Document · PDF

Bijlage 01. Haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling de Schakel (4 scenario's) van ICS Adviseurs

Raadscommissievergadering 15 september 2025, gemeente BeeselBij agendapunt: Scenariokeuze en definitief krediet gemeenschapshuis de Schakel17.236 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Het wordt geadviseerd om afhankelijk van het gekozen scenario naar specifieke partijen te zoeken voor ontwerp en uitvoering, aangezien nieuwbouw een andere expertise vraagt dan renovatie (of renovatie met uitbreiding).

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Dit geldt ook voor de uitvoerende partijen. Aannemers die geïnteresseerd zijn in deze opgave zullen door hun beperkte omvang mogelijk niet de vereiste expertise in huis hebben om een bouwteam goed te kunnen aansturen of deel te nemen aan een geïntegreerde contractvorm.

Verder wordt er geadviseerd om te kiezen voor een geïntegreerd contract voor de selectie van de ontwerppartijen in twee percelen: architect en constructeur samen (gezien de sterke onderlinge samenhang) en installatie-advies gecombineerd met bouwfysica. Dit beperkt het aantal te sluiten contracten in de ontwerpfase.

23/56

8. Planning De vier scenario’s kennen ieder een eigen planning. Een belangrijk criterium voor de gemeenteraad in de planning is de tijdsduur dat De Schakel gesloten is en er voor huidige gebruikers een oplossing voor tijdelijke huisvesting gezocht moet worden. In de planning wordt per scenario rekening gehouden met een traditioneel aanbestedingsproces (zie hoofdstuk 7 Marktbenadering). De doorlooptijd per onderdeel en fase zijn op basis van kengetallen en ervaring van ICSadviseurs vastgesteld. Voor de ontwerpfase is als uitgangspunt 9 maanden aangehouden met 1 maand uitloop. Een aandachtspunt hierbij is dat het een ontwerptraject wordt met veel verschillende gebruikers. Een uitgebreide participatie vergt veel tijd. Dit betekent dat het ontwerpproces wellicht langer kan duren dan in dit onderzoek geschetst is. Voor het aanbesteden van zowel het ontwerpteam als de aannemer is het uitgangspunt dat de voorbereiding van een Europese aanbesteding circa 2 maanden duurt. De selectie- en gunningsfase duren samen circa 3 maanden. Door het uitwerken van een vierde scenario dat in september 2025 in de raad wordt behandeld, schuift de start van alle scenario’s circa negen maanden op. Deze uitgangspunten zijn meegenomen in de planningen per scenario, zoals op deze pagina is weergegeven.

Verder adviseren we om zo snel mogelijk een flora en fauna onderzoek op te starten, specifiek gericht op vleermuizen. Dit in verband met de mogelijke sloop van het huidige gebouw. Mocht er hiervoor worden gekozen, dient dit onderzoek de zomer van 2025 te worden opgestart vanwege een lange doorlooptijd.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Scenario 1: Renovatie ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Voorbereiding: 19-22 maanden In/uithuizen: 2 maanden Slooptijd: in bouwtijd Bouwtijd: 9 maanden Exclusief omgevingsplanprocedure Tijdelijke huisvesting: 11 tot 13 maanden

Scenario 2: Renovatie met uitbreiding ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Voorbereiding: 19-22 maanden In/uithuizen: 2 maanden Slooptijd: in bouwtijd Bouwtijd: 12 maanden Inclusief omgevingsplanwijziging Tijdelijke huisvesting: 14 maanden

Scenario 3: Nieuwbouw ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Voorbereiding: 19-22 maanden In/uithuizen: 2 maanden Slooptijd: 3 maanden Bouwtijd: 12 maanden Inclusief omgevingsplanwijziging Tijdelijke huisvesting: 17 maanden

Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Voorbereiding: 21-24 maanden In/uithuizen: 2 maanden Slooptijd: 3 maanden Bouwtijd: 15 maanden Inclusief omgevingsplanwijziging Tijdelijke huisvesting: 20 maanden

24/56

9. Financiën Voor ieder scenario is een financieel investeringsoverzicht gemaakt. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: ▪ ▪

▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪

De kosten voor de aankoop van de grond zijn buiten beschouwing gelaten. In afstemming met de gemeente is een post van € 320.000,- excl. btw opgenomen voor de ambtelijke kosten (bijvoorbeeld voor de voorbereiding en uitvoering). Er zijn geen bestuurskosten opgenomen (bijvoorbeeld voor een bestuurlijke bijdrage aan een opening en dergelijke). Voor het terrein zijn de kosten opgenomen voor het opnieuw aanleggen van bestrating rondom het gebouw en het aanleggen van bloemperken etc. Zie Figuur 9 voor een markering van het gebied wat vernieuwd zal worden. Het gaat hierbij om circa 1.800 m². Kosten voor aanpassingen in het openbaar gebied of aanvullend terrein zijn niet opgenomen. De kosten voor een mogelijk woningbouwprogramma (scenario 3) zijn niet meegenomen. Kosten voor tijdelijke huisvesting zijn niet meegenomen. Voor scenario 3 en 4 zijn sloopkosten opgenomen, exclusief asbestsanering. In verband met netcongestie is een stelpost opgenomen van € 200.000,excl. btw. Deze post is niet voor het vervangen of vergroten van de bestaande NUTS-aansluiting, maar voor het tijdelijk opvangen van de grotere stroomvraag wanneer de nieuwe aansluiting niet op tijd gereed is. De kosten voor het vervangen of vergroten van de bestaande aansluiting is een aandachtspunt bij de verdere uitwerking van het gekozen scenario.

Voor de indexering is uitgegaan van 3% per jaar over de totale bouwkosten tot contractvorming van de aannemer. Het prijspeil van de investeringskosten is 1 januari 2024. Dit is voor de vergelijkbaarheid ook voor scenario 4 aangehouden. Nadat er één scenario is gekozen, moeten de bedragen nog worden geïndexeerd. In scenario 1 en 2 is het uitgangspunt BENG, voor scenario 3 en 4 is het uitgangspunt ENG. De afwerking van het plafond, wanden en vloeren is meegenomen in de investeringskosten. Kosten voor inventaris/losse inrichting en sfeerverlichting zijn voor de gebruikers zelf.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

In Figuur 10 zijn de investeringskosten per scenario weergegeven. In Bijlage 6 zijn de investeringskostenberekeningen voor de vier scenario’s opgenomen. De daadwerkelijke investeringskosten worden bekend in het verdere ontwikkeltraject. In de fase van het Voorlopig Ontwerp (VO) en het Definitief Ontwerp (DO) van het proces is het raadzaam om deze investeringskosten via onderbouwde ramingen te monitoren.

Figuur 9. Afbakening post terrein.

25/56

Investeringskosten

Scenario 1: Renovatie

Scenario 2: Renovatie met uitbreiding

Scenario 3: Nieuwbouw

Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeente huis

1.582

2.054

3.992

m² bvo nieuwbouw

472

2.054

3.992

m² bvo renovatie

1.582

Totaal exclusief btw

€ 4.684.539,-

€ 6.037.012,-

€ 7.073.667,-

€ 16.802.026,-

Totaal inclusief btw

€ 5.650.000,-

€ 7.280.000,-

€ 8.530.000,-

€ 20.250.000,-

€/m² bvo, incl. btw

€ 3.571,-

€ 3.544,-

€ 4.153,-

€ 4.844,-

m² bvo totaal

Het financiële synergievoordeel inclusief btw bij nieuwbouw van De Schakel met het gemeentehuis bedraagt € 2.810.000,-.

Figuur 10. Investeringskosten per scenario. Om scenario 4 financieel te kunnen vergelijken met de andere drie scenario’s, moeten de investeringskosten voor nieuwbouw van een separaat gemeentehuis worden berekend. Hiermee kan de synergie in kosten voor de separate gebouwen vergeleken worden met een gezamenlijk gebouw voor De Schakel en het gemeentehuis. Een nieuw gemeentehuis op basis van het opgestelde Programma van Eisen beslaat 2.236 m² bvo. De totale investeringskosten exclusief btw bedragen € 12.054.491,- en de totale investeringskosten inclusief btw bedragen € 14.530.000,-. De kosten inclusief btw per vierkante meters bedraagt € 6.498,-. Ter vergelijking voor scenario 4 moeten de investeringskosten voor nieuwbouw van De Schakel en nieuwbouw voor het gemeentehuis bij elkaar worden opgeteld. Dan bedragen de totale investeringskosten inclusief btw € 23.060.000,-.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

26/56

10. Eigendom, beheer en exploitatie Voor een ontwikkeling zoals het proces om te komen tot de realisatie van Gemeenschapshuis De Schakel is het belangrijk om in een vroeg stadium na te denken over de eerste contouren van uitgangspunten voor eigendom, beheer en exploitatie. De exacte afspraken kunnen pas gedurende het verdere ontwikkelproces ingevuld en concreet gemaakt worden. De eerste echte mogelijkheid daarvoor is de fase waarin een Voorlopig Ontwerp Plus (VO+) beschikbaar is. Er is dan sprake van een plattegrond waarvan de meeste contouren vaststaan en ook al een eerste diepere verkenning van het exploitatiegedrag van de toekomstige accommodatie gemaakt worden. De verkenning in dit hoofdstuk beschrijft de eerste contouren en keuzes die gemaakt worden om eigendom, beheer en exploitatie van Gemeenschapshuis De Schakel goed vorm te geven. De noodzaak wordt in onderstaande anekdote nog eens extra benadrukt. Wie doet wat… Dit is een verhaal over vier mensen, genaamd Allemaal, Iemand, Iedereen en Niemand. Er moest belangrijk werk worden verricht en Allemaal was er zeker van dat Iemand het zou doen. Iedereen had het kunnen doen, maar Niemand deed het! Daarover werd Iedereen heel kwaad, want het was toch de taak van Allemaal. Allemaal dacht dat Iedereen het wel zou doen, maar Niemand realiseerde zich dat Allemaal het niet zou doen.

Het einde van het liedje was dat Iedereen Iemand de schuld gaf, omdat Niemand deed wat Iedereen had kunnen doen. De gemeente Beesel en (potentiële) gebruikers Open Inloop, Synthese en De Bibliotheek Maas en Peel (hierna ‘hoofdgebruikers’) hebben in het proces rondom Gemeenschapshuis De Schakel constructief gesproken. Deze verkenning is daarvan het resultaat en vormt het fundament om de situatie uit de anekdote in de toekomst te voorkomen.

Het uitgangspunt voor alle scenario’s binnen Gemeenschapshuis De Schakel is dat alle partijen zich bezig kunnen houden met hun primaire taken/activiteiten. Het gemeenschapshuis faciliteert in de ruimten voor hun activiteiten en wordt gedragen door goede afspraken. Het gaat daarom om principiële afspraken rondom eigendom, beheer en exploitatie. Goede afspraken rondom beheer vormen de smeerolie. Daarbij gaat het om praktische zaken zoals afspraken rondom individueel en gezamenlijk ruimtegebruik, maar ook over de inrichting van het beheer. De verkenning bevat daarom het vertrekpunt rondom: Eigendom, beheer en exploitatie Financiën

▪ ▪

NB. Voor De Schakel worden verschillende scenario’s uitgewerkt. De uiteindelijke keuze voor een scenario heeft ook impact op de samenstelling van de gebruikers van De Schakel, zie Figuur 11 (conform scenario omschrijving in hoofdstuk 4). Scenario 1: Renovatie

▪

Huidige gebruikers

Scenario 2: Renovatie met uitbreiding ▪ ▪ ▪ ▪

Huidige gebruikers Open Inloop Synthese De Bibliotheek Maas en Peel

Scenario 3: Nieuwbouw

▪ ▪ ▪ ▪

Huidige gebruikers Open Inloop Synthese De Bibliotheek Maas en Peel

Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis ▪ ▪ ▪ ▪

▪

Huidige gebruikers Open Inloop Synthese De Bibliotheek Maas en Peel Gemeente Beesel

Figuur 11. Hoofdgebruikers per scenario.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

27/56

10.1 Kaders eigendom, beheer en exploitatie Eigendom Op maandag 14 oktober 2024 heeft er een werksessie over het eigendom, beheer en exploitatie van de toekomstige Schakel plaatsgevonden. De uitkomsten zijn op donderdag 14 november 2024 gevalideerd. Zowel de gemeente Beesel als de potentiële hoofdgebruikers waren tijdens deze werksessie aanwezig. De hoofdgebruikers hebben tijdens deze werksessie aangegeven dat het in eigendom hebben van vastgoed niet hun corebusiness is en dat zij de voorkeur hebben voor het huren van (een gedeelte van) het pand. Daarnaast nemen de hoofdgebruikers een rol in het stichtingsbestuur in overweging. Het stichtingsbestuur zal uiteindelijk bestaan uit verenigingen of maatschappelijke partijen die veel gebruik zullen maken van De Schakel. De hoofdgebruikers willen niet de verantwoordelijkheid dragen voor het beheer en exploitatie van het gebouw. Hiervoor dient een externe (commerciële) partij aangewezen te worden. Het wordt daarom geadviseerd dat de gemeente Beesel eigenaar wordt van het Gemeenschapshuis De Schakel. In onderstaand schema (Figuur 12) is dat weergegeven.

Uiteindelijk vertaalt dit zich in een aantal afspraken en rollen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Gemeente verhuurt aan Open Inloop; Gemeente verhuurt aan Synthese; Gemeente verhuurt aan De Bibliotheek Maas en Peel; Gemeente verhuurt aan overige gebruikers; De gemeente legt afspraken vast over het (gedeeld) gebruik van ruimten en de bijbehorende tarieven; Hoofdgebruikers vormen samen met de gemeente en aanvullend nader te bepalen gebruikers het stichtingsbestuur; De gemeente is verantwoordelijk voor het technisch beheer van De Schakel (groot onderhoud van gebouw en terrein); Het stichtingsbestuur stelt een beheerder/exploitant verantwoordelijk voor het facilitair beheer en de exploitatie van het gebouw en het terrein; De door het stichtingsbestuur aangestelde beheerder/exploitant draagt zorg na in gebruik name voor controles op onder andere brandveiligheid en ventilatie. Het controlerapport wordt beschikbaar gesteld aan de gebruikers van het gebouw.

Figuur 12. Eigendomsmodel De Schakel.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

28/56

Beheer Beheer vraagt om gedegen afspraken vooraf. Daarbij is sprake van meerdere type beheer: technisch beheer, facilitair beheer en programmabeheer, zoals in onderstaande afbeelding (Figuur 13) weergegeven. Eigenaar: Gemeente Beesel

Technisch beheer: Groot onderhoud van gebouw en terrein Programmabeheer: inhoudelijke afstemming activiteiten

In deze fase van het ontwikkelproces is het ook goed om stil te staan bij het eventueel aanstellen van een beheerder of exploitant. Gemeenschapshuis De Schakel is bedoeld om verenigingen te huisvesten en als een ontmoetingsplek voor inwoners van de gemeente. Daarbij is laagdrempelige ontmoeting en elkaar tegenkomen en leren kennen belangrijk. De organisatie van het beheer moet daarin ook een rol spelen. De samenstelling en betrokkenheid van het stichtingsbestuur zijn afhankelijk van de keuzes die gemaakt zullen worden met betrekking tot het aanstellen van een beheerder/exploitant. Hiervoor dient in een vervolgfase een verkenning uitgevoerd te worden met (commerciële) beheerder/exploitant. NB. De uiteindelijke keuze voor een scenario heeft geen impact op het geadviseerde model voor het eigendom en beheer. Echter zullen De Bibliotheek Maas en Peel, Open Inloop en Synthese geen gebruiker/huurder van De Schakel zijn in scenario 1. Inclusief beheer

Beheerder/exploitant Facilitair beheer: schoonmaak, catering, post, beveiliging, verhuur MF, roostering

Huisgenotenoverleg: Open Inloop, Synthese, Bibliotheek Maas en Peel en alle overige partijen/verenigingen die gebruik maken van De Schakel Figuur 13. Voorstel voor beheer.

Het beheer vormt een kans om een meer inclusieve samenleving na te streven. In de uitvoering van meer praktische beheertaken bestaat de mogelijkheid om personen vanuit specifieke doelgroepen in te zetten (naast de inwoners vanuit Reuver). Denk aan personen met een afstand tot de arbeidsmarkt of mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking. Zij kunnen een rol krijgen in het dagelijks reilen en zeilen van het gebouw. Voorwaarde is dat er professionele begeleiding wordt georganiseerd. Zo is het mogelijk om het beheer van Gemeenschapshuis De Schakel inclusief te maken en van, voor en door Reuver/Beesel te laten zijn. Ook is het een kans om trans disciplinair te gaan werken, al dan niet ondersteund vanuit een kennis- of onderwijsinstelling. Naar de mogelijkheid om inclusie te organiseren is een nadere verkenning noodzakelijk en dialoog met betrokken organisaties en gemeente.

De gemeente Beesel is als eigenaar verantwoordelijk voor het technisch beheer van het gebouw en de partij die het initiatief neemt om te zorgen dat het beheer in algemene zin is georganiseerd. Het stichtingsbestuur zal samen met een eventuele beheerder/exploitant voor het programmabeheer en facilitair beheer zorgen. Het stichtingsbestuur stelt hiervoor de kaders waarbinnen de beheerder/exploitant het beheer vormgeeft. Dit doen zij in samenspraak met het huisgenotenoverleg, bestaande uit alle gebruikers van De Schakel die een bijdrage willen leveren. 2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

29/56

Programmabeheer Naast de eerdergenoemde beheertaken verdient ook het programmabeheer specifieke aandacht. Het gaat daarbij om inhoudelijke afstemming en afspraken rondom activiteiten die voor de gehele of delen van het gemeenschapshuis (en betrokken organisaties) gelden. Denk aan lustrumfeest, Ramadan of activiteiten voor inwoners van Reuver/Beesel. Deze afstemming vindt plaats in het huisgenotenoverleg waarbij een programmaraad wordt ingericht waarin alle grote gebruikers (en een eventuele exploitant) zitting hebben. Demarcatie-/ kruisjeslijst NB. In de vervolgfase van de ontwikkeling wordt een demarcatie- en kruisjeslijst opgesteld waarin de taken en rollen rondom beheer en financiële verrekening verder uitgesplitst en geregeld worden. Dit wordt onderdeel van het uiteindelijke beheerplan.

NB. Fiscale voordelen (en de daarbij horende noodzakelijke administratieve last) zijn niet meegenomen, deze vragen nadere verkenning door fiscalist.

Uitgangspunten Exploitatielasten eigenaar Voor het berekenen van de verwachte exploitatielasten voor de eigenaar is uitgegaan van de volgende parameters: ▪ ▪

De exploitatielasten zijn berekend gebaseerd op het benchmark vanuit ICSadviseurs. Een uitsplitsing van de exploitatielasten: ─ Groot onderhoud: € 27,- per m² bvo; ─ Verzekeringen: € 1,- per m² bvo; ─ Zakelijke lasten (o.a. OZB): € 3,- per m² bvo.

Servicelasten

10.2 Financiële uitgangspunten Voor de gebruikers van Gemeenschapshuis De Schakel is sprake van een huursituatie bij gebruik van ruimten. Vanuit de gemeente Beesel wordt hiervoor een huurprijs aangehouden. Op basis van parameters vanuit de gemeente Beesel is de kostprijsdekkende huurprijs berekend voor de vier scenario’s met de huidige rekenrente en afschrijvingstermijnen.

Investeringskosten Bepalende factor voor de realisatie van gemeenschapshuis De Schakel zijn de investeringskosten. Deze zijn leidend voor de kostprijs van de voorziening en uiteindelijk voor de huurprijs van de accommodatie. De investeringskosten op basis van kengetallen, en bijbehorende uitgangspunten, zijn opgenomen in hoofdstuk 9. De daadwerkelijke investeringskosten worden bekend in het verdere ontwikkeltraject. In de fase van het VO en het DO van het proces is het raadzaam om deze investeringskosten via onderbouwde ramingen te monitoren en ook afgeleide berekeningen, zoals huurprijs, te herijken. Dat zijn ook natuurlijke momenten om commitment (lees: betaalbaarheid) voor betrokken huurders opnieuw te bevestigen of te herzien.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

De servicelasten zijn de gebruikerslasten voor de huurder. De huurder staat hiervoor een indicatief bedrag per vierkante meter af als servicelast, wat later verrekend wordt op daadwerkelijk verbruik. Voor het berekenen van de verwachte servicelasten is uitgegaan van de volgende parameters: ▪

▪

De servicelasten zijn berekend gebaseerd op vergelijkbare gebouwen vanuit de ICS-benchmark. Hierbij is geen onderscheid gemaakt tussen BENG en ENG omdat het nog niet duidelijk is of ENG haalbaar is. Een uitsplitsing van de servicelasten: ─ Elektra: € 12,- per m² bvo per jaar; ─ Water: € 0,35 per m² bvo per jaar; ─ Klein onderhoud: € 12,- per m² bvo per jaar; ─ Heffingen (o.a. OZB, afval): € 2,50 per m² bvo per jaar; ─ Schoonmaak: € 23,- per m² bvo per jaar.

Kosten voor beheer De kosten voor beheer worden gedeeld door de huurders. Het uitgangspunt geldt dat voor ieder scenario twee beheerders aangenomen worden. Er is geen rekening gehouden met de inzet van vrijwilligers in beheer. De lasten zijn berekend door een gemiddeld maandloon aan te nemen.

30/56

Aannames

Scenario 1: Renovatie

Scenario 2: Renovatie met uitbreiding

Scenario 3: Nieuwbouw

Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeente huis

Kale huurprijs

€ 174,71

€ 169,09

€ 122,54

€ 119,97

Servicelasten

€ 49,85

Beheer

€ 101,14

€ 77,90

Totaal huurprijs per m² per jaar

€ 325,70

€ 296,84

€ 250,28

€ 247,72

Voor het berekenen van de kostprijsdekkende huurprijzen zijn de volgende aannames gedaan: ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Afschrijving over de gebruiksduur. Voor renovatie (met uitbreiding) is dit 25 jaar, voor nieuwbouw is dit, op basis van het beleid van de gemeente, 50 jaar met 90% herinvestering van installaties na 25 jaar; Geen rekening gehouden met differentiaties in verschillende ruimten; Geen rekening gehouden met differentiaties voor verschillende groepen huurders (commercieel, cultureel, incidenteel, vast gebruik, etc.); Geen rekening gehouden met commerciële opbrengsten; Geen rekening gehouden met differentie in installaties en hulpmiddelen; Er wordt een vorm van ‘medegebruik’ doorgerekend in de huurprijs (voor het gebruik van toiletten, entree, etc.); Er is een opslag voor leegstandsrisico van 10% aangehouden om frictieleegstand tussen structurele huurders op te vangen; De kostprijsdekkende huurprijs geldt voor structurele huurders (Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel); Voor incidentele verhuur van de overige ruimten zal de kostprijsdekkende huurprijs verrekend moeten worden naar gebruik; Prijspeil 1 januari 2024. Dit prijspeil is ook na toevoeging van scenario 4 aangehouden, zodat de bedragen vergelijkbaar zijn met het raadsvoorstel van maart 2025. Na de keuze van een scenario zullen de bedragen nog geïndexeerd dienen te worden.

Kostprijsdekkende huur De indicatieve kostprijsdekkende huurprijs per bruto vierkante meter per jaar en per scenario wordt weergegeven in Figuur 14. Daarnaast worden de indicatieve servicelasten per bruto vierkante meter (inclusief eigenaarsdeel) weergegeven. Verder worden hierin de verwachte kosten van het beheer per bruto vierkante meter kosten weergegeven. In Bijlage 7 worden de huurprijzen per scenario verder toegelicht.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Figuur 14. Kostprijsdekkende huurprijs per m² per jaar. Uit Figuur 14 blijkt dat de huurprijs in scenario 1 hoger ligt dan in de andere scenario’s. Dit komt doordat renovatie bij een gelijk aantal m² bvo duurder uitvalt dan nieuwbouw. In scenario 2 daalt de kale huurprijs door een uitbreiding van het aantal m² bvo, waardoor de kosten over een groter oppervlak verdeeld kunnen worden. Desondanks blijft de totale huurprijs relatief hoog vanwege de renovatiekosten. Scenario 3 kent een lagere kale huurprijs dankzij nieuwbouw, wat resulteert in lagere stichtingskosten per m² bvo. Scenario 4 laat de laagste kale huurprijs zien, doordat het aantal m² bvo voor De Schakel afneemt als gevolg van synergie met het gemeentehuis (door gedeeld ruimtegebruik). De servicelasten zijn in alle scenario’s gelijk. De totale som van de beheerkosten zijn voor alle scenario’s gelijk. Echter worden deze kosten verrekend over het aantal vierkante meters van De Schakel van het scenario. Bij scenario 1 zijn de beheerkosten het hoogst, omdat door de renovatie de afmetingen van De Schakel niet toenemen. Bij scenario 2 en 3 wordt het gebouw uitgebreid en zijn de kosten lager. Bij scenario 4 zijn de beheerkosten gelijk aan scenario 2 en 3, terwijl de vierkante meters voor De Schakel minder zijn. Dit wordt opgevangen door de synergievoordelen met het gemeentehuis.

31/56

Per saldo zijn de gebruikers van De Schakel in de nieuwbouwscenario’s voordeliger uit. Zij profiteren van meer en betere faciliteiten voor dezelfde prijs. De hogere kosten van het gemeentehuis worden niet doorberekend aan de gebruikers van De Schakel, terwijl zij wel deels gebruikmaken van de ruimten van het gemeentehuis. Dit levert een synergievoordeel op voor de gebruikers van De Schakel. Incidentele huur Het advies is om voor incidentele huur met een strippenkaart te werken. Verenigingen betalen dan op voorhand het gebruik van 10 maal een ruimte. Dit betekent bijvoorbeeld dat een vereniging op voorhand € 500,- betaalt zodat deze 10 maal 1 ruimte van € 50,- kan gebruiken. Op die manier hoeft er niet telkens gefactureerd of verrekend te worden.

Begroting en meerjarig onderhoudsplan Op basis van bovenstaande contouren, het uiteindelijke ontwerp met daadwerkelijke vierkante meters en inzicht in exploitatieberekeningen, en dan op te stellen meerjarig onderhoudsplan (MJOP), kan de gemeente een begroting voor de exploitatie van Gemeenschapshuis De Schakel maken. Deze begroting bevat uiteindelijk de definitieve initiële huur en kostenverdeling op basis van ruimtegebruik. NB. In de vervolgfase van de ontwikkeling wordt door het stichtingsbestuur een begroting en MJOP opgesteld. Dit is onderdeel van het uiteindelijke beheerplan.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

32/56

11. Conclusie 11.1 Ingevuld afwegingskader De vier scenario’s worden in Figuur 15 op de volgende pagina’s beoordeeld op basis van de beoordelingscriteria ruimtelijk functioneel, technisch, duurzaamheid, investeringskosten, huur- en exploitatiekosten, impact op omgeving, risico’s, planning, periode dat het gebouw niet beschikbaar is, en eigendom, beheer en exploitatie. Een toelichting van de beoordelingscriteria in het afwegingskader is terug te vinden in Bijlage 8.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

33/56

Scenario 1: Renovatie

Scenario 2: Renovatie met uitbreiding

Scenario 3: Nieuwbouw

Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis

1. Gebouw: Ruimtelijk functioneel

De samenwerkingsvisie is minder goed in te vullen, partners als Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel kunnen niet mee. Aanpassingsmogelijkheden in de toekomst beperkt omdat er gewerkt wordt met een bestaand gebouw, er zal minder ruimte zijn voor flexibiliteit in het ontwerp. De grote zaal in het bestaande gebouw is op dit moment lastig op te delen, wat het multifunctionele gebruik niet bevorderd. Huidige niet toegankelijke elementen (zoals het bestaande podium of kelder) vragen om oplossing.

De samenwerkingsvisie is goed in te vullen. Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel gaan mee. Aanpassingsmogelijkheden in de toekomst deels mogelijk omdat er deels gewerkt wordt met een bestaand gebouw. Ruimte voor flexibiliteit in het ontwerp met name in de uitbreiding aan mogelijk. De grote zaal in het bestaande gebouw is op dit moment lastig op te delen, wat het multifunctionele gebruik niet bevorderd. Huidige niet toegankelijke elementen (zoals het bestaande podium of kelder) vragen om oplossing.

De samenwerkingsvisie is goed in te vullen. Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel gaan mee. Aanpassingsmogelijkheden in de toekomst mogelijk omdat hiermee rekening gehouden kan worden in het ontwerp. Zo kan er een grote zaal ontworpen worden die op te delen is in kleinere delen om het multifunctionele gebruik te bevorderen. Toegankelijkheid is goed in te passen in een nieuw te ontwerpen gebouw.

De samenwerkingsvisie is goed in te vullen. Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel gaan mee. De samenwerkingsvisie wordt uitgebreid met de gemeente. Aanpassingsmogelijkheden in de toekomst zijn mogelijk omdat hiermee rekening kan worden gehouden in het ontwerp. Multifunctioneel gebruik van ruimten wordt zichtbaar in het samenvoegen van spreekkamers en vergaderruimten, net als personeelsruimten en kantine. Toegankelijkheid is goed in te passen in een nieuw te ontwerpen gebouw.

2. Gebouw: Technisch

De vernieuwing van installaties is meegenomen. Bij het ontwerpen en realiseren heeft men te maken met de huidige eigenschappen van gebouw. Dit levert beperkingen op voor de functionaliteit van het gebouw en de toe te passen bouwtechniek. Het binnenklimaat kan goed worden geoptimaliseerd. Wanneer er binnen de huidige elektra aansluiting gewerkt wordt, is netcongestie wellicht geen probleem.

In dit scenario wordt er een compleet nieuw gebouw ontworpen en gerealiseerd. Hierbij is alles naar wens en huidige standaarden in te vullen. Daarnaast zijn er geen belemmeringen van het bestaande gebouw.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

34/56

3. Duurzaamheid

BENG als uitgangspunt. Hergebruik van het bestaande gebouw is duurzaam. Het terrein is biodivers in te richten. Klimaatadaptatie is in dit scenario niet zo goed mogelijk als bij nieuwbouw, denk aan het toepassen van groen dak, hemelwater opvang etc.

4. Investeringskosten

Investeringskosten zijn het laagst ten opzichte van de andere scenario’s.

Investeringskosten scoren gemiddeld ten opzichte van de andere scenario’s.

5. Huur- en exploitatiekosten

Huurprijzen en exploitatiekosten zijn het hoogst ten opzichte van de andere scenario’s.

Huurprijzen en exploitatiekosten scoren gemiddeld ten opzichte van de andere scenario’s.

6. Draagvlak gebruikers

Het draagvlak van gebruikers scoort relatief het laagst in dit scenario, omdat Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel geen onderdeel uit kunnen maken van De Schakel in dit scenario.

Het draagvlak van gebruikers scoort gemiddeld in dit scenario. Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel kunnen onderdeel uitmaken van De Schakel in dit scenario.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

ENG als uitgangspunt. Een duurzame/circulaire sloop van het bestaande gebouw is voorwaardelijk om aan duurzaamheidseisen te voldoen. Het terrein is biodivers in te richten. Klimaatadaptatie is in dit scenario goed mogelijk, denk bijvoorbeeld aan het toepassen van een groen dak of het opvangen van hemelwaterafvoer. Investeringskosten zijn het een-nahoogst ten opzichte van de andere scenario’s.

ENG als uitgangspunt. Een duurzame/circulaire sloop van het bestaande gebouw is voorwaardelijk om aan duurzaamheidseisen te voldoen. Het terrein is biodivers in te richten. Klimaatadaptatie is in dit scenario goed mogelijk, denk aan het toepassen van een groen dak of het opvangen van hemelwaterafvoer.

Huurprijzen en exploitatiekosten zijn het een-na-laagst ten opzichte van de andere scenario’s. Het draagvlak van gebruikers scoort positief in dit scenario. Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel kunnen onderdeel uitmaken van De Schakel in dit scenario. Daarnaast biedt dit scenario maximale accommodeermogelijkheden.

Huurprijzen en exploitatiekosten zijn het laagst ten opzichte van de andere scenario’s.

De investeringskosten zijn significant hoger dan de andere scenario’s. Dit komt door de toevoeging van de gemeente als partner. Echter, samen realiseren van De Schakel en het gemeentehuis veroorzaakt ook een financiële synergie van bijna 3 miljoen euro.

Het draagvlak van gebruikers scoort op dit moment gemiddeld in dit scenario. Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel kunnen onderdeel uitmaken van De Schakel in dit scenario. Toevoeging van de gemeente brengt nog onduidelijkheden voor de gebruikers; een gezamenlijke visie moet nog opgesteld worden. De verwachting is dat daardoor het draagvlak vergelijkbaar wordt met scenario 3.

35/56

7. Impact op omgeving

Dit scenario is voor de omgeving positief gezien de kortere bouwtijd en weinig verandering in omvang en uiterlijk van het gebouw.

Dit scenario is voor de omgeving neutraal, gezien de langere bouwtijd. Echter zal het uiterlijk beperkt veranderen, enkel de omvang van het gebouw neemt toe.

Dit scenario levert voor de omgeving de veel impact op. De omgeving krijgt te maken met een langere bouwtijd en zowel de omvang als het uiterlijk van het gebouw wordt veranderd.

Dit scenario levert voor de omgeving de meeste impact op. De omgeving krijgt te maken met een langere bouwtijd van een paar maanden, de omvang van het gebouw zal significant toenemen en het uiterlijk van het gebouw wordt ook veranderd.

8. Risico’s

Asbest, netcongestie, flora & fauna, verborgen gebreken.

Asbest, netcongestie, flora & fauna, ruimtelijke ordening

9. Planning

Kortste doorlooptijd ten opzichte van de andere scenario’s.

Asbest, netcongestie, flora & fauna, ruimtelijke ordening, complexiteit Langste doorlooptijd ten opzichte van de andere scenario’s.

10. Periode dat gebouw niet beschikbaar is voor partijen

Verenigingen dienen relatief gezien het kortst gebruik te maken van een tijdelijke situatie in dit scenario.

11. Eigendom, beheer & exploitatie

Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Gemeente neemt het gebouw in eigendom. Er dient een (externe) beheerder/exploitant ingeschakeld te worden. Er wordt een stichtingsbestuur opgericht bestaande uit de hoofdgebruikers en eventueel aanvullende gebruikers.

Asbest, netcongestie, flora & fauna, ruimtelijke ordening, verborgen gebreken Gemiddelde doorlooptijd ten opzichte van de andere scenario’s. Verenigingen dienen relatief gezien niet het kortst maar ook niet het langst gebruik te maken van een tijdelijke situatie in dit scenario. Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Gemeente neemt het gebouw in eigendom. Er dient een (externe) beheerder/exploitant ingeschakeld te worden. Er wordt een stichtingsbestuur opgericht bestaande uit de hoofdgebruikers en eventueel aanvullende gebruikers.

Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Gemeente neem het gebouw in eigendom. Er dient een (externe) beheerder/exploitant ingeschakeld te worden. Er wordt een stichtingsbestuur opgericht bestaande uit de hoofdgebruikers en eventueel aanvullende gebruikers.

12. Marktbenadering

Er is hierin geen verschil tussen de verschillende scenario’s. Er wordt een traditionele aanbestedingsvorm geadviseerd met een geïntegreerd contract voor architect & constructeur en installatie-adviseur & bouwfysicus.

Een-na-langste doorlooptijd ten opzichte van de andere scenario’s. Verenigingen dienen relatief gezien het een-na-langste gebruik te maken van een tijdelijke situatie in dit scenario.

Verenigingen dienen relatief gezien het langst gebruik te maken van een tijdelijke situatie in dit scenario.

Figuur 15. Ingevuld afwegingskader. 2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

36/56

Scenario 1 (renovatie) scoort in totaal op 4 punten positief en op 4 punten negatief ten opzichte van de andere twee scenario’s.

11.2 Conclusie In Figuur 16 hieronder is een samenvatting weergegeven van hoe de verschillende scenario’s ten opzichte van elkaar scoren op de verschillende beoordelingscriteria in het afwegingskader. De scores betreffen een onderlinge vergelijking op een driepuntenschaal: negatief (-), neutraal (+/-) of positief (+). De eerste drie scenario’s zijn met elkaar vergeleken. Scenario 4 is later toegevoegd en is vergeleken met scenario 1, 2 en 3. De scores van de eerste drie scenario’s zijn niet aangepast na de toevoeging van het scenario 4. Samenvatting afweging

1. Gebouw: Ruimtelijk functioneel 2. Gebouw: Technisch 3. Duurzaamheid 4. Investeringskosten 5. Huur- en exploitatiekosten 6. Draagvlak gebruikers 7. Impact op omgeving 8. Risico’s 9. Planning 10. Periode dat gebouw niet beschikbaar is voor partijen 11. Eigendom, beheer & exploitatie 12. Marktbenadering

Het scenario renovatie met uitbreiding (scenario 2) scoort op alle criteria neutraal. Het derde scenario (nieuwbouw) scoort op 5 punten relatief gezien positief en op 4 punten negatief. Scenario 4 (nieuwbouw in synergie met gemeentehuis) scoort op 4 punten relatief gezien positief, op 4 punten negatief en neutraal op 4 punten. Uiteindelijk is het aan de gemeente om prioriteiten te stellen aan de verschillende criteria en een keuze te maken op basis van de punten in het afwegingskader.

Scenario 1: Renovatie

Scenario 2: Renovatie met uitbreiding

Scenario 3: Nieuwbouw

Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis

+/+ + +/+

+/+/+/+/+/+/+/+/+/-

+ + + + + +/-

+ + + + +/+/-

+/-

+/+/-

Figuur 16. Samenvatting afweging scenario's.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

37/56

11.3 Aanbeveling Op basis van deze rapportage wordt aan de gemeente geadviseerd om een gemotiveerd advies uit te brengen aan de gemeenteraad waarbij een van de scenario’s als voorkeursscenario wordt aanbevolen. Na besluitvorming door de gemeenteraad dienen ten aanzien van het vervolg een aantal stappen te worden gezet. Het advies is om hierbij de volgende stappen te zetten: ▪ ▪ ▪ ▪

Opstarten van de aanbesteding van ontwerpende partijen op basis van het advies uit de marktbenadering, opgenomen in deze rapportage; Verder uitwerken van eigendom, beheer en exploitatie; Laten opstellen van een intentie- of samenwerkingsovereenkomst tussen de betrokken partijen; Inventarisatie van benodigde onderzoeken en rapportages, zoals het actualiseren van de asbestrapportage.

Voor het opstarten van de aanbesteding van de ontwerpende partijen dienen er nog een aantal zaken opgesteld te worden. Denk hierbij aan het technisch programma van eisen (het ruimtelijk functioneel programma van eisen is opgenomen in deze rapportage). Daarnaast zullen er selectie- en gunningsleidraden opgesteld moeten worden. Verder is het belangrijk om te inventariseren of de scenario’s onder of boven het drempelbedrag vallen voor het Europees aanbesteden van diensten. Het eigendom, beheer en exploitatie dient in de vervolgfases verder uitgediept te worden. Zo zal er verkend moeten worden met een (commerciële) beheerder/exploitant. Vervolgens zal er een stichtingsbestuur opgezet moeten worden met de hoofdgebruikers. Dit stichtingsbestuur is ook verantwoordelijk voor de demarcatie- en kruisjeslijst die opgesteld moet worden, waarin de taken en rollen rondom beheer en financiële verrekening verder uitgesplitst en geregeld worden. Dit is onderdeel van het uiteindelijke beheerplan. Verder zullen de begroting en het meerjarig onderhoudsplan onderdeel uitmaken van het beheerplan. Het opstellen van dit beheerplan gebeurt door het stichtingsbestuur en dit loopt doorgaans parallel aan het ontwerptraject. Verder zullen er onderzoeken opgestart moeten worden. Hierbij moet gedacht worden aan flora & fauna, netcongestie en het actualiseren van de asbestrapportage.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Om het proces goed te laten verlopen wordt geadviseerd om een externe projectmanager aan te stellen. Deze kan de selectie- en aanbestedingsprocedures opstarten en daarnaast de onderzoeken uitzetten die benodigd zijn om een eventuele omgevingsplanwijziging te doorlopen.

11.4 Vervolgstappen Voor een eerlijke vergelijking van het vierde scenario ten opzichte van de andere drie scenario’s is het Programma van Eisen van De Schakel en het prijspeil van de investeringen hetzelfde gehouden. Echter, gedurende het proces hebben enkele gebruikers uit voortschrijdend inzicht opmerkingen gemaakt op het PvE. Deze opmerkingen hebben effect op de te realiseren vierkante meters. Verder hebben mogelijke nieuwe partijen zich aangemeld met de vraag of er voor hen ook ruimte te realiseren is in De Schakel. Daarnaast moet worden overwogen of bepaalde functies bewust in het publieke deel van het gebouw kunnen worden geplaatst om meer sociaalmaatschappelijke meerwaarde te creëren. Een voorbeeld hiervan is de kantine van het gemeentehuis, die ook als personeelsruimte voor De Bibliotheek Maas en Peel en Synthese wordt gebruikt. Als deze ruimte niet als interne voorziening ‘achter de schermen’ wordt geplaatst, maar (deels) als openbare ruimte wordt ingericht, kan deze breder worden benut. Een invulling als koffie- of lunchgelegenheid biedt voordelen voor zowel inwoners als medewerkers van de betrokken partijen. Dit versterkt de toegankelijkheid en levendigheid van het gebouw, en biedt tevens mogelijkheden voor commerciële of sociale exploitatie. Een dergelijke invulling levert een aanvullend synergievoordeel op binnen het gezamenlijk gebruik.

Zodra de raad in september 2025 een keuze heeft gemaakt voor een van de scenario’s is een herijking van het PvE de voorgestelde vervolgstap. Dit zal ook bestaan uit een actualisering van het prijspeil van de investeringen. De daadwerkelijke investering voor het gekozen scenario zal hoger uitvallen dan in dit haalbaarheidsonderzoek is weergegeven.

38/56

Bijlage 1. Tekeningen bestaande situatie De Schakel

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

39/56

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

40/56

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

41/56

Bijlage 2. Ruimtestaten Bijlage 2.1 Ruimtestaat De Schakel Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.

Bijlage 2.2 Ruimtestaat gemeentehuis Beesel Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.

Bijlage 2.3 Ruimtestaat synergie De Schakel en gemeentehuis Beesel Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage. De synergievoordelen wat betreft de m² bvo zijn weergegeven in gele markering.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

42/56

Bijlage 3. Oppervlaktedefinities en toelichting bruto/nuttig factor In dit Programma van Eisen worden de termen bruto vloeroppervlakte (m² bvo) en functioneel nuttig oppervlakte (m² fno) gehanteerd. De definitie van de bruto vloeroppervlakte staat omschreven in de NEN 25803. Bruto vloeroppervlakte (m² bvo) “De bruto-vloeroppervlakte […] is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die [alle tot het gebouw behorende] […] ruimten omhullen.” De bruto vloeroppervlakte omvatte dus alle daadwerkelijk gerealiseerde oppervlakte, inclusief de oppervlakte die wordt ingenomen door constructies, verkeersruimte, technische ruimten, sanitair en dergelijke. Deze oppervlakte is van belang in het kader van de financiering, maar doet nog geen uitspraak over de effectiviteit van de te benutten ruimten. Om die reden wordt ook de term functioneel nuttige oppervlakte gebruikt. De functioneel nuttige oppervlakte is niet gedefinieerd in de NEN 2580. Om verschil in interpretatie te voorkomen is hiernaast weergegeven hoe de definitie in dit project is gehanteerd: De bruto/nuttig verhouding (of -factor) definieert de verhouding tussen de functioneel nuttige oppervlakte (m² fno) en de bruto vloeroppervlakte (m² bvo).

3 NEN 2580: de Nederlandse Norm waarin de definities, bepalingsmethoden en de meetinstructie voor

de vloeroppervlakten van gebouwen zijn opgenomen.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

43/56

Bijlage 4. Sfeerimpressie gemeenschapshuis

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

44/56

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

45/56

Bijlage 5. Toelichting contractvormen Toelichting traditioneel

Het ontwerp wordt conform de eisen en wensen van de opdrachtgever in fasen uitgewerkt voor de uitvoering. Nadat het ontwerp is goedgekeurd, worden bestek en tekeningen gemaakt. Vervolgens wordt een prijsopgave gevraagd aan een of meer uitvoerende partijen, zoals bouwkundig aannemers en installatiebedrijven. Tijdens de uitvoering is opdrachtgever vertegenwoordigd door een directievoerder en blijven de architect en/of het ingenieurs- of adviesbureau betrokken. De bouwkundig aannemer wordt meestal ook de coördinator van onder meer de installatieaannemers en leveranciers. Een andere mogelijkheid is een hoofdaannemer die ook verantwoordelijk en aansprakelijk is voor de nevenaannemers, en die feitelijk in die situatie als onderaannemers fungeren.

Contractregie Traditioneel. Toepassing Het belangrijkste kenmerk van dit contractmodel is de strikte scheiding tussen ontwerp en uitvoering. Het traditionele contractmodel is vooral in de vorige eeuw tot ontwikkeling gekomen door de toenemende professionalisering en institutionalisering van de ontwerpende disciplines, zoals architecten en raadgevende ingenieurs. Een en anders had tevens tot gevolg dat ontwerpende partijen ook steeds onafhankelijker van de uitvoeringspartijen kwamen te staan.

Contractprincipes Traditioneel.

Dit contractmodel wordt in de literatuur beschreven volgens de klassieke driehoek van het Nederlandse bouwrecht, dat wordt gevormd door de verschillende rechtsverhoudingen tussen de belangrijkste partijen. Zo ontstaat er een contractuele relatie tussen opdrachtgever en ontwerper of adviseur. Een tweede contractuele relatie ontstaat tussen opdrachtgever en bouwer.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

46/56

Kwaliteit ▪

▪

▪ ▪

De uitvoeringsverantwoordelijkheid ligt bij de hoofdaannemer, maar de controle geschiedt door de directievoerders/toezichthouder bijgestaan door architect/adviseurs; Duidelijk herkenbare rolverdeling tussen de contractpartijen en hierdoor duidelijk gescheiden verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden voor de diverse ontwerp- en uitvoeringsdisciplines; Opdrachtgever heeft veel invloed op procesverloop en ontwerp; Een optimale prijs-kwaliteitsverhouding kan negatief beïnvloed worden doordat gespecialiseerde uitvoeringskennis niet direct in een tijdens het ontwerpproces kan worden ingebracht. Een en ander afhankelijk van de complexiteit van het project.

Contractuele aandachtspunten ▪

▪

▪ ▪

Afstemming diverse niveaus van verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden tussen adviseurs en uitvoerende partijen en uitvoerende partijen onderling dor het afsluiten van coördinatieovereenkomsten; Doordat er mogelijk veel verschillende contracten moeten worden afgesloten kan het zijn dat de verschillende standaardregelingen niet goed op elkaar aansluiten. Hierdoor kan een onduidelijke verantwoordelijkheid- en aansprakelijkheidsverdeling ontstaan; Bij eventuele geschillen is een ruime jurisprudentie voorhanden; Vrijwaring voor de opdrachtgever; dat wil zeggen voorkoming van verwijten of claims naar opdrachtgever indien er problemen ontstaan tussen partijen onderling.

Prijs ▪

▪ ▪

▪

Goede mogelijkheden voor concurrentie omdat alle partijen aanbieden op hetzelfde, uitgewerkte ontwerp. Goede kans tot het bereiken van de laagst mogelijke prijs. Pas na de gunning is er zekerheid over de totale kosten van het bouwproject; Door duidelijkheid van de verplichtingen in de diverse fasen zijn de budgetten goed controleerbaar; Opdrachtgever gaat verplichtingen aan per fase. Bij lange besluitvormingsprocessen kunnen hierdoor de financiële risico’s voor opdrachtgever worden beperkt; Verrekening van wijzigingen of meer- en minderwerk gebeurt meestal op basis van gedetailleerde staten van hoeveelheden, vast eenheidsprijzen en vaste opslagpercentages.

Tijd ▪

Door een strenge scheiding tussen ontwerp en uitvoering kent dit proces een relatief lange doorlooptijd. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor integratie van ontwerp- en uitvoeringskennis beperkt en ontbreekt de mogelijkheden om uitvoeringservaring en deskundigheid tijdig het ontwerp te brengen.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Risicoprofiel Traditioneel. Aansprakelijkheid en risico’s De ontwerpfunctie van de architect en adviseurs wordt binnen de traditionele rolverdeling nogal eens als een inspanningsverbintenis gekwalificeerd. Een inspanningsverbintenis betekent dat de aansprakelijkheid beperkt is: staat vast dat de schuldenaar zich voldoende heeft ingespannen, dan heeft hij zich gekweten van zijn taak en is hij niet aansprakelijk als er toch iets is misgegaan. De basis voor de aansprakelijkheid is in hoofdstuk 6 de DNR geregeld.

47/56

Voor de regeling van de aansprakelijkheid tussen opdrachtgever en aannemer is in aanvang de UAV van toepassing. In beginsel is de aannemer na de oplevering niet aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk, tenzij: ▪

▪

Het geval voorzien in artikel 1645 BW zich voordoet, welke regeling inhoudt dat indien een gebouw, voor een bepaalde prijs aangenomen en afgemaakt, geheel of gedeeltelijk vergaat door een gebrek in de samenstelling, of zelfs uit hoofde van de ongeschiktheid van de grond, de bouwmeester en aannemers daarvoor, gedurende 10 jaar aansprakelijk zijn; Het werk of enig onderdeel daarvan door schuld van de aannemer, zijn leverancier, zijn onderaannemer of zijn personeel een verborgen gebrek bevat en de aannemer van zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling is gedaan.

Verder moet worden gewezen op de aansprakelijkheid van de aannemer voor zijn integrale handelen, dat wil zeggen: de inzet van arbeid, bouwstoffen en materieel. De opdrachtgever wordt verantwoordelijk gehouden voor: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Het door of namens hem ontwikkeld ontwerp De door of namens hem bepaalde uitvoeringswijze Het project in relatie tot de omgeving De bodemgesteldheid De functionele geschiktheid van voorgeschreven bouwstoffen

Nadelen: ▪ ▪ ▪

De strikte scheiding van functies heeft een vertragend effect op het bouwproces; Pas in de uitvoeringsfase kan van de expertise van de aannemer gebruik worden gemaakt; Er is veel kans op meerwerk vanwege een mogelijk onvoldoende afstemming van ontwerp en uitvoering.

Standaarddocumenten/contracten In Nederland zijn voor het traditionele contractmodel verschillende standaards per ontwerp-, advies- of uitvoeringsdisciplines ontwikkelt. De belangrijkste zijn: Aanbesteding: ▪ ▪

De aanbestedingsweg 2012 De Gids Proportionaliteit 2020

Standaardvoorwaarden: ▪

▪

UAV 2012 en UAV-TI 1992: Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken, respectievelijk Uniforme Administratieve Voorwaarden Technische Installaties DNR 2011: Rechtsverhouding opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur AVA 2012: Algemene voorwaarden voor aanneming in het bouwbedrijf AVvO 2016: Algemene voorwaarden voor onderaanneming

Voor- en nadelen

▪ ▪

Voordelen:

Bestekstandaards:

▪ ▪ ▪

Een duidelijk stramien: de opdrachtgever heeft in het ontwerpproces de ontwerpende partij(en) tegenover zich (de architect, adviseurs); Een eenvoudig en voor alle bouwparticipanten vertrouwd model: duidelijk gescheiden en kenbare verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden; De controlemogelijkheden voor de opdrachtgever.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

▪ ▪

Stabu: Standaardbestek uitvoering Burger- en Utiliteitsbouw RAW: Rationalisatie en Automatisering Grond, Weg- en Waterbouw; voor de uitvoering van werken

48/56

Toelichting Engineer & Build

Na aanbesteding heeft opdrachtgever te maken met één aanspreekpunt, wat als een van de grote voordelen wordt ervaren ten opzichte van het traditionele model. In feite is er geen formele scheiding meer tussen de ontwerp- en uitvoeringsdisciplines, maar is er sprake van een integrale aanpak met een resultaatsverbintenis. Het is belangrijk dat de opdrachtgever vooraf zijn randvoorwaarden en specificaties behorend bij het ontwerp duidelijk en volledig formuleert, waarna de invloed tijdens de rest van het ontwerp en de uitvoering beperkt is en waarover bijzondere afspraken zoals acceptatieprocedures gemaakt dienen te worden. Dit vraagt van een opdrachtgever dat zij tijdens de nadere uitwerking van het ontwerp meer afstand neemt van het proces.

Contractregie Engineer & Build. Toepassing Engineer & Build is een variant op het traditionele model, waarbij de contractuele invulling plaats vindt als bij een Design & Build opgave. Anders dan bij een bouwteam wordt de opdrachtnemer veelal op basis van een Voorlopig of Definitief Ontwerp gecontracteerd en is opdrachtnemer middels een UAV-GC contract verantwoordelijk voor de nadere uitwerking en realisatie van het project. Waar in het traditionele model de aannemer een inspanningsverplichting heeft om het project te kunnen realiseren, heeft aannemer hier een uitwerkings- en uitvoeringsverplichting.

Contractprincipes Engineer & Build.

Engineer & Build wordt de laatste jaren steeds meer toegepast om de opdrachtgever meer tijd te geven een ontwerp naar haar wensen te maken, en tegelijk de aannemer eerder te betrekken om zo haar kennis te benutten.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

49/56

Kwaliteit ▪

▪

De verantwoordelijkheid voor de engineering en uitvoering ligt bij de hoofdaannemer. De controle vindt plaats via toetsing/acceptatie en via projectaudits; Duidelijk herkenbare rolverdeling tussen de contractpartijen en hierdoor duidelijk gescheiden verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden voor de diverse ontwerp- en uitvoeringsdisciplines; Opdrachtgever heeft veel invloed op het ontwerp, maar minder op de detaillering. Daarmee is het goed om belangrijke uitgangspunten vooraf goed vast te leggen; Door de aannemer eerder te betrekken kan hij zijn kennis inbrengen wat kwaliteit verhogend kan werken.

Contractuele aandachtspunten ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Middelgrote aannemers hebben deze ervaring soms nog niet. Ontwerpers en aannemers moeten soms wennen aan hun rol; Afhankelijk van keuze Voorontwerp of Definitief Ontwerp dient er meer of minder in resultaten te worden vastgelegd; Aansprakelijkheid voor fouten in het ontwerpontwerp van de opdrachtgever of diens adviseurs; Wijzigingen door de klant gedurende het ontwerpproces van aannemer. Heldere principedetails voorkomen onduidelijkheden in overdracht.

Prijs ▪

▪ ▪ ▪

▪

Goede mogelijkheden voor concurrentie omdat alle partijen aanbieden op dezelfde aangeleverde ontwerpuitgangspunten. Goede kans tot het bereiken van de laagst mogelijke prijs; Onduidelijkheden in de ontwerpuitgangspunten kunnen interpretaties veroorzaken en zijn daarmee kostenverhogend; Door duidelijkheid van de verplichtingen in de diverse fasen zijn de budgetten goed controleerbaar; Opdrachtgever gaat verplichtingen aan per fase. Bij lange besluitvormingsprocessen kunnen hierdoor de financiële risico’s voor opdrachtgever worden beperkt; Verrekening van wijzigingen of meer- en minderwerk gebeurt meestal op basis van gedetailleerde staten van hoeveelheden, vaste eenheidsprijzen en vaste opslagpercentages.

Tijd ▪ ▪

Beperkt sneller (enkele weken tot 1,5 maand) dan een traditionele aanpak, door de overlap tussen Technisch Ontwerp en start bouw; De tijd voor het formuleren van de technische uitgangspunten is afhankelijk van de keuze voor een aanbesteding op basis van het Voorontwerp of het Definitief Ontwerp.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

Risicoprofiel Engineer & Build. Voor- en nadelen Voordelen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Veel controle over het ontwerpproces Gebruik maken van uitvoeringskennis Proces kan meer productie- (standaardcomponenten met bekende uitvoeringswijze) dan ontwerpgericht zijn Goede vergelijkbare aanbiedingen (Beperkte) tijdsbesparing Eén contractaanspreekpunt tijdens de uitvoering Een betere afstemming ontwerp en uitvoering Minder meerwerkclaims

50/56

Nadelen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Pas op een relatief laat moment helderheid over de prijsvorming Beperkte ervaring bij middelgrote aannemers en architect/adviseurs Hoe verder het ontwerp vooraf is uitgewerkt, hoe meer beperkend de invloed van de aannemer is Opdrachtgever moet het ontwerp los durven te laten Afkoop van ontwerprisico kan prijsopdrijvend werken Minder sturingsmogelijkheden na aanbesteding

Verantwoordelijk- en aansprakelijkheden De verantwoordelijkheid ten aanzien van het aangeleverde ontwerp berust bij opdrachtgever c.q. haar adviseurs conform het traditionele model. Uiteraard kan het wel zo zijn dat, indien de fout makkelijk had kunnen worden ontdekt door de aannemer er een waarschuwingsplicht bestaat aan de zijde van de aannemer. Standaarddocumenten/contracten In Nederland zijn verschillende standaards per ontwerp-, advies- of uitvoeringsdisciplines ontwikkelt. De belangrijkste voor Engineer & Build zijn: Aanbesteding: ▪ ▪

De aanbestedingsweg 2012 De Gids Proportionaliteit 2020

Standaardvoorwaarden: ▪ ▪ ▪ ▪

UAV-GC 2005 DNR 2011: Rechtsverhouding opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur AVA 2012: Algemene voorwaarden voor aanneming in het bouwbedrijf AVvO 2016: Algemene voorwaarden voor onderaanneming

Bestekstandaards: ▪ ▪

Stabu: Standaardbestek uitvoering Burger- en Utiliteitsbouw RAW: Rationalisatie en Automatisering Grond, Weg- en Waterbouw; voor de uitvoering van werken

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

51/56

Bijlage 6. Financiële investeringsoverzichten Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

52/56

Bijlage 7. Toelichting kostprijsdekkende huurprijzen per scenario Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

53/56

Bijlage 8. Toelichting op afwegingskader Hieronder in Figuur 17 worden de twaalf onderdelen uit het afwegingskader toegelicht. De scenario’s worden getoetst aan dit afwegingskader en per onderdeel beoordeeld. Toetsing vindt plaats als bureaustudie en in onderlinge vergelijking. Afwegingskader haalbaarheidsonderzoek Onderdeel

Toelichting

1. Gebouw: Ruimtelijk functioneel

In welke mate is het scenario geschikt voor de ontwikkelde visie en samenwerkingsconcept? Biedt het scenario flexibiliteit in relatie tot aanpassingen als gevolg van eventuele vernieuwingen in de toekomst? In welke mate is het gebouw toegankelijk (te maken) voor validen en mindervalide personen?

2. Gebouw: Technisch

Leidt het scenario tot een bouwtechnisch en functioneel goed gebouw? Kan de gewenste technische kwaliteit (akoestiek, klimaat, et cetera.) worden behaald? Is het gebouw aanpasbaar? Zijn ruimten flexibel? Zijn eventuele uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst mogelijk?

3. Duurzaamheid

In welke mate zijn duurzaamheidsambities te verwezenlijken? Is het BENG of ENG? Wat is de klimaatadaptatie en biodiversiteit van het terrein en gebouw? Hergebruiken van de huidige huisvesting?

4. Investeringskosten

Wat zijn de financiële consequenties van het scenario? Hoe verhouden de kosten zich tot de andere scenario’s? Hierbij wordt enkel naar de investeringskosten gekeken en niet naar de kapitaallasten voor de gemeente.

5. Huur- en exploitatiekosten

Hoe verhouden de huur- en exploitatielasten zich ten opzichte van de andere scenario’s? Wat is de hoogte van de kostprijsdekkende huur voor de verenigingen en maatschappelijke partners?

6. Draagvlak gebruikers

Hoe groot wordt het draagvlak van de gebruikers geschat per scenario?

7. Impact op omgeving

Wat is de verwachtte impact op de omgeving met betrekking tot bouwtijd, veranderingen in omvang en uiterlijk?

8. Risico’s

Zijn er scenario-specifieke risico’s die mogelijk van invloed zijn? Zijn er omgevingsfactoren die mogelijk van invloed zijn? Te denken valt aan geluid, akoestiek, flora en fauna, luchtverontreiniging, en asbest.

9. Planning

Met welke planning dient rekening te worden gehouden bij de voorbereiding, ontwerpfase en uitvoering?

10. Periode dat gebouw niet beschikbaar is voor partijen

Voor welke duur geldt dat er tijdelijke huisvesting benodigd is?

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

54/56

11. Eigendom, beheer & exploitatie

De mate van eenvoud van het eigendom, beheer en exploitatie-model.

12. Marktbenadering

Welk contractmodel voor adviseurs en uitvoerende partijen is het meest passend bij de opgave.

Figuur 17. Afwegingskader voor het haalbaarheidsonderzoek.

2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

55/56

Colofon Datum: Auteur(s):

28 mei 2025 Iris Smits, Sara Noordenbos, Nienke van den Wijngaart, Roel Jansen, Onno Damen, Tijmen Bruil

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27 2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl

56/56 56/56

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Beesel&id=dacb413b-f883-4e1d-932f-439d32aefcc4