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag onderzoeken we de kwantitatieve én de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook is er een locatieafweging gemaakt: ligt de locatie binnen het stedelijk gebied, binnen het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing of buiten het bestaand stedelijk gebied? Ook zijn de verwachte (leegstands)effecten van de ontwikkeling in beeld gebracht. Voor het onderzoek is onder andere gekeken naar: 

Provinciale omgevingsvisie Limburg;



Beleidskader Leefbare Steden en Dorpen;



Woondeal Limburg;



Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024;



Woonzorgvisie gemeente Beesel;



Afwegingskader woningbouwverzoeken gemeente Beesel.

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

2/11

2 Conclusies



De gemeente wil flex-wooninitiatieven faciliteren om zo onder meer

Binnen bestaand stedelijk gebied:

woonurgenten de kans te bieden snel een woonruimte te vinden.

De planlocatie heeft in het omgevingsplan de functie ‘wonen’. Dit bete-

Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Het initiatief met mogelijkheid tot flexibele, tijdelijke huurcontracten,

kent dat de locatie een stedelijke functie heeft. Er is sprake van ligging

Eindconclusie

sluit hier op aan.

‘binnen bestaand stedelijk gebied’. Verdere motivering is niet nodig.



De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. 

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.



De locatie heeft de functie ‘wonen’ en is onderdeel van het stedelijk

Woningen moeten worden gerealiseerd binnen bestaand gebied en bij voorkeur dichtbij voorzieningen. Het initiatief wordt binnen bestaand gebied gerealiseerd. Ook liggen er enkele voorzieningen in de buurt. Het centrum van Reuver ligt op 15 minuten loopafstand.

gebied. 

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaan-

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

vaardbare leegstandseffecten optreden. Passend binnen beleidskaders Het initiatief past in grote lijnen binnen de beleidskaders van provincie, regio en gemeente: 

Op korte termijn is vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen (woonurgenten), terwijl mogelijk overschotten kunnen ontstaan van andere type woningen. De behoefte vanuit woonurgenten is zeer divers en komt onder meer vanuit statushouders, Oekraïense vluchtelingen of andere groepen die door omstandigheden met spoed een woning nodig hebben, zoals jongeren in een onveilige woonsituatie of door een echtscheiding. Binnen het woningaanbod moeten vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht.



Een groot deel van de woningvoorraad in Limburg is verouderd. Het is belangrijk om een duurzame woningvoorraad te hebben. Het initiatief draagt hier aan bij.



Volgens de provinciale woonmonitor zijn er tekorten in de sociale

Nieuwe stedelijke ontwikkeling, bestaand stedelijk gebied De aard en omvang van een woningbouwontwikkeling bepalen of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vanaf 12 woningen geldt een initiatief als een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is. De Ladder is verplicht als een stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarvan is sprake als wonen niet is toegestaan binnen het omgevingsplan of als het initiatief niet voldoet aan randvoorwaarden binnen het omgevingsplan (woningaantallen, bouwvlak etc.)

Het streven vanuit de woondeal is dat van alle nieuwbouw die gerealiseerd wordt, tweederde betaalbaar moet zijn. Ook moet 30% van

Conclusie: Het initiatief is een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ont-

de woningvoorraad sociale huur zijn. De woningen in het initiatief

wikkeling voorziet in een toevoeging van 18 woningen en is niet toege-

vallen 100% binnen het betaalbare, sociale huur, segment.

staan op basis van het huidige omgevingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het omgevingsplan een beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.

Conclusie: De gemeente Beesel is het primaire verzorgingsgebied. Ruim 50% van alle verhuisbewegingen komt uit de eigen gemeente. De regio Noord-Limburg, vormt het secundaire verzorgingsgebied. Circa 17% van de verhuisbewegingen naar gemeente Beesel is afkomstig uit de gemeenten binnen de regio Noord-Limburg (o.a. Venlo, Peel en

Bij de locatieafweging (binnen bestaand stedelijk gebied, stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied of buiten bestaand stedelijk gebied) wordt gekeken of de locatie een stedelijke of stedelijk groene functie heeft. Bestaand stedelijk gebied is het ‘stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen’.

huur. Het initiatief betreft uitsluitend sociale huur. 

Ruimtelijk verzorgingsgebied

Maas, Horst aan de Maas, Venray). Het primair en secundair verzorgingsgebied zijn gezamenlijk goed voor 68% van de verhuisbewegingen binnen en naar de gemeente Beesel. Kwantitatieve behoefte aangetoond Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde woningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.

3/11

Conclusie: Het initiatief om 18 woningen te realiseren voorziet in een

Kwalitatieve behoefte aangetoond

kwantitatieve behoefte. 

vluchtelingen en andere groepen die door omstandigheden met De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendomssituaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.

Het aantal huishoudens in de gemeente Beesel en het aantal huishoudens in de regio Noord-Limburg neemt de komende jaren toe. Het aantal huishoudens neemt sterker toe dan inwonertal. Dit komt door een toename van kleinschalige huishoudens. Door de toename van het aantal huishoudens is er ook behoefte aan meer woningen.



De harde plancapaciteit in de gemeente Beesel is (o.b.v. dashboard provincie Limburg) voldoende om in deze behoefte te voorzien. In Noord-Limburg is de harde plancapaciteit (o.b.v, het dashboard provincie Limburg) onvoldoende om in de behoefte aan extra woningen te voorzien.



Uit de Woondeal Limburg blijkt echter een forse kwantitatieve behoefte aan woningen. De grootste woningbouwopgave in Limburg

Conclusie: Het initiatief om 18 sociale huurwoningen te realiseren geeft grotendeels invulling aan een kwalitatieve behoefte: 

tementen en grondgebonden woningen zijn geschikt voor kleine

en alle regio’s geldt dat er nog meer woningen nodig zijn. In Noordbehoefte te voorzien. 

huishoudens. 

gehanteerde bevolkingsprognoses van de provincie. Als rekening

Provinciaal en regionaal is veel behoefte aan betaalbare huur. De woningen van het planinitiatief vallen onder sociale huur. De wonin-

Daarnaast blijkt uit de Woonzorgvisie van Beesel dat het aantal huishoudens naar verwachting meer toe zal nemen dan volgt uit de

In algemene zin is behoefte aan woningen voor onder andere klein-

spoed een woning nodig hebben, zoals jongeren in een onveilige woonsituatie of door een echtscheiding of gezinsbreuk. Deze groepen hebben snel en goedkope huisvesting nodig. Sociale huurwoningen zijn hier voor bij uitstek geschikt. Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leegstands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Nederland.

schalige (een- en tweepersoons) huishoudens. De beoogde appar-

ligt in Noord-Limburg (o.a. gemeente Venlo). Voor de hele provincie Limburg moet de harde plancapaciteit uitgebreid worden om in de

relatief groot en bestaat uit onder meer statushouders, Oekraïense

gen voldoen volledig aan deze behoefte. 

Daarnaast is het initiatief bedoeld voor de huisvesting van woonurgenten. Dit is een belangrijke doelgroep voor de gemeente Beesel.

wordt gehouden met de aantallen die worden genoemd in de woon-

Woonurgenten zijn een diverse doelgroep, waaronder statushou-

zorgvisie, dan is de harde plancapaciteit in de gemeente Beesel on-

ders, Oekraïense vluchtelingen of andere groepen die door omstan-

voldoende en zijn er extra woningen nodig.

digheden met spoed een woning nodig hebben, zoals jongeren in

Conclusie: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief in gemeente Beesel onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De behoefte aan betaalbare woningen in gemeente Beesel en omgeving is immers dusdanig groot dat ook na realisatie van het initiatief behoefte blijft bestaan aan (betaalbare) woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt circa 2% leegstand. De gemeente Beesel en Noord-Limburg hadden in 2023 beide een woningleegstand 2%. Voor de volledige analyse wordt verwezen naar de bijlagen.

een onveilige woonsituatie of door een echtscheiding. 

Het initiatief betreft een flexibel concept met tijdelijke huurcontracten. Hierdoor is het passend bij de woonwensen van woonurgenten.



In de gemeente Beesel is ook nog altijd behoefte aan betaalbare woningen en specifiek sociale huurwoningen. De toevoeging van sociale huurwoningen geeft invulling aan een behoefte.



Hoewel nieuwbouw niet mag leiden tot een groter aandeel sociale huur in Reuver en Offenbeek zijn wel extra woningen nodig om te voorzien in de behoefte van woonurgenten. Deze groep is inmiddels

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

4/11

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarkt verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. Tabel 2: Verhuisbewegingen gemeente Beesel Verhuisbewegingen

Gemeenten

Relatief

Binnen gemeente Beesel

Beesel

51%

Vanuit regio Noord-Limburg

Venlo, Peel en Maas,

17%

Figuur 2: Verhuisbewegingen naar gemeente Beesel Horst aan de Maas, Venray Totaal aantal verhuisbewegingen

68%

Reuver is onderdeel van de gemeente Beesel. Circa 51% van de verhuisbewegingen plaats binnen de eigen gemeente. Gemeente Beesel is het primaire verzorgingsgebied. Beesel is onderdeel van regio NoordLimburg. Circa 17% van de verhuisbewegingen komt uit Noord-Limburg. De regio Noord-Limburg vormt daarom het secundaire verzorgingsgebied. Regio Noord-Limburg bestaat uit gemeente Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Peel en Maas, Venlo en Venray. Beide gebieden samen zijn goed voor circa 68% van alle verhuisbewegingen binnen en naar de gemeente Beesel.

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

5/11

B1.2 Kwantitatieve behoefte



Rij C: het toekomstig aantal huishoudens bepaalt de benodigde



Rij D, E en F: de totale plancapaciteit in gemeente Beesel betreft

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In ta-

woningvoorraad. De provincie Limburg heeft geen cijfers van de

385 woningen, waarvan 162 woningen behoren tot de harde planca-

bel 3 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aan-

benodigde woningvoorraad in de toekomst. De huishoudensprog-

paciteit. Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de

bod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de

nose wordt als maatstaf genomen. In zowel gemeente Beesel als

benodigde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Beesel in beginsel

woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er

regio Noord-Limburg is in de toekomst een grotere woningvoorraad

nog extra kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantita-

nodig om de huishoudensgroei op te vangen. Deze ambities zijn ook

geen sprake van een aanvullende woningbehoefte (rij F).3 Rij D, E en F: de totale plancapaciteit in de regio Noord-Limburg

tieve behoefteraming uit tabel 2 blijkt van boven naar beneden het vol-

opgenomen in de woonzorgvisie van Beesel.

betreft 9.382 woningen, waarvan 3.000 woningen behoren tot de

De plancapaciteit zijn woningen die zijn voorzien in alle woningbouwplannen, met een onderscheid naar harde en zachte planca-

harde plancapaciteit (rij D). Als de harde plancapaciteit wordt afge-

als regio Noord-Limburg. In gemeente Beesel neemt het aantal in-

paciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat de harde

daire verzorgingsgebied in beginsel sprake van een aanvullende

woners toe met circa 2,6%. In de regio neemt het aantal inwoners

plancapaciteit wordt verrekend met de behoefte. Dit zijn plannen in

woningbehoefte (rij F).

toe met circa 2,5%1. Rij B: Het aantal huishoudens neemt ook toe zowel in de ge-

een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ontwerpfase.

jaar minimaal 330 woningen toegevoegd moeten worden om in de

meente Beesel als in regio Noord-Limburg2. Het aantal huishoudens

Ervaring leert dat diverse zachte plannen niet worden gerealiseerd.

lokale behoefte te kunnen voorzien. Er zijn in de gemeente Beesel

gende:  Rij A: het aantal inwoners neemt toe in zowel de gemeente Beesel



groeit iets sneller, doordat huishoudens kleiner worden.





trokken van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in het secun-



Uit de woonzorgvisie van gemeente Beesel blijkt dat de komende 10

Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied

Gemeente Beesel

Regio Noord-Limburg

2023

2033

Ontwikkeling

2023

2033

Ontwikkeling

A. Inwonertal

13.449

13.800

+2,6%

289.248

296.471

+2.5%

B. Huishoudens

6.037

6.107

+1,2%

128.329

137.462

+7,1%

C. Benodigde wo-

6.037

6.107

+70

128.329

137.462

9.133

ningvoorraad D. Harde plancapaci-

162

3.000

223

6.382

teit E. Zachte plancapaciteit F. Aanvullende wo-

-92

+6.133

ningbehoefte = C-D Figuur 3: Demografische ontwikkeling gemeente Beesel 1 2 3

Provincie Limburg (2020), Dashboard Bevolkingsprognoses. Provincie Limburg (2020), Dashboard Huishoudensprogrnoses Provincie Limburg (2022), Dashboard – plancapaciteit

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

6/11

volgens de woonzorgvisie al 175 woningen in voorbereiding (harde



plancapaciteit). Op basis van de woonzorgvisie blijkt dus een aan-

Opgave uit de Woondeal Limburg 2022-2030

vullende behoefte van 155 woningen om in de lokale behoefte te

Landelijk bestaat de ambitie om ruim 900.000 woningen te realise-

voorzien.

ren om het woningtekort te verminderen. Deze ambitie is uitgewerkt

De gemeente heeft de ambitie om 500 extra woningen toe te voe-

in verschillende regionale woondeals. Iedere regio heeft de opgave

gen aan de plancapaciteit. In combinatie met een planonzekerheid

om een bepaald aantal woningen te realiseren en verdeelt dit onder

van circa 30% is deze ambitie ruim 600 woningen. Min de be-

subregio’s (zoals op gemeenteniveau). Gemeente Beesel valt on-

staande plancapaciteit van 175 woningen bedraagt de ruimte voor

der woondeal Limburg. Specifieker, Woonregio Noord-Limburg.

extra woningen circa 425 woningen.

Daarin wordt het volgende vermeldt over de woningbouwambitie: 

26.550 woningen te realiseren. De bruto woningbouwopgave is

Nuancering kwantitatieve behoefteraming woningen

niet gecorrigeerd met sloop. De provincie Limburg heeft tussen

In tegenstelling tot de provinciale prognoses uit 2020 (tabel 3) blijkt op

2022 en 2030 14.576 woningen in de harde plancapaciteit en

basis van de woonzorgvisie dat wel behoefte is aan extra woningen in

heeft daarom de opgave om de harde plancapaciteit uit te brei-

de gemeente Beesel. De recente Woondeal Limburg onderstreept dat er behoefte is om de plancapaciteit stevig uit te breiden. In Noord-Limburg moet de harde plancapaciteit uitgebreid worden met ruim 5.900

den met circa 11.975 woningen. 

zoek van STEC Groep blijkt duidelijk dat het grootste deel van

vert een bijdrage aan deze enorme woningbouwopgave.

de totale bouwopgave in Noord-Limburg ligt. Noord-Limburg heeft de opgave om 10.649 woningen te realiseren (bruto).

Uit de kwantitatieve behoefteraming voor reguliere woningen op de vo-

Hiervan zitten 4.728 woningen in de harde plancapaciteit. De

rige pagina (tabel 3) blijkt in beginsel geen kwantitatieve behoefte aan

regio heeft de opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden

extra woningen. Gelet op de recente Woondeal en het gemeentelijk bete breiden.

Noord-Limburg heeft de meeste groeipotentie en daarmee de grootste woningbouwopgave in Limburg. Uit woningmarktonder-

woningen. Het toevoegen van extra woningen in gemeente Beesel le-

leid, blijkt echter dat er wel degelijk behoefte is om de plancapaciteit uit

Provincie Limburg heeft de opgave om tot 2030 bruto minstens

met 5.921 woningen. 

Gemeente Beesel had in de Woondeal circa 260 woningen voorzien voor de periode 2022-2024. Voor de periode 20252030 wordt de opgave nog uitgewerkt.

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

7/11

B1.3 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de Regionale woonvisie Noord-Limburg, de Limburgse Woonmonitor 2023 en de Woonzorgvisie Beesel. Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en de kwalitatieve vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Trends en ontwikkelingen In figuur 4 zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen geschetst ten aanzien van de Nederlandse woningmarkt. Er zijn in de basis drie doelgroepen te onderscheiden in de woningmarkt: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben. Op deze manier kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. Behoefte doelgroepen Het initiatief realiseert 18 woningen en betreft een combinatie van grondgebonden woningen en appartementen in het sociale huursegment. De woningen zijn primair bedoeld voor woonurgenten. 

Urgente woonzoekenden zijn mensen die met spoed op zoek zijn naar een (tijdelijke) woning, zoals statushouders, Oekraïense vluchtelingen of andere groepen die door omstandigheden met spoed een woning nodig hebben, zoals jongeren in een onveilige woonsituatie of door een echtscheiding of gezinsbreuk. Deze groep heeft vaak voorkeur aan flexibele en tijdelijke woonconcepten. De woningen uit het initiatief zijn passend voor urgente woningzoekenden door de tijdelijke huurcontracten. Daarnaast is woonurgenten belangrijk dat de woningen niet te duur zijn. Doordat de woningen rond de aftoppingsgrens van €650,- komen te liggen, sluit dit goed aan bij de wensen van deze woonurgenten. Figuur 4: Trends Nederlandse woningmarkt

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

8/11

Kwalitatief aanbod



Verblijfsgerechtigden: Volgens provincie Limburg is het belangrijk

De gemeente Beesel beschikt over circa 6.046 woningen. De woning-

om snelle doorstroom van een asielzoekerscentrum naar een ge-

voorraad is als volgt opgebouwd:

wone woonwijk te faciliteren. Dit is van belang voor de inburgering,



Circa 85% van de woningvoorraad betreft een eengezinswoning en

participatie en integratie van de statushouder. Dit initiatief voorziet in

15% is een meergezinswoning.

woningen geschikt voor statushouders die met spoed een woning

Circa 67% van de woningvoorraad is een koopwoning en 33% een

zoeken.



huurwoning (28% woningcorporatie, 5% particulier).4   

Het meest voorkomende type woning is het rijtjeshuis (26,8%) ge-

Leegstand

volgd door de vrijstaande woning (22,8%).5

De gemeente Beesel had in 2023 een woningleegstand van 2%. Dit is

Circa 20% van de bestaande woningvoorraad had in 2023 een op-

even hoog als het gemiddelde van Nederland maar lager dan het pro-

pervlakte van 100 m 2 of kleiner.

vinciaal gemiddelde (3%). In het secundair verzorgingsgebied stond in

In 2023 was circa 83% van de bestaande woningvoorraad ouder

2023 ook circa 2% van de woningen leeg. Voor een gezonde doorstro-

dan 25 jaar. Iets meer dan 40% van de woningvoorraad was ouder

ming op de huizenmarkt is een leegstand van gemiddeld 2% nodig. Van

dan 50 jaar.

de 2% leegstaande woningen in gemeente Beesel stond 28% een jaar eerder ook leeg.

Kwalitatieve behoefte De woningen die toegevoegd worden moeten in principe binnen be-

Figuur 5: Verdeling woningvoorraad

staand gebied gerealiseerd worden, zo dicht mogelijk bij voorzieningen. Ook moeten woningen passend, duurzaam en levensloopbestendig zijn. In Nederland, gemeente Beesel en/of buurtgemeenten is er veel vraag naar onder meer de volgende woonsegmenten en -concepten:  Betaalbare huur: Er is een grote behoefte aan middenhuur en sociale huur. De betaalbaarheid van woningen is belangrijk. Voor sommige doelgroepen nemen de kansen op de woningmarkt af wegens 

o.a. stijgende prijzen en strengere inkomenseisen. Flexibele woonconcepten: Omdat op langer termijn het aantal huishoudens weer af gaat nemen is het slimmer om flexibele woonconcepten te realiseren. Daarnaast zijn flexibele woonconcepten erg geschikt om op korte termijn de acute vraag naar woningen voor urgente woningzoekenden te faciliteren.

Figuur 4: Verdeling woningvoorraad naar eigendom 4 5

CBS (2023), Kerncijfers wijken en buurten Geodienst, nieuwbouwmonitor

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

9/11

Bijlage 2: Beleidskaders

hergebruikt en herbestemd en dat wonen in principe alleen toe-

Woondeal Limburg

gestaan is in daarvoor bestemde woongebieden. Hierop kunnen



Provinciaal beleid

uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele

groot deel kwalitatief van aard. In provincie Limburg moeten 26.550

schil.

woningen gerealiseerd worden. De provincie daar bovenop een ex-

Omgevingsvisie Limburg (2021) In de Provinciale omgevingsvisie geeft de provincie haar visie op de fysieke leefomgeving. De provinciale ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefklimaat waar mensen zich prettig voelen, met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. De grootste woningbouwopgave is het toekomstgeschikt maken van de huidige woningvoorraad. Een deel van de woningen is verouderd of sluit onvoldoende aan op de huidige vraag. Limburg kent een relatief oude, incourante woningvoorraad. Hierdoor is er op korte termijn vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen, terwijl er naar verwachting ook overschotten zullen ontstaan van bepaalde woningtypen. De provincie richt zich hoofdzakelijk op het passend maken van de woningvoorraad. De woningen moeten toekomst- en levensloopbestendig en verduurzaamd worden.

tra ambitie van 20.000 woningen. Limburg gaat minstens 10.200 soDaarnaast blijft ook de betaalbaarheid van woningen erg belangrijk.

ciale huurwoningen en 5.900 woningen in het middenhuur segment

Voor sommige doelgroepen nemen de kansen op de woningmarkt af. Dit

realiseren.

heeft te maken met de stijgende huurprijzen en steeds strengere inko-

Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel kwalitatief als kwantitatief. Dit betekent voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de

menseisen.

en plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds grotere groep aangewezen op nieuwe woonconcepten. Woningbouwontwikkelingen worden bekeken vanuit een brede maatschappelijke context. Verduurzaming en levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen wordt gestimuleerd. 

Daarnaast moet meer aandacht en ruimte zijn voor een betere leefbaarheid en woonkwaliteit in alle kernen van Noord-Limburg.



Als uitgangspunt is opgenomen dat van alle nieuwbouw die gereali-

Leefbare steden en dorpen 2024-2027

seerd wordt in een regio, tweederde deel in het betaalbare segment

De beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van de woningvoorraad

valt. Daarnaast moet men streven naar 30% sociale huur binnen de

heeft invloed op de leefbaarheid. Door de huishoudensverdunning stijgt

woningvoorraad. Onder het betaalbare segment vallen sociale huur-

de behoefte aan passende woningen op korte termijn. Er is vooral be-

woningen, huurwoningen tot €1.000 en koopwoningen onder de

hoefte in het goedkopere segment (sociale huur, midden huur en goed-

€390.000 (prijspeil 2024).

kope koop), terwijl dit aanbod de afgelopen jaren juist is afgenomen. Ook is realisatie van dit type woning lastig vanwege de stijgende bouwprijzen en het groeiende eisenpakket voor nieuwbouw.

Regionaal beleid

Een van de ambities binnen het beleidskader is ‘Passende woonruimte

De regio vindt de doorstroming van de woningmarkt erg belangrijk en

voor iedereen die in Limburg een woning zoekt’. Daaronder heeft de

zet daar op in. Ook zijn er bepaalde doelgroepen die nu niet bediend

provincie 3 doelen opgenomen, namelijk:

worden die de regio wil faciliteren. Het is van belang dat dit niet tot een



juiste plek. Kwalitatief gezien zijn niet overal de juiste woningen





Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024

De hoofdlijnen binnen het thema ‘wonen en leefomgeving’ zijn als volgt. 

De woningbouwopgaven in Nederland en Limburg zijn voor een

Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd gebied heeft

In 2027 is het woningaanbod ten opzichte van 2023 verbeterd

mismatch in de toekomst leidt. In principe moeten woningen alleen toe-

dor de beschikbaarheid van meer (betaalbare) woningen; er zijn

gevoegd worden binnen de kernen, zo dicht mogelijk bij voorzieningen.

17.500 woningen uit de Woondeal gerealiseerd.  

In 2027 past het woningaanbod bij de woningbehoefte zoals

Naar verwachting neemt het aantal huishoudens vanaf 2032 af. Op dit

voor 2027 onderschreven in de Limburgse woondeal.

moment zijn echter meer woningen nodig om de toenemende huishou-

In 2027 zijn minstens 3.000 woningen van de ambitie van

dens te faciliteren. Daarnaast wil de regio woningbouw in kleinere ker-

20.000 woningen (planologisch) verankerd, waaronder de wo-

nen niet op slot zetten omdat het op kleine schaal toevoegen van

ningen bij locaties rondom OV-knooppunten. Hiervoor kijkt de

nieuwe woningen er voor kan zorgen dat er jonge mensen in een kern

provincie voornamelijk naar locaties rondom grootschalige OV-

vestigen. Hierdoor krijgt de leefbaarheid een extra impuls.

knooppunten en naar dorps- en stadsranden.

voorrang. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed wordt

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

10/11

In de regio ligt de nadruk sterk op de koopsector. Voor Noord-Limburg

Daarnaast wil de gemeente ook flex-wooninitiatieven faciliteren om zo

geldt dat circa 65% van de woningen koopwoningen betreft. Binnen de

onder andere spoedzoekers de kans te bieden snel een woonruimte te

huursector zijn de meeste woningen van woningcorporaties. In Noord-

vinden.

Limburg is behoefte aan vrije sector huur, de nadruk hierbij ligt op het middensegment. Vooral in kleinere gemeenten bestaat behoefte aan

Enerzijds mag nieuwbouw dus niet leiden tot een groter aandeel sociale

middenhuur die op dit moment nog onvoldoende wordt ingevuld.

huur in Reuver en Offenbeek. Anderzijds zijn er wel extra woningen nodig om te voorzien in de behoefte van woonurgenten. Deze groep is in-

Gemeentelijk beleid

middels relatief groot en bestaat uit onder meer statushouders, Oekraiense vluchtelingen en andere groepen die door omstandigheden met

Woonzorgvisie gemeente Beesel

spoed een woning nodig hebben, zoals jongeren in een onveilige woon-

De ambitie van gemeente Beesel is om 500 woningen bouwen. Dit zijn

situatie of door een echtscheiding of gezinsbreuk. Deze groepen heb-

minimaal 330 woningen voor de eigen inwoners en migratie. Aanvullend

ben snel en goedkope huisvesting nodig. Sociale huurwoningen zijn hier

zetten ze de gemeente in op de bouw van 170 woningen in het duurdere

voor bij uitstek geschikt.

segment. De gemeente wil voorkomen dat woningen op termijn niet meer voldoen aan de kwalitatieve behoefte van inwoners. Daarnaast zet

Afwegingskader woningbouwverzoeken gemeente Beesel

de gemeente in op doorstroming. Belangrijke thema’s voor Beesel zijn:

In principe worden er alleen woningen toegevoegd binnen bestaand be-

Toekomstbestendige bestaande woningvoorraad, Nieuwbouw als kwali-

bouwd gebied. Bij voorkeur in de nabijheid van voorzieningen. Vooral

tatieve aanvulling, Wonen, zorg en welzijn en Behoud van leefbaarheid

woningen voor senioren moeten in de nabijheid van voorzieningen lig-

in kernen en wijken.

gen. In Reuver wordt geconstateerd dat er relatief weinig woningen in het duurdere segment aanwezig zijn. Ook herbestemmingen leiden aak

De verwachte huishoudensgroei vertaalt zich naar een woningbehoefte,

tot verzoeken voor appartementen. De gemeente wil duurdere woningen

deze behoefte is het grootste in Reuver en Offenbeek. Er is voorname-

stimuleren, dit zorgt voor extra doorstroming op de woningmarkt.

lijk behoefte aan nultredenwoningen in het sociale, middeldure en dure segment. In de kernen Reuver en Offenbeek staan meer appartementen/nultredenwoningen en is veel sociale huur aanwezig. In het beginsel mag nieuwbouw daarom niet leiden tot een groter aandeel sociale huur in Reuver en Offenbeek. De afgelopen jaren heeft gemeente Beesel veel kwetsbare inwoners binnen de gemeente gehuisvest. De komende jaren zal de gemeente de focus hebben op een goede balans, waarbij het streven is om niet over de 30% sociale huur norm heen gaan.

Ladder voor duurzame verstedelijking Wederikstraat

11/11