Bijlage: Bijlagen bij motivering - bijlage 1 Masterplan High Chaparral
Tekst van het document
Masterplan High Chaparral Een duurzaam, natuurinclusief en levensloopbestending park.
GROEI IN KWALITEIT EN NIET IN KWANTITEIT
MASTERPLAN High Chaparral
1
Opgesteld door: Thijs Vossen, Bureau Leisurebrains 30 Oktober 2023
MASTERPLAN High Chaparral
2
INHOUD
1.
Inleiding
4
2.
Actuele situatie
6
2.1 Plattegrond bestaande situatie
6
2.2 Indeling verhuurplekken en verhuureenheden
7
2.3 Enkele impressies bestaande situatie
8
2.4 SWOT analyse
10
3.
Relevante trends en ontwikkelingen in de recreatie
11
4.
Relevant beleid
13
4.1 De Visie Vrijetijdseconomie Zuid-Limburg
13
4.2 Het Strategisch Actieplan en het uitvoeringsprogramma Middengebied
14
4.3 Omgevingsvisie Limburg
15
4.4 Stichting Limburgs Landschap
16
5.
Aansluiting zoeken bij Agenda Natuurinclusief
17
6.
Vraag- en aanbodontwikkeling
19
6.1 Vraagontwikkeling
19
6.2 Aanbodontwikkeling
20
Het toekomstig concept
21
7.1 Centrale thema
21
7.2 Onderscheidend vermogen
21
7.3 Inzicht in de kwaliteitsverbetering
21
7.4 De toekomstige aantallen verhuureenheden
22
7.5 De beoogde doelgroep
22
Impressies beoogde revitalisering
26
8.1 Kampinastaete
26
8.2 Sandberghe
27
8.3 Landal Orveltermarke
28
Vlekkenplan beoogde revitalisering
29
7.
8.
9.
10. Conclusies en aanbevelingen
30
MASTERPLAN High Chaparral
3
1. Inleiding Camping High Chaparral is gelegen aan de Hagerweg 20 te Oirsbeek en het
De ondernemers zijn zich hier bewust van
bedrijf bestaat maar liefst 55 jaar.
en zijn op zoek gegaan naar perspectief om het bedrijf verantwoord te reorganiseren en
De naam van het bedrijf is afgeleid van een westernserie die op de
te vitaliseren. Men streeft er daarbij niet naar
Amerikaanse televisie werd uitgezonden van 1967 tot 1971. Ook op de
om te groeien, er is eerder sprake van krimp.
Nederlandse televisie was de serie eind jaren zestig te zien. In de serie worden de avonturen en het drama belicht, die zich afspelen op de ranch
Om de transitie mogelijk te maken, is er
en het woestijngebied van Zuid-Arizona nabij de Mexicaanse grens.
al enkele jaren contact met de gemeente Beekdaelen, die welwillend tegenover de
Het bedrijf ligt er op het eerste oog keurig bij. In 2019 werd dat ook al geconsta-
eerste ideeën staat en het al besproken
teerd toen het bedrijf bezocht werd in het kader van het project vitale verblijfs-
heeft in de themagroep VTE. Men juicht toe dat er sprake is van een kwaliteits-
recreatie Zuid-Limburg. Bij een diepgaandere beoordeling valt echter op dat
verbetering die gericht is op een duurzame exploitatie. Een mogelijk terug-
het bedrijf letterlijk tegen de grenzen aanloopt van wat in de sector gangbaar is
kerend misverstand in de communicatie is dat het bedrijf gaat groeien qua
en wat de moderne consument acceptabel vindt.
verhuurplekken/verhuureenheden. Dit is niet aan de orde. Om het bedrijf naar de toekomst toe door te kunnen ontwikkelen heeft de ondernemer een aangrenzend stuk grond weten te verwerven. Hij vraagt de gemeente om de bestemming op dat perceel te wijzigen naar de bestemming: ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’. Deze bestemming rust ook op het bestaande terrein. Op basis van de bestemmingsregels van deze bestemming zijn verschillende inrichtingen van het bestemmingsvlak mogelijk. Die ruimte zoekt de ondernemer ook bij de transitie die nu voorligt. Bij het schrijven van dit Masterplan is aansluiting gezocht bij de aanvullende vragen die de gemeente Beekdaelen hierover heeft gesteld aan de ondernemer.
MASTERPLAN High Chaparral
4
Wij hebben deze hieronder beknopt weergegeven. • Geef inzicht in het bedrijfsplan achter de uitbreiding. Denk daarbij aan de doelgroep, het centrale thema voor het gehele park, de afstemming tussen huidige en nieuwe bebouwing en het onderscheidend concept. • Geef inzicht in de kwaliteitsverbetering. • Geef inzicht in de vraag-/aanbodanalyse, dan wel een nadere onderbouwing van de behoefte. Op basis van de actuele situatie is er in dit Masterplan een beschrijving opgenomen op basis van trends en ontwikkelingen en bestaand beleid in de regio. Tevens is de markt (vraag en aanbod) en desgewenste doelgroep beoordeeld en bepaald. De conceptontwikkeling is in dit rapport levendig gemaakt door te werken met referentieprojecten. Vooral niet met de bedoeling deze straks één op één te kopiëren, maar om de gemeente Beekdaelen een goed beeld te geven van de gewenste en beoogde richting. Vervolgens is een en ander vertaald naar een vlekkenplan dat op hoofdlijnen weergeeft welke ontwikkeling waar wenselijk is. De ondernemer heeft hier na afstemming met de gemeente Beekdaelen bewust voor gekozen. De realiteit is immers dat een traject om te komen tot een bestemmingsplanwijziging lang duurt en de markt tussendoor wispelturig verloopt. In dit Masterplan zijn de maximale aantallen opgenomen die gelden in de nieuwe situatie.
Als de gemeente bereid is om op het aangekochte perceel het bestemmingsplan te wijzigingen naar de status ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’ volgt vanzelf de aanvraag voor bouwvergunningen waar nodig en verplicht. De ondernemer begrijpt dat de gemeente daarvoor vooraf een maximale maatvoering bepaalt.
MASTERPLAN High Chaparral
5
2. Actuele situatie 2.1 Plattegrond bestaande situatie
CONCEPT | Rapport markteffect themahotel Snowworld Zoetermeer
6
2.2 Indeling verhuurplekken en verhuureenheden
Het bedrijf is compact opgezet met centrale voorzieningen zoals een kantine, een buitenzwembad, een toiletgebouw en een receptie. De verhuurplekken/ verhuureenheden in de bestaande situatie zijn als volgt:
BESTAANDE SITUATIE SEPTEMBER 2023 Soorten
Aantal
Slaapplaatsen
Totaal
per stuk Kampeerplaatsen
17
4 (gemiddeld)
68
Chalets
29
5 (gemiddeld)
174
Woodlodge
5
2
10
Woodlodge
5
4
20
Boomstamhuizen
7
6
42
Totaal
63
314 bij maximale bezetting
MASTERPLAN High Chaparral
7
2.3 Enkele impressies bestaande situatie
BESTAANDE INGANG NAAR DE CAMPING
BESTAANDE CHALETS
BESTAANDE CHALETS
Functioneel, veel verstening, weinig groen.
Uitzicht op de chalets aan de overkant van de weg. Deze zijn zeker nog niet gedateerd, maar de ondernemer denkt terecht na over een versnelde afschrijving en vervanging.
Deze zijn wel nog representatief, maar zeer saai gepositioneerd.
BESTAANDE CAMPINGPLAATSEN
BESTAANDE CAMPINGPLAATSEN
BESTAANDE CAMPINGPLAATSEN
VERMENGING DOELGROEPEN
Onlogisch gelegen campingplaatsen, met uitzicht op geparkeerde auto’s en zelfs de gastank.
De restanten op het perceel worden opgezocht om te verhuren als kampeerplaats. In dit geval grenzend aan een lodge met een volledig andere doelgroep. En wederom geparkeerde auto’s waar ze eigenlijk niet passen.
De lege plekken worden opgezocht om te verhuren als kampeerplaats. Met als gevolg: geen memorabele kampeerplek bij een bezoek aan Zuid-Limburg.
In dit geval (de laatste eigenaren van) enkele stacaravans en toeristische kampeerders.
INGANG VAN DE CAMPING TER HOOGTE VAN DE RECEPTIE Op het eerste oog een keurig bedrijf dat al meer dan 50 jaar bestaat.
Wederom overal lukraak auto’s geparkeerd. MASTERPLAN High Chaparral
8
VERMENGING DOELGROEPEN
HET ZWEMBAD
DE BESTAANDE KANTINE
VERNIEUWING IS INGEZET
Campers worden her en der geplaatst waar de ruimte het toelaat. Ongewenste vermenging van doelgroepen.
Het buitenbad is goed bijgehouden en een prima plek om af te koelen, maar qua beleving en onderscheidend vermogen is het een achterhaald concept.
Logisch passend bij het idee van High Chaparral, maar het heeft niet de uitstraling van een brasserie die past bij deze tijd. Een en ander heeft ook te maken met het veranderende publiek in de afgelopen jaren.
De reeds ingezette vernieuwing met de nadruk op hout. De molen op de achtergrond is een prachtige drager van de identiteit in het gebied.
VERNIEUWING IS INGEZET
VERNIEUWING IS INGEZET
VERNIEUWING IS INGEZET
De reeds ingezette vernieuwing met de nadruk op hout. Een stoere look & feel, waarbij meer groen is gewenst op de locatie.
De reeds ingezette vernieuwing met een centrale parkeerplaats. Echter nog te klein voor het geheel.
De vraag naar laadpalen neemt toe. Het is niet wenselijk straks over het gehele terrein auto’s met laadpalen te zien. Binnen de mogelijkheden probeert men al tot een eerste ordening te komen.
MASTERPLAN High Chaparral
9
2.4 SWOT analyse
STERKE PUNTEN
ZWAKKE PUNTEN
• Een traditioneel familiebedrijf • Kleinschalig en overzichtelijk • Bewezen formule
• • • •
KANSEN
BEDREIGINGEN
• • • •
• Te weinig perspectief binnen de huidige grenzen • Gewenste kwaliteit vanuit de markt wordt niet altijd geleverd • Continuïteit staat op de lange termijn onder druk
Meer groen en landschappelijke inpassing Meer inzetten op beleving en betekenis Nieuw zwembad en transformatie van kantine naar brasserie Afscheid nemen van enkele huidige doelgroepen en ruimte maken voor nieuwe doelgroepen
Centrale voorzieningen zijn deels gedateerd Ongewenst sterke vermenging van doelgroepen Te weinig centrale parkeerplaatsen Te weinig groen
MASTERPLAN High Chaparral
10
3. Relevante trends en ontwikkelingen in de recreatie Hieronder sommen we enkele maatschappelijke en enkele sectorale trends op.
Senioren gaan relatief vaak op
Inzicht in deze trends en ontwikkelingen is van belang om richting te geven aan
vakantie in eigen land (54% van
de juiste invulling van concepten en het maken van de juiste investerings-
alle vakanties). Voor de gehele
beslissingen.
Nederlandse bevolking ligt de verhouding binnenland/buiten-
Er komen steeds meer mensen in Nederland
land op 49%/51%. De provincies
De Nederlandse bevolking zal de komende decennia blijven groeien, tot rond
Limburg, Gelderland en Drenthe
de 18 miljoen inwoners in 2044, waarna de groei sterk vertraagt. In 2060 worden
zijn daarbij het meest populair.
18,1 miljoen inwoners voorzien.
Bij buitenlandse vakanties is Duitsland de nummer één; 25%
Meer vakanties in Nederland
van alle buitenlandse senioren-
Met name door het stijgend aantal inwoners van Nederland (naar ruim 17 miljoen
vakanties wordt bij onze ooster-
in 2030 en uiteindelijk naar meer dan 18 miljoen in 2060), de verwachting dat de
buren doorgebracht.
vakantieparticipatie de komende jaren verder toeneemt (van 83,1% naar 84% in 2030) en de stijgende vakantiefrequentie (van 2,83 in 2018 naar 2,95 per jaar in
Voor de komende jaren wordt een verdere groei van het aantal senioren ver-
2030), wordt verwacht dat het aantal binnenlandse vakanties de komende jaren
wacht. De omvang van de groep groeit volgens ramingen van het CBS verder
stijgt van 17,7 miljoen naar ruim 20 miljoen in 2030 (Bron: CVP/NBTC-NIPO).
in aantal naar 6,6 miljoen in 2030 (=37% van de bevolking). Met name voor het leeftijdssegment 75-plus wordt een sterke groei verwacht. NBTC-NIPO Research
Er komen steeds meer ouderen (die wel vitaal zijn)
verwacht dat het aantal vakanties van senioren tot en met 2030 groeit met 26%.
De vrijetijdssector dient rekening te houden met een omvangrijke en groeiende
Door de relatief sterke groei van het aantal 75-plussers zal deze groep ook op
groep (alleenstaande) ouderen die een hoger consumptielevel kennen dan de
de vakantiemarkt sterk aan belang winnen.
andere leeftijdsgroepen. Het aantal 65-plussers loopt naar verwachting op van 3 miljoen in 2016 naar 4,8 miljoen rond 2040.
Er zijn steeds minder jongeren (en die gaan anders op vakantie) Er komen steeds minder jongeren en die gaan niet meer ‘traditioneel’ met tent
Gemiddeld gaat de 55-plusser 3 keer per jaar op vakantie, wat hoger ligt dan
of caravan op vakantie, maar stellen wel steeds hogere eisen aan hun verblijf
gemiddeld (2,7 keer). In totaal ondernamen senioren 11,4 miljoen vakanties. Van
en maken veel gebruik van social media. Onder invloed van technologische
alle vakanties van Nederlanders wordt daarmee bijna een derde ondernomen
innovaties en onder een groeiend besef van duurzaamheid zijn ze op zoek naar
door senioren.
een unieke vakantiebeleving.
MASTERPLAN High Chaparral
11
Veranderende samenstelling van huishoudens
Persoonlijk contact van belang
Er komen steeds meer samengestelde gezinnen, eenouder gezinnen en groot-
Kleinschalige (familie)bedrijven moeten het meer en meer heb-
ouders die met de kleinkinderen op vakantie gaan. Ook zijn er steeds meer
ben van hun productformule en persoonlijk klantcontact. Gasten
groepen die zich rond een bepaald thema of onderwerp samenpakken en
komen niet alleen voor het bedrijf, de locatie, de faciliteiten of de
samen op vakantie gaan (mindfulness, sport, natuurbeleving, spiritualiteit etc).
omgeving, maar ook voor het persoonlijke contact met de gastheer of gastvrouw.
Technologische innovaties Innovaties zorgen ervoor dat, op steeds meer gebieden, de rol van mensen kan
Steeds meer bijzondere verblijfseenheden,
worden overgenomen. Deze ontwikkelingen bieden bedrijven kansen om gasten
meer luxe en comfort
betere service en beleving te bieden en tegelijkertijd kosten te besparen.
Bijzondere, onderscheidende verblijfseenheden zijn steeds meer in trek. Luxe en comfort zijn steeds meer de norm in plaats van
Duurzaamheid wordt steeds belangrijker
de uitzondering. Steeds meer consumenten kiezen voor deze
Ondernemers en consumenten lijken zich in toenemende mate bewust te
luxe en willen ontzorgd worden op hun vakantie.
worden van de noodzaak tot duurzaam ondernemen en consumeren. De mate waarin daar naar gehandeld wordt, verschilt echter nog.
Van beleving naar betekenis Het is steeds belangrijker als bedrijf een ‘eigen profiel’ (een
Toenemende concurrentie dwingt tot het aanbieden van een
verhaallijn) aan te kunnen bieden. We gaan van beleving naar
onderscheidend product
betekenis. Een deel van de consumenten vindt zingeving belang-
De concurrentie is moordend: het verblijfsrecreatieve aanbod in Nederland is
rijk als onderdeel van hun vakantiebeleving.
de afgelopen decennia sterk toegenomen. Gasten willen met een verhaal thuiskomen, iets ‘beleefd’ hebben. Ook de concurrentie in het buitenland neemt toe.
Samengevat Het aantal binnenlandse vakanties zal de komende jaren verder
Steeds meer concerns actief in Nederland
toenemen. Een groot deel van deze groei is een gevolg van het
Traditionele familiebedrijven moeten sterk concurreren met Nederlandse en
groeiend aantal senioren die voldoende bestedingsmiddelen
buitenlandse concerns (ketens) die met een sterke marketingformule een
hebben en met ‘een verhaal’ willen thuiskomen. In veranderende
steeds groter deel van de markt bereiken.
gezinssamenstellingen, onder invloed van technologische innovaties en onder een groeiend besef van duurzaamheid,
Intermediairs zijn niet meer weg te denken
zijn zij op zoek naar een unieke vakantiebeleving.
Intermediairs nemen een steeds belangrijkere rol in bij het vinden van de klant. Bedrijven met weinig eigen marketingbudget of een (te) beperkt onderscheidend
Deze ontwikkelingen aan de vraagkant dwingen niet alleen de
vermogen, zijn steeds meer afhankelijk van deze partijen.
bestaande accommodaties tot innovaties, maar dwingen ook nieuwkomers om te komen tot een product dat aansluit op deze wensen. Je moet simpelweg onderscheidend zijn.
MASTERPLAN High Chaparral
12
4. Relevant beleid In dit hoofdstuk gaan we in op een aantal vigerende beleidsdocumenten die
•
het unieke en hooggewaardeerde landschap;
relevant zijn voor de beoordeling van de plannen van de familie
•
de rijke historie en eigen cultuur;
•
sportief en vitaal;
•
de Bourgondische levenshouding van de Zuid-Limburger;
•
internationaal;
•
veelzijdig.
.
4.1 De Visie Vrijetijdseconomie Zuid-Limburg We lezen dat Zuid-Limburg relatief veel slaapplaatsen in hotels, pensions en jeugdaccommodaties heeft. In september 2018 registreerde het CBS in Zuid-Limburg 502 logiesaccommodaties met in totaal 57.705 slaapplaatsen.
Om het toerisme verder te ontwikkelen definieert men de volgende 8 opgaven:
In vergelijking met Limburg en Nederland als geheel, heeft de regio relatief weinig slaapplaatsen op kampeerterreinen.
•
Het managen en ontwikkelen van Zuid-Limburg als één bestemming.
•
De vrijetijdseconomie beter verbinden aan de kwaliteit van het
Het aantal slaapplaatsen op huisjesparken, zo stelt men, is de afgelopen jaren
Zuid-Limburgse landschap en vanuit de vrijetijdseconomie bijdragen aan
flink toegenomen, maar er zijn grote verschillen per accommodatietype. Het
het bewaken en verhogen van de kwaliteit van het landschap.
aantal slaapplaatsen op huisjesparken nam het afgelopen jaar (2018) bijvoorbeeld
•
met 20% toe en het is aannemelijk dat het aantal slaapplaatsen – in ieder geval in hotels en op huisjesparken – de komende jaren nog verder zal toenemen.
toeristisch-recreatieve kernkwaliteiten. •
Het aanspreken van nieuwe doelgroepen.
•
Het beter in balans brengen van de vraag naar en het aanbod van
Ook worden er honderden accommodaties aangeboden via AirBnB. In december 2018 werden er in Zuid-Limburg in totaal 884 accommodaties via AirBnB aan-
Het beter beleefbaar maken van de Zuid-Limburgse verhalen en
verblijfsaccommodaties, zowel kwalitatief als kwantitatief. •
Het behouden en waar mogelijk herbestemmen van monumentale
geboden. De meeste daarvan zijn te vinden in Maastricht (333), Gulpen-Wittem
gebouwen voor de vrijetijdseconomie, waarbij een goede balans tussen
(132), Eijsden-Margraten (129), Valkenburg aan de Geul (84) en Vaals (44).
vraag en aanbod uitgangspunt is.
Als toeristisch-recreatieve kernkwaliteiten van de bestemming Zuid-Limburg noemt men in de visie:
•
Het optimaliseren van de positieve effecten van toerisme.
•
Intergemeentelijk samenwerken, gezamenlijk beleid uitvoeren en versterken van de samenwerking binnen en buiten de sector, ook in de grensregio.
MASTERPLAN High Chaparral
13
De visie Vrijetijdseconomie Zuid-Limburg roept ondernemers op meer aan storytelling te doen, nieuwe doelgroepen aan te trekken en vraag en aanbod
4.2 Het Strategisch Actieplan en het uitvoeringsprogramma Middengebied
van verblijfsrecreatie meer met elkaar in balans te brengen. Hierbij verwijst men naar het onderzoek van ZKA uit 2015. Ook stelt men dat er een onbalans is in
In dit programma lezen we, dat het Middengebied (de
vraag en aanbod, bekeken vanuit de recreatieve leefstijlen.
gemeenten Beekdaelen, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Meerssen, Simpelveld, Stein, Vaals, Valkenburg en Voerendaal)
Er is teveel aanbod voor de leefstijlen groen, aqua, lime (ingetogen groepen)
zich kenmerkt door kwaliteit, kleinschaligheid en innovatie.
en te weinig voor blauw, geel, rood en paars (die op zoek zijn naar een meer
Hierlangs wil het Middengebied zich ontwikkelen en ruimte
uitgesproken aanbod). Dit zijn gasten die luxe, een bijzondere eigenzinnige
bieden aan inwoners, ondernemers en maatschappelijke
overnachting of juist mogelijkheden voor plezier voor iedereen zoeken.
partners.
Op het gebied van draagvlak voor toerisme stelt men, dat bewoners een
•
positieve balans moeten ervaren, waarbij ze zoveel mogelijk profiteren van de
is, omgevingsinclusief, met wederkerig respect en oog voor
positieve effecten van recreatie en toerisme en negatieve gevolgen zoveel mogelijk beperkt worden. Groei van de vrijetijdseconomie in Zuid-Limburg is
Kwaliteit: minder is meer, keuze voor slow waar dat mogelijk de lange termijn.
•
daarom geen doel op zich.
Kleinschaligheid: fijnschalig, met de mogelijkheid om vele bloemen te laten bloeien, inzetten op verscheidenheid aan mogelijkheden.
Een toename van het aantal overnachtingen in het laagseizoen en de schouderseizoenen, draagt volgens de visie bij aan de winstgevendheid van bedrijven.
•
Innovatie: ruimte om te experimenteren, nieuwe mogelijkheden te ontdekken, te proeven en te proberen.
De overlast door drukte op topdagen mag niet verder toenemen. De draagkracht van natuur, landschap én van de inwoners mag niet overschreden
Dit wil men onder andere bereiken door het Middengebied als
worden.
eerste emissieloze regio van Nederland (op het gebied van toeristisch recreatief vervoer) te ontwikkelen. Hiervoor wil men
Er is ruimte voor kwantitatieve groei op de rustigere dagen waarmee de
een Masterplan toeristische mobiliteit met innovatieve en duur-
bezettingsgraad van bestaande verblijfsaccommodaties kan worden verhoogd.
zame (OV-)concepten ontwikkelen, waarbij ook de (verborgen)
Daarnaast moeten de gebieden die nu nog weinig toeristen trekken, meer
toeristische hotspots goed ontsloten worden en mogelijkheden
meeprofiteren van de aantrekkingskracht van de bestemming Zuid-Limburg.
worden onderzocht voor slimme en duurzame mobiliteits-
Men zet daarom in op 365 dagen per jaar, wat niet direct hoeft te betekenen dat
oplossingen (OV, e-bikes en wandelen).
er in totaal méér bezoekers naar Zuid-Limburg komen. De ambitie is wel dat ze het verblijf verlengen, ze vaker terugkomen en ze méér van de regio ervaren.
MASTERPLAN High Chaparral
14
Verder wil men het gemotoriseerde verkeer in het buitengebied ontmoedigen
onderbouwing, als mogelijke nieuwe functie gezien.
(bijvoorbeeld door het afsluiten van wegen in kwetsbare gebieden) en wandelen,
Dit is geen realistische oplossing wanneer er sprake is van enkel
fietsen en ruiteren stimuleren (door euregionaal ontsloten geharmoniseerde
een kwantitatieve toevoeging. Oneigenlijk gebruik van verblijfs-
routestructuren (knopenlopen).
accommodaties, zoals permanent of tijdelijk wonen, leidt bovendien tot vertroebeling van de recreatieve identiteit en is onge-
Men wil gasten verleiden om minder bekende locaties in de regio op te zoeken
wenst.
en de drie verhaallijnen van het Middengebied sterk te vermarkten, alsmede in het achterland van de Euregio.
Men zet in op een samenhangende benadering voor functies als kringlooplandbouw, natuur, water, energieopwekking, veiligheid
Tot slot wil men onderzoeken hoe het Middengebied zich kan ontwikkelen
en gezondheid, recreatie en toerisme.
volgens de richtlijnen van GreenDestination en Citta Slow. Hieronder verstaat
Voor Zuid-Limburg zet men in op een kwalitatieve groei van de
men het aantrekken van doelgroepen die de kernwaarden en normen van het
vrijetijdseconomie. De vrijetijdseconomie moet meer worden
Middengebied respecteren, zoals bezinningstoerisme.
verbonden aan het bewaken en verhogen van de kwaliteit van het Zuid-Limburgse landschap. Duurzaamheid is hierbij belang-
4.3 Omgevingsvisie Limburg
rijk, daarom wordt toerisme en recreatie met respect voor mens en omgeving ontwikkeld.
De Omgevingsvisie Limburg stelt dat de vrijetijdseconomie een belangrijke economische pijler in Limburg vormt. Voor een florerende vrijetijdseconomie
Men wil een ‘landschappelijk raamwerk’, inclusief het groene
zijn de kwaliteit van landschap en natuur, aantrekkelijke steden en een goede
stedelijke uitloopgebied van de stad-landzones creëren, om zo
bereikbaarheid van belang.
het aanbod aan extensieve recreatiemogelijkheden in de randen van het middengebied sterk te laten groeien.
Een stabiele balans is nodig: •
tussen beleving en bescherming van landschap en natuur;
De recreatieve overdruk in kwetsbare gebieden, evenals de
•
tussen belangen van toeristen, recreanten en inwoners;
(gemotoriseerde) mobiliteit in deze gebieden, moet worden
•
tussen uiteenlopende wensen van verschillende groepen recreanten;
aangepakt. Men zoekt de uitstraling van de regio in ‘het goede
•
tussen de verschillende groepen in het landelijk gebied die gebruik
leven’ en de kleinschaligheid; Zuid-Limburg als kwaliteitsvol
maken van dezelfde infrastructuur.
toeristisch product voor de bewoners en bezoekers. Beleving van de Zuid-Limburgse Grote Verhalen, die veelal gekoppeld zijn aan
Vraag en aanbod van verblijfsaccommodaties dienen beter in balans gebracht
het Zuid-Limburgse materieel en immaterieel erfgoed, moeten
te worden, zowel kwantitatief als kwalitatief. Meer van hetzelfde leidt tot ver-
fysiek en digitaal zichtbaar en beleefbaar worden gemaakt.
dringing en leegstand. Een voortdurende kwaliteitsslag is nodig om nieuw en bestaand aanbod aan te passen aan de veranderende vraag van zowel vaste
De recreatie- en toerismedruk in Zuid-Limburg moet zo veel
als nieuwe gasten. Bij de herbestemming van vrijkomende agrarische bebouwing
mogelijk worden gespreid.
wordt verblijfsrecreatie vaak, zonder nadere kwantitatieve en kwalitatieve
MASTERPLAN High Chaparral
15
4.4 Stichting Limburgs Landschap Stichting Limburgs Landschap heeft een grondpositie nabij de beoogde uitbreiding. Men is voornemens daar op korte termijn een boomgaard aan te planten. Tevens vraagt men aandacht voor de zichtlijn op de molenstomp die eveneens grenst aan de camping. De Molen van Dortants of Oude Molen is een voormalige windmolen. Van de molen, gebouwd in 1802, resteert thans enkel nog de romp. De oude molen is gebouwd als korenmolen van het type grondzeiler en werd gesitueerd op een helling van het Plateau van Doenrade aan de Hagerweg. Ongeveer honderd meter ten westen werd in 1878 een tweede windmolen gebouwd, de Janssenmolen. De oude molen heeft meer dan een eeuw dienstgedaan tot een brand in 1920 het complex verwoestte en waarbij enkel een gedeelte van de romp gespaard is gebleven. De molenromp is in 2007 gerestaureerd. In overleg met stichting Limburgs Landschap is besloten om bij de inrichtingsschets rekening te houden met de gewenste zichtlijn. Tevens vindt er afstemming plaats over de aanplanting.
MASTERPLAN High Chaparral
16
5. Aansluiting zoeken bij Agenda Natuurinclusief De druk op het buitengebied en het landschap in Nederland is de afgelopen
Natuurvriendelijke accommodaties:
jaren alleen maar toegenomen. De komende jaren zal deze trend zich voort-
Bouw accommodaties die harmonieus opgaan in de omgeving en gebruik
zetten. In het kader van de nieuwe Omgevingswet zal er veel integraler naar
milieuvriendelijke bouwmaterialen en technieken. Dit kan helpen om verstoring
een gebied gekeken worden. Zie in dat kader ook:
van het lokale ecosysteem te minimaliseren.
https://agendanatuurinclusief.nl/domeinen-stellen-zich-voor/vrijetijdsecono-
Biodiversiteitsbeheer:
mie/
Ontwikkel en implementeer plannen voor het behoud en herstel van de biodiversiteit op het terrein. Dit kan onder andere het aanleggen van natuur-
Het doel van de Agenda Natuurinclusief is een natuurinclusieve samenleving.
gebieden, het planten van inheemse planten en het creëren van leefgebieden
Natuur is de basis voor onder andere onze gezondheid, een leefbaar klimaat,
voor wilde dieren omvatten.
schoon water en een prettige leefomgeving. Een natuurlijke omgeving maakt dat het ergens prettig wonen en recreëren is. Natuur is dus ook de basis voor
Educatie en bewustwording:
een bloeiende vrijetijdseconomie. Kunnen recreëren in een groene omgeving is
Informeer gasten over de lokale flora en fauna en de ecologische waarde van
echter geen vanzelfsprekendheid. Natuurinclusief ondernemen hoort daarbij.
het gebied waarin het recreatiebedrijf zich bevindt. Bied educatieve programma’s, natuurexcursies en workshops aan om gasten bewust te maken van het belang
Natuurinclusief ondernemen houdt in dat een recreatiebedrijf zich richt op
van biodiversiteit en natuurbehoud.
het bevorderen van de biodiversiteit en het respecteren van de natuurlijke omgeving in al zijn activiteiten. Dit kan zowel ecologische voordelen bieden
Duurzaam beheer van hulpbronnen:
als aantrekkelijk zijn voor gasten die op zoek zijn naar een duurzame en milieu-
Beheer energie, water en afval op een duurzame manier. Implementeer energie-
vriendelijke ervaring.
besparende technologieën, waterbesparende maatregelen en afvalbeheersystemen om de ecologische voetafdruk van het bedrijf te minimaliseren.
Enkele manieren waarop een recreatiebedrijf natuurinclusief kan ondernemen:
Lokale producten en duurzame voeding:
Natuurlijke landschapsinrichting: Ontwerp en onderhoud de faciliteiten en het terrein van het recreatiebedrijf op een manier die de
Promoot en gebruik lokale producten in de keuken van het recreatiebedrijf. Serveer duurzame voeding en verminder voedselverspilling door compostering en recyclage.
bestaande natuurlijke omgeving respecteert. Behoud en verbeter de inheemse vegetatie en zorg voor een natuurlijke waterhuishouding.
MASTERPLAN High Chaparral
17
Beperk recreatieve verstoring: Beperk de impact van recreatieve activiteiten op de natuurlijke omgeving. Stel
Natuurinclusief ondernemen kan niet alleen helpen om de natuur
duidelijke richtlijnen op voor gasten en zorg voor adequaat toezicht om ervoor
te beschermen, maar ook om een aantrekkelijkere bestemming te
te zorgen dat ze de natuur met respect behandelen.
worden voor milieubewuste gasten die waarde hechten aan duurzaamheid en natuurbehoud.
Samenwerking met natuurbeschermingsorganisaties: Werk samen met lokale natuurbeschermingsorganisaties en overheidsinstanties om gezamenlijke natuurbehoudsprojecten te ontwikkelen en te ondersteunen. Certificeringen en labels: Overweeg het behalen van certificeringen en labels die inspanningen op het gebied van duurzaamheid en natuurbehoud erkennen, zoals het Green Key-certificaat of andere lokale equivalenten. Monitoring en rapportage: Volg en evalueer voortdurend de ecologische impact van uw activiteiten en communiceer deze gegevens aan gasten en belanghebbenden om transparantie te bevorderen.
MASTERPLAN High Chaparral
18
6. Vraag- en aanbodontwikkeling Het is gebruikelijk dat een overheid vraagt naar de vraag- en aanbodontwik-
Dit beeld is vrij manifest, maar ondanks het feit dat we landelijk zien dat kamperen
keling bij een nieuw plan of bij een uitbreiding. In dit geval gaat het echter niet
inderdaad lang onder druk heeft gestaan, lijkt deze trend wat te veranderen.
om groei, maar slechts om een kwaliteitsslag, betere ordening en in beperkte
Onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van het aantal overnachtingen op
mate een andere doelgroep. Wat wel wezenlijk verandert, is dat men op termijn
Nederlandse kampeerbedrijven in de periode 2000-2020 weer.
afscheid neemt van de bestaande 17 kampeerplaatsen. In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkeling van vraag en aanbod naar kampeervakanties en vakanties op huisjesterreinen omdat dat de twee
Jaartal
Aantal overnachtingen op huisjesterreinen (x1000) en groeipercentage per jaar
categorieën zijn die ons inziens het meest van toepassing zijn op dit project. 2018
39.382
2019
42.780 (+8,6%)
2020
34.145 (-20,1%)
2021
42.175 (+23,5%)
2022
45.164 (+ 7,1%)
6.1 Vraagontwikkeling Als we kijken naar de vraagontwikkeling van kamperen dan zien we diverse onderzoeken die aantonen dat het aantal mensen dat gaat kamperen jaar na jaar afneemt. Ontwikkelingen overnachtingen kampeerterreinen
Figuur: Overnachtingsaantallen en groeivoeten per jaar, periode 2012-2020 (Bron: CBS Statline, bewerkt door Leisurebrains)
Het totale groeipercentage over deze vijf jaar is ongeveer 14,6%. Dat komt neer op een gemiddeld jaarlijks groeipercentage van ongeveer 2,3%.
Figuur: Ontwikkeling landelijke overnachtingen op kampeerterreinen 2000 – 2020 (Bron: CBS Statline, overgenomen met toestemming van Pretwerk.nl, grafiek bewerkt door Leisurebrains)
MASTERPLAN High Chaparral
19
6.2 Aanbodontwikkeling
* onder een huisjesterrein verstaan we een terrein met een aantal zomerhuisjes, stacaravans, (vakantie-)bungalows of (vakantie-)appartementen, die hoofd-
In de vorige paragraaf lazen we dat het aantal overnachtingen op kampeer-
zakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschik-
terreinen sinds 2012 weer licht stijgt, wat overigens voor een groot deel op
baar zijn. Het CBS hanteert een ondergrens van 10 slaapplaatsen.
het conto komt van gasten uit het buitenland (inkomend toerisme). Het aantal gasten op huisjesterreinen* stijgt al jaren, maar heeft met name tijdens de
We zien niet alleen een toename van het aantal huisjesterreinen in Nederland,
Covid-19 pandemie een flinke terugval gehad. Inmiddels zien we dat de
maar we zien zelfs een nog sterkere stijging van het aantal slaapplaatsen.
bezetting op huisjesterreinen weer boven het niveau van 2019 zit.
Hieruit blijkt dat huisjesterreinen of relatief steeds groter worden (meer huisjes) of dat het aantal slaapplaatsen per huisje stijgt. Dit laatste past weer in de
Bij een algemeen stijgende vraag zien we tegelijkertijd een daling van het
trend van grotere recreatiewoningen. Daar waar ‘vroeger’ 4 tot 6-persoons
aantal kampeerterreinen in Nederland en een stijging van het aantal huisjes-
recreatiewoningen de norm waren, worden nu vaak 8, 10 of 16-persoons
terreinen. In onderstaande illustratie is de ontwikkeling van het aanbod van
recreatiewoningen gebouwd.
logiesaccommodaties in Nederland weergegeven in aantallen accommodaties en aantal slaapplaatsen.
Deze stijging valt te verklaren door de groeiende vraag naar dit type vakanties (vraag leidt tot aanbod) waardoor er meer aanbod is ontwikkeld. Omdat het
Aanbod logiesaccomodaties en slaapplaatsen naar type, ontwikkeling 2012-2021
aanbod zich echter sneller heeft ontwikkeld dan de vraag (we komen hier later op terug), zien we een sterke concurrentie in deze sector (ook op prijs) waarbij met name het verouderde deel van de sector de aansluiting op de markt aan het verliezen is. Om de aansluiting op de markt niet te verliezen, is het van belang dat ondernemers hun product constant blijven vernieuwen. Veroudering leidt tot mindere bezetting, leegstand en verloedering. Het vervangen van de kunststof chalets door natuurlijke lodges past hier prima bij. Vanuit de landelijke cijfers en trends redenerend, zou er voor de kampeerplaatsen ook (weer) markt moeten kunnen zijn. Omdat het om slechts 17 plaatsen gaat, die ook nog eens her en der over het bedrijf verspreid zijn, passen ze echter niet bij een sterk nieuw concept dat zich specifiek op enkele doelgroepen richt. Ondernemen is keuzes maken!
Figuur: Aanbodontwikkeling logiesaccommodaties in Nederland 2012-2021 (Bron: Trendrapport Toerisme, Recreatie en Vrijetijd 2021, bewerkt door Leisurebrains)
MASTERPLAN High Chaparral
20
7. Het toekomstig concept 7.1 Centrale thema
7.3 Inzicht in de kwaliteitsverbetering
Het is geen kleinigheid om een bestaand bedrijf te revitaliseren en tegelijkertijd
Kwaliteit is het verschil tussen verwachting en beleving. De verhalen die nu
in aantal eenheden te dalen, maar wel op een zodanige manier dat de omzet
verteld worden op een verjaardag over High Chaparral zouden zomaar kunnen
aanzienlijk stijgt. Toch is dat wat de familie
zijn:
gaat doen. Men vraagt
daarbij van de gemeentelijke overheid vooral ontwikkelruimte om de transitie geleidelijk en verantwoord te kunnen inzetten.
‘Veel stenen, weinig groen, geen verbinding met de omgeving, caravans, logdes en campers door elkaar, een saai zwembad en een kantine die niet misstaat in
Wat wezenlijk verandert aan het concept, is dat er in elk geval afscheid wordt
het Wilde Westen.’
genomen van de bestaande 17 kampeerplekken, dat de bestaande kunststof lodges versneld worden afgeschreven en er in de lijn van de nieuwe lodges
Waar naar gestreefd wordt, is een andere naamsbekendheid en kwaliteits-
wordt doorgedacht in hout en natuurlijke materialen. Tenslotte wordt het park
beleving:
volledig vergroend. Het park wordt daarbij veel meer natuurinclusief. Het is de bedoeling dit meteen mee te nemen in de uitbreiding en op termijn te vertalen in
‘Oase in het groen, oog voor details, duurzaam, gezond, verantwoord, een plek
de beoogde nieuwe brasserie en een mogelijk nieuwe ecologische zwemvijver.
waar herinneringen worden gecreëerd en waar kinderen graag later terugkomen als ze zelf vader of moeder zijn en waar ouders graag terugkomen als opa en
7.2 Onderscheidend vermogen
oma.’
Klaverblad verzekeringen zegt in haar marketinguitingen stellig: ‘Als je maar lang genoeg gewoon blijft, wordt je vanzelf bijzonder’. De slogan zou geschreven kunnen zijn op de filosofie van de familie
. Wat gasten teruggeven is
het persoonlijk contact, de oprechte aandacht en de tijd die men nog neemt om gastheerschap ook daadwerkelijk betekenis te geven. Tegelijkertijd legt men de lat voor zichzelf hoog om juist een thema als natuurinclusief als toekomstige waarde en stip aan de horizon te benoemen. Zo ver is men zeker nog niet, maar de volgende generatie staat te popelen om hiermee aan de slag te gaan.
MASTERPLAN High Chaparral
21
7.4 De toekomstige aantallen verhuureenheden
7.5 De beoogde doelgroep Leefstijlen laten zien waar mensen in hun vrije tijd of op vakantie behoefte aan hebben en wat de verschillen hierin zijn. De één wil namelijk rust en
GEWENSTE SITUATIE Soorten
Aantal
Slaapplaatsen
Totaal
regelmaat, de ander juist drukte en sensatie.
per stuk Vakantiehuisje
40
6 (gemiddeld)
240
Woodlodge
5
2
10
Woodlodge
5
4
20
Boomstamhuizen
10
6
60
Totaal
60
330 bij maximale bezetting
De visie vrijetijdseconomie Zuid-Limburg stelt dat er teveel aanbod is voor de leefstijlen groen, aqua, lime (ingetogen groepen) en te weinig voor blauw, geel, rood en paars (die op zoek zijn naar een meer uitgesproken aanbod). Dit zijn gasten die luxe, een bijzondere eigenzinnige overnachting of juist mogelijkheden voor plezier voor iedereen zoeken. De familie herkent zich in dat inzicht.
MASTERPLAN High Chaparral
22
Sinds enkele jaren wordt er echter meer en meer gewerkt met een andere methode. Zie in dat kader de website www.leefstijlvinder.nl. Om inzicht te krijgen in de beoogde doelgroep maken we gebruik van het model van de leefstijlvinder*. Het model gaat uit van een zevental verschillende leefstijlen:
Avontuurzoekers Ze willen het ‘echte’ leven ervaren, in alle rijkheid. Bijvoorbeeld in een museum, in de natuur of in een cursus waarvan ze nieuwe dingen opsteken. Authentieke ervaringen zien zij als een grote verrijking van hun bestaan. Het is dan ook niet vreemd dat ze op vakantie veel rondtrekken. Ze zoeken naar bijzondere, gekke of verrassende locaties om te overnachten.
Plezierzoekers Je ziet ze veel op festivals en evenementen, maar ze pakken ook graag samen een filmpje. Een dag niet gelachen, is een dag niet geleefd. Gezelligheid kent geen tijd. Op vakantie gaat de Plezierzoeker graag op pad met familie en vrienden. Bijvoorbeeld op een zon- en strandvakantie, op een feestvakantie of op een avontuurlijke vakantie. Het belangrijkste is dat het gezellig is en dat er voor iedereen wat te doen is. Als dat op een camping kan is dat prima, maar als ze een leuke aanbieding kunnen vinden voor een luxe hotel… dat is echt genieten!
Harmoniezoekers Ook op vakantie willen ze dat er voor iedereen iets te doen is. Activiteiten voor de kinderen of een mooi zwembad. Geen wonder dat ze graag een huisje huren op een park met veel voorzieningen. Een familiecamping mag ook. Recreanten in deze groep zijn hartelijke mensen, met veel interesse in anderen. Ze omschrijven zichzelf als gemoedelijk, vrolijk en zachtaardig.
Verbindingszoekers In de tijd die overblijft, genieten ze graag van de natuur, op de fiets of al wandelend. Ook een bezoek aan museum of theater vinden ze fijn. De interesse in anderen en de wereld vind je ook terug in hun reisgedrag; ze hoeven niet op één plek te blijven. Rondtrekken vinden ze leuk. Ze verblijven graag op een camping met goede faciliteiten of in een bekende hotelketen. En bevalt het ze? Dan komen ze terug en delen ze hun ervaringen met anderen.
MASTERPLAN High Chaparral
23
Rustzoekers ‘De wereld verandert wel erg hard’ is een gedeelde opvatting. Net als ‘Waarom zou je ver reizen, dichtbij huis is genoeg moois te zien’. Eigenlijk vinden ze het leven het meest prettig als ze lekker rondom huis hun eigen gang kunnen gaan. Een beetje tuinieren, wellicht een rondje fietsen of wandelen. Natuurlijk gaan ze er ook wel eens op uit. Dan vinden ze het fijn om van tevoren zoveel mogelijk te regelen. Geen verrassingen, geen drukte. Privacy en rust zijn belangrijk.
Inzichtzoekers Vrije tijd is tijd die je bewust moet besteden. Museumbezoek en bezienswaardige gebouwen; daar liggen de interesses. Actief de natuur in kan ook: het liefst wandelend of fietsend. Overnachten doen ze graag op een plek waar de praktische voorzieningen goed geregeld zijn, zoals in een bekende hotelketen of in een bed & breakfast met goede recensies. Ze zijn dan best bereid iets meer te betalen. Ze lezen opvallend vaak de krant (NRC, Trouw, Volkskrant) en gebruiken op het gebied van social media vooral LinkedIn.
Stijlzoekers Het zijn zelfverzekerde en doelgerichte recreanten. Harde werkers met ambitie en ondernemingsdrift vallen hier vaak onder. Hun actieve en strevende levensstijl komt duidelijk naar voren in hun vrije tijd en vakantie. In hun eigen woorden: ‘Work hard, Play hard’. Verwend worden en genieten van exclusiviteit past voor hen bij vakantie. Luxe en comfort is dan ook zeer belangrijk. Daarnaast moet het sociale gebeuren kloppen. Graag zoveel mogelijk ‘ons soort mensen’, op dezelfde golflengte, om zich heen. Goed voor je netwerk ook.
*Zie voor een volledige beschrijving van alle doelgroepen https://leefstijlvinder.nl
MASTERPLAN High Chaparral
24
Het model is hieronder schematisch weergeven.
EXTRAVERT HARMONIE
VRIJHEID AVONTUURZOEKERS
11%
19%
PLEZIERZOEKERS
12% 12%
EGO
VERBINDINGSZOEKERS
GROEP
INZICHTZOEKERS STIJLZOEKERS
HARMONIEZOEKERS
11% 17%
17%
RUSTZOEKERS VEILIG
CONTROLE
INTROVERT De bestaande doelgroepen op High Chaparral bestaan vooral uit rustzoekers,
We zien de grootste kansen om op termijn iets meer gasten te ontvangen
verbindingzoekers en harmoniezoekers.
die aansluiten bij de leefstijl avontuurzoeker en inzichtzoeker, mits de natuurinclusiviteit maximaal wordt doorgevoerd en de relatie met de omgeving
Ofschoon de familie
mogelijkheden ziet en onderzoekt om weg te
(Heuvelland, Maastricht) meer benut wordt.
komen en weg te blijven uit de rechterkant van het leefstijlenmodel, is het niet realistisch te voorspellen dat dit ook in grote mate gaat gebeuren. Nogmaals, het gaat immers niet om een nieuw bedrijf, maar om de revitalisering van het bestaand bedrijf.
MASTERPLAN High Chaparral
25
8. Impressies beoogde revitalisering Er is in dit hoofdstuk voor gekozen referentieprojecten te benoemen om vrij
8.1 Kampinastaete
snel inzichtelijk te maken wat de ondernemer beoogt als een gewenste toekomstige ontwikkeling.
Als referentieproject verwijzen we naar de website: https://www.kampinastaete.nl/nl/.
MASTERPLAN High Chaparral
26
8.2 Sandberghe
Als referentieproject verwijzen we naar de website: https://www.sandberghe.nl/
MASTERPLAN High Chaparral
27
8.3
Landal Orveltermarke
Als referentieproject verwijzen we naar de website:
Vooral het natuurlijke zwembad past prima bij een natuurinclusief concept.
https://www.landal.nl/parken/orveltermarke
MASTERPLAN High Chaparral
28
9. Vlekkenplan beoogde revitalisering LEGENDA LEGENDA
Bestaande chalets zullen worden vervangen en anders gesitueerd zodat er ruimte komt voor een hoogwaardige natuurlijke inrichting. Bestaande chalets zullen worden vervangen en anders gesitueerd zodat er ruimte komt voor een hoogwaardige natuurlijke inrichting. Nieuw te ontwikkelen gebied waarbij de hoogwaardige natuurlijke inrichting wordt voortgezet. Ruime kavels met oog voor Nieuwnatuurinclusiviteit te ontwikkelen gebied waarbij en biodiversiteit. de hoogwaardige natuurlijke inrichting wordt voortgezet. Ruime kavels met oog voor natuurinclusiviteit en biodiversiteit. Nieuw te ontwikkelen speelgebieden.
De natuurlijke uitstraling wordt doorgezet in de speelgebieden en speeltoestellen. Nieuw te ontwikkelen speelgebieden. De natuurlijke uitstraling wordt doorgezet in de speelgebieden en speeltoestellen.
Bestaande boomstamhuizen zullen gehandhaafd worden. Dit is een vrij recente realisatie die past bij het nieuwe concept. Bestaande boomstamhuizen zullen gehandhaafd worden. Dit is een vrij recente realisatie die past bij het nieuwe concept. Bestaande woodlodges zullen gehandhaafd worden. Dit is een vrij recente realisatie die past bij het nieuwe concept. Bestaande woodlodges zullen gehandhaafd worden. Dit is een vrij recente realisatie die past bij het nieuwe concept.
Deze bestaande gebouwen zullen gehandhaafd worden: -Woonhuis -Receptie Deze bestaande gebouwen zullen -Toiletgebouw gehandhaafd worden: -Woonhuis -Receptie -Toiletgebouw De bestaande entree krijgt meer uitstraling door meer aanleg van (verticaal) groen toe te passen en waar mogelijk in krijgt plaatsmeer van de De bestaande entree huidige grijze bestratingsvlakken. uitstraling door meer aanleg van
Bestaande openbare wegen Bestaande openbare wegen
Wegen en paden op het terrein, zoveel mogelijk waterdoorlatend en Wegen paden op halfenverhard het terrein, zoveel mogelijk waterdoorlatend en half verhard Fruitboom in fruitboomgaard
(verticaal) groen toe te passen en waar mogelijk in plaats van de huidige grijze bestratingsvlakken. Bestaande kantine en zwembadgedeelte
dient in de komende jaren omgevormd te worden tot een meer natuurlijk ogend geheel. Denk aan een eigentijdse Bestaande kantine en zwembadgedeelte brasserie en een natuurlijke zwemvijver. dient in de komende jaren omgevormd te worden tot een meer natuurlijk ogend geheel. Denk aan een eigentijdse brasserie en een natuurlijke zwemvijver.
Fruitboom in fruitboomgaard
Parkeerplaatsen. Circa 86 stuks op het hele park
Hoogwaardige bomen in plangebied
Parkeerplaatsen. Circa 86 stuks op het hele park
Hoogwaardige bomen in plangebied
Hoogwaardige meerstammige bomen / solitaire heesters in plangbied Hoogwaardige meerstammige bomen / solitaire heesters in plangbied
Opslag / milieupark
Opslag / milieupark
Hoogwaardige siergrassen / vaste planten in plangbebied Hoogwaardige siergrassen / vaste planten in plangbebied
Open gebieden, gebruikt als WADI en kleine beplanting of gras Open gebieden, gebruikt als WADI en kleine beplanting of gras
Bij de molenromp in het plangebied wordt een zichtlijn gerespecteerd / gecreëerd in afstemming met Stichting Landschap. Bij deLimburg molenromp in het plangebied boomgaard en zitplekken. wordtAanleg een zichtlijn gerespecteerd / De bestaande coniferen gecreëerd in afstemming metrondom Stichtingde molen worden bij voorkeur verwijderd. Limburg Landschap. Aanleg boomgaard en zitplekken. De bestaande coniferen rondom de molen worden bij voorkeur verwijderd.
Bebouwing van derden: molenromp Bebouwing van derden: molenromp
VLEKKENPLAN
NAAM
Camping High Chaparral
ADRES
Hagerweg 20, 6438 BL Oirsbeek
info@highchaparral
TELNR
06-53149006
TEKENINGNR
MD23.084
DATUM
31.10.2023
SCHAAL
1:1000
FORMAAT
Alle maten en hoogtes dienen in het werk gecontroleerd te worden. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.
MASTERPLAN High Chaparral
A3
N
29
10. Conclusies en aanbevelingen Het is van essentieel belang dat de gemeente Beekdalen zich bewust is van
Naast de marktruimte is de beleidsruimte van groot belang om deze over-
het feit dat dit geen nieuwe ontwikkeling of nieuw park betreft, ondanks de
gang te verwezenlijken. De ondernemer vraagt nadrukkelijk om ruimte voor
lopende discussies in Limburg over nieuwe initiatieven. Integendeel, het
toekomstgerichte en flexibele ontwikkeling. Nogmaals, niet om kwantitatief
betekent daadwerkelijk een vermindering van het aantal verhuurplekken en
uit te breiden, maar om ervoor te zorgen dat het bedrijf op lange termijn
een strategische focus op bepaalde relevante doelgroepen. Dit, in combinatie
relevant en toekomstbestendig blijft en niet de weg inslaat van lage kwaliteit
met een uitbreiding van de faciliteiten, zorgt ervoor dat dit bedrijf vitaal blijft
en gebrek aan perspectief.
en zijn continuïteit behoudt. De huidige staat van het bedrijf, zoals getoond in de illustraties, laat zien dat Wat wezenlijk verandert in dit concept is het afscheid van de bestaande 17
het zijn huidige capaciteit is ontgroeid om diverse redenen, waaronder de
kampeerplekken, het versneld afschrijven van de bestaande kunststof lodges,
vraag naar grotere kampeerplekken, ruimere verhuureenheden, een toename
en de verschuiving naar het gebruik van natuurlijke materialen, met name
van het aantal auto’s per plek, veranderingen in de doelgroep en achter-
hout, in lijn met de nieuwe lodges. Bovendien wordt het hele park vergroend.
gebleven investeringen in de kantine en het zwembad.
Deze veranderingen zullen direct worden geïntegreerd in de uitbreiding van het park en zullen op termijn ook worden toegepast in de geplande nieuwe
In lijn met de genoemde trends en ontwikkelingen zal deze revitalisering en
brasserie en een eventuele ecologische zwemvijver.
herstructurering bijdragen aan het aanpassen aan de marktvraag die in de komende jaren duidelijk aanwezig is. De focus ligt op een park voor vitale senioren, die ook hun kinderen en kleinkinderen willen verwelkomen, terwijl er ook rekening wordt gehouden met de wensen van jongere generaties. Het is duidelijk dat de 17 resterende kampeerplekken steeds meer afwijken van deze visie. Het bedrijf zet in op een hogere service en een verrijkende ervaring, waarbij duurzaamheid wordt beschouwd als een basisvereiste. Omdat er opvolging binnen de familie is, zal het persoonlijke contact dat de familie
aan het huidige bedrijf heeft gegeven, behouden blijven.
De definitieve keuze voor de accommodaties moet nog worden gemaakt, maar ze zullen zeker bijzonder en onderscheidend zijn, met een sterke nadruk op betekenis en beleving, zoals een eigentijdse brasserie met streekgerechten.
MASTERPLAN High Chaparral
30
De revitalisering en reorganisatie dragen bij aan de visie voor Zuid-Limburg,
revitalisering van een bestaand bedrijf. Niettemin
met behoud van het huidige aantal verhuurplaatsen en een logische ver-
wordt verwacht dat enkele nieuwe doelgroepen
andering in het aanbod naar verhuureenheden in plaats van kampeerplekken.
zich in beperkte mate zullen aandienen wanneer de
De integratie van natuurinclusieve principes en landschappelijke inpassing
transitie wordt ingezet.
draagt bij aan het unieke karakter van de locatie, terwijl de aansluiting bij de kastelenroute en de geplande brasserie de rijke historie en cultuur van de
Met behulp van impressies en een vlekkenplan is
regio weerspiegelen.
de geplande overgang visueel weergegeven.
Het aantrekken van nieuwe doelgroepen zal zeker bijdragen aan een toename
De belangrijkste conclusie is dat deze ontwikke-
van internationale gasten. Daarnaast wordt de omgeving, zoals de molens,
ling cruciaal is voor de vitaliteit van het bedrijf. De
betrokken bij de marketing om meer te doen aan storytelling. Dit zal waar-
familie
schijnlijk leiden tot een toename van het aantal overnachtingen in het
investeringen te doen om het bedrijf levensvatbaar
laag- en schouderseizoen. De draagkracht van zowel de natuur als de lokale
te houden voor de volgende generatie. Niets doen
bevolking wordt zeker niet overschreden en de familie
is geen optie en zou ertoe leiden dat het bedrijf
is van plan
beseft dit en is bereid aanzienlijke
het gemiddelde verblijf te verlengen en herhaalbezoeken te stimuleren, zodat
snel degradeert tot een niet vitaal bedrijf met alle
gasten een diepere verbinding met de regio kunnen ervaren.
gevolgen van dien.
Dit masterplan is goed in lijn met het Strategisch Actieplan en het uitvoeringsprogramma voor het Middengebied. Het draagt bij aan de ambitie om gasten aan te moedigen ook minder bekende locaties in de regio te ontdekken. Er lijken geen conflicten te zijn met de omgevingsvisie van Limburg en de revitalisering zal de vrijetijdseconomie versterken door vraag en aanbod zowel kwantitatief als kwalitatief beter af te stemmen. Het park blijft kleinschalig, zonder oneigenlijk gebruik of overlast voor de omgeving. Hoewel er argumenten zijn voor het behoud van de 17 kampeerplekken, zijn ze te beperkt in aantal om een toekomstbestendig concept te rechtvaardigen. Er is duidelijk vraag naar de nieuwe lodges, vooral als het gehele bedrijf groener wordt. Het leefstijlenmodel is in dit masterplan uitvoerig beschreven, maar het is niet realistisch om te verwachten dat de doelgroep volledig zal veranderen. Nogmaals, het gaat hier niet om een nieuw bedrijf, maar om de
MASTERPLAN High Chaparral
31
Westhoven 7 | 6042 NV ROERMOND www.leisurebrains.nl
MASTERPLAN High Chaparral
32