20210517 Stec Groep 21.070 Transitieexploitatie MKBA Nuinhofwijk Beekdaelen
Tekst van het document
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk Toekomstscenario’s voor de monumentale woningvoorraad Stec Groep aan gemeente Beekdaelen en Wonen Zuid
Marvin Thomasia & Esther Geuting 17 mei 2021
2
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 1.2 1.3
Aanleiding en doel van dit onderzoek .................................................... 3 Uw vragen ................................................................................................ 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3
2
Bevindingen
3
Doorrekening van verschillende scenario’s voor de Nuinhofwijk 3.1 3.2
4
4.4
5
5.2 5.3 5.4
6
9
Wat is een MBKA?.................................................................................... 9 De gebruikte pijlers voor de Nuinhofwijk .............................................. 9 Een indicatieve richtlijn binnen de herstructureringslocaties, niet daarbuiten............................................................................................... 10 Uitgangspunten MKBA Nuinhofwijk .................................................... 11
Uitkomsten MKBA 5.1
4
Grip op de verschillende scenario’s ....................................................... 6 Financiële doorrekening .......................................................................... 6
Maatschappelijke kosten en baten 4.1 4.2 4.3
3
13
Ingrijpen heeft toekomstig positief effect van zo’n € 55,4 tot € 66,1 miljoen ............................................................................................ 13 Resultaten pijler 1: Vastgoed ................................................................ 14 Resultaten pijler 2: Sociaal-maatschappelijk ....................................... 15 Indicatieve verdeling van de (maatschappelijke) kosten en baten naar partij................................................................................................ 16
Bijlage A: uitgangspunten scenario’s transitie-exploitatie
18
Bijlage B: uitkomsten MKBA
22
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
3
1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel van dit onderzoek Het verval van de woningvoorraad in de arbeiderswijk Nuinhof in Beekdaelen is groot. Aanpak van de woningvoorraad in de wijk bleek de afgelopen jaren complex. Door uitponden in het verleden zijn de corporatiewoningen versnipperd geraakt door de wijk. Corporatie Wonen-Zuid heeft op dit moment nog 75 huurwoningen verspreid over de Nuinhofwijk. Er zijn daarnaast 43 koopwoningen met een particuliere eigenaar. Alle woningen in de Nuinhofwijk – een voormalige spoorwegkolonie – hebben de status van Rijksmonument. De onderhoudsstaat en duurzaamheid van de woningen blijven gezien deze status als beschermd monument achter bij de gewenste kwaliteit. Corporatie en gemeente zoeken samen naar de meest geschikte oplossing om de huidige situatie aan te pakken. Daartoe berekende Wonen Zuid in een eerder stadium al de kosten voor het inponden van de 43 koopwoningen, en bracht ze de kosten voor renovatie en sloop-nieuwbouw in beeld. De huidige subsidies bleken te laag om transformatie van de woningen in de Nuinhofwijk te dekken. Voor het in ere herstellen van de woningen in de Nuinhofwijk is een aanzienlijke investering door Wonen-Zuid en/of extra subsidies door de overheid nodig. U (gemeente Beekdaelen en Wonen Zuid) wilt in dit stadium een objectief onderzoek naar de financiële gevolgen van verschillende benaderingen voor de Nuinhofwijk.
Daarbij wilt u inzicht in de directe kosten en baten van de transitie-exploitatie. Ook moeten lange termijn effecten duidelijk in kaart worden gebracht, in de vorm van een maatschappelijke kosten en batenanalyse (MKBA). Het onderzoek moet met name helpen in uw zoektocht om samen met belanghebbenden de juiste randvoorwaarden te creëren voor de aanpak van de kwetsbare (particuliere) woningvoorraad, en de financiering hiervan.
1.2 Uw vragen Specifiek wilt u antwoord op de volgende vragen: • Wat zijn de (maatschappelijke) kosten en baten indien u niks doet? • Wat zijn de (maatschappelijke) kosten en baten indien Wonen-Zuid het eigen bezit renoveert en de gemeente particuliere eigenaren verplicht om de woning ook te renoveren. • Wat zijn de (maatschappelijke) kosten en baten indien Wonen-Zuid de eigen voorraad renoveert, en een deel van de particuliere woningen in het Nuinhofkwartier verwerft, renoveert en door exploiteert? • Wat zijn de (maatschappelijke) kosten en baten indien Wonen-Zuid de particuliere woningen in het Nuinhofkwartier verwerft, en sloop-nieuwbouw pleegt.
1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we de voornaamste conclusies en bevindingen van dit onderzoek. In hoofdstuk 3 bespreken we kort en bondig de toekomstscenario’s voor de Nuinhofwijk. We gebruiken input die we kregen van de gemeente en corporatie Wonen Zuid om vervolgens voor elk scenario een doorrekening te maken van de resultaten van de businesscase. We geven de kosten en opbrengsten overzichtelijk weer en verbinden hier enkele conclusies aan. Daarna volgt in hoofdstuk 4 een korte uiteenzetting van de Maatschappelijke Kosten en Batenanalyse (MKBA). In hoofdstuk 5 geven we de uitkomsten van de MKBA’s. In de bijlagen vindt u de gebruikte input. Ook geven we hier de uitgebreide uitkomsten van de MKBA’s.
4
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
2 Bevindingen In dit hoofdstuk geven we de voornaamste conclusies van de doorgerekende transitie-exploitatie en MKBA. Nul-scenario: niet ingrijpen resulteert in positieve NCW van circa € 1,5 mln. (2021-2051) In het nul-scenario investeert noch de gemeente noch Wonen-Zuid in de Nuinhofwijk. Logischerwijs valt hiermee een grote kostenpost weg ten opzichte van een situatie waarin u wél ingrijpt. Wanneer u kiest voor een autonome ontwikkeling van de Nuinhofwijk vormt enkel het onderhoud aan de woningen een kostenpost. Wonen-Zuid pleegt in het nul-scenario uitsluitend noodzakelijk klachtenonderhoud. Dit kost in totaal zo’n € 2,2 mln. de komende 30 jaar. Aan de opbrengstenkant resulteert het doorexploiteren van de woningen de komende 30 jaar in een netto huuropbrengst van ruim € 3,2 mln. voor de corporatie. Daarbij houden we rekening met oplopende leegstand als gevolg van verdere verloedering van de voorraad. De gemeente ontvangt in het nul-scenario ruim € 320.000 aan OZB-inkomsten vanuit de corporatie en zo’n € 146.000 aan OZB-inkomsten vanuit het particuliere bezit in de Nuinhofwijk. Ingrijpen: sloop-nieuwbouw is financieel het meest aantrekkelijk In onderstaande tabel zijn naast het nul-scenario ook de financiële resultaten van de drie scenario’s tegen elkaar afgezet.
Het deels inponden en slopen van de particuliere woningen en vervolgens sloopnieuwbouw plegen (scenario 3) is financieel het meest aantrekkelijk. Dit scenario laat het minst negatieve saldo van de herontwikkeling zien. Alle scenario’s laten op basis van de huidige uitgangspunten een negatief financieel saldo zien. Het saldo varieert van € -35,4 tot -18,9 mln. Tabel 1: Kosten- en opbrengsten transitie-exploitatie Nuinhofwijk, 2021-2051
Opbrengsten Kosten Resultaat
Nul-scenario (niet ingrijpen) € 3,7 € -2,2 € 1,5
Scenario 1 (versnipperde renovatie) € 15,9 € -51,4 € -35,4
Scenario 2 (sloop-renovatie) € 15,8 € -42,5 € -26,7
Scenario 3 (sloop-nieuwbouw) € 25,0 € -44,0 € -18,9
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in € miljoenen (ex btw).
Advies: investeer in de Nuinhofwijk We adviseren u te investeren in de Nuinhofwijk. Ondanks een grote benodigde investering, en het feit dat niet alle ingrepen en herstructureringsscenario’s direct een financieel positief resultaat laten zien, verwachten we op termijn wel positieve effecten. Deze positieve effecten vertalen zich op de langere termijn ook in financiële voordelen. De belangrijkste redenen om te investeren zijn: • door te investeren zorgt u dat de wijk een fijne plek blijft voor alle doelgroepen (jong en oud) om goed te wonen en oud te worden. De opgave gemeente-breed om de woningvoorraad meer levensloopbestendig te maken kan deels worden ingevuld in deze buurt, waar de woningvoorraad sowieso al aan vernieuwing toe is. • de leefbaarheid in de Nuinhofwijk en de kwaliteit van de huidige woningvoorraad ligt beneden het gemiddelde voor Beekdaelen. Daarnaast is de financiële kwetsbaarheid van huishoudens groter dan elders in de gemeente. Investeren gaat hier op termijn mogelijke (verdere) verloedering en zwakkere sociaal-maatschappelijke positie van bewoners tegen. • De herstructurering resulteert naar verwachting in een meer veerkrachtige en gezondere mix van huishoudens. Dit verbetert de algemene leefbaarheid in de buurt. Let op: ingrijpen in de Nuinhofwijk leidt deels tot een verspreiding van de nu gehuisveste huishoudens over andere buurten in Beekdaelen.
Gezien de hogere huurprijzen van de sociale huurwoningen in de nieuwe situatie kan een deel van de huishoudens niet terugkeren naar de Nuinhofwijk. De druk op het goedkoopste sociale huursegment wordt hierdoor mogelijk groter elders in de gemeente.
5
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
MKBA: ingrijpen heeft toekomstig positief effect van zo’n € 55,4 tot € 66,1 miljoen We schatten in dat het niet ingrijpen in de Nuinhofwijk een negatief effect heeft van € -72,7 miljoen. Ingrijpen in de Nuinhofwijk kan zorgen voor een maatschappelijk kosten en baten saldo dat € 128,2 tot € 138,8 miljoen positiever uitvalt ten opzichte van het nul-scenario. Dit is een groot bedrag. De stuwende factor hierin is de relatief sterke waardedaling van de huidige monumentale voorraad bij niet ingrijpen, en daarmee samenhangend het uitgangspunt dat de waarde van het vastgoed binnen de invloedssfeer jaarlijks met 2,18% stijgt als gevolg van de herontwikkeling. Daarbij gaan we er vanuit dat de waarde van het monumentale vastgoed 14% hoger ligt dan de waarde van nieuwbouwwoningen, conform onderzoek door PBL (2014). Zie onderstaande tabel 3 voor de uitkomsten per pijler en in totaal. Tabel 2: uitkomsten MKBA Nuinhofwijk, 2021-2051 Scenario
Pijler 1 (vastgoed)
Verschil met nul-scenario
€ -28,9 € 59,7 € 62,2 € 68,3
€ 88,7 € 91,1 € 97,3
Nul-scenario Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3
Pijler 2 (sociaalmaatschappelijk) € -43,8 € -4,3 € -1,2 € -2,3
Verschil met nulscenario
Totaal
€ 39,5 € 42,5 € 41,5
Verschil met nulscenario
€ -72,7 € 55,4 € 60,9 € 66,1
€ 128,2 € 133,6 € 138,8
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Vastgoedpijler: sloop-nieuwbouw levert netto contant circa € 68,3 mln. op de komende 30 jaar Ten opzichte van het nul-scenario is scenario 3 (sloop-nieuwbouw) het meest gunstig, en levert de komende 30 jaar circa € 68,3 mln. op voor de pijler Vastgoed. Daarbij gaan we in het nul-scenario uit van een jaarlijkse waardedaling van -2,18%. In de overige scenario’s gaan we juist uit van een gemiddelde jaarlijkse waardestijging van 2,18%. Tabel 3: kosten en baten pijler vastgoed, 2021-2051 Indicator Resultaat transitie-exploitatie Waarde ontwikkeling woningvoorraad Waarde ontwikkeling maatschappelijke voorraad OZB inkomsten Totaal
Nulscenario € 1,5 € -30,1
Scenario 1 Versnipperde renovatie € -34,5 € 87,3
Scenario 2 Sloop-renovatie € -26,8 € 81,0
Scenario 3 Sloop-nieuwbouw € -18,9 € 79,8
€ -1,8 € 1,5 € -28,9
€ 3,4 € 3,5 € 59,7
€ 3,4 € 4,5 € 62,2
€ 3,4 € 4,1 € 68,3
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Sociaal-maatschappelijke effecten: ingrijpen levert aanzienlijke maatschappelijke baat De maatschappelijke baat van ingrijpen in de Nuinhofwijk is aanzienlijk. Uit bovenstaande tabel en onderstaande figuur blijkt echter ook dat het verschil in maatschappelijke baat tussen de verschillende scenario’s relatief klein is. Dit is logisch gezien het feit dat zowel in de situatie waarin wordt gerenoveerd als wanneer sloop-nieuwbouw wordt gepleegd sprake is van een verbetering. Tabel 4: kosten en baten pijler sociaal-maatschappelijk (verschil met nul-scenario), 2021-2051 Indicator
Nul-scenario
Kosten inzet hulpdiensten
€ -3,5
Scenario 1 Versnipperde renovatie € -5,1
Kosten zorg
€ -38,0
€ -31,3
€ -30,5
€ -30,5
Wijzigingen werkloosheid Kosten budgetcoach Kosten energie Totaal Verschil t.o.v. het nul-scenario
€ 12,3 € -10,8 € -3,7 € -43,8 -
€ 43,0 € -8,5 € -2,3 € -4,3 + € 39,5
€ 43,0 € -8,5 € -2,0 € -1,2 + € 42,6
€ 41,3 € -8,6 € -1,3 € -2,3 + € 41,5
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Scenario 2 Sloop-renovatie € -3,2
Scenario 3 Sloop-nieuwbouw € -3,2
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
6
3 Doorrekening van verschillende scenario’s voor de Nuinhofwijk In dit hoofdstuk maken we per scenario een financiële doorrekening van de businesscase. We brengen de kosten, opbrengsten, fasering en resultaten op hooflijnen in beeld. Het gaat daarbij specifiek om de kosten en opbrengsten die zijn verbonden aan de gekozen strategie voor het (al dan niet) aanpakken van de wijk. In het volgende hoofdstuk kijken we verder, en werken we de financiële gevolgen op langere termijn uit in de vorm van een MKBA-analyse.
3.1 Grip op de verschillende scenario’s Samen met u formuleerden we vier mogelijke toekomstscenario’s voor de Nuinhofwijk. Hierna benoemen we ze kort. In bijlage A vindt u een uitgebreid overzicht van de gehanteerde uitgangspunten per scenario in de transitie-exploitatie. •
•
•
•
Het nul-scenario: niet ingrijpen in de wijk. o Wonen-Zuid blijft de sociale huurwoningen doorexploiteren. Daarbij wordt alleen noodzakelijk onderhoud gepleegd. Ook de particuliere eigenaren plegen enkel noodzakelijk onderhoud. De wijk vervalt, met behoud van monumentale status. Scenario 1: renovatie versnipperd corporatiebezit en aanschrijven particulieren door gemeente. o Corporatie Wonen-Zuid renoveert haar eigen bezit in de Nuinhofwijk. Voor het particulier bezit verplicht de gemeente eigenaren om renovatie te plegen aan hun Rijksmonument. Indien zij niet meewerken legt de gemeente een dwangsom of bestuursdwang op. In het laatste geval betaalt de gemeente in eerste instantie zelf de renovatiekosten. Vervolgens verhaalt zij deze kosten op de particuliere eigenaar. De renovatiekosten bedragen zo’n € 318.500 per woning. De wijk behoudt haar monumentale status. Scenario 2: gedeeltelijk inponden, slopen en renoveren. o In dit scenario koopt de corporatie 38 van de 43 koopwoningen aan. Van deze woningen worden er 35 gesloopt. Wonen-Zuid renoveert de resterende 3 woningen, samen met haar 75 originele corporatiewoningen. De renovatiekosten bedragen zo’n € 318.500. De wijk behoudt haar monumentale status. Scenario 3: gedeeltelijk inponden, slopen en nieuwbouw plegen. o In dit laatste scenario koopt de corporatie 32 van de 43 koopwoningen aan en laat deze 32 woningen slopen.
Daarnaast worden 58 van de 75 corporatiewoningen gesloopt. De resterende 16 corporatiewoningen worden kosteneffectief gerenoveerd. In dit scenario bedragen de renovatiekosten € 140.524. Vervolgens pleegt u nieuwbouw, waarbij 94 eengezinswoningen en 18 nultredenwoningen worden gerealiseerd. De wijk verliest haar monumentale status.
3.2 Financiële doorrekening In deze paragraaf zetten we de kosten, opbrengsten en het netto resultaat van een financiële doorrekening op hoofdlijnen uiteen voor een exploitatieperiode van 30 jaar. Nul-scenario: niet ingrijpen resulteert in positieve NCW van circa € 1,5 mln. In het nul-scenario investeert noch de gemeente noch Wonen-Zuid in de Nuinhofwijk. Logischerwijs valt hiermee een grote kostenpost weg ten opzichte van een situatie waarin u wél ingrijpt. Wanneer u kiest voor een autonome ontwikkeling van de Nuinhofwijk vormt enkel het onderhoud aan de woningen een kostenpost. Wonen-Zuid pleegt in het nul-scenario uitsluitend noodzakelijk klachtenonderhoud. Dit kost in totaal zo’n € 2,2 mln. de komende 30 jaar. Aan de opbrengstenkant resulteert het doorexploiteren van de woningen de komende 30 jaar in een netto huuropbrengst van ruim € 3,2 mln. voor de corporatie. Daarbij
7
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
houden we rekening met oplopende leegstand als gevolg van verdere verloedering van de voorraad. De gemeente ontvangt in het nul-scenario ruim € 320.000 aan OZB-inkomsten vanuit de corporatie en zo’n € 146.000 aan OZB-inkomsten vanuit het particuliere bezit in de Nuinhofwijk. Zie tabel 5. Ingrijpen: sloop-nieuwbouw is financieel het meest aantrekkelijk In onderstaande tabel zijn naast het nul-scenario ook de financiële resultaten van de drie scenario’s tegen elkaar afgezet. Het deels inponden en slopen van de particuliere woningen en vervolgens sloopnieuwbouw plegen (scenario 3) is financieel het meest aantrekkelijk. Dit scenario laat het minst negatieve saldo van de herontwikkeling zien. Alle scenario’s laten op basis van de huidige uitgangspunten een negatief financieel saldo zien. Het saldo varieert van € -35,4 tot -18,9 mln. Tabel 5: directe kosten en baten (NCW) scenario’s Nuinhofwijk, 2021-2051 Post
Aankoopkosten particulier bezit Sloopkosten Verhuiskostenvergoeding (huurders corporatie) Vergoeding proceskosten (particuliere eigenaren) Renoveren reguliere woning (particulier bezit) Renoveren reguliere woning (corporatiebezit) Renoveren nultredenwoning (corporatiebezit) Nieuwbouw reguliere woning (corporatiebezit) Nieuwbouw nultredenwoning (corporatiebezit) Onderhoud (particulier bezit) Onderhoud (corporatiebezit) Huuropbrengsten OZB-inkomsten (particulier bezit) OZB-inkomsten (corporatiebezit) Bouwrijp maken (particulier bezit) Bouwrijp maken reguliere woning (corporatiebezit) Bouwrijp maken nultredenwoning (corporatiebezit) Woonrijp maken (particulier bezit) Woonrijp maken (corporatiebezit) Parkeren VTU Risico en onvoorzien SALDO
Nulscenario -
Scenario 1 – versnipperd renoveren -
Scenario 2 – inponden & renoveren € -6.037.000 € -688.000 -
Scenario 3 – inponden & nieuwbouw € -5.128.000 € -1.782.000 € -255.000 € -256.000
€ -2.225.000 € 3.233.000 € 146.000 € 324.000 -
€ -13.314.000 € -23.199.000 € -759.000 € -4.470.000 € -6.041.000 € 14.702.000 € 457.000 € 795.000 € -315.000 € -441.000
€ -24.010.000 € -906.000 € -297.000 € -6.352.000 € 14.804.000 € 59.000 € 841.000 € -568.000
€ -2.167.000 € -20.330.000 € -3.966.000 € -394.000 € -5.393.000 € 24.051.000 € 78.000 € 841.000 € -805.000
-
€ -294.000
€ -350.000
€ -343.000
€ 1.478.000
€ -529.000 € -926.000 € -136.000 € -676.000 € -251.000 € -35.441.000
€ -1.208.000 € -136.000 € -760.000 € -885.000 € -26.722.000
€ -1.451.000 € -137.000 € -1.150.000 € -426.000 € -18.942.000
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen afgerond op duizend na berekening (ex btw), hierdoor kan optelling afwijken.
Onrendabele top bedraagt circa € -343.500 tot € -148.000 per woning, afhankelijk van scenario De Netto Contante Waarde (NCW) per woning is logischerwijs sterk afhankelijk is van het aantal woningen in de nieuwe situatie. Voor elk scenario zetten we daarom het totale resultaat af tegen het aantal woningen. • In scenario 1 worden in totaal 118 woningen gerenoveerd: 75 corporatiewoningen en 43 particuliere koopwoningen. Dit betekent een netto investering van circa € 300.300 per woning. • In scenario 2 worden in totaal 78 woningen gerenoveerd: de 75 huurwoningen reeds in bezit van Wonen Zuid, en 3 koopwoningen die zijn ingepond door Wonen Zuid. De netto investering bedraagt in dit scenario zo’n € 342.600 per woning. • In scenario 3 is de netto financieringslast per woning het kleinst. In totaal worden 94 reguliere woningen en 18 nultredenwoningen gebouwd. 16 bestaande corporatiewoningen worden daarnaast kosteneffectief (tegen een bedrag van € 140.500) gerenoveerd. De netto investering bedraagt circa € 148.000 per woning.
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
8
Renovatiekosten en kosten voor plegen nieuwbouw vormen grootste post De renovatiekosten (scenario 1 en 2) en de kosten voor nieuwbouw (scenario 3) vormen de grootste post. Daarnaast zijn in scenario’s 2 en 3 aanzienlijke kosten gemoeid met het deels inponden van de particuliere woningen. In scenario 1 koopt Wonen Zuid geen particulier bezit aan. Wel krijgen particuliere eigenaren in scenario 1 te maken met hoge kosten voor renovatie en onderhoud aan hun woning. De renovatiekosten voor het behoud van de monumentale waarde bedragen maar liefst € 318.500 per woning. Voor renovatie tot nultredenwoningen komen de kosten zelfs nog hoger uit. • In scenario 1 kost de renovatie van het corporatiebezit, waaronder transformatie van 18 woningen tot nultredenwoningen, circa € 23,2 mln. De kosten voor renovatie van het particuliere bezit bedragen daarnaast in het gunstigste geval circa € 13,3 mln. Daarbij is nog geen rekening gehouden met eventuele extra kosten voor de gemeente in verband met het aanschrijven van de particuliere eigenaren. • In scenario 2 kost de renovatie van het corporatiebezit zo’n € 24,9 mln. Daarbij gaan we wederom uit van transformatie van 18 woningen tot nultredenwoningen. • In scenario 3 bedragen de nieuwbouwkosten in totaal ruim € 24,3 mln. Daarbij worden naast 94 reguliere corporatiewoningen ook 18 nultredenwoningen gerealiseerd.
Verplichte renovatie betekent ook hogere onderhoudslasten voor particulieren De aankoopkosten en sloopkosten vallen weg indien woningcorporatie Wonen Zuid besluit haar eigen versnipperde bezit te renoveren en de gemeente particuliere eigenaren middels bestuursdwang verplicht de eigen woning te renoveren. Een renovatieplicht voor particulieren betekent echter ook dat zij onderhoud dienen te plegen conform de renovatie eis. Dit betekent een jaarlijkse onderhoudslast van ruim € 10.000 per jaar. Deze rekening komt in eerste instantie bij de gemeente te liggen. We verwachten dat veel particuliere eigenaren niet bij machte zijn een dermate hoge investeringslast te dragen. Daarmee zal het zeer lastig worden om de kosten voor renovatie en onderhoud op hen te verhalen. Daarnaast leidt het aanschrijven van de particuliere eigenaren door de gemeente tot ongewenste maatschappelijke neveneffecten door de financiële problemen die ontstaan als gevolg van de renovatieplicht. Sloop-nieuwbouw resulteert in relatief hoge huuropbrengst voor de corporatie De huuropbrengsten voor woningcorporatie Wonen Zuid liggen aanzienlijk hoger in geval van sloopnieuwbouw (scenario 3), zowel ten opzichte van het nul-scenario als de andere scenario’s. Over een periode van 30 jaar genereerd Wonen Zuid circa € 10 miljoen aan extra huuropbrengsten.
Dit komt door het in verhouding grote aantal woningen in de nieuwe situatie. In scenario 3 (sloop-nieuwbouw) zijn er in de nieuwe situatie 128 corporatiewoningen in de Nuinhofwijk. Voor scenario 1 (versnipperde renovatie) blijft het aantal corporatiewoningen met 75 woningen gelijk. In scenario 2 (sloop-renovatie) zijn er 78 corporatiewoningen in de nieuwe situatie. Monumentale status: weeg kosten en baten tegen elkaar af De monumentale status van de woningen in de Nuinhofwijk zijn een identiteitsdrager voor de wijk zelf en voor de gemeente Beekdaelen als geheel. Sloop-nieuwbouw leidt tot verlies van de monumentale status. De kosten voor het in stand houden van de monumenten zijn echter zeer hoog, en worden bij lange na niet gedekt door subsidies vanuit het Rijk. Weeg als gemeente de kosten en baten tegen elkaar af. Wees daarbij realistisch over de haalbaarheid van het behouden van de status als monument, gezien de huidige staat van de woningen en de benodigde investeringen om deze toekomstbestendig te maken. Sloop-nieuwbouw is vanuit financiële overwegingen en de toekomstbestendigheid van de woningen een efficiëntere keuze voor gemeente als corporatie.
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
9
4 Maatschappelijke kosten en baten Dit hoofdstuk dient als inleiding voor de MKBA. We geven de belangrijkste kenmerken van een MKBA en benoemen kort de uitgangspunten die we hanteren voor de MKBA van de Nuinhofwijk.
4.1 Wat is een MBKA? Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) is een hulpmiddel om besluiten te nemen over ingrijpende ruimtelijke projecten. De maatschappelijke uitdagingen zijn vaak complex. Het grote aantal stakeholders (denk hierbij aan bewoners, bezoekers, vastgoedeigenaren) met complexe onderlinge relaties, de grote financiële belangen en onzekere omgevingsfactoren maken het selecteren van de optimale aanpak tot een ingewikkelde taak. Een MKBA geeft inzicht in de positieve en negatieve effecten van beleidsopties op de samenleving en helpt bij het verbeteren en vergelijken van en kiezen tussen verschillende oplossingsrichtingen. Scenario’s binnen een MKBA In de MKBA vergelijken we verschillende scenario’s met een nul-alternatief. Het nul-alternatief is de meest waarschijnlijke ontwikkeling zonder ingrijpen. Dit nul-scenario helpt om inzichtelijk te maken wat de effecten zijn van specifieke maatregelen, en voorkomt het overschatten van effecten (Bron: MKBAhandreiking van de Rijksoverheid, CPB, 2013). In het nul-scenario voor de Nuinhofwijk gaan we uit van een voortzetting van de ontwikkeling ten opzichte van het gemiddelde van Beekdaelen. De voorraad heeft bijvoorbeeld een lagere WOZ-waardeontwikkeling en lagere leefbaarheidsscore dan gemiddeld in Beekdaelen.
We extrapoleren deze uitgangssituatie voor de periode waarover de MKBA een uitspraak doet, in dit geval 30 jaar. We bepalen vervolgens voor de verschillende scenario’s in hoeverre er een trendbreuk plaatsvindt ten opzichte van het nulscenario, en in hoeverre de herstructurering bijdraagt aan een inhaalslag van maatschappelijke effecten ten opzichte van het gemiddelde van de gemeente Beekdaelen.
4.2 De gebruikte pijlers voor de Nuinhofwijk We hanteren binnen deze MKBA 2 pijlers: de pijler Vastgoed en de pijler Sociaal-maatschappelijk. De pijler Vastgoed kent een directe relatie met de transitie-exploitatie: de (kosten en opbrengsten van de) fysieke ingrepen in de woningen maken onderdeel uit van deze pijler. De pijler vastgoed vullen we daarnaast aan met indirecte effecten. Herstructurering maakt het nieuwe vastgoed aantrekkelijker voor verschillende doelgroepen (starters, ouderen, (lage) middeninkomens). Daarnaast heeft deze ingreep ook een significant effect op (de waarde van) het vastgoed in de directe omgeving van de buurt. We gaan er daarom vanuit dat herstructurering resulteert in een verhoging van de leefbaarheid en vastgoedwaarde. Anderzijds zorgt de verwachte huishoudenskrimp (en hiermee het ontstaan van overschotten in de woningvoorraad) voor een daling in de waarde van de gehele woningvoorraad in Beekdaelen en de regio. Dit nemen we ook mee in het nulscenario. Naast directe financiële gevolgen voor de vastgoedportefeuille (pijler 1), heeft een veranderende demografie ook sociaal-maatschappelijke gevolgen, pijler 2 (sociaal maatschappelijk, leefbaarheid en veiligheid). Bewoners wordt verbetering van het perspectief geboden.
Dit geldt niet alleen voor de eigenaren in de particuliere voorraad, ook huurders profiteren van de verbeterde vraagaanbodverhoudingen en beperking van waardedaling van woningen. Doordat er verbetering van het toekomstperspectief is heeft dit meer positieve effecten.
10
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Ervaring leert dat ingrijpen in de vastgoedsituatie een sterke leerbaarheidsverbetering tot gevolg heeft. De verloedering ligt vermoedelijk (iets) lager omdat mensen meer aan hun toekomst willen bouwen. Het consumentenvertrouwen groeit omdat er weer wordt geïnvesteerd in de buurt. Dit heeft een positief effect op het voorzieningenniveau, de openbare ruimte, de verhuisgeneigdheid en de sociale cohesie in de buurt. Ook de criminaliteit neemt hierdoor af. Het toekomstperspectief van bewoners neemt toe doordat de gemeente en corporatie het initiatief nemen. De ontwikkeling in de wijk stimuleert ook weer andere particuliere acties, zoals het verder opknappen van de woningen buiten de Nuinhofwijk, omdat de omgeving aantrekkelijker wordt. Ingrijpen heeft tot gevolg dat het oordeel over de wijk zal verbeteren. De verwachting is daardoor dat op het gebied van leefbaarheid, veiligheid & criminaliteit slagen gemaakt worden. Figuur 1: opzet indicatoren van de MKBA
Baten nieuwbouw/renovatiewoningen Kosten nieuwbouw/renovatiewoningen
Exploitatieresultaat koop- en huurwoningen Vastgoed
Kosten herontwikkeling OZB-inkomsten
Waardeontwikkeling door bevolkingsontwikkeling Waardeontwikkeling door verpaupering
MKBA
Leefbaarheid Criminaliteit Kosten inzet hulpdiensten Sociaal-maatschappelijk Kosten zorg Kosten werkloosheid Kosten budgetcoach kosten energieverbruik woningen
4.3 Een indicatieve richtlijn binnen de herstructureringslocaties, niet daarbuiten Zie deze MKBA als een indicatieve richtlijn: op hoofdlijnen zijn indicatoren en pijlers gebruikt. Andere aspecten die nu niet zijn meegenomen kunnen ook een sterke invloed hebben. Ook zijn we niet in staat ‘overloopeffecten’ op andere wijken in Beekdaelen met de MKBA mee te nemen. De uitstroom van huishoudens met een zwakkere financieel-economische / sociaal-maatschappelijke positie uit de Nuinhofwijk zorgt mogelijk voor een gelijkmatiger spreiding over de gemeente . Dit voorkomt een sterke concentratie van huishoudens met een meer kwetsbare economische en sociaal-maatschappelijke positie en de negatieve effecten hiervan. Echter dit betekent wel een hogere druk op maatschappij en maatschappelijke voorzieningen elders in de gemeente. Voor de MKBA’s is geen berekening van de financiële effecten naar gemeente en overige partijen gemaakt. Een groot deel van de besparing binnen de sociaal maatschappelijke kosten komt ten gunste van de gemeente zelf. Het grootste deel van de positieve effecten die vastgoed gerelateerd zijn (inclusief het financieel resultaat van de herstructurering) komt ten goede aan de vastgoedeigenaren, de afgeleide extra OZB-inkomsten komen wel toe aan de gemeente.
11
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
4.4 Uitgangspunten MKBA Nuinhofwijk In deze paragraaf benoemen we de uitgangspunten voor de MKBA. Specifiek gaan we in op de verschillende scenario’s. We bepalen daarnaast ook de invloedssfeer voor het meten van de effecten. Als laatste leggen we uit hoe we hoe we de huidige waarde van toekomstige kosten en baten in kaart brengen. Scenario’s uit de businesscase dienen als input voor MKBA Voor het berekenen van de maatschappelijke kosten en baten hanteren we de pijlers Vastgoed en Sociaalmaatschappelijk. Daarbij rekenen we 3 scenario’s door ten opzichte van het nul-scenario. Dit zijn dezelfde scenario’s als in de businesscase (vorige hoofdstuk). De uitkomsten van de businesscase zijn daarbij een van de indicatoren voor de pijler Vastgoed. We herhalen de scenario’s kort. • Nul-scenario: niet ingrijpen in de wijk. • Scenario 1: renovatie versnipperd corporatiebezit en aanschrijven particulieren door gemeente. • Scenario 2: gedeeltelijk inponden, slopen en renoveren. • Scenario 3: gedeeltelijk inponden, slopen en nieuwbouw plegen. Het nul-scenario gaat uit van een autonome ontwikkeling zonder (beleidsmatig) ingrijpen. We berekenen de verwachte kosten en baten in geval geen herstructurering plaatsvindt. Vervolgens kijken we naar de verwachte financiële gevolgen van de investeringsstrategie.
Deze opbrengsten en kosten zetten we tegenover de opbrengsten en kosten uit het nul-scenario. Zo maken we de verschillen tussen wel en niet ingrijpen inzichtelijk. FINANCIËEL RESULTAAT NULSCENARIO IS EEN INDICATIEF BEDRAG Bij een MKBA gaat het om het effect van ingrijpen: het verschil tussen de scenario’s 1 t/m 3 en het nulscenario. Het totaalsaldo van het nul-scenario is indicatief en moet niet bezien worden als een absolute waarde (in euro’s), maar als ijkpunt voor de andere scenario’s. Invloedssfeer: straal van 200 meter rondom projectgebied De afbakening van het gebied waarop de exploitatie van invloed is bepaalt de reikwijdte van de financiële en maatschappelijke gevolgen van de gekozen strategie. Uit ervaring blijkt dat een transitie-exploitatie ook gevolgen heeft in het omliggende gebied. Een straal van 200 meter rondom het projectgebied is daarbij gebruikelijk. In de Nuinhofwijk zelf en binnen een straal van 200 meter rondom de wijk tellen we in totaal 483 woningen. Dit is het aantal woningen binnen de invloedssfeer in de MKBA. Om het aantal inwoners binnen de invloedssfeer te benaderen vermenigvuldigen we dit aantal woningen met de gemiddelde huishoudensomvang in de gemeente Beekdaelen, de wijk Nuth en de buurt Nuth. Gemiddeld bestaat een huishouden uit 2,07 personen. Hiermee komt het aantal inwoners binnen de invloedssfeer uit op 1.000 personen.
Zie onderstaande tabel. Tabel 6: uitgangspunten invloedssfeer MKBA Nuinhofwijk Parameter
Uitgangspunt
Invloedssfeer transitie-exploitatie Aantal woningen binnen invloedssfeer
Straal van 200m rondom projectgebied. 483
Aantal inwoners binnen invloedssfeer
1.000
Bron: Stec Groep (2021).
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
12
ZIE MKBA ALS RICHTLIJN In de MKBA zijn indicatoren en pijlers op hoofdlijnen gebruikt. Andere aspecten die niet worden meegenomen hebben echter mogelijk ook grote impact op de situatie in de buurt. Time value of money: Netto Contante Waarde kosten en baten voor periode 2021-2051 (30 jr.) We berekenen de Netto Contante Waarde van de maatschappelijke kosten en baten. We doen dit voor de lange termijn, een periode van 30 jaar. Daarbij houden we rekening met de Time Value of Money: de financiële waarde, rekening houdend met een jaarlijkse rente. Zo vergelijken we de effecten van uitgaven en inkomsten die op verschillende momenten in de tijd plaatsvinden met elkaar. De Netto Contante Waarde (NCW) ontstaat door de contante kosten (huidige waarde van toekomstige kosten) af te trekken van de contante opbrengsten (huidige waarde van toekomstige opbrengsten). Rente en disconteringsvoet We rekenen met een jaarlijkse indexatie van de kosten en opbrengsten à 2%. Daarnaast gaan we uit van een disconteringsvoet van 2,5%. Daarbij gaan we uit van een standaard disconteringsvoet voor corporaties (circa 2%), aangevuld met een project specifieke risico opslag van 0,5%. De risico’s in de businesscase laten zich voor het overige inrekenen in de kasstromen, bijvoorbeeld door rekening te houden met afschrijving (levensduur van de woningen) en exploitatieperiode, leegstand en mutatie, et cetera.
13
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
5 Uitkomsten MKBA In dit hoofdstuk brengen we de financiële effecten van de investeringsstrategie in beeld met een Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse (MKBA). Op basis van de drie doorgerekende scenario’s maken we ook een verdeling van de kosten en baten voor de betrokken partijen. De beslissing om in de Nuinhofwijk te investeren hangt niet enkel samen met kosten die direct verbonden zijn aan herstructurering, zoals aankoop-, verhuis- en exploitatiekosten, herinrichtings- en sloop- kosten, et cetera. Veel sociaal-maatschappelijke kosten en baten (bijvoorbeeld het verbeteren van het wooncomfort of het tegengaan van de relatieve sociale achteruitgang) worden niet direct in de investeringsbeslissing meegenomen, terwijl deze wel een belangrijke factor kunnen vormen om investeringsbeslissingen te nemen. Zie bijlage B voor een volledig overzicht van de uitkomsten in miljoenen euro’s.
5.1 Ingrijpen heeft toekomstig positief effect van zo’n € 55,4 tot € 66,1 miljoen We schatten in dat het niet ingrijpen in de Nuinhofwijk een negatief effect heeft van € -72,7 miljoen. Ingrijpen in de Nuinhofwijk kan zorgen voor een maatschappelijk kosten en baten saldo dat € 128,2 tot € 138,8 miljoen positiever uitvalt ten opzichte van het nul-scenario. Dit is een groot bedrag. De stuwende factor hierin is de relatief sterke waardedaling van de huidige monumentale voorraad bij niet ingrijpen, en daarmee samenhangend het uitgangspunt dat de waarde van het vastgoed binnen de invloedssfeer jaarlijks met 2,18% stijgt als gevolg van de herontwikkeling. Daarbij gaan we er vanuit dat de waarde van het monumentale vastgoed 14% hoger ligt dan de waarde van nieuwbouwwoningen, conform onderzoek door PBL (2014). Zie onderstaande tabel 3 voor de uitkomsten per pijler en in totaal. Tabel 7: uitkomsten MKBA Nuinhofwijk, 2021-2051 Scenario
Nul-scenario Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3
Pijler 1 (vastgoed) € -28,9 € 59,7 € 62,2 € 68,3
Verschil met nulscenario € 88,7 € 91,1 € 97,3
Pijler 2 (sociaalmaatschappelijk) € -43,8 € -4,3 € -1,2 € -2,3
Verschil met nulscenario € 39,5 € 42,5 € 41,5
Totaal
-€ 72,7 € 55,4 € 60,9 € 66,1
Verschil met nulscenario € 128,2 € 133,6 € 138,8
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Scenario sloop-nieuwbouw resulteert in grootste positieve baat De financiële effecten voor de pijlers Vastgoed en Sociaal-maatschappelijk zijn het gunstigst in scenario 3. Wonen Zuid koopt de particuliere woningen (deels) aan en pleegt vervolgens sloop-nieuwbouw. De financiële baat binnen de pijler Vastgoed is het grootst in scenario 3, ondanks een hogere woningwaarde voor de monumentale voorraad in geval van renovatie. Dit komt met name door de lagere netto investeringslast voor de transitie-exploitatie (H3) en het feit dat in scenario 3 er meer woningen zijn in de nieuwe situatie. Voor de pijler Sociaal-maatschappelijk valt op dat de kosten hoger uitvallen indien de particuliere eigenaren door de gemeente worden gedwongen de woning te renoveren.
14
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Figuur 2: uitkomsten MKBA Nuinhofwijk, 2021-2051 € 80,0 € 60,0 € 40,0 € 20,0 €€ -20,0 € -40,0 € -60,0 € -80,0 nulscenario
Scenario 1
Vastgoedgerelateerde effecten
Scenario 2
Scenario 3
Sociaal Maatschappelijke effecten
Saldo
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
5.2 Resultaten pijler 1: Vastgoed De tabel hieronder toont per scenario de lange termijn (30 jaar) effecten van de indicatoren binnen de pijler vastgoed. Uitgangspunt is daarbij dat investeren in de woningen positief bijdraagt aan de woningwaarde, de waardeontwikkeling naar de toekomst en daarmee ook de OZB-inkomsten voor de gemeente. Ingrijpen in de Nuinhofwijk levert een aanzienlijke baat op voor de waarde van en inkomsten uit het vastgoed. Ingrijpen levert binnen de Vastgoedpijler circa € 59,7 mln tot € 68,3 mln. op. Wat zien we verder? • Het financiële resultaat van de transitie-exploitatie is het meest gunstig in het scenario waarin de corporatie het particuliere bezit deels aankoopt en vervolgens sloop-nieuwbouw pleegt. Dit bleek al uit de financiële doorrekening in hoofdstuk 3. • De financiële baat door waardeontwikkeling van de woningvoorraad is het meest gunstig in het geval dat renovatie wordt gepleegd. Dit heeft alles te maken met het historische karakter van de monumentale woningvoorraad. Uit onderzoek (PBL, 2014) is gebleken dat de woningwaarde van een zuiver neotraditionele woning circa 14% hoger ligt dan die van een niet-traditionele woning. • We verwachten geen verschil in de waardeontwikkeling van de maatschappelijke voorraad tussen de scenario’s waarin wordt ingegrepen. Wel zien we een wezenlijke financiële baat ten opzichte van het nul-scenario.
Tabel 8: kosten en baten pijler vastgoed, 2021-2051 Indicator
Nul-scenario
Resultaat transitie-exploitatie Waarde ontwikkeling woningvoorraad Waarde ontwikkeling maatschappelijke voorraad
€ 1,5 € -30,1
Scenario 1 Versnipperd renoveren € -34,5 € 87,3
Scenario 2 Sloop-renoveren € -26,8 € 81,0
Scenario 3 Sloop-nieuwbouw € -18,9 € 79,8
€ -1,8
€ 3,4
€ 3,4
€ 3,4
OZB inkomsten Totaal
€ 1,5 € -28,9
€ 3,5 € 59,7
€ 4,5 € 62,2
€ 4,1 € 68,3
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Time value of money: sloop-nieuwbouw levert netto contant circa € 68,3 mln. op de komende 30 jaar Ten opzichte van het nul-scenario is scenario 3 (sloop-nieuwbouw) het meest gunstig. De aankoop en sloop van 32 particuliere koopwoningen (à € 149.875) en nieuwbouw van 94 reguliere corporatiewoningen en 18 nultredenwoningen (scenario 3) levert circa € 68,3 mln. op voor de pijler Vastgoed de komende 30 jaar. Daarbij gaan we in het nul-scenario uit van een jaarlijkse waardedaling van -2,18%. In de overige scenario’s gaan we juist uit van een gemiddelde jaarlijkse waardestijging van 2,18%.
15
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Figuur 3: kosten en baten pijler vastgoed, 2021-2051 € 120,0 € 100,0 € 80,0 € 60,0 € 40,0
Nulscenario
€ 20,0
Scenario 1
€-
Scenario 2
€ -20,0
Scenario 3
€ -40,0 € -60,0 Resultaat BC
Waarde ontwikkeling woningvoorraad
Waarde ontwikkeling maatsch voorraad
OZB inkomsten
Totaal pijler vastgoed
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
5.3 Resultaten pijler 2: Sociaal-maatschappelijk In onderstaande tabel en figuur geven we per scenario de sociaal-maatschappelijke gevolgen weer van de transitie-exploitatie in de Nuinhofwijk. Door herstructurering kan naast de waarde van het vastgoed binnen de invloedssfeer ook de sociale situatie en leefbaarheid in de Nuinhofwijk sterk verbeteren. Ingrijpen levert een aanzienlijke sociaal-maatschappelijke baat op en resulteert in een verlaging van maatschappelijke kosten ten opzichte van het nul-scenario van circa € 39,5 mln tot € 42,6 mln. Wat valt op? • In scenario 1 (renoveren corporatiebezit en aanschrijven particulieren door de gemeente) verwachten we relatief hogere kosten voor de inzet van hulpdiensten. Dit heeft alles te maken met de particuliere verplichting om de eigen woning te renoveren. Een dergelijke verplichting leidt naar verwachting tot grote financiële problemen voor een aanzienlijk deel van de particuliere eigenaren in de Nuinhofwijk. Schuldenproblematiek is doorgaans een van de factoren die bijdragen aan het vaker uitrukken van hulpdiensten. • In scenario’s 1 en 2 worden extra kosten bespaard voor sociale zekerheid. Het behoud van de monumentale status en uitstraling van de wijk draagt naar verwachting bij aan een hogere instroom van bewoners die met een sterkere sociaal-maatschappelijke positie.
Hierdoor lopen naar verwachting de werkloosheidscijfers iets sterker terug dan in de situatie waarin u sloop-nieuwbouw pleegt. • Anderzijds is de duurzaamheid van nieuwbouwwoningen juist beter dan in geval van renovatie. De energielasten vallen daarom lager uit in scenario 3 dan in de overige scenario’s. Tabel 9: kosten en baten pijler sociaal-maatschappelijk (verschil met nul-scenario), 2021-2051 Indicator
Nul-scenario
Kosten inzet hulpdiensten
€ -3,5
Scenario 1 Versnipperd renoveren € -5,1
Kosten zorg
€ -38,0
€ -31,3
€ -30,5
€ -30,5
Wijzigingen werkloosheid Kosten budgetcoach Kosten energie Totaal Verschil t.o.v. het nul-scenario
€ 12,3 € -10,8 € -3,7 € -43,8 -
€ 43,0 € -8,5 € -2,3 € -4,3 + € 39,5
€ 43,0 € -8,5 € -2,0 € -1,2 + € 42,6
€ 41,3 € -8,6 € -1,3 € -2,3 + € 41,5
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Scenario 2 Sloop-renoveren € -3,2
Scenario 3 Sloop-nieuwbouw € -3,2
16
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Ingrijpen levert aanzienlijke maatschappelijke baat, verschil tussen scenario’s is klein De maatschappelijke baat van ingrijpen in de Nuinhofwijk is aanzienlijk. Uit bovenstaande tabel en onderstaande figuur blijkt echter ook dat het verschil in maatschappelijke baat tussen de verschillende scenario’s relatief klein is. Dit is logisch gezien het feit dat zowel in de situatie waarin wordt gerenoveerd als wanneer sloop-nieuwbouw wordt gepleegd sprake is van een verbetering. Figuur 4: kosten en baten pijler sociaal-maatschappelijk, 2021-2051 € 60,0 € 40,0 € 20,0 €€ -20,0 € -40,0 € -60,0
Kosten inzet hulpdiensten
Kosten zorg
Nulscenario
Wijzigingen werkloosheid
Kosten budgetcoach
Scenario 1
Scenario 2
Kosten energie
Totaal pijler sociaalmaatschappelijk
Scenario 3
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
5.4 Indicatieve verdeling van de (maatschappelijke) kosten en baten naar partij We maken een verdeling van de kosten en baten op basis van de drie doorgerekende scenario’s. Daarbij brengen we zowel directe kosten en opbrengsten (veelal vastgoed-gerelateerd) als indirecte kosten (zowel vastgoed- als sociaalmaatschappelijk) in beeld. Het betreft een indicatieve verdeling. In de onderstaande tabellen 10, 11 en 12 geven we per scenario de effecten voor iedere subpost. Ook de benodigde investering voor de transitie-exploitatie nemen we mee. De opbrengsten zijn verdeeld naar de verschillende partijen die hiervan de financiële last dragen, of er juist baat van hebben 1. Tabel 10: verdeling kosten en baten Nuinhofwijk – scenario 1: versnipperde renovatie Parameter
Wonen Zuid
Gemeente
Bewoners
Vastgoedeigenaren
Andere partijen
€ -34.514.000 € 13.562.000
€0 €0
€0 €0
€0 € 73.778.000
€0 €0
Waarde ontwikkeling maatschappelijke voorraad OZB inkomsten
€0 €0
€0 € 3.499.000
€0 €0
€ 3.418.000 €0
€0 €0
Pijler 2: sociaal-maatschappelijk Kosten inzet hulpdiensten
€0
€ -5.123.000
€0
€0
€0
Kosten zorg Wijzigingen werkloosheid
€0 €0
€ -25.073.000 € 42.978.000
€ -6.268.000 €0
€0 €0
€0 €0
€0 € -2.344.000
€ -4.233.000 €0
€ -4.233.000 €0
€0 €0
€0 €0
€ -23.296.000
€ 12.048.000
€ -10.501.000
€ 77.196.000
€0
Pijler 1: vastgoed Resultaat transitie-exploitatie Waarde ontwikkeling woningvoorraad
Kosten budgetcoach Kosten energie Totaal
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in euro’s, NCW, ex btw (bedragen zijn afgerond op € 1.000 na berekening).
Daarbij is het mogelijk dat betrokken woningmarktpartners hierover aanvullende afspraken maken die leiden tot een andere verdeling van kosten en baten.
1
17
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Tabel 11: verdeling kosten en baten Nuinhofwijk – scenario 2: inponden, sloop en renovatie Parameter
Wonen Zuid
Gemeente
Bewoners
Pijler 1: vastgoed Resultaat transitie-exploitatie
€ -26.795.000
€0
€0
€0
€0
Waarde ontwikkeling woningvoorraad Waarde ontwikkeling maatschappelijke voorraad
€ 14.105.000 €0
€0 €0
€0 €0
€ 66.906.000 € 3.418.000
€0 €0
OZB inkomsten Pijler 2: sociaal-maatschappelijk
€0
€ 4.525.000
€0
€0
€0
Kosten inzet hulpdiensten Kosten zorg
€0 €0
€ -3.232.000 € -24.413.000
€0 € -6.103.000
€0 €0
€0 €0
Wijzigingen werkloosheid Kosten budgetcoach
€0 €0
€ 42.978.000 € -4.233.000
€0 € -4.233.000
€0 €0
€0 €0
€ -2.009.000 € -14.699.000
€0 € 15.625.000
€0 € -10.336.000
€0 € 70.324.000
€0 €0
Kosten energie Totaal
Vastgoedeigenaren
andere partijen
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in euro’s, NCW, ex btw (bedragen zijn afgerond op € 1.000 na berekening).
Tabel 12: verdeling kosten en baten Nuinhofwijk – scenario 3: inponden, sloop en nieuwbouw Parameter
Wonen Zuid
Gemeente
Bewoners
Vastgoedeigenaren
andere partijen
€ -18.942.000 € 18.500.000
€0 €0
€0 €0
€0 € 61.282.000
€0 €0
Waarde ontwikkeling maatschappelijke voorraad OZB inkomsten
€0 €0
€0 € 4.073.000
€0 €0
€ 3.418.000 €0
€0 €0
Pijler 2: sociaal-maatschappelijk Kosten inzet hulpdiensten
€0
€ -3.232.000
€0
€0
€0
Kosten zorg Wijzigingen werkloosheid
€0 €0
€ -24.413.000 € 41.324.000
€ -6.103.000 €0
€0 €0
€0 €0
Kosten budgetcoach Kosten energie
€0 € -1.252.000
€ -4.299.000 €0
€ -4.299.000 €0
€0 €0
€0 €0
Totaal
€ -1.694.000
€ 13.453.000
€ -10.402.000
€ 64.700.000
€0
Pijler 1: vastgoed Resultaat transitie-exploitatie Waarde ontwikkeling woningvoorraad
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in euro’s, NCW, ex btw (bedragen zijn afgerond op € 1.000 na berekening).
BELEIDSWAARDE KAN LEIDEND ZIJN IN INVESTERINGSKEUZE CORPORATIES In de huidige doorrekening is gerekend met de WOZ-waarde(ontwikkeling) van de woningen, dus ook het corporatiebezit. Voor de dagelijkse bedrijfsvoering van woningcorporaties is de beleidswaarde echter belangrijker (de beleidswaarde wordt beïnvloed door de werkelijke huren, werkelijke onderhoudslasten en andere werkelijke kasstromen van de woningcorporaties, zoals verhuurdersheffing, ozb et cetera). Pas bij het eventueel uitponden/verkopen van de woningen kunnen de woningcorporaties rekenen met de verkoopopbrengsten (marktwaarde) van de woningen, mits zij geen kortingen verstrekken. Deze verkoopopbrengsten zijn vaak gebaseerd op de WOZ-waarde (met name wanneer verkoopreferenties ontbreken). Omdat de beleidswaarden sterk afhankelijk zijn van specifieke uitgangspunten per woning, is gerekend met de WOZ-waarde. Enerzijds betekent dit dat binnen de MKBA gerekend wordt met een iets te hoge opbrengst als woningen niet worden verkocht, anderzijds rekenen we bij de sloopopgave ook met het uit de markt nemen van woningen tegen de WOZ-waarde, in plaats van de beleidswaarde. Besparingen in de kosten voor leefbaarheid (denk hierbij aan lagere kosten voor criminaliteit of gezondheid) kunnen ook een lagere of juist een andere bijdrage van Wonen Zuid aan de leefbaarheidsbudgetten in de Nuinhofwijk betekenen.
De bijdrage van de corporatie aan de leefbaarheid in de wijk is echter wel gebonden aan voorwaarden.
18
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Bijlage A: uitgangspunten scenario’s transitie-exploitatie Tabel A1: uitgangspunten scenario 1 – Versnipperde renovatie Post
Aantal
Eenheid
Aankoopprijs particulier bezit
-
Woning
Bijkomende kosten (incl. overdrachtsbelasting)
8%
Prijs per eenheid
Inbrengwaarde woningen € 149.875 v.d. aankoopprijs
Onderhoud Bewoond orporatiebezit onderhoud vóór renovatie
52 (aflopend)
Woning
€ 10.274
Leegstaand corporatiebezit onderhoud vóór renovatie
23 (oplopend)
Woning
€ 1.029
Particuier bezit onderhoud vóór renovatie
43
Woning
€ 10.274
Corporatiebezit onderhoud na renovatie
75
Woning
€ 1.958
Particuier bezit onderhoud na renovatie
43
Woning
€ 1.958
Corporatiebezit
75
Woning
€ 318.500
*Waarvan transformatie naar nultredenwoningen
18
extra kosten per woning
€ 52.072
Particulier bezit
43
Woning
€ 318.500
Corporatiebezit
75
Woning
€ 7.500
Particulier bezit
43
Woning
€ 7.500
1
Budget gemeente
Huuropbrengst corporatiebezit vóór renovatie
75
Woning
€ 466
Huuropbrengst corporatiebezit na renovatie
75
Woning
€ 656
50
Parkeerplek
€ 2.800
Renovatie
Kosten bouwrijp maken plangebied
Kosten woonrijp maken plangebied Investering openbaar gebied
€ 1.500.000
Opbrengsten
Overig Parkeren
19
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Tabel A2: uitgangspunten scenario 2 – Sloop-renovatie Post
Aantal
Eenheid
Prijs per eenheid
Aankoopprijs particulier bezit
38
Woning
Bijkomende kosten (incl. overdrachtsbelasting)
8%
Vergoeding proceskosten (adviseurs, juristen et cetera) particuliere eigenaren
5%
v.d. totale aankoopkosten
35
Woning
€ 20.000
52 (aflopend)
Woning
€ 10.274
26 (oplopend)
Woning
€ 1.029
78
Woning
€ 1.958
Corporatiebezit (incl. 3 ingeponde woningen)
78
Woning
€ 318.500
*Waarvan transformatie naar nultredenwoningen
18
extra kosten per woning
€ 52.072
78
Woning
€ 7.500
1
Budget gemeente
Huuropbrengst corporatiebezit vóór renovatie
78
Woning
€ 466
Huuropbrengst corporatiebezit na renovatie
78
Woning
€ 656
50
Parkeerplek
€ 2.800
Inbrengwaarde woningen € 149.875 v.d. aankoopprijs -€ 22.200
Sloop Aangekocht particulier bezit Onderhoud Bewoond corporatiebezit onderhoud vóór renovatie (incl. 3 ingeponde woningen) Leegstaand corporatiebezit onderhoud vóór renovatie Corporatiebezit onderhoud na renovatie (incl. 3 ingeponde woningen) Renovatie
Kosten bouwrijp maken plangebied Corporatiebezit (incl. 3 ingeponde woningen) Kosten woonrijp maken plangebied Investering openbaar gebied
€ 1.500.000
Opbrengsten
Overig Parkeren
20
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Tabel A3: uitgangspunten scenario 3 – Sloop-nieuwbouw Post
Aantal
Eenheid
Prijs per eenheid
Aankoopprijs particulier bezit
32
Woning
Bijkomende kosten (incl. overdrachtsbelasting)
8%
v.d. aankoopprijs
Vergoeding proceskosten (adviseurs, juristen et cetera) particuliere eigenaren
5%
v.d. totale aankoopkosten
Verhuiskostenvergoeding huurders (sociaal)
40
Huishouden
-€ 6.500
Aangekocht particulier bezit
32
Woning
€ 20.000
Corporatiebezit
59
Woning
€ 20.000
Regulier corporatiewoning
94
Woning
-€ 222.500
Nultreden corporatiewoning
18
Woning
-€ 232.500
75 (aflopend)
Woning
€ 1.029
Woning
€ 1.029
112
Woning
€ 1.958
Corporatiebezit
16
Woning
€ 140.524
*Waarvan transformatie naar nultredenwoningen
18
extra kosten per woning
€ 52.072
Nieuwbouw regulier
94
Woning
€ 7.500
Nieuwbouw nultreden
18
Woning
€ 20.000
Renovatie regulier
16
Woning
€ 7.500
1
Budget gemeente
Huuropbrengst corporatie oud bezit
75 (aflopend)
Woning
€ 466
Huuropbrengst corporatie nieuwbouw
112
Woning
€ 656
Huuropbrengst corporatie gerenoveerd
16
Woning
€ 656
50
Parkeerplek
€ 2.800
Inbrengwaarde woningen € 149.875
Sloop
Nieuwbouw
Onderhoud Corporatiebezit Aangekocht particulier bezit (nog niet gesloopt)
32 (aflopend)
Nieuwbouwwoningen (94 regulier + 18 nultreden) Renovatie
Kosten bouwrijp maken plangebied
Kosten woonrijp maken plangebied Investering openbaar gebied
€ 1.500.000
Opbrengsten
Overig Parkeren
21
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Tabel A4: algemene uitgangspunten transitie-exploitatie Post
Kengetal
Eenheid
OZB-tarief
0,147%
Van WOZ-waarde (jaarlijks)
Indexatie
2%
Algemene prijsstijging (jaarlijks)
Waardeontwikkeling woningen in nul-scenario
- 2,18%
Prijsontwikkeling (jaarlijks)
Waardeontwikkeling gerenoveerde / nieuwbouwwoningen
2,18%
Prijsontwikkeling (jaarlijks)
Disconteringsvoet
2,5%
Standaard disconteringsvoet corporaties 2% plus risicoopslag à 0,5%
VTU
30%
v.d. kosten renovatie en bouw/woonrijp maken
Risico en onvoorzien
10%
Van alle kosten
22
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Bijlage B: uitkomsten MKBA Pijler 1: Vastgoed Tabel B1: Uitgangspunten pijler 1 Indicator Ontwikkeling inwoners
Ontwikkeling huishoudens
WOZ-waarde Woningvoorraad
OZB
Berekeningswijze & uitgangspunten Huidige bevolking op gemeente-, buurten wijkniveau is gegeven Doorvertaling prognose voor buurt en invloedssfeer aan de hand van krimpcijfers gemeente Beekdaelen Huidige huishoudens op gemeente-, buurt- en wijkniveau is gegeven Doorvertaling prognose voor buurt en invloedssfeer aan de hand van krimpcijfers gemeente Uit bestand van Wonen Zuid In totaal en verdeling EGW/MGW en koop/huur, uitgesplitst naar gemeente, buurt, wijk en invloedssfeer Beekdaelen
Bron Primos 2020, CBS
Primos 2020, CBS
CBS en WOZ-bestand ABF Research, 2020 en WOZdatabestand Gemeentelijke website
Pijler 2: Sociaal maatschappelijk, leefbaarheid en veiligheid Tabel B2: Uitgangspunten pijler 2 Indicator Leefbaarheid
Criminaliteit
Kosten inzet hulpdiensten
Kosten zorg
Kosten WW-uitkering per werkloze Budgetcoach
Berekeningswijze & uitgangspunten Score van deelgebieden op leefbaarheidsaspecten, zoals verloedering, sociale cohesie en verhuisgeneigdheid. Buurtscore ten opzichte van Beekdaelen Aantal slachtoffers van criminaliteit, dreiging en overlast in de buurt. Wijkscore ten opzichte van gemiddelde in Beekdaelen Brandweer: € 830 Vermogensdelicten: € 1.100 Overige delicten: € 1.650 Kosten zorgconsult: € 220 Kosten behandeling: € 3.300 Kosten ziekenhuisovernachting: € 330 Veronderstelling: circa een op de vijf zorgconsulten zorgt voor grote behandeling € 15.000 Kosten per persoon: € 4.800 50% van de mensen in WW en bijstand hebben een budgetcoach
Bron Leefbaarometer en CBS
Leefbaarometer en CBS
Diverse bronnen en inzicht Stec Groep
Diverse zorgwebsites
Diverse bronnen Stec Groep
23
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Tabel B3: uitkomsten MKBA Nuinhofwijk Scenario
Pijler 1 (vastgoed)
Verschil met nulscenario
Nul-scenario Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3
€ -28.926.545 € 59.743.268 € 62.159.010 € 68.331.563
€ 88.669.814 € 91.085.555 € 97.258.109
Pijler 2 (sociaalmaatschappelijk) € -43.789.202 € -4.294.822 € -1.244.219 € -2.273.193
Verschil met nul-scenario
Totaal
Verschil met nul-scenario
€ 39.494.000 € 42.545.000 € 41.516.000
€ -72.715.747 € 55.448.446 € 60.914.791 € 66.058.370
€ 128.164.193 € 133.630.538 € 138.774.118
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
Tabel B4: Uitkomsten MKBA nul-scenario, 2021-2051
Pijler 1 - Vastgoed
Effect in mln €
Pijler 2 – Sociaal maatschappelijk
Effect in mln €
Resultaat transitie-exploitatie Waarde ontwikkeling woningvoorraad Waarde ontwikkeling maatsch voorraad OZB inkomsten
€ 1.477.735 € -30.050.246 € -1.817.948 € 1.463.913
Kosten inzet hulpdiensten Kosten zorg Wijziging in werkloosheid Kosten budgetcoach Kosten energie
€ -3.544.408 € -38.035.203 € 12.288.622 € -10.813.013 € -3.685.200
Pijler 1 Totaal
€ -28.926.545
Pijler 2
€ -43.789.202 € -72.715.747
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
Tabel B5: Uitkomsten MKBA scenario 1 (versnipperde renovatie), 2021-2051
Pijler 1 - Vastgoed
Effect in mln €
Resultaat transitie-exploitatie Waarde ontwikkeling woningvoorraad Waarde ontwikkeling maatsch voorraad OZB inkomsten
€ -34.513.934 € 87.339.747 € 3.418.402
Pijler 1 Totaal
Pijler 2 – Sociaal maatschappelijk
Effect in mln €
Kosten inzet hulpdiensten Kosten zorg Wijziging in werkloosheid
€ -5.122.502 € -31.340.674 € 42.978.110
€ 3.499.053
Kosten budgetcoach Kosten energie
€ -8.465.688 € -3.685.200
€ 59.743.268
Pijler 2
€ -4.294.822
€ 55.448.44 6
€ 55.448.446
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
Tabel B6: Uitkomsten MKBA scenario 2 (sloop-renovatie), 2021-2051
Pijler 1 - Vastgoed
Effect in mln €
Resultaat transitie-exploitatie Waarde ontwikkeling woningvoorraad Waarde ontwikkeling maatsch voorraad OZB inkomsten
€ -26.795.271 € 81.010.780 € 3.418.402
Pijler 1
Pijler 2 – Sociaal maatschappelijk
Effect in mln €
Kosten inzet hulpdiensten Kosten zorg Wijziging in werkloosheid
€ -3.231.529 € -30.515.910 € 42.978.110
€ 4.525.098
Kosten budgetcoach Kosten energie
€ -8.465.688 € -2.009.201
€ 62.159.010
Pijler 2
€ -1.244.219
24
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Totaal € 60.914.791
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
€ 55.448.44 6
25
Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk 21.070
Tabel B7: Uitkomsten MKBA scenario 3 (sloop-nieuwbouw), 2021-2051
Pijler 1 - Vastgoed
Effect in mln €
Resultaat transitie-exploitatie Waarde ontwikkeling woningvoorraad Waarde ontwikkeling maatsch voorraad OZB inkomsten
€ -18.942.226 € 79.782.149 € 3.418.402
Pijler 1 Totaal
Pijler 2 – Sociaal maatschappelijk Kosten inzet hulpdiensten Kosten zorg Wijziging in werkloosheid
€ -3.231.529 € -30.515.910 € 41.324.347
€ 4.073.237
Kosten budgetcoach Kosten energie
€ -8.597.989 € -1.244.219
€ 68.331.563
Pijler 2
€ -2.273.193 € 66.058.370
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
Effect in mln €
€ 55.448.44 6