Woningbehoefteonderzoek

Woningbehoefte onderzoek Beek

Stec Groep aan gemeente Beek

Esther Geuting & Job Wevers 13 oktober 2023

2

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

2.2 2.3

2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

3

3.2 3.3 3.4 3.5

3.6

4.2 4.3 4.4

5

10

Vergrijzing leidt tot afname aantal inwoners, toename alleenstaanden houdt aantal huishoudens nog stabiel ...................... 10 Relatief veel koopwoningen en weinig vrijesectorhuur in Beek ........ 12 Aantal huishoudens ontwikkelt met circa -130 tot +395 huishoudens t/m 2030 en -510 tot +125 huishoudens tot 2040 .......... 13 Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen, vraag naar nultredenwoningen............ 13 Nieuwbouwplannen sluiten kwalitatief goed aan op behoefte, maar door kwantiteit kunnen risico’s in bestaande voorraad ontstaan .................................................................................................. 16 Vergrijzing leidt tot toename zorgbehoevenden ................................. 17

Deelgebied Beek - Spaubeek 4.1

7

Conclusie: mogelijk lichte huishoudensgroei in meeste kernen tot en met 2030, maar vooral transformatieopgave ............................. 7 Conclusie: ontgroening en vergrijzing onderliggend aan huishoudensontwikkeling ....................................................................... 7 Conclusie: huishoudensontwikkeling leidt tot behoefte aan nultredenwoningen en overschotten in het reguliere grondgebonden koopsegment ............................................................... 7 Advies: Vorm gemeentebrede visie op kernen als vertrekpunt voor programmering ............................................................................... 8 Advies: Ga bij nieuwbouw voor ‘no-regret’ invulling en breng zo doorstroming op gang ............................................................................. 8 Advies: Ga voor het vormen van visie op kernen in gesprek met zorgpartij(en) ............................................................................................ 9 Advies: Leg bij eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met bestaande voorraad én bestaande plancapaciteit ....... 9 Advies: Zet flexibele woonvormen in om tijdelijke schaarste op te vangen .................................................................................................. 9

Gemeente Beek 3.1

4

Aanleiding................................................................................................. 4 Onze aanpak ............................................................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 6

Conclusies en aanbevelingen 2.1

4

19

Deelgebied Beek - Spaubeek: behoefte aan -110 tot +360 woningen t/m 2030 ................................................................................ 19 Beek: behoefte aan -50 tot +240 woningen t/m 2030 .......................... 24 Neerbeek: behoefte aan -20 tot +55 woningen t/m 2030 .................... 26 Spaubeek: behoefte aan circa -40 tot +70 woningen t/m 2030 .......... 28

Deelgebied Beek-Zuid

31

3

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

5.1 5.2 5.3

Deelgebied Beek-Zuid: behoefte aan circa -15 tot +35 woningen t/m 2030 .................................................................................................. 31 Genhout: behoefte aan circa -5 tot +25 woningen t/m 2030 .............. 36 Geverik en Kelmond: behoefte aan circa -10 tot +10 woningen t/m 2030 .................................................................................................. 38

Bijlage A: Potentieel effect groei Brightlands Campus

41

A1. Uitgangspunt: Brightlands Campus zorgt voor 9.000 extra banen tot 2040 ......................................................................................................... 41 A2. Woningbehoefte: meer vraag naar reguliere huur- en koopwoningen ... 43

Bijlage B: Indicatieve behoefte aan tijdelijke woningen

46

B1. Tijdelijke woningen inzetbaar voor brede doelgroep ................................ 46 B2. Potentieel vraag naar 185 tijdelijke woningen ........................................... 47

Bijlage C: Stec-Doelgroepenindeling

50

C1. Huidige en gewenste woonsituatie doelgroepen in gemeente Beek ....... 50 C2. Doelgroepenprofielen suburbane/dorpse doelgroepen ............................ 52 C3. Doelgroepenprofielen landelijke doelgroepen .......................................... 56

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Als Gemeente Beek wilt u een actueel woningbehoefteonderzoek dat beleidsneutraal de woningbehoefte tot en met 2030 laat zien en een doorkijk geeft tot 2035 en 2040. We brengen de behoefte in beeld op niveau van de gemeente, als ook op kernniveau. Zo kunt u hier in uw gemeentelijk beleid op inspelen. Aanvullend leven er voor u nog specifieke aandachtspunten: • Inzicht in inkomensklassen in samenhang met leeftijdsklassen op deelgebied- en kernniveau. • De verhouding tussen de kwalitatieve woningbehoefte en de actuele woningbouwplannen. • Een scenarioschets op deelgebied- en kernniveau uitgaande van een voortzetting van het hoge migratiesaldo in de afgelopen jaren. • Een scenarioschets waarin we de verwachte toename van de werkgelegenheid op de Brightlands Campus doorrekenen naar een huishoudenstoename in de gemeente Beek. Dit brengen we op hoofdlijn in beeld in bijlage A. • Een verdieping op de behoefte naar tijdelijke woningen. Dit brengen we op hoofdlijnen in beeld in bijlage B.

1.2 Onze aanpak Onderzoek op meerdere schaalniveaus voor het beste inzicht in de toekomstige woningbehoefte Eerdere rapporten van ons zijn bij u bekend en we zijn daarom in lijn met deze rapporten te werk gegaan. Wel gaf u aandachtspunten mee die we elk een eigen plek geven in dit onderzoek. We geven resultaten van het woningbehoefteonderzoek weer op de schaal van de hele gemeente en zoomen daarnaast in op deelgebied- en kernniveau. Dit is onze werkwijze: • Gemeente: op het niveau van de gemeente Beek voeren we onze basisanalyse uit. Hierin geven we aandacht aan demografische ontwikkelingen uit het verleden, de huidige woningvoorraad en verwachte huishoudensontwikkeling. Verschillende landelijke (CBS en LMW) en provinciale (Progneff) datasets liggen hieraan ten grondslag. Deze analyses vormen de basis voor ons StecDoorstroommodel (voor toelichting, zie volgende pagina) waarin we demografische- en woningvoorraadkenmerken vertalen naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2030, tot 2035 en tot 2040. Vervolgens verdiepen we deze uitkomsten naar prijssegmenten- en de grootte van woningen en zetten we de woningbehoefte af tegen uw nieuwbouwplannen. • Deelgebieden: vervolgens verdiepen we ons op het niveau van enkele deelgebieden. In Beek zijn dit er twee: Beek – Spaubeek en Beek-Zuid (CBS-wijkenindeling).

Ook op dit niveau geven we beknopt informatie over de huishoudenssamenstellingen en de bestaande voorraad en laten we de verdeling van inkomensgroepen over verschillende leeftijds- en huishoudenssamenstellingen zien. De Progneffprognose geeft daarnaast een verwachte huishoudensontwikkeling op buurtniveau. Dit maakt het voor ons mogelijk ook op het schaalniveau van het deelgebied huidige en verwachte ontwikkelingen op de Beekse woningmarkt te vertalen naar een kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte. Ten slotte verdiepen we ook op deelgebiedniveau deze uitkomsten naar prijssegmenten- en de grootte van woningen en zetten we de woningbehoefte af tegen de nieuwbouwplannen. • Kernen: ook op het niveau van kernen brengen we de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in beeld en zetten we deze vraag af tegen de plannen per kern. Dit doen we aan de hand van beschikbare cijfers op deelgebiedniveau, de Progneff-huishoudensprognose op buurtniveau en de door u geleverde planlijsten. Dit is nadrukkelijk een beleidsneutraal onderzoek. Gemeentelijke beleidskeuzes kunnen de woningbehoefte op kernniveau significant beïnvloeden.

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

5

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd, samenstelling en inkomen van huishoudens in uw gemeente en de kernen daarbinnen), betaalbaarheid van de huidige woningvoorraad en demografische ontwikkelingen (op basis van de nieuwste Progneff 2021 prognose) liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON2015, WoOn2018 en WoON2021 ). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk soms ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht. Ook neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruitkijken (2031-2040). Migratie onzekere factor: twee scenario’s op basis van historische cijfers Huishoudensprognoses zijn omgeven met enige mate van onzekerheid.

Natuurlijke groei of krimp (geboorte minus sterfte) is goed te voorspellen aan de hand van de leeftijdsopbouw. Migratie is daarentegen een onzekere factor. Economische ontwikkelingen en (boven)gemeentelijk beleid spelen hierin een belangrijke rol. Om een zo robuust mogelijk beeld te geven van de huishoudensontwikkeling tot 2040, en de invloed van migratietrends daarop, houden we in onze analyse rekening met twee scenario’s. Samen vormen deze scenario’s de bandbreedte voor de verwachte huishoudensontwikkeling: • Scenario ‘migratie normaal’: in dit scenario sluiten we aan bij de migratieverwachting in de Progneff 2021 prognose. In deze prognose wordt gebruik gemaakt van migratiecijfers uit de periode 2008-2020 om het toekomstige migratiesaldo te kunnen voorspellen. Recentere jaren kennen hierin een zwaarder gewicht dan eerdere jaren. Het migratiesaldo uit 2020 telt dus meer mee in de migratieverwachting dan het saldo van bijvoorbeeld 2008. • Scenario ‘migratie hoog’: we zien dat in de laatste jaren een omslag plaatsvond betreffende met name binnenlandse verhuizingen. Waar dit saldo in het verleden vaak negatief was, zien we de laatste jaren een positiever beeld. In ons tweede scenario onderzoeken we wat de invloed is op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte als deze huidige migratietrend zich de komende tien jaar doorzet.

In de basis gaan we daarvoor uit van de migratiecijfers uit de periode 2018-2022. Dit betekent dat de meest recente jaren met een hoog positief migratiesaldo zwaarder meetellen in de migratieverwachting. Het verschil in het gemiddelde migratiesaldo van de perioden 2008-2020 en 20182022 wordt bovenop het basisscenario gelegd. Hierdoor ontstaat elk jaar een ‘plus’ op de verwachte huishoudensontwikkeling. Mogelijk zal de huidige hoge migratietrend niet tot 2040 aanhouden en mogelijk zelfs niet tot en met 2030. Om een realistisch beeld te schetsen zetten we de ‘plus’ op de huishoudensontwikkeling daarom enkel in voor de komende tien jaar (tot 2033). Hierna volgen we de migratietrend verder zoals deze is opgenomen in de Progneff 2021 prognose. Hierdoor ontstaat een reële bandbreedte die ruimte biedt om als gemeente adaptief te programmeren. Een toenemende werkgelegenheid op de Brightlands Campus kan een verdere positieve migratietrend op gang brengen. De mogelijke invloed hiervan behandelen we op hoofdlijnen in een bijlage A.

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

6

DISCLAIMER: INVLOED OEKRAÏENSE VLUCHTELINGEN OP WONINGBEHOEFTE NOG ONZEKER In de gemeente Beek zijn het afgelopen jaar relatief veel Oekraïense vluchtelingen opgenomen. Zij zorgen onder andere voor een positievere instroom van bewoners in 2022. Hiermee zijn zij tot op zekere hoogte kwantitatief meegewogen in de woningbehoefte. Ditzelfde geldt voor de behoefte aan tijdelijke woningen. De invloed op de kwalitatieve reguliere woningbehoefte is echter nog onzeker en daarmee geen onderdeel van dit onderzoek.

1.3 Leeswijzer Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 in enkele conclusies en aanbevelingen voor de gemeente Beek. Vervolgens werken we in de verdere hoofdstukken onze analyses uit. We starten in hoofdstuk 3 met de woningbehoefte van de gemeente Beek. In de twee daaropvolgende hoofdstukken leest u over de twee deelgebieden van de gemeente Beek.

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

7

2 Conclusies en aanbevelingen 2.1 Conclusie: mogelijk lichte huishoudensgroei in meeste kernen tot en met 2030, maar vooral transformatieopgave Dit woningbehoefteonderzoek toont aan dat er naast een nieuwbouwopgave vooral een transformatieopgave ligt van de bestaande woningvoorraad. Op basis van de twee scenario’s verwachten we een licht dalende tot stijgende huishoudensontwikkeling voor de gemeente Beek tot en met 2030 (-130 tot +395 huishoudens). In de daaropvolgende jaren (tot 2040) verwachten we dat deze trend zich doorzet (510 tot +125). Dit betekent dat de gemeente Beek in huishoudens kan groeien, wanneer het de hoge migratie-instroom uit de laatste paar jaar vasthoudt. De verschillen tussen de kernen zijn relatief klein. In alle kernen is de totale huishoudensgroei circa +5% wanneer het hoge migratiescenario uitkomt. Deze is relatief het laagst in Geverik en Kelmond. Wel is dit uiteindelijk ook sterk afhankelijk van de verdeling van de nieuwbouwplannen over de kernen. Zo zijn de plannen kwantitatief voor Neerbeek op dit moment het meest beperkt. Dit kan de huishoudensontwikkeling drukken.

2.2 Conclusie: ontgroening en vergrijzing onderliggend aan huishoudensontwikkeling De verwachte huishoudensontwikkeling hebben we uitgesplitst naar doelgroepen. Het valt op dat in alle kernen sprake is van een sterke ontgroening (minder huishoudens in de jongere doelgroepen) en een sterke vergrijzing (meer huishoudens in de oudere doelgroepen). De afname van het aantal huishoudens jonger dan 65 jaar is volgens het hoge migratiescenario in de meeste kernen op lange termijn redelijk in evenwicht met de toename van het aantal ouderen. Ontwikkelingen op de Brightlands Campus kunnen echter zorgen voor een impuls van de instroom van huishoudens jonger dan 65 jaar, zie bijlage A.

2.3 Conclusie: huishoudensontwikkeling leidt tot behoefte aan nultredenwoningen en overschotten in het reguliere grondgebonden koopsegment De sterke vergrijzing heeft tot gevolg dat we in alle kernen een kwalitatieve behoefte zien aan meer nultredenwoningen. Tegelijkertijd zien we dat er een theoretisch overschot ontstaat aan reguliere grondgebonden koopwoningen in alle kernen. Er is in gemeente Beek hierdoor meer een kwalitatieve woningmarktopgave dan een kwantitatieve woningmarktopgave. We signaleren een behoefte aan nultredenwoningen, terwijl er (op termijn een groeiend) overschot aan grondgebonden woningen (gaat bestaan). Dit is het type woning waar nu het grootste deel van de woningvoorraad uit bestaat. Een deel van deze bestaande voorraad kan worden aangepast. Bijvoorbeeld door het installeren van een traplift en het verwijderen van drempels uit huis. Hierdoor kunnen overschotten in het reguliere segment worden teruggedrongen en kan tegelijkertijd worden voorzien in de behoefte aan nultredenwoningen. Logischerwijs zal een deel van de behoefte echter opgevangen moeten worden door nieuwbouw en sloop. Op dit moment voorziet de gemeente al in kwalitatief sterke nieuwbouw. Risico’s in de bestaande bouw blijven tot nu toe echter bestaan.

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

8

2.4 Advies: Vorm gemeentebrede visie op kernen als vertrekpunt voor programmering De cijfers in deze rapportage moeten nadrukkelijk als richtinggevend worden beschouwd, ze zijn geen blauwdruk. Enerzijds heeft dit te maken met de (methodologisch) afnemende betrouwbaarheid wanneer bij prognoses wordt ingezoomd op een steeds lager schaalniveau, zoals het niveau van een kleine kern. Anderzijds versterken prognoses op dit lage schaalniveau zichzelf deels wanneer ze letterlijk worden aangehouden: de locaties van toekomstige nieuwbouwontwikkelingen binnen de gemeente zijn immers van invloed op de ontwikkeling van het aantal huishoudens per kern. Ontwikkel daarom een sterke visie op de toekomst van de verschillende kernen binnen de gemeente Beek. De inzichten uit deze rapportage kunnen daarbij als basis dienen.

2.5 Advies: Ga bij nieuwbouw voor ‘no-regret’ invulling en breng zo doorstroming op gang Indien wordt gekozen voor nieuwbouw in de kernen (en zeker in de kleinere kernen met een beperkt voorzieningenniveau), adviseren we om hier invulling aan te geven met ‘no-regret’ oplossingen. In de gemeente Beek raden we kortweg het adagium ‘bouwen voor oud, is nooit fout’ aan. De toevoeging van nultredenwoningen kan daarnaast doorstroming op gang brengen waarmee jonge huishoudens in de bestaande woningvoorraad bediend kunnen worden. Zo heeft het toevoegen van nieuwbouw een minder nadelige invloed op de minst courante delen van de woningvoorraad. De levensloopgeschikte woningen die worden toegevoegd kunnen later ook door andere doelgroepen worden bewoond (terwijl ouderen meestal niet in niet-levensloopgeschikte woningen kunnen wonen). Zo bouwt u complementair en toekomstbestendig. Het realiseren van voldoende woningen waar huishoudens in Beek zo zelfstandig mogelijk oud kunnen worden is hard nodig. Dit is essentieel voor het functioneren van uw woningmarkt. Het vergroot de doorstroomkansen voor (toekomstige) ouderen en draagt direct bij aan de beschikbaarheid van woningen voor jonge huishoudens die nu geen plek kunnen vinden op de woningmarkt. Dit zijn twee zijden van dezelfde medaille. Doorstroming heeft grote invloed op het kunnen realiseren van woonwensen.

Doorstroming zorgt er namelijk voor dat bestaande woningen in Beek vaker beschikbaar komen en de dat woningvoorraad efficiënter wordt benut. Meer huishoudens kunnen daardoor – wanneer slim wordt bijgebouwd – in kwalitatief gewenste en voor hen geschikte woningen wonen. Op dit moment liggen er al veel plannen voor woningen in het appartementen/nultredensegment. Prioriteit ligt daarom nu bij het realiseren van deze plannen en het faciliteren van doorstroming naar deze woningen.

LEVENSLOOPGESCHIKT BOUWEN EN DOORSTROMING IN BEEK Ter illustratie: nieuwbouwwoningen voor ouderen kunnen tot wel vijf verhuizingen leiden. Een starterswoning in de regel tot maximaal één. Bij een gemiddelde verhuisketen van circa 2,5 verhuisbeweging die op gang komt als gevolg van het toevoegen van één nieuwbouwwoning, is de impuls die het bijbouwen van levensloopgeschikte woningen in de woningmarkt geeft dubbel keer zo groot als wanneer een rijwoning wordt toegevoegd. Bovendien zit aan het einde van iedere verhuisketen weer een starterswoning. De impuls van levensloopgeschikte woningen toevoegen is dan ook kwantitatief en kwalitatief het meest gewenst.

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

9

2.6 Advies: Ga voor het vormen van visie op kernen in gesprek met zorgpartij(en) De extramurale zorgbehoefte neemt naar verwachting toe de komende jaren. Daarom is het voor passend zelfstandig wonen met zorg op afroep van groot belang dat die zorg ook geleverd kan worden, zowel in benodigde kwaliteit als frequentie. Met name de kwalitatieve opgave vraagt aandacht. Met andere woorden: is sprake van passende spreiding van woningen in combinatie met (zorg) voorzieningen? Dit dient op kernniveau verder worden onderzocht met corporaties en zorgaanbieders. We zien in gebieden met verspreide kernen en sterke vergrijzing de trend dat zorgpartijen inzetten op clustering om de gewenste kwaliteit te kunnen blijven bieden en de zorg betaalbaar te houden. Blijf in gesprek met zorgpartijen om te komen tot optimale afstemming over welke producten op welke locaties passend zijn. .

2.7 Advies: Leg bij eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met bestaande voorraad én bestaande plancapaciteit Leg bij het ontwikkelen van eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met de al liggende plancapaciteit. Op gemeenteniveau liggen er al veel woningbouwplannen, meer dan waar in de toekomst kwantitatief behoefte aan is. Gebruik daarom voorliggende rapportage enerzijds om te kijken of al bestaande plannen wel optimaal zijn of dat er optimalisatie-kansen bestaan. Anderzijds kan de rapportage aanleiding zijn om te kijken of er nog kansrijkere locaties of woningtypen zijn die beter aansluiten bij de behoefte dan (woningtypen in) de huidige plannen. Minstens zo belangrijk: leg zoveel mogelijk de koppeling met de bestaande woningvoorraad. We benadrukken dat nieuwbouw leidt tot vergroting van de risico’s in de bestaande voorraad. De nieuwbouwwoningen zijn vanwege hun bouwkwaliteit aantrekkelijk en worden in veel gevallen dus goed afgezet. De kwetsbaarheden ontstaan echter in de minder aantrekkelijke delen in de bestaande voorraad. Deze woningen worden relatief minder aantrekkelijk als gevolg van nieuwbouw en een woningmarkt die door demografische krimp ruimer wordt. Hierdoor ontstaan zonder ingrijpen op termijn risico’s op waardedaling en mogelijk verloedering.

De opgave in uw woningmarkt is dus meer transformatie van de bestaande woningvoorraad dan enkel focus op nieuwbouw

2.8 Advies: Zet flexibele woonvormen in om tijdelijke schaarste op te vangen Op het moment is de woningmarkt zeer gespannen. Dit heeft nadelige gevolgen voor de betaalbaarheid van de woningvoorraad en daarmee voor de kansen van huishoudens met minder bestedingskracht, waaronder starters. Flexibele woonvormen kunnen helpen om huishoudens die moeilijk hun plek kunnen vinden op de woningmarkt toch te bedienen, zonder dat hiermee de risico’s voor de kwetsbare bestaande voorraad vergroot worden. We zien een behoefte van in potentie circa 185 flexibele woningen in Beek als geheel, die zowel voor starters, woonurgenten als arbeidsmigranten benut kan worden. De relatieve snelheid, betaalbaarheid en het tijdelijke karakter van deze woonvormen dragen hieraan bij. We raden aan binnen de gemeente deze woningen op ruimtelijk passende plekken te realiseren (en daarin niet persé een kerngerichte strategie te volgen). • Voor starters (met een indicatieve behoefte aan circa 50 woningen van nu tot en met 2030) gaat het in eerste aanleg om compacte zeer betaalbare huurwoningen. Een voorbeeld hiervan zijn de Uuthuuskes 1. Dit zijn flexibele huurwoningen met een huur rond de kwaliteitskortingsgrens bestemd voor jongeren die geen huis kunnen vinden in de huidige gespannen woningmarkt. Doordat de woningen daarnaast verplaatsbaar zijn, zijn ze goed in te zetten op tijdelijk beschikbare locaties.

• Voor woonurgenten (met een indicatieve behoefte aan circa 45 woningen) en arbeidsmigranten (circa 90 woningen) gaat het om een mix van compacte en grotere woningen.

1

Initiatief van gemeente Aalten, die deze woningen ter beschikking stelt en laat exploiteren door de woningcorporatie.

10

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

3 Gemeente Beek

In dit hoofdstuk bespreken we de verwachte woningbehoefte van de gehele gemeente Beek. Ter ondersteuning van deze behoefte brengen we eerst de demografische ontwikkelingen in Beek van de afgelopen tien jaar in beeld en zoomen we in op de huidige woningvoorraad. Hierna kijken we vooruit. Eerst tonen we de verwachte huishoudensontwikkeling aan de hand van onze Stec-Doelgroepenindeling. Vervolgens zetten we ons Stec-Doorstroommodel in om de demografische inzichten en huidige woningvoorraad te vertalen naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2030, tot 2035 en tot 2040. We zetten deze kwalitatieve opgave ook af tegen de actuele nieuwbouwplannen. Zo is op hoofdlijnen inzichtelijk in welke mate de plannen al voorzien in de woningbehoefte. Ten slotte zoomen we in op de woon-zorgbehoefte, zowel intra- als extramuraal.

3.1 Vergrijzing leidt tot afname aantal inwoners, toename alleenstaanden houdt aantal huishoudens nog stabiel De gemeente Beek telt circa 15.800 inwoners, verdeeld over 7.370 huishoudens (CBS, 2022). Aan de hand van onderstaande figuur zien we dat dit inwonertal al over langere tijd afneemt. In totaal zien we een afname van ongeveer -3,4% over de afgelopen tien jaar. Het aantal huishoudens steeg in dezelfde periode juist (+1,0%), dit duidt op huishoudensverdunning. De afgelopen paar jaar zien we dat er sprake is van een stabilisatie van het aantal inwoners en dat het aantal huishoudens forser stijgt. Figuur 1: Inwoners- en huishoudensontwikkeling gemeente Beek, 2013-2022 7.500

16.600

7.400

16.400 16.200

7.300

16.000 7.200

15.800

7.100

15.600

7.000

15.400 2013

2014

2015

2016

2017

Huishoudens (linker as)

2018

2019

2020

2021

Inwoners (rechter as)

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

2022

11

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

Vergrijzing en huishoudensverdunning duidelijk zichtbaar in bevolkings- en huishoudensontwikkeling Wanneer we de bevolkings- en huishoudensontwikkeling uitsplitsen naar leeftijdsklassen en samenstelling is de vergrijzing en huishoudensverdunning van de gemeente Beek duidelijk zichtbaar. Inwoners in de leeftijdsklassen van 60 jaar en ouder nemen sterk in aantal toe, terwijl jongere leeftijdsklassen juist in aantal afnemen. Op dit moment zijn er daardoor inmiddels meer inwoners ouder dan 75 jaar in Beek dan inwoners jonger dan 15 jaar. Ook de huishoudenssamenstelling is sterk veranderd. Het aantal stellen blijft redelijk stabiel, daarentegen zien we een sterke afname van het aantal gezinnen en een sterke toename van het aantal alleenstaanden. Hierdoor heeft er de afgelopen tien jaar ondanks een bevolkingsdaling wel een huishoudensgroei plaatsgevonden. Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in de gemeente Beek, 2013-2022 4.500

3.000

4.000

2.900 2.800

3.500

2.700

3.000

2.600

2.500

2.500 2.400

2.000

2.300

1.500

2.200

1.000

2.100 2.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0-15 jaar 15-30 jaar 30-45 jaar 45-60 jaar 60-75 jaar 75 jaar of ouder

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Alleenstaanden

Stellen

Gezinnen

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Migratie biedt tegenwicht voor natuurlijke bevolkingskrimp Tussen 2013 en 2022 was gemiddeld gezien sprake van een lichte bevolkingsdaling. Dit kwam met name door een natuurlijke krimp. Dit betekent dat er meer mensen overleden dan dat er geboren worden. Tegelijkertijd zien we dat sinds 2015 bijna elk jaar de binnenlandse migratie positief was en daarmee tegenwicht bood. In 2022 zien we naast een sterk positieve binnenlandse migratie ook een positieve instroom van buitenlandse personen naar de gemeente Beek. Dit komt onder meer doordat vluchtelingen zich in Beek gevestigd hebben. In hun geval is het nog onzeker of zij zich hier voor langere tijd zullen vestigen. Figuur 3: Demografiemodel gemeente Beek, 2013-2022 500 400 300

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

200

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

100 Buitenlandse migratie (saldo)

0 -100

Totaal personen

-200 -300 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

2021

2022

12

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

3.2 Relatief veel koopwoningen en weinig vrijesectorhuur in Beek De woningvoorraad van Beek bestaat in totaal uit circa 7.505 woningen (CBS, 2022). Het merendeel hiervan is een eengezinskoopwoning (65%). Dit is ruim meer dan het aandeel in de regio Zuid-Limburg (50%). Daarentegen staan er in Beek juist relatief weinig meergezinswoningen (appartementen). Ook het aandeel particuliere huurwoningen is relatief laag. Figuur 4: Woningvoorraad gemeente Beek (buitenste ring) vergeleken met Zuid-Limburg (binnenste ring)

5%

3%

Koop egw

11%

14%

5%

Koop mgw

16%

8%

Corp mgw 65%

12%

5%

Corp egw

50%

6%

Part egw Part mgw

Bron: LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Relatief weinig koopwoningen in goedkoopste segment, duidelijk overwicht sociale huur Wanneer we de woningvoorraad vervolgens uitsplitsen naar prijsklassen valt op dat zowel de koop- als huurwoningvoorraad met name uit relatief goedkope woningen bestaan 2. Dit is vergelijkbaar met het regiobeeld. Met name woningen met een WOZ-waarde tussen de € 240.000 en € 325.000 komen vaak voor in Beek. Het goedkoopste segment relatief weinig in vergelijking met de regio Zuid-Limburg, maar landelijk gezien is dit aandeel nog steeds hoog. Verder zien we dat in Beek met name veel sociale huurwoningen staan, maar liefst 91% van alle huurwoningen heeft een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dit is hoger dan het regioaandeel van 88%. Figuur 5: Koopwoningen (links) en huurwoningen (rechts) naar prijsklassen in de gemeente Beek (buitenste ring) vergeleken met Zuid-Limburg (binnenste ring)

9%

8%

9%

14%

< € 240.000

13%

42%

52% 26%

12% < Liberalisatiegrens

€ 240.000 - € 325.000 € 325.000 - € 425.000

> Liberalisatiegrens > € 425.000

36%

88% 91%

Bron: LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023).

2

De WOZ-waarde van de koopwoningen is gebaseerd op de cijfers van 31 december 2020. Inmiddels zijn deze waarden nog sterk gestegen. We schatten echter dat deze prijsontwikkeling gelijk opgaat met de regionale trend en dat de getoonde figuur nog voldoende recht doet aan de huidige verhoudingen.

13

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

3.3 Aantal huishoudens ontwikkelt met circa -130 tot +395 huishoudens t/m 2030 en -510 tot +125 huishoudens tot 2040 Om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van de gemeente Beek te kunnen bepalen, wordt gebruik gemaakt van de verwachte huishoudensontwikkeling (Progneff, 2021). In ons StecDoorstroommodel (zie onderstaand tekstkader voor verdere toelichting) maken we gebruik van 25 doelgroepen, de huidige woonsituatie en woonwensen per doelgroep zijn in te zien in bijlage C. De doelgroepen zijn verdeeld over drie woonmilieus: stedelijk, suburbaan/dorps en landelijk 3. Aangezien in de gemeente Beek geen stedelijk woonmilieu voorkomt, richten we ons in de analyse enkel op de 16 dorpse en landelijke doelgroepen 4. Uitgesplitst naar deze doelgroepen zien we dat de grootste doelgroep in de gemeente Beek op het moment ‘Suburbane Senioren’ zijn. Dit zijn alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar met een laag inkomen wonend in een dorps woonmilieu. Deze doelgroep neemt tot en met 2030 het sterkst in omvang toe (+205 tot +340 huishoudens). De enige andere doelgroepen die in beide scenario’s in aantal toenemen zijn de overige 65-plus doelgroepen. Daarentegen zien we in het basisscenario juist een daling van de jongere doelgroepen. In het hoge migratiescenario neemt naast het aantal ouderen ook het aantal gezinnen toe.

Deze verwachte ontwikkelingen leiden ertoe dat het aantal huishoudens tot en met 2030 naar verwachting met -130 tot +395 huishoudens verandert en tot 2040 met -510 tot +125 huishoudens. Opvallend is dat in de periode 2035-2040 zelfs een lichte terugloop van het aantal oudere huishoudens verwacht wordt. Tabel 1: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 16 Stec-Doelgroepen in gemeente Beek, 2023-2040 Naam doelgroep

Samenstelling 5

Inkomen

Woonmilieu

2023*

Ontw. 20232031

Ontw. 20232035

Ontw. 20232040

Vroeg volwassen

A&S < 35 jaar

Laag

Dorps

285

-40 tot -20

-70 tot -50

-100 tot -80

Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf welgestelden Suburbane senioren Ruim(t)e genieters

A&S < 35 jaar Gezinnen Gezinnen A&S 35 – 64 jaar A&S 35 – 64 jaar A&S 65+ A&S 65+

Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog

335 730 1.455 660 1.045 1.680 890

-45 tot -25 -25 tot +25 -50 tot +50 -110 tot -70 -170 tot -110 +205 tot +340 +110 tot +185

-80 tot -60 -30 tot +35 -60 tot +65 -160 tot -115 -255 tot -185 +255 tot +430 +140 tot +230

-115 tot -95 -40 tot +25 -80 tot +45 -190 tot -150 -305 tot -235 +225 tot +400 +120 tot +215

JOLO (JOng LOkaalgebonden)

A&S < 35 jaar

Laag

5

0 tot 0

0 tot 0

0 tot 0

Blijvers en terugkeerders Rurale ruimtezoekers Gegoed ruraal gezin Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers Landelijke eenvoud Landelijke luxe Totaal

A&S < 35 jaar Gezinnen Gezinnen A&S 35 – 64 jaar A&S 35 – 64 jaar A&S 65+ A&S 65+

Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog

15 20 70 25 55 60 50

0 tot 0 0 tot 0 0 tot +5 -5 tot -5 -10 tot -5 +5 tot +10 +5 tot +10

-5 tot 0 0 tot 0 0 tot +5 -5 tot -5 -15 tot -10 +5 tot +10 +5 tot +10

-5 tot -5 0 tot 0 0 tot +5 -5 tot -5 -15 tot -10 +5 tot +10 0 tot +5

7.370

-130 tot +395

-280 tot +355

-510 tot +125

Landelijk

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

3.4 Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen, vraag naar nultredenwoningen We vertalen de demografische ontwikkelingen en huidige woningvoorraad naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende acht tot zeventien jaar (zie onderstaande figuren). Aan de hand hiervan zien we dat in de gemeente Beek tot en met 2030 mogelijk een theoretisch overschot ontstaat 3

Voor de indeling naar woonmilieus is de ABF-woonmilieu-indeling op buurtniveau gebruikt. Hierbij wordt op een laag schaalniveau een mate van stedelijkheid toegedicht aan alle buurten (CBS-buurtenindeling) in Nederland. 4 Zie bijlage C voor een toelichting op de doelgroepen, naar huishoudenssamenstelling, inkomen en voorkeur voor woonmilieus 5 De afkorting A&S staat voor Alleenstaanden en Stellen

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

14

naar reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift, type woningen waar nu nog een groot deel van de woningvoorraad uit bestaat. Dit mogelijke overschot hangt samen met de vergrijzing (meer ouderen) en ontgroening (minder jongeren) die optreden. Tot nu toe werd deze dalende natuurlijke aanwas opgevangen door migratie. Ongeacht de mate waarin migratie zich ontwikkelt signaleren we op termijn risico’s in deze segmenten waar we een overschot verwachten. Wel is het overschot bij meer migratie een stuk lager. Dit geldt met name voor het reguliere grondgebonden koopsegment. Een groot deel van de instromende huishoudens is namelijk juist op zoek naar dit type woning. Verder zien we in het grondgebonden segment met name een behoefte aan grondgebonden sociale huurwoningen. Deze behoefte komt veelal vanuit jongere huishoudens. Mogelijk kan een deel van deze behoefte opgevangen worden door de reeds bestaande voorraad aan sociale huurappartementen. Hier ligt mogelijk niet de primaire voorkeur van deze huishoudens, maar voorkomt dat er een grote sloopnieuwbouwopgave ontstaat. Deze huishoudens kunnen mogelijk in een later stadium de stap maken naar een grondgebonden woning. We zien in beide scenario’s daarnaast een behoefte aan de andere type woningen. Met name naar nultredenwoningen is de vraag groot.

Wanneer we verder doorkijken tot 2040 zien we dat deze trend zich op gelijke wijze doorzet. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door woningen aan te passen aan de wensen van ouderen. Denk hierbij aan de installatie van een traplift of andere hulpmiddelen of het toevoegen van een slaapkamer en/of badkamer op de begane grond. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien. Aanvullend zal echter een diverse nieuwbouw van levensloopgeschikte woningen benodigd zijn om in de wensen van de toenemende groep ouderen te kunnen voorzien.

KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE: COMBINATIE VAN WOONVOORKEUREN EN BETAALBAARHEID Aan de hand van de huishoudensprognose en de bestaande woningvoorraad (per gemeente of deelgebied) bepalen we de kwalitatieve woningbehoefte. Hiervoor gebruiken we ons StecDoorstroommodel. In dit model baseren we ons ten eerste op de primaire woonvoorkeuren van de 25 Stec-doelgroepen (zie ook Bijlage C voor een toelichting op deze doelgroepen). Deze doelgroepen verschillen van elkaar op basis van woonmilieu, inkomen en huishoudenssamenstelling. Vervolgens voeren we een betaalbaarheidscheck uit. Hierin corrigeren we de woonvoorkeur van huishoudens naar hun inkomen. Dit doen we op basis van de betaalbaarheid van de bestaande koopwoningvoorraad. Slechts een klein deel van de koopwoningvoorraad is bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen, zeker in de huidige woningmarkt. Door een correctie toe te passen weten we een mismatch tussen woonvoorkeuren en onbetaalbare koopwoningen te voorkomen en sluit de woningbehoefte van lage inkomens beter aan op voor hen bereikbare woningtypen.

TWEE SCENARIO’S VORMEN BANDBREEDTE KWALITIATIEVE WONINGBEHOEFTE Net als bij het bepalen van de huishoudensontwikkeling van de gemeente Beek werken we ook de kwalitatieve woningbehoefte uit in twee scenario’s. Tezamen vormen deze scenario’s een bandbreedte die kansen biedt voor adaptief programmeren.

15

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

Figuur 6: Kwalitatieve vraag gemeente Beek: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder) -500

-400

-300

-200

-100

0

100 90

SH GGB 5

VSH GGB -380

KOOP GGB

200

300

400

500

145

20

-65 -95 -70

SH APP z. lift

15 20 5 10

VSH APP z. lift KOOP APP z. lift SH NULT.

70

VSH NULT.

60 70

130 95

KOOP NULT.

120

-130

Totaal

385

Basis (Progneff2021) -800

-600

Hoog migratiescenario

-400

-200

0

200 100

SH GGB VSH GGB

175

-240 -120 -95

SH APP z. lift VSH APP z. lift

20 25

KOOP APP z. lift

5 15 100

SH NULT.

180 85 100 135 170

VSH NULT. KOOP NULT. -280

Totaal

355

Basis (Progneff2021) -1.000

-800

-600

Hoog migratiescenario -400

-200

0

200 100

SH GGB

400

175

0 15

VSH GGB -885

-530 -140 -115

SH APP z. lift

30 30 10 20

VSH APP z. lift KOOP APP z. lift

115 200 105 125 165 205

SH NULT. VSH NULT. KOOP NULT. Totaal

600

20 -610

KOOP GGB

KOOP GGB

400

-505 Basis (Progneff2021)

120 Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar productmarktcombinaties. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op:

16

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

•

•

•

Overschotten bevinden zich verdeeld over verschillende prijssegmenten van reguliere grondgebonden koopwoningen. Bij sociale huurappartementen zonder lift zien met name een overschot tot de aftoppingsgrens. Het merendeel van dit woningtype heeft namelijk een huurprijs onder deze grens. In het migratiescenario is het overschot aan alle koopprijssegmenten wel beperkter. De woningbehoefte zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Dit type woning sluit aan op de woonwensen van ouderen. Zowel wat betreft prijssegment als woningtype loopt hun wens sterk uiteen. Hier zal dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden. Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en middenhuurwoningen nog een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een laag inkomen ook nog onbetaalbaar.

Figuur 7: Kwalitatieve vraag gemeente Beek naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030 -100

0

100 55 35

VSH GGB

Aftop.grens tot lib.grens Lib.grens tot € 1000

Tot € 280.000

VSH Tot. KOOP NULT. NULT.

-200

Tot aftoppingsgrens

VSH SH KOOP APP z. APP z. SH APP NULT. lift lift z. lift KOOP GGB

SH GGB

-300

5

200

300

400

500

90

60

20

Meer dan € 1.000 -210

-70 -70

€ 280.000 tot € 355.000 Meer dan € 355.000

5

-100 -85 -65

Tot aftoppingsgrens

-10 -5

Aftop.grens tot lib.grens

10 15 5 5

Lib.grens tot € 1.000 Meer dan € 1.000 -5

Tot € 280.000

5 5 5 5

€ 280.000 tot € 355.000 Meer dan € 355.000

15

Tot aftoppingsgrens Aftop.grens tot Lib.grens Lib.grens tot € 1.000

60 50 70 50 60

10 10

Meer dan € 1.000

30 45 25 35 40 45

Tot € 280.000 € 280.000 tot € 355.000 Meer dan € 355.000 -130 Basis (Progneff2021)

385 Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

3.5 Nieuwbouwplannen sluiten kwalitatief goed aan op behoefte, maar door kwantiteit kunnen risico’s in bestaande voorraad ontstaan Aansluitend op het in kaart brengen van de kwalitatieve woningbehoefte voeren we een confrontatie uit tussen de woningbehoefte en de actuele plancapaciteit. In onderstaande tabel zetten we de plancapaciteit

17

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

af tegen de kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2030 voor de gemeente Beek. We houden hierbij, waar mogelijk rekening met het woningtype en de eigendomsvorm. Tabel 2: confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in gemeente Beek, 2023 t/m 2030 Woningtype

Behoefte 2023 t/m 2030

Plancapaciteit (zacht en hard)

SH GGB VSH GGB Koop GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift Koop APP z.lift SH NULT. VSH NULT. Koop NULT. Totaal

+90 tot +145 +5 tot +20 -380 tot -65 -95 tot -70 +15 tot +20 +5 tot +10 +70 tot +130 +60 tot +70 +95 tot +120 -130 tot +395

+6 +25 +66 0 0 0 +115 +25 +201 +438

Saldo 85 tot 140 -20 tot -5 -445 tot -130 -95 tot -70 15 tot 20 5 tot 10 -45 tot +15 35 tot 40 -105 tot -80 -570 tot -45

Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Beek (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Kolom 2 en 4 afgerond op vijftallen.

In onze confrontatie valt op dat er wordt ingezet op een divers nieuwbouwaanbod dat voor een deel ook al goed aansluit op de toekomstige woningbehoefte. Wel valt op dat de plancapaciteit aan grondgebonden koopwoningen relatief groot is gezien het verwachte overschot aan dit type. Dit kan op termijn risico’s veroorzaken in de bestaande, minder courante, voorraad van de gemeente Beek. Daarnaast zien we dat de huidige plannen de kwantitatieve woningbehoefte volgens zowel het basis- als migratiescenario overstijgen. Extra plannen kunnen invulling geven aan woonwensen van huishoudens die nu nog niet in de gemeente wonen, maar ook hiervoor geldt dat dit mogelijk risico’s kan veroorzaken in de bestaande voorraad. Dit betekent niet dat kwalitatief goede woningen bijbouwen ongewenst is. Daarentegen zal dan ook een kritische blik geworpen moeten worden op verouderde woningen en de mogelijkheid tot sloop of transformatie daarvan. Op die manier blijft een evenwichtige woningmarkt in stand. Op dit moment liggen er ook plannen om naast reguliere woningbouw ook acht standplaatsen met woonwagens te bouwen. Hiermee geeft de gemeente invulling aan de vereisten om te voorzien in de woonwensen van (toekomstige) woonwagenbewoners.

3.6 Vergrijzing leidt tot toename zorgbehoevenden De gemeente Beek vergrijst naar verwachting de komende jaren sterk. Dit heeft gevolgen voor het aantal zorgbehoevenden in de gemeente. Een deel hiervan woont intramuraal. Dit betekent dat een cliënt zorg krijgt in de zorginstelling waar diegene verblijft. Volgens de Primos-prognose groeit de institutionele bevolking van de gemeente Beek tot en met 2030. In totaal gaat het om een toename van +50 institutioneel wonende personen. De groei wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een toename van het aantal 75+’ers. Tabel 3: ontwikkeling institutionele bevolking in de gemeente Beek, 2023 t/m 2030 Leeftijdsklasse 0-15 jaar 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85 jaar en ouder Totaal

Aantal 2023 1 5 0 3 1 4 18 33

Aantal 2031 3 4 5 6 4 2 18 61

Ontw. 2023-2031 +2 -1 +5 +3 +3 -2 0 +28

88

102

+14

153

205

+52

18

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

Bron: Primos2022. Bewerking Stec Groep (2023).

We zien dat een ander deel van de zorgbehoevenden de nodige zorg thuis ontvangt. Het merendeel hiervan ontvangt zorg op basis van de Wmo2015. Hierin staat dat gemeenten ondersteuning moeten bieden aan inwoners die hulp nodig hebben bij het leiden van een zelfredzaam leven en het deelnemen aan de samenleving. Dit kan in de vorm van algemene voorzieningen (zoals een maaltijdservice of een ontmoetingscentrum) of in de vorm van maatwerkvoorzieningen (zoals hulpmiddelen of woningaanpassingen). We zien in onderstaande tabel dat het aantal huishoudens met minimaal één Wmo-cliënt sterk toeneemt tot en met 2030 (+80). Met name in de leeftijdsgroepen 75-84 jaar en 85 jaar en ouder verwachten we een sterke toename. Deze toename wordt grotendeels veroorzaakt door de vergrijzing in Beek en de verdere extramuralisering van de zorg. Tabel 4: ontwikkleing huishoudens met minimaal één Wmo2015-cliënt in de gemeente Beek, 2023 t/m 2030 Leeftijdsklasse huishoudens

Aantal 2023

Aantal 2031

Ontw. 2023-2031 15-24 jaar 5 5 0 25-34 jaar 60 55 -5 35-44 jaar 70 80 +10 45-54 jaar 80 75 -5 55-64 jaar 115 95 -20 65-74 jaar 105 105 0 75-84 jaar 360 415 +55 85 jaar en ouder 330 375 +45 Totaal 1.125 1.205 +80 Bron: Primos2022, CBS (2022). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

19

4 Deelgebied Beek Spaubeek In dit hoofdstuk zoomen we in op het deelgebied Beek - Spaubeek (op basis van de CBS-wijkenindeling, zie de kaart rechts). Op deelgebiedniveau geven we informatie over het woonmilieu, inkomen en de samenstelling van de huishoudens, waarna we vervolgens de samenhang tussen leeftijds- en inkomensgroepen inzichtelijk maken. Verder tonen we de huidige woningvoorraad van het deelgebied. In deze analyses maken we telkens de vergelijking met de situatie op gemeenteniveau. Vervolgens kijken we vooruit. Eerst schetsen we de verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar de 16 Stec-Doelgroepen die voorkomen in het deelgebied Beek - Spaubeek. Daarna vertalen we dit aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor het deelgebied en zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen. De verwachte huishoudensontwikkeling en daaruit voortvloeiende woningbehoefte werken we ten slotte ook op kernniveau uit. In het deelgebied Beek - Spaubeek zoomen we in op de kernen Beek, Neerbeek en Spaubeek.

4.1 Deelgebied Beek - Spaubeek: behoefte aan -110 tot +360 woningen t/m 2030 Hoofdzakelijk woonachtigen in dorpskernen, weinig verschillen met gemeentelijke verhoudingen Het deelgebied Beek - Spaubeek telt circa 14.085 inwoners verspreid over 6.655 huishoudens (CBS, 2022). Hiermee woont het merendeel van de Beekse huishoudens in dit deelgebied. We zien dat hierdoor de verschillen met de doelgroepenverdeling op gemeentelijk niveau niet groot zijn. We onderscheiden in dit deelgebied twee typen kernen: Beek en Neerbeek zijn volgens de regionale gebiedsindeling verstedelijkte kernen en Spaubeek is een landelijke kern. Verder valt op dat meer dan een derde van de huishoudens ouder is dan 65 jaar en dat het merendeel een hoog inkomen heeft (meer dan € 44.035). Figuur 8: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in Beek - Spaubeek (buitenste ring) en gemeente Beek (binnenste ring)

Bron: ABF (2021), LMW (2020), Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023).

20

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

Ouderen en eenpersoonshuishoudens hebben relatief vaak een laag inkomen Om de verdeling naar inkomensgroepen 6 verder inzichtelijk te maken zetten we deze af tegen huishoudens van verschillende samenstellingen. Hierin komt naar voren dat met name oudere huishoudens relatief vaak een lager inkomen bezitten. Dit zien we vooral terug bij alleenstaande ouderen. Aangezien Beek - Spaubeek de komende jaren naar verwachting verder verouderd en de huishoudens verder verdunnen kan dit leiden tot een groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen. Hierbij merken we wel op dat een deel van deze oudere huishoudens een eigen vermogen bezit en daardoor meer bestedingskracht heeft dan op basis van hun inkomen wordt verwacht. Tabel 5: Inkomensgroepen naar leeftijd en samenstelling in Beek - Spaubeek

Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Paar zonder kinderen 25 tot AOW Paar zonder kinderen AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin Totaal

Doelgroep met recht op huurtoeslag 65 (52%) 395 (36%) 505 (51%) 115 (9%) 335 (31%) 160 (10%) 280 (61%) 1.855 (28%)

Lage inkomens zonder recht op huurtoeslag 35 (28%) 365 (33%) 345 (35%) 60 (5%) 185 (17%) 70 (4%) 40 (9%) 1.100 (17%)

Lage middeninkomens (0%) 80 (7%) 45 (5%) 55 (4%) 110 (10%) 45 (3%) 25 (5%) 360 (5%)

Hoge middeninkomens en hoge inkomens 25 (20%) 270 (24%) 95 (10%) 1.035 (82%) 460 (42%) 1.285 (82%) 115 (25%) 3.285 (50%)

Totaal

125 1110 990 1.265 1.090 1.560 460 6.600

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Relatief veel meergezinswoningen, maar merendeel blijft regulier grondgebonden koop De woningvoorraad van het deelgebied Beek - Spaubeek bestaat uit circa 6.775 woningen (CBS, 2022). Hiervan is ongeveer 63% een reguliere grondgebonden koopwoning. Dit is relatief minder dan in de gemeente als geheel, maar nog steeds ruim het merendeel. We zien daarentegen juist relatief veel meergezinswoningen terug in dit deelgebied, zowel in het koop- als huursegment. Figuur 9: Woningvoorraad Beek – Spaubeek (buitenste ring) vergeleken met gemeente Beek (binnenste ring) 2% 1% 18%

17% 10%

Koop mgw SH egw

10% 5%

6%

Koop egw

1% 1%

66%

SH mgw 63%

VSH egw VSH mgw

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Verwachte afname van -110 tot +360 huishoudens t/m 2030 en -455 tot +120 huishoudens tot 2040 Naar verwachting zal het aantal huishoudens in het deelgebied Beek - Spaubeek tot en met 2030 licht afnemen tot licht toenemen. Tot 2040 zien we deze trend ook terug. Hierdoor zijn de kwalitatieve verschuivingen beduidend groter dan de kwantitatieve. Uitgesplitst naar de Stec-Doelgroepen zien we namelijk dat met name het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar tot en met 2030 in omvang zal toenemen in beide scenario’s. De meesten van hen zullen in een dorps woonmilieu wonen met een laag 6

We hanteren vier inkomensgroepen gebaseerd op de grenzen voor passend toewijzen. Met recht op huurtoeslag: tot € 25.475 / € 34.55 / € 25.075 / € 33.800, lage inkomens tot € 44.035, lage middeninkomens tot € 48.625 en hoge middeninkomens/hoge inkomens met een bruto huishoudinkomen van meer dan € 48.625.

21

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

inkomen. Hiernaast zien we in het hoge migratiescenario ook een verwachte stijging van het aantal gezinnen terug. Deze ontwikkelingen zijn vergelijkbaar met de verwachtingen op gemeenteniveau. Landelijk wonende doelgroepen komen volgens de ABF-woonmilieuindeling (waarbij elke buurt een woonmilieu krijgt toegekend) niet voor in dit deelgebied. Tabel 6: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 8 Stec-Doelgroepen in deelgebied Beek - Spaubeek, 2023-2040 Naam doelgroep

Samenstelling

Inkomen

Woonmilieu

2023*

Ontw. 20232031

Ontw. 20232035

Ontw. 20232040

Vroeg volwassen

A&S < 35 jaar

Laag

Dorps

280

-40 tot -20

-70 tot -50

-95 tot -80

Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf welgestelden Suburbane senioren Ruim(t)e genieters Totaal

A&S < 35 jaar Gezinnen Gezinnen A&S 35 – 64 jaar A&S 35 – 64 jaar A&S 65+ A&S 65+

Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog

320 700 1.345 625 960 1.610 835 6.670

-45 tot -25 -20 tot +25 -40 tot +55 -100 tot -65 -155 tot -95 +190 tot +320 +100 tot +165

-80 tot -60 -25 tot +35 -50 tot +65 -150 tot -110 -230 tot -165 +235 tot +400 +120 tot +210

-110 tot -90 -35 tot +25 -70 tot +50 -180 tot -140 -275 tot -215 +205 tot +375 +105 tot +195

-110 tot +360 -250 tot +325 -455 tot +120 Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift, vraag naar nultredenwoningen Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in het deelgebied Beek – Spaubeek in de komende acht tot zeventien jaar in beide scenario’s een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift, type woningen waar nu nog een groot deel van de woningvoorraad uit bestaat. Dit mogelijke overschot hangt samen met de vergrijzing (meer ouderen) en ontgroening (minder jongeren) die optreden. Tot nu toe werd deze dalende natuurlijke aanwas opgevangen door migratie. Ongeacht de mate waarin migratie zich ontwikkelt signaleren we op termijn risico’s in deze segmenten waar we een overschot verwachten. Wel is het overschot bij meer migratie een stuk lager. Dit geldt met name voor het reguliere grondgebonden koopsegment. Een groot deel van de instromende huishoudens is namelijk juist op zoek naar dit type woning. Verder zien we in het grondgebonden segment met name een behoefte aan grondgebonden sociale huurwoningen. Deze behoefte komt veelal vanuit jongere huishoudens. Mogelijk kan een deel van deze behoefte opgevangen worden door de reeds bestaande voorraad aan sociale huurappartementen. Hier ligt mogelijk niet de primaire voorkeur van deze huishoudens, maar voorkomt dat er een grote sloopnieuwbouwopgave ontstaat.

Deze huishoudens kunnen mogelijk in een later stadium de stap maken naar een grondgebonden woning. We zien in beide scenario’s daarnaast een behoefte aan de andere type woningen. Met name naar nultredenwoningen is de vraag groot. Wanneer we verder doorkijken tot 2040 zien we dat deze trend zich op gelijke wijze doorzet. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door woningen aan te passen aan de wensen van ouderen. Denk hierbij aan de installatie van een traplift of andere hulpmiddelen of het toevoegen van een slaapkamer en/of badkamer op de begane grond. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien. Aanvullend zal echter een diverse nieuwbouw van levensloopgeschikte woningen benodigd zijn om in de wensen van de toenemende groep ouderen te kunnen voorzien.

22

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

Figuur 10: Kwalitatieve vraag Beek – Spaubeek: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder) -400

-300

-200

-100

0

100

200

90

SH GGB 5

VSH GGB -315

KOOP GGB

300

400

140

20

-40 -95 -75

SH APP z. lift

15 20

VSH APP z. lift 5 5

KOOP APP z. lift SH NULT.

55

VSH NULT.

55 60

115 85

KOOP NULT.

110

-115

Totaal

355

Basis (Progneff2021)

-600

-500

-400

Hoog migratiescenario

-300

-200

-100

0

100 100

SH GGB VSH GGB KOOP GGB

200

-520

170

-195 -125 -100

VSH APP z. lift

20 25

KOOP APP z. lift

510

SH NULT.

80

VSH NULT.

7590

160 115 150

KOOP NULT. -250

Totaal

325

Basis (Progneff2021) -800

Hoog migratiescenario

-600

-400

-200

0

200 100 170

SH GGB VSH GGB KOOP GGB

400

20

SH APP z. lift

-1000

300

15 -760

-450 -150 -120

SH APP z. lift VSH APP z. lift

25 30

KOOP APP z. lift

515 95

SH NULT.

175 95110 140175

VSH NULT. KOOP NULT. -455

Totaal Basis (Progneff2021)

120 Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

400

23

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar productmarktcombinaties. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op: • Overschotten bevinden zich verdeeld over verschillende prijssegmenten van reguliere grondgebonden koopwoningen. Bij sociale huurappartementen zonder lift zien met name een overschot tot de aftoppingsgrens. Het merendeel van dit woningtype heeft namelijk een huurprijs onder deze grens. In het migratiescenario is het overschot aan alle koopprijssegmenten wel beperkter. • De woningbehoefte zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Dit type woning sluit aan op de woonwensen van ouderen. Zowel wat betreft prijssegment als woningtype loopt hun wens sterk uiteen. Hier zal dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden. • Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en middenhuurwoningen nog een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de middenhuur zouden landen.

Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een laag inkomen ook nog onbetaalbaar. Figuur 11: Kwalitatieve vraag Beek - Spaubeek naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030 -100

0

100 55 35

VSH GGB

Aftop.grens tot lib.grens Lib.grens tot € 1000

Tot € 280.000

VSH Tot. KOOP NULT. NULT.

-200

Tot aftoppingsgrens

VSH SH KOOP APP z. APP z. SH APP z. lift KOOP GGB NULT. lift lift

SH GGB

-300

5

200

300

400

90

55

15

Meer dan € 1.000 -180

-55 -60

€ 280.000 tot € 355.000 Meer dan € 355.000

-80

Tot aftoppingsgrens

-90 -70

5 5 -10 -5

Aftop.grens tot lib.grens

10 15 5 5

Lib.grens tot € 1.000 Meer dan € 1.000 -5 -5

Tot € 280.000

5 5 5 5 10

€ 280.000 tot € 355.000 Meer dan € 355.000 Tot aftoppingsgrens Aftop.grens tot Lib.grens Lib.grens tot € 1.000

50 45 65 45 55

10 10 25 40 25 30 35 40

Meer dan € 1.000 Tot € 280.000 € 280.000 tot € 355.000 Meer dan € 355.000 -115 Basis (Progneff2021)

355 Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

24

Woningbehoefteonderzoek Beek (22.282)

Huidige plannen sluiten aan op vraag, maar overstijgen kwantitatieve behoefte Wanneer we de kwalitatieve woningbehoefte afzetten tegen de actuele nieuwbouwplannen valt op dat in de plannen al uitgebreid wordt ingezet op nultredenwoningen. Met name op de toenemende vraag naar nultredenwoningen in het koopsegment wordt in Beek – Spaubeek al goed ingespeeld. Wel zien we dat er nog een blijvende behoefte aan grondgebonden sociale huurwoningen blijft bestaan. Mogelijk kan deze behoefte deels ook worden ingevuld door de geplande sociale huurwoningen in het appartementen/ nultredensegment. Deze sluiten daarmee in ieder geval aan op de wensen van de vergrijzende bevolking van Beek – Spaubeek. Daarnaast is het verstandig de mogelijke gevolgen in het reguliere grondgebonden koopsegment te monitoren. Met name wanneer de woningmarkt verder afkoelt, kan dat met het huidige nieuwbouwprogramma voor risico’s zorgen. Tabel 7: confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in Beek - Spaubeek, 2023 t/m 2030 Woningtype

Behoefte 2023 t/m 2030

Plancapaciteit (zacht en hard)

SH GGB VSH GGB Koop GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift Koop APP z.lift SH NULT. VSH NULT. Koop NULT. Totaal

+90 tot +140 +5 tot +20 -315 tot -40 -95 tot -75 +15 tot +20 +5 tot +5 +55 tot +115 +55 tot +60 +85 tot +110 -115 tot +355

+6 +18 +31 0 0 0 +102 +25 +187 +369

Saldo 85 tot 135 -15 tot 0 -345 tot -70 -95 tot -75 15 tot 20 5 tot 5 -45 tot 15 30 tot 35 -100 tot -75 -485 tot -15

Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Beek (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Kolom 2 en 4 afgerond op vijftallen.

4.2 Beek: behoefte aan -50 tot +240 woningen t/m 2030 Verwachte ontwikkeling van circa -50 tot +240 huishoudens t/m 2030 en -260 tot +90 huishoudens tot 2040 De kern Beek is veruit de grootste kern van de gemeente Beek. Het merendeel van de huishoudensontwikkeling vindt dan ook in deze kern plaats. In totaal wordt een afname van 50 huishoudens (-1%) tot een toename van 240 huishoudens (+6%) verwacht tot en met 2030, afhankelijk van welk scenario uitkomt. Onderliggend zien we een sterke ontgroening en vergrijzing terug. Deze ontwikkelingen zetten zich naar verwachting door tot 2040. Wel zien we in de periode 2031-2040 een stevigere krimp terug. Ook dit is echter afhankelijk van de mate waarin migratie de demografie van de gemeente Beek blijft beïnvloeden. Tabel 8: Doelgroepenontwikkeling Beek, 2023-2040 Alleenst. en stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenst. en stellen 35-65 jaar Alleenst. 65-plus Totaal

2023 415 1.255 955 1.470 4.095

Ontw. 2023-2031 -55 (-14%) tot -30 (-7%) -30 (-2%) tot +60 (+5%) -140 (-15%) tot -80 (-9%) +175 (+12%) tot+ 290 (+20%) -50 (-1%) tot +240 (+6%)

Ontw. 2023-2035 -105 (-25%) tot -75 (-18%) -35 (-3%) tot +75 (+6%) -220 (-23%) tot -155 (-16%) +225 (+15%) tot +375 (+25%) -135 (-3%) tot +220 (+5%)

Ontw. 2023-2040 -140 (-34%) tot -115 (-28%) -55 (-4%) tot +55 (+4%) -265 (-28%) tot -200 (-21%) +200 (+14%) tot +355 (+24%) -260 (-6%) tot +90 (+2%)