MvA VG cie FLO B2

MEMORIE VAN ANTWOORD Memorie van Antwoord m.b.t. gestelde vóórvragen ex. artikel 10 van de “Verordening op de raadscommissies en beeldvormende-, informatieve- en opiniërende bijeenkomsten Beekdaelen 2023” van de raadsfractie Vernieuwingsgroep ten aanzien van het agendapunt B2 “vaststellen bestemmingsplan Schatsberg 29 te Oirsbeek” ter behandeling in de raadscommissie Fysieke leefomgeving van 5 februari 2026. Algemeen antwoord op de gestelde vragen; Er worden vele vragen gesteld die op zich zeker relevant zijn, maar die echter niet altijd van toepassing zijn bij dit voorstel. Het voorstel betreft het vaststellen van een bestemmingsplan. Relevant (juridisch) is in deze de verbeelding (plankaart) en de voorschriften. De toelichting heeft geen juridische status en is slechts een toelichting die aangeeft waarom en hoe de verbeelding en voorschriften tot stand zijn gekomen. Ook worden er vragen gesteld die pas in een later stadium (bij vergunningverlening) aan de orde komen. Het voorliggende bestemmingsplan regelt in principe twee zaken: welk gebruik is van toepassing op de gronden én welke bouwmassa geldt hierbij. De gronden die bestemd zijn voor agrarisch bedrijf blijven hetzelfde. Er is geen sprake van uitbreiding. Het betreft (slechts) een vormverandering.

Ook de te realiseren bouwmassa’s (hoogten, oppervlakte) worden niet uitgebreid, er is (slechts) sprake van een relocatie (vormverandering bouwvlak). 1.Type woning, waardeontwikkeling en compensatie Vraag 1: In Bijlage 1.1 (blz. 9) wordt gesteld dat de nieuw te realiseren woning binnen het starterssegment valt en onder de NHG-kostengrens van € 325.000 (2021) blijft, waardoor geen compenserende voorwaarden van toepassing zouden zijn. Aangezien inmiddels meerdere jaren zijn verstreken en de woningwaarde aantoonbaar is gestegen (naar verwachting >25%), vragen wij: a) een actuele waardebepaling, b) een nieuwe toetsing aan de geldende NHG-grens, c) een heroverweging van eventuele compenserende maatregelen conform de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

Antwoord: Aanvrager heeft aangegeven dat het gaat om een woning van onder de NHG-grens. De anterieure overeenkomst “Ruim baan voor goede woningbouwplannen” is daartoe getekend op 13 oktober 2025, waarbij vorengenoemde nogmaals bevestigd is. De NHG-grens lag in 2025 op €450.000 en is in 2026 gestegen naar €470.000,-. 2. Omvang bebouwing, bouwvlak en planologische tegenstrijdigheden Vraag 2: In verschillende delen van het dossier worden cijfers genoemd die moeilijk met elkaar te rijmen zijn: bv. sloop: 599 m², nieuwbouw: 1.784 m² versus bouwvlak/verstening: van 2.300 m² naar 2.200 m². Wij verzoeken a) om een eenduidig overzicht van bestaande en nieuwe bebouwing (m² én m³), b) een duidelijke schetstekening (impressie) van de oude en nieuwe situatie met daarbij de vloeroppervlaktes, hoogtes, breedten en diepten. Antwoord: Zie uitsneden hieronder.

Bestaande bebouwing

Impressie nieuwe bebouwing

Vigerend bestemmingsplan

Voorliggend nieuw bestemmingsplan Vraag 3: Waarom wordt in het raadsvoorstel zelf niet expliciet vermeld dat: a) een tweede (plattelands)woning strijdig is met het geldende bestemmingsplan en b) de nieuwe bedrijfsbebouwing (deels) buiten het bouwvlak is voorzien? Antwoord: In de voorliggende stukken waarop een besluit dient te worden genomen en die onderdeel uitmaken van het voorstel is duidelijk aangegeven dat er strijdigheden zijn (blz. 13 van de toelichting bij het bestemmingsplan). Dit is niet nogmaals expliciet opgenomen in het raadsvoorstel. In het raadsvoorstel wordt dit echter wel impliciet benoemd. Hier staat: “Het initiatief behelst kort gezegd 3 ontwikkelingen: 1. Inpandig een bestaande schuur omvormen tot een plattelandswoning; 2. Sloop van verouderde stallen en realiseren van een nieuw bedrijfsgebouw; 3. Realiseren van een hemelwaterbuffer.”

3. Landschappelijke inpassing en zichtimpact Vraag 4: Er wordt gesteld dat de nieuwe bebouwing, “beter past in het landschap”; “de overgang tussen dorpsrand en buitengebied versterkt” en “het totaalbeeld versterkt”. Wij verzoeken u om een concrete onderbouwing van deze stellingen waarbij u ons inzicht geeft in: a) de hoogte van de nieuwe schuur (1380 m²), b) de zichtimpact vanuit de Krekelbergerweg, Schatsberg en Köllerstraat, c) schetsontwerpen met hoogtelijnen en zichtvelden, zodat een objectieve beoordeling mogelijk is. Antwoord: De maximale hoogte van de nieuw te bouwen schuren is 10 meter. Er verandert hierin niets ten opzichte van het vigerende plan waarin dit ook 10 meter is. Hieronder nog ter verduidelijking een tekening met de hoogtelijnen en het inpassingsplan, dat samen met de verbeelding (zie eerder overzicht) een goed beeld geeft van de situatie ter plaatse.

Hoogtelijnen (per kleurlijn is 1 meter in hoogte)

Inpassingsplan

Vraag 5: Hoe zorgt een extra groot gebouw achter de bestaande bebouwing voor een schaalcontrast van open naar besloten en een logische landschappelijke overgang? Antwoord: Kortgezegd is het een verbetering hoe de 3 nieuwe bouwvlakken zijn gesitueerd ten opzichte van het grote bouwvlak zoals het er nu ligt. In het vigerende plan kan één groot cluster aan gebouwen worden gebouwd. Nu komen er 3 bouwvlakken met doorkijkmogelijkheden, Daarnaast is het aantal te bouwen vierkante meters gereduceerd van 2300 m2 naar 2200 m2 (zie eerdere visualisaties onder vraag 2). Vraag 6: Streekeigen beplanting en een landschappelijk inpassingsplan zorgen voor versterking van het groene beeld. Op de schets is aangegeven dat aan de voorzijde en de zijkant de meidoornhaag vervangen gaat worden. Echter nu is er tegen de afspraak in een goedkope beukenhaag geplant, hetgeen geen streekeigen beplanting is? Waarom houdt men zich niet aan de afspraak? Wordt dit alsnog verplicht om te herstellen? Antwoord: De afspraken uit het landschappelijk inpassingsplan (meidoornhaag) zullen nagekomen dienen te worden. 4. Opslag stro/hooi en agrarische bedrijfsvoering Vraag 7: Waarom wordt de bestaande loods van betonplaten en met asbest dak niet voorzien van een nieuw dak of niet ook volledig vervangen? Antwoord: Het betreft hier bestaand recht en valt buiten de scope van deze bestemmingsplanwijziging.

Vraag 8: Er worden momenteel grote hoeveelheden stro en hooi (4–6 meter hoog, in plastic) buiten opgeslagen. Welke vergunningen of afspraken gelden hiervoor? Hoe vaak is hierop gecontroleerd en met welke uitkomsten? Antwoord: Hierop is het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) op van toepassing. Deze taken zijn opgedragen aan de Omgevingsdienst. De laatste controle door de Omgevingsdienst dateert van 16-09-2024. Er werd voldaan de milieuvoorschriften (zie uitsnede hieronder).

Vraag 9: Wordt in de nieuwe situatie opslag van stro en hooi volledig in de nieuwbouw ondergebracht? Zo ja: hoe wordt dit juridisch vastgelegd en gehandhaafd? Zo nee: waarom niet en hoe wordt buitenopslag voorkomen? Antwoord: We kunnen dit niet afdwingen. Buitenopslag is toegestaan, weliswaar binnen de daartoe opgenomen regels in het Bal. Vraag 10: Bijlage 1.1, op blz. 11 staat dat de bedrijfsvoering extensief en kleinschalig is. Wanneer is een bedrijfsvoering extensief en kleinschalig? In de gemeente Schinnen is indertijd vastgelegd dat hier alleen nog maar een hobbyboerderij gevestigd mag worden. Kunt u de bestemmingsplannen van indertijd ter beschikking stellen? Antwoord: Ten tijde van de aanvraag was het bestemmingsplan “buitengebied Schinnen” vastgesteld op 14-03-2013 van kracht. Hierin is verder niets opgenomen over een hobbyboerderij. 5. Milieu, dieren, mest, geur en handhaving Vraag 11: Hoeveel dieren mogen op grond van de huidige milieuvoorschriften worden gehouden? Klopt het aantal van 29 dieren inclusief jongvee (RUD)? Graag de bijbehorende vergunningen/voorschriften toevoegen. Antwoord: Hoeveel dieren er mogen worden gehouden valt buiten de scope van het voorliggende ruimtelijk bestemmingsplan. De regels hieromtrent zijn opgenomen in het Bal. Bij de laatste controle was alles in orde (zie vraag 8).

Vraag 12: Wat was het resultaat van de milieucontrole in 2021? Zijn er daarna nog controles uitgevoerd? Zo ja, met welke bevindingen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord: De laatste controle door de Omgevingsdienst dateert van 16-09-2024. Er werd voldaan de milieuvoorschriften (zie uitsnede hieronder).

Vraag 13: Welke vergunningen en voorschriften gelden voor opslag en afvoer van mest? Welke overtredingen zijn in 2021 geconstateerd? Welke controles hebben daarna plaatsgevonden en met welke resultaten? Antwoord: Zie onder vraag 12. Vraag 14: Welke nieuwe afspraken worden vastgelegd in de gewijzigde situatie over: a) mestopslag, b) hoeveelheid dieren, c) afvoer van mest en de controlefrequentie? Antwoord: Is nu niets over te zeggen. Zal afhankelijk zijn van het nog nader in te dienen bouwplan. Vraag 15: Bijlage 1.1, blz. 13. Op het terrein aangrenzend aan de bouwkavel van de initiatiefnemers wordt een hemelwaterbuffer gerealiseerd. Wie is de eigenaar van dit terrein? Wordt het water dat via de weg de Schatsberg afloopt nu ook afgewaterd op de nieuw aan te leggen buffer. Antwoord: De initiatiefnemer is tevens eigenaar van die gronden. In overleg met ons en het waterschap mag de buffer op hun gronden aangelegd worden. Dit is dan ook een maatschappelijke meerwaarde van het initiatief. De buffer zal (naast andere maatregelen in het grotere gebied rondom) zoveel mogelijk water gaan bergen. Ook het hemelwater van de eigen bedrijfskavel 6. Flora, fauna en stikstof Vraag 16: Er is een vervolgonderzoek flora en fauna aangekondigd. Wordt de uitkomst hiervan nog aan de raad voorgelegd? Waarom is hier niet op gewacht vóór besluitvorming?

Antwoord: In deze fase kan voldaan worden met een quickscan, die is uitgevoerd. Bij een latere aanvraag voor een Omgevingsvergunning dient hier nader op ingegaan te worden. 7. Verkeer, ontsluiting en veiligheid Vraag 17: Hoe wordt de veiligheid van fietsers gewaarborgd bij de nieuwe in- en uitrit? Antwoord: Dit is op dit moment (vaststellen bestemmingsplan) geen afwegingscriterium en is aan de orde bij het verlenen van een Omgevingsvergunning. Vraag 18: Blijft de in- en uitrit naast Schatsberg 19 vervallen nu er een haag geplant is? Hoe wordt juridisch vastgelegd dat hier geen nieuwe inrit komt? Indien toch toegestaan: waarom wordt de ingetekende oprit niet langs de eigen boerderij getekend en hoe wordt gebruik door zware voertuigen uitgesloten? Antwoord: Zie antwoord onder vraag 17. Vraag 19: Waarom is het eerdere alternatief (ontsluiting en afwatering via de Köllerstraat) niet verder uitgewerkt, ondanks een betere waterafvoer en minder verkeersoverlast op de Schatsberg? Antwoord: Zie antwoord onder vraag 17, 8.

Procedure, participatie en zienswijzen Vraag 20: Waarom is de nota van zienswijzen niet actief gedeeld met de indieners van de zienswijzen? Waarom is niet gehandeld conform de omgevingswet zoals eerder afgesproken? De aanvraag dateert uit 2023 en we leven nu in 2026? Antwoord: De nota van zienswijzen wordt gedeeld met de indieners nadat de gemeenteraad hieromtrent een besluit heeft genomen. Het plan dateert van voor 1-1-2024 (ingangsdatum Omgevingswet) en dient juridisch gezien dan ook conform oud recht afgedaan te worden.

Vraag 21: Bijlage 1.1, blz. 21. Wat is de relevantie van het feit dat de gemeenteraad van Gulpen-Wittem op 20 oktober 2016 heeft ingestemd met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg? Antwoord: Een terechte vraag. Is inderdaad niet relevant. 9. Monumentale aspecten Vraag 22: De poort aan de voorzijde van de monumentale boerderij is deels vervangen door ramen. Is dit goedgekeurd door de monumentencommissie? Is hier een vergunning voor verleend? Antwoord: Hier is voor zover bekend geen vergunning voor verleend. Dit zullen we separaat oppakken. Is voor het voorliggende plan ook niet relevant. Vraag 23: Wat is de stand van zaken m.b.t. onze eerdere vragen over het verkeerd geplaatste rookkanaal waar omwonenden veel last van hebben? Is hier vergunning voor? Moet dit niet worden aangepast? Antwoord: Ook dit zullen we oppakken en is voor het voorliggende plan niet relevant. 10. Toekomstbestendigheid en beleidskeuzes Vraag 24: Zijn er harde afspraken vastgelegd dat na deze bestemmingsplanwijziging geen verdere uitbreidingen van opstallen worden toegestaan? Antwoord: Dit kan juridisch niet afgedwongen worden en zal worden bekeken als er een nieuw initiatief aan de orde zou komen.

Vraag 25: Is onderzocht of verplaatsing van (delen van) het agrarisch bedrijf naar een andere locatie mogelijk is, mede gezien stikstof, overlast en beleid gericht op beëindiging/verplaatsing van bedrijven nabij kernen? Maar ook omdat een dergelijk bedrijf eigenlijk niet binnen de bebouwde kom thuishoort? Antwoord: Voor zover ons bekend is dit niet gebeurt. Dit kan ook niet worden afgedwongen nu er al (juridisch) wettelijk) kader ter plaatse aanwezig is. Zie vigerend bestemmingsplan. Er is ter plaatse ook verder geen sprake van een uitbreiding maar (slechts) een vormverandering.

11. Bedrijfswoning versus plattelandswoning Vraag 26: Bij een bedrijfswoning is een directe afhankelijkheidsrelatie tussen bewoners en het daarbij behorende bedrijf. Deze constructie wordt vaak gekozen voor locaties waardoor anders - bijvoorbeeld door specifieke milieueisen - bewoning niet mogelijk zou zijn. In tegenstelling tot deze voorwaarde wordt nu gekozen voor de constructie van een plattelandswoning waardoor ook anderen in de betreffende woning kunnen wonen onder de geldende oude milieunormen. De gekozen constructie wijst erop dat niet aan alle voorheen geldende wet- en regelgeving alsook aan de huidige wet- en regelgeving wordt voldaan. Kunt u aangeven welke aanvullende voorwaarden u heeft opgenomen in de vergunning om de overlast te beperken zodat de vergunninghouder in de toekomst gevrijwaard wordt van claims? Hoe zit het met de stankcirkel waarmee rekening moet worden gehouden bij het realiseren van een woning? Antwoord: Het is correct dat bij een plattelandswoning de betreffende bewoner de bedrijfssituatie dient te accepteren. De bewoner hoeft geen relatie te hebben met het bedrijf. Hiervoor wordt vaak gekozen bij monumentale hoeves om een duurzaam behoud te kunnen garanderen. Het bedrijf wordt verder niet beperkt in zijn bedrijfsvoering door die woning. Claims en zaken zoals een stankcirkel zijn dan ook niet aan de orde.