Programma Woningbouw gemeente Beek 2025-2032
Tekst van het document
PROGRAMMA WONINGBOUW GEMEENTE BEEK 2025-2032
COLOFON
Programma Ruimte voor Woningbouw Gemeente Beek Maastricht IND-0493844-02H Boekwerk Programma Woningbouw Gemeente Beek 13-10-2025
Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500
Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23
Gemeente Beek Raadhuisstraat 9 Postbus 20 6190 AA Beel +31 (0) 46 43 89 222
info@cb5.nl
www.cb5.nl
www.gemeentebeek.nl
Disclaimer: Het Programma Woningbouw geeft een beeld van potentiële locaties voor woningbouw binnen onze gemeente. Dit rapport bevat resultaten van onderzoek waarbij in bepaalde gevallen gebruik is gemaakt van vertrouwelijke of gevoelige informatie. Om de privacy van betrokkenen te waarborgen en/of vanwege de aard van de gegevens, is ervoor gekozen om niet alle informatie volledig of openbaar in dit rapport op te nemen. Bepaalde delen zijn weggelaten om te voorkomen dat herleidbare of gevoelige gegevens gedeeld worden met een breder publiek. Deze keuze is gemaakt met inachtneming van ethische overwegingen, privacywetgeving (zoals de Algemene Verordening Gegevensbescherming - AVG) en mogelijke impact op betrokken partijen. Het rapport is met zorg samengesteld, en de integriteit van de bevindingen blijft gewaarborgd.
Opstellers:
Goedkeuring:
Vrijgave:
Mark van Esdonk, Clarisse Flippo, Hanne de Jong, Ivan Leinsse,
Buddy Wijnands
Alexander Smeets
Merle Savelsberg
2
VO OR WO O R D PR OG R AMMA WONINGBOUW Geachte leden van de gemeenteraad van Beek, Voor u ligt het Programma Woningbouw Gemeente Beek 2025– 2032. Als wethouder Wonen ben ik trots dat ik u, na een solide en gedegen (participatie)traject, dit programma mag aanbieden. Het vormt een belangrijk document waarmee we richting geven aan de woningbouwopgave in onze gemeente voor de komende jaren. Enerzijds biedt dit programma een leidraad en uitgangspunt om daadwerkelijk goed en snel te kunnen bouwen. Het verschaft focus en duidelijkheid over geprioriteerde en kansrijke locaties. Daarmee kan Beek invulling geven aan de eigen woningbehoefte én haar aandeel in de Woondeal Limburg. Anderzijds vormt dit programma de basis voor een aanvalsplan. Vanuit gemeentelijke zijde werken we hiermee aan de noodzakelijke
voorbereidingen,
zodat
woningcorporaties,
projectontwikkelaars en aannemers daadwerkelijk kunnen gaan bouwen. Zoals geschreven: we zijn er nog niet met dit plan, maar we hebben wél hiermee een mooi en stevig vertrekpunt voor de toekomst. Mocht u als raad of commissie behoefte hebben aan nadere toelichting, dan kom ik daar graag aan tegemoet, in afstemming met het Presidium. Raymond Dirx Wethouder Wonen
3
INHOUDSOPGAVE
LEESWIJZER
05
SAMENVATTING
06
1. INLEIDING
07
1.1
AANLEIDING & DOEL
08
1.2
PROJECTSCOPE
09
2. KANSRIJKE WONINGBOUWLOCATIES
10
2.1
KANSRIJKE ONTWIKKELLOCATIES WONINGBOUW
11
2.2
TOETSINGSKADERS KANSRIJKE ONTWIKKELLINGEN
12
2.3
OVERZICHT RICHTINGGEVENDE REALISATIETERMIJNEN
32
BIJLAGE 1: WONINGBOUWOPGAVE GEMEENTE BEEK
33
BIJLAGE 2: METHODIEK
40
BIJLAGE 3: WONINGAANTALLEN STRAATJES ERBIJ,
49
SLEUTELPROJECTEN EN PLANVOORRAAD
4
L E ESW IJ Z E R Dit document is opgebouwd uit een vijftal hoofdstukken. Voorafgaand aan deze hoofdstukken is op pagina 6 een samenvatting van het Programma Woningbouw opgenomen. In hoofdstuk een is de aanleiding van het programma woningbouw, oftewel de vraagstelling waaruit de behoefte tot het opstellen van een programma woningbouw voor de gemeente Beek naar voren is gekomen, beschreven. Hoofdstuk twee gaat in op de meest kansrijke locaties voor de ontwikkeling van woningbouw binnen de gemeente Beek. Per kansrijke locatie zijn de planologische, beleidstechnische voorwaarden en geldende aandachtspunten in beeld gebracht. Vanuit deze analyse zijn de bevindingen per kansrijke ontwikkellocatie vertaald naar een blad met toetsingskaders. Deze geeft inzicht in de randvoorwaarden en uitgangspunten die behoren tot een woningbouwontwikkeling op een desbetreffende kansrijke locatie. In bijlage een van dit Programma Woningbouw is de woningbouwopgave voor de gemeente Beek gespecificeerd. In bijlage twee van dit Programma Woningbouw is een uitgebreide toelichting op de toegepast methodiek te vinden.
Afbeelding 0.1: Beek
5
SA M E N VAT T IN G E3
Het Programma Woningbouw maakt inzichtelijk op welke locaties potentieel woningbouw mogelijk is. Vanuit de Woondeal Limburg
E4
(maart 2023), de Woonvisie Beek 2019-2035 (maart 2019) en het Woonbehoefteonderzoek Provincie Limburg (2024-2031) heeft
B
E2
A
E1
de gemeente Beek haar ambitie uitgesproken om in de periode 2025-2032 circa 430 woningen aan haar kernen toe te voegen. Hierbij richt de ontwikkeling van de nieuwe woningbouw zich op zowel inbreidings- als uitbreidingsplannen. Conform het Woonbehoefteonderzoek is binnen de gemeente
C
Beek sprake van een verschuiving van doelgroepen, waardoor de bestaande woningvoorraad niet meer aansluit op de woonbehoefte binnen de gemeente. Er is eind 2024 onvoldoende geschikte huisvesting voor onder andere starters en senioren aanwezig. Dit maakt dat de doorstroming in de woningmarkt stagneert.
D
Het doel van het Programma Woningbouw is de ambities
Afbeelding 0.2: Overzicht richtinggevende realisatietermijnen
vanuit de Woondeal en de Woonvisie Beek te waarborgen en
te behalen. Het Programma Woningbouw schetst tot 2032 de
verder te specificeren. Vanuit een ruimtelijke, planologische,
kaders voor de woningbouwontwikkeling binnen de gemeente
en
potentiële
Beek. Daarnaast verschaft het Programma Woningbouw ook
ontwikkellocaties in de kernen van de gemeente Beek zijn vijf
inzicht in de wijze waarop wordt omgegaan met de inbedding van
ontwikkellocaties aangewezen om de woningbouwambities
flex-wonen op korte termijn en de ontwikkeling van zorgwonen
beleidstechnische
haalbaarheidsstudie
naar
•
Op korte termijn wil de gemeente Beek inzetten op de realisatie van de ontwikkelingen A, D en E1;
•
Op middellange termijn zullen de ontwikkelingen B, C, E2 en E3 plaatsvinden;
•
Op de lange termijn wordt ingezet op de ontwikkeling E4.
binnen de gemeente Beek. Na een eerste analyse blijkt dat vijf locaties als meest
Afhankelijk van de woonbehoefte zal afgewogen worden of er
kansrijk worden beoordeeld. De definitieve verdeling van
behoefte is aan de ontwikkeling van desbetreffende locaties.
aantallen woningen op de te ontwikkelen locaties volgt in
Om hier grip op te houden zal het woonbehoefteonderzoek
de planontwikkelingsfase waarbij aantallen, typologieën en
per twee à drie jaar geactualiseerd worden. De resultaten uit dit
stedenbouwkundige invulling in overleg tussen initiatiefnemer en
onderzoek bepalen de haalbaarheid van de ontwikkelingen op
gemeente bepaald zullen gaan worden. Hierbij geldt bij iedere
middellange en lange termijn.
ontwikkeling dat er enkel gebouwd kan worden naar behoefte. Indicatief denkt de gemeente hierbij aan de volgende fasering:
6
Neerbeek
Beek Spaubeek
Groot-Genhout Geverik
Klein-Genhout Kelmond
Maastricht-Aachen Airport
1. INLEIDING
7
1 .1
AAN L E ID I N G & D OEL
Binnen de provincie Limburg is er niet alleen een tekort aan
De Woondeal stelt dat er in de provincie Limburg maximaal
woningen, maar is er ook een verandering in de woonwensen.
20.000 extra woningen ontwikkeld worden voor voorgenoemde
Om het woningtekort provinciebreed te kunnen aanpakken, is
doeleinden. Dit betekent dat ook de gemeente Beek tot 2032
begin maart 2023 de Woondeal Limburg ondertekend. In deze
de ambitie heeft om een flink aantal woningen aan haar kernen
deal zijn op hoofdlijnen afspraken gemaakt over de totale
toe te voegen.
woningbouwopgave in Limburg. Het doel van het Programma Woningbouw voor de gemeente In de Woondeal wordt gestreefd naar de toevoeging van
Beek is om de Woon(-zorg)visie van de gemeente te vertalen
minimaal 26.550 wooneenheden binnen de provincie Limburg
naar concrete ontwikkellocaties. Dit betekent dat per locatie de
in de periode 2022-2031. Specifiek voor de regio Westelijke
kansen en mogelijkheden voor woningbouw worden onderzocht
Mijnstreek vertaalt deze woningbouwopgave zich tot de
op ruimtelijk, planologisch, beleidstechnisch en financieel vlak.
toevoeging van circa 2.875 woningen in de komende 10 jaar.
Een beoordelingsmatrix helpt bij het afwegen van de verschillende locaties, waardoor een overzicht ontstaat van kansrijke en niet-
Vanuit het woonbehoefteonderzoek blijkt dat binnen de
kansrijke locaties.
gemeente Beek een verschuiving van doelgroepen ontstaat, waardoor bestaande woningen niet meer aansluiten op de
Bij de afweging van geschikte locaties binnen de dorpen,
behoefte. Dit geldt voor bestaande inwoners van de gemeente
gehuchten en buurtschappen van de gemeente Beek wordt ook
Beek, waarbij bewoners van buiten de gemeente Beek nog niet
rekening gehouden met de toekomstige ontwikkelstrategie. Per
zijn meegenomen.
locatie wordt geadviseerd of woningbouw op korte termijn (1 tot 2 jaar), middellange termijn (3 tot 5 jaar) of lange termijn (6 tot 8
De woningbouwambitie van 2.875 woningen tot en met 2031
jaar) gerealiseerd kan worden, om de woningbouwopgave voor
betreft een bruto aantal. De regionale woningbouwambitie
2032 in gang te zetten.
bestaat uit een uitbreidingsopgave én een herstructureringsopgave.
Nieuwe
woningen
zijn
noodzakelijk
om
her-
Het doel van het Programma Woningbouw is als toetsingskader
structureringsprojecten versneld te realiseren en dragen bij aan
voor het College en de Raad te dienen, zodat zij integraal en
de transformatie van de regio.
onderbouwd kunnen beslissen waar woningbouw voor diverse doelgroepen ontwikkeld kan worden.
Tegenover de bruto-opgave staat in de toekomst ook een sloopopgave. Deze transformatieopgave is onmogelijk om te realiseren zonder nieuwbouw. Nieuwbouw kan zorgen voor doorstroming, snellere verduurzaming, betere menging van woningtypologieën en goedkopere woonproducten.
8
1 .2
P R OJ E CTS COPE
De gemeente Beek omvat de kernen Beek, Spaubeek, Neerbeek, Genhout, Geverik en Kelmond. Voor deze zes kernen zijn de potentiële locaties voor (grootschalige) woningbouwontwikkelingen onderzocht. Zowel vanuit de gemeente als vanuit de inwoners bestaat de wens de identiteit van de kernen te behouden. De gemeente staat daarbij wel open voor de realisatie van kleinschalige
Neerbeek
woningbouwinitiatieven binnen deze gebieden. Dit houdt in dat ontwikkelingen die kleiner dan vijf woningen zijn volgens regulier traject opgepakt dienen te worden. Indien dergelijke initiatieven
Beek
zich voordoen, staat de gemeente Beek hiervoor open en worden
Spaubeek
deze separaat beoordeeld binnen de geldende beleidskaders ten opzichte van het Programma Woningbouw.
Groot-Genhout Geverik
Klein-Genhout Kelmond
Maastricht-Aachen Airport
Afbeelding 1.1: Projectscope Gemeente Beek
9
Neerbeek
Beek Spaubeek
Groot-Genhout Geverik
Klein-Genhout Kelmond
Maastricht-Aachen Airport
2.HAALBAARHEID & TOETSINGSKADERS KANSRIJKE WONINGBOUWLOCATIES
10
2.1 KANSRIJKE ONTWIKKELLOCATIES WONINGBOUW Vanuit de vijftrapsbeoordeling en knock-out lagen* zijn vijf locaties aangewezen die geschikt zijn als potentieel kansrijke ontwikkellocatie voor (grootschalige) woningbouw; oftewel een ontwikkeling van vijf woningen of meer op één locatie. E
De vijf potentiële ontwikkellocaties, gelegen in de kernen Beek, Spaubeek en Genhout worden in dit hoofdstuk nader
B
A
uitgewerkt. Zowel de toetsingskaders (uitgangspunten en randvoorwaarden), als ook de ruimtelijke, planologische en beleidstechnische haalbaarheid worden per ontwikkeling nader uitgewerkt. Onderstaand en op nevenstaande kaart worden de vijf potentiële onderzoekslocaties benoemd. Kansrijke ontwikkellocaties kern Beek A. Doctor Stassenstraat 88, Beek; B. Minkenbergstraat 5, Beek; C. Op de Windhaspel 4, Beek. Kansrijke ontwikkellocaties kern Genhout D. Hoogland 54, Genhout
D
Kansrijke ontwikkellocaties kern Spaubeek E. Potterstraat, Spaubeek Daarnaast zijn op nevenstaande kaart alle woningbouwlocaties binnen de gemeente Beek aangegeven, waar woningbouw beoogd wordt. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen: •
Planvoorraad;
•
Straatje Erbij;
Straatjes Erbij en sleutelprojecten
•
Sleutelproject.**
Planvoorraad Kansrijke ontwikkellocaties Afbeelding 2.1: Kansrijke ontwikkellocaties binnen de gemeente Beek
* **
In bijlage twee van het Programma Woningbouw is een uitgebreide toelichting te vinden over de toegepaste methodiek. In bijlage drie van het Programma Woningbouw is een overzichtstabel van bovenstaande locaties inclusief aantallen woningen te vinden. Let wel: De contouren die nu voor de potentiële ontwikkellocaties zijn ingetekend, zijn gebaseerd op de kadastrale eigendomskwesties. In de nadere uitwerking van de toekomstige plannen, zullen de definitieve plancontouren bepaald worden.
11
ONTWIKKELING A - DOCTOR STASSENSTRAAT 88
12
RUIM T E L IJ K E, PLANOLOG I S CH E EN BELEIDSMATIGE HA A LBA A RHEID O N T W IK K E L IN G A - DO C TO R STASSE N ST RAAT 88 (K E RN B E E K )
Historie 1960: voormalig agrarische gronden.
Bebouwing rondom het plangebied is
Planlocatie wordt omsloten door de Doctor
Waterneerslag 140 mm/2 uur: noordelijk
Op dit moment is het de locatie van de
ontwikkeld tussen 1966 - 1996.
Stassenstraat aan de zuidoost zijde en door
deel planlocatie onderhevig aan natuurlijke
de Doctor Poelstraat aan de noordwestzijde.
waterberging omgeving.
muziekschool.
Korrelintensiteit bladgroen op planlocatie;
Circa 1,5 meter hoogteverschil van noord naar
Plangebied onderhevig aan omgevingsgeluid
Bestemmingsplan 'Kern Beek' (26-04-2012):
locatie omgeven door stevige boomstructuur
zuid (aflopend).
van max. 60 dB.
Enkelbestemming maatschappelijk, dubbelbestemming
aan noordzijde van het plangebied.
13
archeologie waarde 1, geluidszone industrie, maximale goothoogte 5m, maximale bouwhoogte.
TOE TSIN G SKAD ER ONTWI KKELI NG A Stedenbouwkundig •
Inbreidingslocatie voor de kern Beek;
•
Aansluiting van nieuwe bebouwing op gridstructuur omliggende Carmelflats;
•
Publiek toegankelijke doorgang onder het appartementencomplex in lijn met een doorsteek opzetten;
•
Reservering voor een sociaalmaatschappelijke functie in de plint opnemen;
•
Ontwikkelen van een moderne entree en doorgang op de begane grond.
Natuurlijke waterberging
Behoud van de bomenstructuur
Behoud van het groen tussen de Carmelflats
Landschappelijk •
Behouden van de robuuste boomstructuren rondom het perceel;
•
Behouden van het openbaar groen tussen de Carmelflats;
•
Bestaande parkeerplaats handhaven/opwaarderen;
•
Klimaatadaptief ontwerpen staat centraal: uitgangspunt
Maximale goothoogte 5m
76,3 m
Onderzoek laten uitvoeren i.v.m. contour MaastrichtAachen Airport
77,8 m
Aansluiten op gridstructuur Carmelflats
vergroenen, verharding alleen waar noodzakelijk; •
Inbedding van voldoende ruimte voor groen en water. Ontwikkelen van een nieuwe doorgang
Milieu • •
Huidige functie enkelbestemming maatschappelijk; Aanvullend bodemonderzoek uitvoeren i.v.m.
Onderzoek laten uitvoeren i.v.m. contour Chemelot
dubbelbestemming archeologie waarde 1. •
Aanvullend onderzoek uitvoeren i.v.m. contour van Maastricht-Aachen Airport voor aanvullende te nemen maatregelen m.b.t. de ontwikkeling;
•
Aanvullend onderzoek uitvoeren i.v.m. contour van Chemelot (geluidszone - industrie) voor aanvullende te nemen maatregelen m.b.t. de bouw. Afbeelding 5.2: randvoorwaardenkaart ontwikkeling A: Doctor Stassenstraat Beek
14
Huidige parkeerplaats hergebruiken/ opwaarderen
Parkeren binnen planlocatie oplossen richtlijnen conform CROW
Programma •
Appartementencomplex (maximaal drie lagen);
•
Circa 18 - 22 appartementen;
•
Begane grond ruimte voor sociaalmaatschappelijke functie;
•
Uitgeefbaar, verharding en groen en water in onderstaande percentages: - Uitgeefbaar:
45% - 55%
- Verharding:
15% - 25%
- Groen en water:
25% - 35%
Verkeer en parkeren •
Ontsluiting laten plaatsvinden via de Doctor Stassenstraat;
•
Parkeren groen en landschappelijk inbedden;
•
Parkeernormen conform CROW.
Fasering •
Indicatieve ontwikkeltermijnen en fasering: - Fase 1
Tussen 0-3 jaar (korte termijn)
FASE 1
Afbeelding 5.3: fasering ontwikkeling A: Doctor Stassenstraat Beek
15
I N SP IR AT IE P R EN T MU Z I EKS CHOOL, BEEK ( DR. STASSENSTRA AT) *
*
Deze schets dient uitsluitend ter inspiratie. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud, vormgeving of voorgestelde elementen. Het betreft een voorlopige weergave zonder bindend karakter.
16
ONTWIKKELING B - MINKENBERGSTRAAT 5
17
RUIM T E L IJ K E, PLANOLOG I S CH E EN BELEIDSMATIGE HA A LBA A RHEID O N T W IK K E L IN G B - M IN K E N B E RGST RAAT 5 (K E RN B E E K )
Historie 1960: voormalig agrarische gronden.
Bebouwing direct rondom het plangebied is
Planlocatie wordt omsloten door
Waterneerslag 140 mm/2 uur: planlocatie
Onderdeel van historische lintbebouwing aan
ontwikkeld tussen 1985 - 1991. Historische,
Minkenbergstraat aan de noordwestzijde
onderhevig aan natuurlijke waterberging
de Stationsstraat.
vooroorlogse lintbebouwing aan de
en door de Doctor Beckersstraat aan de
omgeving direct rondom de bebouwing van
Stationsstraat.
zuidoostzijde.
de basisschool.
Korrelintensiteit bladgroen op planlocatie;
Nihil hoogteverschil op de planlocatie (ca. 0,1
Plangebied onderhevig aan omgevingsgeluid
Bestemmingsplan 'Kern Beek' (26-04-2012):
locatie omgeven door boomstructuur aan
meter).
van max. 60 dB. Dicht grenzend aan de
Enkelbestemming maatschappelijk, dubbelbestemming
zuidwestzijde van het plangebied.
18
Stationsstraat (met 70 dB).
archeologie waarde 3, geluidszone industrie, maximale goothoogte 7m, maximale bouwhoogte.
TOE TSIN G SKAD ER ONTWI KKELI NG B Stedenbouwkundig • Inbreidingslocatie voor de kern Beek; • Aansluiting van nieuwe bebouwing op omliggende stedenbouwkundige structuur; • •
Aansluiten op omliggende morfologie en bouwhoogtes; Wooneiland creëren met rustige groene binnenwereld, passend in de omgeving.
Landschappelijk • Klimaatadaptief ontwerpen centraal: uitgangspunt vergroenen, verharding alleen waar noodzakelijk; • •
Inbedding van voldoende ruimte voor groen en water; Aandacht voor hoogteverschil dat aanwezig is bij garage Vluggen/tankstation aan de hoek Stationsstraat/Doctor
Afzomen huidige bouwblokken achterkantsituaties voorkomen
80,2 m 80,6 m
Beckersstraat. Milieu • •
Huidige functie enkelbestemming maatschappelijk; Bodemonderzoek laten uitvoeren i.v.m. dubbelbestemming archeologie waarde 2 en 3;
•
Aanvullend onderzoek uitvoeren i.v.m. contour van Maastricht-Aachen Airport voor aanvullende te nemen maatregelen m.b.t. de ontwikkeling;
•
Aanvullend onderzoek uitvoeren i.v.m. contour van Chemelot
Onderzoek laten uitvoeren i.v.m. contour Chemelot 80,8 m
Hoogteverschil aanwezig met garage Vluggen/ tankstation
maatregelen m.b.t. de bouw; Maatvoering: maximum goothoogte 7 meter.
Afbeelding 5.5: randvoorwaardenkaart ontwikkeling B: Minkenbergstraat 5, Beek
19
Maximale goothoogte 7m
Onderzoek laten uitvoeren i.v.m. contour MaastrichtAachen Airport
(geluidszone - industrie) voor aanvullende te nemen •
Natuurlijke waterberging
Parkeren binnen planlocatie oplossen richtlijnen conform CROW
Behoud van de bomenstructuur
Programma • Circa 15 - 19 grondgebonden woningen (gemixt segment); • Uitgeefbaar, verharding en groen en water in onderstaande percentages: - Uitgeefbaar: 45% - 55% - Verharding: 15% - 25% - Groen en water:
25% - 35%
Verkeer en parkeren •
Ontsluiting laten plaatsvinden via Minkenbergstraat;
•
Parkeren groen en landschappelijk inbedden;
•
Parkeernormen conform CROW.
Fasering •
Indicatieve ontwikkeltermijnen en fasering: - Fase 1
Tussen 0-3 jaar (korte termijn) FASE 1
Afbeelding 5.6: fasering ontwikkeling B: Minkenbergstraat 5, Beek
20
I N SP IR AT IE P R EN T MI N KEN B ER GSTRA AT, BEEK*
*
Deze schets dient uitsluitend ter inspiratie. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud, vormgeving of voorgestelde elementen. Het betreft een voorlopige weergave zonder bindend karakter.
21
ONTWIKKELING C - OP DE WINDHASPEL 4
22
RUIM T E L IJ K E, PLANOLOG I S CH E EN BELEIDSMATIGE HA A LBA A RHEID O N T W IK K E L IN G C - O P DE W IN DHASP E L 4 (K E RN B E E K )
Historie 1985: voormalig agrarische gronden.
Bebouwing aan de west- en zuidzijde rondom
Planlocatie wordt omsloten door
Waterneerslag 140 mm/2 uur: planlocatie
Voormalige ontsluitingswegen richting
het plangebied is ontwikkeld tussen 1981 -
Klinkenberglaan aan de noordzijde, door de
vrijwel niet onderhevig aan natuurlijke
agrarische percelen.
1984. Bebouwing aan de Klinkenberglaan
Op de Windhaspel aan de westzijde en de
waterberging.
ontwikkeld tussen 1958 - 1975.
Dassenburg aan de zuidzijde.
Korrelintensiteit bladgroen op planlocatie;
Circa 2,5 meter hoogteverschil van noord naar
Plangebied onderhevig aan omgevingsgeluid
Bestemmingsplan 'Kern Beek' (26-04-2012):
locatie omgeven door stevige boomstructuur
zuid (oplopend).
van max. 60 dB afkomstig van de
Enkelbestemming maatschappelijk, dubbel-
aan vrijwel alle zijden van het plangebied
Klinkenberglaan en Op de Windhaspel.
bestemming archeologie waarde 1, milieuzone bodembeschermingsgebied, maximale goothoogte 4m, maximale bouwhoogte.
23
TOE TSIN G SKAD ER ONTWI KKELI NG C Stedenbouwkundig •
Inbreidingslocatie voor de kern Beek;
•
Aansluiting van nieuwe bebouwing op omliggende stedenbouwkundige structuur;
•
Aansluiten op omliggende morfologie en bouwhoogtes;
•
Mogelijkheid tot een appartementencomplex (maximaal drie lagen) als accent op de kop van het perceel;
•
Reservering voor een sociaalmaatschappelijke functie in de
•
plint; Creëren van een sociaal veilige ontmoetingsplek (en
84,6 m
Ontsluiting planlocatie via de Dassenburg laten lopen
Combinatie van grondgebonden woningen en appartementen Parkeren binnen planlocatie oplossen richtlijnen conform CROW
activiteiten, zoals spelen en picknicken) voor de buurt. Landschappelijk • •
Parkeren ontsluiten via nieuwe wijkontsluitingsweg
Natuurlijke waterberging
Behouden van de bomenstructuren rondom het perceel; Toegankelijke parkstructuur aan de zuidzijde van het 87,9 m
plangebied, door onderbegroeiing daar weg te halen; •
Klimaatadaptief ontwerpen centraal: uitgangspunt vergroenen, verharding alleen waar noodzakelijk;
•
Inbedding van voldoende ruimte voor groen en water.
Milieu • •
Onderzoek laten uitvoeren i.v.m. contour MaastrichtAachen Airport
Onderzoek laten uitvoeren i.v.m. contour Chemelot
Huidige functie enkelbestemming maatschappelijk; Bodemonderzoek laten uitvoeren i.v.m. dubbelbestemming Aanvullend onderzoek uitvoeren i.v.m. contour van Maastricht-Aachen Airport voor aanvullende te nemen maatregelen m.b.t. de ontwikkeling;
•
Gebiedsaanduiding milieuzone bodembeschermingsgebied;
•
Maatvoering: maximum goothoogte 4 meter. Afbeelding 5.8: randvoorwaardenkaart ontwikkeling C: Op de Windhaspel 4, Beek
24
Behoud van de bomenstructuur west- en zuidzijde plangebied Creëren van een toegankelijke parkstructuur zuidzijde door onderbegroeiing weg te halen
archeologie waarde 1; •
88,8 m
Programma • Appartementencomplex (3 lagen) op westkop ter hoogte van de kruising Op de Windhaspel en Klinkeberglaan: - Circa 21 - 25 appartementen (doelgroep ouderen); • Circa 22 - 26 grondgebonden woningen (gemixt segment); • Mogelijkheid tot ontwikkeling van een buurtcentrum binnen planlocatie; •
Uitgeefbaar, verharding en groen en water in onderstaande percentages: - Uitgeefbaar:
40% - 50%
- Verharding:
15% - 25%
- Groen en water:
30% - 40%
Verkeer en parkeren •
Ontsluiting laten plaatsvinden via de Dassenburg;
•
Parkeren groen en landschappelijk inbedden;
•
Parkeren in parkeerkoffers oplossen;
•
Parkeernormen conform CROW.
FASE 1
Fasering •
Indicatieve ontwikkeltermijnen en fasering: - Fase 1
Tussen 0-3 jaar (korte termijn)
Afbeelding 5.9: fasering ontwikkeling C: Op de Windhaspel 4, Beek
25
I N SP IR AT IE P R EN T OP D E WI ND HASPEL, BEEK*
*
Deze schets dient uitsluitend ter inspiratie. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud, vormgeving of voorgestelde elementen. Het betreft een voorlopige weergave zonder bindend karakter.
26
ONTWIKKELING D - HOOGLAND 54
27
RUIM T E L IJ K E, PLANOLOG I S CH E EN BELEIDSMATIGE HA A LBA A RHEID O N T W IK K E L IN G D - HO O GL AN D 5 4 (K E RN GE N HO UT )
Historie 1960: voormalig agrarische gronden.
Bebouwing aan de zuidzijde rondom het
Planlocatie wordt ontsloten op de Hoogland
Waterneerslag 140 mm/2 uur: planlocatie
Uitbreiding van de lintbebouwing aan de
plangebied is ontwikkeld tussen 1931 - 1975.
aan de noordoostzijde.
zwaar onderhevig aan natuurlijke
Hubertusstraat in de loop van de jaren.
Bebouwing aan de Hoogland ontwikkeld
Omstreeks 2000 uitbreiding van de woonwijk.
tussen 1992 en 1993.
Korrelintensiteit bladgroen op planlocatie;
Nihil hoogteverschil binnen planlocatie
Plangebied niet onderhevig aan
Bestemmingsplan 'Kern Klein en Groot Genhout
voormalig agrarisch perceel bedekt met gras.
aanwezig (0,2 meter). Noordelijk gedeelte
omgevingsgeluid.
herziening 2012' (28-03-2012): Enkelbestemming
perceel iets hoger gelegen.
waterberging op zuidelijk gedeelte perceel.
maatschappelijk, dubbel-bestemming archeologie waarde 3, milieuzone - bodembeschermingsgebied Mergelland.
28
TOE TSIN G SKAD ER ONTWI KKELI NG D Stedenbouwkundig •
Perceel van voormalige garage;
•
Aansluiting van nieuwe bebouwing op stedenbouwkundige structuur van omliggende bebouwing;
•
Aansluiten op omliggende morfologie en bouwhoogtes;
•
Grondgebonden woningen inpassen in de kavel;
•
Rekening houden met toevoeging van kwalitatief groen;
•
Aanleg van een straat voor bestemmingsverkeer;
•
Rekening houden met positie bestaande transformatorhuisje.
Toevoegen van grondgebonden typologie, in aansluiting op directe omgeving Minimaal 5 woningen ontwikkelen
Parkeren conform CROW oplossen
Landschappelijk •
Parkeren binnen planlocatie oplossen richtlijnen conform CROW Langsparkeren langs de straat oplossen
Klimaatadaptief ontwerpen centraal: uitgangspunt vergroenen, verharding alleen waar noodzakelijk;
•
Inbedding van voldoende ruimte voor groen en water.
121,1 m
120,9 m
Milieu •
Huidige functie enkelbestemming bedrijf;
•
Gronden saneren i.v.m. met huidige bestemming van het perceel (voormalige garage);
•
Nieuwe bebouwing groen afzomen middels bufferruimte aan achterzijde plangebied
Bodemonderzoek uitvoeren i.v.m. dubbelbestemming archeologie waarde 3;
•
Aanvullend onderzoek uitvoeren i.v.m. contour van Maastricht-Aachen Airport voor aanvullende te nemen maatregelen m.b.t. de ontwikkeling;
•
Milieuzone - bodembeschermingsgebied Mergelland;
•
Maatvoering: maximum goothoogte 5 meter.
Afbeelding 5.11: randvoorwaardenkaart ontwikkeling D: Hoogland 54, Genhout
29
Oriëntatie bebouwing op de Hoogland
Ontsluiting planlocatie aantakken op Hoogland, alleen bestemmingsverkeer
Programma • Circa 4 - 6 grondgebonden woningen (doelgroep ouderen en doorstromers); • Uitgeefbaar, verharding en groen en water in onderstaande percentages: - Uitgeefbaar:
40% - 50%
- Verharding:
15% - 25%
- Groen en water:
30% - 40%
Verkeer en parkeren •
Ontsluiting laten plaatsvinden via de Hoogland;
•
Parkeren groen en landschappelijk inbedden;
•
Parkeernormen conform CROW en op eigen terrein laten plaatsvinden.
Fasering •
FASE 1
Indicatieve ontwikkeltermijnen en fasering: - Fase 1
Tussen 0-3 jaar (korte termijn)
Afbeelding 5.12: fasering ontwikkeling C: Hoogland 54, Genhout
30
I N SP IR AT IE P R EN T H OOG LAND, GENHOUT*
*
Deze schets dient uitsluitend ter inspiratie. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud, vormgeving of voorgestelde elementen. Het betreft een voorlopige weergave zonder bindend karakter.
31
ONTWIKKELING E - POTTERSTRAAT
32
RUIM T E L IJ K E, PLANOLOG I S CH E EN BELEIDSMATIGE HA A LBA A RHEID O N T W IK K E L IN G E - P OT T E RST RAAT (K E RN SPAUB E E K )
Historie 1985: voormalig agrarische gronden.
Bebouwing grenzend aan de planlocatie is
Planlocatie wordt ontsloten via de Potterstraat.
Waterneerslag 140 mm/2 uur: planlocatie is
Uitbreiding van Spaubeek met de huidige
de laatste grote uitbreiding van Spaubeek,
Planlocatie grenst relatief dicht aan de
in het midden onderhevig aan natuurlijke
woonwijk.
ontwikkeld tussen 1967 - 1987.
snelweg A76, inclusief afrit 3 (Spaubeek,
waterberging.
Schimmert, Geleen-Oost).
Korrelintensiteit bladgroen op planlocatie;
Hoogteverschil van 4,5 meter binnen
Plangebied onderhevig aan omgevingsgeluid
Bestemmingsplan 'Kern Spaubeek, herziening 2013' (24-10-
onbebouwd perceel, bomengroepen
planlocatie aanwezig (oplopend richting de
van max. 70 dB afkomstig van de A76, inclusief
2013): Enkelbestemming Agrarisch met waarden - Landschap,
aanwezig op zuidwestelijke zijde.
Potterstraat).
afrit.
inclusief kernrandzone. Enkelbestemming Bedrijf, nutsbedrijf, Enkelbestemming groen, dubbelbestemming Archeologie waarde 1, 3 en 4, milieuzone - bodembeschermingsgebied Mergelland, milieuzone - geurzone.
33
TOE TSIN G SKAD ER ONTWI KKELI NG E Stedenbouwkundig • Locatie in potentie aangedragen als een Straatje Erbij op perceel parallel aan de Potterstraat; • Dorpse verkaveling passend binnen het Limburgs landschap; • Geen achterkantsituaties; • Rekening houden met bufferzone snelweg; • Landschappelijke zoom natuurlijke afronding Spaubeek; • Hoofdinfrastructuur aansluiten op parallelweg: geen extra
Nieuwe duurzame afzoming van Spaubeek landschappelijk ingepast
Huidige parkeerplaats hergebruiken/ opwaarderen Rekening houden met contour bedrijf (50 meter)
verkeersbelasting door het dorp zelf.
Parkeren binnen planlocatie oplossen richtlijnen conform CROW
Zichtlijnen richting het buitengebied
Landschappelijk • Zoveel mogelijk behouden van de bomen en groenstructuren •
Ruimte reserveren voor 50 (tijdelijke) flex-woningen
aan de randen van de percelen; Parkeren wegwerken in groen omzoomde parkeerkoffers Klimaatadaptief ontwerpen centraal: uitgangspunt vergroenen, verharding alleen waar noodzakelijk;
• •
Inbedding van voldoende ruimte voor groen en water; Verbinden diverse los opstaande bosjes;
•
Parkzone aan de oostzijde.
Milieu •
71,2 m Geen achterkantsituaties 70,1 m
Verplaatsen van de huidige volkstuinen Zo min mogelijk verharden en zoveel mogelijk vergroenen
Bodemonderzoek laten uitvoeren i.v.m. dubbelbestemming archeologie waarde 1;
•
Aanvullend onderzoek uitvoeren i.v.m. contour van MaastrichtAachen Airport voor aanvullende te nemen maatregelen m.b.t. de ontwikkeling;
•
Aanvullend onderzoek uitvoeren i.v.m. contour van Chemelot (geluidszone - industrie) voor aanvullende te nemen maatregelen m.b.t. de bouw;
•
Rekening houden met spuitcirkels (50 meter);
•
Rekening houden met geurcontour (50 meter);
•
Rekening houden met bufferzone tot aan de snelweg (100 meter);
•3 4 Milieuzone - bodembeschermingsgebied.
Afbeelding 5.17: randvoorwaardenkaart ontwikkeling F: Potterstraat, Spaubeek
Rekening houden met geluidcontour snelweg (100 meter)
Verplaatsen van de huidige speeltuin
Huidige functie enkelbestemming Agrarisch met waarden landschap (tevens kernrandzone);
•
Nieuwe ringweg om ontwikkeling aanleggen voor verkeersafwikkeling
Natuurlijke waterberging
tussen bebouwing; •
66,7 m
Programma fase 1: • Circa 48 - 58 grondgebonden woningen (gemixt segment); • Uitgeefbaar, verharding en groen en water in onderstaande percentages: Fase 1: - Uitgeefbaar: 45% - 55% - Verharding: 15% - 25% - Groen en water: 30% - 40% Programma fase 1 - 4: • Circa 140 - 175 grondgebonden woningen (gemixt segment) • Circa 25 - 35 appartementen (gemixt segment); • Uitgeefbaar, verharding en groen en water in onderstaande percentages: Fase 1 - 4: - Uitgeefbaar: 30% - 40% - Verharding: 15% - 25% - Groen en water:
FASE 3
FASE 4
45% - 55%
Verkeer en parkeren •
FASE 1
Ontsluiting laten plaatsvinden via de Potterstraat en de
FASE 2
Zandstraat; •
Parkeren groen en landschappelijk inbedden;
•
Parkeernormen conform CROW;
Fasering •
Indicatieve ontwikkeltermijnen en fasering: - Fase 1
Tussen 0-3 jaar (korte termijn)
- Fase 2
Tussen 4-7 jaar (middellange termijn);
- Fase 3
Tussen 4-7 jaar (middellange termijn);
- Fase 4
Tussen 8-10 jaar (lange termijn);
Afbeelding 5.18: fasering ontwikkeling F: Potterstraat, Spaubeek
35
I N SP IR AT IE P R EN T POTTER STR AAT E1 ( STRA ATJE ERBIJ) *
*
Deze schets dient uitsluitend ter inspiratie. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud, vormgeving of voorgestelde elementen. Het betreft een voorlopige weergave zonder bindend karakter.
36
I N SP IR AT IE P R EN T POTTER STR AAT E1 -E4*
*
Deze schets dient uitsluitend ter inspiratie. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud, vormgeving of voorgestelde elementen. Het betreft een voorlopige weergave zonder bindend karakter.
37
5 .3 OV E R Z IC HT R I CHTI N G G EVENDE RE AL ISAT IE T ER MI J NEN Uit voorgaande analyse blijkt dat vijf ontwikkelingen kansrijk zijn voor de ontwikkeling van potentiële woningbouw in de gemeente
E3
Beek. E4
Indicatief denkt de gemeente aan de volgende fasering voor de ontwikkelingen: •
E2
A
B
E1
Op korte termijn wil de gemeente Beek inzetten op de realisatie van de ontwikkelingen A, D en E1;
•
Op middellange termijn zullen de ontwikkelingen B, C, E2 en E3 plaatsvinden;
•
Op de lange termijn wordt ingezet op de ontwikkeling E4.
Afhankelijk van de woonbehoefte die op dat moment geldt,
C
zal de gemeente Beek beoordelen of een ontwikkeling van woningbouw op een desbetreffende ontwikkellocatie wenselijk is. Om rekening te kunnen houden met de woonbehoeftes uit de gemeente Beek, zal het woonbehoefteonderzoek per twee à drie jaar geactualiseerd worden. De resultaten uit dit onderzoek bepalen de haalbaarheid van de ontwikkelingen op middellange
D
en lange termijn.
A
D KORTE TERMIJN (0-3 JAAR)
Afbeelding 5.21: Richtinggevende realisatietermijnen
38
E1
B
C
E4 E2
MIDDELLANGE TERMIJN (4-7 JAAR)
E3 LANGE TERMIJN (8-10 JAAR)
BIJLAGE 1 WONINGBOUWOPGAVE GEMEENTE BEEK
39
BI J L AG E 1 .1 WOONB EH OEFTE G EMEENTE BEEK In dit hoofdstuk zijn de woningbouwambities van de gemeente
1.1.2
Woonvisie Beek 2019 - 2035: 'Samen bouwen veur Baek'
1.1.3
Transformatievisie
Beek beschreven. Ten grondslag aan de gestelde ambities liggen
De gemeenteraad van Beek heeft op 21 maart 2019 de
De gemeenten Beek, Beekdaelen, Sittard-Geleen en Stein hebben
de behoeftes, kansen en trends zoals benoemd in de Woondeal,
Woonvisie Beek 2019–2035, onder de titel “Samen bouwen
gezamenlijk de Transformatievisie Wonen Westelijke Mijnstreek
de Woonvisie en het woonbehoefteonderzoek van de gemeente
veur Baek”, vastgesteld. Het primaire doel is het creëren van
opgesteld. Deze strategische visie beoogt vraag en aanbod op
Beek en de Provincie Limburg. De behoeftes, kansen en trends
een woningvoorraad die aansluit bij de huidige en toekomstige
de woningmarkt binnen de regio beter op elkaar af te stemmen,
zijn vertaald naar woningbouwambities voor de kernen van de
woonwensen van Beekse inwoners en tegelijk de gevolgen van
met oog voor demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing,
gemeente Beek.
huishoudensdaling (zoals leegstand) beperkt.
ontgroening en bevolkingskrimp. De visie is ontwikkeld in
De visie is opgebouwd rondom vier hoofdcriteria voor nieuwe
opdracht van gemeenten en uitgevoerd door Atelier Romain. Zij
De woonbehoefte is opgedeeld in 4 thema's: wonen, typologie,
woningbouwinitiatieven:
constateerden een disproportioneel aandeel eengezinswoningen
doelgroep en duurzaamheid. In deze paragraaf wordt een nadere
1. Doelgroepen: grote behoefte aan nul - en gelijkvloerse
ten opzichte van het tekort aan appartementen, en benadrukken de
onderbouwing gegeven op de woonbehoefte die de gemeente
woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens, vooral
noodzaak om verouderde woningvoorraad terug te dringen zodat
Beek stelt voor de volgende 4 pijlers:
senioren, om doorstroming mogelijk te maken. Gezinshuizen
het aanbod aansluit op toekomstige woonbehoeften.
zijn beperkt toegestaan, mits levensloopbestendig en in kleine initiatieven; 2. Locatiekeuze:
nieuwe
Kernpunten: woningen
worden
het
liefst
•
toegevoegd binnen of nabij woonkernen, waar voorzieningen op loopafstand liggen. Hergebruik of vervanging van Wonen 1.1.1
Typologie
Doelgroep
Duurzaamheid
Woondeal Limburg (maart 2023)
De gemeente Beek is onderdeel van de Westelijke Mijnstreek.
(stedelijk, stadscentrum, landelijke gebieden); •
Verbetering
van
woonkwaliteit
door
transformatie,
bestaande bebouwing krijgt de voorkeur boven nieuwbouw
herstructurering en vervangende nieuwbouw op maat per
op open gebied. Inbreiding binnen het stedelijk gebied of
woonmilieu;
uitbreiding aan de randen van kernen is toegestaan indien stedenbouwkundig verantwoord; 3. Koop versus huur: hoewel circa 70 % van de Beekse woningen
er een opgave van ± 2.875 woningen ligt waarbij het doel is
in eigen bezit is, neemt de vraag naar huur – met name
dat minstens tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar
sociale huur – toe na 2025. Daarom wordt gestreefd naar
zijn.
een hogere toevoeging van huurwoningen per bouwinitiatief;
Als onderdeel van de afspraken in de Woondeal streeft de
4. Compensatieprincipe: nieuwe woningbouw volgt het principe
gemeente Beek naar een woningbouwprogrammering van 130%
“één erbij, één eruit.” Dat wil zeggen dat de toevoeging van
vanwege mogelijke planuitval en vertragingen in de realisatie.
woningen wordt gecompenseerd door verwijdering elders, via plan- of financiële compensatie, om programmatechnisch evenwicht
te
bewaren.
Hierbij
•
Uitgangspunten identiteit,
De Woondeal Limburg geeft hiertoe aan dat binnen deze regio
wordt
een
mildere
compensatieregel toegepast voor het toevoegen van appartementen ten gunste van doorstroming.
40
Regionale afstemming van woningontwikkeling per woonmilieu
zijn
landschap,
de
vier
pijlers:
voorzieningen
en
cultuurhistorische woningvoorraad,
waarmee toekomstbestendige wijken worden nagestreefd.
1.1.4 Woonbehoefteonderzoek Provincie Limburg In september 2024 heeft Stec Groep voor de Provincie
Potentieel effect groei Brightlands Campus:
Limburg een woonbehoefteonderzoek opgesteld, dat inzicht
De Brightlands Campus in de regio Westelijke Mijnstreek heeft
geeft in de woonbehoefte op verschillende termijnen. In het
ambitieuze uitbreidingsplannen, met een verwachte groei van
woonbehoefteonderzoek worden 4 termijnen uiteengezet;
5.000 banen tegen 2030 en 9.000 banen tegen 2040. Dit zal
•
Termijn 1
2024-2031
leiden tot een extra vraag naar ongeveer 75 reguliere woningen
•
Termijn 2
2024-2035
in Beek tegen 2030 en 280 woningen tegen 2040. Deze extra
•
Termijn 3
2024-2041
huishoudens zijn nog niet meegenomen in eerdere prognoses
•
Termijn 4
2024-2050
en zullen vooral de vraag naar reguliere grondgebonden
Het Programma Woningbouw moet de woningbouw tot 2031 in
koopwoningen
beïnvloeden,
waardoor
de gemeente Beek versnellen, waardoor voor dit programma
overschot aan deze woningen vermindert.
het
theoretische
voornamelijk is gekeken naar de eerste termijn. Tijdelijke woningen: De woningbehoefte in Beek varieert afhankelijk van de termijn
Naast de reguliere woningbehoefte is er ook een aanzienlijke
waarnaar gekeken wordt. Bij termijn 1 wordt een afname van
vraag naar tijdelijke woningen in Beek, mede door de ambitie
-95 huishoudens tot 2031 verwacht als trend, terwijl het WLO-
van het Rijk om tot 2024 37.500 flex-woningen te bouwen. De
hoog scenario een positieve ontwikkeling voorspelt, met
potentiële vraag naar tijdelijke woningen in Beek is verdeeld
een toename van 430 huishoudens. Dit komt door de relatief
over verschillende doelgroepen:
sterke migratie in de afgelopen jaren. Hierdoor is er een
•
behoefte aan reguliere grondgebonden woningen en sociale
Starters/thuiswonende kinderen: circa 50 tijdelijke woningen tot 2030;
huur- en middenhuurwoningen, vooral door de verminderde
•
Woonurgenten zonder voorrang: circa 25 tijdelijke woningen;
betaalbaarheid van koopwoningen. Tegelijkertijd ontstaat er
•
Woonurgenten met voorrang: circa 20 tijdelijke woningen
een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden
met een derde bestemd voor vergunninghouders;
koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift, die niet
•
Internationale werknemers: circa 90 tijdelijke woningen.
voldoen aan de woonwensen van ouderen. Daarentegen blijft er
Deze aanpak helpt bij het efficiënt benutten van de woningvoorraad
een vraag naar nultredenwoningen en andere appartementen.
en het realiseren van woonwensen voor zowel ouderen als jonge
Dit komt door de sterke afname van jongere huishoudens en
huishoudens, terwijl ook tijdelijke woonoplossingen worden
toename van oudere huishoudens.
geboden voor de personen die moeilijk een plek kunnen vinden op de huidige woningmarkt.
41
1.1.5 Aanbevelingen
1.1.6 Actualiseren van de woningbehoefte binnen de gemeente
•
Visie op kernen: ontwikkel een gemeentebrede visie op de
Het woonbehoefteonderzoek wordt naar verwachting iedere
toekomst van de kernen;
twee jaar geactualiseerd. Toekomstige ontwikkelingen moeten
•
Gebruik de cijfers als richtinggevend, niet als blauwdruk;
kunnen aansluiten op het dan geldende woonbehoefteonderzoek.
•
‘No-regret’ nieuwbouw;
Oftewel, er moet gemotiveerd worden waarom de toevoeging
•
Bouw levensloopgeschikte woningen om doorstroming te
van woningen op een kansrijke locatie wenselijk is. De gemeente
bevorderen;
Beek is voornemens het woonbehoefteonderzoek zo snel
•
Focus op woningen waar ouderen zelfstandig kunnen wonen;
mogelijk te actualiseren, ten behoeve van de woningbouwopgave
•
Samenwerking met zorgpartijen;
binnen de gemeente.
•
Zorg
voor
passende
spreiding
van
woningen
en
zorgvoorzieningen;
Het Programma Woningbouw geeft een richting en visie omtrent
•
Blijf in gesprek met zorgpartijen voor optimale afstemming;
de toevoeging van woningbouw naar aanleiding van het woon-
•
Koppeling met bestaande voorraad en plancapaciteit:
behoefteonderzoek. Bij de nadere uitwerking van specifieke
koppel nieuwe plannen aan bestaande plancapaciteit en
kansrijke ontwikkellocaties zal aangesloten moeten worden op
woningvoorraad;
de behoefte conform het betreffende woonbehoefteonderzoek
Optimaliseer bestaande plannen en zoek naar kansrijkere
of onderbouwd moeten worden waarom er behoefte is aan een
locaties of woningtypen;
specifiek product. Door ondertekening van de Woondeal heeft
Focus op transformatie van bestaande woningen om risico’s
de gemeente Beek zich geconformeerd aan een invulling van de
op waardedaling en verloedering te verminderen;
woonbehoefte met 2/3 betaalbare koop.
• • •
Flexibele woonvormen: gebruik flexibele woonvormen om tijdelijke schaarste op te vangen;
•
Realiseer circa 185 flexibele woningen voor starters, woonurgenten en arbeidsmigranten en plaats deze woningen op ruimtelijk passende plekken binnen de gemeente.
42
43
B IJL AG E
1 .2
ANDERE ONTWIKKELINGEN I.R.T. HET
PROGRAMMA WONINGBOUW
Kern Beek
Aantal in planvoorraad* 100
Neerbeek
2
1.2.1 Kleinschalige woningbouwlocaties
1.2.3 Sleutelprojecten t.o.v. het Programma Woningbouw
Spaubeek
52
In het Programma Woningbouw hanteert de gemeente Beek een
De gemeente Beek heeft de ambitie meerdere grootschalige
Genhout
34
ondergrens van vijf woningen per ontwikkeling om voor opname in
nieuwbouwprojecten in de komende jaren te ontwikkelen. Het
Geverik
0
het programma in aanmerking te komen. Initiatieven kleiner dan vijf
Programma Woningbouw vormt één van de instrumenten hiervoor.
Kelmond
0
woningen worden via het reguliere gemeentelijke traject behandeld.
Daarnaast zijn binnen de gemeente enkele sleutelprojecten
Totaal
188
Dit geldt tevens voor particuliere woningbouwinitiatieven.
aangewezen voor de realisatie van nieuwbouw. Deze locaties en initiatieven worden parallel aan het Programma Woningbouw
1.2.2 Harde planvoorraad t.o.v. nieuwe planvoorraad
uitgevoerd en kennen geen onderlinge overlap.
Het Programma Woningbouw van de gemeente Beek richt zich op het inzichtelijk maken van toekomstige woningbouwlocaties.
1.2.4 'Straatjes Erbij' t.o.v. het Programma Woningbouw
Dit betreft zowel nieuwe ontwikkellocaties als locaties waarop de
Naast het Programma Woningbouw en de sleutelprojecten voert
harde planvoorraad, zoals vastgesteld in september 2025, zal
de gemeente overleg met de Provincie Limburg over mogelijke
worden gerealiseerd. Onder harde planvoorraad wordt verstaan:
Straatjes Erbij. Deze zijn in het Programma Woningbouw betrokken
woningbouwontwikkelingen waarvoor de gemeenteraad reeds
bij de selectie van potentiële woningbouwlocaties. Uit deze
een principebesluit heeft genomen. Voor de zachte planvoorraad
selectie is één Straatje Erbij als een van de meest kansrijke locaties
geldt dat de desbetreffende locaties zijn meegenomen in de
naar voren gekomen. Omdat deze locatie tevens geschikt is voor
beoordelingsmatrix, maar buiten beschouwing gelaten zijn als
een grotere woninguitbreiding binnen de gemeente Beek, is zij
het gaat om het sorteren en kenmerken van de meest kansrijke
opgenomen in de uitwerking van hoofdstuk vier. Daarbij is een
woningbouwlocaties binnen de gemeente Beek.
doorkijk opgenomen naar een toekomstige wijkuitbreiding, inclusief
De aantallen die hiernaast in de tabel benoemd worden, zijn de
een nieuwe, duurzame afzoming van de kern. Deze locaties - inclusief
te verwachten aantallen die gerealiseerd kunnen worden. Dit
bovengenoemde sleutelprojecten - zijn grijs meegenomen op de
zijn echter een dynamische programmering die nog kan wijzigen
kansrijke kaart en op de termijnenkaart, omdat ze een overzicht
indien het woonbehoefteonderzoek aantoont dat er een andere
geven van de locaties waar de komende jaren woningbouw binnen
woonbehoefte/aantallen woningen benodigd zijn.
de gemeente Beek kan landen. 3.2.5 Wijktransformaties In het Programma Woningbouw zijn eventuele wijktransformaties (die samen met corporaties aangepakt worden) niet meegenomen. Deze zullen volgens regulier traject met lokale corporaties en eventuele andere stakeholders behandeld worden.
* De weergegeven aantallen zijn een inschatting. De planvoorraad is een momentopname en kan nog veranderen.
44
B IJL AG E
1 .3
AFWIJKINGEN
T.O.V.
HET
PROGRAMMA
WONINGBOUW 1.3.1 Ontwikkellocaties bij beëindiging bedrijfsactiviteiten
Om te voorkomen dat bedrijfspanden of voormalige hoeves na
Binnen de gemeente Beek bevinden zich diverse bedrijven
beëindiging van de bedrijfsvoering leeg komen te staan, wordt
waarvan
termijn
prioriteit gegeven aan transformaties van deze panden boven
worden beëindigd. Een dergelijke beëindiging kan kansen
de ontwikkellocaties die in het Programma Woningbouw zijn
bieden voor een nieuwe ruimtelijke invulling van de betreffende
opgenomen. Het betreft hierbij veelal inbreidingslocaties binnen
locaties. Initiatieven voor dergelijke ontwikkelingen worden
de kernen van de gemeente.
de
bedrijfsactiviteiten
mogelijk
op
korte
afzonderlijk beoordeeld binnen de geldende wettelijke kaders. 1.3.2 MER-plicht In het Programma Woningbouw zijn gronden met een lopende
Om tot een besluit te komen of voor een plan een MER
bedrijfsvoering niet opgenomen. De voornaamste redenen voor
(milieueffectrapportage) nodig is, geldt een ondergrens van 2.000
het uitsluiten van deze gronden zijn dat zij grotendeels particulier
woningen. Eveneens geldt daarbij dat de volgende plannen de
eigendom betreffen, opstallen bevatten die een sloopprocedure
MER-plicht hebben: een omgevingsvisie, omgevingsprogramma,
vereisen, gronden mogelijk een sanering behoeven alvorens bouwrijp
omgevingsplan of voorkeursbeslissing. Voor de vaststelling van het
te maken, en dat nog onvoldoende duidelijk is welke bedrijven
Programma Woningbouw geldt dat er geen plan-MER verplicht is.
daadwerkelijk hun activiteiten zullen beëindigen en binnen welke termijn. Voor bedrijven waarvan reeds bekend is dat zij op korte termijn zullen stoppen, zijn de betreffende gronden wel meegenomen in de selectie van de meest kansrijke potentiële woningbouwlocaties. Indien
in
de
toekomst
initiatieven
voor
woningbouw
op
voormalige bedrijfs- of agrarische gronden worden ingediend, dient de initiatiefnemer hiertoe een principeverzoek bij de gemeente Beek in te dienen. Afhankelijk van de omvang van het initiatief – kleinschalig of grootschalig – zal de gemeente dit conform de geldende beleidsregels in behandeling nemen.
45
AANGEDRAGEN LOCATIES
PROGRAMMA BEOORDELING 1
BEOORDELING 2
BEOORDELING 3
BEOORDELING 4
BEOORDELING 5
Potentiële ontwikkellocaties
GO / NO-GO
Quickscan
Provincie Limburg
Prioritering
BIJLAGE 2 METHODIEK
46
WONINGBOUW
BI J L AG E 2.1 TI J D LI J N VAN PR OC ESSTA PPEN Hieronder worden in een schematisch overzicht de werkstappen getoond die de projectgroep heeft ondernomen om tot het Programma Woningbouw voor de gemeente Beek te komen.
2025
2024 OKTOBER
GOEDE START •
•
Project Start-Up
•
Doornemen basisinformatie
•
Uitgangspunten formuleren
• •
NOVEMBER - FEBRUARI
MAART - JULI
AUGUSTUS - OKTOBER
VANAF NOVEMBER
INVENTARISEREN
UITWERKEN
BESLUITVORMING
SUPERVISIE
Themasessie gemeente Beek;
Opstellen overzichtslijst en kaart met
•
Quickscan-analyse;
Vaststellen van het Programma
Opstellen kaart en lijst met kansrijke
Woningbouw op 7 oktober 2025 door
en niet-kansrijke ontwikkellocaties;
College van B&W en op 6 november 2025 door de Raad.
potentiële ontwikkellocaties;
Opstellen basiskaart per stadsdeel
• •
Opstellen beoordelingscriteria;
•
Opstellen beoordelingsexcel;
Informatie basisstukken vertalen naar
•
Afstemming Provincie Limburg;
woningbouwprogramma; •
47
•
Participatie bewoners.
•
Opstellen Programma Woningbouw.
BI J L AG E 2. 2 TOELI CH TI N G OPHA LEN VA N LOCATIES Voor het Programma Woningbouw is in de meest brede zin
2.2.2 Participatie stakeholders
gekeken
de
De gemeente Beek heeft een aantal stakeholders aangedragen
Tijdens de participatiesessies konden inwoners potentiële locaties
gemeente Beek. Deze locaties zijn op verschillende niveaus
waarmee een-op-een-gesprekken zijn gevoerd. Er zijn zes
aandragen en motiveren waarom deze volgens hen geschikt
geïnventariseerd, te weten:
stakeholders gesproken. Tijdens deze gesprekken zijn per
zouden zijn voor woningbouw. Dit gebeurde door middel van het
•
in overleg met het College en de Raad van de gemeente
stakeholder de wensen, eisen, ambities en ontwikkelingen voor
invullen van post-its, waarop tevens kon worden aangegeven welk
Beek;
woningbouw in de gemeente Beek opgehaald. De informatie uit
type woningen en voor welke doelgroepen de betreffende locaties
•
in samenspraak met de inwoners van de gemeente Beek;
deze gesprekken dient als input voor de verdere uitwerking van
naar hun mening passend zouden zijn.
•
via de door de gemeente aangedragen stakeholders;
het Programma Woningbouw. Onder meer de doelgroepen en
Naast het aandragen van potentiële woningbouwlocaties kregen
•
binnen de projectgroep Programma Woningbouw.
woningtypologieën worden verder gespecificeerd middels deze
bewoners tevens de gelegenheid om aan te geven welke locaties
gesprekken.
volgens hen ongeschikt zijn voor woningbouw. Op daarvoor
naar
potentiële
woningbouwlocaties
binnen
Door deze brede benadering worden alle relevante partijen betrokken bij de totstandkoming van het Programma Woningbouw
bestemde post-its konden zij motiveren waarom deze locaties naar
en wordt een breed draagvlak gecreëerd voor de potentiële
2.2.3 Participatie bewoners
hun oordeel niet in de verdere planvorming dienden te worden
woningbouwlocaties binnen de gemeente Beek.
Op 13, 15 en 16 januari 2025 zijn in de gemeente Beek
meegenomen.
participatieavonden 2.2.1
Participatie Raad & College
georganiseerd,
waarbij
inwoners
de
gelegenheid kregen om input te leveren voor het Programma
2.2.4 Participatie projectteam
Op 18 november 2025 heeft voor de Raad en het College van de
Woningbouw van de gemeente Beek. Voor deelname aan
Tijdens de eerste projectgroepbijeenkomst in oktober hebben de
gemeente Beek een themasessie plaatsgevonden, waarin een
deze
de
leden van de projectgroep – bestaande uit vertegenwoordigers
presentatie is gegeven over het Programma Woningbouw. Aan
projectgroep tijdig kon anticiperen op de te verwachten
van diverse ambtelijke disciplines en twee stedenbouwkundigen
deze bijeenkomst namen zeventien vertegenwoordigers vanuit
opkomst en de geschiktheid van de locatie kon waarborgen.
van
de gemeente Beek deel. De themasessie was opgebouwd uit
De bijeenkomsten dienden twee doelen. Enerzijds werden de
woningbouwlocaties op de kaart aangeduid. Daarbij is, los van
drie onderdelen:
aanwezigen geïnformeerd over het Programma Woningbouw,
mogelijke belemmeringen op de betreffende locaties, verkend waar
1. Toelichting op het Programma Woningbouw inclusief de
waaronder de te doorlopen processtappen en het beoogde
binnen de gemeente Beek woningbouw wenselijk zou kunnen zijn.
processtappen die worden doorlopen om tot het gewenste
eindresultaat.
de
De aldus aangewezen locaties vormden de basis en zijn nadien
eindresultaat te komen;
gelegenheid om bewoners te raadplegen over mogelijke
aangevuld met de resultaten van zowel de themasessie met het
woningbouwlocaties binnen de kernen van de gemeente Beek.
College en de Raad als de uitkomsten van de participatieavonden
2. Behandelen van het beleid aan de hand van stellingen en vragen voor de Raad en het College; 3. Schetssessies van potentiële woningbouwlocaties in de verschillende kernen van de gemeente Beek.
48
bijeenkomsten
gold
Anderzijds
een
werd
aanmeldplicht,
gebruikgemaakt
zodat
van
CB5
–
in
een
interactieve
met inwoners in januari 2025.
schetssessie
potentiële
BI J L AG E 2. 3 TOELI CH TI N G V I JF T R AP SB EOOR D ELI NG 2.3.1
Toelichting vijftrapsbeoordeling
Voor de beoordeling van de meest kansrijke ontwikkellocaties binnen de gemeente Beek is gekeken naar de criteria waaraan AANGEDRAGEN LOCATIES
een locatie dient te voldoen. Deze beoordeling is opgebouwd uit vijf opeenvolgende stappen. Op pagina 56-58 van het Programma Woningbouw is een uitgebreide toelichting per
PROGRAMMA BEOORDELING 1
BEOORDELING 2
BEOORDELING 3
BEOORDELING 4
BEOORDELING 5
Potentiële ontwikkellocaties
GO / NO-GO
Quickscan
Provincie Limburg
Prioritering
WONINGBOUW
beoordelingscriterium te vinden, inclusief vanuit welke ambtelijke organisatie het criterium geldt en welke brondata er is gebruikt voor de verwerking in het Programma Woningbouw.
Afbeelding 2.1: Methodiek vijftrapsbeoordeling
-
industriële zone Chemelot;
2.3.2 Trap één: ophalen van locaties Op basis van onderstaande beoordelingscriteria zijn locaties door
-
-
de locatie bevat geen opstallen;
-
de locatie maakt geen onderdeel uit van de harde of zachte
-
percelen met spuitcirkels; -
de locatie ligt niet in een zone met aanduiding "zeer hoge archeologische waarde";
de gemeente Beek geselecteerd als potentiële ontwikkellocaties voor woningbouw:
de locatie ligt niet in de zwaarste geluidscontour van de
die gevolgen hebben voor een ontwikkeling op de locatie; -
de locatie ligt niet in een zone met aanduiding "geologische monumenten".
de locatie heeft geen zwaarwegende planologische beperkingen de locatie heeft geen zwaarwegende beleidsmatige beperkingen die gevolgen hebben voor een ontwikkeling op de locatie;
-
de locatie heeft geen dermate grote hoogteverschil dat financiële gevolgen heeft voor een ontwikkeling op de locatie.
planvoorraad;
2.3.4 Trap drie: randvoorwaarden
de locatie betreft geen corporatiegrond waarvoor reeds
Voor de overgebleven kansrijke locaties is door de gemeente
2.3.5 Trap vier: toetsing door de Provincie Limburg
concrete woningbouwplannen bestaan.
Beek en CB5 een quickscan uitgevoerd om de ontwikkelpotentie
De overgebleven kansrijke locaties worden in een themasessie
in beeld te brengen. Hierbij zijn de volgende beoordelingscriteria
getoetst door de Provincie Limburg. Hierbij wordt beoordeeld
2.3.3 Trap twee: harde No-Go’s
gehanteerd:
welke locaties, na de tweede beoordeling, door de Provincie als
In deze fase zijn de geselecteerde locaties door CB5 beoordeeld
-
kansrijk worden aangemerkt.
-
Natura 2000-gebied;
en op basis van de volgende criteria aangemerkt als GO of NOGO: -
de locatie ligt niet in een beekdal;
-
de locatie ligt niet in natuurnetwerken;
-
de locatie ligt niet binnen het beschermingsgebied Nationaal
de locatie ligt niet binnen een straal van 1.000 meter van een
-
de locatie ligt niet of minimaal binnen de zone 'groenblauwe
2.3.6 Trap vijf: prioritering
mantel';
In de laatste fase onderzoekt CB5 welke kansrijke locaties prioriteit
de locatie heeft geen onoverkomelijke waterproblematiek
krijgen. Deze prioritering vindt plaats op basis van de volgende
(risicooverstromingsgebied);
criteria:
Landschap Zuid-Limburg;
-
de locatie heeft geen onoverkomelijke bodemproblematiek;
-
inbreiding heeft prioriteit boven uitbreiding;
-
de locatie ligt niet binnen 50 meter van waterlopen;
-
ligging van de locatie in relatie tot aansluiting op (provinciale)
-
duurzame
-
de locatie ligt niet in een stiltegebied;
-
de locatie ligt niet binnen de IBOR-structuurgebieden;
-
de locatie ligt niet in de zwaarste geluidscontour van de luchtvaart van Maastricht Aachen Airport;
49
wegen; -
de locatie heeft geen dermate last van omliggende agrarische
verstedelijking.
BI J L AG E 2. 4 TOELI CHTI N G VER WERKEN LOCATIES Door middel van deze methodiek wordt op systematische wijze
De kleuren zijn als volgt te duiden:
inzichtelijk gemaakt welke ontwikkellocaties binnen de gemeente
-
Beek de meeste potentie hebben. De tweede en derde beoordelingsfasen zijn uitgevoerd met behulp van QGIS, waarbij
-
Kansrijk: indien het beoordelingscriterium niet van toepassing
Alle beoordelingscriteria worden per potentiële woningbouw-
is op de betreffende locatie;
locatie doorlopen. De locaties die het meest groen - of het minst
Kansrijk
met
lichte
randvoorwaarden:
geen
zogenoemde knock-outlagen zijn toegevoegd. Dit betekent dat
onoverkomelijke gevolgen heeft voor de ontwikkeling
wanneer een locatie voldoet aan één van de beoordelingscriteria
van
uit deze fase, de locatie geheel of gedeeltelijk ongeschikt wordt
beoordelingscriterium
luchtvaartcontouren.
geacht voor woningbouw. Voor ieder beoordelingscriterium
alle
de
heeft zowel CB5 als de gemeente Beek afzonderlijk beoordeeld
beoordelingscriterium. Omdat de gemeente ruime ervaring
in welke mate dit criterium moet worden meegewogen. Op deze
heeft met woningbouwontwikkelingen op dergelijke locaties,
wijze wordt per kern inzichtelijk gemaakt hoe de locaties per
wordt dit beoordelingscriterium niet als wezenlijk belemmerend
thema zijn beoordeeld en op basis van welke criteria zij als
beschouwd. Dit vormt echter wel een aandachtspunt voor
kansrijk worden aangemerkt.
een ontwikkelende partij. Er is aanvullend onderzoek vereist; -
gronden
binnen
voorbeeld gemeente
is,
maar
beoordelingscriterium
Een
toepassing
het
de beoordelingscriteria uit de tweede beoordelingsfase als
woningbouw.
van
indien
hiervan
is
Voor
Beek
Op de volgende pagina's wordt ingegaan op de verschillende
vrijwel
beoordelingscriteria die vallen onder de drie pijlers: landschap,
geldt
dit
Kansrijk met zware randvoorwaarden: indien het criterium van toepassing is en dit duidelijke consequenties heeft
potentiële
voor de ontwikkeling van woningbouw. Een voorbeeld is
woningbouwlocaties zo objectief mogelijk te analyseren en te
het beoordelingscriterium groenblauwe mantel. Indien dit
filteren. Door de toepassing van knock-outlagen wordt duidelijk
beoordelingscriterium van toepassing is op het deel van
welke beoordelingscriteria van toepassing zijn op een bepaalde
het perceel dat binnen deze zone valt, mag er niet worden
locatie. De criteria zijn onderverdeeld in drie pijlers – landschap,
gebouwd en moet rekening worden gehouden met de
beleid en industrie – en kennen elk een eigen weging, afhankelijk
instandhouding van flora, fauna en ecologische verbindingen;
de
eerder
aangegeven,
vijftrapsbeoordeling
is
de
ontwikkeld
methodiek om
van de mate waarin zij gevolgen hebben voor een potentiële
-
Niet kansrijk: indien het beoordelingscriterium van toepassing
ontwikkeling. De weging wordt bepaald aan de hand van kleuren.
is en dit een absolute belemmering vormt voor woningbouw.
Voor de weging van de beoordelingscriteria binnen de gemeente
De betreffende locatie valt daarmee per definitie af. Een
Beek zijn de kleuren groen, geel, oranje en rood aangehouden.
voorbeeld is het criterium beekdal, dat door de Provincie
Onderstaand volgt een korte toelichting per kleur wat dit inhoudt
Limburg als leidend wordt gehanteerd. Binnen beekdalen
en wat dit betekent voor de potentiële ontwikkellocatie.
is woningbouw niet toegestaan vanwege het risico op overstromingen.
50
binnen de gemeente Beek.
het
van
Zoals
rood - beoordeeld zijn, zijn de meest kansrijke ontwikkellocaties
industrie en beleid.
BIJLAGE 2.5 LANDSCHAP -
-
Beekdal
-
Groen-blauwe mantel
Binnen 50 meter waterloop
Beleid: Provincie & Gemeente (No GO)
Beleid: Provincie (No GO)
Beleid: Provincie (GO)
Omschrijving: In en rond natuurbeken (voorheen beken met
Omschrijving: Beekdalen omvat de meer vlakkere dalbodems
Omschrijving: De groenblauwe mantel is een samenvoeging
specifiek ecologische functie) staat het ecologisch functioneren en
aan weerszijden van de beken in Limburg voorzover deze
van de vroegere Zilvergroene natuurzone en Bronsgroene
de natuurfunctie centraal, d.w.z. inrichting, beheer en onderhoud
gelegen zijn buiten het winterbed van de Maas. Ook maken de
landschapszone.
de
dient zoveel mogelijk op de natuurfunctie zijn afgestemd. In
zogenaamde droogdalen (de smalle dalbodems in de hellingen
zilvergroene natuurzone staat het benutten van kansen voor
het Waterprogramma is dit nader uitgewerkt. De bestanden zijn
van het Nationaal Landschap Zuid-Limburg) hier deel van uit.
natuur en landschap centraal. De zilvergroene natuurzone maakt
afkomstig van de Waterschappen. Vanuit de gemeente is rondom
Bron: Omgevingsverordening Limburg - https://portal.prvlimburg.
echter geen onderdeel uit van het Nationaal Natuurnetwerk,