Bijlage 1 - Haalbaarheidsonderzoek De Schakel (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
Scenario 3: nieuwbouw De samenwerkingsvisie is goed in te vullen. Synthese , Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel gaan mee. Aanpassingsmogelijkheden in de toekomst mogelijk omdat hiermee rekening gehouden kan worden in het ontwerp. Zo kan er een grote zaal ontworpen worden die op te delen is in kleinere delen om het multifunctionele gebruik te bevorderen. Toegankelijkheid is goed in te passen in een nieuw te ontwerpen gebouw.
In dit scenario wordt er een compleet nieuw gebouw ontworpen en gerealiseerd. Hierbij is alles naar wens en huidige standaarden in te vullen. Daarnaast zijn er geen belemmeringen van het bestaande gebouw.
ENG als uitgangspunt. Een duurzame/circulaire sloop van het bestaande gebouw is voorwaardelijk om aan duurzaamheidseisen te voldoen. Het terrein is biodivers in te richten. Klimaatadaptatie is in dit scenario goed mogelijk , denk bijvoorbeeld aan het
27/49
4. Investeringskosten
Investeringskosten het laagst ten opzichte van de andere scenario’s.
Investeringskosten scoren gemiddeld ten opzichte van de andere scenario’s.
dak of het hemelwaterafvoer. Investeringskosten het hoogst ten opzichte van de andere scenario’s.
5. Huur- en
Huurprijzen en exploitatiekosten zijn het hoogst ten opzichte van de andere scenario’s.
Huurprijzen en exploitatiekosten scoren gemiddeld ten opzichte van de andere scenario’s.
Huurprijzen en exploitatiekosten zijn het laagst ten opzichte van de andere scenario’s.
6. Draagvlak gebruikers
Het draagvlak van gebruikers scoort relatief het laagst in dit scenario , omdat Synthese , Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel geen onderdeel uit kunnen maken van De Schakel in dit scenario.
Het draagvlak van gebruikers scoort gemiddeld in dit scenario. Synthese , Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel kunnen onderdeel uitmaken van De Schakel in dit scenario.
7. Impact op omgeving
Dit scenario is voor de omgeving positief gezien de kortere bouwtijd en weinig verandering in omvang en uiterlijk van het gebouw.
Dit scenario is voor de omgeving neutraal , gezien de langere bouwtijd. Echter zal het uiterlijk beperkt veranderen , enkel de omvang van het gebouw neemt toe.
8. Risico’s
Asbest Netcongestie Flora & fauna Verborgen gebreken
Asbest Netcongestie Flora & fauna Ruimtelijke ordening Verborgen gebreken
Het draagvlak van gebruikers scoort positief in dit scenario. Synthese , Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel kunnen onderdeel uitmaken van De Schakel in dit scenario. Daarnaast biedt dit scenario maximale accommodeermogelijkheden. Dit scenario levert voor de omgeving de meeste impact op. De omgeving krijgt te maken met een langere bouwtijd en zowel de omvang als het uiterlijk van het gebouw wordt veranderd. Asbest Netcongestie Flora & fauna Ruimtelijke ordening
9. Planning
Kortste doorlooptijd ten opzichte andere scenario’s.
toepassen van
een groen
opvangen van
exploitatiekosten
van
de
10. periode dat gebouw niet beschikbaar is voor partijen
Verenigingen dienen relatief gezien het kortst gebruik te maken van een tijdelijke situatie in dit scenario.
11. Eigendom , beheer &
Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Gemeente neemt het gebouw in eigendom. Er dient een externe beheerder/exploitant ingeschakeld te worden. Er wordt een stichtingsbestuur opgericht bestaande uit
exploitatie
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
Gemiddelde doorlooptijd ten opzichte van
de andere scenario’s.
Verenigingen dienen relatief gezien niet het kortst maar ook niet het langst gebruik te maken van een tijdelijke situatie in dit scenario. Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Gemeente neemt het gebouw in eigendom. Er dient een externe beheerder/exploitant ingeschakeld te worden. Er wordt een stichtingsbestuur opgericht bestaande uit
Langste doorlooptijd ten opzichte van de andere scenario’s. Verenigingen dienen relatief gezien het langst gebruik te maken van een tijdelijke situatie in dit scenario. Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Gemeente neemt het gebouw in eigendom. Er dient een externe beheerder/exploitant ingeschakeld te worden. Er wordt een stichtingsbestuur opgericht bestaande uit
28/49
12. Marktbenadering
de hoofdgebruikers en eventueel aanvullende gebruikers.
de hoofdgebruikers en eventueel aanvullende gebruikers.
de hoofdgebruikers en eventueel aanvullende gebruikers.
Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Er wordt een traditionele aanbestedingsvorm geadviseerd met een geïntegreerd contract voor architect & constructeur en installatie-adviseur & bouwfysicus.
Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Er wordt een traditionele aanbestedingsvorm geadviseerd met een geïntegreerd contract voor architect & constructeur en installatie-adviseur & bouwfysicus.
Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Er wordt een traditionele aanbestedingsvorm geadviseerd met een geïntegreerd contract voor architect & constructeur installatie-adviseur & bouwfysicus.
en
Tabel 5: Ingevuld afwegingskader
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
29/49
11. 2 Conclusie In Tabel 6 hieronder is een samenvatting weergegeven van hoe de verschillende scenario’s ten opzichte van elkaar scoren op de verschillende beoordelingscriteria in het afwegingskader. De scores betreffen een onderlinge vergelijking op een driepuntenschaal: negatief (-) , neutraal (+/-) of positief (+).
(nieuwbouw) scoort op 5 punten relatief gezien positief en op 4 punten negatief. Uiteindelijk is het aan de gemeente om prioriteiten te stellen aan de verschillende criteria en een keuze te maken op basis van de punten in het afwegingskader.
Scenario 1 (renovatie) scoort in totaal op 4 punten positief en op 4 punten negatief ten opzichte van de andere twee scenario’s. Het scenario renovatie + uitbreiding (scenario 2) scoort op alle criteria neutraal. Het derde scenario Samenvatting afweging
Scenario 1: Renovatie
1. Gebouw: Ruimtelijk functioneel
Scenario 2: Renovatie + uitbreiding
Scenario 3: Nieuwbouw
+
6. Draagvlak gebruikers 7. Impact op omgeving
+
8. Risico’s
+/-
9. Planning
+
+/+/+/+/+/+/+/+/+/-
10. periode dat gebouw niet beschikbaar is voor partijen 11. Eigendom , beheer & exploitatie
+
+/-
-
+/+/-
+/+/-
+/+/-
2. Gebouw: Technisch
-
3. Duurzaamheid
+/-
4. Investeringskosten
+
5. Huur-
en
exploitatiekosten
-
12. Marktbenadering
+ + –
+ + -
+/-
Tabel 6: samenvatting afweging scenario’s
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
30/49
11. 3 Aanbeveling Op basis van deze rapportage wordt aan de gemeente geadviseerd om een gemotiveerd advies uit te brengen aan de gemeenteraad waarbij een van de scenario’s als voorkeursscenario wordt aanbevolen. Na besluitvorming door de gemeenteraad dienen ten aanzien van het vervolg een aantal stappen te worden gezet. Het advies is om hierbij de volgende stappen te zetten: ▪ ▪ ▪ ▪
Verder zullen er onderzoeken opgestart moeten worden. Hierbij moet gedacht worden aan flora & fauna , netcongestie en het actualiseren van de asbestrapportage. Om het proces goed te laten lopen , wordt geadviseerd om een externe projectmanager aan te stellen. Deze kan de selectie- en aanbestedingsprocedures opstarten en daarnaast de onderzoeken uitzetten die benodigd zijn om een eventuele omgevingsplanwijziging te doorlopen.
Opstarten van de aanbesteding van ontwerpende partijen op basis van het advies uit de marktbenadering , opgenomen in deze rapportage Verder uitwerken van eigendom , beheer en exploitatie; Laten opstellen van een intentie- of samenwerkingsovereenkomst tussen de betrokken partijen; Inventarisatie van benodigde onderzoeken en rapportages , zoals het actualiseren van de asbestrapportage.
Voor het opstarten van de aanbesteding van de ontwerpende partijen dienen er nog een aantal zaken opgesteld te worden. Denk hierbij aan het technisch programma van eisen (het ruimtelijk functioneel programma van eisen is opgenomen in deze rapportage). Daarnaast zullen er selectie- en gunningsleidraden opgesteld moeten worden. Verder is het belangrijk om te inventariseren of het mogelijk is om onder het drempelbedrag te blijven voor het Europees aanbesteden van diensten. Het eigendom , beheer en exploitatie dient in de vervolgfases verder uitgediept te worden. Zo zal er verkend moeten worden met een (commerciële) exploitant/beheerder. Vervolgens zal er een stichtingsbestuur opgezet moeten worden met de hoofdgebruikers. Dit stichtingsbestuur is ook verantwoordelijk voor de demarcatie- en kruisjeslijst die opgesteld moet worden , waarin de taken en rollen rondom beheer en financiële verrekening verder uitgesplitst en geregeld worden. Dit is onderdeel van het uiteindelijke beheerplan. Verder zullen de begroting en het meerjarig onderhoudsplan onderdeel uitmaken van het beheerplan. Het opstellen van dit beheerplan gebeurt door het stichtingsbestuur en dit loopt doorgaans parallel aan het ontwerptraject.
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
31/49
Bijlage 1: Tekeningen bestaande toestand
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
32/49
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
33/49
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
34/49
Bijlage 2: Ruimtestaat Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
35/49
Bijlage 3: Oppervlaktedefinities en toelichting bruto/nuttig factor In dit Programma van Eisen worden de termen bruto vloeroppervlakte (m 2 bvo) en functioneel nuttig oppervlakte (m 2 fno) gehanteerd. De definitie van de bruto vloeroppervlakte staat omschreven in de NEN 2580.1 Bruto vloeroppervlakte (m 2 bvo) “De bruto-vloeroppervlakte […] is de oppervlakte , gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies , die [alle tot het gebouw behorende] […] ruimten omhullen. ” De bruto vloeroppervlakte omvat dus alle daadwerkelijk gerealiseerde oppervlakte , inclusief de oppervlakte die wordt ingenomen door constructies , verkeersruimte , technische ruimten , sanitair en dergelijke. Deze oppervlakte is van belang in het kader van de financiering , maar doet nog geen uitspraak over de effectiviteit van de te benutten ruimten. Om die reden wordt ook de term functioneel nuttige oppervlakte gebruikt. De functioneel nuttige oppervlakte is niet gedefinieerd in de NEN 2580. Om verschil in interpretatie te voorkomen , is hiernaast weergegeven hoe de definitie in dit project is gehanteerd: De bruto/nuttig verhouding (of -factor) definieert de verhouding tussen de functioneel nuttige oppervlakte (m 2 fno) en de bruto vloeroppervlakte (m 2 bvo).
1 NEN 2580: de Nederlandse Norm waarin de definities , bepalingsmethoden en de meetinstructie voor de vloeroppervlakten van gebouwen zijn opgenomen.
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
36/49
ICS ADVISEURS
Bijlage 4. Sfeerimpressie gemeenschapshuis
(geanonimiserd) (geanonimise rd) (geanonimise rd)
(geanonimiserd)
2240180
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
20241205 ISM_RJ
| www.icsadviseurs.nl
37/49
ICS ADVISEURS
(geanonimise r(gde)anonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimise rd) Niet functioneel
(geanonimiserd) (geanonimise rd) (geanonimise rd)
(geanonimise rd)
Oud
(geanonimise rd()geanonimise rd) Te veel
(geanonimise rd)
kleur
Niet knus
2240180
20241205 ISM_RJ
|
www.icsadviseurs.nl
/ benauwend
(geanonimise(rgde)anonimise r(gdea)nonimise(greda)nonimiserd) (geanonimise rd)
38/49
Bijlage 5: Toelichting contractvormen Toelichting Traditioneel
worden bestek en tekeningen gemaakt. Vervolgens wordt een prijsopgave gevraagd aan een of meer uitvoerende partijen , zoals bouwkundig aannemers en installatiebedrijven. Tijdens de uitvoering is opdrachtgever vertegenwoordigd door een directievoerder en blijven de architect en/of het ingenieurs- of adviesbureau betrokken. De bouwkundig aannemer wordt meestal ook de coördinator van onder meer de installatieaannemers en leveranciers. Een andere mogelijkheid is een hoofdaannemer die ook verantwoordelijk en aansprakelijk is voor de nevenaannemers , en die feitelijk in die situatie als onderaannemers fungeren.
Figuur 1: Contractregie Traditioneel Toepassing Het belangrijkste kenmerk van dit contractmodel is de strikte scheiding tussen ontwerp en uitvoering. Het traditionele contractmodel is vooral en de vorige eeuw tot ontwikkeling gekomen door de toenemende professionalisering en institutionalisering van de ontwerpende disciplines , zoals architecten en raadgevende ingenieurs. Een en ander had tevens tot gevolg dat ontwerpende partijen ook steeds onafhankelijker van de uitvoeringspartijen kwamen te staan. Dit contractmodel wordt in de literatuur beschreven volgens de klassieke driehoek van het Nederlandse bouwrecht , die wordt gevormd door de verschillende rechtsverhoudingen tussen de belangrijkste partijen. Zo ontstaat er een contractuele relatie tussen opdrachtgever en ontwerpen of adviseur. Een tweede contractuele relatie ontstaat tussen opdrachtgever en bouwer. Het ontwerp wordt conform de eisen en wensen van de opdrachtgever in fasen uitgewerkt voor de uitvoering. Nadat het ontwerp is goedgekeurd , 2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
Figuur 2: Contractprincipes Traditioneel Kwaliteit ▪
▪
▪ ▪
De uitvoeringsverantwoordelijkheid ligt bij de hoofdaannemer , maar de controle geschiedt door de directievoerders/toezichthouder bijgestaan door architect/adviseurs. Duidelijk herkenbare rolverdeling tussen de contractpartijen en hierdoor duidelijk gescheiden verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden voor de diverse ontwerp- en uitvoeringsdisciplines. Opdrachtgever heeft veel invloed op procesverloop en ontwerp. Een optimale prijs- kwaliteitsverhouding kan negatief beïnvloed worden , door dat gespecialiseerde uitvoeringskennis niet direct in een tijdens het
39/49
ontwerpproces kan worden ingebracht. Een complexiteit van het project.
en
ander afhankelijk van de
Prijs ▪
▪ ▪
▪
Goede mogelijkheden voor concurrentie omdat alle partijen aanbieden op hetzelfde , uitgewerkte ontwerp. Goede kans tot het bereiken van de laagst mogelijke prijs. Pas na de gunning is er zekerheid over de totale kosten van het bouwproject. Door duidelijkheid van de verplichtingen in de diverse fasen zijn de budgetten goed controleerbaar. Opdrachtgever gaat verplichtingen aan per fase. Bij lange besluitvormingsprocessen kunnen hierdoor de financiële risico’s voor opdrachtgever worden beperkt. Verrekening van wijzigingen of meer- en minderwerk gebeurt meestal op basis van gedetailleerde staten van hoeveelheden , vaste eenheidsprijzen en vaste opslagpercentages.
Tijd ▪
Door een strenge scheiding tussen ontwerp en uitvoering kent dit proces een relatief lange doorlooptijd. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor integratie van ontwerp- en uitvoeringskennis beperkt en ontbreekt de mogelijkheden om uitvoeringservaring en deskundigheid tijdig het ontwerp te brengen.
Contractuele aandachtspunten ▪
▪
▪ ▪
Afstemming diverse niveaus van verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden tussen adviseurs en uitvoerende partijen en uitvoerende partijen onderling dor het afsluiten van coördinatieovereenkomsten. Doordat er mogelijk veel verschillende contracten moeten worden afgesloten kan het zijn dat de verschillende standaardregelingen niet goed op elkaar aansluiten. Hierdoor kan een onduidelijke verantwoordelijkheid- en aansprakelijkheidsverdeling ontstaan. Bij eventuele geschillen is een ruime jurisprudentie voorhanden. Vrijwaring voor de opdrachtgever; dat wil zeggen voorkoming van verwijten of claims naar opdrachtgever indien er problemen ontstaan tussen partijen onderling.
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
Tabel 1: Risicoprofiel traditioneel Aansprakelijkheid
en
risico’s
De ontwerpfunctie van de architect en adviseurs wordt binnen de traditionele rolverdeling nogal eens als een inspanningsverbintenis gekwalificeerd. Een inspanningsverbintenis betekent dat de aansprakelijkheid beperkt is: staat vast dat de schuldenaar zich voldoende heeft ingespannen , dan heeft hij zich gekweten van zijn taak en is hij niet aansprakelijk als er toch iets is misgegaan. De basis voor de aansprakelijkheid is in hoofdstuk 6 de DNR geregeld. Voor de regeling van de aansprakelijkheid tussen opdrachtgever en aannemer is in aanvang de UAV van toepassing. In beginsel is de aannemer na de oplevering niet aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk , tenzij: ▪
▪
Het geval voorzien in artikel 1645 BW zich voordoet , welke regeling inhoudt dat indien een gebouw , voor een bepaalde prijs aangenomen en afgemaakt , geheel of gedeeltelijk vergaat door een gebrek in de samenstelling , of zelfs uit hoofde van de ongeschiktheid van de grond , de bouwmeester en aannemers daarvoor , gedurende 10 jaar aansprakelijk zijn. Het werk of enig onderdeel daarvan door schuld van de aannemer , zijn leverancier , zijn onderaannemer of zijn personeel een verborgen gebrek bevat en de aannemer van zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling is gedaan.
40/49
Verder moet worden gewezen op de aansprakelijkheid van de aannemer voor zijn integrale handelen , dat wil zeggen: de inzet van arbeid , bouwstoffen en materieel. De opdrachtgever wordt verantwoordelijk gehouden voor: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Het door of namens hem ontwikkeld ontwerp; De door of namens hem bepaalde uitvoeringswijze; Het project in relatie tot de omgeving; De bodemgesteldheid; De functionele geschiktheid van voorgeschreven bouwstoffen.
Voor- en nadelen
▪
▪ ▪ ▪
UAV 2012 en UAV-TI 1992: Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken , respectievelijk Uniforme Administratieve Voorwaarden Technische Installaties. DNR 2011: Rechtsverhouding opdrachtgever – architect , ingenieur en adviseur. AVA 2012: Algemene voorwaarden voor aanneming in het bouwbedrijf. AVvO 2016: Algemene voorwaarden voor onderaanneming.
Bestekstandaards: ▪ ▪
Stabu: Standaardbestek uitvoering Burger- en Utiliteitsbouw. RAW: Rationalisatie en Automatisering Grond , Weg- en Waterbouw; voor de uitvoering van werken.
Voordelen: ▪ ▪ ▪
Een duidelijk stramien: de opdrachtgever heeft in het ontwerpproces de ontwerpende partij(en) tegenover zich (de architect , adviseurs); Een eenvoudig en voor alle bouwparticipanten vertrouwd model: duidelijk gescheiden en kenbare verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden; De controlemogelijkheden voor de opdrachtgever.
Nadelen: ▪ ▪ ▪
De strikte scheiding van functies heeft een vertragend effect op het bouwproces; Pas in de uitvoeringsfase kan van de expertise van de aannemer gebruik worden gemaakt; Er is veel kans op meerwerk vanwege een mogelijk onvoldoende afstemming van ontwerp en uitvoering.
Standaarddocumenten/contracten In Nederland zijn voor het traditionele contractmodel verschillende standaards per ontwerp- , advies- of uitvoeringsdisciplines ontwikkelt. De belangrijkste zijn: Aanbesteding: ▪ ▪
De aanbestedingsweg 2012. De Gids Proportionaliteit 2020.
Standaardvoorwaarden:
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
41/49
Toelichting Engineer & Build
met een resultaatsverbintenis. Het is belangrijk dat de opdrachtgever vooraf zijn randvoorwaarden en specificaties behorend bij het ontwerp duidelijk en volledig formuleert , waarna de invloed tijdens de rest van het ontwerp en de uitvoering beperkt is en waarover bijzondere afspraken zoals acceptatieprocedures gemaakt dienen te worden. Dit vraagt van een opdrachtgever dat zij tijdens de nadere uitwerking van het ontwerp meer afstand neemt van het proces.
Figuur 2: Contractregie Engineer & Build Toepassing Engineer & Build is een variant op het traditionele model , waarbij de contractuele invulling plaats vindt als bij een Design & Build opgave. Anders dan bij een bouwteam wordt de opdrachtnemer veelal op basis van een Voorlopig of Definitief Ontwerp gecontracteerd en is opdrachtnemer middels een UAV-GC contract verantwoordelijk voor de nadere uitwerking en realisatie van het project. Waar in het traditionele model de aannemer een inspanningsverplichting heeft om het project te kunnen realiseren , heeft aannemer hier een uitwerkings- en uitvoeringsverplichting. Engineer & Build wordt de laatste jaren steeds meer toegepast om de opdrachtgever meer tijd te geven een ontwerp naar haar wensen te maken , en tegelijk de aannemer eerder te betrekken om zo haar kennis te benutten. Na aanbesteding heeft opdrachtgever te maken met één aanspreekpunt , wat als een van de grote voordelen wordt ervaren ten opzichte van het traditionele model. In feite is er geen formele scheiding meer tussen de ontwerp- en uitvoeringsdisciplines , maar is er sprake van een integrale aanpak 2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
Figuur 2: Contractprincipes Engineer & Build Kwaliteit ▪
▪
▪
▪
De verantwoordelijkheid voor de engineering en uitvoering ligt bij de hoofdaannemer. De controle vindt plaats via toetsing/acceptatie en via projectaudits. Duidelijk herkenbare rolverdeling tussen de contractpartijen en hierdoor duidelijk gescheiden verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden voor de diverse ontwerp- en uitvoeringsdisciplines. Opdrachtgever heeft veel invloed op het ontwerp , maar minder op de detaillering. Daarmee is het goed om belangrijke uitgangspunten vooraf goed vast te leggen. Door de aannemer eerder te betrekken kan hij zijn kennis inbrengen wat kwaliteit verhogend kan werken.
42/49
Prijs ▪
▪ ▪ ▪
▪
Goede mogelijkheden voor concurrentie omdat alle partijen aanbieden op dezelfde aangeleverde ontwerpuitgangspunten. Goede kans tot het bereiken van de laagst mogelijke prijs. Onduidelijkheden in de ontwerpuitgangspunten kunnen interpretaties veroorzaken en zijn daarmee kostenverhogend. Door duidelijkheid van de verplichtingen in de diverse fasen zijn de budgetten goed controleerbaar. Opdrachtgever gaat verplichtingen aan per fase. Bij lange besluitvormingsprocessen kunnen hierdoor de financiële risico’s voor opdrachtgever worden beperkt. Verrekening van wijzigingen of meer- en minderwerk gebeurt meestal op basis van gedetailleerde staten van hoeveelheden , vaste eenheidsprijzen en vaste opslagpercentages.
▪
Beperkt sneller (enkele weken tot 15, maand) dan een traditionele aanpak , door de overlap tussen Technisch Ontwerp en start bouw. De tijd voor het formuleren van de technische uitgangspunten is afhankelijk van de keuze voor een aanbesteding op basis van het Voorontwerp of het Definitief Ontwerp.
Contractuele aandachtspunten ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Voor- en nadelen Voordelen:
Tijd ▪
Tabel 1: Risicoprofiel Engineer & Build
Middelgrote aannemers hebben deze ervaring soms nog niet. Ontwerpers en aannemers moeten soms wennen aan hun rol. Afhankelijk van keuze Voorontwerp of Definitief Ontwerp dient er meer of minder in resultaten te worden vastgelegd. Aansprakelijkheid voor fouten in het ontwerpontwerp van de opdrachtgever of diens adviseurs. Wijzigingen door de klant gedurende het ontwerpproces van aannemer. Heldere principedetails voorkomen onduidelijkheden in overdracht.
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Nadelen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
Veel controle over het ontwerpproces; Gebruik maken van uitvoeringskennis; Proces kan meer productie- (standaardcomponenten met bekende uitvoeringswijze) dan ontwerpgericht zijn; Goede vergelijkbare aanbiedingen; (Beperkte) tijdsbesparing; Eén contractaanspreekpunt tijdens de uitvoering; Een betere afstemming ontwerp en uitvoering; Minder meerwerkclaims.
Pas op een relatief laat moment helderheid over de prijsvorming; Beperkte ervaring bij middelgrote aannemers en architect/adviseurs; Hoe verder het ontwerp vooraf is uitgewerkt , hoe meer beperkend de invloed van de aannemer is; Opdrachtgever moet het ontwerp los durven te laten; Afkoop van ontwerprisico kan prijsopdrijvend werken; Minder sturingsmogelijkheden na aanbesteding.
43/49
Verantwoordelijk-
en
aansprakelijkheden
De verantwoordelijkheid ten aanzien van het aangeleverde ontwerp berust bij opdrachtgever c. q. haar adviseurs conform het traditionele model. Uiteraard kan het wel zo zijn dat , indien de fout makkelijk had kunnen worden ontdekt door de aannemer er een waarschuwingsplicht bestaat aan de zijde van de aannemer.
Standaarddocumenten/contracten In Nederland zijn verschillende standaards per ontwerp- , advies- of uitvoeringsdisciplines ontwikkelt. De belangrijkste voor Engineer & Build zijn: Aanbesteding: ▪ ▪
De aanbestedingsweg 2012. De Gids Proportionaliteit 2020.
Standaardvoorwaarden: ▪ ▪ ▪ ▪
UAV-GC 2005. DNR 2011: Rechtsverhouding opdrachtgever – architect , ingenieur en adviseur. AVA 2012: Algemene voorwaarden voor aanneming in het bouwbedrijf. AVvO 2016: Algemene voorwaarden voor onderaanneming.
Bestekstandaards: ▪ ▪
Stabu: Standaardbestek uitvoering Burger- en Utiliteitsbouw. RAW: Rationalisatie en Automatisering Grond , Weg- en Waterbouw; de uitvoering van werken.
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
voor
44/49
Bijlage 6: Financiële investeringsoverzichten Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
45/49
Bijlage 7: Toelichting kostprijsdekkende huurprijzen per scenario Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
46/49
Bijlage 8: Toelichting
op
afwegingskader
In onderstaande tabel worden de twaalf onderdelen uit het afwegingskader toegelicht. De scenario’s worden getoetst aan dit afwegingskader en per onderdeel beoordeeld. Toetsing vindt plaats als bureaustudie en in onderlinge vergelijking. Afwegingskader haalbaarheidsonderzoek Onderdeel
Toelichting
1. Gebouw: Ruimtelijk functioneel
In welke mate is het scenario geschikt voor de ontwikkelde visie en samenwerkingsconcept? Biedt het scenario flexibiliteit in relatie tot aanpassingen als gevolg van eventuele vernieuwingen in de toekomst? In welke mate is het gebouw toegankelijk (te maken) voor validen en mindervalide personen?
2. Gebouw: Technisch
Leidt het scenario tot een bouwtechnisch en functioneel goed gebouw? Kan de gewenste technische kwaliteit (akoestiek , klimaat , et cetera. ) worden behaald? Is het gebouw aanpasbaar? Zijn ruimten flexibel? Zijn eventuele uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst mogelijk?
3. Duurzaamheid
In welke mate zijn duurzaamheidsambities te verwezenlijken? Is het BENG of ENG? Wat is de klimaatadaptatie en biodiversiteit van het terrein en gebouw? Hergebruiken van de huidige huisvesting?
4. Investeringskosten
Wat zijn de financiële consequenties van het scenario? Hoe verhouden de kosten zich tot de andere scenario’s? Hierbij wordt enkel naar de investeringskosten gekeken en niet naar de kapitaallasten voor de gemeente.
5. Huur- en exploitatiekosten
Hoe verhouden de huur- en exploitatielasten zich ten opzichte van de andere scenario’s? Wat is de hoogte van de kostprijsdekkende huur voor de verenigingen en maatschappelijke partners?
6. Draagvlak gebruikers
Hoe groot wordt het draagvlak van de gebruikers geschat
7. Impact op omgeving
Wat is de verwachtte impact op de omgeving met betrekking tot bouwtijd , veranderingen in omvang
en
uiterlijk?
8. Risico’s
Zijn er scenario-specifieke risico’s die mogelijk van invloed zijn? Zijn er omgevingsfactoren die mogelijk geluid , akoestiek , flora en fauna , luchtverontreiniging , en asbest.
van
invloed zijn? Te denken valt aan
9. Planning
Met welke planning dient rekening te worden gehouden bij de voorbereiding , ontwerpfase
10. periode dat gebouw niet
Voor welke duur geldt dat er tijdelijke huisvesting benodigd is?
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
per
scenario?
en
uitvoering?
47/49
beschikbaar is voor partijen 11. Eigendom , beheer & exploitatie
De mate van eenvoud
12. Marktbenadering
Welk contractmodel voor adviseurs
2240180_20241205_ISM_RJ |
www. icsadviseurs. nl
van
het eigendom , beheer en exploitatie-model. en uitvoerende
partijen is het meest passend bij de opgave.
48/49
ADVISEURS
(geanonimise rd) Colofon Datum:
5 december
Auteur(s):
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiserd)
2024
}
info@icsadviseurs.nl 088
-
235 O4 27