1 Onderzoeksrapport MFC Beesel ICSadviseurs
Tekst van het document
MFC Beesel Kansen benutten in het dorp
Opdrachtgever Gemeente Beesel en Kerobei
Datum 9 september 2021
Referentienummer 2210072/20210909Lke01
Auteur(s) Onno Damen en Joëlle Wijntjens
│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
Inleiding 1.1
Aanleiding
5
1.2
Relatie tot eerdere onderzoeken
6
1.3
Leeswijzer
7
Uitgangspunten
8
2.1
Blij in Beesel, gemeente in gemeenschap
8
2.2
Onderwijs
9
2.3
Accommodatiebeleid
10
2.4
Samenkracht
10
2.5
Ruimtelijke ontwikkeling, wonen en bouwen
11
2.6
Duurzaamheid
11
2.7
Financiën
11
2.8
Regio
12
Locaties en scenario’s 3.1
Beschrijving locaties
6.
13
Bestaande schoollocatie ’t Spick
13
3.1.2
Bestaande locatie gymzaal
13
3.1.3
Kerk en omgeving
14
3.1.4
Sportpark De Solberg
15
Scenario’s
3.2.1
5.
13
3.1.1
3.2
4.
5
Ruimtebehoefte scenario’s
Basisschool ’t Spick: renovatie of nieuwbouw
16 16
20
4.1
Schouw
20
4.2
Renovatie versus nieuwbouw
21
Context
24
5.1
Gevolgen bestaande accommodaties
24
5.2
Exploitatie
25
5.3
Kansen synergie ruimtegebruik
26
Beoordeling locaties
27
6.1
Beoordelingscriteria
27
6.2
Algemeen
29
De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS adviseurs B.V.
www.icsadviseurs.nl
6.3
Reflectie bestaande schoollocatie ‘t Spick
29
6.3.1
Reflectie bestaande locatie
29
6.3.2
Financiën
29
6.3.3
Locatie
29
6.3.4
Omgeving
30
6.3.5
Ligging
30
6.3.6
Beleid
30
6.3.7
Planning
31
6.3.8
Relatie bestaande accommodaties
31
6.3.9
Overig
31
6.3.10
Beschouwing scenario’s
31
Reflectie locatie kerk en omgeving
31
6.4
6.4.1
Reflectie bestaande locatie
31
6.4.2
Financiën
32
6.4.3
Locatie
32
6.4.4
Omgeving
32
6.4.5
Ligging
33
6.4.6
Beleid
33
6.4.7
Planning
33
6.4.8
Relatie bestaande accommodaties
33
6.4.9
Overig
33
6.4.10
Beschouwing scenario’s
34
6.5
Reflectie locatie bestaande gymzaal
34
6.5.1
Reflectie bestaande locatie
34
6.5.2
Financiën
34
6.5.3
Locatie
35
6.5.4
Omgeving
35
6.5.5
Ligging
36
6.5.6
Beleid
36
6.5.7
Planning
36
6.5.8
Relatie bestaande accommodaties
36
6.5.9
Overig
36
6.5.10
Beschouwing scenario’s
37
6.6
Reflectie locatie sportpark De Solberg
37
6.6.1
Reflectie bestaande locatie
37
6.6.2
Financiën
37
6.6.3
Locatie
37
6.6.4
Omgeving
38
www.icsadviseurs.nl
6.6.5
Ligging
39
6.6.6
Beleid
39
6.6.7
Planning
39
6.6.8
Relatie bestaande accommodaties
40
6.6.9
Overig
40
6.6.10
Beschouwing scenario’s
40
6.7
7.
8.
Overzicht reflectie locaties
Financiën
40
41
7.1
Nieuwbouw
41
7.2
Inzet bestaande kerk
41
7.3
Tijdelijke huisvesting
42
7.4
Buitenruimte en parkeren
42
7.5
Uitgangspunten kengetallen/disclaimer
42
7.6
Investeringen scenario’s naar locatie
43
Advies
45
Bijlagen:
48
1.
Werkdocument Hoeve De Bongerd
48
2.
Schouwrapportage MFC Beesel
48
3.
Ruimteprogramma
48
4.
Bouwkostenraming d.d. 31-08-2021
48
www.icsadviseurs.nl
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het dorp Beesel, Drakedörp, is een karakteristiek dorp met een rijk verenigingsleven en de eeuwenoude traditie van het Draaksteken. Basisschool ’t Spick, van Onderwijsstichting Kerobei, verzorgt het basisonderwijs in Beesel. Het behouden van goed en duurzaam onderwijs is één van de elementen voor de leefbaarheid in het dorp, dat bindt en verbindt1. Het huidige schoolgebouw voldoet echter niet meer. Het schoolgebouw is technisch verouderd, is niet passend binnen de onderwijskundige visie van de school en is te groot voor het huidige en toekomstige aantal leerlingen. Dit vraagt om nieuwe huisvesting, renovatie of (vervangende) nieuwbouw, om goed basisonderwijs in de toekomst te garanderen. Dit is ook het natuurlijke moment om breder te kijken naar aanvullende behoeften vanuit het dorp om zo een multifunctionele accommodatie (MFC) te realiseren voor Beesel. Met het wegvallen van een belangrijke verenigingslocatie medio 2020 is ook bij de (culturele) verenigingen een (urgente) huisvestingsbehoefte ontstaan. Onderwijsstichting Kerobei, de gemeente Beesel en de projectgroep Blie in Beesel 2 hebben de handen ineen geslagen en zijn een onderzoek gestart naar de mogelijkheden en de kansen van een MFC in Beesel.
1 Kernoverleg Beesel en haar Toekomst, nieuwe school in Beesel, 3 maart 2021. 2 Blie in Beesel was eerst mede-initiator maar is gaandeweg in de rol van klankbord gekomen op hun verzoek.
www.icsadviseurs.nl
5/57
Dit rapport gaat verder op de eerdere onderzoeken en biedt duidelijke uitgangspunten en kaders om zo tot een (eenduidige) beoordeling en advies te komen van de locaties en de scenario’s. Het betreft de volgende vier locaties in Beesel (zie ook bovenstaande afbeelding): ▪ ▪ ▪ ▪
Bestaande schoollocatie ’t Spick Bestaande locatie gymzaal Kerk en omgeving Sportvelden De Solberg
Naast een MFC is er ook een scenario om sport en cultuur van elkaar te scheiden. De locaties zijn middels dezelfde beoordelingscriteria beoordeeld zodat betrokkenen een besluit kunnen nemen op basis van bruikbare en goed vergelijkbare informatie over de diverse locaties. Dit om de doelen van de opgave te realiseren. Deze zijn als volgt: ▪ ▪
Het realiseren van duurzame huisvesting voor basisschool ’t Spick in Beesel. Daarbij de combinatie van onderwijshuisvesting met een MFC te onderzoeken en zo mogelijk te realiseren (op één of meerdere locaties).
1.2 Relatie tot eerdere onderzoeken In aanloop naar dit onderzoek zijn eerdere onderzoeken verricht. Deze onderzoeken en de relatie met dit onderzoek worden hierna nader toegelicht:
www.icsadviseurs.nl
6/57
DMV Architecten – Basisschool ’t Spick en de kansen voor Beesel (2019) In november 2019 heeft DMV Architecten een studie verricht naar de mogelijkheden van basisschool ’t Spick, eventueel in combinatie met een MFC. Daarbij is een ruimteprogramma op hoofdlijnen gemaakt en een beknopt afwegingskader van de locaties/scenario’s. Het verschil met de huidige studie is: ▪ ▪ ▪
▪ ▪
De projectgroep Blie in Beesel heeft in samenwerking met Huis voor de Sport Limburg de ruimtebehoefte van de (culturele) verenigingen inzichtelijk gemaakt en afgestemd met de (culturele) verenigingen. Daarnaast is het huisvestingsvraagstuk bij de (culturele) verenigingen veranderd in verband met het wegvallen van de grote zaal. Een technische schouw van de onderwijslocatie inclusief financieel inzicht in het vergelijk tussen een renovatie- en nieuwbouwscenario. Daarnaast is dit onderbouwd met wie de investering pleegt en het gewenst ambitieniveau. Een verdieping van het afwegingskader om uiteindelijk tot besluitvorming te komen. Dit betekent duidelijke criteria inclusief beschrijving van risico’s en beheersmaatregelen. In dit onderzoek ook kijken naar het scheiden van cultuur en sport/onderwijs.
Huis voor de Sport Limburg – Inventarisatie ruimtebehoefte verenigingen Beesel in (ver)nieuwbouw basisschool/MFC (2021) Gelijktijdig met dit onderzoek is Blie in Beesel in samenwerking met Huis voor de Sport Limburg in gesprek gegaan met de Beeselse verenigingen. In zowel afzonderlijke als gezamenlijke gesprekken met de verenigingen is gekeken naar de behoeften en wensen en is dit vertaald naar een ruimtebehoefte. 3 De bevindingen uit de rapportage van Huis voor de Sport Limburg zijn meegenomen in dit onderzoek. Naast bovengenoemde twee rapporten van DMV Architecten en Huis voor de Sport Limburg zijn ook de volgende stukken geraadpleegd: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Gemeente Beesel, Programmabegroting 2021 (oktober 2020) Gemeente Beesel, Richtinggevend kader toekomst voorzieningen Gemeente Beesel (november 2017) Huis voor de Sport Limburg, Sportakkoord gemeente Beesel (maart 2020) Gemeente Beesel, Duurzaamheidsvisie 2019-2030: Focus, lef en draakkracht (2019) Regio Noord-Limburg, Regiovisie Noord-Limburg 2040: de gezondste regio (januari 2020) Oplegnotitie inventarisatierapport “Ruimtebehoefte verenigingen Beesel in (ver)nieuwbouw basisschool/MFC door Blie in Beesel (augustus 2021) Visie op de accommodaties van de kern Beesel door Blie in Beesel (juli 2021).
1.3 Leeswijzer Dit rapport beschrijft de locaties en de scenario’s. In hoofdstuk 2 staan de uitgangspunten beschreven die voor de ontwikkeling gelden en worden vastgesteld voor de verdere planontwikkeling. In hoofdstuk 3 worden vervolgens de locaties en de ruimtebehoefte van de scenario’s beschreven. In hoofdstuk 4 wordt specifiek gekeken naar basisschool ’t Spick en een afweging beschreven tussen renovatie of vervangende nieuwbouw. Hoofdstuk 5 beschrijft een aantal onderwerpen die als context voor het vraagstuk kunnen worden getypeerd. In hoofdstuk 6 worden de verschillende locaties beoordeeld door een reflectie op te nemen. Hoofdstuk 7 beschrijft de financiële kaders. In hoofdstuk 8 wordt uiteindelijk het rapport met een advies afgesloten.
3 Tijdens de contactmomenten met de gemeente heeft een aantal verenigingen te kennen gegeven een bepaald bedrag voor hun
exploitatie te kunnen of willen betalen. Dit vormt een aandachtspunt voor het vervolgproces.
www.icsadviseurs.nl
7/57
2. Uitgangspunten Dit hoofdstuk beschrijft de uitgangspunten en vormt het vertrekpunt voor het concretiseren en toetsen van de scenario’s. De volgende uitgangspunten komen aan bod: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Blij in Beesel, gemeente in gemeenschap Onderwijs Accommodatiebeleid Samenkracht Ruimtelijke ontwikkeling, wonen en bouwen Duurzaamheid Financiën Regio.
2.1
Blij in Beesel, gemeente in gemeenschap
Vanuit de waarde ‘gemeente in gemeenschap (GIG)’ kijkt de gemeente vanuit het perspectief van de inwoner, ondernemer of vereniging. De mens staat centraal en de gemeente sluit aan op zijn of haar vraag 4. Om de verwachtingen, rollen en verantwoordelijkheden helder te hebben, onderscheidt dit onderzoek de volgende actoren: Initiatiefnemers Actoren Kerobei
Gemeente Beesel
Projectgroep Blie in Beesel
Verantwoordelijkheden ▪ Hoofdgebruiker van de school ▪ Juridisch eigenaar van het schoolgebouw (WPO, art. 103) ▪ Verantwoordelijk voor dagelijks en groot onderhoud ▪ Opstellen Programma van Eisen schoolgebouw ▪ Partner, meedenker en facilitator (GIG) ▪ Zorgplicht voor het bekostigen van de onderwijshuisvestingsvoorziening (WPO, art. 9) ▪ Economisch claimrecht bij beëindiging schoolgebouw door het schoolbestuur (Verordening voorziening huisvesting onderwijs, art. 37) ▪ Doorsluizen rijksmiddelen voor onderwijshuisvesting en inbreng eigen middelen ▪ Adviseurs- en communicatierol richting en van de gemeenschap ▪ Behoefte inventarisatie verenigingen (in samenwerking met Huis voor de Sport Limburg)
Gebruikers Actoren Kindercentrum ‘t Rovertje Diverse culturele en sportvoorzieningen
Commerciële functies5
Toelichting ▪ Kindpartner (visie op doorgaande leerlijn ▪ Ouderenvereniging ▪ Harmonie en koor ▪ Carnavalsvereniging ▪ Museum Beesel ▪ Stichting Keramisch Erfgoed ▪ (Binnen)sportverenigingen ▪ Gezondheidscentrum (huisarts, fysiotherapeut etc.) ▪ Horeca
4 Gemeente Beesel, Programmabegroting 2021 (oktober 2020). 5 Zijn potentiële gebruikers als ze het concept versterken. In beginsel begeeft de overheid (gemeente) zich niet op de vastgoedmarkt.
www.icsadviseurs.nl
8/57
2.2 Onderwijs Zoals in paragraaf 1.1 is beschreven staat het behouden van goed en duurzaam onderwijs in Beesel aan de basis. Dit is dan ook een belangrijk uitgangspunt voor dit onderzoek. Voor de huisvesting van basisschool ’t Spick betekent dit een afweging tussen renovatie en nieuwbouw. Onderdeel van de afweging zijn de kaders behorende bij nieuwbouw en renovatie. Bij nieuwbouw en renovatie voldoet het gebouw aan de volgende vereisten: Nieuwbouw ▪ ▪ ▪
▪ ▪
▪
Bijna Energieneutraal Gebouw (BENG) en aardgasloos bouwen zijn voor rekening van de gemeente6. De stap naar Energieneutraal Gebouw (ENG) is voor rekening van het schoolbestuur, mits passend binnen de geldende wet- en regelgeving (WPO, art. 148 lid 1 en Onderwijsaccountantsprotocol). Indien het schoolbestuur de stap naar ENG niet of niet geheel kan financieren, dan kan worden besloten dat de gemeente investeert. Dit omdat nu investeren goedkoper is dan later alsnog het gebouw aanpassen. Bovendien draagt de gemeente op deze manier bij aan het halen van haar duurzaamheidsdoelstellingen. Voor de nieuwbouw geldt dat deze toekomstgericht is en dus aanpasbaar (met behoud van concept), uitbreidbaar en transformeerbaar naar een andere functie. Vanuit gezondheid wordt een ruime buitenruimte gerealiseerd voor het onderwijs met een minimum van 3 vierkante meter per leerling zonder een maximum. Het minimum van 3 vierkante meter per leerling is wettelijk verplicht. Voor het gebouw wordt Frisse Scholen klasse B aangehouden7.
Renovatie ▪
▪
▪
▪ ▪ ▪
Het gaat om een levensduurverlengende investering voor een periode van 20 jaar (in lijn met gemeentelijke afschrijvingstermijn; in de praktijk zal het 20-25 jaar zijn). Daarna is alsnog een investering in vervangende nieuwbouw aan de orde. Voor de investeringskosten voor renovatie wordt uitgegaan van maximaal 70% 8 van de nieuwbouwkosten. Als de kosten meer dan 70% bedragen, dan is vervangende nieuwbouw bedrijfseconomisch de verantwoorde keuze. Ook bij renovatie onderzoekt het schoolbestuur of deze kan bijdragen door een exploitatiegerichte investering met een redelijke terugverdientijd die past binnen de huidige wet- en regelgeving (WPO, art. 148 lid 1 en Onderwijsaccountantsprotocol). Voor renovatie wordt gestreefd naar het behalen van de doelstellingen van BENG (voor zover dat verantwoord en realistisch is). Voor renovatie wordt uitgegaan van aardgasloos als dat in de wijk / het dorp aan de orde is vanuit de warmtetransitie. Renovatie behelst het aanpassen van de bestaande voorzieningen door ingrepen in functionaliteit, bouwkundig en installatietechnisch.
Omvang onderwijs De leerlingenprognose van Pronexus9 laat zien dat ’t Spick op termijn circa 160 leerlingen heeft. De normatieve ruimtebehoefte die hierbij behoort is 1.005 m² bvo.
6 Wettelijke verantwoordelijkheid voor het bekostigen van de voorziening voor onderwijshuisvesting (WPO, art. 9). 7 Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) adviseert om bij nieuwbouw en ingrijpende renovaties in beginsel te kiezen voor klasse B-
kwaliteit. Een verdere toelichting is te vinden via RVO: Programma van Eisen Frisse Scholen (2021). 8 Het percentage van 70% vormt het kantelpercentage vanaf wanneer vervangende nieuwbouw vanuit bedrijfseconomisch oogpunt verantwoord is. 9 Pronexus, Leerlingenprognose, december 2019. Dit document is als separaat stuk beschikbaar.
www.icsadviseurs.nl
9/57
Bewegingsonderwijs Voor het onderwijs is de nabijheid van een gymzaal zeer gewenst om op de meest effectieve manier onderwijstijd in te kunnen zetten. Daarnaast is de koppeling van school en gymzaal van belang omdat het doel is het bewegingsonderwijs steeds meer door een vakdocent te gaan geven (landelijke richtlijnen). Visie toekomstgericht onderwijs Vanuit de directie ’t Spick en schoolbestuur Kerobei is het streven toekomstgericht en hedendaags onderwijs aan te bieden. Daarbij wordt optimaal ingespeeld op ontwikkelingsmogelijkheden van kinderen. Hiervoor is ook de samenwerking tussen onderwijs en opvang zeer belangrijk. De nieuwe visie op onderwijs vertaalt zich in een gebouw dat een diversiteit aan werkplekken kent. Waar groepsdoorbrekend kan worden gewerkt, en ook in kleine groepen. Dit in een leeromgeving die kinderen uitdaagt om te leren en positief bijdraagt aan hun ontwikkeling. Ook is het een leeromgeving die kan meebewegen met veranderingen in het onderwijs en daarop kan inspelen.
2.3 Accommodatiebeleid De gemeente en het verenigingsleven werken in partnerschap samen om voor nu en in de toekomst voldoende voorzieningen te hebben die het woon- en leefklimaat goed houden. De kaders/richtlijnen die hierbij horen zijn10: ▪
▪
▪
▪
Handhaving van maatschappelijke accommodaties is geen doel op zich. Maatschappelijke accommodaties moeten bijdragen aan maatschappelijke doelen, zoals het samenbrengen van inwoners, zorg en/of het bevorderen van meer bewegen. Accommodaties die financieel worden ondersteund door de gemeente moeten multifunctioneel, duurzaam, toegankelijk en geschikt zijn voor meerdere gebruikersdoelgroepen. Dat is vooral van belang met het oog op de vergrijzing, de krimp en de individualisering van de samenleving. We stimuleren verenigingen die hierin nieuwe activiteiten ontplooien. Bij nieuwe initiatieven zoeken we samen met initiatiefnemers aansluiting bij bestaande initiatieven en activiteiten. We hanteren hierbij maatwerk. Uitgangspunt is dat we met gemeentelijke middelen geen aanvulling / uitbreiding van de maatschappelijke accommodaties faciliteren. Initiatieven van onderop die aansluiten bij Blij in Beesel worden gestimuleerd. Om in aanmerking te komen voor ondersteuning is een voorwaarde dat deze initiatieven toekomstbestendig zijn.
2.4 Samenkracht Samenkracht in een inclusieve gemeenschap beschrijft uitgangspunten op het terrein van jeugd en opgroeien, sport en cultuur. Opgroeien en wonen in Beesel ▪ ▪ ▪
Inzetten op een gezonde leefomgeving en leefstijl. Daarvoor wordt geïnvesteerd in preventie (sportbeoefening, tegenaan roken/overgewicht etc.). Ontmoetingsplekken (breed inzetbaar en open inloop) en doorontwikkeling van andere en alternatieve vormen van dagbesteding en ontmoeting. Kinderopvang, jeugdzorg en onderwijs zijn belangrijk. Daarom investeren in samenwerking tussen onderwijs, jeugdpartners, ondernemers en gemeente. Daarnaast wordt ingezet op preventie en aansluiten van het onderwijs op de arbeidsmarkt.
10 Gemeente Beesel, Richtinggevend kader toekomst voorzieningen gemeente Beesel, november 2017.
www.icsadviseurs.nl
10/57
▪
Met partners inzetten op het ontplooien van talenten voor iedereen (bijv. jeugdcultuurfonds, jeugdsportfonds, leergeld, bijzondere bijstand, inzet coaches, iedereen kan sporten, samenbrengen jong en oud, taalonderwijs).
Sport en cultuur ▪ ▪ ▪ ▪
Bewegingsonderwijs Inclusief sporten (rolstoeltoegankelijk) Lokaal sportakkoord in Beesel11 Duurzame sportinfrastructuur.
2.5 Ruimtelijke ontwikkeling, wonen en bouwen In beginsel is elke plek binnen het Bestemmingsplan Bebouwde gebieden Beesel geschikt mits wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Daarnaast is aandacht voor een veilige verkeerssituatie en het behouden van een beschermd dorpsgezicht. Bij de uitwerking van de scenario’s is huisvesting van het onderwijs leidend. De mogelijkheid met wonen en/of een MFC is daarop volgend. Woningbouw De uitvoeringsagenda voor Wonen geeft richting aan ontwikkelingsmogelijkheden van circa 40 woningen in een tijdsbestek van 10 jaar. Hierbij is aandacht voor de juiste woning, voor de juiste doelgroep op de juiste plek (o.a. levensloopbestendige en seniorenwoningen, huurappartementen en starterswoningen). Daarnaast geldt als uitgangspunt om cultuurhistorische panden zoveel mogelijk te behouden en een nieuwe invulling te geven bij leegstand om zo ook de omgeving aantrekkelijk te houden.
2.6 Duurzaamheid Gemeente Beesel wil een economisch veerkrachtige, duurzame en groene gemeente zijn, waar iedereen gezond en veilig kan (be)leven en werken en waar iedereen meetelt en doet. Duurzaamheid in de breedste zin van het woord speelt daarin een rol12. De gemeente geeft samen met haar maatschappelijke partners, ondernemers en inwoners invulling aan duurzaamheid door te focussen op de vijf thema’s: sociale duurzaamheid, duurzame energie, schone en slimme mobiliteit, circulaire economie, biodiversiteit en klimaatadaptatie.
2.7
Financiën
Voor de toekomstige huisvesting vormt de huisvestingsverordening het vertrekpunt. Echter, in het onderzoek wordt uitgegaan van realistische (marktconforme) investeringsbedragen. Onderdeel van de financiële paragraaf vormt ook de bijdrage vanuit het schoolbestuur (en mogelijk kinderopvang). Vanuit de gemeente geldt een aantal regels/uitgangspunten: ▪ ▪
Er wordt normaliter een afschrijvingstermijn gehanteerd van 40 jaar. De rekenrente is nu 0%. Nog niet duidelijk is hoe hoog deze medio 2023 is wanneer mogelijk de start van de bouw kan plaatsvinden. Rekening wordt gehouden met een bandbreedte van 0 - 1.5%.
11 Huis voor de Sport Limburg, Gemeente Beesel, Sportakkoord, maart 2020. 12 Gemeente Beesel, Duurzaamheidsvisie 2019-2030: Focus, lef en draakkracht.
www.icsadviseurs.nl
11/57
▪ ▪ ▪ ▪
De financiële vergoedingen voor het primair onderwijs zijn vastgelegd in de WPO. Dit zijn de minimale uitgangspunten. Bekend is dat deze in beginsel aan de lage kant zijn. In het accommodatiebeleid zijn geen harde (financiële) criteria opgenomen maar staat samen optrekken en maatwerk centraal. Dit geldt ook voor de financiële medeverantwoordelijkheid. Er is geen grondbeleid/GREX en er zijn geen fondsen voor bijvoorbeeld specifieke fondsen leefbaarheid of herstructurering die hieruit worden gevoed. Eventuele grondopbrengsten van woningbouwprojecten vloeien terug naar de algemene reserve.
Gemeente en schoolbestuur maken in samenspraak een dekkingsplan voor de te plegen investeringen.
2.8 Regio De ontwikkeling in Beesel kan niet los worden gezien van de regionale ontwikkeling (Regiovisie Noord-Limburg 2040: de gezondste regio). Regionaal is het streven de gezondste regio te worden. Beesel is onderdeel van het netwerk daaromtrent. Mogelijk kan de gemeente aanspraak maken op een bijdrage in de investeringskosten vanuit dit regionale netwerk.
www.icsadviseurs.nl
12/57
3. Locaties en scenario’s In dit onderzoek worden vier locaties en vijf scenario’s onderscheiden voor de toekomstige huisvesting van basisschool ’t Spick, in combinatie met een MFC. Paragraaf 3.1 beschrijft de locaties. Paragraaf 3.2 gaat verder in op de scenario’s. Dit wil zeggen een totaalscenario (basisscenario) op één van de vier locaties of een scenario waarbij cultuur en sport van elkaar zijn gescheiden. Daarnaast is per scenario de ruimtebehoefte inzichtelijk.
3.1 Beschrijving locaties Hieronder volgt een beschrijving van de vier locaties in Beesel die in dit onderzoek centraal staan.
3.1.1 Bestaande schoollocatie ’t Spick De bestaande schoollocatie ’t Spick ligt aan een doorgaande straat nabij het centrum van Beesel. De school ligt in een bebouwde omgeving met aan de achterzijde agrarisch gebied. Het huidige schoolgebouw bestaat uit twee bouwdelen: een oorspronkelijk vooroorlogs bouwdeel (meisjesschool) en een bouwdeel uit de jaren 70. In de loop der jaren hebben er uitbreidingen plaatsgevonden ten behoeve van verwerkingsruimten. De meisjesschool heeft een architectonische waarde die past in de historische kern van Beesel. Naast het onderwijs zijn ook ruimten in gebruik door de ouderenvereniging (in de meisjesschool) en de speelleergroep (voorheen peuterspeelzaal) ’t Draeckske. ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
De omvang van het perceel is circa 4.915 vierkante meter. De afstand tot het centrum is circa 175 meter. Het eigendom van de grond ligt bij de gemeente Beesel. In 2024 alleen nog boekwaarden ten behoeve van de verbouwing voor de ouderenopvang: € 38.800,-. Het bestemmingsplan geeft aan een maatschappelijk functie.
Figuur 1: Bestemmingsplan- en kadastrale kaart van de locatie 't Spick
3.1.2 Bestaande locatie gymzaal De gymzaal gelegen aan de Kerstenbergweg is omringd door een grasveld, een tennisbaan en de blokhut van Jong Nederland. Aan de overkant van de straat zijn woningen gesitueerd. De huidige gymzaal is uit 1987 en is technisch verouderd. Daarnaast is de gymzaal niet multifunctioneel inzetbaar vanwege het beperkte vloeroppervlak van de gymzaal. Deze is 252 vierkante meter (12 m x 21 m) en is daarmee te klein voor bijvoorbeeld zaalvoetbal en korfbal.
www.icsadviseurs.nl
13/57
▪
▪ ▪ ▪ ▪
De omvang van het perceel inclusief grasveld is globaal 4.100 vierkante meter (waarvan 3.055 vierkante meter voor het grasveld). Het beschikbare terrein bij de tennisvelden (ter hoogte van Kerstenbergweg en Bakheide) is niet meegenomen. Hier een gebouw realiseren is praktisch niet mogelijk. De afstand tot het centrum is circa 320 meter. Het eigendom van de grond ligt bij de gemeente Beesel. Geen boekwaarden op de locatie. Het bestemmingsplan vraagt om een wijziging van sport naar maatschappelijke functie.
Figuur 2: Bestemmingsplan- en kadastrale kaart van de locatie gymzaal Grasveld ten zuidoosten locatie Ten zuidoosten van de locatie ‘bestaande gymzaal’ ligt een groot grasveld. Dit grasveld is van de gemeente Beesel maar wordt in de praktijk gebruikt door Jong Nederland voor haar activiteiten. Vanuit de gemeente hebben we conceptaktes onder ogen gekregen waarin het gebruik van dit grasveld door Jong Nederland is geregeld. Uit de aktes blijkt dat Jong Nederland een erfpacht heeft op dit grasveld tot en met 2035. In de gesprekken die Huis voor de Sport Limburg heeft gevoerd met verenigingen heeft Jong Nederland te kennen gegeven het grasveld voor haar activiteiten te willen blijven inzetten.
3.1.3 Kerk en omgeving De Sint-Gertrudiskerk, gelegen aan Kerkplein 2, ligt centraal in het centrum van Beesel. Rondom de kerk zijn diverse parkeervoorzieningen, de voormalige Pastorie (in gebruik door Kindercentrum ‘t Rovertje) en woningen. Het kerkgebouw staat op de gemeentelijke monumentenlijst. Het heeft een architectonische waarde die past in de historische kern van Beesel. Daarnaast is de kerk nog altijd in gebruik door de Parochie voor twee missen per week en begrafenissen, huwelijken en doopsels. Het bestemmingsplan van de locatie geeft aan een maatschappelijke functie. Echter, de plaatselijke parochie is eigenaar van het gebouw en bevoegd de gebouwen te beheren. Voor ingrijpende veranderingen moeten zij toestemming aan het bisdom vragen. ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
De omvang van het perceel is circa 3.326 vierkante meter inclusief Pastorie en parkeervoorziening. Monumentale status, zowel exterieur als interieur. De afstand tot het centrum is circa 60 meter. Het eigendom ligt bij de Parochie. Het bestemmingsplan geeft aan een maatschappelijk functie.
www.icsadviseurs.nl
14/57
Figuur 3: Bestemmingsplan- en kadastrale kaart van de locatie kerk en omgeving NB: Binnen de gemeente Beesel wordt gestart met een traject ‘Kerkenvisie’ waarin ook wordt gekeken naar het toekomstige gebruik van kerkgebouwen. Het kerkgebouw in Beesel maakt onderdeel uit van dit onderzoek.
3.1.4 Sportpark De Solberg De locatie van de sportvelden van sportpark De Solberg ligt aan de rand van het dorp, op circa 530 meter van het centrum. Nabij de sportvelden ligt veel groen en aan de overkant van de straat staan woningen. De accommodatie is in 2013 gerenoveerd en biedt ruimte voor voetbal, korfbal, beugelen, darten, bootcamp, panna en jeu de boules. ▪ ▪ ▪ ▪
De omvang van het perceel is groot. Wel rekening houden met voldoende speelvelden voor voetbal/korfbal. De afstand tot het centrum is circa 530 meter. Het eigendom van de grond ligt bij de gemeente Beesel. Het bestemmingsplan vraagt om een wijziging van sport naar maatschappelijke functie.
Figuur 4: Bestemmingsplan- en kadastrale kaart van de locatie De Solberg NB: Op de locatie sportpark De Solberg staat een telecom-mast. Navraag leert dat de aanwezigheid van deze mast geen beletsel vormt voor het realiseren van nieuwbouw omdat de straling van deze mast aan strenge eisen is gehouden.
www.icsadviseurs.nl
15/57
3.2 Scenario’s In paragraaf 3.1 zijn de vier locaties beschreven die in dit onderzoek centraal staan om een nieuwe onderwijsvoorziening in combinatie met een MFC te realiseren. Dit wil ook zeggen dat er vier scenario’s zijn om een onderwijsvoorziening met een MFC op één locatie in Beesel te realiseren. Afgesproken is om daar een scenario aan toe te voegen, namelijk een deelscenario door cultuur en sport van elkaar te scheiden. Dit betekent dat beide functies dan op een andere plek in Beesel liggen. Door cultuur en sport van elkaar te scheiden ontstaan er mogelijk meer opties in de kern. Samengevat betekent dit het volgende: ▪
▪
Een totaalscenario (basisscenario) van een onderwijsvoorziening met een MFC op één van de vier locaties in Beesel: ─ Bestaande schoollocatie ’t Spick ─ Bestaande locatie gymzaal ─ Kerk en omgeving ─ Sportpark De Solberg Een deelscenario door cultuur en sport van elkaar te scheiden. Hierbij wordt onderwijs bij sport ondergebracht omdat het onderwijs dan direct van de sportvoorzieningen gebruik kan maken. Daarnaast is de ouderenvoorziening ondergebracht bij het onderwijs omdat ook in de huidige situatie de meerwaarde van deze koppeling blijkt.
In onderstaande tabel zijn de ‘varianten’ van de scenario’s per locatie weergegeven: Overzicht scenario’s per locatie Scenario MFC (1) Cultuur (2A) Sport en onderwijs inclusief ouderen (2B)
Locatie ’t Spick X
Gymzaal X
X
X
Kerk en omgeving X X
Sportpark De Solberg X X
NB: Voor het scenario cultuur (2A) wordt gekeken naar de kerk en omgeving omdat deze variant primair is ontstaan om de kerk een andere zinvolle bestemming te geven en daarnaast vanwege het argument dat cultuur in het hart van de kern Beesel komt te liggen. De kerk beschikt over een grote ruimte die voor cultuur kan worden ingezet. De Bongerd – ouderenvereniging Er zijn ontwikkelingen om de locatie De Bongerd in te richten voor de ouderenvereniging, in combinatie met slaapmogelijkheden. De fase van deze ontwikkeling is nog te vroeg om daar duidelijke uitspraken over te doen. Om deze reden is deze ontwikkeling niet meegenomen in de scenario-uitwerking. De voorziening voor de ouderen maakt in dit onderzoek vooralsnog onderdeel uit van het MFC en/of is gekoppeld aan het onderwijs (in het deelscenario waarin een splitsing van cultuur en sport aan de orde is). Ons nadrukkelijke advies is om met de initiatiefnemer van locatie De Bongerd in gesprek te treden om te voorkomen dat er twee locaties zijn die zich primair gaan richten op ouderen. Dit moet worden voorkomen om leegstand en onderlinge concurrentie te vermijden. NB: Vanuit de initiatiefnemers van De Bongerd is een aparte notitie gemaakt: “Werkdocument Hoeve De Bongerd”. Deze notitie is als bijlage 1 opgenomen.
3.2.1 Ruimtebehoefte scenario’s Hieronder is de ruimtebehoefte per scenario nader toegelicht. Belangrijk daarbij is om te vermelden dat de ruimtebehoefte voor de verenigingen is afgestemd met de verenigingen zelf. Huis voor de Sport Limburg heeft in opdracht van projectgroep Blie in Beesel een behoefte-inventarisatie uitgevoerd bij de verenigingen in Beesel. Dit is gedaan door zowel afzonderlijke als gezamenlijke gesprekken met de verenigingen te voeren. De uitkomst van deze behoefte-inventarisatie is als gegeven overgenomen in dit onderzoek.
www.icsadviseurs.nl
16/57
Door de gemeente Beesel is de inventarisatie uitgezet bij de functies van een gezondheidscentrum. Zij hebben aangegeven dat de huidige huisvesting voldoet en zij daarmee niet aansluiten in een MFC. In ieder geval niet binnen de komende 5-6 jaar. Vanuit het schoolbestuur Kerobei is contact geweest met de opvangorganisatie. Deze heeft nog geen uitsluitsel kunnen geven over haar ruimtevraag. Vooralsnog is de bestaande ruimtebehoefte zoals aangehouden in het onderzoek van DMV als constante aangehouden. Beesel heeft op dit moment geen grote zaal voor verenigingen, repetities, uitvoeringen et cetera. Er is behoefte aan een repetitie-/vergaderruimte, keuken met een uitgiftepunt, berging en spreekkamers. Al deze functies zijn multifunctioneel en kunnen door meerdere verenigingen en voor meerdere doeleinden worden gebruikt. Voor het onderwijs geldt een normatieve ruimtebehoefte van 1.005 bruto vierkante meter (zie uitgangspunten in paragraaf 2.2). Voor de kinderopvang is uitgegaan van 16 kindplaatsen voor de speelleergroep (peuterspeelzaal), 12 kindplaatsen voor kinderdagopvang en een ruimte voor BSO. Voor de kinderopvang gelden eisen waaraan een ruimte dient te voldoen. Deze eisen zijn meegenomen in de ruimtebehoefteberekening. Voor sport is rekening gehouden met een sportvloer van 14 x 22 meter (oppervlakte 308 vierkante meter) en een vrije hoogte van 7 meter.
Daarnaast valt onder sport ruimte voor (toestellen)berging, kleedkamers en douches/toiletten. De gemeente heeft de ruimtebehoefte opgevraagd voor de expositie- en museumruimte. Het museum heeft aangegeven te werken met een expositieruimte en berging. Voor ouderen is er een verblijfsruimte welke is ingericht als een huiskamer. Om te rusten is er rekening gehouden met een aparte ruimte. Daarnaast is er een pantry. In het geval van scenario 2 is rekening gehouden met een eigen keukenvoorziening (70 vierkante meter). Scenario 1: Totaalscenario
Multifunctioneel Onderwijs Kinderopvang Sport Museum Gezondheidszorg Ouderen Keukenvoorziening ouderen Totaal omvang
www.icsadviseurs.nl
Aantal m² bvo 732 998 293 568 350 0 274 In multifunctioneel 3.215
Scenario 2: Deelscenario 2A: Cultuur 2B: Sport en onderwijs Aantal m² bvo Aantal m² bvo 732 1.005 293 568 350
1.082
274 70 2.210
17/57
Buitenruimte Naast de ruimtebehoefte voor het gebouw is ook behoefte aan buitenruimte. In onderstaande tabel is deze ruimtebehoefte voor buiten weergegeven: Indicatie buitenruimte omschrijving
aantal
aantal m²
totaal m²
opmerking
kindvoorzieningen schoolplein
1
480
480
speelterrein peuterwerk
1
56
56
speelterrein kinderopvang
1
42
42
speelterrein bso
0
0
0
zandbak psz/school
2
25
50
buitenberging
3
25
75
stelpost
berging afvalcontainers
1
10
10
stelpost
fietsenstalling basisonderwijs
120
1,5
180
aanname: 75% komt met de fiets
fietsenstalling personeel
12
1,5
18
aanname
fietsenstalling bezoekers
20
1,5
30
aanname
stalling scootmobielen
1
50
50
stelpost
buitenruimte ouderen
1
40
40
beschut
werkruimte Draaksteken buiten
1
100
100
zoen-en-zoef zone
1
200
200
stelpost
toegangspaden
1
50
50
stelpost
mogelijkheid tot uitbreiding (bouwblok)
PM
PM
PM
nader te definiëren
subtotaal buitenruimte (exclusief groenblijvend en gebouw) groenblijvend
3 m² per kind (bovennormatief)
gebruik schoolplein
1.381 1
482
totaal buitenruimte (exclusief gebouw)
482
strook van 3 meter om het terrein
1.863
Per scenario kunnen bepaalde functionaliteiten wel of niet aan de orde zijn. Het merendeel van de buitenruimte is direct gerelateerd aan onderwijs en opvang. Enkel de ‘buitenruimte ouderen’ en ‘werkruimte Draaksteken buiten’ vormen een uitzondering. Parkeren Een speciale ruimtebehoefte vormt het parkeren. Dit is medeafhankelijk van welke voorzieningen in een scenario op een locatie worden ondergebracht. In onderstaande tabel is de indicatieve parkeerbehoefte weergegeven zonder aftrek van de bestaande parkeerplaatsen. Scenario Scenario 1 – MFC Scenario 2A – Cultuur Scenario 2B – Sport en onderwijs
Parkeerbehoefte (aantal plaatsen) 25 15 20
Indicatieve omvang (in m²) 625 375 500
Voor de bestaande locaties is de bestaande parkeerbehoefte: ▪ ▪ ▪ ▪
Basisschool ’t Spick: Kerk en omgeving: Gymzaal: Sportpark De Solberg:
16 parkeerplekken 4 parkeerplekken 15 parkeerplekken 20 parkeerplekken
In de beschrijving van de locaties wordt de parkeerbehoefte verder uitgewerkt omdat deze per locatie specifiek is per scenario.
www.icsadviseurs.nl
18/57
Samenvatting ruimtebehoefte In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de ruimtebehoefte per scenario (exclusief de parkeerbehoefte): Scenario 1: Totaalscenario
Multifunctioneel Onderwijs Kinderopvang Sport Museum Gezondheidszorg Ouderen Keukenvoorziening ouderen Totaal omvang Gebouw op maaiveldniveau (60%) Buitenruimte (stelpost) Totaal (exclusief parkeren)
Aantal m² bvo 732 998 293 568 350 0 274 In multifunctioneel 3.215 1.929 1.863 3.792
Scenario 2: Deelscenario 2A: Cultuur 2B: Sport en onderwijs Aantal m² bvo Aantal m² bvo 732 1.005 293 568 350
1.082 649
274 70 2.210 1.326
462 1.111
1.746 3.072
Berg- en werkruimte carnaval en Draaksteken Voor zowel de carnavalsvereniging als het Draaksteken is behoefte aan berging en werkruimte. Voor de carnaval kan een oplossing worden gevonden in de vorm van het plaatsen van een aantal zeecontainers waarin spullen kunnen worden opgeborgen. Daarnaast zouden afspraken met lokale partijen/ondernemers kunnen worden gemaakt voor ruimte om praalwagens op te bouwen. Voor Draaksteken gaat het enerzijds om voldoende plek om met diverse werkgroepen te kunnen overleggen, bergruimte en daarnaast werkruimte buiten. Met de laatste is rekening gehouden in de buitenruimte. Deze ruimte kan indien ongebruikt ook worden ingezet als extra speelruimte (grasveld) voor de basisschool. Voor de bergruimte kan evenals bij de carnaval worden uitgegaan van het plaatsen van zeecontainers. Voor de plek voor de werkgroepen kan worden gebruikgemaakt van ruimten in de lokale horeca, spreekkamers in het toekomstige MFC alsmede van klaslokalen in de school. Hierdoor zou voor de piekmomenten voldoende ruimte beschikbaar moeten zijn.
www.icsadviseurs.nl
19/57
4. Basisschool ’t Spick: renovatie of nieuwbouw Zoals in paragraaf 1.1 beschreven is het schoolgebouw van ’t Spick technisch verouderd, niet passend binnen de onderwijskundige visie van de school en te groot voor het huidige en toekomstige aantal leerlingen. Deze punten vragen om aandacht en daarmee aanpassingen van het schoolgebouw om goed en duurzaam onderwijs te garanderen. Om een juiste afweging te maken tussen renovatie en (vervangende) nieuwbouw is een schouw uitgevoerd van de huidige locatie. Dit hoofdstuk beschrijft de bevindingen uit de schouw. Daarnaast zijn de bevindingen financieel vertaald om de afweging tussen renovatie en nieuwbouw financieel te onderbouwen. De schouwrapportage is als bijlage 2 toegevoegd aan het rapport.
4.1 Schouw Tijdens de schouw is het schoolgebouw beoordeeld op vijf onderdelen/thema’s middels een zespuntschaal: 1 2 3 4 5 6
Goede conditie Goede conditie Redelijke conditie Redelijke conditie Slechte conditie Slechte conditie
Nieuwbouwkwaliteit of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit Een bouw- of installatiedeel vertoont kenmerken van beginnende veroudering Het verouderingsproces is duidelijk op gang gekomen Het verouderingsproces is duidelijk zichtbaar Het verouderingsproces is niet meer te keren De bouwkundige staat is zo slecht dat deze niet meer onder conditie 5 kan
Deze scores dienen ter ondersteuning van de bevindingen uit de rapportage. Hieronder volgt een korte beschrijving per thema/onderdeel. De volledige schouwrapportage is in bijlage 2 te vinden. Technische staat De gevel van zowel de meisjesschool als het jaren-70-gedeelte is in een redelijke staat. De dakbedekking van het plat dak is in zeer slechte staat en is aan vervanging toe. De aluminium kozijnen zijn voorzien van dubbelglas uit 1983. De energetische waarde hiervan is beperkt. De vloeren zijn over het algemeen in redelijke staat, wel is sprake van slijtageplekken. De school heeft geen mechanische ventilatie. Door het openen van ramen worden de ruimten natuurlijk geventileerd. De score per subthema is als volgt: Geheel algemeen Buitenkant Binnenkant Installaties
4 4 4 4
Functionaliteit Onderwijsvisie ’t Spick Het huidige schoolgebouw, met name de meisjesschool, bestaat uit traditionele klaslokalen aan een lange gang. Dit is niet passend binnen de onderwijsvisie van ’t Spick, waarbij aandacht is voor het persoonlijke ontwikkelproces voor ieder kind (ruimte voor talent) en betekenisvol onderwijs in een veilige, sfeervolle en krachtige leer- en leefomgeving. Dit vraagt om ruimten die dit faciliteren zoals: lokalen die onderling met elkaar zijn verbonden, leerpleinen en ruimten voor persoonlijke aandacht. Dit zodat kinderen leren op basis van niveau, onderwijsbehoeften, interesse en/of leerstijl.
Onderwijs ontschotten. Lokalen onderling verbinden en leerpleinen.
De onderwijsruimten scoren op functionaliteit slecht omdat deze niet voldoen aan de behoefte (zie bovenstaand tekstkader). Er is geen ruimte om leerpleinen te creëren en er is weinig verbinding tussen de groepen onderling. De toegankelijkheid wordt beperkt doordat het handvaardigheidslokaal op de
www.icsadviseurs.nl
20/57
1e verdieping niet toegankelijk is voor mindervaliden. De kinderen hebben veel speelruimte buiten. De score per subthema is als volgt: Onderwijsruimten Toegankelijkheid Speelplein
5 4 2
Binnenklimaat Het onderdeel binnenklimaat met de bijbehorende subthema’s scoren slecht. De ventilatie, temperatuur en geluid zijn allen beoordeeld als slecht. Dit komt doordat mechanische ventilatie ontbreekt, de HR cv-ketels einde levensduur zijn, door dubbelbeglazing veel wordt gestookt en de radiatoren zijn verouderd. Het klimaat wordt daardoor in de meeste onderwijslokalen als onaangenaam ervaren. De lokalen in de meisjesscholen hebben nog een houten ondervloer en akoestische voorzieningen zijn niet aanwezig. Tenslotte is in de verkeersruimten geen ledverlichting. De score per subthema is als volgt: Ventilatie Temperatuur Licht Geluid
5 5 3 5
Veiligheid De veiligheid in en rondom het gebouw is goed. De brandcompartimentering is juist uitgevoerd. De verkeersveiligheid vraagt om aandacht. De school is omsloten door een doorgaande weg, er is geen parkeergelegenheid en/of kiss & ride strook. Hierdoor kunnen er tijdens haal- en brengmomenten verkeersonveilige situaties ontstaan. De score per subthema is als volgt Veiligheid in/rond gebouw Verkeersveiligheid
2 4
Duurzaamheid De school heeft beperkte maatregelen genomen om de duurzaamheid te verbeteren, zoals (deels) ledverlichting en het isoleren van het dak bij de meisjesschool t.b.v. het klaslokaal. Aandachtspunten zijn: ventilatie, vloer- en dakisolatie, cv-ketel, radiatoren, kozijnen en beglazing. Daarnaast zijn er geen energieopwekkende installaties, bijv. zonnepanelen aanwezig.
4.2 Renovatie versus nieuwbouw In paragraaf 2.2 zijn de uitgangspunten voor nieuwbouw en renovatie opgenomen. Voor renovatie geldt dat wordt gestreefd naar het behalen van de doelstellingen van BENG. Vanuit dit oogpunt is tijdens de schouw gekeken naar de mogelijkheden en de maatregelen die nodig zijn om het huidige schoolgebouw, zoveel mogelijk, te laten voldoen aan BENG. Op basis daarvan zijn de grootste aandachtspunten in het benaderen van BENG: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Na-isoleren bovenzijde vloer; Na-isoleren gevel d.m.v. voorzetwanden aan de binnenzijde van de gevel; Na-isoleren van het dak; Gevelopeningen voorzien van nieuwe kozijnen met dubbele beglazing (HR++) inclusief kierdichting en geïsoleerde deuren; Vervangen niet-geïsoleerde daklichten door geïsoleerde daklichten; Aanbrengen mechanisch ventilatiesysteem D incl. WTW t.b.v. beter binnenklimaat; Warmte-opwekkingsinstallatie vervangen door een duurzamere installatie; Verlichting overige ruimten vervangen door ledverlichting;
www.icsadviseurs.nl
21/57
▪
Het leveren en aanbrengen van pv-panelen.
De meisjesschool (oorspronkelijk bouwdeel) – gebouwelijke (on)mogelijkheden De constructie van dit bouwdeel is massief. Hierdoor is het niet mogelijk om installatievoorzieningen, ten behoeve van verduurzaming en Frisse Scholen klasse B, te verwerken boven het plafond, in de wanden of onder de vloer. In combinatie met een te lage vrije netto hoogte is verduurzamen op de begane grond niet haalbaar. Wel bestaat de mogelijkheid om de gehele 1e verdieping te gebruiken voor de installaties en de daarbij behorende distributiekanalen over de verdieping door de vloer naar de onderliggende lokalen te laten lopen. Echter, dit gaat ten koste van de bruikbaarheid van het lokaal op de 1e verdieping. Daarnaast zijn de aangrenzende aanbouwen op deze manier niet bereikbaar voor de installaties. Het advies is om de meisjesschool niet te behouden als onderwijslocatie omdat dit bouwdeel niet geschikt is voor een upgrade naar Frisse Scholen klasse B en/of verduurzamen naar het huidige bouwbesluit (en daarmee ook het benaderen van BENG). Jaren-70-bouwdeel – gebouwelijke (on)mogelijkheden Het nieuwere bouwdeel met plat dak is wel geschikt voor de upgrade en verduurzaming. Het dak biedt voldoende ruimte voor luchtbehandelingskasten en boven de plafonds is genoeg ruimte voor het plaatsen van de kanalen.
De constructie van de laagbouw dient echter wel te worden onderzocht door een constructeur in verband met de belasting die de installatie met zich meebrengt. Het advies is om de meisjesschool niet te behouden als onderwijslocatie omdat ook dit bouwdeel niet geschikt is voor een upgrade naar Frisse Scholen klasse B en/of verduurzamen naar het huidige bouwbesluit (en het benaderen van BENG). Financiële onderbouwing renovatie versus nieuwbouw In de investeringskostenraming is nieuwbouw afgezet tegen renovatie. Hierbij is uitgegaan van: ▪ ▪
Nieuwbouw: 1.005 bruto vierkante meter. Renovatie: 952 bruto vierkante meter (deel zonder de meisjesschool). ─ Kosten voor uitbreiding (49 bruto vierkante meter) zijn niet meegenomen. ─ Kosten voor interne aanpassingen om de ruimtelijke opzet fundamenteel te wijzigen zijn niet meegenomen. ─ Bij renovatie is tijdelijke huisvesting benodigd. Deze kosten zijn bij de investeringskosten niet meegenomen. Een indicatieve investering daarvoor is circa € 285.000,-.
Onderstaande tabel laat de investeringskosten voor nieuwbouw en renovatie zien. De renovatiekosten bedragen meer dan 70% van de nieuwbouwkosten. De stelregel is dat bij een overschrijving van 70% het meer verantwoord is om vervangende nieuwbouw te plegen. In onderstaande tabel is voor beide scenario’s de indicatieve kapitaallast berekend (rekenrente 1%; afschrijving nieuwbouw bouwkundig 40 jaar en installaties 15 jaar; afschrijving renovatie bouwkundig 20 jaar en installaties 15 jaar). Hieruit blijkt dat de kapitaallast voor renovatie hoger is dan voor nieuwbouw. Vergelijk nieuwbouw vs. renovatie ‘t Spick Investeringskosten Nieuwbouw € 2.876.983 Renovatie € 2.101.687
Procentueel 100% 73%
Kapitaallast (jaar 1) € 142.652 € 162.758
NB: In bovenstaande berekening is bij vervangende nieuwbouw nog geen rekening gehouden met tijdelijke huisvesting indien de school op de huidige locatie wordt herbouwd.
www.icsadviseurs.nl
22/57
Conclusie Uit het investeringskostenoverzicht blijkt dat de renovatiekosten meer dan 70% van de nieuwbouwkosten bedragen. De stelregel is dat bij een overschrijving van 70% het meer verantwoord is om vervangende nieuwbouw te plegen. Daarnaast is voor beide scenario’s de indicatieve kapitaallast berekend (rekenrente 1%; afschrijving nieuwbouw bouwkundig 40 jaar en installaties 15 jaar; afschrijving renovatie bouwkundig 20 jaar en installaties 15 jaar). Daaruit blijkt dat de kapitaallasten voor renovatie (in jaar 1) hoger zijn dan voor nieuwbouw. Vanuit financieel oogpunt is het advies om vervangende nieuwbouw te plegen en de bestaande locatie af te stoten en herontwikkeling te plegen voor bijvoorbeeld woningbouw. Dit advies wordt versterkt doordat bij nieuwbouw betere functionaliteit en hogere duurzaamheidsdoelstelling kunnen worden behaald. Daarnaast is het voorkomen van tijdelijke huisvesting een goed uitgangspunt. In het verdere onderzoek gaan we uit van vervangende nieuwbouw voor basisschool ’t Spick en komt de optie van levensduurverlengende renovatie in de beschrijving verder te vervallen.
www.icsadviseurs.nl
23/57
5. Context In dit hoofdstuk wordt een aantal algemene context-zaken beschreven die op alle scenario’s van toepassing zijn. Het gaat dan om de gevolgen voor bestaande accommodaties en exploitatie.
5.1 Gevolgen bestaande accommodaties Bestaand schoolgebouw Het advies om vervangende nieuwbouw te realiseren voor ’t Spick heeft gevolgen voor het bestaande schoolgebouw. Het dorp hecht waarde aan het bouwdeel meisjesschool. Dit deel zou behouden kunnen worden en te transformeren tot (doelgroep)woningen. De overige bouwdelen kunnen worden gesloopt. Afhankelijk van de keuze van de locatie / het scenario kan op het vrijkomende deel nieuwbouw voor het MFC of sport/onderwijs worden gerealiseerd. De vraag die zich wel aandient is hoe dit zich qua omvang en esthetisch verhoudt tot het bouwdeel meisjesschool. Bij een MFC kan dit worden geïntegreerd. Wanneer wordt gedacht vanuit het deelscenario, is het mogelijk om naast de meisjesschool een grote zaal te realiseren waardoor een cultuurvoorziening ontstaat. Een combinatie met sport/onderwijs is niet realistisch omdat dan een spanning gaat ontstaan tussen woningen (getransformeerde meisjesschool) met buitenruimte (tuinen en parkeren) en de sport-/onderwijsvoorziening. De locatie wordt dan vanuit deze spanning suboptimaal ingevuld. Het is zeer aannemelijk om de meisjesschool te behouden en transformeren en de rest van het gebouw te slopen. Het meest realistisch is van deze locatie een woningbouwlocatie te maken met bijvoorbeeld appartementen/seniorenwoningen die op korte afstand van het centrum liggen.
Kerk Het gebruik van het kerkgebouw is voor kerkelijke activiteiten minimaal. De verwachting is dat dit gebruik door de verdere ontkerkelijking nog verder zal teruglopen. Voor de kern Beesel is het wenselijk dat dit kerkgebouw behouden blijft, ook vanwege de monumentale status en het beeldbepalend karakter. Het onderbrengen van een cultuurfunctie in de kerk is dan een kansrijke mogelijkheid. Dit zal verderop in deze rapportage aan de orde komen. Bestaande gymzaal De bestaande gymzaal is gedateerd en dient te worden vernieuwd. Het is aannemelijk dat deze wordt gesloopt en een nieuwe gymzaal voor hedendaags bewegingsonderwijs en gebruik door verenigingen wordt gerealiseerd. Het is een overweging om de gymzaal, nadat een nieuwe gymzaal is gerealiseerd, nog te laten staan als berging/werkruimte voor carnaval en Draaksteken. De verenigingen kunnen met inzet van vrijwilligers dit gebouw nog een tijd in stand houden. Hierdoor hoeft niet direct te worden overgegaan tot het plaatsen van zeecontainers ergens in het dorp. Ons advies is zodra het scenario is gekozen, te bekijken op welke wijze de behoefte aan berging voor carnaval en Draaksteken goed kan worden vormgegeven.
Bestaande verenigingsaccommodaties In het onderzoek van Huis voor de Sport Limburg staat het volgende over de bestaande verenigingsaccommodaties: “Jong Nederland, Tennisvereniging ’t Brônshout en Schutterij zijn allen bezig met het toekomstbestendig maken van hun accommodatie. Alle gebruikers van deze accommodaties zijn vitaal en zullen zeker op de korte en middellange termijn (5-10 jaar) gebruik blijven maken van de eigen accommodatie. Voor de lange
www.icsadviseurs.nl
24/57
termijn geven de tennisvereniging, de clubs op De Solberg en Jong Nederland aan vitaal genoeg te blijven om een eigen accommodatie te kunnen blijven exploiteren.” Vanuit bovenstaande koers is het aannemelijk dat deze accommodaties vooralsnog blijven voortbestaan en geen onderdeel gaan uitmaken van het MFC13. Gezondheidsfuncties Zoals eerder benoemd gaan de gezondheidsfuncties vooralsnog (komende 5-6 jaar) niet mee in een MFC. Mocht dit op termijn wel het geval zijn, dan heeft deze verplaatsing ook consequenties/ruimtelijke consequenties voor de locaties waar deze functies nu zitten. Hiervoor zal door de gemeente of de eigenaar een nieuwe structurele invulling moeten worden gevonden.
5.2 Exploitatie Een belangrijke partij bij het ontwikkelen van de toekomstige huisvesting is het onderwijs. Een schoolbestuur krijgt een gebouw in gebruik vanuit de lokale overheid (gemeente). Voor de instandhouding (exploitatie) ontvangt het schoolbestuur een materiële instandhoudingsvergoeding (MI-vergoeding) vanuit de rijksoverheid. Deze vergoeding is beperkt en leidend voor de exploitatie van de huisvesting (onder andere voor onderhoud, energie en schoonmaak). Om te borgen dat de toekomstige huisvesting ook daadwerkelijk te bekostigen is voor het onderwijs is ons advies deze MI-vergoeding leidend te laten zijn. In onderstaande tabel is de indicatieve vergoeding weergegeven:
Rijksbijdrage OCW- materieel 2021 Groepsafhankelijke PvE's 1. Onderhoud a. Gebouw b. Tuin c. Schoonmaak
% bovenschools
1-okt-20
1-mrt-21
0% 0% 0%
€ € € €
33.397,20 540,14 20.452,60 54.389,94
€ € € €
33.397,20 540,14 20.452,60 54.389,94
2. Energie/ water a. Electriciteitsverbruik b. Verwarming c. Waterverbruik
0% 0% 0%
€ € € €
1.742,70 6.903,59 524,26 9.170,55
€ € € €
1.742,70 6.903,59 524,26 9.170,55
3. Publiekrechtelijke heffingen
0%
€
2.515,67
€
2.515,67
€
66.056,00
€
66.056,00
totaal conform afrondingswijze DUO
Figuur 5: Materiële instandhouding (Londo) voor basisonderwijs 2021 (PO-Raad) Voor de school vertaalt bovenstaande zich in een exploitatiebedrag van circa € 66,- per vierkante meter. Ons advies is dit aan te houden als exploitatiekader ongeacht welk scenario. Dit kan gelden voor het gehele gebouw. Ter illustratie: de exploitatielasten van ’t Spick bedragen nu circa € 80.000,-. Dit is inclusief extra schoonmaakkosten vanwege COVID-19. Normaliter bedragen de exploitatielasten circa € 76.000,- per jaar.
13 Als wordt gekozen voor het scenario / de locatie De Solberg dan maken de sportvoorzieningen bij De Solberg onderdeel uit van de
planontwikkeling. Dit kan ook aan de orde zijn voor de locatie gymzaal afhankelijk van omgang erfpacht.
www.icsadviseurs.nl
25/57
NB: Dit is exclusief kosten voor een beheerder. Een onderwijsorganisatie wordt daar niet voor bekostigd. Indien een vorm van professioneel beheer noodzakelijk is, dan is een extra indicatief bedrag van € 25,- per vierkante meter noodzakelijk. Dit is wel sterk afhankelijk van de invulling van het beheer en hetgeen wordt gevraagd. Anders kan het bedrag verder oplopen. Draagkracht exploitatie In de verdere planontwikkeling, na de keuze voor een locatie/scenario, is het belangrijk aandacht te hebben voor het kunnen dragen van de exploitatie door de toekomstige gebruikers. Voor het onderwijs is een kader eerder benoemd. Voor verenigingen en kleine gebruikers kan bij nieuwbouw de exploitatie (huur en servicelasten) een aandachtspunt vormen. Het is verstandig daar in een fase Programma van Eisen/ontwerpfase over na te denken en dat zo concreet mogelijk te maken (door toetsing aan de hand van verwachte lasten). In de huidige fase van de ontwikkeling is dat nog niet mogelijk.
5.3 Kansen synergie ruimtegebruik Er is nog niet gesproken met toekomstige gebruikers. De ruimtebehoefte is tot stand gekomen met de input vanuit de eerdere onderzoeken, het onderzoek van Huis voor de Sport Limburg en vanuit inbreng vanuit de gemeente en Kerobei. In dit onderzoek hebben we wel gedacht vanuit kansen voor gezamenlijk ruimtegebruik en synergievoordelen. In het basisscenario MFC zijn we uitgegaan van: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Gezamenlijke spreekkamers; Gezamenlijke keukenvoorziening; Gezamenlijke toiletten; Combinatie van ruimten tussen school en buitenschoolse opvang; Gezamenlijke werkkasten.
Daarnaast zijn er meer mogelijkheden voor synergie zoals multifunctioneel gebruik van spreek- en werkkamers die nu bij de school staan of het werken met gedeelde werkkamers. Ook kan worden gekeken naar een combinatie van speellokaal en gymzaal. In de fase Programma van Eisen kan deze verdiepingsslag worden aangebracht in samenspraak met de toekomstige gebruikers. Indien voor locatie De Solberg wordt gekozen, dan zijn er wellicht nog extra mogelijkheden tot synergie in ruimtegebruik door te kijken naar de bestaande verenigingsgebouwen. Daarbij kan worden gedacht aan dubbelgebruik van de kleedruimten voor de gymzaal en gebruik van vergaderruimten. In bijlage 3 is het gehanteerde ruimteprogramma opgenomen.
www.icsadviseurs.nl
26/57
6. Beoordeling locaties De beoordeling van de vier geselecteerde locaties vindt plaats aan de hand van een aantal criteria. Deze criteria gelden voor alle vier de locaties. Dit om een eenduidige beoordeling te krijgen. In dit hoofdstuk worden de criteria nader toegelicht.
6.1 Beoordelingscriteria Criteria Reflectie bestaande locatie
Toelichting op beoordeling Hergebruik perceel ’t Spick Hier wordt aangegeven wat de meerwaarde is van het hergebruik van het perceel van ’t Spick voor woningen.
Financiën
Meerwaarde hergebruik bouwdelen Bij de beoordeling van de locatie wordt gekeken naar de meerwaarde van het hergebruik van bouwdelen. Investeringskosten Bij de beoordeling van de locaties wordt gekeken naar de noodzaak van tijdelijke huisvesting. Daarnaast wordt gekeken naar kosten voor (vervangende) nieuwbouw en renovatie.
Locatie
Exploitatiekosten (kwalitatief) Volledig vervangende nieuwbouw zorgt voor een verbetering van het exploitatieperspectief ten opzichte van bestaande bouw. Huidig gebruik Hier wordt aangegeven welk gebruik (functie) het perceel momenteel kent. Bij de beoordeling wordt gekeken naar hoe het huidige gebruik zich verhoudt tot de mogelijkheid om nieuwe huisvesting te realiseren. Perceelgrootte De grootte van het perceel (in vierkante meters) geeft een indicatie van de mogelijkheid om de school en MFC op de locatie in te passen, rekening houdend met (eventuele) toekomstige uitbreidingsmogelijkheden.
Omgeving
Eigenaar grond Wie eigenaar van de grond is, is van invloed op het proces dat moet worden doorlopen inclusief de kosten voor aanschaf grond. Verkeer (ontsluiting en veiligheid) Het thema verkeer is opgesplitst in ontsluiting en veiligheid. Ontsluiting betreft de bereikbaarheid van de locatie met verschillende vervoersmiddelen (auto, fiets of lopend). Verkeersstromen van en naar de locatie spelen hierbij een rol. Verkeersveiligheid gaat vooral om de aanwezigheid van gevaarlijke/drukke verkeersroutes en/of mate van verlichting op de verkeersroute. Omliggende bebouwing Hierbij wordt aangegeven hoe de directe omgeving van de locatie stedenbouwkundig wordt gekenmerkt. Ligt de locatie in een woonwijk of groene omgeving of zijn er ook bedrijven, kantoren, et cetera in de buurt gevestigd? In de beoordeling van de locatieomgeving wordt er rekening meegehouden of een schoolfunctie passend is in de omgeving. Zonering De mogelijke aanwezigheid van diverse zoneringen rondom de locaties wordt onderzocht. Milieu- (en bedrijfs)zones spelen hierbij een rol.
www.icsadviseurs.nl
27/57
Ligging
Beleid
Bodemonderzoek (archeologie) en groenstructuur Zijn er belemmeringen aanwezig in de sfeer van het bodemonderzoek (archeologie) en/of het groenstructuurplan? Ten opzichte van het centrum Wat is de positie ten opzichte van het dorpscentrum in relatie tot leefbaarheid, horecafaciliteiten en toekomstbestendig verenigingsleven (synergie). Afstand tot de kern Beesel Wat is de afstand van de kern van Beesel tot één van de locaties en levert dit een beperking op? Bestemmingsplan Geeft het huidige bestemmingsplan de mogelijkheid voor de bouw van een school en MFC of dient een wijziging van het bestemmingsplan in gang te worden gezet? Hoeveel tijd is hiermee gemoeid? Woningbouw Is de locatie bij de gemeente in beeld als woningbouwlocatie of kan de (eventueel) vrijkomende locatie hiervoor in beeld worden gebracht? Wordt er al een bepaalde opbrengstpotentie verwacht (zo ja, hoe hoog) en/of kan voor een vrijkomende locatie een opbrengstpotentie worden gegenereerd (zo ja, hoeveel)? De herontwikkelingsopbrengst wordt vooralsnog niet gekwantificeerd. Verkeer en overig beleid Zijn er andere (beleidsmatige) zaken die aandacht behoeven in het kader van het voorliggende vraagstuk?
Planning
Relatie bestaande accommodaties Overig
Geluid Een onderwijsgebouw is een geluidsgevoelig gebouw. Wanneer deze in de geluidszone van een weg wordt gerealiseerd, is toetsing aan de wettelijke geluidsnormen verplicht. Uitzondering op deze regel vormen wegen met een maximum snelheid van 30 km per uur en woonerven. Moment van oplevering Het gaat hier om zaken die van invloed zijn op het plannings-/realisatieproces en het moment van oplevering. Er kan vertraging oplopen in de planning door de aankoop c.q. de beschikbaarheid van grond en/of de noodzakelijke wijziging van het bestemmingsplan. Impact op bestaande accommodaties Wat is de impact op bestaande accommodaties en de omgeving ervan? Projectrisico's De risico's zijn overige zaken die het project kunnen vertragen of extra kosten met zich kunnen meebrengen. Het gaat hier bijvoorbeeld om vertraging door de verwerving van de grondpositie, mogelijke grondsanering, en dergelijke.
De beoordeling van de locatie / het scenario aan de hand van de criteria vindt plaats door een vijfpuntschaal. De waarderingsscore van de beoordeling is daarbij als volgt: Beoordeling Zeer goed / zeer positief Goed / positief Gemiddeld / negatief noch positief Slecht / negatief Zeer slecht / zeer negatief
Score ++ + +/--
Kleur Donkergroen Lichtgroen Geel Oranje Rood
Score 5 4 3 2 1
Bij de beoordeling van de criteria per locatie gaat het om de verhouding ten opzichte van elkaar. Er wordt dus gebruikgemaakt van relatieve beoordelingen om de locaties/scenario’s zo goed mogelijk met elkaar te kunnen vergelijken.