Woondeal.pdf
Tekst van het document
Wonen in Limburg, bereikbaar voor iedereen! Woondeal Limburg 9 maart 2023
Wonen in Limburg, bereikbaar voor iedereen!
Woondeal Limburg 9 maart 2023 Deelnemende partijen: Minister voor VRO Provincie Limburg Limburgse Gemeenten Waterschap Limburg Limburgse Woningcorporaties
4
Woondeal Limburg
5
Woondeal Limburg
Inhoudsopgave
6
Woondeal Limburg
7
Voorwoord Leeswijzer
9 11
A Overwegingen & Ondertekening
12
-
Overwegingen Ondertekening
15 22
B Inhoud & Proces
26
-
29 32 33 35 37 38 40 41 43 44
Bouwlocaties Herstructurering Betaalbaarheid Bijzondere opgaven Ruimtelijke ordeningsaspecten Versnellingsafspraken Monitoring en bespreking voortgang Overlegstructuur: samenwerking & sturing Vervolg Kritische succesfactoren
C Limburgse Woonregio’s
50
- Woonregio Noord-Limburg - Woonregio Midden-Limburg - Woonregio Zuid-Limburg - Subregio Maastricht-Heuvelland - Subregio Parkstad Limburg - Subregio Westelijke Mijnstreek
52 60 68 76 90 110
Bijlagen
124
Bijlage 1: Lijst van afkortingen en definities Bijlage 2: Sleutelprojecten die kritische succesfactoren kennen per gemeente Bijlage 3: Bestuurlijke afspraken 13 oktober 2022 Bijlage 4: Ondersteuningsverklaringen Bouwend Nederland, NEPROM en Woonbond
126
Woondeal Limburg
134 142 150
Wonen in Limburg, bereikbaar voor iedereen!
Voorwoord In veel opzichten is Limburg een bijzonder stukje Nederland. Het landschap verandert van Noord naar Zuid. Van een duinenlandschap in Noord-Limburg, via het waterrijke Midden-Limburg, tot een uniek heuvellandschap in het zuiden van de provincie. Limburg is trots én zuinig op haar landschappen waarin het mooi wonen is. Er is volop keus aan woonomgevingen: je kunt wonen in het stedelijke gebied van Zuid-Limburg, in één van de grote en middelgrote steden van Noord- en Midden-Limburg of de rust vinden op het platteland met goede verbindingen naar de centrumsteden. Waar je in Limburg ook woont, de grens met het buitenland is nooit ver weg. De Limburgse huisvestingsopgave heeft ook zo z’n eigen karakter. Het grote tekort aan woningen in Nederland vertaalt zich niet zomaar één op één door naar Limburg. Het tekort in Limburg is namelijk te overzien, omdat de sterke groei van het aantal inwoners al enige tijd is afgeremd. Het aantal huishoudens groeit wel nog, door de toename van de éénpersoonshuishoudens (vergrijzing) en de komst van (internationale) werknemers naar Limburg. De jaarlijkse bouwproductie is voldoende om hierin te voorzien. Op basis van de aantallen kan echter niet geconcludeerd worden dat er in Limburg maar weinig gebouwd hoeft te worden. Zo zien we op de eerste plaats verschillen per woonregio voor wat betreft de huishoudensgroei.
Veranderingen in de samenstelling van de bevolking, veranderende huishoudensvormen, economische ontwikkelingen en kansen en uitdagingen aan de grenzen van de Provincie hebben bovendien invloed op de vraag naar specifieke vormen van huisvesting. Zo zien we bijvoorbeeld de vraag naar levensloopbestendige woningen stijgen en zoekt de starter een betaalbare woning die ruimte laat voor een volgende stap in zijn wooncarrière. Limburg is bovendien een aantrekkelijk woongebied voor werknemers uit gebieden elders in Nederland, waar de woningnood hoog is. Dit zijn niet alleen gebieden die direct grenzen aan de Provincie, maar kunnen ook verder weg liggen nu werken op afstand tot het nieuwe normaal behoort. De aantallen en typen woningen die Limburg heeft, sluiten onvoldoende aan op de veranderende woonwensen. Dat betekent dat de Limburgse huisvestingsopgave niet alleen bestaat uit bouwen, maar ook uit verbouwen, vervangen en onttrekken. Met name die laatste activiteiten vereisen vanwege de samenhang met de opgave, meer aandacht. De Limburgse huisvestingsopgave is een complexe opgave. Het gaat bij al deze bouwactiviteiten niet enkel en alleen om woonwensen en betaalbaarheid. Het gaat ook om zorg voor het Limburgse landschap, voor onze ruimte, de leefbaarheid in de wijken, de waterveiligheid, de verduurzaming en onze wens om te komen tot meer circulariteit.
De hechte vervlechting van stad en land in een fijnmazige structuur is onze kracht en heeft tot gevolg dat onze woningbouwprojecten vaak kleinschalig en verspreid zijn. In Limburg realiseren we heel veel projecten van vaak beperkte omvang, die optellen tot de realisatie van minimaal 26.550 woningen, met de ambitie om meer woningen te realiseren, daar waar kansen en ontwikkelingen zich voordoen. In Limburg zeten we samen de schouders onder de woonopgave! Deze Woondeal is niet het startpunt, maar de intensivering van onze samenwerking. Dat doen we voor alle inwoners van Limburg en voor iedereen die in Limburg een thuis zoekt.
8
Woondeal Limburg
9
Woondeal Limburg
Leeswijzer Deze Woondeal bestaat uit drie delen. In deel A is op hoofdlijnen te lezen hoe wij toewerken naar een goede balans op de Limburgse woningmarkt en welke overwegingen daaraan ten grondslag liggen. Limburg bouwt door en werkt ondertussen in gezamenlijkheid aan een Limburg brede woningbouwprogrammering voor de langere termijn. Onder deel B komen de onderwerpen aan de orde waarover in het woondealproces met elkaar afspraken over ingrepen gemaakt zullen worden. We gaan in dit gedeelte kort in op de monitoring van de voortgang én de noodzakelijke regelmatige bijsturing van de huisvestingsopgaven. De benoemde kritische succesfactoren zijn medebepalend voor het behalen van onze gezamenlijke doelen. De grote variatie in onze huisvestingsopgaven en uitdagingen in Limburg zijn tenslotte terug te lezen in deel C, waar de regio’s hun specifieke opgaven en ambities verder toelichten.
10
Woondeal Limburg
11
Woondeal Limburg
DEEL A
Overwegingen & Ondertekening
12
Woondeal Limburg
13
Woondeal Limburg
Overwegingen Overwegende dat •
•
•
•
•
•
Om het nationale woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, het Rijk met het Programma Woningbouw inzet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met het jaar 2030. Gemeenten, provincies en Rijk afspraken maken over ieders aandeel in het behalen van de in de Woondeal opgenomen doelstellingen; Het college van Gedeputeerde Staten van Limburg en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening op 13 oktober 2022 afgesproken hebben zich gezamenlijk in te zullen zetten voor de realisatie van de kwalitatieve en kwantitatieve provinciale huisvestingsopgave, waartoe ook het Limburgse Provinciale bod behoort; Het Limburgse Provinciale bod van 13 oktober 2022 de bruto toevoeging behelst van 26.550 woningen als het Limburgse aandeel in de nationale woningbouw opgave. Dat Limburg bovendien heeft aangegeven om 20.000 woningen bovenop deze aantallen te willen realiseren; Eveneens door Aedes, de Woonbond, de VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening RVO) op 30 juni 2022 Nationale Prestatieafspraken zijn gesloten voor de realisatie van 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen.
In het Provinciale bod gaf de provincie Limburg aan, de realisatie van 10.200 sociale huurwoningen en 5.900 middenhuur woningen te kunnen garanderen; Deze Woondeal een met gemeenten en regio’s opgestelde doorvertaling is van de op 13 oktober 2022 gemaakte Bestuurlijke Afspraken tussen Rijk en Provincie, evenals van de Nationale Prestatieafspraken; Het bundelen van krachten belangrijker wordt dan ooit om deze woningen te realiseren in het gewenste realisatietempo en kwaliteit. Intensivering van de samenwerking met overheidspartijen, woningcorporaties en marktpartijen gewenst en noodzakelijk is.
En wetende dat • •
14
Woondeal Limburg
15
De behoefte aan goede en betaalbare woningen groot is en de realisatie van deze woningen eerder vandaag dan morgen gewenst is; In het kader van de vernieuwde samenwerking tussen provincies, gemeenten, waterschappen en het Rijk in de ruimtelijke ordening conform Programma NOVEX, het Rijk op 12 december 2022 het ‘Provinciaal Startpakket Fysieke Leefomgeving’ (waarin nationale ruimtelijke opgaven en principes zijn gebundeld) aan de Provincie heeft aangeboden. Met de uitnodiging om in oktober 2023 te komen tot een provinciaal ruimtelijk voorstel als antwoord op de vragen die gesteld worden in het Startpakket en die betrekking hebben op de ruimtelijke inpassing van de grote transities en opgaven, waarbij water en bodem sturend zijn. Dit de basis vormt voor een eind 2023 te sluiten Ruimtelijk Arrangement tussen Rijk en Provincie met wederkerige, bestuurlijke afspraken over de ruimtelijke inpassing en uitvoering van de nationale opgaven.
Woondeal Limburg
•
•
• •
•
Komen wij tot de volgende aanpak:
In dit Startpakket expliciet is opgenomen dat de kwaliteit van woningen en de woonomgeving aandacht behoeven, naast beschikbaarheid en betaalbaarheid. En dat een ambitieuze woningbouwagenda ook aangewend moet worden om bestaande buurten te verbeteren en klimaatbestendiger te maken. En dat juist vanuit klimaatverandering de locatiekeuze voor woningbouw meer dan ooit relevant is en er in toenemende mate sprake moet zijn van slimme binnenstedelijke verdichting. En dat rond het wonen, op het terrein van verduurzaming, circulariteit en biodiversiteit stappen gezet moeten worden; In Limburg op meerdere locaties sprake is van een aanzienlijke herstructureringsopgave. Een groot deel van de kwalitatieve opgave, moet in de bestaande voorraad gerealiseerd worden. Gemeenten zullen telkens maatwerk toepassen om de woonbehoefte in de bestaande voorraad of nieuwbouw te laten landen; Er in Limburg grote water- en stikstofopgaven spelen; Overheden meer regie moeten gaan voeren op het voorzien in (de blijvende beschikbaarheid van) voldoende passende en betaalbare woonruimte (nieuwbouw en bestaande voorraad).
En dat daarvoor aanpassingen worden doorgevoerd in meerdere wetten en algemene maatregelen van bestuur; In Noord-Limburg (3e tranche), Midden-Limburg (aanvraag 4e tranche), de subregio Parkstad Limburg (2e tranche en aanvraag 4e tranche) en door de 10 overige gemeenten in Zuid-Limburg of subregio’s Westelijke Mijnstreek en Maastricht-Heuvelland, InGenieus, Groen en Gezond (aanvraag 4e tranche) via de aanpak van ‘Regio Deals’ programmatisch gewerkt wordt aan het verbeteren van de brede welvaart. De realisatie van de woonopgave dus in samenhang gezien moet worden met het verbeteren van de brede welvaart.
•
•
•
Stellen wij dat •
•
•
•
16
Er dus een sterke interferentie is tussen deze Woondeal, het te sluiten Ruimtelijk Arrangement Limburg, de door regio en Rijk gezamenlijk op te stellen ontwikkelperspectieven en uitvoeringsagenda’s voor de NOVEX-gebieden De Peel en Zuid-Limburg en uiteraard de nationale en provinciale programma’s met betrekking tot Landelijk Gebied en de Wateropgave, die we op dit moment nog niet kunnen overzien, alleen al omdat alle trajecten een andere looptijd kennen; De Nationale Woon- en Bouwagenda en de daartoe behorende afspraken zoals in deze Woondeal, tot stand zijn gekomen in tijden van onzekere maatschappelijke en economische ontwikkelingen. En er dus sprake is van veel onzekerheden, die zich mogelijk kunnen door vertalen in de woningbouwrealisaties, waar partijen maar beperkt invloed op kunnen uitoefenen; De geformuleerde streefnorm van 30% sociale huur (in de bestaande woningvoorraad) in het jaar 2030, ten behoeve van de kansengelijkheid, in principe voor elke gemeente in Limburg geldt. De streefnorm wordt ingevuld door bij de totale nieuwbouwprogrammering per gemeente, die nog niet aan de norm voldoet, een hoger percentage sociale huur na te streven dan op dat moment aanwezig is in de bestaande voorraad; In deze Woondeal we vooralsnog een sociale huurwoning definiëren als een woning die bereikbaar is voor de sociale doelgroep en een aanvangshuur heeft onder de liberalisatiegrens.
Woningen die gebouwd worden door een particuliere initiatiefnemer met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens worden als zodanig meegeteld. Een nieuwe definitie heeft mogelijk consequenties voor de in deze Woondeal genoemde aantallen sociale huurwoningen.
Woondeal Limburg
•
•
•
•
•
17
Een Woondeal voor heel Limburg die pragmatisch van aard is: – Gebaseerd op Bestuurlijke Afspraken Limburg en de Nationale Prestatieafspraken; – Waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen resultaten in de eerste termijn (2022-2024) en doelen voor de tweede termijn (2025-2030), waarbij we uitgaan van adaptief programmeren; – Waar binnen inzicht wordt gegeven in de specifieke woonregio’s in de provincie Limburg en hun onderscheidende opgaven, kansen en ingrepen; – Waarbij samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen wordt geïntensiveerd; – Waarbij partijen flexibiliteit inbouwen in het werkproces om in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen, kansen en onzekerheden. In de eerste termijn (2022-2024) realiseren partijen in Limburg zo snel mogelijk de plannen die nú zo goed als uitvoeringsgereed en conform de onderlinge afspraken in de regionale structuur- of woonvisies zijn. In de opmaat naar én gedurende de tweede termijn (2025-2030) voeren de partijen, daar waar de kwaliteit in relatie tot de behoefte dat vraagt, wijzigingen door in de planvoorraad. Deze zullen dan ook in de daadwerkelijke realisatie vanaf het jaar 2025 landen.
Elke gemeente neemt daarbij een aandeel van de woningbouwopgave van in totaal 26.550 woningen, waarbij uiterlijk begin vierde kwartaal 2023 de doorvertaling naar het gemeentelijke niveau is gerealiseerd; Zo leggen partijen in Limburg de woningbouwproductie de eerste jaren niet stil ten behoeve van juridisch-planologische werkzaamheden (herprogrammeren), maar bouwt zoveel als mogelijk door en werkt ondertussen in goede samenwerking met alle partners gaandeweg daar waar nodig aan de aanpassing van de planvoorraad (kwalitatieve aanpassingen en toevoeging plannen in gewenste categorieën en segmenten); Ontwikkelingen ten gevolge van het Ruimtelijk Arrangement en de NOVEX gebieden zullen telkens geagendeerd worden op de Woondealtafel. Gezien de specifieke uitdagingen in Limburg zoals met betrekking tot stikstof en water, en de afwegingen die dientengevolge gemaakt moeten worden, kan het zijn dat de Woondeal aangepast wordt; Gezien de omvang van de Limburgse bijdrage aan de Nederlandse woningbouwopgave, leggen de samenwerkende partijen in Limburg één Woondeal voor, waarbinnen per woon(sub)regio de specifieke huisvestingsopgave, sleutelprojecten, randvoorwaarden en hulpvragen van die woon(sub)regio is opgenomen. Bestuurlijk overleg vindt plaats op het regionale schaalniveau (NL, ML, ZL).
Dit doet recht aan de regionale diversiteit; Het proces van monitoring, evenals het samenwerken ten aanzien van kritische succesfactoren om te komen tot realisatie en de daartoe benodigde afspraken en acties wordt in gezamenlijkheid opgepakt als één partner. In het twee maal per jaar te organiseren overleg met de Minister voor RVO en de gedeputeerde wonen – de Provinciale Woondealtafel - komen de Limburgse woonregio’s aan tafel. Het proces hiervan wordt uitgewerkt; De grote herstructureringsopgave maken wij in deze Woondeal inzichtelijk door het specifiek duiden van de herstructureringsopgave (met inbegrip van sloop van woningen en transformatie van niet-woningen) in de diverse (sub)regio’s; De afspraken uit deze Woondeal zullen een plek krijgen in de lokale prestatieafspraken tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen. Deze afspraken worden voortdurend herijkt op basis van de meest recente inzichten;
Woondeal Limburg
•
•
– De Provinciale Omgevingsvisie, omgevingsverordening en beleidskaders1 vormen samen het bovenliggende beleidskader en bevatten de regels en voorwaarden voor de regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma’s. Vanuit deze wettelijke bevoegdheid is het college van Gedeputeerde Staten van Limburg verantwoordelijk voor de gebiedsgerichte coördinatie van de (ruimtelijke) doorvertaling van de provinciale woningbouwopgave in regionaal verband met de gemeenten. Het college van Gedeputeerde Staten van Limburg stuurt op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering, waarbij het kwalitatieve in deze afspraken in deze Woondeal vooralsnog vooral de betaalbaarheid betreft.
Sleutelprojecten zijn vooralsnog in deze Woondeal gedefinieerd als die projecten die een financiële bijdrage hebben ontvangen van provinciale en/of Rijksoverheid. Sleutelprojecten worden indien nodig specifiek (voortgang en eventuele hulpvraag) besproken aan de Provinciale Woondealtafel; De Woondeal is dynamisch van aard en moet inspelen op de regionale behoeften, de marktsituatie en veranderende wet- en regelgeving. Dat betekent dat we gedurende de rit kunnen besluiten om over te gaan tot herprogrammering, afvoeren en toevoegen van (sleutel)projecten en het doorvoeren van acties die dan nodig blijken te zijn.
En zien daarbij de volgende rollen & verantwoordelijkheden •
– De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is verantwoordelijk voor de nationale huisvestingsopgave en stelselverantwoordelijk voor de versterking van het wettelijk instrumentarium voor de medeoverheden om de huisvestingsopgave te realiseren en voor ondersteuning van de uitvoering via inzet van (financiële) middelen, het bieden van hulp bij de afstemming met overige ministeries en waar nodig inbreng van menskracht, kennis, rijksgronden en rijksgebouwen. De minister stuurt actief op de realisatie van de nationale huisvestingsopgave door intensief en periodiek overleg met medeoverheden en monitoring van de woningbouw. Daarnaast coördineert de minister de opgaven die samenhangen met de woningbouw met de medeoverheden en andere departementen. Zo nodig hakt de minister voor VRO samen met collegabewindspersonen knopen door. Tevens is de minister verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke inpassing van de woningbouwopgave op nationaal niveau in relatie tot andere nationale ruimtelijke belangen.
Eén overheid: gemeenten, provincies, waterschappen en Rijk zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de versterking van de regie op de woningbouw en het realiseren van de huisvestingsopgave. Alle overheidslagen dragen bij aan de huisvestingsopgave vanuit hun specifieke rol in aansluiting op het huis van Thorbecke, en wet- en regelgeving zoals de Woningwet, de Huisvestingswet, de Wet Ruimtelijke Ordening en de Omgevingswet. In aansluiting daarop herbevestigen we het volgende: – Het College van B&W is als eerste bestuursorgaan verantwoordelijk voor de zorg voor de fysieke leefomgeving. In aansluiting daarop zetten de gemeenten zich in voor voldoende (bouw)locaties in ruimtelijke plannen voor de realisatie van de afspraken die gemaakt worden in de woondeal en (regionale) structuur- en woonvisies. Gemeenten stimuleren en faciliteren de realisatie van de afspraken in deze Woondeal. Met behulp van de wettelijke instrumenten zetten gemeenten zich in voor de benodigde (harde) plancapaciteit in de verschillende prijssegmenten (waar onder sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en voor verlening van omgevingsvergunningen. – Gemeenten stemmen in regionaal verband hun woningbouwbouwplannen met en op elkaar af, op basis van gemaakte afspraken hierover in de regionale structuur- en woonvisies. – In de subregio Parkstad Limburg vormen de zeven gemeenten de Stadsregio Parkstad Limburg.
De bestuurscommissie Wonen en Herstructurering van de Stadsregio Parkstad Limburg is in deze regio verantwoordelijk voor de coördinatie, het aanjagen en het realiseren van het (sub)regionaal beleid en de (sub) regionale ambities op het vlak van wonen en herstructurering.
– Woningcorporaties De Limburgse woningcorporaties delen het beeld en de overtuiging dat we op de woningmarkt alleen kunnen versnellen als we samenwerken en afspraken maken. Derhalve ondertekenen zij dan ook mede deze Woondeal, wetende dat een belangrijk deel van de opgave in hun handen ligt en een uitvloeisel is van de Nationale Prestatieafspraken. – Samenwerkingspartners Om de opgave ook daadwerkelijk te realiseren is samenwerking met een netwerk van partners nodig, zoals zorg- en marktpartijen. Zij zijn onmisbare netwerkpartners en zullen in de komende periode gevraagd worden om aan te haken bij het Woondealproces. Samen met de Woonbond zal bekeken worden op welke momenten en aan welke tafels een vertegenwoordiging van huurdersbelangenverenigingen een plek moet krijgen.
– Waterschap Limburg is verantwoordelijk voor een doelmatig waterbeheer. In het Omgevingsplan houdt de gemeenteraad rekening met het waterbelang met het oog op behoud van waterkwaliteit en het voorkomen van wateroverlast, droogte en overstromingen om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locatie, onder meer woningbouwlocaties. Daarbij geldt onder meer het uitgangspunt van “water en bodem sturend’’. De concrete uitwerking daarvan vindt plaats op nationaal- en provinciaal niveau. Daar waar twijfel bestaat over de invulling van dit principe ten aanzien van concrete locaties wordt het waterschap in een vroeg stadium betrokken.
1
Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023, versnellen, versterken en doorzettenKader Kwaliteit Limburgse centra
18
Woondeal Limburg
19
Woondeal Limburg
En komen in deze Woondeal overeen: 1. Dat partijen een bijdrage gaan leveren aan de nationale versnellingsopgave door de toevoeging van minimaal 26.550 woningen tot en met 2030 in Limburg, waarvan 2/3 betaalbaar, waarmee tevens bijgedragen wordt aan het streven naar 30% sociale huur in de bestaande voorraad; 2. Dat bij het streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad op provinciaal niveau, regionaal niveau en lokaal niveau, rekening gehouden wordt met specifieke situaties in woonregio’s waarbij het toegroeien naar 30% evident niet logisch of haalbaar is. 3. Een verdeling van de versnellingsopgave over de woonregio’s als volgt is uitgewerkt: – Gedurende de periode tot 2025, wordt ingezet op de volgende bruto toevoegingen: • Noord-Limburg 5.239 woningen • Midden-Limburg 3.450 woningen • Zuid-Limburg 7.872 woningen – In deze periode tot 2025 is de sloop voorzien van: • Noord-Limburg 128 woningen • Midden-Limburg 340 woningen • Zuid-Limburg 898 woningen – Voor de periode van 2025 tot en met 2030 is voorzien in een bruto plancapaciteit dan welvoornemen tot realisatie van: • Noord-Limburg 5.410 woningen • Midden-Limburg 6.900 woningen • Zuid-Limburg 15.746 woningen – De volgende sloopaantallen zijn al in plannen van 2025 tot en met 2030 opgenomen • Noord-Limburg 82 woningen • Midden-Limburg 669 woningen • Zuid-Limburg 7.543 woningen 4.
Dat partijen erkennen dat nieuwbouw, sloop en herstructurering nauw samen hangen. Hoe verder in de tijd, hoe minder zicht op de exacte aantallen die hiermee gemoeid zijn; 5. Dat de kritische succesfactoren zoals omschreven in deel B en C van deze Woondeal bepalend zullen zijn in het daadwerkelijk realiseren van deze versnellingsopgave; 6. Partijen 2x per jaar met elkaar bestuurlijk in overleg gaan om de voortgang te bespreken aan de Provinciale Woondealtafel, om kennis te delen en acties om te versnellen te nemen, waarbij ruimte is om adaptief te programmeren als de behoefte of marktomstandigheden daarom vragen, zoals omschreven in deel B en C van deze Woondeal; 7. Partijen doen waar gewenst of nodig, samen een beroep op ondersteuningsmogelijkheden, rijksregelingen en -middelen die een bijdrage kunnen leveren aan de versnellingsopgave.
20
Woondeal Limburg
21
Woondeal Limburg
Ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de heer H. de Jonge
Provincie Limburg Gedeputeerde Wonen, Ruimte, Water en Landbouw mevrouw C.W.J.M. Roefs
Gemeenten
WEERT, 9 MAART 2023
Ondertekening Woondeal Limburg
Wethouder gemeente Beek de heer R. Diederen
Wethouder gemeente Beekdaelen de heer H. Reijnders
Wethouder gemeente Beesel mevrouw A.J.G. Huijs
Wethouder gemeente Bergen de heer A. Splinter
Wethouder gemeente Brunssum de heer J.L.W. van Dijk
Wethouder gemeente Echt-Susteren de heer P.H.J. Pustjens
Wethouder gemeente Eijsden-Margraten de heer J.E.M. Custers
Wethouder gemeente Gennep de heer P.I.M.H. Stevens
Wethouder gemeente Gulpen-Wittem de heer P. Franssen
Wethouder gemeente Heerlen de heer C. Gelderblok
Wethouder gemeente Horst aan de Maas de heer R. Bouten
Wethouder gemeente Kerkrade / Voorzitter bestuurscommissie Wonen & Herstructurering Stadsregio Parkstad de heer T. Weijers
Wethouder gemeente Landgraaf de heer B.J.M. Smeets Wethouder gemeente Maasgouw de heer T.J.C.M. Snijckers Wethouder gemeente Meerssen de heer B.P.J. Molling Wethouder gemeente Nederweert de heer R. ten Kate Wethouder gemeente Roerdalen mevrouw J.C.L. Westhelle - Aelen
Wethouder gemeente Leudal de heer R. Martens Wethouder gemeente Maastricht de heer J.H. Pas Wethouder gemeente Mook en Middelaar de heer T. Herings Wethouder gemeente Peel en Maas de heer R.W.J. Wanten Wethouder gemeente Roermond de heer J.F.B. van Rey
22
Woondeal Limburg
23
Woondeal Limburg
Woningcorporaties
Gemeenten Wethouder gemeente Simpelveld de heer W.J.H. Schleijpen
Wethouder gemeente Sittard-Geleen de heer L. Geilen
Wonen Zuid de heer R.L.J. Testroote
Woonik de heer P. Sebregts
Wethouder gemeente Stein de heer D.M.M. Hendrix
Wethouder gemeente Vaals mevrouw J.P. Verbeek
Woonpunt de heer W. Hazeu
Woonwenz de heer F.C.M. van Engelen
Wethouder gemeente Valkenburg aan de Geul de heer W.H.M.E. Weerts
Wethouder gemeente Venray de heer J. Jenneskens
Woonzorg Nederland de heer C.B. van Boven
Woningstichting Berg & Terblijt mevrouw A.M.H. Vankan
Wethouder gemeente Voerendaal de heer R.B.M. Braun
Wethouder gemeente Weert mevrouw W.P.J. van Eijk
ZaamWonen de heer K.A.G. Smitsmans
ZoWonen mevrouw J.M.J. Godderij
Woningcorporaties
Waterschap Limburg
Destion de heer W. Pothoff
Heemwonen mevrouw E.J.J. van Beek
Krijtland Wonen de heer M.L.H. Sluijsmans
Maasvallei mevrouw S.L. Klein Haneveld
Mooiland mevrouw C.M.L. Jansen
Nester de heer A.A. Oosterlee
Servatius mevrouw V.M.J. Eussen
Servatius de heer J.R. de Wolf
Thuis bij Antares de heer P.J.C.W. Stelder
Vanhier Wonen de heer M.E.J. Meulen
Vinciowonen de heer G.J.A. Canjels
Weller de heer B.H.J. Braeken
Wonen Limburg de heer G.G.M.P. Peeters
Wonen Meerssen de heer L.W.G. van den Bergh
Wonen Wittem de heer A.A.R. Zinken
Wonen Wittem de heer E.A. Peeters
24
Woondeal Limburg
Waterschap Limburg mevrouw J.S.E. van Wersch
Ondersteuningsverklaring ontvangen van Bouwend Nederland, NEPROM en Woonbond zijn als bijlage 4 toegevoegd.
25
Woondeal Limburg
DEEL B
Inhoud & Proces
26
Woondeal Limburg
27
Woondeal Limburg
Woondeal Limburg
Regio en termijn
1.
Bouwlocaties
1.1
In Limburg worden in de eerste termijn van 2022-2024, 16.561 woningen gebouwd, waarvan 64% in het betaalbare segment. In de opmaat naar én gedurende de tweede termijn van 2025-2030 voeren de partijen per woonregio daar waar de kwaliteit in relatie tot de behoefte dat vraagt, wijzigingen door in de planvoorraad op een zodanige wijze dat 2/3 betaalbaar wordt gerealiseerd. Deze zullen dan ook in de realisaties vanaf het jaar 2025 landen. De programmering van de tweede periode is structureel onderwerp van gesprek op de regionale woontafel. De onderstaande tabel maakt de totale kwantitatieve opgave inzichtelijk. Voor verdere achtergrondinformatie, zie deel C, de regio’s.
Bruto te realiseren woningen)
Bruto plancapaciteit
Harde plancapaciteit
NL I
5.239
4.990
3.477
1.256
829
NL II
5.410
5.372
1.251
1.022
ML I
3.450
4.340
2.898
ML II
6.900
5.621
ZL I
7.872
ZL II
SH
MH
GK
SH corpo
MH corpo
569
973
150
218
973
633
10
1.387
562
385
1.117
42
639
1.167
688
218
951
52
8.240
5.134
3.815
877
948
2.116
n.t.b.
15.746
15.087
1.177
2.841
1.614
288
2.895
n.t.b.
TI
16.561
17.570
11.509
6.458
2.268
1.902
4.206
192
T II
28.056
26.080
3.067
5.030
2.520
1.479
4.479
62
T ‘22-’23
44.617
43.650
14.576
11.488
4.788
3.381
8.685
254
Tabel 1
Er zijn regionale verschillen, waaronder de momenten van opvoeren van plannen in de Plan
Woningbouwrealisatie,
Capaciteitsmonitor (PCM), waardoor de getallen in deze tabel met name in de tweede termijn, onder-
plancapaciteiten en
ling niet vergelijkbaar zijn. In de toekomst zullen partijen op een eenduidige manier plannen registre-
betaalbaarheid van de
ren in de PCM.
geplande woningen in Limburg.
1.2
28
Woondeal Limburg
29
De bouwlocaties die zijn aangewezen als sleutelprojecten in Limburg zijn belangrijk voor de (versnelling van de) bouwopgave. Partijen blijven in de overlegstructuur met elkaar in gesprek over de voortgang en om eventuele knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken. Sleutelprojecten kunnen gedurende de looptijd van de Woondeal toegevoegd en afgevoerd worden.
Woondeal Limburg
De hiernaast weergegeven kaart van Limburg maakt per woonregio inzichtelijk: • de bijdrage aan de versnelling voor wat betreft de realisaties in de periode tot 2025; • het aantal woningen in de planvoorraad van 2025 tot en met 2030; • het aandeel sleutelprojecten in de regio en de optelsom van het aantal te realiseren woningen binnen deze sleutelprojecten.
Cijfers per regio
Noord-Limburg 1.3
Sleutelprojecten hebben een gemeenschappelijk kenmerk: ze hebben een financiële bijdrage ontvangen van de provincie en/of de Rijksoverheid. Uiteraard zijn deze projecten verschillend van aard en grootte.
5.239 | -128
•
23 | 2.640
Limburg heeft momenteel geen grootschalige woningbouwgebieden (conform de Rijksdefinitie). De provincie Limburg werkt, in overleg met BZK, een concreet gebiedsgericht voorstel uit voor de aanpak van de opgaven rondom verduurzaming, klimaatadaptatie en woonkwaliteit in het bestaand bebouwd gebied in Limburg. Dit voorstel zal mogelijk besproken worden in het BO Leefomgeving in het voorjaar van 2023.
5.372 | -82
Midden-Limburg 3.450 | -340 5.621 | -669
Er zijn versnellingsafspraken gemaakt voor de bouw van 4.079 woningen in Limburg:
38 | 2.969 Kerkrade
Diverse centrumlocaties
290 woningen
€ 7,6 miljoen
Maastricht
Geusselt en omgeving
972 woningen
€ 8,3 miljoen
Maastricht
Trega Zinkwit
950 woningen
€ 7,5 miljoen
Roermond
Melickerveld
468 woningen
€ 0,7 miljoen
Sittard Geleen
Middengeb. C / Nw Absbroek
274 woningen
€ 1,6 miljoen
Heerlen
Heerlen Centrum
887 woningen
€ 6,1 miljoen
Weert
Gebiedsvisie Keent & Moesel
238 woningen
€ 2,2 miljoen
•
•
•
Zuid-Limburg 7.872 | -898 15.087 | -7.543 65 | 8.079
Heerlen-Noord (56.000 inwoners) is als focusgebied aangemerkt in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. De revitalisering van Heerlen Noord wordt ondersteund met middelen uit het Volkshuisvestingsfonds (€ 8,2 miljoen). De volgende gemeenten ontvingen een bijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds: – Maastricht (€ 3,4 miljoen) – Parkstad Limburg (€ 36,8 miljoen) – Sittard-Geleen/Stein (€5,4 miljoen) Een groot aantal sleutelprojecten met een kleinschalig karakter is vanuit de provinciale regelingen ‘Kwaliteit in Limburgse Centra (KLC)’ en Stimulerings regeling Wonen (SRW) gestimuleerd. Deze maken ook onderdeel uit van de in bijlage 3 opgenomen lijst met alle sleutelprojecten in Limburg.
Kaart 1
Aantal te realiseren woningen tot 2025 | - aantal sloopwoningen Plancapaciteit 2025-2030 | - geplande sloop Sleutelprojecten: aantal projecten | aantal woningen
Versnelling (tot 2025), plancapaciteit (2025 – 2030) en sleutelprojecten.
30
Woondeal Limburg
31
Woondeal Limburg
2.
Herstructurering
3.
Betaalbaarheid
2.1
In het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid is aangekondigd dat er naast afspraken over woningbouw, ook afspraken over herstructurering worden gemaakt. Dit betreft woningen met een lage toekomstwaarde, vaak in een onaantrekkelijke woonomgeving waardoor de leefbaarheid en betaalbaarheid (vanwege hoge energiekosten) onder druk staat. Deze woningen sluiten niet aan op de lokale behoefte.
3.1
Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte streven we ernaar dat 2/3 (600.000 woningen) van de nieuwe woningen betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen op basis van de landelijke definitie de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van €1.000 per maand en koopwoningen onder de €355.000.
2.2
De woningvoorraad op veel plekken in Limburg is relatief oud. Dat gegeven is vaak een indicator voor de herstructureringsopgave. Het aandeel van deze opgave voor heel Limburg, is voor de periode die bestreken wordt met deze Woondeal niet exact bekend, met name voor de particuliere (huur en koop) voorraad. Voorlopig is er zicht op de volgende aantallen: 12.114 woningen tot 2030 door transformatie en 9.660 door sloop. De partijen in deze Woondeal spannen zich in om de herstructureringsopgave voor heel Limburg in beeld te brengen en minimaal eens per jaar te bespreken aan de Provinciale Woondealtafel.
3.2
In de provincie Limburg wordt gestreefd naar een toevoeging van 2/3 betaalbare huur- en koopwoningen. De woonregio’s zetten zich tot en met 2030 in voor de realisatie van 17.700 betaalbare huur- en koopwoningen (zijnde 2/3 van 26.550 woningen). De samenwerkende partijen zullen de opgave betaalbare huisvesting (inclusief de definitie) structureel onderzoeken en waar nodig bijstellen.
3.3
In de Nationale Prestatieafspraken met de woningcorporatiesector is opgenomen dat woningcorporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen. Door de provincie Limburg is met de bestuurlijke woningbouwafspraken van 13 oktober 2022 ingezet op de realisatie van 10.200 sociale huurwoningen en 2.050 middenhuur woningen door woningcorporaties. Voor de sociale huursector is het belangrijk dat de totale voorraad hierdoor weer groeit om de wachtlijsten af te kunnen laten nemen. Deze aantallen worden, wat betreft de (vervangende) nieuwbouw, leidend voor de lokale prestatieafspraken, die gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen maken.
3.4
Ook is in de Nationale Prestatieafspraken opgenomen dat het aantal woningen met een huurprijs tot 550 euro (prijspeil 2020) in de totale woningcorporatievoorraad niet afneemt. Het betreft 46% van de woningcorporatiewoningen in Nederland. Voor de Limburgse situatie worden de Nationale Prestatieafspraken de komende periode geconcretiseerd.
3.5
Alle gemeenten streven, in lijn met de Nationale Prestatieafspraken, naar de bouw van voldoende sociale huurwoningen.
3.6
Om provincies, gemeenten en woningcorporaties te ondersteunen bij het sturen op versnelling van de nieuwbouw van (sociale) huurwoningen, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, die bestaat uit leden namens BZK, AEDES, IPO en VNG, kan bestuurlijk hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen.
Regio en termijn
Tabel 2 Transformatie en herstructurering door sloop in Limburg
Herstructurering door sloop woningen
NL I
1.608
128
NL II
1.085
82
ML I
1.755
340
ML II
3.463
669
ZL I
1.743
898
ZL II
2.460
7.543
Totaal I
5.106
1.366
Totaal II
7.008
8.294
12.114
9.660
Totaal 2022 - 2030
2.3
Hergebruik/ transformatie (andere opgave)
De partijen in deze Woondeal spannen zich in om de herstructureringsopgave gezamenlijk op te pakken en waar mogelijk gebruik te maken van de ondersteuningsmiddelen van het Rijk, zoals het Volkshuisvestingsfonds. Het Rijk zet zich in om huisvestingsopgaven die grotendeels gerealiseerd moet worden in de bestaande voorraad, te ondersteunen met (financiële) regelingen die passend zijn bij die opgave. Dat geldt zowel voor herstructurering als voor de transformatie van vastgoed met een andere functie dan wonen, naar de functie wonen.
In het Programma “Een thuis voor iedereen” is opgenomen dat via de regionale woningbouwprogrammering de nieuwbouw van sociale huurwoningen zo wordt ingepland dat wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling. Zie de toelichting in het kader op blz. 20. 3.7
32
Woondeal Limburg
33
Conform het bovenstaande zullen voor de periode 2025-2030 de gemeenten binnen de drie woonregio’s (dan wel de subregio’s) in Limburg onderling afspraken maken over de verdeling van hun aandeel sociale huurwoningen over de gemeenten in de nieuwbouw, in afstemming met de woningcorporaties en dit inbrengen in de Regionale Woontafel en ten behoeve van de eventuele jaarlijkse actualisering van de Woondeal.
Woondeal Limburg
4.
Toelichting op 2/3 betaalbaar
Bijzondere opgaven Aandachtsgroepen
Als uitgangspunt is opgenomen dat van alle nieuwbouw die gerealiseerd wordt in een regio, 2/3 deel in het betaalbare segment gebouwd wordt. Dat geldt ook als in de bestaande voorraad al 2/3 deel of meer betaalbaar aanwezig is.
4.1
Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen zijn tot en met 2030 nationaal 350.000 betaalbare koop- en middenhuurwoningen nodig. In het Programma Betaalbaar wonen is dan ook opgenomen dat 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten. Het provinciale aandeel in deze nationale opgave zoals opgenomen in de bestuurlijke afspraken van 13 oktober 2022 betreft de realisatie van 11.000 woningen in het middensegment, dus de middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen. Dit is 42% van de totale nieuwbouwopgave. Aangegeven is dat middenhuur en goedkope koop uitwisselbaar zijn afhankelijk van de behoefte van de betreffende regio.
4.2
Partijen hebben specifiek aandacht voor de huisvesting van aandachtsgroepen waaronder ouderen. Het aantal ouderen groeit de komende jaren fors. Om ervoor te zorgen dat ouderen zo lang mogelijk prettig en gezond thuis kunnen blijven wonen, zijn er voldoende woningen geschikt voor ouderen nodig. De minister voor VRO heeft in het Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen bepaald dat van de totale nieuwbouwopgave van 900.000 woningen tot en met 2030, 290.000 woningen geschikt voor ouderen moeten worden gebouwd. Daarvan zijn 170.000 woningen nultredenwoningen, 80.000 geclusterde woningen en 40.000 verpleegzorgplekken.
Elke gemeente neemt daarin dus verantwoordelijkheid ongeacht de samenstelling van de bestaande woningvoorraad. Gemeenten in een woonregio, mogen onderling verevenen, zolang de regionale nieuwbouwrealisatie aan het uitgangspunt van 2/3 betaalbaar voldoet. De provincie ziet toe op de realisatie van 2/3 betaalbaar (bij invoering Wet Regie Versterking Volkshuisvesting) Wanneer een woonregio achterblijft, wordt door de Provincie gekeken welke (subregio en) gemeente achterblijft en waarom (Comply or explain!). De provincie krijgt wettelijke instrumenten in de nieuwe wet, om ervoor te zorgen dat dit uitgangspunt juist gehanteerd wordt.
Nultredenwoningen zijn geschikt voor ouderen, omdat zij de woning kunnen betreden zonder trappen te hoeven lopen en de belangrijkste vertrekken zonder traplopen kunnen bereiken. Dit stelt ouderen in staat langer thuis te kunnen wonen. Een deel van de ouderen zoekt een woning in een geclusterde woonvorm. Deze woonvorm is ingericht op het bevorderen van sociaal contact en het ondernemen van activiteiten, bijvoorbeeld doordat er een gemeenschappelijke ruimte aanwezig is. De woningen in een geclusterde woonvorm zijn tenminste nultredenwoningen.
Toelichting op 30% sociale huur Elke gemeente die op dit moment niet beschikt over een aandeel van 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad, zet zich in om toe te groeien naar 30%. Om dat te bereiken stuurt die gemeente op de bouw van (extra) sociale huurwoningen.
Om mensen langer zelfstandig thuis te kunnen laten wonen, ook wanneer zij zware zorg nodig hebben, zet het kabinet in op de bouw van 40.000 verpleegzorgplekken. Dit zijn dus geen plekken in een verpleeghuis, maar zelfstandige woonéénheden, doorgaans in clustering. De woning is ingericht op het ontvangen en verlenen van zware zorg, bijvoorbeeld door een badkamer met voldoende ruimte voor een hulpverlener. Meer dan de helft van deze geclusterde woonvormen zal in het bijzonder gericht zijn op mensen met dementie. De bouw van woningen voor mensen met dementie vraagt extra aandacht bij bijvoorbeeld het gebruik van (contrasterende) kleuren, herkenbaarheid van voordeur en ruimten, voldoende daglicht en verduisterende gordijnen voor het dag-nachtritme, ruimten voor ontmoeting en ook een veilige, activerende omgeving van het wooncomplex.
Een gemeente met x% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad, realiseert dus meer dan x% van alle nieuwbouw in de gemeente in het sociale huursegment. De provincie krijgt wettelijke instrumenten om toe te zien op de inzet van elke gemeente bij het streven naar 30% sociale huur in de bestaande voorraad.
Het Limburgse aandeel in de nationale opgave voor huisvesting van ouderen bestaat uit de realisatie van 10.300 nultredenwoningen, 6.800 wooneenheden in geclusterde woonvormen en 3.310 verpleegzorgplekken. Een deel van deze woningen zal gerealiseerd moeten worden in de bestaande voorraad. De uitwerking van deze opgave vindt plaats bij de opstelling van de Woonzorgvisies. De gemeenten maken hiervoor een analyse van de woon-, zorg- en ondersteuningsbehoefte van de aandachtsgroepen in de eigen gemeente (hoeveel mensen, welke aandachtsgroepen, wat is de woonbehoefte en wat is de eventueel langdurige ondersteuningsbehoefte).
34
Woondeal Limburg
35
Woondeal Limburg
Op regionaal niveau vindt de afstemming over de huisvestingsopgave plaats. Voor de invulling van de (ver)bouwopgave die voortvloeit uit de woonbehoefte van ouderen met een Wlz-indicatie worden het Zorgkantoor en waar nodig de zorgaanbieders betrokken.
5
Ruimtelijke ordeningsaspecten
5.1
Het realiseren van de in deze Woondeal opgenomen aantallen woningen moet in afstemming gebeuren met verschillende andere grote ruimtelijke opgaven als klimaat, waterveiligheid/overlast, landschap, natuur, landbouw en energie. Via het Programma NOVEX wordt gewerkt aan optimale inpassing en samenhang tussen alle grote fysiek-ruimtelijke opgaven en transities, en worden waar nodig keuzes gemaakt. De woningbouwaantallen die bestuurlijk afgesproken zijn in oktober 2022, en regionaal uitgewerkt en bestuurlijk afgesproken worden in deze Woondeal, zijn daar waar mogelijk uitgangspunt.
5.2
De provincie Limburg hanteert het uitgangspunt “meer stad, meer land”, zoals in de POVI opgenomen: “Limburg kent verstedelijkte en landelijke gebieden. Deze maken deel uit van een grensoverschrijdend netwerk van steden en landschappen. We willen de variatie in gebieden koesteren en zetten zowel in op duurzame verstedelijking als op de transitie van het landelijk gebied. Dit houdt in dat we steden en dorpen compact houden en stedelijke functies daar concentreren. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen horen in principe thuis in bestaand bebouwd gebied. We ontwikkelen landelijke gebieden juist als tegenhanger van de drukkere stedelijke gebieden.”
5.3
Partijen in deze Woondeal hanteren het principe om het water- en bodemsysteem sturend te laten zijn bij gebiedsontwikkeling en locatiekeuze. Wanneer hiertoe aanleiding bestaat, worden waterschappen in het planvormingsproces betrokken. Het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat werkt verdere richtinggevende uitspraken en randvoorwaarden uit in het Programma Water en bodem sturend. Mogelijke gevolgen worden in de (jaarlijkse) herijking meegenomen.
Duurzaam en toekomstbestendig bouwen 4.3
Partijen verkennen gezamenlijk op welke wijze stappen gezet kunnen worden in het toegroeien naar een duurzame en toekomstbestendige bouw2, maken afspraken over de te behalen doelen en de gewenste inzet daarbij van de partners. Dat kan bijvoorbeeld door het delen van goede voorbeelden, of circulariteit onderdeel te laten uitmaken van aanbestedingen en contacten, of door de mogelijkheden te laten onderzoeken om het bouwbesluit hierop aan te passen.
Vakantieparken 4.4
Eén van de scenario’s die in deze tijden van het woningtekort vanuit het Rijk extra aandacht krijgen is het (tijdelijk) transformeren van vakantieparken naar wonen. In Limburg worden steden en dorpen compact gehouden en stedelijke functies (zoals wonen) worden daar geconcentreerd. De in omvang beperktere uitbreidingsbehoefte (ten opzichte van andere delen van Nederland) is realiseerbaar, zo is gebleken uit de realitycheck, in steden en dorpen. Vakantieparken in de provincie Limburg liggen in het omringende landelijk gebied. Uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is op die locaties de functie wonen niet wenselijk en transformatie naar wonen conform het provinciaal beleid niet toegestaan. Het beleid voorziet wél in – tijdelijke - uitzonderingen in de vorm van flexibele woonvormen. Deze zijn met name bedoeld om pieken in de vraag naar huisvesting op te vangen. Voorbeelden hiervan zijn tijdelijk permanente bewoning toestaan in recreatieparken voor de huisvesting van internationale werknemers en/of woonurgenten voor de duur van maximaal tien jaar en onder (nader te bepalen) voorwaarden als verdienmodel voor toekomstige herontwikkeling of sanering van het park, of voor het herbestemmen van monumentale bebouwing in het buitengebied.
2
Duurzaam en toekomstbestendig bouwen: Milieu impact, toepassing biobased materialen, aanpasbaar en flexibel bouwen, levensloopbestendig, klimaatadaptief en natuur-inclusief.
36
Woondeal Limburg
37
Woondeal Limburg
6.
Versnellingsafspraken
6.1
Vanwege de grote urgentie van de opgave is het nodig dat woningen sneller worden gerealiseerd; sneller dan de 10 jaar die nu landelijk het gemiddelde is. Het is daarom cruciaal dat er wordt gewerkt aan het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van de processen en procedures die bij de realisatie van woningbouw van toepassing zijn. Hierbij bezien we het gehele bouwproces tot en met de bezwaarprocedure. Ook is het van belang samen een goed participatieproces in te richten, informeel en formeel. Door BZK is in overleg met medeoverheden en marktpartijen een actieplan Versnellen Processen en Procedures opgesteld. De volgende aanbevelingen – voor zover nodig – worden (regionaal) gezamenlijk opgepakt; • Bij de initiatieffase, bij het organiseren van het plan- en realisatieproces, zorgen voor heldere beslismomenten en benodigde mandaten. Dit zorgt voor het efficiënt en binnen termijnen doorlopen van procedures. • Versterking van de samenwerking tussen provincie en gemeenten bij het zo efficiënt mogelijk inzetten van de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de SPUK Flexibele inzet ondersteuning woningbouw, waarvoor de provincie een regeling heeft opgesteld.
Onderzocht wordt of en hoe het opzetten van een regionale flexpool, waarmee op regionaal niveau experts ingehuurd worden en waar meerdere gemeenten gebruik van kunnen maken, effectief en efficiënt kan zijn. Daarbij worden de mogelijkheden voor samenwerking met het onderwijs verkend. • Voor de uitvoering van werkzaamheden die van belang zijn voor het Woondealproces door de samenwerkingspartijen en de praktische organisatie ervan, worden de door het Rijk beschikbaar gestelde procesgelden vanuit de SPUK Woondeals ingezet. • Actueel houden van ruimtelijke beleidskaders en beleid rondom participatie en ruimtelijke plannen ten behoeve van een transparant en zorgvuldig proces.
6.2
Om de woningbouwproductie te versnellen en de regionale woningbouwopgave te realiseren, is samenwerking met alle partijen in de woningbouwketen essentieel, met besef van ieders rol, verantwoordelijkheid en ieders inbreng. Dit vraagt om een nauwe betrokkenheid van woningcorporaties en marktpartijen bij deze Woondeal. Deze betrokkenheid krijgt vorm in de procesinrichting, zoals in hoofdstuk 8 omschreven.
6.4
38
Partijen richten één of meerdere regionale Versnellingstafels in waaraan afspraken gemaakt kunnen worden om specifieke woningbouwprojecten te versnellen en thematische knelpunten op te lossen. Naast de provincie, de gemeente(n) en het Rijk, sluiten ook marktpartijen en woningcorporaties, en afhankelijk van het vraagstuk, waterschappen, kennisinstellingen, zorgpartijen en bewonersorganisaties aan. Partners aan deze tafel prioriteren met elkaar de te bespreken gebiedsspecifieke thema’s en maken duidelijk welke oplossing (resultaat) van welke partij verwacht wordt, met als doel, spoedige realisatie van het project. In voorkomende gevallen wordt aangesloten bij bestaande Versnellingstafels.
Tabel 3
6.6
Om ervoor te zorgen dat bij planuitval reserveplannen beschikbaar zijn, maken partijen in de periodieke Woondealoverleggen afspraken over voldoende plancapaciteit en harde plancapaciteit. Partijen zetten in op voldoende harde plancapaciteit voor de realisatie van de woningbouwproductie (minimaal 130% plancapaciteit voor de periode 2025-2030).
6.7
Naast het versnellen van de lopende bouwprojecten maken partijen voor zover mogelijk eind 2023 afspraken over de realisatie van flex- en transformatiewoningen om tegemoet te komen aan de vraag naar huisvesting voor spoedzoekers en voor inwoners die starten op de woningmarkt en deze (tijdelijke) huisvesting kunnen gebruiken als opstap naar een reguliere woning. Het betreft dan niet alleen maar de aantallen en de locaties, maar het gaat vooral ook om het slimmer omgaan met de processen rond de realisatie van dergelijke woningen.
Regio en termijn
Transformatiein Limburg
Indien er sprake is van landelijke thema’s of thema’s die in meerdere provincies spelen, worden deze doorgezet naar de landelijke Versnellingstafel met een duiding van het verwachtte resultaat. Het is van belang bij vertraging samen naar oorzaak en oplossing(en) te zoeken en de te ondernemen actie(s) af te spreken en eenduidig te beleggen.
Woondeal Limburg
In de realisatie van de regionale volkshuisvestingsopgave geven partijen zoveel als mogelijk ruimte en prioriteit aan projecten die optimaal bijdragen aan de regionale huisvestingsopgave en die snel te realiseren zijn. Gemeenten kunnen schuiven/ wijzigen in en tussen projecten, voorwaarde is dat het totaal aantal woningen aansluit bij de afspraken die in het kader van deze woondeal gemaakt worden en geen afbreuk doet aan de verdeling van doelgroepen en betaalbaarheid.
Als het flexwoningen betreft op tijdelijke locaties stelt het Rijk (mits voldaan wordt aan kwaliteitseisen) een herplaatsingsgarantie beschikbaar. Onderdeel van de herplaatsingsgarantie is dat gemeenten, regio, provincie en Rijk ervoor zorgen dat er na de tijdelijke exploitatie elders een volgende locatie beschikbaar komt voor die flexwoningen die een tweede periode kunnen ingaan. Voor de realisatie van deze woningen is de recent vastgestelde herplaatsingsgarantie van het Ministerie belangrijk. Deze garantie neemt een groot deel van het risico van een mogelijk kortere exploitatietermijn grotendeels uit de businesscase. De regio kunnen daar waar noodzakelijk gebruik maken van de herplaatsingsgarantie volgens de “contouren financiële herplaatsingsgarantie d.d. 6-12-2022”.
en flexwoningen
6.3
6.5
Aantal flexwoningen
NL I
1.608
482
NL II
1.085
20
ML I
1.755
150
ML II
3.463
171
ZL I
1.743
1.048
ZL II
2.460
Totaal I
5.106
Totaal II
7.008
266 +pm
12.114
1.946 +pm
Totaal 2022 - 2030
39
Hergebruik/ transformatie (andere opgave)
Woondeal Limburg
75 +pm
1.680
7.
Monitoring en bespreking voortgang
8.
Overlegstructuur: samenwerking & sturing
7.1
De gemeenten en de provincie spreken af jaarlijks gezamenlijk de woningbouwproductie te monitoren. Momenteel wordt gewerkt aan de landelijke harmonisatieafspraken tussen IPO, VNG en BZK. De provincie streeft naar harmonisatie van monitoring tussen de overheidslagen. Deze harmonisatie moet de ruimte bieden voor integratie dan wel uitbreiding van de provinciale en gemeentelijke monitoringsbehoefte.
8.1
7.2
De gemeenten/regio zetten hun data in het monitoringsysteem. De gemeente/regio blijft bronhouder en eigenaar van de data en daarmee verantwoordelijk voor de juistheid en actualiteit van de data. Voor tussentijdse systeemupdates blijven partijen afhankelijk van de mogelijkheden van externe leveranciers.
De Partijen spreken een sturingscyclus af die gebaseerd is op een overleg twee keer per jaar: de Provinciale Woondealtafel, waarbij Rijk, Provincie en de drie woonregio’s bestuurlijk aanschuiven evenals per woonregio een vertegenwoordiger van de Limburgse woningcorporaties. Monitoring en een scherpe agendering is uiteraard een belangrijk element om deze tafels goed te voeden en effectief te laten zijn. Naast deze cyclus worden de noodzakelijke Versnellingstafels georganiseerd en vindt uiteraard het reguliere overleg BO Leefomgeving en BO MIRT plaats, waarbij zo veel mogelijk aansluiting zal worden gezocht.
8.2
Er is een bestuurlijke overlegstructuur voorzien die enerzijds zorgt voor informatievestrekking richting het netwerk, evenals gezamenlijke agendering, maar ook het netwerk van overheden en overige partijen steviger bij elkaar brengt en versnellingsmogelijkheden bespreekt en agendeert. De procesinrichting is in de vorm van een jaarcyclus in figuur 1 (volgende pagina) schematisch weergegeven.
7.3
Doel is door intensief en kort-cyclisch ambtelijk en bestuurlijk overleg goed zicht te krijgen en te houden op de uitvoering. Hierdoor signaleren partijen vroegtijdig wanneer de voortgang van de woningbouw stokt. Wanneer (gezamenlijk) wordt geconstateerd dat de voortgang stokt, stellen partijen gezamenlijk vast wat de achterliggende oorzaken daarvan zijn (fact finding). Op basis daarvan worden de benodigde en gewenste acties in gang gezet. Uitgangspunt is: ‘’los het op, of schaal het op’’.
•
•
•
•
8.3
40
Woondeal Limburg
41
Regionale Woontafel (lichtblauw): dit is de tafel op woonregio niveau met een ambtelijke afvaardiging van de betrokken stakeholders: gemeenten/regio, provincie, woningcorporaties, waterschap, woonbond/afgevaardigde huurdersbelangenverenigingen en marktpartijen. Aan deze tafel wordt de voortgang van de woningbouwprojecten, de actuele problematiek en oplossingsrichtingen en hulpvragen besproken. Versnellend, informatief en agendasettend. BO woonregio: dit is het Bestuurlijk Overleg tussen woonregio en provincie, alwaar de agenda voor de Woondealtafel wordt voorbereid, gehoord hebbende de input van de Regionale Woontafel BO Limburg: dit is het Bestuurlijk Overleg met de drie voorzitters van de woonregio’s en de gedeputeerde, alwaar de agenda definitief wordt voorbereid en samengesteld ten behoeve van de Woondealtafel. Provinciale Woondealtafel (zwart): dit is het halfjaarlijks Bestuurlijk Overleg tussen minister, gedeputeerde, de voorzitters van de drie woonregio’s en drie vertegenwoordigers van de woningcorporatiesector.
Om gezamenlijk zicht te houden op de voortgang van de uitvoering van de voorliggende bestuurlijke afspraken vindt er ambtelijk: • Vier keer per jaar op ambtelijk niveau overleg plaats tussen het Ministerie van BZK (directeuren woningbouw, woningbeleid en opgavemanagers), de provincie en afgevaardigden vanuit de woonregio’s, waarvan tweemaal per jaar ter voorbereiding op het eerder genoemde overleg Woondealtafel. • Vier keer per jaar vindt ambtelijk overleg plaats tussen de gemeenten/woon(sub) regio’s, woningcorporaties en provincie over stand van zaken en voortgang van de realisatie van woningbouwplannen.
Woondeal Limburg
8.4
8.5
Partijen agenderen vanuit de ambtelijke en/of bestuurlijke overleggen ten behoeve van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en tafels als de landelijke Versnellingstafel eventuele regio-overstijgende en algemene knelpunten. Tevens wordt concreet aangegeven welk resultaat noodzakelijkerwijs geboekt moet worden om de voortgang te kunnen waarmaken.
9.
Vervolg
9.1
Voor een goede uitvoering van deze Woondeal, wordt in 2023 gestart met de verdere uitwerking van enkele thema’s, samen met onze partners. Het betreft daarbij het opstellen van de Woonzorgvisies in elke gemeente, het door ontwikkelen van een Limburgse visie op de woon- en herstructureringsopgave in relatie tot NOVEX, BO Leefomgeving en het Ruimtelijk Arrangement. Ook zullen we afspraken gaan maken over de wijze waarop we vanaf 2025 gaan programmeren, opdat adequater ingespeeld kan worden op ontwikkelingen die de huisvestingsbehoeften sterk beïnvloeden.
Daarnaast worden op provinciaal niveau, afhankelijk van behoefte en actualiteit, een of meerdere separate Versnellingstafels georganiseerd indien er thema’s of knelpunten zijn die we gericht willen oppakken. Deze tafels kunnen divers van aard zijn, tijdelijk of langer lopend. De betrokken partijen komen regelmatig in enig jaar bij elkaar, afhankelijk van de noodzaak (urgentie, aard opgave enz.). De samenstelling en exacte werking van de Versnellingstafels worden nader uitgewerkt.
Tevens gaan we ons de komende periode inspannen om duurzaam, circulair en natuurinclusief bouwen verder te ontwikkelen. Momenteel is er veel ambitie, bijvoorbeeld op het gebied van normering en stimulering van circulair bouwen die nog geen plek hebben gekregen in de woningbouwprogramma’s. Er zijn voornemens om een aanscherping op het terrein van normering en stimulering van circulair bouwendoor te voeren vanaf 2025. Ook biobased bouwen, hergebruik of industrieel bouwen dragen bij aan versnelling, een betere milieuprestatie en minder stikstofuitstoot. Deze thema’s kunnen op een te organiseren Versnellingstafel verder worden vormgegeven.
Figuur 1 Schematische weergave jaarcyclus overlegstructuur
42
Woondeal Limburg
43
Woondeal Limburg
10.
Kritische succesfactoren
De realisatie van minimaal 26.550 woningen hangt zoals eerder aangegeven samen met ingrepen in de bestaande woningvoorraad middels ver- en herbouw en transformatie van bestaand leegstaand vastgoed. Dat brengt extra kosten (verwerving, sloop, terugbouw van minder woningen enz.) met zich mee. Om zorg te kunnen dragen voor de 2/3 betaalbaarheid, is financiële steun noodzakelijk.
De randvoorwaarden op orde Zoals in het Limburgs bod is benoemd, moeten de condities en randvoorwaarden op orde zijn om alle woningen bijtijds en met de beoogde kwaliteiten te realiseren. De partijen in deze Woondeal identificeren met elkaar een aantal kritische succesfactoren, zonder welke de realisatie van de afspraken uit deze Woondeal onder druk komt te staan.
Voor het op peil brengen en houden van een continue bouwstroom is het gewenst dat het Rijk aan de voorkant structurele middelen beschikbaar stelt in plaats van, dan wel naast incidentele regelingen waarop regio’s en provincies telkens opnieuw (in concurrentie) moeten inschrijven. Niet alleen sturen op aantallen, maar ook op kwaliteitsaspecten, waardoor er ook ruimte komt voor kleinere initiatieven, van voldoende kwaliteit.
Voor alle opgenomen (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de Woondealoverleggen om de voortgang te monitoren. Het Rijk informeert de regio tijdig indien er (consultaties voor) nieuwe regelingen of subsidiemogelijkheden opengesteld worden. Ook zal het Rijk als vraagbaak optreden bij eventuele onduidelijkheden omtrent de aanvraag van financiële middelen.
Partijen onderkennen dat veel projecten te maken hebben met een publiek onrendabele top. De forse investeringen die nodig zijn voor woningbouw kunnen de gemeenten niet altijd zelf opbrengen of verhalen op de ontwikkelaar. Partijen gaan met elkaar in gesprek over het wegnemen van de onrendabele top en hoe de verschillende instrumenten, zoals bijvoorbeeld de woningbouwimpuls en het Volkshuisvestingsfonds (VHF), hieraan kunnen bijdragen. Voor de regio is het belangrijk dat de WBI-procedures zo eenvoudig en efficiënt mogelijk zijn. Het rijk betrekt de provincie en regio bij de (door)ontwikkeling van de Woningbouwimpuls en het Volkshuisvestingsfonds en mogelijke aanpassingen. Zo blijven we in gesprek over de werkwijze van de regelingen en mogelijke verbeteringen ten aanzien van de effectiviteit en doelmatigheid van het instrument in zowel de aanvraag-, beoordelingals beheerfase.
BZK coördineert de opgaven die samenhangen met woningbouw en fungeert als eerste aanspreekpunt richting andere departementen. De Minister voor VRO zet zich maximaal in om samen met de verantwoordelijke collega-ministers kritische succesfactoren in relatie tot woningbouw aan te pakken. Wanneer er al een andere gebieds-specifieke, regionale of landelijke tafel is voor een kritische succesfactor wordt het knelpunt primair daar opgelost. Wanneer partijen tegen locatie- of regio specifieke knelpunten oplopen voor de realisatie van de woningbouw worden deze ingebracht op een Versnellingstafel. Indien er sprake is van landelijke thema’s kunnen deze worden doorgezet naar de landelijke Versnellingstafel. Ook fungeert BZK indien nodig als toegangspoort tot de andere departementen. 10.1
10.2
Het ontwikkelen van nieuwe woningen en herstructurering van bestaande gebieden en gebouwen vraagt veel van organisaties als provincie, gemeenten en woningcorporaties. Veel gemeenten zetten in op de verhoging van de woningbouwproductie en een focus op complexe binnenstedelijke ontwikkeling. Daarvoor is het noodzakelijk om samen te werken aan een duurzame, structurele oplossing voor de capaciteitsproblemen met betrekking tot de beschikbaarheid van ambtelijke expertise, vooral op het terrein van het ambtelijke handwerk in de planprocedures. Vooralsnog heeft de provincie Limburg € 0,9 miljoen ontvangen uit de Specifieke Uitkering flexibele inzet ondersteuning woningbouw (2e tranche) voor 2023. Deze middelen zijn ook inzetbaar ten behoeve van het opstellen van de Woonzorgvisies. In dat opzicht past de hoogte van het bedrag niet bij de opgave. Deze is nu uitsluitend geënt op de grootte van de provinciale uitbreidingsopgave.