Bijlage 1 Raadsbesluit_samenvatting grex Heijackerstraat

Opstellen grondexploitatie Heijackerstraat Beesel 14 november 2022 Aanpak Op basis van de beschikbare informatie, die de projectleider en financieel adviseurs hebben aangeleverd is de grondexploitatie Heijackerstraat opgesteld. De grondexploitatie geeft een overzicht van de kosten en opbrengsten die samenhangen met de ontwikkeling van 20 woningen aan de Heijackerstraat te Beesel. Samenvatting

verwachte eindwaarde € 109.000 positief

bedragen x € 1.000 Nominaal Kosten verwervingen sloop en sanering openbare werken plankosten VTU planschade tijdelijk beheer overig tussentijdse winstneming Opbrengsten bouwgrond woningbouw bouwgrond bedrijventerreinen verkoop vastgoed overige verkoopopbrengsten subsidies bijdragen

totaal gerealiseerd 928 622 160 93 50 3 -

prognose 928 622 160 93 50 3 -

1.128 1.128 -

-

1.128 1.128 -

91 91

-

91 91

Effecten parameters prijsstijgingen opbrengstenstijgingen rente

-

Financieel resultaat eindwaarde per 31.12.2026 netto contante waarde per 1.1.2022

109 positief 98 positief

Risico's impact x kans

37

-

Bijlage 1 geeft een specificatie van de grondexploitatiebudgetten. Parameters In de grondexploitatie zijn de onderstaande parameters gebruikt. Parameter Kostenindex Opbrengstenindex Rente Disconteringsvoet

Hoogte Toelichting parameter 3,0% De kostenindex gaat over alle kosten. 3,0% is een index die aansluit bij de inschatting van de outlook 2022 van Metafoor 0,0% WACC over boekwaarde per 1 januari, conform notitie commissie BBV 0,0% vanaf 2022 2,0% Conform notitie commissie BBV

Prognose Hierna volgt de onderbouwing van de aannames die gemaakt zijn voor de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Kosten Verwervingen Er zijn geen verwervingskosten. De gemeente heeft alle betreffende gronden in bezit en er rust geen boekwaarde op de gronden. Sloop en sanering Er zijn geen sloop- en saneringskosten. Openbare werken Op basis van de kengetallen uit het Bouwkostenkompas is een inschatting gemaakt van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Post openbare werken

m2 2.536

eenheidsprijs

eenheid bedrag 170

toelichting

431.120 bouwkostenkompas 'hoog' verharding

speeltuin 0-6 jaar

30.000

1

trapveld/grasveld/ groenaanplant skatebaan nader te detailleren totaal

35.000 43.000 15%

1 1

hergebruik bestaande, en nieuwe speeltoestellen, 30.000 budget voor verplaatsen en evt aanvullingen 35.000 goals en evt ballenvanger, grasveld, groenaanplant 45.000 offerte Stedon + stelpost rijplaten 81.168 622.288

Voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) Voor voorbereiding, toezicht en uitvoering gaan we uit van 15% over de totale kosten voor de openbare werken, te weten € 93.000. Plankosten Deze grondexploitatie loopt naar verwachting tot eind 2026. De plankosten zijn ingeschat met behulp van de plankostenscan. De totale plankosten komen op € 160.000, hierin is ook het voorbereidingskrediet van € 25.000 en een stelpost voor onderzoeken van € 40.000 verwerkt. Planschade Voor planschade is een stelpost van € 5.000 per woning opgenomen. Uitgaande van 10 woningen die recht hebben op een planschadevergoeding, komt dit uit op € 50.000. Overig Voor belastingen en heffingen is uitgegaan van € 500 per jaar, gebaseerd op eerdere projecten in de gemeente Beesel.

Opbrengsten Woningbouw De grondprijs is gesteld op € 210,- per m², conform een grondprijsadvies van Hoeijmakers makelaardij. De opbrengsten komen hiermee op € 1.1 miljoen. Subsidies Er is geen sprake van subsidies.

Risicoanalyse De grondexploitatie bevat de budgetten op basis van inschattingen. Het voeren van een grondexploitatie brengt onzekerheden met zich mee. Daarom voeren we een risicoanalyse uit. Bij deze grondexploitatie is er voldoende winstpotentie om de risico’s van € 37.000 af te dekken. In bijlage 2 is de specificatie van de risico’s opgenomen.

Bijlage 1 – Grondexploitatie kosten verwervingen sloop en sanering openbare werken plankosten VTU planschade tijdelijk beheer overig (tussentijdse) winstneming opbrengsten bouwgrond woningbouw bouwgrond bedrijventerreinen verkoop vastgoed overige verkoopopbrengsten subsidies bijdragen faseringskosten prijsstijgingen opbrengstenstijgingen kapitaalslasten rente

Totaal 928.479 622.288 160.348 93.343 50.000 2.500 1.127.7001.127.70090.530 90.530 -

t/m 2021 -

boekwaarde mutatie boekwaarde eindwaarde per 31.12.2026 netto contante waarde per 1.1.2022

108.690- positief 98.444- positief

Prognose 928.479 622.288 160.348 93.343 50.000 2.500 1.127.7001.127.70090.530 90.530 -

2022 69.250 68.750 500 -

2023 351.276 248.915 64.524 37.337 500 -

2024 39.124 13.624 25.000 500 -

2025 33.100 7.600 25.000 500 -

2026 435.729 373.373 5.850 56.006 500 -

2.078 2.078 -

21.393 21.393 -

375.900375.9003.628 3.628 -

375.900375.9003.793 3.793 -

375.900375.90059.640 59.640 -

71.328 71.328

372.669 443.997

333.148110.849

339.007228.159-

119.468 108.690-

Bijlage 2 – Specificatie risico’s Grondexploitatiepost Oorzaak Gevolg Beheersmaatregelen kosten: verwervingen sloop en sanering openbare werken aanbesteding moet nog plaatsvinden risico aanbestedingsnadeel 25% plankosten planologische procedure moet nog doorlopen wordenrisico hogere plankosten bij zienswijze, beroep, RvS VTU planschade tijdelijk beheer overig opbrengsten: bouwgrond woningbouw bouwgrond bedrijventerreinen verkoop vastgoed overige verkoopopbrengsten subsidies bijdragen faseringskosten: prijsstijgingen opbrengstenstijgingen 0% gezet kans op wel index, stel 2% kapitaalslasten rente totaal

Impact

Kans Risicoreservering

311.144 25% 25.000 25%

77.786 6.250 -

-93.118 50%

46.55937.477