Bijlage 5: Taxatierapport_BurgemeesterBeckersstraat106361BVteNuth - Aelmans - geanonimiseerd

\

aetmans

f I I

I

I

t I

t

I I

Taxatierapport

Aelmans Taxaties BV

Burgemeester Beckersstraat L0 te Nuth

Spekhouwerstraat 2 6367 TV Voerendaal

Opdrachtgever Gemeente Beekdaelen

Waardepeildatum 27 mei2024

Waarde opi 27-05-20241 tiitvoererd laxaleurt Maurice Sangen RT

Rapportdatum 2l juni 2024

InI f\¡ìrtt l

Priîtdaturn:

21 -06-2024 | È'>agina

-+ ae[mans

Taxatierapport Burgemeester Bcekersstraat 10, 63618V te Nuth

Rapport samenvatting I Eigenaar gebruiker Dossiernummer:

Tax240324

VMS taxatienummer: Complex:

84696235

Burgemeester Beckersstraat'10 te Nuth Burgemeester Beckersstraat 1 0, 6361 BV te

Adres: Eigenaar: Park / gebouwnaam:

Nuth

Stichting Openbare Bibliotheek Nuth Openbare bibliotheek Nuth

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

796 m¿

Energielabel:

- / Geen

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

l98l

Monument:

Nee

Totaal BVO m2 of stuks:

565

Totaal WO m2 of stuks:

530

Verhouding WO / BVO:

1:1,07

Parkeerplaatsen binnen: Parkeerplaatsen buiten: Marktwaarde per m,:

€ 931

Waardering Opdrachtgever:

Kengetallen Gemeente Beekdaelen

Contactpersoon: Doel taxatie: Uitvoerend taxateur: Waardepeildatum:

Aankoop

¡It¡Fr

kk:

c 47.700

Netto markUherz. huur:

€ 39.755

Exploitalielasten % markvherz. huur:

16,66 %

Exploitatiekosten incl. eventuele canon:

€ 7.945

Score

maandag 27 mei2024

Marktwaarde kosten koper: BAR I Kap. markt/herz. huur

MarkVherz. huur:

c493.402

-

9,67 % I 10,3

Object beoordeling

Score

Locatie beoordeling

Bouwkund¡ge staat:

Redel¡jk

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

RedolUk

Bereikbâarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Redelijk

Parkeren op openbare weg:

Goed

Locatie score:

Goed

Parkeren (op €igen terreln):

Matig

Functionaliteit:

Redelijk

ObJect score:

RedolUk

Gebruik beoordeling

Score

Alternatieve aanwendbaarheid:

Niet van toepassing

Markt beoordeling

Score

Courantheid verkoop:

Redelijk

Courantheid verhuur:

RedeliJk

Het object is per 27-05-2024 getaxeerd op:

EUR 495.000 Marktwaarde kosten koper

Waarde op: 27-05-2024 | Uitvoerend taxateur: lGIf

Pr¡ntdatum: 2l-06-2024 | Paoinâ

Taxatierapport surgemeester Beckersstraat

10, 636lBV te Nuth

I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

c

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Terminologie

K

Algemene uitgangspunten

L

Waardebegrippen en definities

M

Bijtagen

lWaarde op: 27-05-2024

| Uitvoerend taxaleur:

'll> aelmans

tEJ Printdarum: 21-06-2024|pagina

;

çTaxatieraPPort

il;rrne;#B'eekersstraat

aelrnans

10' 63618V le Nuth

tr .PDRA.HT

4.1 OPDRACHTGEVER

Gemeente Beekdaelen

OPdrachtgever: Ter attentie van:

DeweverPlein 1, 636182 te

Nuth

Adres:

Telefoonnummer:

tJ"

E'mailadres oPdrachtgever:

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND

TAXATEUR

organisatie: uiwoerendtaxateur: Adres: Telefoonnummer: E-mailadres:

Naam

Lid van / aansesloten

|II.IIFr Kerkstraat 4' 6367JE te Voerendaal

Õ

bii:

lngeschreven in het register

-Aelmans Taxaties BV

ÌfiYt onder nummer:

Specialisatie / deskundigheid

& educatie:

A.3 CONTROLERENDTAXATEUR Naam organisatie:

Controlerend taxateur: Adres:

NRVT:_ NRVTkamerWonen,BedrijfsmatigVastgoed,GrootZakelijkVastgoed

Aelmans Taxaties BV

#

Kerkstraat 4, 6367JE te Voerendaal

G

Telefoonnummer:

æ

E-mailadres: Lid van / aangesloten bij: nummer: lngeschreven in het register onder

NRVT NRVT, kamer Bedrijfsmatig

Vastgoed onder nummer

-

Printdatum:21'06-2024 WaarcJe op: 27-05'2024 lU¡tvoeren'l

taxateur: lll4t

1

Pâgirìa i

** Taxatierapport

äe[mäns

Burgemeester Beckersstraat 10, 636lBV te Nr¡th

4.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE oPDRAcHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

woensdag 8mei2024

Toelichti ng opd rachtverstrekking

Opdrachtgever heeft Aelmans Taxaties B.V. op I mei 2024 opdracht gegeven om een taxatierapport op te stellen dat voldoet aan de weten regelgeving zoals nader omschreven ¡n d¡t taxat¡erapport. De opdrachtgever of andere betrokkene hebben specifieke instructies gegeven met betrekking tot de taxatiedienst. Conform opdrachtverstrekking voert taxateur een professionele taxatiedienst (PTD) uit. Tussen het verzenden van de opdrachtbevestiging en het feitelijk uitbrengen van het taxatierapport is er niet afgeweken van de opdracht. De opdrachtbevestiging is als bijlage aangehecht aan de rapportage. Taxateur gaat ervan uit dat alle verstrekte informatie juist en volledig zijn verstrekt. Aelmans Taxaties B.V. aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.

Opdrachtvoorwaarden De taxateur respectievelijk Aelmans Taxaties BV en opdrachtgever (of ieder ander die betrokken is bij de taxatie) hebben de opdrachtvoorwaarden voorafgaand aan de taxatiedienst schriftelijk en/of digitaal, gedetailleerd vastgelegd en zijn deze vervolgens overeengekomen. De opdrachtgever heeft specifieke instructies gegeven voor de taxatiedienst. De opdrachtbevestiging waarin de opdrachtvoorwaarden zijn vermeld is als bijlage aangehecht aan de rapportage. ln de Opdrachtvoorwaarden is (indien van toepassing) een melding gemaakt van: . de identiteit en status van de Register-Taxateur; . de Opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers; . het doel van de taxatie; . het taxatietype (volledige taxatie, hertaxatie en update); . het onderwerp van de taxatie; . het te taxeren belang; . het type en de omvang van het Vastgoedobject of het belang en de aard van het gebruik (daaronder begrepen of bijvoorbeeld sprake is van vol eigendom, van een recht van efpacht, recht van opstal of appartementsrecht); . de Waardegrondslag; . de Waardepeildatum en andere relevante data; . de aard en bron van de informatie waarop de Register-Taxateurzich baseert; . de Uitgangspunten en Bijzondere Uitgangspunten; . de beperkingen in gebruik, distributie of publicatie van het Taxatierapport; . de honorering van de Register-Taxateur; .

een verklaring inzake een eventuele eerdere betrokkenheid bij het Vastgoedobject of de betrokken partijen; . een bevestiging dat er geen sprake is van een potentiële belangenverstrengeling; . de verklaring dat de Professionele ïaxatiedienst zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de EVS en/of de IVS en de toepasselijke reglementen van NRVT. Het is overeengekomen dat uitsluitend de opdrachtgever, en indien overeengekomen belanghebbende, mogen vertrouwen op de uitkomsten van deze taxatieopdracht. De opdrachtgever en belanghebbende mogen het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor het nader te specificeren doel van de taxatie. Zonder toestemming van Aelmans Taxaties BV mag het taxat¡erapport niet worden gereproduceerd, gepubliceerd of anderszins ter beschikking van derden worden gesteld.

Dossiervorming Taxateur respectievelijk Aelmans Taxaties B.V. start met een schriftelijke opdrachtverstrekking en documenteert alle relevante werkzaamheden en bevindingen in het dossier T4X240324. Dit dossier omvat ten minste de ondertekende of digitaal bevestigde opdrachtvoorwaarden, relevante correspondentie, inspectiegegevens, broninformatie, verzonden concepten van het taxatierapport en de daarop ontvangen reacties, evenals het uiteindelijke taxatierapport. Hierdoor is het dossier te allen tijde inzichtelijk voor een opvolgende taxateur, deskundige derde, of het NRVT, en wordt voldaan aan de vereisten voor zorgvuldige dossiervorming en interne beheersing van het taxatieproces. Voor doorlopend toezicht moet de Register-Taxateur het dossier op verzoek aan het NRVT overleggen of ter inzage geven, zodat het NRVT kan beoordelen of de professionele taxatiedienst in overeenstemming met de vereisten is uitgevoerd. Hierbij moet rekening worden gehouden met eventuele wettelijke geheimhoudingsplichten. Het dossier moet conform de wettelijke bewaartermijnen worden bewaard, en het wordt aanbevolen om een bewaartermijn van 2O jaar aan te houden.

lnterne kwaliteitsborging ln het kader van het kwaliteitsborgingsproces kwaliteit van onze taxaties te waarborgen.

van Aelmans Taxaties B.V. hebben we strikte maatregelen getroffen om de integriteit en

Dit omvat onder andere: - Het zorgvuldig verzamelen en valideren van relevante informatie. - Het handhaven van een 'Chinese wall' conform het NRVT Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed, om belangenconflicten te vermijden. - Duidelijke verantwoordelijkheden voor de controlerend taxateur om de juistheid van rapporten te waarborgen. - Continue monitoring en borging van de kwaliteit door regelmatige evaluaties. Taxateur volgt minimaal de verplichte permanente educatie. - Een gestructureerde klachtenprocedure voor efficiënte en transparante afhandeling van klachten. - Een goed georganiseerde interne review volgens het NRVT Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed, om onafhankelijke en objectieve toetsing te garanderen. Taxateurs binnen Aelmans Taxaties B.V. hebben regelmatig overleg waarbij rapporten inhoudelijk worden beoordeeld en besproken. Deze maatregelen zijn essentieel om de betrouwbaarheid en transparantie van ons taxatieproces te waarborgen.

Roulatie Roulatie verwijst naar het principe waarbij taxateurs periodiek moeten wisselen om belangenverstrengeling te voorkomen. Volgens deze regel mag een taxateur niet langer dan 6 jaar achter elkaar een professionele taxatie uitvoeren voor hetzelfde vastgoedobject of I jaar achter elkaar bij hetzelfde taxatiebedrijf. Dit beleid bevordert onafhankelijkheid en objectiviteit in de taxatiesector. Taxateur verklaart dat hij respectievelijk Aelmans Taxaties BV niet zelf betrokken is geweest bij het getaxeerde object, derhalve wordt de objectiviteit en onafhankelijkheid van taxateur op geen enkele wijze beTnvloedt.

\Waardeop:27"05.2024|UitVoefendtaxateur:i|4

Printdaturn:21-06-20241

Pagina r..

Taxatierapport Burgemeesler Bcckersstraat 10, 6361 BV tc Nuth

.+ ae[mans

Onafhankelijkheid Als taxateur van Aelmans Taxaties B.V. verklaar ik mijn onafhankelijkheid als volgt: Professionele kwalificaties: lk ben geregistreerd in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), wat betekent dat ik voldoe aan het Reglement Gedrags- en Beroepsregels die door het NRVT zijn vastgesteld. Onafhankelijkheid: lk ben volledig onafhankelijk van mijn opdrachtgever. Er zijn geen directe persoonlijke banden die mijn waardeoordeel kunnen beïnvloeden. Dit wordt gewaarborgd door mün professionele ethiek en naleving van de het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT. Eerdere betrokkenheid bij het object: lk ben niet recentelijk betrokken geweest bij, of ben niet binnen afzienbare termijn betrokken bij, het waarderen van andere onroerende zaken die kunnen leiden tot belangenverstrengeling. Mijn focus ligt volledig op de huidige taxatieopdracht zonder enige vooringenomenheid. Objectiviteit: Mijn taxatie is gebaseerd op objectieve criteria, grondige marktanalyse en relevante vergelijkingsgegevens. lk handel zonder enige vooringenomenheid en ben uitsluitend ger¡cht op het verstrekken van een nauwkeurige waardebepaling. Ervaring met het getaxeerde vastgoed: lk beschik over uitgebreide ervaring met bedrijfsmatig vastgoed in de regio Limburg en het grensgebied met Noord-Brabant.

Deze ervaring stelt me in staat om een grondige en goed onderbouwde taxatie te leveren die voldoet aan de hoogste professionele normen. Financiële onafhankelijkheid: lk verklaar dat mijn jaarlijkse omzet, verkregen van één opdrachtgever, niet meer dan 25% van mijn totale omzet bedraagt. Dit waarborgt mijn financiéle onafhankelijkheid en voorkomt mogelijke belangenconflicten. Mocht deze situatie zich voordoen, zal ik goedkeuring vragen aan de opdrachtgever en dit expliciet vermelden in dit taiatierapport.

Educatie en rout¡ne (Verklaring marktkennis en ervaring) Taxateur verllaart hierbij dat hij voldoet aan de permanente educatie-eisen zoals vastgesteld door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). D¡t wordt gewaarborgd door regelmatige bijscholing om kennis en vaardigheden up-to-date te houden. Als onãerdeel van deze educatie heeft de taxateur specifieke opleidingen gevolgd, gericht op het vakgebied van bedrijfsmatig vastgoed binnen de richtlijnen van permanente educat¡e van het NRVT. Taxateur is ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) van het NRVT en voldoet aan het minimale vereiste van pE-punten zoals vastgesteld in het Reglement (Permanente) Educatie van het NRVT. Daarnaast voldoet de taxateur aan de vereisten van het NRVT met betrekking tot het minimum aantal jaarlijks uit te voeren taxaties. lk verklaar hierbij dat mijn handelen als taxateur integer en niet vooringenomen is. Dit wordt ondersteund door de strikte scheiding van de functies van makelaar en taxateur voor eenzelfde object, waarbij de makelaar subjectief handelt in het belang van zijn opdrachtgever, terwijl de taxateur objectief handelt ongeacht het belang van zijn opdrachtgever.

Aelmans Adviesgroep is aangesloten bij de branchevereniging NVM (Koninklijke Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.), die met meer dan 4400 aangesloten makelaars/taxateurs de grootste ledenorganisatie van makelaars, taxateurs en vastgoeddeskundigen is.

Plausibiliteit Een plausibiliteitstoets is een evaluatieproces dat plaatsvindt op een taxat¡erapport om de gelooñrvaardigheid en aannemelijkheid van de taxatiedienst te beoordelen. Deze toets wordt uitgevoerd volgens de vereisten van bijvoorbeeld het Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs (NRVT). De plausibiliteit wordt beoordeeld door een controlerend taxateur, die controleert of de taxatieméthodiek correcl is toegepast en of de taxatiedienst aannemelijk en geloofwaardig is. De controlerende taxateur ondertekent niet het taxatierâpport zelf, maar stelt een aparte plausibiliteitsverklaring op volgens het voorbeeld in het NRVT-reglement. Deze verklaring wordt als bijlage aan het taxatierapport toegevoegd om te bevestigen dat de waarde en onderbouwing ervan plausibel zijn bevonden.

Taxatiestandaarden Deze taxatiedienst wordt uitgevoerd volgens de geldende taxatierichtlijnen op waardepeildatum, waaronder de European Valuation Standards (EVS)/lnternational Valuation Standards (lVS), en het RICS Red Book. De taxateur bevestigt dat de taxatie in overeenstemming zal zijn met deze taxatierichtlijnen, evenals met de toepasselijke reglementen van het Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs (NRVT), tenzij de taxatiedienst onderworpen is aan andere vereisten door internationale of nationale wet- en regelgeving. De taxateur verklaart op de hoogte te zijn van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en te handelen overeenkomstig deze richtlijnen. Voor taxatiediensten die vallen onder het toepassingsbereik van het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed, verklaaride taxateur te voldoen aan de specifieke vereisten van dit subreglement.

Tuchtrecht Het tuchtrecht is van toepassing op taxateurs en heeft als doel om de kwaliteit en integriteit van hun werk te waarborgen. Een taxateur die geregistreerd staat ¡n het Register van NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) is onderworpen aan tuchtreihtspraak. Het tuchtrecht wordt uitgevoerd door de stichting Tuchtrechtspraak NRVT, die onafhankelijk is van NRVT. De tuchtrechtspraak is vastgelegd in het Reglement Tuchtrechtspraak NRW. Het NRvT-tuchtrecht zorgt ervoor dat taxãteurs zich houden aan de reglementen en praktijkhandreikingen van NRVT en dat zij verantwoordelijk worden gehouden voor hun handelen. Als een klacht gégrond wordt verklaard, kan het tuchtcollege de taxateur verschillende maatregelen opleggen, zoals een waarschuwing, berispiñg, (voorwaardelijke) schorsing, boete of uitschrijving uit het register. De taxateur, respectievelijk Aelmans Taxaties BV, verklaart hierbij dat hij tegen beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheid is verzekerd bij een verzekeraar van goede naam.

\Waardeop:27-o5-2o24|lJjtVoeren.llaXateur:-T

Pr¡ntdaturn: 21-06-2024 | Pagina t:

.+ ae[mans

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 6361 BV te frluth

TAXATIE

8.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het maatschappelijk bestemde object, momenteel in gebruik als openbare bibliotheek, met ondergrond tuin en verdere aanhorigheden. Gelegen aan de Burgemeester Beckersstraat 10, 6361 BV te Nuth, kadastraal bekend: gemeenteNuth-C-4636 groot 0.07.96 ha (796 m').

Adres:

Burgemeester Beckersstraat 10, 6361BV te Nuth

VMS-taxatienummer:

84696235

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

maandag 27 mei2024

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

DCF-waarde (EGB)

8,2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Aankoop

Toelichting doel van de taxatie Doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde in verband met potentiele aankoop. Het is nadrukkelijk verboden het taxatierapport te gebruiken buiten de context en/of doelen waarvoor het taxatierapport is bestemd.

8.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Valuta:

De vermelde bedragen in deze taxatie zijn in Euro's (EUR).

HËT OBJECT IS PER 2T MH 2024 GETAXEERD OP

Marktwaarde kosten koper (Nserond)

EUR 495.000 Zegge: vlerhonderd vijfennegentig duizend euro

Handtekening uitvoerend taxateur

rr-I; plaats:21 Datum en

iuni2024 | Voerendaal

\Waarde op : 27 -05-2024 1 U¡tvoerend taxateur; nIIII¡

Pr¡ntdatum:21-06-2024 | Pagina i

+ aelmans

Taxatierapport Burgemeester Beekersstraat 10, 6361 BV te Nuth

8.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie: Mate van

maandag 27 mei 2024

inspectie:

lnpandige en externe inspectie

lnspectie uitgevoerd door:

l-t

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering)

iflFf.

De op¡ame en inspectie zijn uitgevoerd door taxateur De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen. De aanwezige installaties zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan, Uij oe wáarOeñng is er van uitgegaan dat de in het gewaardeerde aanwezige installaties, tenzij anders vermeld, normaal functiõneren en geschikt zijn vooihet gebruik.

8.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten ln het kader van deze taxatie wordt ervan uitgegaan dat alle door de opdrachtgever of derden verstrekte informatie juist is. Daarnaast wordt aangenomen dat er geen bijzondere bepalingen of omstandigheden zijn die niet door de opdrachtgever zijn vêrmeld en wel de waarde kunnen beïnvloeden. Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of

erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het iappoñ en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n).

Als. uitgangspunt geldt dat eventuele privaat= en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op hei kadastrãle uittreksel actueeì en

volledig zijn;

De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemm¡ng met het huidige gebruik of indien van toepassing het gebruik zoals in het bijzonder uitgangspunt aangegeveñ. Bij de waardering geldials uitgangspùntãat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onhenoepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbilgeldend zijñ; ln het kader van deze taxatie wordt beperkt onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbaie bronnen. Als uitgangspunt geldt dãt de gesteldheid ùan Ce grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidigã gèbruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonðerlijk, nobh over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen e'n¡bt ¿" technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoes[and de wãarde bij-vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan.

Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekénis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegáan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik ua'n het ob.¡""i; lndien het object beschikt olr'er een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. lndien opdrachtgever meer inzicht wll hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nadei extern onderzoeÈ venicht te worden;

Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris, zijn door taxateur bij de waardering van d¡t vastgoedobject niet meegewaardeerd. lndien verhuurd: lnpandige zaken die in eigendom zijn van de huurder en eventuele verbeteringeìn aanbracht door huurder (huurdersbelang) vallen buiten deze taxatie. Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandighedel..ggj¡sOectiedatum.

Bijzondere uitgangspunten

I

.:

.

1 ., r'

Een bijzonder uñganlsþunt is een uitgangspunt dat ofiruel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de Waardepeildatum,bfwel waarvän redelijkerwijs niet-kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de

Waardepeildatum. Er zijn voor deze taxatie geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

i

,r;.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Afwijkingen zijn omstandigheden waaronder de verplichte toepassing van taxatiestandaarden mogelijk ongqpast of ondoenlijk is, of waaronder de taxateur verplicht is om zich aan andere normen dan de EVS/IVS te houden. Er zijn voor deze taxatie geen afwijkingen ten opzichte van de taxatiestandaarden.

\Waardeop:27-05-2o24|UitVoerendlaxateur:ltEJ

Printdaturn:21-06-2024 | Pagina jt

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 636lBV tc Nr¡th

.+ ae[mans

8.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering Binnen de onderhavige rapportage is sprake van een volledige taxatie en zodoende voorzien van een rekenmodel met onderbouwing en verdere toelichting op de gehanteerde uitgangspunten. De waardering vindt plaats op basis van referenties, ervaring en kennis van de markt van de taxateur. Het rekenmodel dient als cijfermatige onderbouwing van de getaxeerde marktwaarde. Het getaxeerde betreft een maatschappelijk bestemd object (in gebruik als bibliotheek). Derhalve is het gangbaar om de waardering aan de hand van de vergelijkingsmethode en de inkomstenmethode uit te voeren. Het getaxeerde is in gebruik bij een aan eigenaar gelieerde partij (eigen-gebruik). Voor de taxatie is uitgegaan van een waarderingsmodel gericht op een eigenaar-gebruiker situatie. Om de waarde te kunnen bepalen is gebruik gemaakt van de comparatieve methode waarbij de markthuur is geschat op basis van referenties. Het netto aanvangsrendement is de resultante van de geschatte marktwaarde op basis van verkoopreferenties gedeeld door de geschatte markthuur, waarbij de markthuur gecorrigeerd wordt met eigenaarslasten. De DCF-methode ¡s een waarderingsmethode waarbij de vrije toekomstige geldstromen worden verdisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet (disconteringsvoet). Taxateur heeft bij de waardebepaling gerekend met de DCF methode.

Referenties: de referenties zijn zorgvuldig geselecteerd om een vergelijking te maken met de getaxeerde onroerende zaak. Aangezien geen enkele referentie identiek is wordt erop gewezen dat deze slechts tot doel hebben ondersteuning te bieden bij de waardering van de marktwaarde van het object. Exploitatiekosten: de exploitatiekosten zijn de kosten welke te allen tijde voor rekening van de eigenaar/verhuurder zijn. Dit zijn de jaarlijkse onderhoudskosten aan gebouwen en installaties, opstalverzekering, onroerende zaak belasting en andere heffingen, beheer en btw correctie (indien van toepassing). Deze kosten zijn door ons ingeschat op basis van ervaringscijfers en kengetallen.

Verzekerde waarde: onder deze exploitatiekosten vallen tevens de kosten van verzekering. lndien de actuele kosten ten behoeve van de opstalverzekering niet bekend zijn gemaakt door opdrachtgever, is de premie van de opstalverzekering ingeschat op basis van een door ons globaal ingeschatte herbouwwaarde en in combinatie met een gangbare tarief. Vermeld bedrag heeft enkel gediend voor het bepalen van de hoogte van de premie van de opstalverzekering en mag niet worden gezien als een taxatie ex artikel 7: 960 BW. Onderhoud: in de exploitatiekosten is een schafting gemaakt van de jaarlijkse onderhoudskosten. Er zijn geen kosten voor groot onderhoud of voor achterstallig onderhoud berekend, tenzij anders in rapport vermeld onder correcties. lndien er door opdrachtgever geen MJOP is bekend gemaakt, is een inschatting gemaakt van de jaarlijkse onderhoudskosten op basis van ervaring van taxateur en kengetallen. ln onderhavig taxatierapport worden verschillende parameters gebru¡kt om de waarde van het vastgoedobject te bepalen. De gekozen referenties zijn zorgvuldig geselecteerd om een vergelijking te maken met de getaxeerde onroerende zaak. Aangezien geen enkele referentie ident¡ek is wordt erop gewezen dat deze slechts tot doel hebben ondersteuning te bieden bij de waardering van de marktwaarde van het object.

Taxateur beoordeeld de referenties op algemene kenmerken van het object, zoals het bouwjaar, de oppervlakte, de bouwaard, de staat van onderhoud, de locatie, de bestemmingsmogelijkheden en de aanwezigheid van bijzondere voorzieningen.

Onderbouwing koopreferenties: De gekozen referenties liggen i Limburg en zijn allemaal maatschappelijk bestemde objecten. De bandbreedte (koopsom per m2) van de gekozen referenties ligt tussen de ca. € 1.000,-- en € 1.300,-. Het getaxeerde object valt met een marktwaarde van ca. € 930,- per m' beneden deze bandbreedte, dit wordt veroorzaakt door de beperkte bestemming (religieus, onderwijs , sociaal cultureel of overheidsdoeleinden). Zorg en/of medisch zoals bijvoorbeeld tandarts is niet toegestaan. De vergelijkbaarheid is onder andere gebaseerd op onderstaande onderdelen en is dé interpretatie van taxateur:

Referentie:bouwjaarloppervlaktelbouwaardlonderhoudsstaatllocatielbestemminglvoorzieningenlbeoordelingtaxateur

Referentiel:beterlbeterlvergelijkbaarlvergelijkbaartotbeterlslechterlbeterlvergelijkbaarlbeter Referentie2: vergelijkbaarlbeterlvergelijkbaarlvergelijkbaarlvergelijkbaarlbeterlvergelijkbaarlvergelijkbaartotbeter Referentie3: beterlvergelijkbaarlslechtertotvergelijkbaarlslechtertotvergelijkbaarlslechterlbeterlvergelijkbaarlvergelijkbaar Onderbouwing huurreferenties: De gekozen referenties liggen binnen een straal van ca. 15 km van het getaxeerde object en zijn allemaal (type object). De bandbreedte (contracthuur per m2) van de gekozen referenties ligt tussen de ca. € 45,- en € 100,--. Het getaxeerde object valt met een markthuur van ca. € 90,- per m2 binnen deze bandbreedte. De vergelijkbaarheid is onder andere gebaseerd op onderstaande onderdelen en is dé interpretatie van taxateur: Referentie: bouwjaarloppervlaktelbouwaardlonderhoudsstaatllocatielbestemminglvoorzieningenlbeoordelingtaxateur

Referentie't(-): slechterlbeterlvergelijkbaarlvergelijkbaarlvergelijkbaarlbeterlvergelijkbaarlvergelijkbaar Referentie2: slechterlslechterlbeterlvergelijkbaartotbeterlvergelijkbaarlbeterlvergelijkbaarlvergelijkbaar Referentie3: slechterlvergelijkbaarlbeterlbeterlvergelijkbaarlbeterlvergelijkbaarlvergelijkbaartotbeter Referentie4: beterlbeterlslechter lvergelijkbaarlslechterlbeterlvergelijkbaarlvergelijkbaar (*) taxateur heeft geen verklaring voor de lage markthuur van deze referentie, ligt aanzienlijk laag.

Aanpassingen op conceptrapportage Taxateur heeft voorafgaand aan het verstrekken van het definitieve taxatierapport eerst één conceptrapport aan opdrachtgever verstrekt. De opdrachtgever heeft geen opmerkingen aan de taxateur geuit die tot wijzigingen hebben geleid in de waardering van het vastgoedobject.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Wanneer na waardepeildatum maar voor rapportdatum een gebeurtenis plaatsvindt die invloed heeft op de waardering van het vastgoedobject dient taxateur dit te vermelden in het rapport en mee te nemen in de waardering. Volgens opgave van de eigenaar hebben er geen wezenlijke veranderingen plaatsgevonden recent voor of recent na waardepeildatum, die van substantiële invloed zijn op de waardering. \Waarr]e op: 27-05-2024 ì Uitvoerend taxateur: flJ

Printdatum : 21 -06-2024 | P agtrñ

.*

Taxatierapport Burgemeester Beekersstraat 10, 63618V te Nuth

ae[mans

Taxatie onnauwkeurigheid Bij het taxeren van vastgoed is altijd sprake van enige vorm van schaftingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Eén van de belangrijkste oorzaken is een gebrek aan relevante marktinformatie. Bij bedrijfsmatig vastgoed zijn referentietrànsacties niet altijd beschikbaar of vergelijkbaar, wat hei moeilijk maakt om een nauwkeurige waarde te bepalen. Hierdoor moet de taxateur vertrouwen op andere methoden, zoals de inkomstenbenadering of de kostenbenadering. Een andere oorzaak van taxatie onnauwkeurigheid is de informatievoorziening. Als de opdrachtgever niet alle relevante informatie en/of achterhaalde informatie verstrekt, kan dit leiden tot een verkeerde inschatting van de waarde van het vastgoed. Zo kan bijvoorbeeld het ontbreken van informatie over huurcontracten of lopende geschillen leiden tot een onderschatting van de risico's en daardoor tot een te hoge waardering. Daarnaast kunnen marktomstandigheden een belangrijke rol spelen bij taxatie onnauwkeurigheid. De marktomstandigheden voor bedrijfsmatig vastgoed in 2024 zijn oñzeker vanwege vérschillende factoren, waaronder: * Geopolitieke spanningen: Conflicten tussen landen of politieke onrust kunnen de markten destabiliseren.

Bijvoorbeeld, spanningen tussen grootmachten zoals de Verenigde Staten, China en Rusland kunnen impact hebben op wereldwijde hândel en investeringãn. * Economische groei: Onzekerheid over de economische groei kan de markten beTnvloeden. Dit kan worden veroorzaakt door factoren zo_als veranderingen in het monetair beleid van centrale banken, onzekerheid over handelsbeleid, of plotselinge schokken zoals de COVID-19 pandemie. * lnflatie en rentetarieven: Onzekerheid over de inflatie en de reactie van centrale banken daarop kan van invloed zijn op de markten, vooral als investeerders zich zorgen maken dat de inflatie te hoog wordt en centrale banken agressiever zouden kuñnen reageren met renteverhogingen. * Technologische veranderinge.n: Snelle technologische ontwikkelingen kunnen markten verstoren, zoals de opkomst van kunstmatige intelligentie, blockchain-technologieen en hernieuwbare energiebronnen. Hoewel deze ontwikkelingen kansen bieden, kunnen ze ool bestaande industrieën ontwrichten en onzekerheid veroorzaken. * Klimaatverandering: De toenemende frequentie en intensiteit van natuurrampen als gevolg van klimaatverandering kunnen onzekerheid creëren in de markten, met name in sectoren die gevoelig z¡jn voor extreme weersomstandigheden, zoals de verzelierings- en landbouwindustrieén.

* Regelgevingsveranderingen: Veranderingen in regelgeving en wetgev¡ng, met name op het gebied van milieu, gezondheid en veiligheid, kunnen onzekerheid creëren voor bedrijven in gereguleerde industrieën. Deze lijst is niet uitputtend, maar het illustreert enkele van de belangrijkste bronnen van onzekerheid die momenteel invloed kunnen hebben op de marktomstandigheden. Deze onzekere marktomstandigheden maken het moeilijker om nauwkeurige taxaties te maken en om voorspellingen te doen over de toekomstige waardeontwikkeling van vastgoed. Het is daarom van belang daf taxateurs rekening houden met deze factoren en de mogelijke impact ervan op de waarde van vastgoed bij hun taxaties.

Ten slotte kan algemene taxatie onnauwkeurigheid optreden als gevolg van verschillende factoren, zoals onnauwkeurige metingen, gebrekkige kennis van de lokale markt, of onjuiste interpretatie van de gegevens. Het is belangrijk dat de taxateur alle ielevante informatie verzamelt en de juiste methode kiest om een zo nauwkeurig mogelijke waarde te bepálen, maar zelfs dan blijft er altijd enige mate van schattingsonzekerheid.

8.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxat¡es Als taxateur verklaar ik dat er binnen de afgelopen 36 maanden geen recente en/of relevante taxaties hebben plaatsgevonden bij Aelmans Taxaties BV, waarbij ik betrokken was als taxateur. Het taxatierapport bevat geen expliciete verwijzingen naãr eerdere úolledige taxaties of hertaxaties, omdat er geen dergelijke taxaties beschikbaar waren binnen de afgelopen drie jaar.'Daãrom was er geen mogelijkheid om een backtesting uit te voeren om eventuele verschillen tussen de voorgaande tâxatis en de nieuwe taxatie te identificeren.

\Waarde op: 27 -05-2024

| [J¡tvoerend taxâteur:

i-ll¡

Prirrtdalum: 21-06-2024l Pagina r ¡ ¡

ç'

Taxatierapport

aelrnan5

Burgemeester Beckersstraat 1 0, 6361 BV te Nuth

B.B OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie lngezien Datum Huurll¡st

N.v.t.

Huurovereenkomsten

N.v.t.

Bron / opmerking

Sldeletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

Erfpacht gegevens

N.v.t.

Splits¡ngsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens

Ja

27-05-2024

Kadaster

Ja

27-05-2024

Bodemloket.nl, Atlas Limburg - provincie Limburg, Bodemviewer Gemeente

Mlllouvergunnlng

Nee

Bestemm¡ngsplan

Ja

Omgevlngsvergunnlng

Nee

G6bruiksvorgunning

Nee

Locatle kwalltelt w¡nkols

N.v.t.

Plattegronden

Ja

MoetcÒrtlficaat

Nee

Bouwkosten

Nee

Gegevens WE

N.v.t.

Elgenaa¡slåston

Neo

Onderhoudsprognose

Nee

lnspêctlerapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemondezoek

Ja

Energielabêl

Nee

Overlge gegevens

Ja

27-05-2024 Kadaster

27-O5-2O24 Omgev¡ngsloket.nl

27-05-2024

27-05-2024

Atlas Limburg

27-05-2024

Eigenaar

EP-online

8.9 GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek De taxatiemethodiek is in wezen gebaseerd op de werking van de vrije markt. Er zijn drie benaderingen voor het taxeren van gronden en gebouwen: de marktbenadering (of vergelijkingsbenadering), de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. - Marktbenader¡ng: wordt de taxatie uitgevoerd door het te taxeren vastgoed te vergelijken met bewijs dat is verkregen van markttransacties die beantwoorden aan de criteria voor de relevante waardegrondslag. - lnkomstenbenadering: duidt op elke taxatiemethode waarin de kapitaalwaarde wordt verkregen door de geschatte toekomstige inkomsten uit het vastgoed te berekenen of te anticiperen. - Kostenbenadering: b¡edt een indicatie van waarde op basis van het economisch principe dat een koper niet meer voor een object zal betalen dan de kostprijs voor een object met hetzelfde gebruiksnut, hetzij door aankoop hetzij door bouw, inclusief de kostprijs voor voldoende grond om die bouw te kunnen real¡seren.

Taxateur hanteert de navolgende methodieken: - DCF methodiek (lnkomstenbenadering): De discounted cashflow methodiek (DCF) is een waarder¡ngsmethode van vastgoed waarbij de waarde wordt benaderd aan de hand van kasstromen. Bij deze methode wordt expliciet rekening gehouden met alle inkomsten en uitgaven (inclusief een inschatting van de eindwaarde) gedurende de beschouwingsperiode. De waarden worden vervolgens contant gemaakt naar de peildatum met behulp van een vastgesteld vereist rendement (disconteringsvoet).

- NAR-methodiek (lnkomstenbenadering): De netto aanvangsrendement methode (NAR) benadert de waarde van vastgoed op basis van een netto huuropbrengst in combinatie met een vereist (netto) aanvangsrendement. De bruto huuropbrengst wordt gecorrigeerd met eigenaar-gebonden exploitatielasten en gekapitaliseerd aan de hand van een vereist (netto) aanvangsrendement. Deze waarde wordt vervolgens gecorrigeerd met kapitaalcorrecties (incidentele en structurele kosten of inkomsten). - Comparatieve methode (Marktbenadering): De comparatieve benadering wordt toegepast wanneer er marktreferenties beschikbaar zijn die (nagenoeg) te vergelijken zijn met het te taxeren object.

\Waardeop:27.o5-2o24|U¡tVoerendtaxâteur:ffi

Printdaturn: 2'l-06-2024 | Pagina .l .i

.*

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 63618V te Nuth

aelmans

8.10 PLAUSIB ILITE IT TAXATI E Plausibiliteitsverklaring De eerdergenoemde collega-taxateur, die als controlerend taxateur is benoemd in het rapport, heeft het taxatierapport van het vastgoedobject beoordeeld op de juistheid van de waarde en onderbouwing. Deze collega was niet betrokken bij de taxatie om onafhankelijkheid te waarborgen. De toetsing nam in totaal ca. één uur in beslag en omvatte een evaluatie van de gebruikte methoden, gegevens, uitgangspunten en aannames. De toetsing is uitgevoerd volgens de vereisten van het NRVT Reglement bedrijfsmatig vastgoed en hield rekening met de richtlijnen van EVS en/of lVS.

De interne collega-taxateur heeft ruime ervaring in het vakgebied en heeft de toetsing betrouwbaar uitgevoerd. De plausibiliteitsverklaring, ondertekend door de collega-taxateur, is toegevoegd aan het taxatierapport. Op basis van de beoordeelde stukken is de collega-taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel en goed onderbouwd is. Er zijn geen onregelmatigheden of inconsistenties geconstateerd.

Handtekening controlerend taxateur: LI

Datum en plaats: 2l juni2024 | Voerendaal

-

Waarde op: 27'05-2024 | Uitvoerend taxateur:Ç

Pr¡nldatum: 2'l-06-2024 l Pagina I r

.+ aelrnans

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 6361BV te Nuth

tr

SWOT.ANALYSE EN BEOORDELING

C.l SWOT ANALYSE Sterktes - Ligging nabij gemeentehuis; - Goede bereikbaarheid/infrastructu

Zwaktes u

- Eenvoudige aftverking/beperkte voozieningen; - Geen eigen/onvoldoende eigen parkeervoozieningen; - Geen mogeliJkheid voor deelverhuur (geen risicospreiding); - Geen uitbreidingsmogelijkheden; - Gezien het bouwjaar is het mogeliJk dat er asbesthoudende materialen in het getaxeerdo zijn verwerkt. - Niet courante indeling objecVperceel.

r

Kansen

Bedreigingen

- Verduuazaming van de opstal;

- Stijging kapitaalmarktrente; - (lnter)nationale economische ontwikkelingen; - Klimaatveranderingen; - Kosten van 6nergietransitie en mogelijke milieueisen.

- Upgrading gebouw/modernisering.

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Redelijk

Verhuurbaarheid Het object kent geen zeer specifiek opleveringsniveau/indeling maar is bestemd als maatschappelijk vastgoed, de potentiële verhuurbaarheid (aan een derde) is zodoende redelijk te noemen. Er wordt ven¡vacht dat het object binnen een redelijke tijd verhuurd kan worden tegen marktconforme condities, zonder bijzondere investeringen. De geschatte verhuurtermijn bedraagt 6-9 maanden.

Verhuurtijd (maanden):

7 maand(en)

Courantheid verkoop:

Redelijk

Verkoopbaarheid Het object kent geen specifiek opleveringsniveau/indeling. Gelet op de aard van het vastgoedobject, de bestemmings- en gebruiksmogelijkheden, de locatie en de verdere voor deze onroerende zaakvan toepassing zijnde omstandigheden kan er gesproken worden van een redelijk courant vastgoedobject. Er wordt verwacht dat het object binnen een redelijke termijn (<1 jaar) verkocht kan worden tegen marktconforme condities.

Verkooptijd (maanden):

12 maand(en)

Courantheid algemeen: Toelichting courantheid

Redelijk

Courantheid wil zeggen dat een vastgoedobject juridisch en fysiek verhuur-/verkoopbaar is. lndien opdrachtgever voornemens is om in de toekomst te willen verhuren en/of verkopen dan is de courantheid van het object redelijk te noemen, taxateur verwijst hiervoor naar de voorafgaande argumenten.

\Waardeop:27.o5.2o24|U¡tvoerendtaXateur:lÐI

Prinldaturn: 21-06-2024 I Pagina ! ;

+ aetmans

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 63618V te Nuth

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKEASPEcTEN Eigenaar: Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale percelen Gemeentecode

Gemeente

Kadaster

Nuth

NUTOO

Sectie c

Perceelnum mer

Oppervlakte (m')

4636

Totaal

Eigenaar

7e6796

Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster en de Landelijke Voorziening WKpB.

Toelichting eigendom perceel De onroerende zaak is in eigendom verkregen middels een inschrijving ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers

op

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen NIET VAN TOEPASSING Uit de laatste opgevraagde akte van levering blijkt dat er geen lasten verbonden zijn aan de onroerende zaak uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, zoals kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BWen andere akten die de marktwaãrde substantieel beÏnvloeden.

Voldoet de WE aan de wet verbetering functioneren WE's

N.v.t.

WE en invloed op de waardering De onroerende zaak is niet gesplitst in appartementsrechten, derhalve is er geen VvE van toepassing

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKEASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Bestemmingsplan Vanaf 1 ianuarr 2024 heeft iedere gemeente een omgevingsplan van rechtswege, leder omgevingsplan bestaat uit een tijdelijk en een nieuw deel.

Het tijdelijke deel van het omgevingsplan bestaat uit: '1. (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten zoals bestemmingsplannen; 2. rijksregels over activiteiten (aangeduid als de bruidsschat).

Op basis van het vorenstaande valt het getaxeerde (vanaf 1 januari 2024) binnen het Omgevingsplan en in dat Omgevingsplan binnen het (voorheen geldende) bestemmingsplan "Kern Nuth". Enkelbestemming: Maatschappelijk De voor'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor: religieuze doeleinden; onderwijskundige doeleinden; sociaal-culturele doeleinden; overheidsdoeleinden; duurzaam, bodem_ en waterbeheer, tevens wateropvang/buffering en infiltratie; en de daarbij behorende voorzieningen. Bovenstaand ¡s een korte samenvatting van het omgevingsplan/bestemmingsplan. ln de bijlagen is een gedeelte van het omgevingsplan opgenomen. Voor de juiste omschrijving(en) van het omgevingsplan wordt verwezen naar www.omgevingswet.overheid.nl.

Monument:

Nee

Het getaxeerde is niet aangewezen als een object met monumentale waarde en is geen onderdeel van een waardevol ensemble in de

vorm van een beschermd dorp- of stadsgezicht.

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Er is geen sprake van een aanwijzing, voornemen tot registreren of besluit van vestiging Wet voorkeursrecht gemeenten.

Vestigingseisen Er zijn geen bijzondere_-vestlgqrSseisen van toepassing op het getaxeerde. Van toepassing is een gebiedsaanduiding: veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen 2: Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - veryoer gevaarlijke õtoffen ll' leidt de äanwe-zigheid van transportassen tot in acht name van een aandachtsgebied voor groepsrisico. Binnen deze veiligheidszone (buiten de 200 m-ione uit de transportassen) geldt een verantwoordingsplicht voor het groepsrisico die uitsluitend de beschõuwing en verantwoording van de gevolgen van het voorgenomen besluit voor de mogelijkheden van rampbestrijding en de zelfredzaamheid van de mensãn omvat (contact opnemen met brandweer). 'v'vå¿roe op. 27-i5-Zit24 | ulvoereno ,""u,uur,

íIIF.

prinldalunr: 21-06-2024l pagina : :

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 636fBVte Nuth

+ aelrnans

Fiscale aspecten Een toekomstige levering zal hoogstwaarschijnlijk in de overdrachts-belastingsfeer (op waardepeildatum 10,4%) plaatsvinden.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn bij taxateur geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen bekend, dan wel gemeld door opdrachtgever die substantieel van invloed zijn op de marktwaarde.

\Waarde op:27-05-2024 | Uitvoerend lâxateu.:

Printdatum: 21 46-2024 | Pagina 1 g

iffÞ.

Taxatierapport Fluretelr¡eester fleekcrsstraat 10. fì11(ì1EV te Nt¡th

tr E.'1

ael.rnanS

[-ex]Al'åtr LOCATIEOVERZICHT

\Waarrle op: 27 -05-2024

I I Jitvoercnr:l

laxatour: ltll¡I-T

[)rint(latr]rrì; 21 -06-2024 | f)aqina

.+ aelrnans

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 6361tsV te Nuth

E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Goed

Het getaxeerde is op goede stand gelegen aan de Burgemeester Beckersstraat. Deze straat ligt in de plaats Nuth en de gemeente Beekdaelen. Nuth is een dorp in de regio's Parkstad en Heuvelland in hetzuiden van de Nederlandse provincie Limburg. Het dorp Nuth ligt ten zuidoosten van de stad Geleen, noordwesten van de stad Heerlen, en ten westen van het stadsdeel Hoensbroek. De gemeente Beekdaelen bestaat uit vijftien kernen en telt ca. 35.892 inwoners in 2024, en de woonplaats Nuth telt ca. 6.485 inwoners in 2023.

Omgeving en belend¡ngen Het getaxeerde object is gelegen in de dorpskern van de woonplaats Nuth, nabij het gemeentehuis en het marktplein waar je een divers aan winkelaanbod vindt. Nuth beschikt over een uitgebreid voorzieningsniveau met onder andere supermarkten, een basisschool, kinderopvang, een bakker, horecagelegenheden, restaurants, medische voorzieningen, recreatie- en sportfaciliteiten. Specifiek zijn er een Jumbo supermarkt, een Action, het Kruidvat, een lokale bakker, Vissers chocolade, medische voorzieningen zoals een huisarts en apotheek. Nuth heeft ook een station langs de lijn Heerlen - Sittard en een groot bedrijventerrein met onder andere de Makro.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Het getaxeerde is goed bereikbaar met eigen vervoer. De dichtstbijzijnde opritten van de snelwegen zijn de 476 op 300 meter afstand, de 479 op 4,2 kilometer afstand en de A2 op 7,7 kilometer afstand.

Beschikbaarheid openbaar vervoer Het getaxeerde is goed bereikbaar met openbaar vervoer. De dichtstbijzijnde bushalte is gelegen in Nuth aan het Deweverplein op een loopafstand van ca. 100 meter. Het dichtstbijzijnde treinstation is gelegen in Nuth op een loopafstand van ca. 500 meter.

Voorzieningen De kern van Nuth voorziet binnen korte afstand in dagelijkse voorzieningen.

Parkeren op openbare weg:

Goed

Er zijn gratis parkeerplekke (parkeerschijf) in de directe nabijheid.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Bij taxateur zijn geen omgevingsfactoren bekend welke de toekomstige waardeontwikkeling van het getaxeerde substantieel zullen beïnvloeden.

Locatiescore:

Goed

Op basis van ligging, omgeving, belendingen, bereikbaarheid en voorzieningen is de locatie score als goed te omschrijven

Walkscore:

85

Het getaxeerde object heeft een wandelscore van 85 uit 100. Deze locatie is zeer beloopbaar, dus de meeste boodschappen kunnen te voet worden gedaan.

lWaardeop:27.05-2024IUitVoerendtaXateur:læ

Printdatum: 21-06-2024 ¡ Pagina ¡ r

.*

Taxatierapport

aelmans

Burgemeester Beckersstraat I 0. 6361 BV te Nuth

tr

OBJECT

F.,I oBJEcTINFoRMATIE Objectomschrijving Het maatschappelijk bestemde object, momenteel in gebruik als openbare bibliotheek, met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden. Gelegen aan de Burgemeester Beckersstraat 1 0, 6361 BV te Nuth, kadastraal bekend: gemeente Nuth - C - 4636 groot 0.07.96 ha (796

m').

lndeling Entree met meterkast en toiletgroep, bibliotheek, kantoor met pantry. Binnenplaats/tuin. Aan de voorzijde is een overdekte fietsenstalling aanwezig.

Terrein Het getaxeerde ligt op eigen terrein en de tuin is omsloten.

Bouwjaar:

1981

Bouwaard, materialen en constructie Volgens opgave Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is het oorspronkelijke bouwjaar: I g81 Fundering: Fundering hoogstwaarschijnlijk op staal

Vloeren: Betonvloeren Verdiepingsvloeren: Niet van toepassing Gevels: Opgaand metselwerk Kozijnen: Houten Ramen: Dubbelglas Dakconstructie: Plat dak Dakbedekking: Bitumen lsolatie: Niet bekend bij taxateur Overige voorzieningen (lijst niet limitatief): - aangesloten op de gebruikelijke nutsvoorzieningen - alarm poortjes - alarm - brandpreventiemaatregels (o.a. brandblussers, pictogrammen en ontruimingsplan) - warmtegord¡jn - airco - Cv installatie

Bouwkundige staat:

Redelijk

Staat van onderhoud buiten:

Redelijk

Staat van onderhoud binnen:

Redelijk

Toelichting onderhoud Taxateur is van mening dat het object op het eerste gezicht geen tekenen vertoont van flinke achterstalligheden, maar taxateur neemt verschillende aandachtspunten op langere termijn waar aangaande de staat van onderhoud, waaronder ãchilderwerk, kozijnen en technische installaties.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2024

Normonderhoud type:

ht 05R HK - Voormlig kantoorgebouw 1950-1970 vlak dak

Parkeren (op eigen terrein):

Matig

Toelichting parkeren Er zijn voldoende parkeervoorzieningen in de omgeving van het getaxeerde object.

Functionaliteit:

Redelijk

Toelichting functionaliteit Met de gebruikte termen bij functionaliteit wordt bedoeld: Zeer goed: het object is effectief en voldoet volledig aan de huidige eisen van het gebruiksdoel. Goed: het object is effectief en voldoet vrijwel geheel aan de huidige eisen van hef gebruiksdoel. Redelijk: de effectiviteit van het object overheerst beperkt de ineffectiviteit van het object. Matig: de ineffectiviteit van het object overheerst duidelijk de effect¡v¡teit. Slecht: het object is ineffectief en voldoet niet aan de huidige eisen van het gebruiksdoel.

F,2 OPPERVLAKTE Overzicht ru imtetypes commercieel IPD type

Ru¡mtetype(s)

: Bibliotheek

Status

BVO m"

WO m' of stuks

Eigenaar gebruiker

565,00

530,00

86!,0û

630,00

565,00

530,00

Overig

Sultolsal Totaal

Waarde op; 27-05-2024 |Uitvoerend taxateur: lGÌ

Pr¡ntdatum: 21-06-2024 | Pagina i¡ i

.+ aetrnanS

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 636lBV te Nuth

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Volgens opgave eigenaar hebben er recent geen aanzienlijke wijzigingen of uitbreidingen plaatsgevonden.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging zijn door de taxateur de volgende informatiebronnen geraadpleegd: - Kadaster: ja. - Gebruiker / eigenaar: ja. - Gemeentelijke / provinciale inventarisatielijst: nee, niet bekend bij taxateur. - Bodemrapport: nee, niet bekend bij taxateur. - Bodemloket /Atlas Limburg: ja. De geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: * Historische gegevens: geen bijzonderheden bekend. * De volgende informatie over het objeclcomplex of directe omgeving is bekend (gemaakt): geen bijzonderheden bekend. * Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten: nee. * Ten aanzien van (opslag)tanks geldt: op de locatie zijn geen ondergrondse tanks aanwezig, volgens opgave eigenaar. * ls er asbestverdacht materiaal waargenomen: gezien het bouwjaar bestaat er de mogelijkheid dat er asbesthoudende materialen in het getaxeerde zijn verwerkt. Asbest is materiaal dat tot 1994 veel in de bouw werd gebruikt. Sinds 1994 is het in Nederland verboden om asbest te verhandelen en toepassen omdat werken met asbest gevaarlijk en ongezond is.

Object beoordeling Bouwkwaliteit en levenscyclus: Redelijk Efficientie van vloeroppervlakte: Goed. (.) Efficiëntie van hulpbronnen: Redelijk. Flexibiliteit (aanpassen indeling): Redelijk.

Aanpassingsvermogen (functiewijziging): Matig tot redelijk Gezondheid en menselijke prestaties: Redelijk. (") technologische infrastructuur en materialen. Denk hierbij aan bekabelingen ¡nternet, wifi, beveiligingssystemen e.d. maar ook airco's, warmtegordijnen, lift, zonneschermen, LED etc.

Object score:

Redelijk

Printdatum: 21-06-2024 | Pagina 1,1

.+ ae[mans

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 1 0, 6361 BV te Nuth

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET oBJEcT Huidig gebruik Het vastgoedobject wordt gebruikt door eigenaar of een aan eigenaar gelieerde partij (eigen-gebruik). Het object is in gebruik ten behoeve van: Openbare Bibliotheek.

Voorgenomen gebruik Gelijk aan huidig gebruik.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid: Optimale aanwending (scenario analyse)

Niet van toepassing

Het type object en de beperkte gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen maakt het huidige gebruik per datum opname en inspectie het enige optimale gebruik. Een ander gebruik zal volgens taxateur niet leiden tot een hogere waarde.

Waarde op; 27-05-2024 lUityoerend laxaleur: llIIIf

Printdatum: 21-06-2024 | Pagina .i1¡

-+ aelrnan5

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 63618V te Nuth

tr

ONDERBOUWING

H.1 MARKTVISIE Marktbeeld De markt van maatschappelijk vastgoed vertoont enkele interessante trends en kenmerken op basis van de gegevens voor hel jaar 2022. Een opvallende conclusie is dat de leegstandscijfers voor vastgoed met een maatschappelijke bestemming relatief laag waren. Zowel in Nederland als in de provincie Limburg was het leegstandspercentage voor maatschappelijk vastgoed slechts 5% en 7% respectievelijk, wat aangeeft dat er een redelijke vraag naar maatschappelijk vastgoed is en dat het goed wordt benut. Een van de belangrijkste trends is de toenemende vraag naar maatschappelijk vastgoed, gedreven door verschillende factoren. De markt wordt beÏnvloed door de bevolkingsgroei en de vergrijzing, die in de toekomst kunnen leiden tot een grotere vraag naar maatschappelijk vastgoed, vooral in de vorm van zorgvoorzieningen en de gestegen bouwkosten hebben zorgverleners voornamelijk doen zoeken naar oplossingen in bestaande gebouwen, wat resulteerde in een grote vraag naar bestaand maatschappelijk vastgoed. Daarnaast speelt duurzaamheid een belangrijke rol, waarbij de verduurzamingsopgave in de vastgoedsector invloed kan hebben op de leegstand van maatschappelijk vastgoed, aangezien panden mogelijk moeten worden aangepast of gerenoveerd om aan duurzaamheidsnormen te voldoen.

Een ander opvallend aspect is de transformatie van een deel van het overaanbod aan maatschappelijk vastgoed naar flexwoningen, waaronder huisvesting voor statushouders en vluchtelingen. Deze transformatie heeft bijgedragen aan het verminderen van leegstand, maar heeft mogelijk ook andere transformatiekansen gemist. Een interessante ontwikkeling in de markt is de opkomst van mixed-use vastgoed, waarbij verschillende functies en bestemmingen worden gecombineerd in één gebouw of complex. Deze trend kan mogelijk de leegstand van maatschappelijk vastgoed verminderen door slimme combinaties van functies te realiseren. Al met al laat de markt van maatschappelijk vastgoed in2022 zien dat er een toenemende vraag is. Het is echter belangrijk om te onthouden dat de marktomstandigheden kunnen veranderen. (Bron cijfers: interpretatie Landelijke monitor leegstand CBS).

Verwachtingen ind¡ces commerc¡eel Per¡ode1 Periode2 Periode3 Periode4 PeriodeS PeriodeG PeriodeT Per¡ode8 Periode9 Periode't0 lnflatie verwachting

2,70%

2,50%

2,20%

2,000/o

2,00%

2,O0%

2,O0Yo

2,000/o

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

3,38%

3,12Yo

2,75%

2,50Yo

2,500/o

2,500/o

2,50o/o

2,50%

2,500/o

2,500/o

Markthuur verwachting

2,00%

2,OO%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00Yo

2,00%

2,Q00/o

2,0OYo

2,O0%

Marktsituatie De groeiende vraag naar maatschappelijk vastgoed is ook in Limburg duidelijk merkbaar. De vergrijzing in deze regio zorgt voor een toenemende behoefte aan zotgvoorzieningen, terwijl de stijgende bouwkosten zorgverleners dwingen om naar alternatieve oplossingen te zoeken, zoals herbestemm¡ng van bestaande gebouwen. Het aanbod van maatschappelijk vastgoed in Limburg blijft echter beperkt, waardoor de vraag relatief groot is. De regio Limburg heeft steeds meer behoefte is aan zorg en maatschappelijke cohesie. De markt voor maatschappelijk vastgoed in Nuth, en meer algemeen in Nederland, is momenteel dynamisch en gefocust op verduurzaming. Er zijn verschillende ontwikkelingen en in¡tiatieven die invloed hebben op deze sector.

Verduurzaming en Subsidies: Een belangrijk aspect van de huidige markt is de nadruk op verduurzaming. De Nederlandse overheid biedt subsidies aan via de DUMAVA-regeling (Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed). Voor 2024 is er een budget van €237,5 miljoen beschikbaar gesteld om eigenaren van maatschappelijk vastgoed te ondersteunen bij verduurzamingsmaatregelen, Deæ subsidie is bedoeld vooionder andere scholen, zorginstellingen, gemeentelijk vastgoed en rijksmonumenten? (RVO.nl)?? (t? fl-I'P Marktdynamiek: De vraag naar maatschappelijk vastgoed blijft groeien, mede door de focus op duurzaamheid en energiebesparing. Gemeenten en andere maatschappelijke instellingen zijn actief bezig met het verduurzamen van hun vastgoedportfolio. Dit omvat het implementeren van energie-efficiënte lnstallaties en het verbeteren van het binnenklimaat van gebouwenl Oz. Technologische en lnnovatieve Oplossingen: Er is een toenemende behoefte aan technologische en innovatieve oplossingen binnen maatschappelijk vastgoed. Bedrijven zoals Kuijpers helpen bij het ontwerpen en uitvoeren van duurzame, gezonde en comfortabele gebouwen. Dit varieert van het integreren van slimme energiemanagementsystemen tot het toepassen van innovatieve bouwmethoden? (Kuijpers)?.

Regelgeving en Financiering: Het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed wordt ook gedreven door regelgeving en financieringsmogelijkheden. Eigenaren van maatschappelijk vastgoed kunnen gebruik maken van verschillende tools en financieringsmogelijkheden die hen helpen bij de transitie naar duurzamere gebouwen. Hierbij wordt er vaak samengewerkt met_ adviesbureãus õm óubsidieaanvragen åucceévol in te dienen en te voldoen ãan de gestelde voorwaarden? (RVO.nlt?? (3'lZ. Kortom, de markt voor maatschappelijk vastgoed in Nuth is momenteel sterk gericht op duurzaamheid, met veel mogelijkheden voor financiële ondersteuning en technolog¡sche innovatie om deze doelen te bereiken.

Waarde op : 27 -O5 -2024 | Uitvoerend taxateur: ilQG

Printdaturnì 21-06-2024 ¡ Pagina " i

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat I 0, 6361 BV te Nuth

rÞ ae[mans

H.1 HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties Conform de taxatierichtlijnen van het NRVT dient het taxatierapport minimaal drie huurreferenlietransacties te bevatten. ln het geval van een kleine markt of geringe activiteit mag ook gebruik gemaakt worden van transacties in vergelijkbare steden of transacties uit het verleden. De gekozen referenties zijn zorgvuldig geselecteerd om een vergelijking te maken met de getaxeerde onroerende zaak. Aangezien geen enkele referentie identiek ¡s, wordt erop gewezen dat deze slechts tot doel hebben ondersteuning te bieden bij de waardering van dã marktüraarde van het object. Voor de toelichting (beschreven bij bijlagen huurreferenties) is (deels) gebruik gemaakt van de aanbiedingstekst d¡e opgesteld is door verkopend makelaar. De tekst is weergegeven om een zo duidelijk mogelijk beeld van de referentieobjecten te geveñ, taxateur kàñ niet ¡nstaan voor de juistheid van deze teksten. Taxateur verwijst naar hoofdstuk 8.6. TOELICHTING OP DE WAARDERING voor de uitgebreide onderbouwing van de gehanteerde referentie objecten.

Waarde op: 27-05-2024 | U¡tvoerend taxateurl¡I¡¡

Pr¡ntdatum: 21-06-2024 | Pagina 7;r

-+ aeLmans

Taxatierapport Burgemeester Beckersstraat 10, 63618V te Nuth

Huurreferenties commercieel Transactiedatum Adres

Totaal m'of : Huuropbrengst Huuropbrengst p/¡ p/j/m'¿ of stuk stuks !

Plaats

IPD type

Kerkrade

Overig

209

€ 9.540

€46

1-12-2022

Limbricht

Overlg

870

€ 53.940

€62

27-5-2021

Brunssum

Overig

418

€ 37.800

€90

8-1-2024

Heerlen

Overig

240

e23.'t52

€96

7-9-2023

tr-

-nader gespecificeerd I totaal aantal referenties: 4 lndividuele referenties 1- ReferentieType: huurtransactie | # Transactiedatum:

07-09-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 9.540

Straat:

I-

Huuropbrengst per jaar m':

€ 45,65

Plaats:

Kerkrade

Energielabel:

- / Geen

IPD type:

Overig

Sub IPD Type:

Maatschappelijk vastgoed

Huuropbrengst per jaar:

€ 53.940

Huuropbrengst per jaar m'¡:

€ 62,00

Energielabel:

- / Geen

Huuropbrengst per jaar:

€ 37.800

Huuropbrengst per jaar m':

€ 90,43

Energielabel:

- / Geen

Huuropbrengst per jaar:

c.23.152

Huuropbrengst per jaar m':

€s6,47

Energielabel:

- / Geen

Bouwjaar:

1966

Totaal m' of stuks:

209

Bron:

Realworks

2 - Referentie Type: huurtransactie Transactiedatum:

I

01-12-2022

Straat:

rrrrrF

Plaats:

Limbricht

IPD type:

Overig

Sub IPD Type:

Maatschappelijk vastgoed

Bouwjaar:

'1968

Totaal m2 of stuks:

870

Bron:

Vastgoeddata

3 - Referentie Type: huurtransactie Transactiedatum:

I

27-05-2021