23a. Sociaal Woonakkoord Purmerend 2030.pdf
Tekst van het document
Wij geven thuis
Sociaal Woonakkoord Purmerend 2030 Purmerend 10 september 2021
1
INLEIDING Voor u ligt het sociaal woonakkoord van de gemeenten Purmerend en Beemster1 en de woningcorporaties Intermaris, Wooncompagnie, Rochdale en Woonzorg Nederland. Dit akkoord komt voort uit de prestatieafspraken 2021-2024 tussen bovengenoemde partijen en de huurdersverenigingen. Het doel van deze afspraken is om op middellange termijn samen te werken aan voldoende beschikbare en betaalbare woningen, waarbij bovendien wordt gewerkt aan vitale, leefbare en inclusieve buurten met een variëteit aan woningaanbod. Dit woonakkoord sluit aan bij de bestaande afspraken die nu gelden in beide gemeenten. In dit woonakkoord willen partijen vastleggen op welke manier we gezamenlijk bijdragen aan de gestelde kwalitatieve en kwantitatieve opgaven voor de gemeenten Purmerend en Beemster.
1
2
Vanaf 1-1-2022 gefuseerd onder de naam gemeente Purmerend
EVALUATIE WOONAKKOORD 2017 In maart 2017 is een woonakkoord gesloten tussen de gemeente Purmerend en de woningcorporaties. De gezamenlijke ambitie uit dat woonakkoord was voornamelijk kwantitatief: het stond in het teken van het toevoegen van 1.100 sociale huurwoningen tot 2032. Van deze 1.100 woningen zijn er in de periode 1 januari 2017 tot 31 december 2020 264 toegevoegd. De verschillende projecten overziend kan worden gesteld dat de woningbouwprogrammering grillig is: in deze periode zijn er verschillende locaties vertraagd, afgevallen of gewijzigd. Daarnaast zijn er ook grote locaties bijgekomen. Het woonakkoord 2017 heeft een zekere versnelling van de sociale woningbouw bewerkstelligd. Maar partijen zijn het er met elkaar over eens dat er meer nodig is, en dat er ook meer mogelijk is wanneer aanvullende afspraken worden gemaakt. Dat verklaart de behoefte aan het voorliggende woonakkoord 2030. In dit nieuwe woonakkoord wordt aandacht gegeven aan de zaken die in de vorige versie niet zijn opgenomen, zoals middeldure huur en doorstroming. Daarnaast worden ook afspraken gemaakt over de manier waarop onduidelijkheden en obstakels in de processen kunnen worden weggenomen.
1
Vanaf 1-1-2022 gefuseerd onder de naam gemeente Purmerend
3
DE OPGAVE De woningmarkt heeft zich de laatste jaren zo ontwikkeld dat er een groot tekort is aan betaalbare woningen, in zowel het koop- als huursegment. Voor starters en mensen met een laag of middeninkomen is het bijna niet meer mogelijk om binnen de gemeente aan een woning te komen. Purmerend heeft de ambitie uitgesproken om 10.000 woningen te bouwen. De huidige plancapaciteit laat ruim 10.000 woningen voor Purmerend en ruim 1.500 woningen voor de huidige gemeente Beemster zien. Zo veel mogelijk van deze woningen zullen binnen bestaand bebouwd gebied worden gebouwd en waar noodzakelijk en mogelijk wordt uitgeweken naar de randen van de stad. Op alle nieuwbouwontwikkelingen in Purmerend van ten minste 4 woningen is de doelgroepenverordening van toepassing, wat inhoudt dat minimaal 30% van de nieuwbouw uit sociale huurwoningen zal bestaan, 30% uit middeldure huur en betaalbare koop en 40% is vrij in te vullen. In Beemster bestaat minimaal 25% van de nieuwbouw uit sociale woningbouw. De gemeente en corporaties stellen met elkaar de volgende vier doelen: 1. In de strijd tegen de wooncrisis bouwen we tot 2030 minimaal 3.600 nieuwe sociale huurwoningen en 1.200 middeldure woningen. Het uitbreiden van de woningvoorraad is de beste weg uit de wooncrisis.
Alle corporaties committeren zich er daarom aan om, naar vermogen, bij te dragen aan de uitbreiding van zowel de sociale woningvoorraad als de middeldure woningvoorraad volgens de onderstaande verdeling2: Nieuw sociaal
Nieuw doorstroom
Nog te acquereren MH/MGV
Totaal
Intermaris
2.046
203
552
2.801
Wooncompagnie
850
150
295
1.295
Rochdale
650
-
-
650
Woonzorg NL
70
-
-
70
Totaal
3.616
353
847
4.816
Bovenstaande tabel laat zien dat de corporaties een gezamenlijke ambitie hebben om 3.600 sociale huurwoningen te realiseren of af te nemen, wat correspondeert met 30% van de totale woningbouwproductie. Daarnaast worden 353 betaalbare middeldure woningen toegevoegd: ruime woningen met een huur boven de liberalisatiegrens en onder de € 900,- (prijspeil 1 juli 2021). Deze ruime woningen met een goede prijs/grootte verhouding zijn specifiek bedoeld voor doorstromers: bewoners die een sociale huurwoning achterlaten en mensen met een inkomen tot 1,5 maal modaal die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en te weinig verdienen om aan de inkomenseisen voor een commerciële middeldure huurwoning te voldoen. (Zie verder bijlage 2 definities). Tot slot onderzoeken Intermaris en Wooncompagnie de (financiële) mogelijkheden om maatschappelijk gebonden verkoop of middenhuur aan hun woningportefeuille toe te voegen. In totaal worden door de corporaties 1.200 middeldure (huur- en/of koop-) woningen toegevoegd3. De aantallen zijn gebaseerd op de huidige plancapaciteit (mei 2021) en zijn afhankelijk van wet- en regelgeving, de realisatie van gebiedsontwikkelingen, de beschikbare financiële middelen en de aantallen zijn uitsluitend haalbaar indien in de nieuwbouwprojecten de realisatie van sociale huurwoningen in tijd naar voren wordt gehaald.
2 3
4
Een meer gedetailleerde uitwerking van de voorraadontwikkeling per corporatie is opgenomen in bijlage 1. In bijlage 2 is een overzicht van definities van de verschillende typen woningen opgenomen, inclusief de beoogde doelgroep.
2.
We zorgen voor een gevarieerd woningaanbod voor een gevarieerde doelgroep.
Nog in 2021 gaan we met elkaar aan de slag om naast de kwantitatieve ambitie ook een kwalitatieve invulling te geven aan de nieuwbouw, met als doel om te zorgen voor diversiteit in typen woningen, het toevoegen van woningaanbod ‘tussen zelfstandig thuis wonen en het verpleeghuis’, de opgave wonen & zorg zoals verwoord in de prestatieafspraken en het verbeteren en behouden van de leefbaarheid van buurten. 3.
We werken snel en efficiënt samen om de projecten te realiseren.
De opgave is groot en de ambities van partijen zijn uitsluitend te realiseren wanneer alle partijen zich tot het uiterste inspannen om projecten te versnellen. Hiervoor zijn aanvullende afspraken gemaakt, die hieronder zijn geformuleerd. 4.
We spelen flexibel in op actuele ontwikkelingen.
Complexiteit vraagt om flexibiliteit. Het blijft nodig om continu in te kunnen blijven spelen op de actualiteit. Maatschappelijke ontwikkelingen en veranderende wetgeving kunnen zowel positief als negatief invloed hebben op de plancapaciteit en doorlooptijden. Binnen de actuele ontwikkelingen blijven we inzetten om de gezamenlijke ambitie, trekken we gezamenlijk op, houden we elkaar vast in de koers en zoeken we gezamenlijk naar oplossingen om ons doel te bereiken. De voortgang van de gemaakte afspraken wordt jaarlijks gemonitord in de prestatieafspraken.
5
AFSPRAKEN Om de hiervoor genoemde gezamenlijke doelen te behalen, maken partijen de volgende aanvullende afspraken. Deze afspraken dragen bij aan het versnellen van besluitvormingsprocessen.
Grondposities De gemeente houdt de plancapaciteit bij en wordt daarbij gevoed door de corporaties. De huidige plancapaciteit is opgenomen in bijlage 3 (exclusief vertrouwelijke locaties). De gemeente en corporaties hebben een inspanningsverplichting voor het zoeken naar geschikte locaties en het ‘harder’ maken van reeds bekende locaties. De corporaties worden bij gebiedsontwikkelingen vroegtijdig in het proces meegenomen. Sociale grondposities worden door de gemeente exclusief aangeboden aan de corporaties.
Capaciteit interne organisaties Partijen zetten zich in om de versnelling van het planvormingsproces daadwerkelijk te realiseren. Het organiseren van voldoende capaciteit in de organisaties is daarbij een belangrijke randvoorwaarde. Wanneer het vermoeden ontstaat dat afspraken niet gehaald gaan worden, gaan partijen direct met elkaar in overleg.
Accounthoudersoverleg De (nog aan te nemen) programmaregisseur wonen van de gemeente gaat met de individuele corporaties 3 keer per jaar accounthoudersoverleggen voeren. Tijdens deze gesprekken worden lopende projecten besproken en worden knelpunten, kansen en risico’s met elkaar gedeeld. Het doel van deze overleggen is om problemen voortijdig te herkennen en te bespreken, het risico op vertraging gedurende projecten te minimaliseren en te kijken waar versnelling mogelijk is. Ambtelijke knopen kunnen door de programmaregisseur worden doorgehakt.
Grondprijzen gemeente Corporaties kunnen vaak sneller handelen als vooraf duidelijkheid is over de grondprijs. Bij een gemeentelijke grondexploitatie is dit het geval. Voor sociale huurwoningen wordt een vaste prijs gerekend, voor niet-sociale woningen wordt de grondprijs in onderling overleg residueel bepaald. In de jaarlijkse grondprijzenbrief wordt beschreven hoe de grond geleverd wordt voor de betreffende grondprijs en welke kosten al dan niet zijn meegenomen. Dat geldt voor zowel sociale huurwoningen als maatschappelijk gebonden verkoop. In onderling overleg wordt onderzocht of en hoe we betaalbare middeldure woningen kunnen opnemen in de grondprijzenbrief
Kostenverhaal Bij ontwikkelingen op grond van zowel de gemeente, corporaties als marktpartijen brengt de gemeente de ambtelijke plankosten in rekening. Ook brengt de gemeente de kosten van gebiedseigen openbare infrastructuur in rekening via aanvullingsbesluiten per ontwikkellocatie. Daarnaast heeft de gemeente een nota GKP (Gebiedsoverstijgende Kosten Purmerend). Gebiedsoverstijgende kosten ten gunste van de reserve mobiliteit en groen worden in rekening gebracht voor alle woningen, met uitzondering van sociale huurwoningen die door een toegelaten instelling (lees: woningcorporaties) worden ontwikkeld en geëxploiteerd gedurende tenminste 25 jaar. De Nota GKP wordt periodiek geactualiseerd. Het voornemen bij een eerstvolgende actualisatie is om het huidige uitgangspunt dat voor sociale huurwoningen van een toegelaten instelling geen bijdrage wordt gevraagd voort te zetten. Het voornemen is ook om woningcorporaties te betrekken bij de actualisering van de nota GKP en bij de actualisering of de nieuwe introductie van aanvullingsbesluiten per ontwikkellocatie. Daarbij wordt onderzocht of en hoe betaalbare middeldure woningen van woningcorporaties hier ook deel van uit kan maken. De gemeente kan subsidie verlenen voor de bovenwijkse plankosten van projecten van corporaties als die leiden tot een niet exploitabele businesscase.
6
Stedenbouw en welstand •
De gemeente en corporaties leggen de plannen in een vroegtijdig stadium voor aan de welstandscommissie dan wel gedelegeerde supervisor en schakelen indien nodig de gemeentelijke previsor in, die de welstandprocedure verder regelt en die aan de voorkant duidelijkheid geeft over de eisen en wensen van de gemeente.
•
De proef die in 2021 loopt met een kavelpaspoort beoogt om vooraf duidelijkheid te geven aan de ontwikkelende partij over de gewenste hoogtes, beukmaten, dieptes, parkeernormen en andere stedenbouwkundige eisen. De uitkomsten van deze proef wordt gedeeld met de corporaties. Als de uitkomsten van de proef bestuurlijk worden bekrachtigd, betekent dat voor alle corporaties dat er geen extra eisen meer kunnen worden toegevoegd aan het specifieke project. Dit komt de snelheid van de uitvoering ten goede.
Parkeren •
Op grond van het ‘Onderzoek autobezit’ van 5 december 2019 dat in opdracht van de woningcorporaties is opgesteld, wordt de huidige Nota parkeernormen gewijzigd. In de gewijzigde versie wordt een concrete parkeernorm voor sociale huurwoningen opgenomen en ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. Deze parkeernorm is in principe leidend echter, kan in bijzondere gevallen wanneer aannemelijk gemaakt wordt dat de huurders geen autobezit hebben en/of wanneer er sprake is van parkeerregulering (nulvergunningenregeling) afgeweken worden van de parkeernorm.
Hierna zal in verband met de fusie een nieuwe nota parkeren worden opgesteld. Corporaties worden betrokken bij het proces van de totstandkoming van deze nieuwe parkeernota. •
De gemeente onderkent dat gebouwd parkeren voor alleen sociale huurwoningen financieel onhaalbaar is en zal dat in deze gevallen ook niet vragen. Dit betekent dat als er op een verdichtingslocatie weinig ruimte in de openbare ruimte is voor parkeren, er ook minder sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden. In uitzonderlijke gevallen is het mogelijk om in gezamenlijk overleg te besluiten om toch gebouwd parkeren te realiseren en de wijze van financiering te bepalen. In gemengde projecten zal gezocht worden naar een maatwerkoplossing.
•
We weten dat een definitieve oplossing voor de parkeerproblematiek pas kan worden gerealiseerd wanneer minder inwoners gebruik gaan maken van auto’s In 2023 evalueren we de maatregelen die we nu op het gebied van parkeren treffen. Samen kijken we of de maatregelen effectief zijn en of er meer maatregelen nodig en mogelijk zijn.
Duurzaamheid Door de corporaties wordt gebouwd volgens de actuele eisen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie zoals vastgelegd in het Bouwbesluit. Indien de gemeentelijke ambitie op dit vlak hoger is dan deze eisen, dan is daarvoor ook een financiële inspanning van de gemeente noodzakelijk. De corporaties willen een onhaalbare stapeling van ambities voorkomen.
Verdeling locaties De corporaties en gemeente zien de nieuwbouwopgave als een gezamenlijke opgave en maken daarom onderling afspraken over de verdeling van projecten.
Participatie De gemeente en corporaties maken bij aanvang van een project procesafspraken over de wijze waarop de input van omwonenden wordt opgenomen in het project. Deze afspraken hebben nadrukkelijk uitsluitend betrekking op het proces en niet op de inhoud van de participatietrajecten.
7
BIJLAGE 1 Voorraadontwikkeling corporaties 2020-2030
Voorraadontwikkeling corporaties Purmerend en Beemster Corporatie
Eindstand Eindstand 31-12-2019 31-12-2019 betaalbaar Sociaal middensegment
SOM
Nieuw sociaal
Nieuw Nog te betaalbaar acquireren MH/MGV* MH/MGV *
Verkoop sociaal
Sloop sociaal
Liberalisatie/ socialsatie
SALDO sociaal
SALDO Schatting Schatting betaalbaar 31-12-2030 31-12-2030 MH/MGV* Sociaal MH/MGV**
Schatting 31-12-2030 MH/MGV
Intermaris
6.335
105
6.440
2.046
203
552
-165
-324
-
1.557
755
7.892
860
8.752
552
Wooncompagnie
3.759
70
3.829
850
150
295
-120
-35
-
695
445
4.454
515
4.969
295
Rochdale
1.783
233
2.016
650
-
-
-200
-
-
450
-
2.233
233
2.466
-
Woonzorg NL
567
18
585
70
-
-
-
-
-
70
-
637
18
655
-
Totaal
12.444
426
12.870
3.616
353
847
-485
-359
-
2.772
1.200
15.216
1.626
16.842
847
Samenvatting voorraadontwikkeling 31 december 2019
31 december 2030
Ontwikkeling
Sociale huur
12.444
15.216
2.772
22%
MH/MGV*
426
1.626
1.200
282%
Beemster
12.870
16.842
3.972
31%
* MH/MGV: blijvend betaalbare middenhuur of maatschappelijk gebonden verkoop. Nog te specificeren/ontwikkelen product.
8
SOM
BIJLAGE 2 Definities
Sociale huurwoning: een woning verhuurd onder de liberalisatiegrens (prijspeil 2021: € 752,33). Deze woningen zijn beschikbaar voor huishoudens met een inkomen tot € 40.024 (eenpersoons-) of € 44.196 (meerpersoonshuishoudens). Betaalbare Middeldure huurwoning (MH): een woning met een kale huurprijs tussen € 752,33 en € 900,-. (prijspeil 2021). Deze ruime woningen zijn bestemd voor huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning met een inkomen tot 1,5 maal inkomensgrens sociale huur € 60.036. ( prijspeil 2021) die voor de doelgroep beschikbaar blijft met een grootte van 70-80 m2. Maatschappelijk gebonden verkoop (MGV): dit betreft een nog nader uit te werken concept. Het gaat om een koopwoning, waarvan de koopprijs is gereduceerd door het stellen van voorwaarden of het vestigen van een zakelijk recht. De woning heeft een koopsom van maximaal € 250.000 k.k. en dient bereikbaar te zijn voor huishoudens met inkomen tussen € 36.000 en € 60.036 bruto per jaar (prijspeil 2021). Deze prijsniveaus wijzigen bij veranderende regelgeving of andere externe invloeden. Het streven is om de woonlasten voor iedere doelgroep onder de 32% van het netto inkomen te houden. Grenzen van de inkomensgroepen Inkomens Inkomensgroep
Bepaling bovengrens
Bovengrenzen 2019
2021
Laagste inkomens
Lage inkomens tot huurtoeslaggrens 1phh
22.700
23.725
Laagste inkomens
Lage inkomens tot huurtoeslaggrens mphh
30.825
32.200
Lage inkomens
Sociale huurgrens
38.035
40.024
Laagste middeninkomens
Grens inkomensafhankelijke huurverhoging
42.436
44.635
Lagere middeninkomens
1,25 x sociale huurgrens
47.544
50.030
Middeninkomens
1,5 x sociale huurgrens
57.053
60.036
Hogere inkomens
2 x sociale huurgrens
76.070
80.048
De grenzen van de inkomensgroepen worden iedere twee jaar bij gesteld door de gemeente Amsterdam tbv het regionale Woononderzoek Wimra. Deze grenzen worden door alle gemeenten in de MRA gebruikt.
Gemengde projecten Een gemengd project is een complex dat niet alleen uit sociale huurwoningen bestaat maar ook uit middeldure woningen en/of koopwoningen. Subsidies voor woningbouw Gelden die de gemeente beschikbaar kan stellen voor specifieke projecten of buitenissige kosten.
9
BIJLAGE 3 Planmonitor gemeente 1 januari 2021
Indicatie planning en toe te voegen planvoorraad harde plannen gebiedsontwikkeling corporaties op 1-1-2021 Corporatie
Wijk/dorp
Naam plan
Aantal nog te bouwen woningen
Aantal sociaal
START
Oplevering
Rochdale
Centrum
Brantjesoever
117
18
2020
2022
Purmer-Zuid
Koggenland 90-92
58
58
2022
2023
Weidevenne
Kop West
464
131
2017
2022
Overwhere
Kwadijkerpark
340
100
2022
2023
De Gors
XX
50
50
2022
2023
Wheermolen
Wheermolen-Oost
1.004
508
2024
2030 e.v.
De Gors
Segesta/intermaris
96
35
2021
2022
De Gors
Gorslaan 10
57
57
2022
2022
Purmer-Noord
Greaffweg 70
30
19
2021
2022
Overwhere
Van Balenstraat
33
33
2023
2024
Overwhere
Burg. Kooimanweg 10-14
475
87
2023
2024
Purmer Zuid
Tarwestraat
26
26
2023
2024
Overwhere
Kolfstraat
nntb
nntb
nntb
nntb
De Gors
Vurige staart v/d Linden
300
90
2023
2024
Kop van West
Bouwveld D
25
25
2022
2023
Overwhere
Torenmolen 9
40
21
2023
2024
Overwhere
Wagenweg 10 (Jorristma locatie)
131
26
2021
2022
Overwhere
Dopsloot (wooncompagnie)
70
70
2021
2022
Overwhere
A.Jacobslaan
50
50
2022
2023
Middenbeemster
De Keijser fase 2 Middenbeemster
409
24
WC
WC
Zuidoostbeemster
Nieuwe Tuinderij Oost Zuidoostbeemster
253
24
WC
WC
De Gors
Waterlandlaan 1-57
250
75
2022
2024
Woonzorg
Overwhere
Burg. Kooimanweg 10-14
70
2023
2024
Gemeente
Purmer-Noord
Tijdelijke woningen Etserstraat
28
28
2021
2021
De Gors
Tijdelijke woningen Verzetslaan
108
108
2021
2021
Overwhere
Tijdelijke woningen Karekietpark
44
44
2021
2021
Intermaris
Wooncompagnie
Totaal
10
1.777
Indicatie planning en toe te voegen planvoorraad zachte plannen gebiedsontwikkeling woningcorporaties op 1-1-2021 Corporatie
Wijk/dorp
Naam plan
Aantal nog te bouwen woningen
Aantal sociaal
START
Oplevering
Nntb
Centrum
Achterdijk
20
20
Nntb
Nntb
Nntb
Centrum
Slotplein
30
9
2021
2022
Nntb
Centrum
De vijfhoek
54
15
Nntb
Nntb
Nntb
Centrum
Diverse locaties
60
Nntb
Nntb
Nntb
Nntb
Overwhere
Meeuwstraat
12
4
2022
2023
Nntb
Overwhere
De Koog
400
120
2023
Nntb
Nntb
Overwhere
Wagenweggebied (meerdere locaties)
550
175
2025
Nntb
Nntb
Purmer-Noord
Golfterrein
1.500
450
2023
Nntb
Nntb
Purmer-Zuid
Purmer Zuid-Zuid
1.400
420
2025
2040
Nntb
De Gors
Waterlandkwartier- vervolgfase
1.493
448
2025
Nntb
Nntb
Zuidoostbeemster
Van der Valk
50
15
Nntb
Nntb
Nntb
Zuidoostbeemster
Visie Zuidoostbeemster ||
690
175
2025
Nntb
Nntb
Zuidoostbeemster
Diverse locaties
80
Nntb
Nntb
Nntb
Nntb
Zuidoostbeemster
Jonk Zuidoostbeemster
90
6
2025
Nntb
Nntb
Middenbeemster
Diverse locaties
Nntb
Nntb
Nntb
Nntb
Nntb
Middenbeemster
Middenweg 84-88
7
7
2021
2023
Totaal
1.864
11