Bijlage: Reactie ROW Lokaal

Aan College van B&W Gemeente Beekdaelen bestuurssecretariaat@beekdaelen.nl

Beekdaelen, 30 maart 2023 Betreft: reactie woningcorporaties op lokale woonvisie

Geacht college, Op 18 februari 2023 hebben wij de concept regionale en lokale woonvisie van de gemeente Beekdaelen ter inzage ontvangen. De woningcorporaties Wonen Zuid, Weller, Vanhier Wonen, Wonen Limburg en ZoWonen maken hierbij van de gelegenheid gebruik om hun reactie op het conceptdocument te geven. Regionaal deel: Vanuit het ROW (dus ook voornoemde woningcorporaties) is al een reactie gegeven op het regionale deel. Deze is ter volledigheid als bijlage bij dit document gevoegd. We hebben dus vooral gekeken naar de tekstkaders voor Beekdaelen specifiek. Wel willen we nogmaals benadrukken dat de lokale woonvisie niet de status van Volkshuisvestingsprogramma mag krijgen. Zo wordt het ook bedoeld in de Ontwerp Wet Regie Volkshuisvesting. Juist over dat VHV-programma gaan we graag met gemeenten in gesprek en leggen we doelen vast in meerjarige regionale en lokale prestatieafspraken. Die aanpak is overigens ook zo afgestemd in het bestuurlijk overleg van 13 maart jl. Lokaal deel: In algemene zin kunnen we ons vinden in de ambities en doelen van Beekdaelen. Het is niet altijd concreet, maar het geeft wel een bepaalde richting aan. In onze reactie op het lokale deel een aantal punten aan waarvan we met de gemeente (en HBV’s) in gesprek willen om het concreter te maken en vast te stellen wat we dan precies van elkaar verwachten en van elkaar nodig hebben.

Dit moet dan worden geborgd in een Volkshuisvestingsprogramma voor Beekdaelen.

Tekstkader pagina 10. • •

• •

• •

Is de Woondeal Limburg ook nog een kader voor de woningbouwopgave? De gemeente zet in op het verkleinen van de mismatch tussen de plannen en de behoefte per kern. Belangrijkste vraag is dan, hoe dan? Zeker omdat het gaat om nultredenwoningen is de vraag of corporaties hier niet actief bij betrokken moeten zijn. Naast juridische mogelijkheden zijn er natuurlijk ook andere randvoorwaarden. Onduidelijk is dan ook waarom hier alleen juridisch wordt genoemd. Welke beweegredenen liggen aan het instellen van een voorrangsregeling voor eigen bewoners en hoe verhoudt zich dat met de regionale lijn van “Kansrijk wonen voor iedereen”? Naar onze mening dienen er alleen maatregelen genomen te worden als er sprake is van een probleem en uit onze cijfers van Thuis in Limburg constateren wij (nog) geen problemen. Berust de wens om eigen bewoners voorrang te verlenen op onderbuikgevoelens of is deze gebaseerd op data. In TIL is namelijk zichtbaar dat ook ‘eigen bewoners’ woningen toegewezen krijgen. Hoe kan de vraag beter vanuit de grotere kernen worden bediend (ambulante dienstverlening?). Wat moeten partijen doen om dit mogelijk te maken? “of” grondprijsbeleid bij voorkeur wijzigen in “hoe”

1

Tekstkader pagina 11. •

• •

Gebiedsplannen: is hier een aanhaking met de Omgevingswet en gemeentelijke omgevingsvisie? We vernamen dat hier in Beekdaelen al concrete stappen zijn gezet. Wanneer worden woningcorporaties daarin in meegenomen? Waarom alleen bevorderen sociale cohesie in corporatiebezit? Het corporatiebezit in de gemeente Beekdaelen betreft slechts 17%. Lijkt ons een gemeente breed aandachtspunt. Verbetering van particuliere koopwoningen door corporaties: goede afspraken over een heldere rolverdeling zijn nodig en het actief opsporen van externe geldbronnen zoals volkshuisvestingsfonds zijn noodzakelijk omdat de ervaring leert dat eigenaren anders niet meedoen met renovatieplannen van corporaties.

Tekstkader pagina 13. •

•

•

Goed dat de gemeente gestart is met de woonzorgvisie. Wij worden hier heel graag nauw bij betrokken. Dit is -in relatie tot huisvesting van alle bijzondere maatschappelijke doelgroepen (incl. senioren) en het nationaal programma een Thuis voor iedereen- een zeer belangrijke onderlegger voor de woonzorgvisie en het daarom het vermelden waard. Statushouders worden gehuisvest conform taakstelling: relatief beperkt aanbod sociale huur in Beekdaelen (17%) en groeiende taakstelling, legt steeds groter beslag op beschikbare voorraad, terwijl elders in de woonvisie wordt gesproken over differentiatie in wijken en huisvesten van kwetsbare doelgroepen naar draag- en veerkracht van de wijk. Wat wordt van corporaties verwacht en wat draagt gemeente (maar mogelijk ook andere verhuurders) zelf bij aan de taakstelling en gedifferentieerde en gezonde wijken? Mogelijkheden urgentieverordening: in het Wetsvoorstel Regie Volkshuisvesting wordt daar heel expliciet op ingegaan. Het betreft dan meerdere kwetsbare doelgroepen waarbij goede afstemming met de woningcorporaties over de definitie en urgentie nodig is. De pilot in Heerlen betreft uitsluitend sociaal urgenten. Het evalueren en bijsturen van Housing (huisvestingsvraag in combinatie met een begeleidingsvraag) zou een beter voorbeeld zijn. De urgentieverordening wordt als verplichting opgelegd door het rijk.

Tekstkader pagina 15. •

• •

Gemeente maakt afspraken met corporaties over betaalbaarheid wonen. Dit is een heel globale doelstelling. Nadere afstemming met de gemeente is noodzakelijk over concreet gewenste bijdrage corporaties en wat wij daarvoor van gemeente nodig hebben. Het beheersen/verlagen van de gemeentelijke woonlasten is ook een te benoemen middel. Samenwerking vroegsignalering en schuldhulpverlening: Ja, die afspraken zijn er. Maar lopen ze ook goed. Welke concrete resultaten behalen we hiermee? Hoe zorgen we dat we samenwerking verbeteren en meer mensen beter helpen?

Tekstkader pagina 17 en 18. • •

•

Verkoop van sociale woningen aan particulieren wordt hier bedoeld. En als dat toch gebeurt moet het een onderdeel zijn van een gezamenlijk vast te stellen wijkvisie of omgevingsplan. “Gemeente maakt afspraken met corporaties over hoe sociale huurwoningen terecht komen bij inwoners waarvoor ze bedoeld zijn “Wat wordt hier bedoeld? Wetgeving over “Passend Toewijzen” garandeert al een goede match lettend op huur en inkomen. Corporaties krijgen meer mogelijkheden om locaties te ontwikkelen binnen de gemeentelijke ambities. Concretisering in het VHV-programma is nodig. De “hoe-vraag” is ook hier een belangrijke vraag.

2

•

•

“Door enkele starterswoningen te realiseren inzetten op doorstroming en bestaande gezinswoningen vrij krijgen “Dit vraagt om een nadere toelichting. In het algemeen zien we dat de bouw van levensloopbestendige seniorenwoningen de langste verhuisketen oplevert en uiteindelijk ook woningen voor starters vrijmaakt. Verder wordt er aangegeven dat er ruimte wordt geboden aan particuliere initiatieven. Een aandachtspunt zou dan wel moeten zijn dat die initiatieven echt bedoeld zijn voor starters en jonge gezinnen, m.a.w. ook een particulier initiatief moet huren bieden voor mensen met de smalle beurs. “Daarnaast is het van belang dat bij de toewijzing van sociale huurwoningen wordt gekeken of mensen zo gehuisvest kunnen worden dat het goed is voor hen en de buurt. Hierdoor wordt de veerkracht van de wijk/buurt versterkt en wordt een positieve bijdrage geleverd aan het aspect van Leefbaarheid.”. Dit kan op gespannen voet staan met de doelstelling tot huisvesting van kwetsbare doelgroepen bij een beperkt aanbod aan sociale huurwoningen. (zie eerdere opmerking over statushouders). Een van de lijnen in de regionale woonvisie Parkstad is het beter verdelen van kwetsbare doelgroepen over alle gemeentes (fare share). Hoe kijkt de gemeente zoals Beekdaelen daar tegen aan? Dit kan ook op gespannen voet staan met het recht op vrije vestiging.

Tekstkader pagina 19. • •

•

•

Wat betekent “Dierbaarheid”? Doelstelling energieneutraal in 2040 (Landelijk doel 2050). Het is goed om ambitie te hebben, maar tegelijkertijd is een realistische toetsing aan de orde wat betreft de daadwerkelijke mogelijkheden en beschikbare capaciteiten bij woningcorporaties, marktpartijen en bouwpartijen. “Initiatiefnemers van grotere projecten laten inventariseren hoe waar materialen gerecycled of gedeponeerd worden (als onderdeel vergunningsaanvraag). Wat willen we hiermee bereiken (kans op vertraging en kostenverhoging bouwproces?). TVW 2.0 + wijkuitvoeringsplannen: M.b.t. investeringen van corporaties in renovatie/verduurzaming is het van wezenlijk belang dat de transitiestrategie in onze wijken snel duidelijk wordt. Of dat er bijvoorbeeld een garantie wordt gegeven dat een bepaalde wijk de komende 20 jaar niet verplicht van het gas wordt afgesloten en andere weer wel.

Wij verzoeken de woonvisie aan te passen naar aanleiding van onze reactie en/of de genoemde issues te agenderen voor de komende overleggen over prestatieafspraken en uitwerking woonvisie. Met vriendelijke groet,

Wonen Zuid, Weller, Vanhier Wonen, Wonen Limburg en ZoWonen.

BIJLAGE: reactie ROW op regionale woonvisie.

3

BIJLAGE Stuurgroep wonen Parkstad Limburg Postbus 5700 6202 MA MAASTRICHT Betreft: reactie ROW consultatieversie Regionale Woonvisie Parkstad Datum: 24 maart 2023

Geacht bestuur,

Stadsregio Parkstad heeft Circusvis de opdracht gegeven tot het uitwerken van een Regionale Woonvisie Parkstad, waarvan de consultatieversie nu is opgeleverd. Onze complimenten voor deze aanpak om met de gemeenten tot een gezamenlijke woonvisie te komen. Hieronder leest u de reactie vanuit de ROW.

Algemeen: richting en energie Het is goed dat er een gezamenlijke Regionale Woonvisie van de Parkstad gemeenten ligt waarmee de ontwikkelingen in de regio in een positief daglicht zijn gezet. Met deze regionale woonvisie geven we opnieuw richting en energie voor de groei van de samenwerking tussen partijen gericht op het goed wonen in Parkstad. De Woondeal Limburg, de Nationale Prestatieafspraken en regelgeving geven wellicht nog onvoldoende richting om in deze Regionale Woonvisie Parkstad concreet te verwerken. De nieuwe uitgangspunten groei en transitie in deze woonvisie zijn ook voor de corporaties herkenbaar. Evenals de geschetste uitdagingen. De oplossing zit in een integrale aanpak met een sturende rol van de gemeenten. Samenwerking regionaal en lokaal tussen gemeenten en corporaties is van groot belang om succesvol te kunnen zijn. Zeker gezien de onzekere ontwikkelingen op het gebied van stikstof, flora-fauna, stijgende bouwkosten, capaciteit in de markt, materiaal schaarste, beschikbare locaties, ruimtelijke procedures e.a.. In de Regionale Woonvisie Parkstad wordt geconstateerd dat er grote tegenstellingen zijn in de regio: wijken (stedelijk) en dorpen, kansrijk en kansarm, huidige populatie en “mensen van buiten”. Wij verwachten dat hiervoor in de regionale prestatieafspraken concrete oplossingen worden aangedragen.

Wonen in Parkstad Wonen in Parkstad is per gebied/wijk/dorp verschillend (fysiek, leefbaarheid, sociaal). Om het wonen Parkstad breed aan te pakken moet er op diverse niveaus worden samengewerkt. Dat staat in de Woonvisie helder omschreven. Het zou goed zijn om ook in te gaan op wat van de gemeenten 4

gevraagd wordt om tot resultaten te komen. Hoe gaan we dit organiseren en wellicht opschalen? Daarbij hoort ook de behoefte aan regie op de samenwerking. Voor de aanstaande wettelijke regeling voor het huisvesten van aandachtsgroepen moeten nog concrete afspraken worden gemaakt over de verdeling en monitoring. Een gemeenschappelijke taak waarop gezamenlijke sturing nodig is. Zowel corporaties als gemeenten kunnen dit niet op eigen titel verwezenlijken. Ter bevordering van de uitvoeringskracht van de individuele partijen, willen we afspraken maken over de regie en sturing op regionaal niveau. Die we vervolgens vertalen in de lokale woonvisie en verankeren in een wijkgerichte aanpak van gezamenlijk benoemde speerpunten en knelpunten. Goed wonen, leefbaarheids- en veiligheidsaanpak maken Parkstad aantrekkelijk voor nieuwe bewoners van buitenaf. In de woonvisie wordt wel ingegaan op het goed wonen, maar de leefbaarheids- en veiligheidsaanpak en de aansluiting op het sociaal domein krijgen weinig aandacht.

Kansrijk wonen voor iedereen, nu en in de toekomst Uitgangspunt van de zeven gemeenten is om op het gebied van kansrijk wonen de komende jaren afspraken te maken over: het stimuleren en verbieden, gaan doen en laten, gaan betogen en uitwerken. Het ontbreekt in deze visie aan een totaalbeeld waarover deze afspraken kunnen worden gemaakt. Inmiddels blijkt dat de gemeenten op zoek zijn naar samenwerking over de visie op Wonen en Zorg. Het feit dat deze visie geen onderdeel wordt van de Woonvisie mag niet betekenen dat dit thema niet wordt meegenomen en dat hier geen richting aan wordt gegeven. De visie op Wonen en Zorg moet immers ook worden afgestemd met de gemeenten, maar zeker ook met de partners in de wijk. Het is jammer dat juist dit speciale onderwerp in de regionale visie nog weinig invulling kent en daarmee wellicht ook de lokale woonvisies nog weinig zal kleuren.

Een woning voor iedereen In de woonvisie is aandacht voor het feit dat naar verschillende aspecten moet worden gekeken. Denk hierbij aan beschikbaarheid, geschiktheid, de kwaliteit en betaalbaarheid van de woningen. Aandacht voor herstructurering en nieuwbouw en zelfs de versnelling van de uitvoering van bestaande plannen wordt voorgesteld. Buiten het bouwen van woningen is het belangrijk dat in deze regio’s meer aandacht komt voor de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en kwaliteit van de leefomgeving. Ondanks het feit dat in een aantal gemeenten sprake is van ondermijning, structurele armoede enz. komen deze thema’s in de woonvisie nauwelijks aan de orde. In de herstructureringsbuurten met verminderde veerkracht móet (niet kan) domeinoverstijgend gewerkt worden. Dat vraagt om extra afstemming binnen het ambtelijk en bestuurlijk apparaat van de gemeenten. Het inponden van woningen door woningcorporaties heeft als doel om de gehele leefbaarheid en vitaliteit van een buurt te verbeteren en moet gericht worden ingezet. Het kan gezien worden als onderdeel van een aanpak en niet als een losstaande actie. Ook andere oplossingen voor het probleem van zwakke particuliere woningen moeten worden onderzocht. Verder moeten er afspraken gemaakt worden over de financiële impact van inponden. 5

Er is een ruime passage opgenomen over de voorwaarden van verkoop van sociale huurwoningen. Deze is erg kort door de bocht. Afstemming hierover gebeurt met de huurdersverenigingen en de gemeente op basis van op te stellen gebiedsvisies. In deze gebiedsvisies kan verkoop van bezit een middel zijn om in te zetten bij wijkdifferentiatie. Dat de corporaties een verantwoordelijkheid hebben ten aanzien van verkoop van sociale huurwoningen is een feit.

Kansrijke woonomgeving voor iedereen Gemeenten kunnen bijdragen aan samenredzaamheid en leefbaarheid van buurten en dorpen door te zorgen dat ieder gebied beschikt over een variatie aan woningtypes en prijssegmenten voor verschillende bewoners. Met als doel om meerdere doelgroepen aan te trekken waardoor de samenstelling van de bevolking van de wijk sterker wordt. Hierdoor komt de regio meer in balans en draagt dit bij aan de welvaart, welzijn en kansen van bewoners. Belangrijk is dat gemeenten aangeven op welke wijze zij deze balans in welvaart, welzijn en kansen voor bewoners willen realiseren. Als zij dit niet kunnen, dan is het gewenst dat gemeenten aangeven op welke wijze ze dit dan willen realiseren. Kansrijk betekent ook gelijke kansen. Vanwege de schaarste moeten er echter keuzes worden gemaakt. Dat legt een extra druk op het verdelen van de woningen en welke criteria daarbij een rol spelen. Het opschalen van de woonruimteverdeling op regionaal niveau mag vanuit die invalshoek sterker in de woonvisie naar voren komen.

Nu en in de toekomst De corporaties zetten zich in om het landelijke beleid inzake verduurzaming te realiseren. Een versnelling van deze afspraken is niet voor iedere corporatie mogelijk. De datum van de Parkstad gemeenten om in 2040 energieneutraal te zijn komt telkens dichter bij. Dan is de vraag of 2040 haalbaar is en de landelijke ambitie 2050 wellicht realistischer. We hebben nog veel hobbels te nemen richting energieneutraal. De ambities op meerdere terreinen (nieuwbouw, betaalbaarheid, duurzaamheid, circulariteit, levensloopbestendigheid, zonnepanelen) stapelen zich op terwijl warmtevisies en warmteplannen maar moeilijk vorm krijgen. Corporaties zijn zich ervan bewust dat zij een verantwoordelijkheid hebben in de bouwwerken die de regio haar identiteit geven en voor mensen waardevol zijn, lang meegaan en in die zin duurzaam zijn. Zoals de historische bebouwing in dorpskernen, de mijnkoloniën, de kloosters en de kerken. Het is belangrijk om met de juiste bebouwing, de identiteit van Parkstad te behouden en te versterken, met aandacht voor zowel historisch erfgoed als de architectonische kwaliteit van nieuwbouw. Dat betekent wel dat corporaties ook verplicht zijn hierin een financiële afweging te maken. De kans is groot dat de realisatie van deze doelstelling ook om externe financiële ondersteuning vraagt waarbij de gemeenten een belangrijke rol spelen.

Die handreiking zou in de woonvisie een plek kunnen krijgen.

Corporaties kennen en nemen hun verantwoordelijkheid als partner in wonen (niet alleen in het lager en middensegment huurwoningen). De meerjarige woonvisie geeft richtingen en kansen. Op welke manier deze Woonvisie vertaald wordt naar concrete regionale- en lokale wederzijdse prestatieafspraken is een vraagteken. De corporaties vragen daarom om meerjarige 6

prestatieafspraken regionaal en lokaal. Het is wenselijk om deze op een uniforme wijze te presenteren. Dat maakt dat sturing, afstemming, samenwerking en controle op inhoud en resultaat succesvoller kan verlopen. De lokale woonvisie mag landen in meer concrete en uitgewerkte gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma’s (aldus het wetsvoorstel Regie op de Volkshuisvesting). Door de lokale woonvisie de status te geven van “volkshuisvestingsprogramma “(zie 1.3) is het niet ondenkbaar dat gewenste aansluiting tussen visie en uitvoering gebrekkig verloopt.

Samengevat •

• • • • • •

De Regionale Woonvisie Parkstad is een goede basis voor de corporaties om te komen tot lokale woonvisies en vervolgens tot regionale- en lokale meerjaren prestatieafspraken. Waarbij differentiatie van woningbezit en domeinoverstijgende aanpak uitgangspunt zijn. De diversiteit van wijken en buurten zowel fysiek als sociaal vraagt om een brede samenwerking waarbij regie op regionaal en lokaal niveau nodig is. De nog te maken visies op wonen en zorg moeten onderdeel van het geheel worden. Verkoop van woningen is te strikt omschreven. Realistisch blijven in de verduurzamingsambities. Respect voor monumentale of beschermde status van complexen mag niet alleen een verantwoordelijkheid van de corporaties zijn. Meerjarige regionale- en gemeentelijke prestatieafspraken volgens één methodiek.

Voor de verdere uitwerking naar lokale woonvisies, meerjaren regionale- en lokale prestatieafspraken kunt u de woningcorporaties samen met haar huurdersverenigingen als partner zien.

Met vriendelijke groet,

Wim Hazeu Voorzitter ROW

7