raadsvoorstel en ontwerpbesluit Huisvestingsverordening Beemster 2021.pdf

woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen; c. vergunninghouders (vroeger ook wel "statushouders" genaamd). In het eerste lid zijn de onder a. en b. genoemde categorieën opgenomen. Er wordt op gewezen dat op deze categorieën de algemene weigeringsgronden van artikel 2.9.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h en j van toepassing zijn. Over de onder a. genoemde categorie wordt opgemerkt dat deze urgentiegrond zich, naast de overige in het eerste lid onder a genoemde omstandigheden, pas voordoet als "de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte" naar het oordeel van Burgemeester en wethouders noodzakelijk is. Over de onder b. genoemde categorie wordt opgemerkt dat het enkele bestaan van een mantelzorgrelatie tussen een inwoner van de regiogemeente en een woningzoekende van elders, geen grond is voor toekenning van een urgentieverklaring. Het verlenen of ontvangen van mantelzorg moet een dusdanige impact op het leven van aanvrager hebben, dat naar het oordeel van Burgemeester en wethouders sprake is van een voor aanvrager dringend noodzakelijke behoefte aan andere woonruimte. De onder c. genoemde categorie is opgenomen in het tweede lid van artikel 2.9.6.

Een vergunninghouder (statushouder) komt pas in aanmerking voor een urgentieverklaring als: - de vergunninghouder, gelet op de op Burgemeester en wethouders rustende taakstelling, gehuisvest moet worden in de desbetreffende regiogemeente; - de vergunninghouder door het COA niet bij een andere gemeente is voorgedragen; en, - de vergunninghouder niet reeds eerder aangeboden woonruimte heeft geweigerd. blz. 44 van 50

Registratienummer: 1552404 Onderwerp: Huisvestingsverordening Beemster 2021

Artikel 2.9.7 Regionale urgentiegrond "uitstroom" De woningzoekenden die tot deze urgentiecategorie behoren stromen uit een instelling voor maatschappelijke opvang, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling uit naar de gemeente waar zij voorafgaand aan hun verblijf in die instelling tenminste twee van de drie jaar woonachtig waren. Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar zo'n instelling staat, beslissen op de aanvraag om een urgentieverklaring. Vervolgens wordt de houder van de urgentieverklaring door burgemeester en wethouders doorgeleid naar de regiogemeente waar hij tenminste twee van de drie jaar direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling woonachtig was of, als dat eerste gelet op de problematiek niet wenselijk is, een andere regiogemeente. Burgemeester en wethouders van die gemeente bepalen het voor de woningzoekende passende woningtype.

Artikel 2.9.8 Overige regionale urgentiecategorieën De regionale urgentiecategorieën genoemd in artikel 2.9.8 van de verordening betreffen: - een urgentiecategorie voor woningzoekenden die in een acute noodsituatie verkeren (artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder a); - een urgentiecategorie voor die op grond van medische of sociale redenen dringend woonruimte nodig hebben en niet behoren tot de in artikel 2.9.7 bedoelde urgentiecategorie (artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder b); en, - een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de huidige woonruimte behoort tot een door Burgemeester en wethouders op grond van het tweede lid aangewezen complex waaruit zij moeten verhuizen in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied (artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder c). Ten aanzien van de eerste twee genoemde urgentiecategorieën is regionaal afgestemd beleid tot stand gekomen. Voor de derde genoemde urgentiecategorie betreft de zogenoemde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die een, in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te renoveren complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten Burgemeester en wethouders eerst het complex aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.9.8 van de verordening bevat hier een regeling voor.

Zo'n aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na zo'n aanwijzing komen de bewoners in aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef en onder c. Artikel 2.9.9 Geldigheid van de urgentieverklaring Dit artikel bevat een regeling voor de geldigheidsduur van de urgentieverklaring. Deze regeling is niet van toepassing op: - zogenoemde SV-urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder c);

blz. 45 van 50

Registratienummer: 1552404 Onderwerp: Huisvestingsverordening Beemster 2021

- de aan vergunninghouders verleende urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.9.6, tweede lid); en, - de urgentieverklaringen verleend wegens uitstroom (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.9.7, eerste lid). Een verleende urgentieverklaring is geldig: - totdat de woningzoekende niet meer behoort tot de urgentiecategorie waarin hij was ingedeeld bij de beslissing op de aanvrager. Hiervan is onder meer sprake wanneer de woningzoekende woonruimte heeft betrokken en als gevolg daarvan het huisvestingsprobleem geëindigd is; - tot het moment waarop een termijn van 26 weken na verlening van de urgentieverklaring eindigt. Binnen die 26 weken moet het huisvestingsprobleem in beginsel opgelost zijn. Is dat niet het geval, dan kunnen Burgemeester en wethouders de geldigheidsduur van de urgentieverklaring verlengen met ten hoogste 26 weken. Artikel 2.9.10 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring Dit artikel bevat een regeling voor wijziging en intrekken van de urgentieverklaring. Het tweede lid van artikel 2.9.10 bevat de intrekkingsgronden.

Deze zijn voor Burgemeester en wethouders verplichtend geformuleerd, hetgeen betekent dat indien zich een intrekkingsgrond voordoet, de urgentieverklaring ingetrokken dient te worden, tenzij Burgemeester en wethouders hiervan afwijken met toepassing van de in artikel 2.9.11 opgenomen hardheidsclausule. Er zijn de volgende intrekkingsgronden: a. bij de aanvraag zijn onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt. Deze grond leidt tot intrekking indien volledigheid of juistheid had geleid tot weigering van de aangevraagde urgentieverklaring. De omstandigheid dat bij volledigheid of juistheid een andere urgentieverklaring - of bijvoorbeeld een ander woningtype - zou zijn verleend, is gelet op het derde lid een reden om de urgentieverklaring te wijzigen. b. de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring of er doen zich één of meer toepasselijke, in artikel 2.6.5, eerste lid, opgenomen en op de desbetreffende urgentiecategorie toepasselijke weigeringsgronden voor; c. de houder van de urgentieverklaring verzoekt om intrekking van de urgentieverklaring; d. de houder van de urgentieverklaring heeft aangeboden passende woonruimte geweigerd of heeft zich anderszins onvoldoende ingespannen om zijn huisvestingsprobleem op te lossen.

Van dat laatste is onder meer sprake als hij niet heeft gereageerd op via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte, voor zover die woonruimte paste binnen zijn zoekprofiel. Het derde lid van artikel 2.9.10 bevat de wijzigingsgronden. Deze zijn facultatief geformuleerd. Doen er zich een wijzigingsgrond voor, dan kunnen Burgemeester en wethouders de urgentieverklaring wijzigen. Er zijn de volgende wijzigingsgronden: blz. 46 van 50

Registratienummer: 1552404 Onderwerp: Huisvestingsverordening Beemster 2021

a. bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en er, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest, de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten; en b. de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring. Artikel 2.9.11 Hardheidsclausule Het eerste lid van deze bepaling spreekt voor zich. Het tweede lid bevat een registratie en verantwoordingsverplichting voor Burgemeester en wethouders. Het doel hiervan is onder meer na te gaan of in bepaalde gevallen relatief vaak de hardheidsclausule wordt toegepast en of naar aanleiding daarvan de verordening aangepast dient te worden.

Artikel 3.1.1 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte De wet bepaalt dat het verboden is om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te onttrekken of onttrokken te houden, samen te voegen of samengevoegd te houden, van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten om te zetten of omgezet te houden en een woonruimte te verbouwen tot twee of meer woonruimten of in die verbouwde staat te houden. De gemeenteraad wijst in dit artikel de categorie woonruimte en het gebied aan. Omzetten wordt ook wel kamer(gewijze)verhuur genoemd. Woningvorming wordt ook wel bouwkundige splitsing genoemd. Woningen in eigendom van corporaties vallen niet onder het werkingsgebied. De regels zijn bedoeld om particuliere initiatieven te reguleren. Met de corporaties is een intensieve samenwerking en er wordt via samenwerkingsafspraken gestuurd, bijvoorbeeld op gewenste vormen van betere benutting door zogenoemde friendscontracten.

Op grond van artikel 3.1.1 gelden drie criteria voor het constateren tot een vergunningplicht: de woning is aangewezen op grond van artikel 3.1.1 lid 1; de woning kwalificeert als “woonruimte” op grond van artikel 1; en er is een vergunningplichtige activiteit als bedoeld in artikel 3.1.1 lid 2 tot en met 5 (het onttrekken van een woonruimte, het samenvoegen, het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte of het woningvormen tot twee of meer woonruimten). Wanneer kwalificeert de woning als “woonruimte”? Artikel 1 definieert “woonruimte” als “besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden”. Die definitie komt overeen met die definitie in artikel 1 lid 1 sub l onder 1 van de wet. De vraag of een woning bestemd of geschikt is voor wonen is een feitelijke vraag. Het is niet relevant welke functie het pand heeft op grond van het bestemmingsplan; het begrip “bestemd” moet worden uitgelegd als “feitelijk bestemd tot wonen” en heeft niet dezelfde blz. 47 van 50

Registratienummer: 1552404 Onderwerp: Huisvestingsverordening Beemster 2021

betekenis als bestemd in het bestemmingsplan. De rechtspraak over de vraag wanneer een woning bestemd of geschikt is voor wonen, is casuïstisch, juist omdat het antwoord afhangt van de feitelijke omstandigheden. Woningvorming is het verbouwen van een woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimten. In Beemster geldt de voorwaarde dat de woonruimte waaruit woonruimten worden gevormd een zelfstandige woonruimte is en dat de te vormen woonruimten ook zelfstandig zijn. Artikel 3.1.2 Vrijstelling van de vergunningsplicht De wet biedt in artikel 21 lid 2 de gemeenteraad de mogelijkheid in de huisvestingsverordening gevallen aan te wijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van de vergunningplicht. In dit artikel staat de voorwaarde genoemd waaronder vrijstelling van de vergunningplicht geldt. Artikel 3.2.1 Aanvraag vergunning Artikel 23 van de wet bepaalt dat de aanvraag alleen gedaan kan worden door de eigenaar van de woonruimte. De aanvraag moet volgens de wet ook elektronisch gedaan kunnen worden. Artikel 3.2.3 In te dienen bescheiden Burgemeester en wethouders kunnen ook andere dan de in dit artikel genoemde bescheiden verlangen. Daarbij kan gedacht worden aan een parkeerdrukonderzoek of een meetrapport in verband met mogelijke geluidsoverlast. Dat houdt verband met de criteria voor vergunningverlening en/of de weigeringsgronden.

Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden algemeen De in dit artikel opgenomen weigeringsgronden gelden voor de vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting én woningvorming. Voor de vergunning omzetting en woningvorming gelden nog meer weigeringsgronden en voorwaarden, zie artikel 3.3.2. Uitgangspunt is dat er bij de beslissing op de aanvraag een afweging moet plaatsvinden tussen drie belangen. Het aanvragersbelang (het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang) versus het volkshuisvestelijk belang (het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad) en de leefbaarheid (het belang van het beschermen van de leefbaarheid van het woon-en leefmilieu in een complex, straat of buurt). Weigeringsgrond bij vergunningverlening is de mogelijke aantasting van het woon- en leefmilieu in een complex, straat of buurt. Artikel 3.3.2 Weigeringsgronden voor vergunning woningvorming en omzetting Beemster stelt eisen aan het minimum aantal vierkante meters gebruiksoppervlak van de te vormen woonruimten. In de Binnenstad is het verbouwen van een woonruimte tot één of meer woonruimten kleiner dan veertig vierkante meter gbo niet toegestaan. In dit gebied is sprake is van een levendig binnenstedelijk woonmilieu door de mix van wonen, werken, winkelen en recreëren in een dichtbebouwde, historische binnenstad.

Dit woonmilieu bevat uit de aard van de panden al veel wat kleinere woningen. blz. 48 van 50

Registratienummer: 1552404 Onderwerp: Huisvestingsverordening Beemster 2021

Buiten het gebied Binnenstad wordt bijna uitsluitend gewoond, in veelal eengezinswoningen. Het vormen van teveel kleine woningen uit de bestaande eengezinswoningen kan in de wijken de leefbaarheid onder druk zetten. In deze wijken is daarom het verbouwen van een woonruimte tot één of meer woonruimten kleiner dan vijftig vierkante meter gbo niet toegestaan. De nieuw te vormen woonruimten moeten zelfstandige woonruimten zijn zodat er enige kwaliteit aan de woonruimtevoorraad wordt toegevoegd. Artikel 3.3.3 Voorwaarden en voorschriften Op basis van ervaringen in de afgelopen periode signaleert Toezicht en Handhaving dat op sommige punten duidelijke normen en/of regels gewenst zijn. Door het College de mogelijkheid te bieden deze regels te stellen wil de gemeenteraad het proces voor aanvrager, omgeving en gemeente versoepelen en uiteindelijk het woongenot voor de bewoner(s) en omwonenden bevorderen. Het gaat hierbij om normen en/of regels voor wat betreft het maximaal aantal personen dat na omzetting de onzelfstandige woonruimte mag bewonen; de geldigheidsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; voorkoming dan wel beperking van de negatieve effecten op de leefbaarheid; goed verhuurderschap; aanwezigheid van een beheerder; het voorkomen van of nemen van maatregelen tegen (geluid)overlast.

Artikel 3.3.5 Overdraagbaarheid vergunning Ingevolge artikel 23 van de wet kan alleen de eigenaar van de woonruimte een vergunning aanvragen. De achtergrond hiervan is volgens de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling dat op deze manier zeker kan worden gesteld dat de eigenaar van de betrokken woonruimte instemt met de voorgenomen activiteiten, die gevolgen hebben voor de eigendom van de betrokken woonruimte. Dit maakt de vergunning echter niet persoonsgebonden. De gemeenteraad vindt het wenselijk te bepalen dat de vergunning voor omzetting wel persoonsgebonden is. Daarom bepaalt artikel 3.3.6 dat de vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1 persoonsgebonden is. Artikel 4.1.1 Handelen zonder of in strijd met een vergunning Een bestuurlijke boete in verband met overtreding van de wet kan worden opgelegd aan zowel de feitelijk overtreder als aan degene die voor de overtreding verantwoordelijk kan worden gehouden. Daarbij is van belang dat van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand moet de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt. De rechtspraak is streng op dit punt (zie o.m.

ABRvS 7 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:428, ABRvS 15 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1664). Artikel 4.1.3 Bestuurlijke boete Artikel 35 van de wet geeft de mogelijkheid in de Huisvestingsverordening op te nemen dat burgemeester en wethouders bij overtreding van artikelen 8 en 21 een bestuurlijke boete opleggen. De wet bepaalt de maximale hoogte van de bestuurlijke boete. blz. 49 van 50

Registratienummer: 1552404 Onderwerp: Huisvestingsverordening Beemster 2021

Er wordt bij het bepalen van de hoogte van het boetebedrag onderscheid gemaakt tussen bedrijfsmatige en niet-bedrijfsmatige exploitatie. Er is in ieder geval sprake van bedrijfsmatige exploitatie als de overtreder aantoonbaar meerdere woonruimten verhuurt. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezighoudt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen. Bij het bepalen van de hoogte van het boetebedrag speelt ook mee of sprake is van recidive. Van recidive is sprake indien binnen 3 jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan. Artikel 5.1 Inwerkingtreding Artikel 4, eerste lid van de wet bepaalt dat een huisvestingsverordening ten hoogte vier jaar geldig is.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad d.d. 12 oktober 2021

H.C. Heerschop voorzitter

M. Timmerman griffier

blz. 50 van 50