Bijlage 20 Haalbaarheidsonderzoek

Thinking ahead in leisure & hospitality

Onderzoek naar de haalbaarheid van het toeristisch-recreatief onderdeel van het Groevepark Silt

Rapport in opdracht van Zand- en Grindhandel Bruls BV Auteurs: Frank Verkoijen en Thijs Vossen Bureau Leisure Brains Versie 26 mei 2021

Rapport Groevepark Silt

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

Inhoud 1. Inleiding

3

2. Het aanbod in de regio

5

3. Relevante trends en ontwikkelingen in de sector

9

4. Doelgroepen en marktruimte

11

5. Relevant regionaal en provinciaal beleid

16

6. Conceptontwikkeling

19

7. Omzetberekeningen Verblijfsrecreatie Horeca Dagrecreatie

23 23 25 28

8. Fasering

29

9. Investeringsbegroting

31

10.Exploitatiebegroting en mogelijke financiering

32

11. Conclusie en aanbevelingen

34

Bronnen

36

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

2

Rapport Groevepark Silt 1. Inleiding

Thinking ahead in leisure & hospitality

Bureau Leisure Brains is door Alexander van ’t Goor en Christian van Daal van Zand- en Grindhandel Bruls BV in een vroegtijdig stadium gevraagd mee te denken in de mogelijkheden om de groeves in Schinnen en Spaubeek toeristischrecreatief te ontwikkelen en te exploiteren. In dit rapport zijn de aanbevelingen en adviezen van Leisure Brains reeds meegenomen. Het plan omvat onder andere de realisatie van een verblijfsrecreatief park in de groeve Schinnen. Aanvullend denkt men aan het opzetten en inrichten van een entreelocatie (mogelijk met een winkelfunctie), de realisatie van een horecavoorziening, het ontwikkelen van diverse routes, het realiseren van diverse recreatieve voorzieningen (zoals uitkijkpunten en een zwemgelegenheid) en het maken van een verbinding naar de in de buurt gelegen groeve Spaubeek (mogelijkerwijs middels een boomkronenpad) en naar de naastgelegen opgevulde groeve (met daarop een zonnepark). Bureau Leisure Brains is gevraagd mee te denken in de verdere conceptontwikkeling en een analyse te maken van de financiële haalbaarheid van deze plannen. Als uitgangspunt is het door Bureau Heusschen-Copier ter beschikking gestelde ‘Conceptuele en Ruimtelijk Verkenning Groevepark Spaubeek-Schinnen’ genomen. Uit dit plan valt op te maken dat de eerste ideeën bestaan uit: -

De realisatie van verblijfsrecreatieve eenheden in de groeve Schinnen; het ontwikkelen van groeve Spaubeek tot natuur; het realiseren van een entreegebouw / horecapunt / natuureducatie en mogelijk wellness; het realiseren van aanvullende verblijfsrecreatie in de vorm van twee maal twee verblijfsaccommodaties in de (bestaande) boogloods; het doorontwikkelen van het bestaande woonhuis tot een groepswoning; het opzetten van een outdoorshop; het aanbieden van dagrecreatie / zwemgelegenheid; het ontwikkelen van een zonnepark met een m-bikeroute; mogelijkerwijs het aanleggen van een boomkronenpad.

Het beoogde businessmodel is gestoeld op drie pijlers: - Verblijfsrecreatie - Dagrecreatie - Horeca In dit rapport is de haalbaarheid van de plannen nauwkeurig doorgerekend. Het initiële concept is op advies van Leisure Brains op .diverse plaatsen aangescherpt, wat uiteindelijk heeft geleid tot de plannen zoals die in dit rapport zijn beschreven en doorgerekend. Bij de planvorming is niet alleen gekeken naar de financiële haalbaarheid. Het concept wordt mede vormgegeven door de principes van duurzaamheid, wat we onder andere terug zien in het feit dat er een zonnepark zal worden ontwikkeld. De recreatie-objecten zullen zo goed als mogelijk worden gebouwd volgens het BENG principe (zo energie neutraal mogelijk) en zowel bij de aanleg als gedurende de exploitatie zal volop aandacht zijn voor ecologie, natuurontwikkeling en natuureducatie. Met natuur & landschapsontwikkeling als een belangrijk vertrekpunt zijn alle bouwkundige en infrastructurele voorzieningen integraal gepositioneerd en ontworpen in relatie tot de bestaande en toekomstige omgevingskwaliteit. De landschappelijke karakteristiek is door vertaald in de verschijningsvorm van alle elementen waardoor deze passen in de omgeving.

Voor het toetsen van de haalbaarheid van de toeristisch-recreatieve ontwikkeling van het groevepark is in de investeringsbegroting rekening gehouden met bovenstaande elementen (duurzaam gebruik materiaal, landschappelijke inrichting, flora en faunavoorzieningen etc.). Er is geen rekening gehouden met de aanlegkosten, de exploitatie en de opbrengsten van het toekomstige zonnepark. Het toeristisch-recreatieve deel moet bedrijfseconomisch voldoende solide zijn om zelfstandig te kunnen functioneren.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

3

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

In dit rapport zijn we de eerste ideeën verder uit tot een haalbaar concept. Om hier de juiste keuzes in te kunnen maken, brengen we eerst het bestaande aanbod in de regio in kaart. Door goed te onderzoeken welk aanbod er al is, kunnen we bepalen wat er aan dit aanbod zou kunnen worden toegevoegd om onderscheidend te kunnen zijn ten opzichte van de bestaande bedrijven. Ook gaan we na welke relevante trends en ontwikkelingen we op dit moment in de maatschappij en de sector zien. We bepalen vervolgens op welke doelgroepen het concept zich zou moeten richten en gaan na welke kaders en ontwikkelrichtingen binnen het vigerende regionale en provinciale beleid (niet ruimtelijk) van toepassing zijn. Op basis van de hier bovenstaande uit te voeren analyses, werken we het concept verder uit en stellen een investerings- en exploitatiebegroting op. We sluiten het rapport af met onze conclusies en aanbevelingen.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

4

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

2. Het aanbod in de regio

Bovenstaande aanscherpingen van het initiële concept zullen leiden tot een aanpassing van de oorspronkelijke plannen. Hierbij is het van belang te kijken naar het bestaande aanbod in de regio. In dit hoofdstuk verkennen we deze regionale markt. Deze informatie is nodig om het concept nog verder uit te werken en te onderbouwen. Het concept bij het groevepark is geen camping, noch een bungalowpark (het CVO spreekt van ‘huisjesterreinen’). Veel kampeerbedrijven en huisjesterreinen in Nederland Nederland telde in 2020 ongeveer 2600 kampeerbedrijven, met gezamenlijk meer dan 700.000 slaapplaatsen. Dit aantal neemt sinds enkele jaren wel af (Bron: Trendrapport Toerisme, Recreatie en Vrijetijd 2020). Het aanbod varieert van kleinschalig tot massaal en van basic naar zeer luxe. Daarnaast zijn er nog ruim 1500 huisjesterreinen en naar schatting ruim tweeduizend mini-campings en camperlocaties. Er is een duidelijke trend naar huren, luxe, comfort en beleving. Van eigendom en bezit naar gebruik en delen. Steeds meer campings worden omgezet naar chaletparken. Het aanbod in Limburg Limburg beschikt over ongeveer 234 kampeerbedrijven (waaronder bijna 100 mini-campings) met gezamenlijk ongeveer 14.000 kampeerplaatsen. Daarnaast kent Limburg ongeveer 114 huisjesterreinen. Zuid-Limburg telt 73 kampeerbedrijven en ongeveer 69 huisjesterreinen.

Het aantal kampeerterreinen en overnachtingsmogelijkheden bij kampeerbedrijven is in Limburg vrij stabiel. Hieronder een niet-limitatieve lijst van reguliere kampeerbedrijven in Zuid-Limburg. Bedrijfsnaam Camping de Rozenhof Camping de Bosrand Camping Cottesserhoeve Camping ‘t Zinkviooltje Camping Bovenste Bos Camping ’t Hemelke Camping Oriëntal Camping Oosterberg Camping Osebos Camping Moerslag Camping de Oosterdriessen Camping de Linde Camping Colmont Stadscamping Den Driesch Camping de Gastmolen Camping Vinkenhof Camping de Cauberg Camping High Chaparral Hoeve Krekelberg Camping Gulperberg Camping 't Geuldal Camping de Bron Landschapscamping Alleleijn

Aantal plaatsen 97 206 292 130 26 400 300 40 220 40 244 180 165 125 94 154 61 58 85 345 233 437 75

Plaats Vijlen Sint Geertruid Vijlen Epen Epen Hulsberg Berg en Terblijt Epen Gulpen Sint Geertruid Eijsden Valkenburg Voerendaal Valkenburg Lemiers Schin op Geul Berg en Terblijt Oirsbeek Schinnen Gulpen Meerssen Valkenburg Lb. Epen

Bovenstaande lijst geeft aan dat Zuid-Limburg ruim voorzien is in kampeerbedrijven, maar dat ze zich vrijwel allemaal in het Heuvelland bevinden. Vrijwel al deze bedrijven leunen voor een groot gedeelte op het landschap waarin ze liggen en niet op hun product, wat je terug ziet in de kwaliteit van het aanbod: vaak weinig innovatief of onderscheidend. Er zijn maar enkele campings met een duidelijk onderscheidend profiel.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

5

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

Als we kijken naar het verhuurproduct dat de meeste bedrijven aanbieden, zien we ook daarin weinig onderscheidend vermogen. Slechts weinig reguliere campings bieden bijzondere, in het oog springende, verblijfseenheden aan. Enkele uitzonderingen zijn bijvoorbeeld: • Camping de Bosrand in Sint Geertruid • Camping Gulpenerberg in Gulpen • Farmcamp de Verloren Kost in Gulpen • Camping Vinkenhof in Schin op Geul Aangezien er in de plannen bij het groevepark nadrukkelijk gedacht wordt aan een mogelijkheid om op het terrein te kunnen zwemmen, zijn we ook nagegaan welke zwemmogelijkheden er zijn op kampeerbedrijven in Zuid-Limburg. Slechts één camping in het Heuvelland heeft een binnenzwembad (camping Oriëntal). Ongeveer tien campings hebben een buitenzwembad. Er zijn wel enkele (kleine) binnenzwembaden bij bungalowparken zoals Landal Hoog Vaals of de Mechelerhof. We concluderen dat er in Zuid-Limburg maar weinig campings zijn met een onderscheidend profiel en productaanbod. De meeste campings bieden ‘min of meer’ hetzelfde product aan voor ‘min of meer’ dezelfde doelgroep. Vrijwel alle campings in Zuid-Limburg richten zich op dezelfde doelgroepen: senioren of gezinnen met jonge kinderen. Echt onderscheidend in deze markt zijn er maar weinig. We zien wel ontwikkeling in de breedte: bedrijven die met bijzondere verblijfsrecreatie een meer onderscheidend karakter creëren.

Denk hierbij aan: • • •

Landgoed Moerslag (Landgoed Moerslag | Geertruid, Zuid-Limburg); Woningen die verhuurd worden via Beaujean Vancances (www.geuldal.com); De recente ontwikkelingen bij Vakantiepark Gulpen | Qurios Holiday Retreats.

Samenvattend: de kampeersector in Zuid-Limburg staat niet stil, maar leunt nog steeds sterk op het landschap. Echt onderscheidende kampeerbedrijven kent de regio nauwelijks. Met de komst van Huttopia naar Valkenburg wordt het aanbod binnen enkele jaren wel sterk verbreed. Zuid-Limburg kent, naast veel campings, ook de nodige bungalowparken. Hieronder sommen we de belangrijkste parken op. Bedrijfsnaam Landal De Cauberg Landal de Waufsberg Landal Hoog Vaals Reevallis Bungalowpark Simpelveld Resort Maastricht Bungalowpark Schin op Geul Bungalowpark Euverem (Roompot / Qurios)

Aantal eenheden 211 35 335 69 164 224 145 110

Plaats Valkenburg aan de Geul Noorbeek Vaals Vaals Simpelveld Maastricht Gulpen-Wittem Gulpen-Wittem

Samenvattend: de kampeersector in Zuid-Limburg staat niet stil, maar leunt nog steeds sterk op het landschap. Echt onderscheidende kampeerbedrijven kent de regio nauwelijks. Met de komst van Huttopia naar Valkenburg wordt het aanbod binnen enkele jaren wel sterk verbreed.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

6

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

Zuid-Limburg kent, naast veel campings, ook de nodige bungalowparken. Hieronder sommen we de belangrijkste parken op. Ook de bungalowparken in Zuid-Limburg concentreren zich voornamelijk in het Heuvelland. We zien een diversiteit in grootte en kwaliteit. Een aantal parken is verouderd (Reevallis, Bungalowpark Simpelveld en Bungalowpark Schin op Geul), maar deze groep wordt aangevuld met recentere ontwikkelingen en realisaties van meer marktconforme parken (Landal de Cauberg, de Waufsberg of Resort Maastricht). Het verouderde bungalowpark Euverem wordt momenteel doorontwikkeld tot een modern park. We verwachten niet dat er nog veel nieuwe bungalowparken in Zuid-Limburg bij gaan komen. Mogelijke nieuwe ontwikkelingen bij Sittard en Maastricht zijn nog te prematuur om hier uitspraken over te doen. De regio kent weinig planologische ontwikkelruimte en zeker in het Heuvelland begint ‘drukte’ of ‘overtoerisme’ op bepaalde locaties of momenten te ontstaan. Het draagvlak voor nieuwe ontwikkelingen in het Heuvelland lijkt hiermee op voorhand niet al te groot. In die zin is de ligging van het Groevepark, aan de rand van het Heuvelland, een pre. Initiatiefnemers moeten er wel voor zorgen dat het project kleinschalig en onderscheidend wordt. Water, als onderscheidend element, voegt zeker iets toe ten opzichte van het bestaande aanbod.

Een ontwikkeling die we waarnemen is de komst van steeds meer ketens naar Limburg. Ketens zijn landelijke of internationaal opererende bedrijven, die door hun schaalgrootte een sterke marketingkracht kunnen inzetten en sterk concurreren met traditionele familiebedrijven. Hieronder staan de belangrijkste ketens weergegeven en is aangeven welke parken ze in Limburg exploiteren. Aantal parken in NL Campings of bungalowparken?

Aantal parken in Limburg

Molencaten

18

Campings

0

RCN

17

Campings (Nederland en Frankrijk)

0

Centerparcs

24

3 (Meerdal, Limburgse Peel, Heijderbos)

Landal

86

Bungalowparken (deels in het buitenland) Bungalowparken (deels in het buitenland)

Oostappen Groep

10

Campings en chalets

2 (Heelderpeel en de Berckt)

Europarcs

12

Voornamelijk chalets

Droomparken

13

Voornamelijk chalets

3 (Resort Limburg, Camping Oriëntal en Resort Brunssummerheide) 1 (Resort de Maasduinen)

Topparken

17

Roompot

61

Green Resorts

3

Voornamelijk chalets (Residence Valkenburg) Bungalowparken, chalets en soms deels camping (deels in het buitenland) Alleen chalets

Huttopia

3

Hoogenboom

71

7 (Landgoed Aerwinkel, Lommerbergen, Hoog Vaals, de Cauberg, de Waufsberg, de Schatberg, Reevallis)

1 (Residence Valkenburg) 2 (Klein Vink en Weerterbergen) 1 (Resort Mooi Bemelen)

Campings, bijzondere lodges en 2 (Valkenburg en Herkenbosch) chalets Bungalowparken, chaletparken en 3 (Resort Arcen, de Riethorst Plasmolen campings en BP Schin op Geul)

Bovenstaande ketens hebben allemaal hun eigen ‘strategie’. Droomparken, Europarcs en Topparken investeren (opkopen) vooral in campings met een minimale omvang (massa) om deze vervolgens uit te ponden (verkoop chalets al dan niet samen met de grond). De Oostappen Groep gaat vaak voor de quick winst door lage prijzen en de combinatie van diverse, soms conflicterende, doelgroepen. Centerparcs breidt in Nederland niet meer uit, evenals Landal. Roompot (met dochteronderneming Hoogenboom) is zich de afgelopen jaren steeds meer als projectontwikkelaar gaan ontwikkelen (deels ook als touroperator). RCN en Molencaten zijn voor zover bekend niet bezig met uitbreidingen of overnames in Limburg. De focus ligt veelal op ontwikkelmogelijkheden aan de kust. Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

7

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

In Zuid-Limburg zien we dat met name Topparken en Europarcs traditionele (familie)campings overnemen om ze vervolgens uit te ponden en er chaletparken van te maken (voorbeelden zijn camping Schoonbron in Schin op Geul, camping Mooi Bemelen en camping Oriëntal in Berg en Terblijt). Het product dat deze partijen aanbieden, heeft een vrij uniform karakter (chalets) en is daarmee weinig onderscheidend ten opzichte van veel vergelijkbare parken in de rest van het land. Het verdwijnen van deze familiebedrijven zorgt voor een mindere binding met de streek en geeft de bedrijven, minder dan voorheen, karakter dat geworteld is in de streek (het Heuvelland). Er zijn geen bestaande bedrijven of nieuwe projecten in Limburg die dicht in de buurt komen van de plannen zoals die van het Groevepark. Landelijk zien we wel veel ontwikkelingen langs de kust (beachlodges, strandvilla’s), we zien steeds meer bijzondere ‘stand-alone’ accommodaties (overnachten in vuurtorens, pipowagens, tipi’s, yurts, boswachterswoningen etc.) en bungalowparken die steeds luxere en bijzondere accommodaties neerzetten. Hieronder is een aantal voorbeelden weergegeven. • • • •

https://parkdeheihorsten.nl/ Vakantieparken | Qurios Holiday Retreats Verblijfsmogelijkheden - 5* Recreatiepark de Leistert ! Resort Maastricht

Veel ontwikkelingen in de markt zijn gebaseerd op projectontwikkeling, iets wat bij het groevepark niet aan de orde is. Er worden geen percelen verkaveld en het bedrijf wordt niet uitgepond, ook niet op de langere termijn. Samengevat Zuid-Limburg kent een breed aanbod aan campings en bungalowparken. Veel campings leunen echter nog altijd sterk op het landschap en zijn weinig innovatief. Slechts één camping heeft een binnenzwembad. De meeste campings concentreren zich in het Heuvelland. De regio kent een diversiteit aan bungalowparken; van kleinschalig tot groot, van verouderd tot modern. Overigens is er bij de meeste kampeer- en bungalowbedrijven met de vitaliteit weinig aan de hand. De kwaliteit van het landschap zorgt vaak (nog) voor hoge bezettingsgraden. Een aantal landelijke ketens heeft de regio ontdekt en koopt reguliere kampeerbedrijven, om die vervolgens om te bouwen tot chaletparken. Deze trend zet zich naar verwachting de komende jaren voort. Het aantal reguliere kampeerbedrijven (en daarmee ook het aantal toeristische plaatsen) zal hierdoor de komende jaren waarschijnlijk afnemen. De regio kent weinig echt bijzondere of onderscheidende verhuuraccommodaties. Deze worden door relatief weinig bedrijven aangeboden.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

8

Rapport Groevepark Silt 3. Relevante trends en ontwikkelingen in de sector

Thinking ahead in leisure & hospitality

Hieronder sommen we enkele maatschappelijke en sectorale trends op, die van belang zijn bij de ontwikkeling van nieuwe toeristische projecten zoals bij het Groevepark. Inzicht in deze trends en ontwikkelingen is van belang om richting te geven aan de juiste invulling van concepten en het maken van de juiste investeringsbeslissingen. Er komen steeds meer mensen in Nederland De Nederlandse bevolking zal de komende decennia blijven groeien, tot rond de 18 miljoen inwoners in 2044, waarna de groei sterk vertraagt. In 2060 worden 18,1 miljoen inwoners voorzien. Meer vakanties in Nederland Met name door het stijgend aantal inwoners van Nederland (naar ruim 17 miljoen in 2030 en uiteindelijk naar meer dan 18 miljoen in 2060), de verwachting dat de vakantieparticipatie de komende jaren verder toeneemt (van 83,1% naar 84% in 2030) en de stijgende vakantiefrequentie (van 2,83 in 2018 naar 2,95 per jaar in 2030) wordt verwacht dat het aantal binnenlandse vakanties de komende jaren stijgt van 17,7 miljoen naar ruim 20 miljoen in 2030 (Bron: CVP / NBTC-NIPO). Er komen steeds meer ouderen (die vitaal zijn) De vrijetijdssector dient rekening te houden met een omvangrijke en groeiende groep (alleenstaande) ouderen die een hoger consumptielevel kennen dan de andere leeftijdsgroepen. Het aantal 65-plussers loopt naar verwachting op van 3 miljoen in 2016 naar 4,8 miljoen rond 2040.

In 2016 ging 74% van de 5,4 miljoen Nederlandse senioren op vakantie. Gemiddeld ging de 55-plusser 3 keer per jaar op vakantie, wat hoger ligt dan gemiddeld (2,7 keer). In totaal ondernamen senioren 11,4 miljoen vakanties. Van alle vakanties van Nederlanders wordt daarmee bijna een derde ondernomen door senioren. Senioren gaan relatief vaak op vakantie in eigen land (54% van alle vakanties). Voor de gehele Nederlandse bevolking ligt de verhouding binnenland/buitenland op 49%/51%. De provincies Limburg, Gelderland en Drenthe zijn daarbij het meest populair. Bij buitenlandse vakanties is Duitsland de nummer één; 25% van alle buitenlandse seniorenvakanties wordt bij onze oosterburen doorgebracht. Voor de komende jaren wordt een verdere groei van het aantal senioren verwacht. De omvang van de groep groeit volgens ramingen van het CBS verder in aantal naar 6,6 miljoen in 2030 (=37% van de bevolking). Met name voor het leeftijdssegment 75-plus wordt een sterke groei verwacht. NBTC-NIPO Research verwacht dat het aantal vakanties van senioren tot en met 2030 groeit met 26%. Door de relatief sterke groei van het aantal 75-plussers zal deze groep ook op de vakantiemarkt sterk aan belang winnen.

Het aantal jongeren stabiliseert (en die gaan anders op vakantie) Er komen relatief steeds minder jongeren en die gaan niet meer ‘traditioneel’ met tent of caravan op vakantie, maar wel steeds hogere eisen stellen aan hun verblijf en veel gebruik maken van Social Media. Onder invloed van technologische innovaties en onder een groeiend besef van duurzaamheid, zijn ze op zoek naar een unieke vakantiebeleving. Veranderende samenstelling van huishoudens Er komen steeds meer samengestelde gezinnen, eenouder gezinnen en opa’s en oma’s die met de kleinkinderen op vakantie gaan. Ook komen er steeds meer groepen die zich rond een bepaald thema of onderwerp samenpakken en samen op vakantie gaan (mindfulness, sport, natuurbeleving, spiritualiteit etc.). Technologische innovaties Innovaties zorgen ervoor dat op steeds meer gebieden de rol van mensen kan worden overgenomen. Deze ontwikkelingen bieden bedrijven kansen om gasten betere service en beleving te bieden en tegelijkertijd kosten te besparen.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

9

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

Duurzaamheid wordt steeds belangrijker Ondernemers en consumenten lijken zich in toenemende mate bewust te worden van de noodzaak tot duurzaam ondernemen en consumeren. De mate waarin daar naar gehandeld wordt, verschilt echter nog. Toenemende concurrentie dwingt tot het aanbieden van een onderscheidend product De concurrentie is moordend; het verblijfsrecreatieve aanbod in Nederland is de afgelopen decennia sterk toegenomen. Gasten willen met een verhaal thuiskomen, iets ‘beleefd’ hebben. Ook de concurrentie in het buitenland neemt toe. Na de Covid-19 pandemie is het goed mogelijk dat Nederlandse toeristen hun weg naar verre oorden weer snel weten te vinden. Steeds meer concerns actief in Nederland Traditionele familiebedrijven moeten sterk concurreren met Nederlandse en buitenlandse concerns (ketens) die met een sterke marketingformule een steeds groter deel van de markt bereiken. Intermediairs zijn niet meer weg te denken Intermediairs nemen een steeds belangrijkere rol in bij het vinden van de klant. Bedrijven met weinig eigen marketingbudget of een (te) beperkt onderscheidend vermogen, zijn steeds meer afhankelijk van deze partijen. Persoonlijk contact van belang Kleinschalige (familie)bedrijven moeten het meer en meer hebben van hun productformule en persoonlijk klantcontact.

Gasten komen niet alleen voor het bedrijf, de locatie, de faciliteiten of de omgeving, maar ook voor het persoonlijke contact met de gastheer of gastvrouw. Steeds meer bijzondere verblijfseenheden, meer luxe en comfort Bijzondere, onderscheidende verblijfseenheden zijn steeds meer in trek. Luxe en comfort zijn steeds meer norm dan uitzondering. Steeds meer consumenten kiezen voor deze luxe en willen ontzorgd worden op hun vakantie. Van beleving naar betekenis Het wordt steeds belangrijker als bedrijf een ‘eigen profiel’ (een eigen verhaallijn) aan te kunnen bieden. We gaan van beleving naar betekenis. Een deel van de consumenten vindt zingeving en betekenis geven aan hun vakantie belangrijk als onderdeel van hun vakantiebeleving. Natuurbeleving en natuureducatie wordt, voor een steeds groter wordende groep milieu- en natuurbewuste consumenten, steeds belangrijker. Samengevat Het aantal binnenlandse vakanties zal de komende jaren verder toenemen. Dit komt grotendeels door het groeiende aantal senioren die voldoende bestedingsmiddelen hebben en met ‘een verhaal’ willen thuiskomen. In veranderende gezinssamenstellingen, onder invloed van technologische innovaties en onder een groeiend besef van duurzaamheid, zijn zij op zoek naar een unieke vakantiebeleving.

De concurrentie is echter moordend; het aanbod in Nederland is sterk toegenomen en vanaf steeds meer (regionale) vliegvelden vlieg je in no-time naar verre, exotische bestemmingen. Of deze laatste trend zich voortzet is moeilijk te voorspellen. Het is afwachten hoe de reisbranche zich herstelt na de Covid-19 pandemie. Een deel van de toeristen die in 2020 en 2021 in eigen land op vakantie zijn gegaan, zullen dat nadien ook blijven doen. Een deel zal haar reisgedrag van voor de pandemie weer oppakken.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

10

Rapport Groevepark Silt 4. Doelgroepen en marktruimte

Thinking ahead in leisure & hospitality

In het vorige hoofdstuk is aangegeven welke trends en ontwikkelingen in de maatschappij mede richtinggevend zijn voor de verdere conceptontwikkeling van het Groevepark. De vraag is welke doelgroepen hierin geïnteresseerd zijn. Om deze vraag te beantwoorden, dienen we inzicht te krijgen in mogelijke doelgroepen. Hierbij maken wij gebruik van het onderstaande leefstijlenmodel. Leefstijlen laten zien waar mensen in hun vrije tijd of op vakantie behoefte aan hebben en wat de verschillen hierin zijn. De één wil namelijk rust en regelmaat, de ander juist drukte en sensatie.

In bovenstaand schema is te zien welke zeven leefstijlen te onderscheiden zijn. De curve geeft aan dat bedrijven niet statisch zijn in hun doelgroepen. Afhankelijk van de productlevenscyclus van een recreatiebedrijf, kunnen doelgroepen veranderen. Veel recreatiebedrijven richten zich bij de start op een bepaalde doelgroep, maar schuiven, bijvoorbeeld als gevolg van een gebrek aan investering, langzaam op naar de rechter- en onderkant van het model. Veel bedrijven in Zuid-Limburg richten zich op de leefstijl ‘rustig groen’, ‘ingetogen aqua’ en ‘gezellig lime’. Ze hebben een product wat prima aansluit bij de wensen van deze doelgroep. Ook de inwoners uit Zuid-Limburg behoren voor het grootste gedeelte tot deze doelgroepen (bron: Leefstijlvinder en scriptie Stan Wagemans). Recreanten uit de groene belevingswereld zijn over het algemeen rustig, nuchter en serieus. Recreëren is voor hen niets anders dan uitrusten, ontspannen en tijd hebben voor je hobby’s. Zij gaan graag op vakantie naar kleine vertrouwde bedrijven zoals mini-campings. Vakantie is voor hen vooral een kwestie van lekker doen waar je zin in hebt, rust nemen in je eigen omgeving en even niets aan het hoofd hebben. Groene recreanten omschrijven zichzelf relatief vaak als gewoon, bedachtzaam en kalm. Zij gaan graag hun eigen gang en vinden dat de maatschappij van vandaag wel erg aan het veranderen is.

Hun gevoel is dat ‘veranderingen niet altijd verbeteringen zijn’. De dagrecreatieactiviteiten die zij kiezen, bijvoorbeeld wandelen en fietsen, passen vaak goed bij deze beleving.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

11

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

De recreanten uit de lime belevingswereld zijn gewone, gezellige mensen die recreëren om zo even weg te zijn van de dagelijkse beslommeringen. Het gezin is belangrijk. Het gaat bij deze groep om gezelligheid en (sportieve) ontspanning zonder bijzondere eisen en al te hoge kosten. De recreanten uit de aqua belevingswereld zijn evenwichtig en bedachtzaam, op zoek naar verdieping. Ze zijn geïnteresseerd in natuur en cultuur en op zoek naar betekenisvol deelnemen aan de maatschappij. In deze belevingswereld vinden we veel empty nesters, die weer tijd hebben voor hun eigen interesses. Cultuur en (rustige) sportieve mogelijkheden, zoals wandelen, fietsen en nordic walking, worden gewaardeerd. Ons advies is ‘weg te blijven’ uit de rechterkant van dit model. Er zijn al veel te veel bedrijven in Zuid-Limburg die zich op deze doelgroepen richten. Het valt aan te bevelen een product te ontwikkelen dat zich op de linkerkant van het model richt. Om na te gaan welke specifieke doelgroep er gekozen moet worden, gaan we eerst nader in op de transformatie van het bovenstaande leefstijlenmodel naar het model van de leefstijlvinder. In samenwerking met acht provincies heeft SAMR Marktvinders de eerder benoemde zeven leefstijlen verder uitgewerkt in acht nieuwe leefstijlen. Het bovenstaande model is daarom enigszins aangepast en ziet er als volgt uit:

Avontuurzoekers Ze willen het ‘echte’ leven ervaren, in alle rijkheid. Bijvoorbeeld in een museum, in de natuur of in een cursus waarin ze nieuwe dingen opsteken. Authentieke ervaringen zien zij als een grote verrijking van hun bestaan. Het is dan ook niet vreemd dat ze op vakantie veel rondtrekken. Ze zoeken naar bijzondere, gekke of verrassende locaties om te overnachten. Plezierzoekers Je ziet ze veel op festivals en evenementen, maar ze pakken ook graag samen een filmpje. Een dag niet gelachen is een dag niet geleefd en gezelligheid kent geen tijd. Op vakantie gaat de Plezierzoeker graag op pad met familie en vrienden. Bijvoorbeeld op een zon- en strandvakantie, op een feestvakantie of op een avontuurlijke vakantie. Het belangrijkste is dat het gezellig is en dat er voor iedereen wat te doen is. Als dat op een camping kan is dat prima, maar als ze een leuke aanbieding kunnen vinden voor een luxe hotel… dat is echt genieten! Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

12

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

Harmoniezoekers Ook op vakantie willen ze dat er voor iedereen iets te doen is. Activiteiten voor de kinderen, een mooi zwembad.. Geen wonder dat ze graag een huisje huren op een park met veel voorzieningen. Een familiecamping mag ook. Recreanten in deze groep zijn hartelijke mensen, met veel interesse in anderen. Ze omschrijven zichzelf als gemoedelijk, vrolijk en zachtaardig. Verbindingszoekers In de tijd die overblijft, genieten ze graag van de natuur, op de fiets of al wandelend. Ook een bezoek aan museum of theater vinden ze fijn. De interesse in anderen en de wereld vind je ook terug in hun reisgedrag; ze hoeven niet op één plek te blijven. Rondtrekken vinden ze leuk. Dan verblijven ze graag op een camping met goede faciliteiten of in een bekende hotelketen. Bevalt het ze? Dan komen ze terug en delen ze hun ervaringen met anderen. Rustzoekers ‘De wereld verandert wel erg hard’ is een gedeelde opvatting. Net als ‘Waarom zou je ver reizen, dichtbij huis is genoeg moois te zien’. Eigenlijk vinden ze het leven het meest prettig als ze lekker rondom huis hun eigen gang kunnen gaan. Een beetje tuinieren en een rondje fietsen of wandelen. Natuurlijk gaan ze er ook wel eens op uit en dan vinden ze het fijn om van tevoren zoveel mogelijk te regelen. Geen verrassingen, geen drukte. Privacy en rust zijn belangrijk. Inzichtzoekers Vrije tijd is tijd die je bewust moet besteden.

Museumbezoek en bezienswaardige gebouwen; daar liggen de interesses. Actief de natuur in kan ook, het liefst wandelend of fietsend. Overnachten doen ze graag op een plek waar de praktische voorzieningen goed geregeld zijn, zoals in een bekende hotelketen of in een bed & breakfast met goede recensies. Ze zijn dan ook best bereid iets meer te betalen. Ze lezen opvallend vaak de krant (NRC, Trouw, Volkskrant) en gebruiken op het gebied van social media vooral LinkedIn. Stijlzoekers Het zijn zelfverzekerde en doelgerichte recreanten. Harde werkers met ambitie en ondernemingsdrift vallen hier vaak onder. Hun actieve en strevende levensstijl komt ook duidelijk naar voren in hun vrije tijd en vakantie. In hun eigen woorden: ‘Work hard, Play hard’. Verwend worden en genieten van exclusiviteit past voor hen bij vakantie. Luxe en comfort is dan ook zeer belangrijk. Daarnaast moet het sociale gebeuren kloppen. Dus liever zoveel mogelijk ‘ons soort mensen’, op dezelfde golflengte om zich heen. Goed voor je netwerk ook. *Zie voor een volledige beschrijving van alle doelgroepen https://leefstijlvinder.nl/. Zoals eerder gesteld is het advies weg te blijven uit de rechterkant van het model: er is reeds veel aanbod in de regio dat zich op deze groepen richt en bovendien zijn deze leefstijlgroepen niet bereid tot het betalen van hoge prijzen. Ze passen dus ook niet bij het Groevepark.

Ook zijn deze groepen meer georiënteerd op de groep en minder op het individu. Zo komen we dus uit bij de linkerkant van het model en blijven er eigenlijk nog slechts 3 mogelijke doelgroepen over: De avontuurzoeker Creatief, avontuurlijk, intelligent en ondernemend. Is op zoek naar nieuwe belevenissen en dat is dit Groevepark absoluut. Men wil culturele, sportieve of avontuurlijke activiteiten. Met een goede mix van uiteindelijke doorontwikkeling van het Groevepark en de juiste activiteiten in de regio (waarschijnlijk is die keuze in de regio voor deze groep echter te beperkt), is dit haalbaar. Deze groep vertoont echter wel veel last-minute gedrag. Belangrijk is dat bijna 25% jonger dan 29 jaar is (dus wellicht nog niet draagkrachtig genoeg). Ongeveer 60% verdient een modaal salaris en maar liefst 37% van deze groep is single. Dat zou een probleem kunnen vormen. Deze groep wil verbijzondering, maar is in veel gevallen relatief jong, hip en nog niet in staat die gewenste hoofdprijs te betalen. Ook zijn ze niet erg merkentrouw. Ze gaan zelden tweemaal naar dezelfde plek, met als nadeel dat je als organisatie continue marketing moet blijven doen om nieuwe gasten uit deze doelgroep te werven. Eigenlijk geldt dat wel voor iedere groep aan de linkerkant van de as. Deze groep is het meest bereid om een stukje comfort te laten schieten voor beleving.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

13

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

De stijlzoeker De stijlzoeker is intelligent, zelfverzekerd en doelgericht. Geen verveling. Work hard, play hard. Deze groep wil verwend worden, is kritisch op de accommodatie (maar dat mag bij dit park, gezien de uitstraling). Ook deze groep probeert vaak iets nieuws, gaat niet snel terug naar dezelfde plek (been there, done that). Van deze groep is echter 52% hoogopgeleid en verdient 53% boven modaal. Deze groep is dus meer in staat dan de avontuurzoeker om het wat duurdere verblijf bij het Groevepark te betalen. De avontuurzoeker en stijlzoeker lijken wel wat op elkaar in hun zoektocht naar beleving tijdens vrije tijd en vakantie. De stijlzoeker is echter minder bereid om comfort hiervoor te laten schieten, in vergelijking met de avontuurzoeker. De inzichtzoeker De inzichtzoeker is bedachtzaam en serieus. Hij is op zoek naar privacy en rust. De vrije tijd van deze gast is bestemd voor zelfontwikkeling, musea, interessante gebouwen en wandelen in de natuur. Zij vermijden drukke plekken. Ongeveer 39% van deze groep is 65+. Dit past dus prima in de visie dat senioren een goede doelgroep zijn voor dit park, zeker de draagkrachtige senioren. Ruim 59% is hoogopgeleid en 59% verdient bovenmodaal.

Doelgroepkeuze De vraag is nu welke van deze drie doelgroepen het beste past bij de beoogde locatie; een sterke natuurlijke setting, een bijzonder verhaal, ervaringen opdoen, beleving, zingeving, luxe, comfort, natuurbehoud, natuureducatie en routestructuren. Ons advies is de inzichtzoeker (en in iets mindere mate de stijlzoeker) als primaire doelgroep te kiezen. Ze liggen in elkaars verlengde en zijn de meest draagkrachtige doelgroepen in Nederland. Ze vormen samen 29% van de Nederlandse bevolking en zijn een goede mix van senioren, gezinnen en stellen. Dit sluit aan bij de beoogde verblijfsrecreatieve objecten die in de groeve komen; enkele kleinere 2-4 persoons objecten, aangevuld met objecten voor 4-6 personen. Zet, om deze doelgroepen te bereiken, in op rust, privacy (vandaar ook onder andere ons advies om het strand niet open te stellen voor mensen uit de regio), beleving, bezinning en luxe. Een belangrijk argument voor het kiezen van deze doelgroepen is gelegen in het feit dat een grote groep van deze leefstijl 65+ is. Dit past bij de jaarrond bezetting. Zo concentreren de boekingen zich niet alleen maar op weekenden en schoolvakanties. Daarnaast is het de groep met het hoogste percentage bovenmodaal verdieners, die ook qua activiteiten (opzoeken van natuur en cultuur) zeer goed past bij deze bestemming.

De natuurlijke setting van het Groevepark zal bijdragen aan de beleving en betekenis die deze doelgroep zoekt. De sportieve en culinaire mogelijkheden van de directe omgeving zoals de Reusch en Alfa en de regio (wandelen, fietsen, mountainbiken) en de ligging en het culturele, culinaire en het winkelaanbod van Maastricht, Heerlen en Sittard-Geleen zal deze doelgroep(en) zeker aanspreken. Een park wordt echter nooit 100% door één of twee doelgroepen geboekt. Naast de inzichtzoekers en de stijlzoekers trekt het Groevepark straks waarschijnlijk ook enkele avontuurzoekers aan. Dit zal dan wel de avontuurzoeker zijn, die iets meer gesetteld is en het product kan betalen. Omdat wij van mening zijn dat de regio onvoldoende juiste activiteiten voor de echte avontuurzoeker kan bieden, denken we dat het lastig zal zijn deze doelgroep structureel aan het Groevepark te binden. Marktruimte zien wij dus met name in de ‘linkerkant’ van het model en dan met name bij de groep inzichtzoekers. Deze groep zal, zeker ook vanwege de wat hogere gemiddelde leeftijd, de komende jaren naar verwachting verder in omvang stijgen.

Omdat de Nederlandse bevolking naar verwachting in 2030 nog met 4% is gestegen (tot 18 miljoen), het aantal 65+’ers de komende jaren verder toeneemt (+ 900.000!), de vakantieparticipatie verder gaat stijgen (van 83% naar 84%) en de vakantiefrequentie naar verwachting verder gaat toenemen (van 2,83 naar 2,95 vakanties per persoon per jaar), wordt een verdere stijging in het aantal binnenlandse vakanties verwacht (van 17,7 naar 20 miljoen vakanties).

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

14

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

Deze ontwikkelingen en groeiverwachtingen bieden marktruimte aan onderscheidende concepten. In de toekomstvisie van de Nederlandse vakantiemarkt lezen we verder dat: -

Deze groei zich vooral zal manifesteren in de markt van korte vakanties; de beperkte radius van elektrische auto’s meer mensen doet besluiten in eigen land op vakantie te gaan; er door de warmer wordende zomers minder noodzaak ontstaat op een zonvakantie naar het buitenland te gaan; op vakantie gaan in eigen land een steeds positiever imago krijgt.

Bovenstaande ontwikkelingen zijn positief van invloed op de rentabiliteit van het Groevepark, mits de ontwikkeling natuurlijk ook daadwerkelijke voldoet aan de eisen en verwachtingen van de eerder geschetste doelgroepen.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

15

Rapport Groevepark Silt 5. Relevant regionaal en provinciaal beleid

Thinking ahead in leisure & hospitality

Om ervoor te zorgen dat de gewenste ontwikkelingen bij het Groevepark in lijn liggen met wat de provincie Limburg en de samenwerkende gemeenten in Zuid-Limburg op toeristisch vlak willen, onderzoeken we in dit hoofdstuk de belangrijkste toeristische beleidsstukken en visies. Provincie Limburg De provincie geeft kwalitatief en kwantitatief sturing door te stellen dat ieder initiatief ruimtelijk moet voldoen aan het rijksbeleid voor duurzame verstedelijking. Dat houdt onder andere in dat de behoefte moet worden aangetoond in relatie tot het aanbod. De provincie heeft in 2014 in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (het POL) over verblijfsrecreatie het volgende opgenomen: Het aanbod aan vrijetijdsparken en campings in Limburg is ruim en kent nog steeds een gestage uitbreiding. De behoefte aan kwantitatieve groei is echter beperkt, de markt is verzadigd en heeft het karakter van een verdringingsmarkt. Limburg scoort in nationaal perspectief nog niet slecht, maar de bezettingsgraad van huisjesterreinen laat wel een stevige daling zien. De sector moet in zijn algemeenheid een forse kwaliteitsslag maken om in te spelen op de veranderingen in de vraag en om terreinen beter te profileren. Kortom: ook in de verblijfsrecreatie is er sprake van een transformatieopgave en van het nieuwe groeien (zie hoofdstuk 3). De vernieuwing leidt ook tot overcapaciteit en leegstand binnen de sector.

Dat vraagt tevens om een ‘exit-strategie’ voor de ondernemingen die op termijn niet in staat zijn om een aantrekkelijk aanbod te bieden. Een deel van de ondernemers maakt gebruik van andere verdienmodellen, zoals de huisvesting van specifieke doelgroepen, hetgeen echter leidt tot vertroebeling van de recreatieve identiteit en ongewenste vermenging met de transformatieopgave in de woningmarkt. Belangrijke opgave daarbij is het zorgen voor een balans tussen de belevingswaarde van een ‘mooi’ landschap (landschap en natuur als X-factor) en de gebruikswaarde van natuur en landschap voor verblijfsrecreatie. Het POL gaat in 2022 op in de nieuwe Omgevingsvisie van de provincie Limburg. In de concept-ontwerpversie lezen we: Wat betreft de vrijetijdseconomie streven we samen met partners naar kwalitatieve groei. Daarmee bedoelen we groei door het verhogen van de kwaliteit van het aanbod in plaats van door het vergroten van de omvang (kwantiteit) van het aanbod en het trekken van steeds meer bezoekers. Nieuwe initiatieven (en uitbreidingen) in de vrijetijdseconomie moeten voldoen aan het rijksbeleid voor duurzame verstedelijking. We willen dat het toerisme en recreatie in Limburg een bijdrage levert aan onze economische missies, de ruimtelijke inpassing en de kwaliteit van het landschap.

Vanuit een bovenregionale aanpak worden Limburgs kenmerkende landschap, gastvrijheid, cultureel erfgoed en euregionale ligging maximaal benut. In het ‘Missiegedreven economisch beleidskader’ van de provincie Limburg lezen we: Toerisme en recreatie zijn belangrijk voor de Limburgse economie en het leef- en vestigingsklimaat. Men ziet toerisme als een van de dragers voor leefbaarheid in Limburg. De provincie stelt dat goede werknemers en goed vakmanschap in gastvrijheid cruciaal zijn voor de sector. Het is dan ook belangrijk dat werknemers hun hele werkzame leven blijven ontwikkelen. Daarnaast is strategisch ondernemerschap gericht op vernieuwing en innovatie nodig om aantrekkelijk te blijven. Dit vraagt nogal wat van ondernemers die gerichte ondersteuning kunnen gebruiken om te komen tot een bruisend ecosysteem en dus tot nieuwe kansen. Een ecosysteem waarin ondernemers, overheden en kennisinstellingen samen streven naar een goede fysieke infrastructuur, het delen van data en kennis, het vormen van sterke netwerken en een gezamenlijke marketingstrategie gericht op de juiste doelgroepen. Samengevat kan worden gesteld dat de provincie stuurt op kwaliteit én kwantiteit. Men wil vooral het bestaande aanbod verbeteren en bij overaanbod zelfs uit de markt halen. Afstemming over nieuwe initiatieven dienen vooral in de regio’s zelf plaats te vinden.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

16

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

Regionaal beleid De samenwerkende gemeenten in Zuid-Limburg hebben samen met de provincie Limburg in 2019 een toeristische visie opgesteld die richting dient te geven aan de verdere ontwikkeling van het toerisme in Zuid-Limburg. In de kern komt het er op neer dat nieuwe toeristische ontwikkelingen in Zuid-Limburg ‘bijzonder’ dienen te zijn. Ze moeten iets toevoegen aan het bestaande product en nieuwe doelgroepen naar de regio trekken. Niet meer van hetzelfde. Geen projectontwikkeling gericht op ‘snel geld verdienen’, maar ontwikkelingen die verbinding leggen tussen toerisme, natuur, het landschap en cultuurhistorie. Ontwikkelingen waar inwoners van Zuid-Limburg trots op zijn. Ontwikkelingen die er toe doen. Ontwikkelingen die het onderscheid maken. Ontwikkelingen die verbinden en mensen samen brengen. In de visie Bestemming 2030 Visie Vrijetijdseconomie van de regio Zuid-Limburg (december 2019) lezen we: Zuid Limburg moet vraag en aanbod aan verblijfsrecreatie beter in balans zien te brengen. Zuid-Limburg heeft ruim 57.000 slaapplaatsen voor verblijfstoeristen, in veel verschillende typen accommodaties, vrij goed verspreid over de regio. Men constateert echter drie zwaktes. Ten eerste groeit het aanbod van verblijfsaccommodaties en hotels harder dan de vraag. Ten tweede blijft de kwaliteit van een deel van de verblijfsaccommodaties en hotels achter.

Ten derde is er een onbalans in vraag en aanbod, bekeken vanuit de recreatieve leefstijlen. Er wordt verder geen advies of ontwikkelingsrichting aangegeven met betrekking tot de campermarkt. Strategische inzet wordt vooral verwacht inzake duurzaamheid, samenwerking, koppeling met landschap en cultureel erfgoed en ondernemerschap en innovatie. Binnen de pijler ‘verleiden’ wordt aangegeven: het verleiden van gasten en recreanten (inwoners) om onontdekte parels te ontdekken.Dit kan gedaan worden door o.a.: • Onontdekte parels toegankelijk en (daarna) bekend te maken. Bijvoorbeeld door het herbestemmen van monumenten en het aanleggen van recreatieve paden. Ook een wandelnetwerk (knopen lopen) draagt hieraan bij. Bij de ontwikkeling van verhaallijnen en nieuwe of versterkte toeristische producten zorgen we ervoor dat aanbod in alle delen van ZuidLimburg aan bod komt. • Routes in te zetten om bezoekers te zoneren (bijv. in relatie tot natuurwaarden) en ook te verleiden andere gebieden te bezoeken. Dit kan bijvoorbeeld door knopenlopen (wandelknooppuntennetwerk) te introduceren, wat eveneens een impuls is voor het recreatief wandelen. Daarbij hoort ook het aanleggen van nieuwe routes en paden in Parkstad en Westelijke Mijnstreek. Dit alles moet van hoge kwaliteit zijn.

• Stad-landzones in te richten voor recreatie en verbinden van stad met het ommeland zodat inwoners meer mogelijkheden hebben om in de eigen (directe) omgeving te recreëren. Binnen de pijler ‘Beleving van Zuid-Limburgse grote verhalen’, wordt ook als voorbeeld aangedragen: • Het internationale Zuid-Limburg – De bron van Europa • Het ondergrondse Zuid-Limburg – Van de vuursteen tot de Romeinen, het krijt, de mijnen en groeves en, gerelateerd daaraan, de transitie die de mijnstreek heeft doorgemaakt van opening tot sluiting van de mijnen en daarna • Het grensland Zuid-Limburg – Kastelen, grensverhalen en de Liberation Route • Het uitdagende en vruchtbare landschap van Zuid-Limburg – De basis voor goed eten en een vitaal (sportief) leven met de streekproducten, wandelen en fietsen als iconen De ontwikkeling van ‘Groevepark Silt’ past prima bij bovenstaande pijlers en de genoemde voorbeelden en producten. Silt kan een belangrijke toevoeging worden op de mogelijkheden voor natuurbeleving voor met name de inwoners van de stedelijke gebieden. Zeker wanneer er bijvoorbeeld een aansluiting gerealiseerd kan worden op de Beekdaelenroute of andere routestructuren. Het park kan een, nu nog onontdekte, nieuwe parel vormen in het Zuid-Limburgse landschap.

In Zuid-Limburg gebruikt men een afwegingsformulier verblijfsrecreatie, waarbij de omvang van het initiatief bepalend is voor de mate van regionale afstemming (t/m 7 plaatsen; melding en meer dan 7 plaatsen; regionale afstemming). In de beoordeling worden zaken als doelgroepenkeuze en marktbehoefte meegenomen. Regionale afstemming is additioneel aan de ruimtelijke procedure.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

17

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

Naar onze mening past het concept van het Groevepark prima in zowel de provinciale als regionale opgave om vraag en aanbod beter in balans te brengen. Er wordt duidelijk kwaliteit aan het bestaande aanbod toegevoegd. Het product is kleinschalig en onderscheidend en richt zich heel specifiek op de doelgroep inzichtzoekers, aangevuld met de stijlzoekers en de avontuurzoekers. Ze hebben veel te besteden, wat ten goede zal komen aan de gehele regio. Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg Omdat er in de plannen van de initiatiefnemers sprake is van een kleinschalige outdoorshop (retail), is gekeken naar de (on) mogelijkheden van dit idee in relatie tot de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg. Hierin lezen we dat ‘Winkels in de centra van kleinschalige kernen, zonder concentratie- en balansgebieden, worden vrijgesteld van salderen wanneer de oppervlakte in WVO kleiner is dan 100 m². Vestiging van een kleine winkel tot dit oppervlak heeft geen neveneffecten op de winkelstructuur als geheel en draagt in belangrijke mate bij aan de leefbaarheid van deze kernen’. Omdat de beoogde outdoorshop zich echt op een nichemarkt richt en als doelgroep de gebruikers van de groeve heeft, zal er geen sprake zijn van verdringing van andere winkels. We adviseren de initiatiefnemers ook om de shop dermate kleinschalig te houden dat er geen noodzaak tot salderen is.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

18

Rapport Groevepark Silt 6. Conceptontwikkeling

Thinking ahead in leisure & hospitality

Samen met de opdrachtgevers en bureau Heusschen Copier zijn de eerste ideeën besproken en heeft een locatiebezoek plaatsgevonden. Hierna is het concept intern nader uitgewerkt, zijn referentieprojecten bekeken en is het idee vertrouwelijk voorgelegd aan een aantal externe deskundigen (ondernemers die op onderdelen een vergelijkbaar product aanbieden). Het algemene beeld dat ontstaat is dat het idee zeker kansrijk is, maar dat het concept op onderdelen wel aangescherpt of ‘gedownsized’ moet worden om het geheel ook rendabel te krijgen. Hieronder een opsomming van de belangrijkste aanscherpingen van het initiële concept. 1. Schaalgrootte van de locatie leidt tot beperkingen Het plan is zonder meer zeer interessant. De groeve heeft een unieke uitstraling en een verblijfsrecreatief concept hierin ontwikkelen is zeer zeker kansrijk. De initiatiefnemers geven aan het project kleinschalig te willen houden. Dit onderschrijven wij. Op deze manier wordt het unieke karakter van de groeve behouden. Dit is logisch. Een te klein aantal eenheden is echter moeilijker rendabel te krijgen dan een grootschalige ontwikkeling. Kosten per eenheid nemen immers toe bij een afnemende schaalgrootte. De beperking in schaalgrootte moet worden gecompenseerd door kwaliteit en exclusiviteit. Door de exclusiviteit kan, maar MOET er ook, een hoge verhuurprijs gevraagd worden.

Er zit echter wel een maximum aan de prijs die consumenten aan een verhuureenheid wensen te betalen. Het minimum aantal eenheden en de juiste prijs gaan we verder in dit rapport nader onderzoeken, maar omdat deze gemaximeerd is, zullen de investeringen per eenheid dus ook begrenst moeten worden. Dit is een beperkende factor. 2. Beperk de verhuur gedurende de verdere ontzanding De toeristisch-recreatieve inrichting / ontwikkeling van de groeve gaat gepaard met een periode van verdere zandafgravingen. Op deze manier wordt in de groeve water- en zwemgelegenheid gecreëerd. Naar verwachting vinden in deze periode veel hinderlijke of gevaarlijke werkzaamheden plaats (geluid, stof), die te zeer een negatief effect op de beleving van de verblijfsgast hebben (zeker in combinatie met een hoge prijs per persoon per nacht). Gedurende deze periode is een volledige toeristische exploitatie van een groot deel van de groeve niet wenselijk. Gedurende de periode van zandafgravingen zal daarom slechts een beperkt deel van het park gebouwd worden. Ook zal het ‘woonhuis’ al verbouwd gaan worden tot groepshuis. Omdat we nog geen zicht hebben op mogelijke verbouwingskosten van deze woning, hebben we hiervoor in de investeringsbegroting een stelpost opgenomen.

Ook dient de bestemming gewijzigd te worden van ‘wonen’ naar ‘verblijfsrecreatie’ en zal de woning aan de eisen van een groepsaccommodatie moeten voldoen (voornamelijk brandveiligheid). 3. Water als basisvoorwaarde We hebben geadviseerd water aan de groeve toe te voegen. Water trekt toeristen. Dit zien we ook terug in de planvorming. Voor projectontwikkelaars (hoewel hier niet aan de orde) is de kust daarom een A-locatie en veel water gerelateerde locaties in het binnenland zijn A of B-locaties. De overige zijn (vaak) C-locaties. De groeve met water maakt het mogelijk te concurreren met A-locaties en een hoge bezettingsgraad te realiseren. Zonder water wordt dat lastiger. Door water aan het park toe te voegen heeft Groevepark Silt de potentie zich tot een A-locatie te ontwikkelen. Bovendien schatten we in dat de brandweer water in de groeve als bluswater nodig heeft bij een eventuele calamiteit. 4. Werk in fases en neem de tijd Een recreatiebedrijf is ‘nooit klaar’. Het geschetste eindplaatje is mooi, maar de weg er naar toe zal lang zijn. We gaan uit van een realisatieperiode van 10 jaar. Houd hier rekening mee in de planvorming. Neem de tijd voor het goed inrichten van de groeve in de periode dat er nog kan worden afgegraven en begin alvast met de ontwikkeling van de horeca, enkele eenheden en het groepshuis.

Ervaringen van andere ondernemers leert dat initiële plannen altijd gefaseerd gerealiseerd worden. We houden hier in onze advisering rekening mee. De initiatiefnemers beseffen zich dat men de volgende drie fasen gaat doorlopen (zie verderop in dit rapport):

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

19

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

1. Experimenteren (gedurende de periode dat er nog wordt gegraven). 2. Realiseren (bouw de horeca uit en realiseer verblijfseenheden). 3. Stabiliseren (bouw het park af zoals voorzien). 5. Ga voor het hoogst haalbare! We hebben de initiatiefnemers geadviseerd voor het hoogst haalbare te gaan. Er is veel ‘standaard aanbod’ en met de verdere opkomst van chaletparken zal het aantal verhuureenheden in het middensegment de komende jaren waarschijnlijk verder toenemen. Partijen als Roompot, Droomparken, Topparken, Siblu of CapFun zitten veelal in dit segment. Het advies om zeer bijzondere verblijfseenheden te ontwikkelen is overgenomen. Dit zelfde geldt voor het advies om een bijzondere horecalocatie te bouwen, van waaruit mensen de groeve kunnen beleven, waar mountainbikers samenkomen om van daaruit verder te trekken. Waar langeafstandswandelaars een pauzeplek hebben en waar ouders hun kinderen mee naartoe kunnen nemen om de ‘Grand Canyon’ van Nederland te gaan bekijken. Probeer een paradijsgevoel op te roepen, een unieke locatie in Nederland die je ervaren moet hebben. Zou het mogelijk zijn een waterval op zonne-energie te creëren? De Plitvice meren in Kroatië zijn een mooi eindbeeld dat wellicht goed voor ogen gehouden kan worden.

De Plitvice-meren in Kroatië als eindbeeld

6. Maximeer de initiële investeringen in de horeca en de wellness Het advies is het park kleinschalig te houden. Vanwege de kleinschaligheid van het park kan de beoogde horeca echter niet draaien op de verblijfsrecreatie. De horecavoorziening moet daarom aanvullende doelgroepen binnen zien te halen. Om het risico op een negatieve exploitatie te minimaliseren, hebben we de initiatiefnemers geadviseerd de horeca in eerste instantie niet te grootschalig op te zetten (we zijn uitgegaan van 100 zitplaatsen binnen en in de zomermaanden 100 buiten) om zo de kosten te beperken. Zorg voor een inrichting die past bij de doelgroep van ‘early-adapters’ (bijvoorbeeld langeafstandswandelaars en mountainbikers). Pas hier de menukaart op aan; maaltijdsoepen, verse pasta’s en spaghetti, sportdranken, barbecues, speltbrood en goede koffie. De exacte locatie van de horeca dient ruimtelijk goed te worden uitgewerkt. We hebben aanbevolen de horeca zo te situeren dat er uitzicht vanaf de horeca over de groeve en het water ontstaat. Ook dit advies is overgenomen. We verwijzen hierbij naar het Materplan. 7.

Geen betaalde dagrecreatie De eerste ideeën gingen uit van drie type gebruikers van het Groevepark: A Gebruikers verblijfsrecreatie (huurders van de accommodaties) B Gebruikers horeca en dagrecreatie (zij betalen een entreeticket) C Wandelaars / fietsers (zij beleven de groeve, maar betalen er niet voor) De gebruikers van de verblijfsrecreatie moeten bereid zijn een fors bedrag te betalen voor een unieke beleving. Zonder uniciteit geen hoge prijzen. Het maximum aantal van 60 eenheden past hier wel bij. Wat er minder bij past, is een te intensief dagrecreatief gebruik.

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

20

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality

Ons advies was af te stappen van het idee de groeve deels betaald door wandelaars en zwemmers te laten gebruiken. Enerzijds, omdat de gebruikers van de verblijfsrecreatie hiermee een deel van hun belevingswaarde en hun privacy moeten inleveren. Anderzijds, omdat het aantal dagrecreanten dat kan worden toegelaten ook beperkt zal zijn om drukte te voorkomen. De entreeprijs is qua prijselasticiteit bovendien ook beperkt. De verhouding tussen de mogelijke opbrengsten, de kosten die er gemaakt moeten worden (ticketing, toezicht, baliefunctie) en de mogelijk negatieve invloed op de beleving van verblijfsgasten, kan hiermee uit balans raken. Ons advies is om de groeve het exclusieve domein te maken van de verblijfsrecreatieve gasten. Dit past bij de hoge prijs (zie verderop) en voorkomt ‘degrading’ van hun beleving. We lezen ons advies terug in de planvorming. Hiermee vervalt een mogelijke initieel meegenomen inkomstenbron. De meerwaarde van de exclusiviteit is echter evident. Initiatiefnemers onderschrijven dit. Op basis van de eerder in dit rapport geschreven verkenning van het bestaande aanbod, relevante ontwikkelingen in de markt en in de maatschappij, het kiezen van de juiste doelgroepen en een verkenning van het toeristische beleid in de regio, komen we, samen met bovenstaande zeven aandachtspunten, steeds dichter tot de uiteindelijke invulling van het concept.

Hiermee zijn we er echter nog niet. We weten dat het Groevepark Silt ontwikkeld moet worden in de richting van een bijzondere verblijfsrecreatie met, in eerste instantie, een onderscheidende, kleinschalige horecaformule, maar de volgende vragen dienen nog verder onderzocht te worden: • • • • • •

Wat is de maximale aanschaf(bouw)prijs voor de verblijfsrecreatieve eenheden? Wat is het maximaal aantal verblijfsrecreatieve eenheden? Welke bezettingsgraad valt redelijkerwijs te verwachten? Welke prijs per nacht ligt voor de hand? Welke kosten zijn er mogelijk gemoeid met de aanleg van infrastructuur? Moeten de eenheden zelfvoorzienend / off-grid zijn?

Naam

Locatie

Soort

Strandhuisjes Zonneweelde

Bad Nieuwvliet

Bijzondere verblijfsrecreatie

Huttopia

Valkenburg

Bijzondere verblijfsrecreatie

Greenhuus

Diverse locaties

Bijzondere verblijfsrecreatie

Restinn

Diverse locaties

Bijzondere verblijfsrecreatie

Landal

Diverse locaties

Verblijfsrecreatie

Ecopark Grevelingenstrand

Grevelingen

Bijzondere verblijfsrecreatie

Landgoed Moerslag

Eijsden-Margraten

Bijzondere verblijfsrecreatie

Safariresort Beekse Bergen

Hilvarenbeek

Belevenisvolle verblijfsrecreatie

Qurios park Euverem

Gulpen

Nieuwe bijzondere verblijfsrecreatie

Om deze vragen te beantwoorden is informatie opgevraagd bij / is onderzoek gedaan naar: Voor de nadere uitwerking van de horecaplannen zijn de volgende vragen van belang: • Hoeveel recreanten / gebruikers van de routes zouden we kunnen verwachten? • Welk percentage maakt gebruik van de horeca? • Wat geven ze gemiddeld aan deze horeca uit? • Wat zijn mogelijke bouwkosten van een horecapand? • Hoeveel bezoekers zijn er op jaarbasis te verwachten? • Welke omzet valt er mogelijkerwijs te verwachten?

Rapport in opdracht van Zand- en grindhandel Bruls BV

® Rapport Leisure Brains, 26 mei 2021

21

Rapport Groevepark Silt Thinking ahead in leisure & hospitality