Haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling de Schakel (4 scenario's) van ICS Adviseurs

Haalbaarheidsonderzoek Herontwikkeling De Schakel (4 scenario’s)

Opdrachtgever Gemeente Beesel

Datum 28 mei 2025

Referentienummer 2240180_20250528

Auteur(s) Iris Smits, Sara Noordenbos, Nienke van den Wijngaart, Roel Jansen, Onno Damen, Tijmen Bruil

│ Onderdeel van ICS Ruimteregie Groep BV

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

4

2.

Analyse huidige gebouw en locatie

6

3.

Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen

8

3.1

Gemeenschapshuis De Schakel

9

3.1.1

Visie en ambitie

9

3.1.2

Ruimtelijke organisatie

11

3.2

Gemeentehuis Beesel

12

3.2.1

Visie en ambitie

12

3.2.2

Ruimtelijke organisatie

13

3.3

Synergie tussen De Schakel en gemeentehuis

14

3.3.1

Visie en ambitie

14

3.3.2

Ruimtelijke organisatie

14

4.

Scenario’s

17

5.

Functionaliteit

18

6.

Duurzaamheid

20

Marktbenadering

22

7.

7.1

Contractregie model

22

7.2

Marktbenadering

23

7.3

Conclusie en advies

23

8.

Planning

24

9.

Financiën

25

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

10. Eigendom, beheer en exploitatie

27

10.1 Kaders eigendom, beheer en exploitatie

28

10.2 Financiële uitgangspunten

30

11. Conclusie

33

11.1 Ingevuld afwegingskader

33

11.2 Conclusie

37

11.3 Aanbeveling

38

11.4 Vervolgstappen

38

Bijlage 1. Tekeningen bestaande situatie De Schakel

39

Bijlage 2. Ruimtestaten

42

Bijlage 2.1 Ruimtestaat De Schakel

42

Bijlage 2.2 Ruimtestaat gemeentehuis Beesel

42

Bijlage 2.3 Ruimtestaat synergie De Schakel en gemeentehuis Beesel

42

Bijlage 3. Oppervlaktedefinities en toelichting bruto/nuttig factor

43

Bijlage 4. Sfeerimpressie gemeenschapshuis

44

Bijlage 5. Toelichting contractvormen

46

Bijlage 6. Financiële investeringsoverzichten

52

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Bijlage 7. Toelichting kostprijsdekkende huurprijzen per scenario

53

Bijlage 8. Toelichting op afwegingskader

54

1. Inleiding Aanleiding De gemeenteraad van Beesel heeft in 2023 een motie aangenomen dat De Schakel de huidige functie als gemeenschapshuis met een grote zaal en podiumfunctie behoudt. In de visie die daarop is ontwikkeld wordt De Schakel, in gemoderniseerde en verduurzaamde vorm, een laagdrempelige plek die uitnodigt tot ontmoeting en waar verenigingsleven en sociaal maatschappelijke functies elkaar versterken. Met als doel om de leefbaarheid en het fysiek en mentaal welbevinden van de inwoners te versterken. De verschillende partners hierbij zijn onder andere De Bibliotheek Maas en Peel, Open Inloop (ouderen) en welzijnspartner Synthese. Ook de verenigingen en andere huidige partners van De Schakel zijn hier belangrijke partijen bij.

Er wordt hierbij vanuit gegaan dat de vier hiervoor genoemde scenario’s met elkaar worden vergeleken in de mate waarin ze aansluiten op de visie van de gemeente. De vier scenario’s zullen aanvullend worden vergeleken op de criteria functionaliteit, duurzaamheid, kosten, kostprijsdekkende huur, planning & procedures, draagvlak bij de betrokken gebruikers en de tijdsduur dat het gebouw niet beschikbaar zal zijn voor de huidige gebruikers.

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het huidige gebouw beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft het ruimtelijk functioneel programma van eisen van de nieuwe Schakel, het programma van eisen van het gemeentehuis en het gezamenlijk programma van eisen.

In maart 2025 is door de gemeenteraad de opdracht gegeven aan het college om te onderzoeken welke mogelijke synergievoordelen er te behalen zijn indien deze nieuwbouw van De Schakel wordt gecombineerd met nieuwbouw voor het gemeentehuis. Voor dit scenario wordt uitgegaan van nieuwbouw op de huidige locatie van De Schakel.

Hoofdstuk 4 bevat een beknopte beschrijving van de vier scenario’s.

Doelstelling

Hoofdstuk 7 bevat het advies voor de marktbenadering.

Er dient een extra besluitvormingsmoment plaats te vinden op basis van een uitgewerkt haalbaarheidsonderzoek waarin vier scenario’s worden onderzocht. Dit betreft de volgende vier scenario’s:

In hoofdstuk 8 wordt de planning van de vier scenario’s weergegeven en toegelicht.

1. 2. 3. 4.

Renovatie (met splitsing van de gebruikers die dan niet in het gebouw passen); Renovatie met uitbreiding; Nieuwbouw; Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis.

Hoofdstuk 5 beschrijft de functionaliteit van de vier scenario’s. In hoofdstuk 6 wordt de duurzaamheid van de verschillende scenario’s behandeld.

In hoofdstuk 9 worden de investeringskosten van de scenario’s behandeld. Hoofdstuk 10 bevat het advies voor eigendom, beheer en exploitatie voor de vier scenario’s. Hoofdstuk 11 ten slotte behandelt de conclusies (waarin de scenario’s worden gescoord op aspecten uit het afwegingskader) en aanbevelingen.

Doel van dit onderzoek is om de raad, in september 2025, de uitkomsten van dit onderzoek te kunnen voorleggen, zodat een keuze gemaakt kan worden uit een van de bovengenoemde vier scenario’s.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

4/56

Werkwijze Dit document is tot stand gekomen in co-creatie tussen de (toekomstige) gebruikers van De Schakel, de gemeente Beesel en ICSadviseurs. Voor het opstellen van het Programma van Eisen (PvE) is een werksessie Together Alone en een validatie sessie gehouden met de toekomstige gebruikers van De Schakel. Samen met de aangeleverde informatie is hiermee het PvE opgesteld. Voor het opstellen van het gezamenlijk Programma van Eisen voor het vierde scenario is ook een werksessie Together Alone gehouden met medewerkers van de gemeente en de maatschappelijke partners en een validatie sessie waarbij daarnaast ook de verenigingen aanwezig waren. Met behulp van de aangeleverde informatie is vervolgens het gezamenlijk PvE opgesteld. Voor het opstellen van het advies over eigendom, beheer en exploitatie is een werksessie gehouden met de betrokken partijen. Voor het advies marktbenadering is een digitale werksessie gehouden met ambtelijke vertegenwoordigers van de gemeente. Daarnaast heeft er regelmatig afstemming plaatsgevonden met de gemeentelijke projectleiders. Voor het vierde scenario is een aanvullende contextanalyse uitgevoerd om de consequenties van de toevoeging van het gemeentehuis in beeld te krijgen. Dit bevat een globale toets om te beoordelen of het gemeentehuis toegevoegd kan worden op de huidige locatie van De Schakel.

Deze toets bevat onder andere onderzoek naar de parkeergelegenheid in de omgeving en de sociaalmaatschappelijke consequenties van de toevoeging van het gemeentehuis.

Figuur 1. Sfeerbeelden van de werkbijeenkomsten.

Voor het onderling vergelijken van de verschillende scenario’s is in afstemming met gemeentelijke vertegenwoordiging een objectief toetsingskader opgesteld. Deze is ingevuld aan de hand van de bevindingen van dit onderzoek. Zie hiervoor de conclusies in hoofdstuk 11.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

5/56

2. Analyse huidige gebouw en locatie Omschrijving van huidige ruimten Het gebouw uit 1991 omvat momenteel diverse functies, waaronder: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Een grote zaal met podiumfunctie; Bar/ontmoetingsruimte; Keuken; Activiteitenruimte (zaal 2); Derde zaalruimte; Vierde zaalruimte; Drie vergaderruimten; Lift; Bergingen en garderobes; Toiletten en kleedruimten.

Deze ruimten vormen een basis voor een gemeenschapsgebouw en bieden een goede functionele spreiding. Echter, gezien de groeiende behoefte aan oppervlakte (fno) is een optimalisatie van de ruimtelijke indeling noodzakelijk. De tekeningen van de bestaande toestand zijn opgenomen in Bijlage 1.

Asbestinventarisatie Het gebouw is in december 2018 onderzocht op asbest door Milieutechnisch Adviseur Heel BV. De geldigheid van dit onderzoek is echter verlopen (maximale geldigheidsduur van 3 jaar). In het eerdere onderzoek werd asbest aangetroffen in de pakking van het gashok (drie stuks), die deels aanwezig zijn en dus verwijderd moeten worden. Daarom zal er voor volledige renovatie of totale sloop van het gebouw een nieuw en volledig asbestonderzoek uitgevoerd moeten worden om alle mogelijke asbestrisico’s in kaart te brengen en deze te kunnen verwijderen.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Energielabel en duurzaamheidsopties Het huidige energielabel van het gebouw is C. Er zijn aanbevelingen gedaan om het energieverbruik en de isolatiewaarden te verbeteren. Onder de geadviseerde maatregelen vallen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Gevelisolatie; Dakisolatie; Vloerisolatie; Verbetering van de isolatiewaarde van buitendeuren; Modernisering van het verwarmings-, ventilatie- en koelingssysteem; Efficiënte verlichting; Zonnepanelen.

Door deze maatregelen te implementeren kan het energielabel mogelijk verbeterd worden naar een B- of zelfs A-label, wat bijdraagt aan een lagere operationele kostprijs en vermindering van de CO₂-uitstoot. Bij een besluit tot renovatie kunnen deze duurzaamheidsopties geïntegreerd worden in het ontwerp en de bouwplanning.

Onderhoudsstatus Het gebouw verkeerd bouwkundig in een redelijk tot goede staat van onderhoud. De houten buitenkozijnen worden regelmatig geschilderd. Er zijn tussentijds enkele aanpassingen gedaan aan het gebouw. De entreezone is aangepast en zaal 2 is voorzien van een aircosysteem. De (overige) installaties zijn verouderd.

Uiterlijk en uitstraling Het gebouw heeft een gedateerde uitstraling en een relatief gesloten karakter. De gevel is opgetrokken uit een geel-bruine baksteen die het gebouw weinig uitstaling geeft. Aan de buitenzijde is niet goed zichtbaar welke functies erbinnen aanwezig zijn. Gebruikers hebben aangegeven dat ze graag een meer eigentijdse en transparante uitstraling zien die uitnodigend is voor bewoners.

6/56

Bouwvlak, bestemmingsplan en uitbreidingsmogelijkheden Bouwvlak en Toegestane Hoogte Het huidige bouwvlak biedt enige ruimte aan de onderzijde van het terrein voor een mogelijke uitbreiding (zie Figuur 2). Volgens de bouwregels van het omgevingsplan mag de maximale goothoogte 6 meter bedragen, en is er geen beperking op de totale bouwhoogte. Dit biedt mogelijkheden om het gebouw functioneel uit te breiden zonder dat dit in strijd is met de huidige bouwregels. Bestemmingsplan en Gebruiksdoeleinden De functies van De Schakel zijn in overeenstemming met de bestemming “Maatschappelijk”, wat het gebruik door partners in het gebouw rechtvaardigt en toelaatbaar maakt binnen het omgevingsplan.

Voor de ontwikkeling van Rustoord Reuver2 is een parkeerdrukmeting uitgevoerd rondom Rustoord en aan de westkant van het spoor. Dit onderzoek betreft onder andere het centrum van de kern. Daarin is geconcludeerd dat de bezettingsgraad van de parkeerplaatsen acceptabel is. Er kan gesteld worden dat er voldoende parkeerplekken zijn, omdat het gaat om een verplaatsing binnen het centrum. Deze verplaatsing heeft echter wel effect op de specifieke parkeerdruk rondom de locatie. Indien gekozen wordt voor scenario 4 adviseren we om een nader uitgewerkt parkeerplan te maken voor het parkeren van gebruikers en bezoekers rondom de locatie De Schakel. Daarin kan vastgesteld worden of de huidige parkeervoorzieningen daadwerkelijk toereikend zijn en of er nog aanpassingen zijn gewenst.

Afwijkingsmogelijkheden binnen het Omgevingsplan (BOPA) Afwijking van het bouwvlak of bestemmingsplan kan mogelijk zijn via een omgevingsvergunning in de vorm van een BOPA (buitenplans omgevingsplanactiviteit). Dit kan enkel indien een evenwichtige functie-allocatie gewaarborgd is en het plan voldoet aan de ruimtelijke eisen voor onder andere groenvoorziening, wateropvang en parkeervoorzieningen. De aanvraag voor een BOPA kan, mits goed onderbouwd, gehonoreerd worden door het college van B&W. De procedure kent een beslistermijn van 8 weken, verlengbaar met maximaal 6 weken, en is onderhevig aan bezwaar en beroep.

Parkeren Voor de herontwikkeling van De Schakel zonder uitbreiding van gebruikers is er geen verandering in de parkeerbehoefte. De toevoeging van De Bibliotheek Maas en Peel vraagt volgens de parkeernorm1 om drie parkeerplekken. Omdat de bibliotheek zich verplaatst binnen het centrum van de kern, gaat het bij de parkeerplekken ook om een verplaatsing binnen het centrum. De toevoeging van het gemeentehuis vraagt volgens de parkeernorm 1 van de gemeente om 48 parkeerplekken. Omdat het gemeentehuis zich verplaatst binnen het centrum van de kern, gaat het bij de parkeerplekken ook om een verplaatsing binnen het centrum. Figuur 2. Bouwvlak (binnen oranje lijnen) op de huidige locatie van De Schakel. 1 Nota Parkeernormen Gemeente Beesel (4 maart 2021). Kernmerk: BSL068.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

2 Notitie Onderzoek verkeer en parkeren Rustoord Reuver (6 september 2024). Kenmerk: BSL082.

7/56

3. Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen In dit hoofdstuk wordt het Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen (RF-PvE) voor de herontwikkeling van gemeenschapshuis De Schakel in de gemeente Beesel toegelicht. Paragraaf 3.2 bevat toelichting op het Programma van Eisen van het gemeentehuis. In paragraaf 3.3 wordt het Programma van Eisen voor het samengevoegde gebouw voor De Schakel en het gemeentehuis, behorend bij scenario 4, toegelicht.

Doel Het doel van het RF-PvE is om een ruimtelijk functioneel programma op te stellen voor de herontwikkeling voor De Schakel. De functie van een RF-PvE is vierledig: ▪ ▪

▪ ▪

Het RF-PvE dient als basis voor verdere besluitvorming in dit traject. Het definieert de opgave en zijn context en dient daarmee als kader (contractstuk) voor de architect. Op basis van het RF-PvE zal de architect het ontwerp/de inpassing vervaardigen, met als doel een gebouw te realiseren dat de visie van de gebruikers faciliteert en stimuleert. Gedurende het proces dient dit document als toetsingsinstrument. Tot slot vervult het RF-PvE een belangrijke rol in de communicatie. Zowel naar de betrokken partijen als intern naar de gebruikers.

Het Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen biedt een duidelijke richting voor de huisvesting. Gedurende het ontwerpproces zal de detaillering van ruimten in een wisselwerking tussen architect en gebruikers tot stand komen. Om de adviseurs te kunnen selecteren is naast een ruimtelijk functioneel programma van eisen tevens een technisch programma van eisen benodigd.

Gebruikers van De Schakel De (toekomstige) gebruikers van De Schakel zijn: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

PZV Filvero (postzegelvereniging) Bridgeclub Reuver SVO Sint Jozef (ouderenvereniging) Reuvers Mannenkoor Sing Along Singers

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

8/56

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Gemengd Koor Beesel (GKB) Linedance Tafeltennisvereniging NOAD Gym- en wandelclub Toneelvereniging (Toneelgroep Reuver) VV De Windjbuujels Harmonie (Philharmonisch gezelschap) Ruiverse revue Uitvaartcentrum Ruiver Voedselbank Spoor 10

Afhankelijk van het gekozen scenario: ▪ ▪ ▪ ▪

De Bibliotheek Maas en Peel Synthese Open inloop (Offenbeek) Gemeentehuis Beesel

Verder zijn er nog een aantal partners die nu al incidenteel gebruik maken van De Schakel, anderen hebben aangegeven mogelijk in de toekomst gebruik te willen maken van het gebouw.

3.1 Gemeenschapshuis De Schakel 3.1.1 Visie en ambitie De gemeente Beesel is tijdens verschillende bijeenkomsten in gesprek gegaan met betrokkenen over de herontwikkeling van De Schakel. Daarbij is gesproken met huidige gebruikers, mogelijke nieuwe gebruikers en met geïnteresseerden. De waardevolle informatie die is opgehaald is gevisualiseerd in de praatplaat in Figuur 3. In de praatplaat zijn verschillende thema’s uitgewerkt: algemeen, beheer & horeca en toegankelijkheid. Per thema is weergegeven welke ideeën er zijn opgehaald. De gemeente Beesel is, in samenwerking met diverse partners, bezig met de herontwikkeling van De Schakel. De locatie dient daarbij de functie van verbindingsplek te houden en zal een accommodatie blijven waarin

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

verenigingen hun thuis vinden. Het wordt een plek die verbindt en waar verenigingsleven- en sociaal-maatschappelijke functies in elkaar overvloeien en elkaar versterken. Een plek waar je terecht kunt voor een mix van activiteiten en faciliteiten in het kader van ontmoeting, cultuur, kennisbevordering, beweging en ondersteuning; waar inwoners elkaar vinden en waar gemeenschapszin ontstaat. Het samenwerkingsconcept voor Beesel richt zich op het creëren van een openbare ruimte waar verschillende creatieve en culturele organisaties samenwerken en in contact komen met de inwoners. Dit gebouw zal een multifunctionele rol vervullen, met specifieke aandacht voor het sociale domein, zoals jongeren- en ouderenzorg, en het bevorderen van ontmoetingen tussen diverse bevolkingsgroepen. Het doel is om een veilige, sfeervolle en inspirerende werk- en ontmoetingsplek te bieden die bijna altijd open is en waar iedereen zich welkom voelt. Het ontwerp van het gebouw moet uitnodigend zijn, met een laagdrempelige entree, waar je bijvoorbeeld je fiets dichtbij kunt parkeren. Eenmaal binnen nodigt de indeling van het gebouw uit om rond te dwalen, te ontdekken en een plek te vinden om te werken, te lezen of gesprekken aan te gaan. Er zijn zowel open als privéruimten beschikbaar, zodat mensen ook in een veilige omgeving gesprekken kunnen voeren of geconcentreerd een cursus kunnen volgen.

Verder heeft het gebouw een podium voor voorstellingen. Dit openbare karakter maakt het gebouw toegankelijk en aantrekkelijk voor verschillende groepen. De functies van de verschillende gebruikers (zoals de boekencollectie, ontmoeting, horeca, werkplekken) lopen door elkaar heen, wat zorgt voor een bruisende en levendige omgeving. Inwoners worden aangemoedigd om actief deel te nemen en verhalen te delen in allerlei vormen, zoals muziekoptredens, voorlezen, workshops en lezingen. Het gebouw en de ondersteuning (bijvoorbeeld bij communicatie) faciliteren dit, waardoor inwoners een deel van de sociale programmering op zich kunnen nemen. Dit inspireert anderen en stimuleert nieuwe initiatieven. Ook de buitenruimte wordt belangrijk geacht, waar kleine activiteiten kunnen plaatsvinden en inwoners kunnen bewegen. Het geheel moet een aantrekkelijke en dynamische plek worden die bijdraagt aan de sociale cohesie en het welzijn van de inwoners van Beesel.

9/56

Figuur 3. Praatplaat over De Schakel van gemeente Beesel.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

10/56

3.1.2 Ruimtelijke organisatie Samenwerken en -wonen gaat niet vanzelf. Partijen zijn gewend om vanuit ieders eigen belang, meestal in solitaire gebouwen en binnen eigen spelregels beslissingen te nemen. Veelal ontbreekt een echte prikkel om anderen op te zoeken en samen meer te bereiken dan de optelsom van de afzonderlijke delen. In de werksessie Together Alone is samen met een ruime vertegenwoordiging van de betrokken partijen verkend welke activiteiten en ruimten gedeeld kunnen worden. De resultaten hiervan zijn verwerkt tot de ruimtelijke organisatie van het gebouw. Deze paragraaf beschrijft de ruimtelijke organisatie voor de herontwikkeling van het gemeenschapshuis De Schakel. De ruimtelijke organisatie wordt beschreven met behulp van het opgestelde huisvestingsmodel en ruimtelijk programma in de ruimtestaat.

Huisvestingsmodel Het huisvestingsmodel is een schematische weergave van de gewenste functies en relaties tussen deze functies in het gebouw. Het kleurgebruik in het model geeft de verschillende onderdelen van het programma weer. Het is geen plattegrond, enkel een schematische weergave. Het huisvestingsmodel is hiernaast in Figuur 4 weergegeven. De ontmoetingsruimte is De Schakel tussen alle functies in het gemeenschapshuis. Daar kunnen bezoekers samen komen en genieten van een kopje koffie. Alle gebruikers en verenigingen maken hier gebruik van. De zalen, vergaderruimten en spreekkamers hebben een (al dan niet directe) verbinding met de ontmoetingsruimte, De Schakel, van het gemeenschapshuis. Verder is er ruimte voor de bibliotheek en collectie aan boeken. Synthese heeft een eigen plek in het gebouw. Bergruimte is belangrijk voor alle gebruikers en verenigingen in het gemeenschapshuis. Tafeltennisvereniging NOAD, Toneelgroep Reuver en VV De Windjbuujels hebben veel bergruimte nodig. De andere gebruikers hebben ieder enkel één (of meerdere) kasten nodig.

Figuur 4. Huisvestingsmodel voor De Schakel. 2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

11/56

Ruimtelijk programma Het ruimtelijk programma voor De Schakel is uitgeschreven in de ruimtestaat en toegevoegd in Bijlage 2.1. In de ruimtestaat is weergegeven dat het oppervlakte voor de nieuwe Schakel 2.054 m² bvo bedraagt. In de ruimtestaat zijn per gebruiker de gewenste ruimten aangegeven. De ruimten die gedeeld kunnen worden zijn toegevoegd als algemene ruimten. De eigen ruimten en gedeelde ruimten maken samen het ruimtelijk programma voor het gemeenschapshuis De Schakel. Er is een tweede (extra) zaal van 150m2 toegevoegd aan de ruimtestaat om de mogelijkheden voor commercieel verhuur van de accommodatie te vergroten. Op deze wijze zijn de ruimten vergelijkbaar met de ruimten in de huidige Schakel. Deze zaal is ook meegenomen in de vervolgstappen in dit onderzoek. Er kan alternatief ook voor gekozen worden om deze zaal te laten vervallen en in te zetten op een hogere bezetting van de beschikbare ruimten, door een mogelijke splitsing van de grote zaal. Op deze wijze is de grote zaal op te delen in twee volwaardige zalen. Er dient dan rekening gehouden te worden met de activiteiten die veel geluid produceren. Op basis van de huidige bezettingsgraad is er nog ruimte om te optimaliseren. Dit vraagt ook om flexibiliteit van huidige gebruikers om mee te bewegen in eventueel aangepaste tijdstippen.

De ruimten in de ruimtestaat zijn aangegeven in fno (functioneel nuttig oppervlakte). Met een bruto/netto factor van 1,25 kan het bvo (bruto vloeroppervlakte) bepaald worden. Verdere uitleg bij deze definities staat beschreven in Bijlage 3. In de buitenruimte is er meer plek voor fietsen door middel van fietsenrekken. Daarnaast zijn er genoeg zitmogelijkheden in de buitenruimte. In Bijlage 4 zijn sfeerbeelden van het toekomstige gemeenschapshuis toegevoegd. Deze beelden zijn tijdens de werksessie door de verschillende aanwezige verenigingen gekozen.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

3.2 Gemeentehuis Beesel In deze paragraaf wordt het Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen (RF-PvE) voor nieuwbouw van het gemeentehuis in de gemeente Beesel toegelicht. De herontwikkeling is gericht op het realiseren van een toekomstbestendig gebouw dat aansluit bij de visie en ambities van de gemeente op basis van dienstverlening, werkplekken en duurzaamheid. Momenteel zijn er ongeveer 150 medewerkers werkzaam in het gemeentehuis, maar beschikt het gebouw over slechts 81 werkplekken. Dit verschil leidt ertoe dat medewerkers in de huidige situatie op drukke dagen geen werkplek hebben en met meerdere aan één bureau moeten werken. Daarnaast bevinden de werkplekken zich in open kantoortuinen wat een negatieve invloed heeft op concentratie en privacy. De huidige werkomgeving voldoet daarmee niet aan de wensen en behoeften van medewerkers. Dit vraagt om een doordachte herinrichting, waarbij de werkomgeving beter aansluit op de huidige en toekomstige behoeften van medewerkers en inwoners.

3.2.1 Visie en ambitie Het gemeentehuis van de toekomst wordt gezien als centrale ontmoetingsplek voor inwoners en als samenwerkplek voor medewerkers. Het is een toegankelijke locatie waar inwoners terecht kunnen voor informatie, dienstverlening en ondersteuning, allemaal onder één dak. Het doel is om een representatief, openbaar en gastvrij gebouw te creëren dat vertrouwen wekt en uitnodigt tot contact, ook als inwoners er slechts af en toe gebruik van maken. Inwoners verwachten een centraal aanspreekpunt met ruime en flexibele openingsuren en contact met iemand die antwoord kan geven op de vraag van de inwoner. Tegelijkertijd moet het gebouw ruimte bieden voor privacy, bijvoorbeeld bij de balie en in spreekkamers voor vertrouwelijke gesprekken. De fysieke ruimte draagt bij aan een veilige, toegankelijke ervaring waarin gastvrijheid centraal staat en hulp geboden wordt aan wie dat nodig heeft. Het ontwerp van het gebouw moet aanpasbaar zijn op de ontwikkelingen in het dienstverleningsconcept. Snelle, standaard zaken kunnen digitaal afgehandeld worden, terwijl complexere zaken fysieke aandacht vereisen. Hiervoor zijn kleine overleg- en spreekruimten beschikbaar.

12/56

Er wordt gestreefd naar een goede balans tussen werken op kantoor, op locatie en thuis, ondersteund door hybride en creatieve werkvormen. Flexibiliteit is nodig om in te kunnen spelen op de verschillende en veranderende behoeften van werknemers, met oog voor comfort, duurzaamheid en een gezonde werkomgeving.

Het gemeentehuis is functioneel opgedeeld in verschillende zones; publieke zone, semi-publieke zone, bestuurszone en backoffice. De publieke zone is het centrale punt van de dienstverlening. Inwoners kunnen hier terecht voor informatie, snelle afhandeling of een afspraak. De inrichting is laagdrempelig en uitnodigend, zodat bezoekers zich welkom voelen.

De backoffice van het gemeentehuis wordt vormgegeven als een ‘clubhuis’; een plek waar medewerkers samenkomen en elkaar ontmoeten, en waar afstemming en samenwerking centraal staan. Medewerkers kunnen overal werken waar dat gewenst of nodig is. In dit concept wordt uitgegaan van flexplekken: per medewerker is er 0,66 werkplek beschikbaar, wat ruimte creëert voor dynamisch gebruik en ontmoeting. Deze inrichting ondersteunt het idee dat medewerkers niet altijd op dezelfde plek werken, maar daar waar hun aanwezigheid het meeste effect heeft.

De semi-publieke zone is bedoeld voor inhoudelijke gesprekken, samenwerking met partners (zoals politie) en formele bijeenkomsten. De toegang is deels afgesloten, wat zorgt voor een gecontroleerde en professionele omgeving. De bestuurszone is een besloten zone voor gemeentelijke bestuurders en hun ondersteuning, met representatieve en functionele werkruimten voor besluitvorming en strategie. De backoffice biedt een dynamische werkomgeving, afgesloten van de publieke zone, die samenwerking stimuleert tussen werknemers en bevat daarnaast de noodzakelijke technische faciliteiten.

Het gemeentehuis moet een flexibele, gastvrije ontmoetingsplek zijn voor inwoners en medewerkers, met ruimte voor persoonlijke dienstverlening, samenwerking, hybride werken en verschillende soorten werkplekken die tegemoetkomen aan de verschillende medewerkers en inwoners.

3.2.2 Ruimtelijke organisatie Huisvestingsmodel Het huisvestingsmodel voor het gemeentehuis is weergegeven in Figuur 5. Dit model is een schematische weergave van de functies in het gebouw. Het model voor het gemeentehuis in Beesel is gebaseerd op een integrale inrichting, waarin functionaliteit, dienstverlening en werkbeleving hand in hand gaan. De ruimtelijke opzet ondersteunt zowel digitale als fysieke dienstverlening, hybride werkvormen en een duidelijke scheiding tussen publieke, semi-publieke en interne zones. Het gebouw is opgezet om hybride werken te ondersteunen, waarbij medewerkers de vrijheid hebben om plaatsen tijd onafhankelijk te werken. De ruimte is ingericht met een variatie aan werkplekken, zodat teams in verschillende samenstellingen efficiënt kunnen werken. Voor taken die meer focus of creativiteit vereisen, zijn er aparte stilteen creatieve ruimten. Figuur 5. Huisvestingsmodel voor gemeentehuis Beesel.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

13/56

De oppervlakte van het huidige gemeentehuis is 2.950 m² bvo. Het ruimtelijk programma voor de nieuwbouw van het gemeentehuis Beesel is uitgeschreven in de ruimtestaat en toegevoegd in Bijlage 2.2. In de ruimtestaat zijn voor de verschillende zones de gewenste ruimten aangegeven. Zoals weergegeven in de ruimtestaat is het oppervlakte voor het nieuwe gebouw 2.236 m² bvo.

Het ontwerp van het gebouw combineert de verschillende functies van De Schakel en het gemeentehuis. De gemeenschap kan gebruik maken van diverse faciliteiten zoals culturele evenementen, workshops en sociaal-maatschappelijke activiteiten. Tegelijkertijd biedt het gemeentehuis ruimte voor dienstverlening aan inwoners. De werkplekken van het gemeentehuis blijven gescheiden van de publieke ruimten, met bijvoorbeeld flexplekken voor ambtenaren en privéruimten voor vertrouwelijke gesprekken.

Het verschil in oppervlakte tussen het huidige en nieuwe gebouw is te herleiden uit de vermindering van brede trappen en gangen, en de keuze voor activiteit gerelateerd werken, waarin werkplekken minder ruimte in beslag nemen. De ruimten in de ruimtestaat zijn aangegeven in fno (functioneel nuttig oppervlakte). Met een bruto/nuttig factor van 1,45 kan het bvo (bruto vloeroppervlakte) bepaald worden. Verdere uitleg bij de definities fno en bvo staan beschreven in Bijlage 3.

De publieke ruimten van het gebouw zijn zo ingericht dat functies van verschillende gebruikers natuurlijk in elkaar overlopen. Dit zorgt voor een dynamische en toegankelijke omgeving waarin inwoners zich welkom voelen om te ontmoeten, organiseren en participeren. De binnenruimten zijn flexibel ingericht om zowel groepsactiviteiten als rustige werkplekken te faciliteren. Voor medewerkers van de gemeente zijn er werkplekken beschikbaar die passen bij hybride werkvormen en de veranderende behoeften van de organisatie.

De buitenruimte van het gemeentehuis omvat een overdekte fietsenstalling met oplaadpunten voor elektrische fietsen, en nabij het gebouw bevinden zich parkeerplaatsen met laadvoorzieningen voor elektrische auto’s. Deze behoefte is meegenomen in de ruimtestaat, maar de kosten hiervan zijn nog niet verwerkt.

Het resultaat is een gebouw dat sociaal-maatschappelijke functies, gemeentelijke dienstverlening en culturele activiteiten met elkaar combineert, en zo bijdraagt aan de versterking van de sociale cohesie en welzijn van de inwoners van gemeente Beesel en bijdraagt aan een “warme overdracht” tussen de verschillende partners.

3.3 Synergie tussen De Schakel en gemeentehuis

In de werksessie Together Alone met de gemeente en de maatschappelijke partners, en de validatiesessie met verenigingen zijn de eerste beelden van de synergie tussen De Schakel en het gemeentehuis gedeeld. Indien gekozen wordt voor het vierde scenario, waarbij De Schakel wordt gerealiseerd in synergie met het gemeentehuis, adviseren we om aansluitend met de betrokkenen een verdere uitwerking te maken van de gezamenlijke visie.

Ruimtelijk programma

3.3.1 Visie en ambitie De gemeente Beesel ziet mogelijkheden voor een toekomstbestendig gebouw waarin het gemeenschapshuis De Schakel en het gemeentehuis samenkomen in een gastvrije, multifunctionele en toegankelijke omgeving. Dit sluit aan bij de visie van de gemeente in gemeenschap, wat ook naar voren komt in de toekomstvisie van de gemeente. In deze omgeving is de gemeente te gast in de gemeenschap en in het gemeenschapshuis. De ambitie is om een levendige ruimte te creëren die niet alleen fungeert als plaats voor ontmoeting en sociale interactie, maar ook als toegankelijke locatie voor gemeentelijke diensten, cultuur en kennisdeling. Bij het betreden van het gebouw wordt men verwelkomd in de open en uitnodigende sfeer van het gemeenschapshuis, van waaruit eenvoudig doorgelopen kan worden naar de gemeentelijke functies. Zo ontstaat een natuurlijke verbinding tussen gemeenschap en gemeente, die uitnodigt tot contact, samenwerking en betrokkenheid. 2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

3.3.2 Ruimtelijke organisatie Huisvestingsmodel Het huisvestingsmodel is een schematische weergave van de gewenste functies en de onderlinge relaties binnen het gedeelde gebouw van gemeenschapshuis De Schakel en het gemeentehuis. Het kleurgebruik visualiseert de verschillende onderdelen van het model. Het betreft geen plattegrond, maar een conceptuele weergave van hoe functies ruimtelijk met elkaar samenhangen. Het model is weergegeven in Figuur 6.

14/56

De ontmoetingsruimte vormt het centrale punt van het gebouw, dit is de plek waar bezoekers binnenkomen. Dit is een laagdrempelig gebied met een gastvrije uitstraling waar iedereen welkom is. De ontmoetingsruimte verbindt de publieke ruimten van het gemeenschapshuis en de zones van het gemeentehuis. Zowel gebruikers van het gemeenschapshuis als gemeentelijke medewerkers maken hier gebruik van. De zalen en algemene vergaderruimten zijn nabij elkaar geplaatst, met daarbij (afgesloten) bergingen voor verenigingen en andere gebruikers. De zones van het gemeentehuis zijn onderverdeeld in de publieke zone, semi-publieke zone en de meer afgesloten backoffice en bestuurszone. Deze indeling ondersteunt de gemeentelijke dienstverlening: inwoners kunnen laagdrempelig binnenlopen met vragen of afspraken maken. Tegelijkertijd zijn er voor medewerkers (en partners zoals politie) werkplekken en vergaderruimten beschikbaar die hybride werken en samenwerken faciliteren. De scheiding tussen publieke en private functies is ook weergegeven met verschillende entrees voor bezoekers, logistiek/privacy, en medewerkers. Dit zorgt voor een balans tussen openheid en privacy, met behoud van veiligheid en overzicht. De synergie tussen De Schakel en het gemeentehuis is vertaald in het samenvoegen van een aantal ruimten.

Zo wordt de entree of ontvangstruimte gezien als ruimte voor alle gebruikers van De Schakel. Algemene spreekkamers zijn samengevoegd met overlegruimten van de gemeente. Daarnaast kan de raadszaal van de gemeente gebruikt worden voor algemene vergaderingen en als tweede zaal voor mogelijke groeiruimte. Pauzeruimten worden samengevoegd, waardoor de personeelsruimte van De Bibliotheek en Synthese ook fungeert als kantine van de gemeente. Partijen als Synthese en Open Inloop maken gebruik van de algemene vergader-, overlegof spreekruimten.

Figuur 6. Huisvestingsmodel voor synergie De Schakel en gemeentehuis Beesel.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

15/56

Ruimtelijk programma

▪

Het ruimtelijk programma van de synergie tussen De Schakel en het gemeentehuis is uitgeschreven in de ruimtestaat en toegevoegd in Bijlage 2.3. In de ruimtestaat zijn voor de verschillende zones de gewenste ruimten met bijbehorende oppervlakten aangegeven. De synergievoordelen wat betreft de m² bvo zijn in deze ruimtestaat weergegeven in gele markering. De oppervlakte voor het samengevoegde gebouw is 3.992 m² bvo.

▪

De ruimten in de ruimtestaat zijn aangegeven in fno (functioneel nuttig oppervlakte). Met een bruto/nuttig factor van 1,25 voor de ruimten van De Schakel en 1,45 voor het gemeentehuis kan het bvo (bruto vloeroppervlakte) bepaald worden. Verdere uitleg bij deze definities staat beschreven in Bijlage 3. Het verschil in factor is te herleiden uit de functie van de organisatie en het gebouw. De Schakel als gemeenschapshuis heeft relatief grote ruimten en beperkte verkeersruimten, wat zorgt voor een lagere bruto/nuttig factor. Het gemeentehuis heeft een kantoorfunctie, met kleinere ruimten en meer verkeersruimten, wat de bruto/nuttig factor verhoogt.

Synergievoordelen De synergie tussen De Schakel en het gemeentehuis komt tot uiting in het samenvoegen en gedeeld gebruik van diverse ruimten. Dit biedt voordelen op het gebied van efficiënt ruimtegebruik, samenwerking en sociale cohesie. De volgende ruimten zijn samengevoegd of worden door meerdere partijen gebruikt: ▪

▪

▪

Tweede zaal (algemeen) 150 m² fno. Deze zaal wordt ondergebracht in de raadszaal. Dit biedt groeiruimte voor het gemeenschapshuis voor de langere termijn. Vergaderruimte (algemeen) 61 m² fno. Deze vergaderruimte wordt ondergebracht in de raadszaal. Spreekkamers (algemeen) 2 à 15 m² fno. Gemeenschappelijke spreekkamers worden gecombineerd met overlegruimten van het gemeentehuis.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

▪

Informatiebalie De Bibliotheek 10 m² fno. De informatiebalie wordt gecombineerd met de receptie van de gemeente op een centrale plek bij de entree. Zelfbediening De Bibliotheek 9 m² fno. De zelfbediening van De Bibliotheek wordt geïntegreerd in de centrale ontvangstruimte. Kantine en personeelsruimten De personeelsruimten van De Bibliotheek en Synthese zijn samengevoegd tot één centrale pauzeruimte, die tevens fungeert als kantine voor medewerkers van de gemeente.

De integratie van het De Schakel en het gemeentehuis biedt naast functionele voordelen ook sociale voordelen. Door het samenvoegen van faciliteiten zoals kantine en personeelsruimte krijgen ook andere gebruikers, zoals De Bibliotheek, Synthese en Open Inloop, toegang tot betere voorzieningen. In deze opzet is de gemeente te gast in het gemeenschapshuis. Door het delen van ruimten zoals de entree, receptie en vergaderruimten wordt de bereikbaarheid van de gemeente vergroot en ontstaat er een levendige ontmoetingsplek voor inwoners. De gezamenlijke huisvesting bevordert bovendien de interactie tussen de verschillende partners, waardoor korte lijnen ontstaan en samenwerking wordt versterkt. Dit komt de integraliteit van de dienstverlening ten goede en verhoogt de kwaliteit van de ondersteuning aan inwoners. Signalering van hulpvragen en de opvolging daarvan verlopen sneller en effectiever wanneer partners zich in elkaars nabijheid bevinden. Daarnaast worden ondersteunende functies geïntegreerd, zoals een gezamenlijke receptiemedewerker, gedeelde ICT-voorzieningen en ondersteunend personeel. Ook het beheer van het gebouw en de bedrijfsvoering worden zoveel mogelijk gezamenlijk georganiseerd. Dit betekent efficiëntere inzet van middelen en betere afstemming van dagelijks beheer.

De ondersteuning van de twee huidige gebouwen kan in geval van synergie op één centrale plek geregeld worden, wat de efficiëntie en kwaliteit van de dienstverlening ten goede komt. De gezamenlijke huisvesting vormt zo niet alleen een fysieke, maar ook een sociale verbinder binnen de gemeente Beesel.

16/56

4. Scenario’s In dit haalbaarheidsonderzoek worden verschillende scenario’s uitgewerkt. De uiteindelijke keuze voor een scenario heeft ook impact op de samenstelling van de gebruikers van De Schakel, zie Figuur 7. In scenario 1: Renovatie blijft de bruto vloeroppervlakte gelijk aan de bestaande situatie. Gebruikers die eigen ruimten nodig hebben volgens hun programma van wensen, passen niet binnen het huidige bruto vloeroppervlak. Dit geldt voor Synthese en De Bibliotheek Maas en Peel. Open Inloop zou theoretisch gezien ingepast kunnen worden in scenario 1, echter heeft Open Inloop aangegeven dat vanuit hun visie het verhuizen naar De Schakel zonder Synthese en De Bibliotheek Maas en Peel geen wenselijke optie is. Voor deze functies zal een alternatieve locatie gevonden moeten worden. Inpassing van De Bibliotheek Maas en Peel, Open Inloop en Synthese op een andere locatie valt niet binnen de scope van dit haalbaarheidsonderzoek. Scenario 2 gaat uit van renovatie van het huidige gebouw met een uitbreiding die het mogelijk maakt om het volledige ruimteprogramma van alle betrokken partijen, inclusief De Bibliotheek Maas en Peel, Open Inloop en Synthese op deze locatie te realiseren. Of deze uitbreiding op de begane grond of op de verdieping wordt gerealiseerd (of een combinatie van beide) is onderdeel van de opgave voor een architect, wanneer voor dit scenario wordt gekozen.

Theoretisch gezien past de uitbreiding binnen het bestaande bouwvlak, maar dit is praktisch gezien wel een uitdaging. Er bestaat een mogelijkheid dat een omgevingsplanwijziging benodigd is om de uitbreiding mogelijk te maken. Scenario 3 betreft nieuwbouw op de huidige locatie van het gemeenschapshuis waarin het volledige ruimteprogramma van alle betrokken partijen is opgenomen. Een mogelijke kans hierbij is om woningbouw (als mogelijke kostendrager) of andere functies toe te voegen aan het ruimtelijk programma van het gemeenschapshuis. In deze rapportage wordt enkel rekening gehouden met de nieuwbouw van het gemeenschapshuis. De aanvulling met woningbouw betreft een wezenlijk andere vraag met andere uitgangspunten, en wordt daarom buiten beschouwing gelaten.

Scenario 4 gaat uit van volledige nieuwbouw op de huidige locatie van het gemeenschapshuis, waarbij het gemeentehuis wordt toegevoegd aan het programma van De Schakel. Deze huisvesting biedt ruimte aan alle betrokken partijen, waaronder De Bibliotheek Maas en Peel, Synthese en Open Inloop, en combineert publieke functies als ontmoeting en dienstverlening met professionele werkzones. Door functies slim te combineren en waar nodig te scheiden, ontstaat een flexibel en toekomstbestendig gebouw als centraal punt van Beesel. Deze nieuwbouw is meer dan dubbel zo groot als de huidige omvang van het gebouw. Het nieuwe gebouw zal daarom uit vier verdiepingen bestaan, wat moeilijk te realiseren is binnen het bestemmingsplan (met een goothoogte van maximaal 6 meter). Het bestemmingsplan moet daarom worden gewijzigd. Scenario 1: Renovatie Omvang Renovatie van 1.582 m² bvo

Gebruikers Huidige gebruikers

Scenario 2: Renovatie met uitbreiding Omvang Renovatie van 1.582 m² bvo Nieuwbouw te uitbreiding van 472 m² bvo

Gebruikers Huidige gebruikers, Open Inloop, Synthese, De Bibliotheek Maas en Peel

Scenario 3: Nieuwbouw Omvang Sloop van 1.582 m² bvo Nieuwbouw van 2.054 m² bvo

Gebruikers Huidige gebruikers, Open Inloop, Synthese, De Bibliotheek Maas en Peel

Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis Omvang Sloop van 1.582 m² bvo Nieuwbouw van 3.992 m² bvo

Gebruikers Huidige gebruikers, Open Inloop, Synthese, De Bibliotheek Maas en Peel, Gemeente Beesel

Figuur 7. Overzicht scenario's.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

17/56

5. Functionaliteit In dit hoofdstuk wordt per scenario beoordeeld in hoeverre het gebouw aan de huidige en toekomstige functionele eisen kan voldoen, met nadruk op de samenwerkingsvisie, flexibiliteit voor toekomstige aanpassingen, en toegankelijkheid.

Scenario 1: Renovatie De mogelijkheden om een volledige samenwerkingsvisie te realiseren zijn er niet. Partners, zoals Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel, kunnen niet opgenomen worden binnen de huidige capaciteit van het gebouw. Hierdoor zal het multifunctionele karakter beperkt blijven en zal De Schakel enkel een verenigingsgebouw blijven zonder samenwerkingsvisie. Dit doet afbreuk aan het beoogde collectieve en diverse gebruik van de ruimten. Omdat het gebouw in zijn huidige staat behouden blijft, zijn er beperkingen voor toekomstige aanpassingen. Het ontwerp van het bestaande gebouw biedt weinig ruimte voor flexibele herindelingen. Dit betekent dat veranderende behoeften van gebruikers in de toekomst mogelijk moeilijk te accommoderen zijn. Het gebouw kent enkele uitdagingen op het gebied van toegankelijkheid, vooral rondom bestaande elementen zoals het podium en de kelder. Aanpassingen om toegankelijkheid te verbeteren zullen nodig zijn, maar kunnen mogelijk beperkt worden door de structuur van het huidige gebouw.

Scenario 2: Renovatie met uitbreiding Dit scenario sluit beter aan bij de samenwerkingsvisie dan enkel renovatie, omdat partners zoals Synthese en De Bibliotheek Maas en Peel kunnen worden opgenomen in het ontwerp. Dit bevordert de mogelijkheid tot een multifunctionele invulling van het gebouw, waardoor meer gezamenlijke activiteiten en gedeelde ruimten mogelijk worden.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Een uitbreiding biedt gedeeltelijke flexibiliteit, maar vooral binnen het nieuw toegevoegde deel. Dit scenario biedt ruimte voor aanpassingen, maar binnen de beperkingen van de bestaande structuur. De uitbreiding kan zo worden ingericht dat toekomstige aanpassingen relatief eenvoudig zijn, maar de flexibiliteit van het bestaande deel blijft beperkt. Net als bij Scenario 1 vragen bestaande elementen, zoals het podium en de kelder, om toegankelijkheidsoplossingen. Door een uitbreiding te integreren, kunnen toegankelijkheidsproblemen gedeeltelijk worden verholpen, en kan er ruimte worden gecreëerd voor faciliteiten die voldoen aan moderne toegankelijkheidsnormen.

Scenario 3: Nieuwbouw In dit scenario kan de samenwerkingsvisie volledig gerealiseerd worden, waarbij ruimte is voor alle partners, waaronder Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel. Dit maakt een optimaal gedeeld gebruik van het gebouw mogelijk, waarbij ook nieuwe gebruikers en multifunctionele zones gemakkelijk kunnen worden toegevoegd. Nieuwbouw biedt maximale flexibiliteit voor toekomstige aanpassingen, omdat de indeling en structuur vanaf het begin ontworpen kunnen worden met het oog op veranderende functionele eisen. Door te kiezen voor een modulaire bouwmethode kunnen ruimten eenvoudig aangepast of heringericht worden. Dit maakt het gebouw klaar voor langdurig gebruik en diverse, wisselende functies. Nieuwbouw biedt mogelijkheden voor optimale toegankelijkheid. Alle onderdelen, kunnen worden ontworpen volgens de laatste toegankelijkheidsnormen, waardoor het gebouw volledig voldoet aan de eisen voor gebruikers van alle leeftijden en mobiliteitsniveaus. Bovendien kunnen aanvullende voorzieningen zoals brede deuren, een lift en een drempelloze toegang vanaf de begane grond direct worden geïntegreerd.

18/56

Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis Door beide functies van gemeenschapshuis en gemeentehuis onder te brengen in één gebouw, ontstaat de mogelijkheid om de volledige samenwerkingsvisie te realiseren met ruimte voor alle betrokken partijen waaronder Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel. De combinatie van maatschappelijke en gemeentelijke functies (gemeente in gemeenschap) zorgt voor een multifunctioneel gebouw waarin ruimten gedeeld kunnen worden. Hierin kan de gemeente optimaal tot haar recht komen in de gemeenschap. Een gezamenlijke visie voor het gemeenschapshuis in synergie met het gemeentehuis is op hoofdlijnen tussen partners, verenigingen en gemeente gedeeld. Het combineren van het gemeenschapshuis en het gemeentehuis zorgt voor synergie van beide kanten. Het samenvoegen met het gemeentehuis biedt enerzijds meer faciliteiten voor gebruikers van het gemeenschapshuis. Anderzijds heeft de gemeente lagere kosten voor het gemeentehuis bij het samenvoegen van de partijen in één gebouw. Met de verschillende maatschappelijke partners en de gemeente in een gebouw vinden crossovers eenvoudig plaats. Denk hierbij aan verbindingen tussen diverse beleidsvelden van de gemeente, zoals recreatie en toerisme, cultuur, verenigingsleven en onderwijs met maatschappelijke partners en verenigingen.

Ook vindt synergie plaats in beheer van het gebouw (in plaats van het beheer van twee gebouwen) en in bedrijfsvoering. Een nader uitgewerkte en gedragen gezamenlijke visie moet na keuze voor dit scenario opgesteld worden. Nieuwbouw biedt maximale flexibiliteit in indeling en gebruik. Er kan vanaf de ontwerpfase rekening gehouden worden met gescheiden werkzones voor gemeentemedewerkers en open, multifunctionele publieksruimten. Hierdoor ontstaat een gebouw dat voorbereid is op veranderende behoeften, hybride werken en gedeeld gebruik van faciliteiten. Deze flexibiliteit draagt bij aan toekomstbestendig gebruik van het gebouw. Daarnaast biedt nieuwbouw mogelijkheden voor optimale toegankelijkheid. De laatste toegankelijkheidsnormen kunnen worden toegepast in het ontwerp, waardoor het gebouw volledig voldoet aan de eisen voor gebruikers van alle leeftijden en mobiliteitsniveaus. Bij de nieuwbouw kunnen aanvullende voorzieningen zoals brede deuren, een lift en een drempelloze toegang vanaf de begane grond direct worden verwerkt in het ontwerp.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

19/56

6. Duurzaamheid In dit hoofdstuk worden de diverse scenario’s beschreven aan de hand van verschillende onderdelen van het thema duurzaamheid. Daarbij wordt gekeken naar de energieprestaties en de mogelijkheden voor BENG of ENG, het hergebruik van materialen, en de mogelijkheid om het zowel het als het terrein biodivers en klimaatadaptief in te richten.

Scenario 1: Renovatie Het gebouw wordt gerenoveerd volgens de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG), wat de energieprestatie kan verbeteren van energielabel C naar een B- of een A-label. Het bestaande gebouw kan, gezien de oudere bouwstructuur, minder goed voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen dan nieuwbouw. Aanpassingen zoals extra isolatie en efficiënte installaties kunnen echter helpen de energieprestatie te optimaliseren. Door het gebouw te behouden, wordt het bestaande materiaal hergebruikt, wat een duurzame keuze is die afval en nieuwe productiekosten vermindert. Het hergebruik van de huidige constructie draagt bij aan het verminderen van de ecologische voetafdruk en het behoud van materialen. Wel is de renovatie op sommige vlakken beperkt, omdat oude onderdelen zoals leidingwerk of isolatiemateriaal mogelijk niet voldoen aan de nieuwste normen. Het terrein rondom het gebouw kan opnieuw ingericht worden om de biodiversiteit te verhogen. Door bijvoorbeeld inheemse beplanting, groene zones en insectenvriendelijke maatregelen te integreren, kan een ecologisch waardevol terrein gecreëerd worden.

Scenario 2: Renovatie met uitbreiding Ook in dit scenario wordt de renovatie uitgevoerd volgens BENG-eisen, wat een verbeterde energieprestatie van het gebouw oplevert. De nieuw te bouwen uitbreiding zal kunnen voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen van nieuwbouw (op dit moment energielabel A++++). Daarnaast biedt de uitbreiding mogelijkheden om energie-efficiënte maatregelen te implementeren die beter voldoen aan de huidige normen, zoals extra isolatie en energiezuinige installaties. Het behoud van het bestaande gebouw blijft een duurzaam aspect van dit scenario. In de uitbreiding kan bovendien gekozen worden voor circulaire materialen, zoals gerecycleerd beton, hout en ecologisch verantwoorde isolatiematerialen, wat de duurzaamheid verhoogt. Dit biedt de kans om de aanbouw toekomstbestendiger en circulair te ontwerpen, ondanks de beperkingen van de bestaande structuur. Het terrein kan op dezelfde manier als in Scenario 1 biodivers worden ingericht, met de mogelijkheid om nieuwe groene zones toe te voegen in de uitbreiding. Er kan bijvoorbeeld ruimte worden gemaakt voor een groene buitenmuur of een ecologisch verantwoord ingericht dakterras. De uitbreiding biedt meer mogelijkheden om klimaat adaptieve maatregelen te implementeren.

Een gedeelte van het nieuwe dak kan bijvoorbeeld als groendak worden ingericht, en het regenwaterafvoerplan kan aangepast worden om water beter op te vangen en te hergebruiken. De bestaande structuur blijft echter beperkend voor een algeheel klimaat adaptieve inrichting.

Het bestaande gebouw biedt beperkte mogelijkheden voor klimaat adaptieve maatregelen. Grotere ingrepen, zoals een groen dak, hemelwateropvang of geavanceerde regenwaterafvoer, zijn in een bestaand gebouw moeilijker te implementeren. Desondanks kunnen kleinere aanpassingen, zoals regentonnen of doorlatende bestrating, bijdragen aan een duurzamer waterbeheer.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

20/56

Scenario 3: Nieuwbouw Bij nieuwbouw wordt gestreefd naar Energie Neutrale Gebouwen (ENG), waardoor het energieverbruik minimaal is en mogelijk zelfs geheel CO₂-neutraal kan worden door energie-opwekkende maatregelen, zoals zonnepanelen en warmte/koude opslag. Dit biedt de meest toekomstbestendige oplossing in termen van energie-efficiëntie. Het nieuw te bouwen gebouw kan gaan voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen van nieuwbouw (op dit moment energielabel A++++). De sloop van het bestaande gebouw moet op een duurzame en circulaire manier plaatsvinden om zo veel mogelijk materialen te hergebruiken of te recyclen. In het nieuwbouwontwerp kunnen bovendien circulaire bouwmethoden en materialen worden toegepast, wat de ecologische impact van de bouw significant verlaagt.

Het terrein biedt (net als in scenario’s 1, 2 en 3) mogelijkheden voor ecologische inrichting en kan vanaf de basis ontworpen worden met aandacht voor biodiversiteit, zoals het integreren van groene buffers, inheemse beplanting en biotopen voor vogels en insecten. Scenario 4 biedt maximale mogelijkheden voor klimaatadaptieve oplossingen, zoals een groendak, waterdoorlatende verharding, en een geïntegreerd hemelwateropvangsysteem. Deze maatregelen maken het gebouw niet alleen duurzamer maar verhogen ook de klimaatbestendigheid, wat het gebouw aantrekkelijker maakt op de lange termijn.

Het terrein biedt (net als in scenario’s 1 en 2) mogelijkheden voor ecologische inrichting en kan vanaf de basis ontworpen worden met aandacht voor biodiversiteit, zoals het integreren van groene buffers, inheemse beplanting en biotopen voor vogels en insecten. Scenario 3 biedt maximale mogelijkheden voor klimaatadaptieve oplossingen, zoals een groendak, waterdoorlatende verharding, en een geïntegreerd hemelwateropvangsysteem. Deze maatregelen maken het gebouw niet alleen duurzamer maar verhogen ook de klimaatbestendigheid, wat het gebouw aantrekkelijker maakt op de lange termijn.

Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis Bij nieuwbouw in synergie met het gemeentehuis wordt ook gestreefd naar Energie Neutrale Gebouwen (ENG), waardoor het energieverbruik minimaal is en mogelijk zelfs geheel CO₂-neutraal kan worden door energie-opwekkende maatregelen, zoals zonnepanelen en warmte/koude opslag. Dit biedt de meest toekomstbestendige oplossing in termen van energie-efficiëntie. Het nieuw te bouwen gebouw kan gaan voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen van nieuwbouw (op dit moment energielabel A++++). De sloop van het bestaande gebouw moet op een duurzame en circulaire manier plaatsvinden om zo veel mogelijk materialen te hergebruiken of te recyclen. In het nieuwbouwontwerp kunnen bovendien circulaire bouwmethoden en materialen worden toegepast, wat de ecologische impact van de bouw significant verlaagt.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

21/56

7. Marktbenadering In het kader van de (ver)nieuwbouwplannen voor Gemeenschapshuis De Schakel en mogelijk in combinatie met het gemeentehuis, dient in een vroeg stadium van het proces de meest geëigende contractvorm voor realisatie bepaald te worden. Dit is bepalend voor hoe ontwerpers, adviseurs en bouwpartijen betrokken c.q. geselecteerd (gaan) worden. Daarom heeft op vrijdag 13 september 2024 een digitale werksessie marktbenadering en contractregie plaatsgevonden. Vanuit de gemeente Beesel was de procesregisseur aanwezig. Daarnaast sloot op initiatief van de gemeente een adviseur inkoop vanuit inkoopbureau Zuid aan. Tijdens deze werksessie is uitvoerig stilgestaan bij diverse aspecten die bij ontwerp- en uitvoeringstrajecten bepalend zijn voor de keuze van de bouworganisatievorm (traditioneel, bouwteam of geïntegreerd contract). Onderwerpen die een rol spelen in de keuze voor de contractvorm zijn: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

De mate van gewenste invloed van gebruikers op de kwaliteit; Type en aard van het project voor wat betreft omvang en complexiteit; Risicoacceptatie; Prijszekerheid en hoogte/scherpte; Tijdsduur/doorlooptijd; De conjuncturele situatie op de bouwmarkt.

De omvang van het project is relatief klein (in alle scenario’s). Complexiteit speelt enkel een beperkte rol wanneer er gekozen wordt voor een renovatie (met uitbreiding). Daarom is er geen directe behoefte om uitvoeringskennis in een vroeg stadium te betrekken. De opdrachtgever neemt graag verantwoordelijkheid voor het selecteren van ontwerppartners en is bereid de daarbij horende risico's te dragen zoals tijds- of budgetoverschrijdingen. Ook is het belangrijk om tijdens de bouwfase wijzigingen te kunnen doorvoeren, gezien de onzekerheden met betrekking tot de gebruikers en het veranderlijke karakter van het project. Wat betreft prijs en risico's, wordt de voorkeur gegeven aan een hogere bouwprijs bij aanvang van het bouwproces om kostenoverschrijdingen tijdens de realisatie te vermijden. Hoewel de huidige marktomstandigheden enigszins gunstig lijken, blijft de opdrachtgever neutraal over het moment van prijsbepaling. Ondanks de haast om te starten, wordt het belangrijker gevonden om een goed contract op te stellen en risico’s te beperken dan de doorlooptijd te verkorten.

Conclusie en advies In Figuur 8 staan de uitkomsten van de werksessie contractregie.

Dit hoofdstuk dient als samenvatting van de werksessie marktbenadering en contractregie. De definitieve keuze voor marktbenadering en contractregie zal bepaald worden door het college.

7.1 Contractregie model Tijdens de werksessie kwam naar voren dat de opdrachtgever veel belang hecht aan een zorgvuldige samenwerking tijdens het hele proces; gezamenlijk werken is immers essentieel om succes te bereiken. Daarnaast is het cruciaal dat de betrokken partijen, zoals de gemeente en toekomstige gebruikers van het gebouw, invloed hebben op het ontwerp. Het is belangrijk dat de wensen van de eindgebruiker worden meegenomen in het ontwerpproces.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Figuur 8. Uitkomst werksessie contractregie.

22/56

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het Traditionele model of de geïntegreerde contractvorm ‘Engineer & Build’ voor De Schakel het meest passend is. Beide bouworganisatievormen worden toegelicht in Bijlage 5. De contractvorm ‘Engineer & Build’ of ‘bouwteam’ worden voor deze opgave niet geadviseerd, gezien de beperkte omvang van de opgave. De verwachting is dat partijen die op deze opgave willen inschrijven weinig tot geen ervaring zullen hebben met ‘Engineer & Build’ of bouwteam opgaven. De geadviseerde contractvorm, het Traditionele model, geldt voor ieder scenario.

Vooralsnog lijkt het mogelijk om voor scenario 1 en 2 onder het drempelbedrag te blijven voor Europees aanbesteden van diensten. Scenario 3 en 4 zullen waarschijnlijk boven het drempelbedrag uitkomen. Dit dient nog gecontroleerd te worden. In de planning wordt vooralsnog wel uitgegaan van een Europese aanbesteding. Een niet Europese aanbesteding kan een korter tijdspad kennen omdat dan de selectiefase vervalt en enkel een gunningsfase benodigd is. Dit kan het tijdspad verkorten naar circa 4 maanden, afhankelijk van het type uitvraag (ontwerp/plan van aanpak). Daarnaast dient dit afgestemd te worden met het inkoopbeleid van de gemeente Beesel.

7.3 Conclusie en advies 7.2 Marktbenadering Bij de keuze voor het type contract spelen twee opties een belangrijke rol: een geïntegreerd contract of Total Engineering. Beide hebben hun eigen voordelen en nadelen, afhankelijk van de wensen en omstandigheden van het project.

Op basis van de uitkomsten van de werksessie wordt geadviseerd om voor alle scenario’s te kiezen voor een traditioneel proces en contract waarbij het ontwerp door een ontwerpteam wordt uitgewerkt tot tekeningen en bestek, en vervolgens wordt aanbesteed om de uitvoerende partijen te selecteren.

In het geval van een geïntegreerd contract kiest de opdrachtgever zelf de architect en eventueel adviseurs voor constructie en installaties. Vaak fungeert de architect ook als coördinator van het ontwerpproces, terwijl een projectmanager de planning en het budget bewaakt. In deze opzet wordt het ontwerpteam dus zorgvuldig geselecteerd, met aandacht voor kwaliteit, prijs en betrokkenheid bij de wensen van de opdrachtgever. Dit type contract biedt de mogelijkheid om invloed te houden op de keuze van de betrokken partijen. De opdrachtgever kan zo een sterke vinger aan de pols houden en het project blijft beheersbaar.

Het traditionele proces geeft de meeste ruimte aan gebruikers om invloed uit te oefenen tijdens het ontwerp en de uitvoering. Dit advies heeft ook te maken met de beperkte omvang van de opgave. Het type architectenbureau dat geïnteresseerd is in deze opgave is over het algemeen beperkt in omvang en daardoor minder goed uitgerust om een Total Engineering team aan te sturen.

Bij de optie Total Engineering wordt het complete ontwerpteam in één keer aanbesteed. Hierbij heeft de opdrachtgever minder invloed op de partijen die door de architect worden geselecteerd voor het ontwerpteam, en is er minder sturing op de specifieke wensen en de prijs. Dit vraagt veel tijd en input van de architect en wordt daarom vaak enkel gedaan door grote ontwerpbureaus. Echter bestaat het risico dat grotere bureaus mogelijk geen interesse hebben in deze specifieke opdracht van beperkte omvang. Daarnaast wil opdrachtgever controle kunnen houden over het proces.