Programma bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek 17 november 2025

2

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Inhoudsopgave Samenvatting

3

1.

Inleiding

5

1.1 1.2

5 5

2.

3.

4.

5.

6.

Aanleiding Leeswijzer

Kaders en context

6

2.1 2.2 2.3

Provinciale beleidskaders en onderzoeken Regionale beleidskaders en onderzoeken Gemeentelijke beleidskaders en onderzoeken

6 7 9

Ruimtelijk-economisch ecosysteem

11

3.1 3.2

11 13

Uitgangssituatie Kenmerken bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Ruimtebehoefte in beeld

17

4.1 4.2 4.3

17 18

Uitbreidingsvraag bestaat uit maximaal 64 hectare Hard planaanbod bestaat uit ruim 20 hectare netto Vraag-aanbodconfrontatie laat krapte zien, met name in werkmilieus industrie en klassiek-gemengd

19

Strategische lijnen

20

5.1 5.2 5.3

20 22 24

Optimaal benutten van ruimte op onze bedrijventerreinen Transitie naar vitale werklocaties Voldoende en passende ruimte om te ondernemen en te werken

Locatieopgaven

26

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

26 30 31 37 39 52

Overkoepelende opgaven gekoppeld aan strategische lijnen Verschillende toekomstbeelden per terrein Toelichting locatieopgaven Locatieprofielen gemeente Beek Locatieprofielen gemeente Sittard-Geleen Locatieprofielen gemeente Stein

Bijlage A – Inventarisatie Beter Benutten Bedrijventerreinen

56

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Samenvatting Aanleiding en doel De Westelijke Mijnstreek (gemeenten Beek, Sittard-Geleen en Stein) staat voor de uitdaging om haar bedrijventerreinen toekomstbestendig te maken. Dit programma brengt relevante beleidskaders, ruimtelijk-economische analyses, de regionale ambitie en locatieopgaven samen in één strategisch document. Het doel: bedrijventerreinen optimaal benutten, verduurzamen en in sommige gevallen transformeren, zodat ze bijdragen aan brede welvaart en een sterk vestigingsklimaat. Beleidskaders en context Het programma is gebaseerd op provinciale, regionale en gemeentelijke kaders: • Provinciaal: De Omgevingsvisie Limburg stuurt op compact, duurzaam ruimtegebruik en stimuleren herstructurering boven uitbreiding. Specifieke aandacht is er onder andere voor Chemelot (circulaire hub), VDL Nedcar en Maastricht Aachen Airport. • Regionaal: De Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL) en de Regio Deal Zuid-Limburg leggen de focus op samenwerking, innovatie en circulaire economie. • Gemeentelijk: Gemeenten zetten in op optimalisatie van bestaande terreinen en hun bijdrage aan de samenleving, verduurzaming, transitie naar circulaire economie en het versterken van het ondernemersklimaat. Ruimtelijk-economisch ecosysteem De regio telt 35 bedrijventerreinen (2.000 ha bruto), waarvan Chemelot het grootste is.

Ruim de helft van de werkgelegenheid (41.200 banen) in de regio is op bedrijventerreinen gevestigd. De sectoren industrie, logistiek/groothandel en dienstverlening/ICT zijn dominant. De regio kent een sterke pendelinstroom en functioneert als een verweven Daily Urban System, met internationale arbeidsmobiliteit richting België en Duitsland. Ruimtebehoefte en aanbod • Uitbreidingsvraag: Tussen 2025 en 2030 is er een netto uitbreidingsvraag van 42 tot 64 hectare, vooral in logistiek, klassiek-gemengd en industrie. • Aanbod: Het harde planaanbod bedraagt ruim 20 hectare, vooral op Aviation Valley (Beek). Er is krapte, vooral in industrie en klassiek-gemengd werkmilieu. • Vraag-aanbodconfrontatie: Tekorten ontstaan in industrie en klassiek-gemengd, terwijl voor kantoren het aanbod groter is dan de vraag. Strategische lijnen De regionale ambitie vertaalt zich in drie strategische lijnen: 1 Optimaal benutten van ruimte: Intensiever en meervoudig ruimtegebruik, juiste bedrijf op de juiste plek, reguleren van kleinschalige units en bedrijfswoningen. 2 Transitie naar vitale werklocaties: Stimuleren van circulaire economie, vergroening en klimaatadaptatie, betrouwbare energievoorziening, goede bereikbaarheid, aandacht voor milieu en externe veiligheid, en versterken van organisatiegraad.

3 Voldoende en passende ruimte om te ondernemen en te werken: Eerst optimaliseren van bestaande terreinen, daarna pas uitbreiden indien noodzakelijk, met strenge randvoorwaarden voor nieuw aanbod. Locatieopgaven Per terrein zijn concrete toekomstbeelden benoemd, variërend van ‘op orde houden’ tot ‘revitaliseren’ en ‘transformeren naar gemengd woon-werkgebied’. Overkoepelende thema’s zijn: • Intensief ruimtegebruik: Herstructurering, benutten van onbenutte kavels, verhogen bouwhoogte.

3

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

• • • •

Circulaire economie: Faciliteren van circulaire bedrijfsactiviteiten, ketensamenwerking, materiaalopslag. Vergroening en klimaatadaptatie: Aanleg van groen, waterberging, biodiversiteit. Duurzame energie: Collectieve energieopwekking en gebiedsgerichte aanpak voor duurzame energievoorziening Bereikbaarheid en veiligheid: toekomstbestendige mobiliteit, verkeersveiligheid, externe veiligheid.

Typologie van inzet Er wordt onderscheid gemaakt in drie typen inzet per terrein: • Basisinzet: Behoud en lichte optimalisatie. • Gerichte inzet: Specifieke opgaven zoals bereikbaarheid, energie en/of ruimtelijke kwaliteit. • Intensieve inzet: Herstructurering, integrale aanpak, publiek-private samenwerking. Beeld per gemeente De drie gemeenten in de Westelijke Mijnstreek kennen elk hun eigen profiel en accenten. • Beek richt zich vooral op het versterken en optimaal benutten van bestaande terreinen, met bijzondere aandacht voor de kansen rondom het station en de luchthaven. • Sittard-Geleen heeft het grootste en meest diverse aanbod en werkt actief aan het beter benutten en duurzaam verbeteren van de ruimtelijke en economische kwaliteit van haar bedrijventerreinen met focus op het stimuleren van circulair economie (onder andere in en rond Chemelot) en het transformeren en functiemenging in het stationsgebied. • Stein kiest voor optimalisatie en verduurzaming van de bestaande voorraad, met nadruk op ruimtelijke kwaliteit, circulaire bedrijvigheid en een sterke relatie met het omliggende landschap. Deze verschillende uitgangspunten zorgen samen voor een evenwichtige en toekomstgerichte ontwikkeling van de bedrijventerreinen in de regio. Conclusie De Westelijke Mijnstreek kiest voor een integrale, toekomstgerichte aanpak van bedrijventerreinen.

Door regionale samenwerking, slim ruimtegebruik en investeringen in duurzaamheid en circulariteit wordt gewerkt aan een sterk economisch fundament. Daarbij is aandacht voor actuele uitdagingen zoals netcongestie, energietransitie en de transformatie van strategische locaties.

4

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In de afgelopen jaren zijn er verschillende onderzoeken en inventarisaties gedaan naar de potentie voor het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen in onder andere de Westelijke Mijnstreek. Ook is concreet de intensiveringspotentie in beeld gebracht met een concretisering en verdieping. Nu heeft de regio Westelijke Mijnstreek behoefte om verschillende zaken bij elkaar te brengen. Dit Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek betreft een strategisch document voor zowel de korte als langere termijn, waarin concreet uitgewerkt is hoe de regio Westelijke Mijnstreek de komende jaren verder gaat werken aan het versterken van bedrijventerreinen. Het gaat dan onder andere om de kansen die er liggen om terreinen toekomstbestendig te maken, te werken aan verdichting/herontwikkeling, te verduurzamen en te sturen op het profiel van de terreinen. Een deel van de uitvoeringsmaatregelen ligt bij de gemeenten zelf, maar door regionaal afspraken te maken over bedrijventerreinen komen de neuzen dezelfde kant op te staan en staat de regio sterker in haar gesprekken met de provincie.

1.2 Leeswijzer Dit programma telt zes hoofdstukken en biedt een volledig beeld van de opgaven en kansen voor bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek. Hoofdstuk twee geeft een overzicht van de belangrijkste beleidskaders op verschillende schaalniveaus: provinciaal, regionaal en gemeentelijk. In hoofdstuk drie staat het ruimtelijk-economisch ecosysteem centraal. Hoofdstuk vier brengt de ruimtebehoefte in kaart. We leggen de vraag naast het aanbod en maken inzichtelijk waar knelpunten ontstaan. In hoofdstuk vijf volgen de strategische lijnen: hoe benutten we de ruimte slim, hoe maken we terreinen toekomstbestendig en hoe creëren we voldoende ruimte om te ondernemen. Hoofdstuk zes vertaalt deze lijnen naar concrete locatieopgaven. Per terrein geven we aan wat nodig is om toekomstbestendig te worden of te blijven.

5

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

2. Kaders en context In dit hoofdstuk lichten we de kaders en context toe. We gaan in op verschillende provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders en studies gerelateerd aan bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek.

2.1 Provinciale beleidskaders en onderzoeken Ontwerp Provinciale Omgevingsvisie Limburg (2025) De Provinciale Omgevingsvisie (POVI) 2025 is de strategische langetermijnvisie van de provincie Limburg voor de fysieke leefomgeving (2025–2050). De visie gaat verder dan ruimtelijke thema’s zoals wonen, infrastructuur en natuur, en omvat ook gezondheid, leefbaarheid, milieu en veiligheid. De POVI vormt het ruimtelijk-economisch kader voor werklocaties en legt nadruk op circulaire economie, zorgvuldig ruimtegebruik en energieplanologie. Belangrijke punten voor bedrijventerreinen zijn: • Efficiënt en zorgvuldig ruimtegebruik - Limburg hanteert de redeneerlijn ‘behoefte → bestaand → uitbreiding → nieuw’. Eerst intensiveren en herstructureren op bestaande terreinen, daarna pas uitbreiden aansluitend aan bestaande terreinen. Nieuwvestiging buiten bestaand gebied is enkel toegestaan met een duidelijke motivatie. • Maximale kavelomvang en afwegingskader - Nieuwe (samengevoegde of te herontwikkelen) bedrijfskavels groter dan 5 hectare worden niet toegestaan. Uitzonderingen zijn alleen mogelijk via provinciale ontheffing, op basis van regionale meerwaarde. De provincie beoordeelt op (1) regionale gebondenheid, (2) maatschappelijke en economische meerwaarde en (3) zorgvuldige benutting van schaarse ruimte en een landschappelijk passend.

• Bedrijventerreinen van provinciaal belang - De provincie wijst bestaande terreinen met cruciale kwaliteiten aan als ‘van provinciaal belang’: o.a. terreinen met zwaardere milieugebruiksruimte (voormalige HMC), haven/natte terreinen en logistiek‑industriële clusters in de nationale logistieke knooppunten Noord‑Limburg (Venlo/Venray) en Zuid‑Limburg (Sittard‑Geleen/Stein/Beek)). Dit borgt planologisch de beschikbaarheid en gebruiksruimte voor circulaire en energie‑intensieve ketens. In de Westelijke Mijnstreek gaat het om de volgende terreinen: • Beek: Maastricht Aachen Airport • Sittard-Geleen: Chemelot, Nedcar + uitbreiding, Industrial Park Swentibold, Holtum Noord, Holtum Noord III en Sluisweg • Stein: Haven Stein • Clustering van risicovolle industriële activiteiten - Risicovolle activiteiten worden geclusterd op bestaande daarvoor geschikte terreinen (zoals Chemelot, Zevenellen, Maasbracht/haven). Dit verkleint het ruimtebeslag, verlaagt omgevingsrisico’s en bevordert samenwerking op het gebied van kennis, mobiliteit en infrastructuur. • Planningsopgave en monitoring tot 2035 - Limburg voorziet tot 2035 een extra behoefte van circa 900–1.000 hectare aan werklocaties. Hiervan moet 100–125 hectare via verdichting en herstructurering op bestaande terreinen worden ingevuld. De rest volgt via uitbreiding of nieuwe terreinen, regionaal geprogrammeerd en gemonitord met REBIS.

Voor Zuid-Limburg geldt een netto-planningsopgave van 25–50 hectare (indicatief, eind 2024). • Energieplanologie en netcongestie - Omdat netverzwaring tijd kost, moeten gemeenten energie-intensieve functies vestigen nabij zware bestaande infrastructuur. De provincie stimuleert smart energy hubs, lokale opslag en uitwisseling van energie en zon op dak.

6

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

•

•

Gemeenten moeten in omgevingsplannen motiveren hoe ze het maximale dakpotentieel benutten. Functionele bescherming en functiemenging - De POVI beschermt de economische hoofdfunctie van bedrijventerreinen. Kwetsbare functies zoals wonen en logies, en functies met veel bezoekers (zoals perifere retail en leisure), zijn beperkt toegestaan. Bestaande rechten blijven gerespecteerd. Kantoor en showroom zijn mogelijk, mits ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie. Nieuwe solitaire bedrijfslocaties groter dan 1 hectare zijn niet toegestaan. Bij vrijkomende locaties geldt gebiedsgerichte herbestemming. Circulaire economie als provinciaal belang - Limburg faciliteert circulaire ketens in chemie, biomassa & voedsel, circulair bouwen en duurzame maakindustrie. De provincie waarborgt hiervoor milieuruimte, schaal en multimodale bereikbaarheid via havens, buisleidingen en spoor. Dit sluit aan op kernlocaties zoals Chemelot en de Brightlands-campussen.

Status najaar 2025 De hiervoor beschreven provinciale omgevingsvisie is een ontwerpversie. De provincie verwerkt momenteel de ingediende zienswijzen. De definitieve vaststelling kan nog inhoudelijke wijzigingen bevatten. Belangrijk om hier rekening mee te houden bij beleidsconclusies en programmering.

Potentie Beter Benutten Bedrijventerreinen provincie Limburg In 2024 onderzocht de provincie Limburg (in samenwerking met Stec Groep) de potentie voor het optimaler benutten van bedrijventerreinen 1. In dit onderzoek is onder andere ingezoomd op bijna vijftig bedrijventerreinen in de provincie waar met de Beter Benutten Indicator (BBI) de intensiveringspotentie op kavelniveau in beeld is gebracht. Hiervan bevonden zich tien terreinen in de Westelijke Mijnstreek (Beeker Hoek, Stationsstraat-Zuid, Handelscentrum Bergerweg, Holtum-Noord, Industriepark Noord, Groenseykerstraat, Kampstraat, Haven Stein, Kerensheide en Schutterstraat). We schatten de totale potentiële ruimtewinst op zo’n 25 tot 30% van de totale huidige vastgoedvoorraad op de onderzochte terreinen. Let op: de berekende ruimtewinst is weliswaar te realiseren binnen de huidige bestaande planologische regels, maar niet per direct beschikbaar. Het vergt tijd en inzet om de ruimtewinst te realiseren. De volgende randvoorwaarden zijn cruciaal om deze ruimtewinst concreet te maken: • Schuifruimte is van groot belang om ruimte beter te benutten. • Investeringsmomentum is een belangrijke voorwaarde voor intensivering. • Helder langetermijnperspectief voor ondernemerszekerheid is nodig. • Groter bewustzijn bij lokale overheden om potentie daadwerkelijk te benutten.

2.2 Regionale beleidskaders en onderzoeken Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL) De Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL) uit 2017 vormt het beleidskader voor retail, kantoren en bedrijventerreinen. De SVREZL is vastgesteld door alle Zuid-Limburgse gemeenteraden. De SVREZL bevat richtlijnen voor nieuwe initiatieven. De leegstand op bedrijventerreinen is minder groot dan in de kantoren- en winkelmarkt en ligt rond de frictieleegstand (5%). De behoefte aan bedrijventerreinen zal de komende jaren naar verwachting echter toenemen. Hierdoor verschillen de uitgangspunten voor bedrijventerreinen in de SVREZL van die voor de winkel- en kantorenmarkt. Om ontwikkelingen en flexibiliteit mogelijk te maken, blijft de SVREZL goede nieuwe plannen mogelijk maken.

1

Zie link voor de volledige rapportage

7

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Regio Deal Zuid-Limburg De Regio Deal Zuid-Limburg is een samenwerking tussen het Rijk, tien Zuid-Limburgse gemeenten (waaronder Beek, Sittard-Geleen en Stein) en diverse partners om de regio te versterken op sociaal, economisch en ecologisch gebied. Het doel is om brede welvaart te bevorderen door te investeren in drie programmalijnen: (1) sterke en gezonde gemeenschappen, (2) grensoverstijgende, innovatieve en circulaire kenniseconomie en (3) versterken van het unieke landschap. De Regio Deal biedt een impuls voor economische groei, sociale cohesie en ecologische duurzaamheid. Door de samenwerking tussen de verschillende partijen wordt gestreefd naar een toekomstbestendige regio die aantrekkelijk is om te wonen, werken en recreëren. Behoefte werklocaties Westelijke Mijnstreek In 2021 heeft Ecorys een behoefteraming naar werklocaties in de Westelijke Mijnstreek uitgevoerd. Ecorys concludeert dat ruimte op bedrijventerreinen schaars is, terwijl er een overschot is aan kantoorlocaties. In hoofdstuk vier van dit rapport gaat we dieper in op de actuele behoefte aan bedrijfsruimte. Optimalisatie ruimtegebruik werklocaties Westelijke Mijnstreek In 2022 heeft Ecorys in kaart gebracht in hoeverre de behoefte naar werklocaties kan landen op bestaande bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek. De conclusie van het onderzoek is dat er 64,5 hectare ruimtewinst geboekt kan worden.

Het rapport benadrukt het belang van de samenwerking tussen de terreinen grenzend aan Chemelot in de transitie naar een circulair chemiecluster. Ecorys adviseert om verdiepend onderzoek te doen naar het gebruik van hoge milieucategorie (HMC)-terreinen. Het provinciale Beter Benutten Bedrijventerreinenonderzoek geeft inzicht in de economische benutting van de onderzochte terreinen. Hierin is onder andere in beeld gebracht in hoeverre de hogere milieuruimte daadwerkelijk wordt benut door bedrijven die deze milieuruimte ook daadwerkelijk nodig hebben. Strategische Gebiedsvisie Chemelot De Provincie Limburg, gemeenten Sittard-Geleen en Stein, Brightlands Chemelot Campus, DSM en Chemelot hebben in 2021 de Strategische Gebiedsvisie Omgeving Chemelot opgesteld. De gebiedsvisie heeft drie leidende principes: • Streven naar een circulaire en innovatieve economie • Een sterk en gezond stedelijk gebied • Versterken een b(l)oeiend landelijk gebied Haven Stein wordt ingericht als logistieke schakel voor Chemelot. Tussen Chemelot en de haven komt een multimodale corridor. Via buisleidingen, spoor en weg vervoeren bedrijven straks grondstoffen en producten efficiënt van en naar Chemelot. Haven Stein speelt daarbij een sleutelrol in vervoer over water. Daarnaast krijgt bedrijventerrein Kerensheide een gedeeltelijke herstructurering, net als Businesspark Stein.

Een deel van de bedrijven is gelieerd aan Chemelot. The Circular Mile: toekomstbestendig circulair bedrijvendistrict The Circular Mile ontwikkelt zich tot een toekomstbestendig bedrijvendistrict op het Chemelotterrein. De gemeente Sittard-Geleen, DSM en Chemelot delen de ambitie om hier een gebied te realiseren waar duurzaamheid, circulariteit en innovatie samenkomen. The Circular Mile vormt een ruimtelijke en economische overgangszone tussen de Chemelot Site en Geleen. De ontwikkeling draagt bij aan een betere leefomgeving en versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de omliggende gebieden, zoals de Kampstraat. Het gebied biedt ruimte aan MKB-bedrijven zonder externe veiligheidsrisico’s of zware milieubelasting. De ambitie is een vestigingsklimaat te creëren dat: • ruimte biedt aan circulaire bedrijvigheid; • bijdraagt aan een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving; • een positieve impuls geeft aan de ruimtelijke kwaliteit.

8

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Met circa 10 hectare uitgeefbaar terrein en kavels van 2.500 tot 15.000 m² ontstaat een flexibel en hoogwaardig vestigingsmilieu voor uiteenlopende initiatieven binnen de circulaire keten. Voor Chemelot ligt de nadruk op economische versterking. Voor Geleen en de directe omgeving draait het vooral om verbetering van de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkeling van The Circular Mile wordt mede mogelijk gemaakt met middelen uit de Regio Deal Zuid-Limburg.

2.3 Gemeentelijke beleidskaders en onderzoeken Omgevingsvisie 2025 – 2040 Sittard-Geleen – Samen stad en dorp maken De omgevingsvisie is de langetermijnvisie op de fysieke leefomgeving binnen de gemeente Sittard-Geleen. In de omgevingsvisie worden de vier ‘veerkrachten’ uit de Toekomstvisie 2030 nader geduid. Deze vier veerkrachten zijn: • Samen stad en dorp maken – institutionele veerkracht • Een leefomgeving die mensen verbindt – sociale veerkracht • Ruimte voor circulaire bedrijvigheid – economische veerkracht • Groen, van Heuvelland tot Maasvallei – ecologische veerkracht We zoomen verder in op de betekenis van deze veerkracht op de bedrijventerreinen binnen de gemeente. Beleidskeuzes die hierin worden gemaakt zijn onder andere het stimuleren dat de werklocaties duurzaam, toekomstbestendig en vitaal zijn. Hiermee wordt een positief vestigingsklimaat gecreëerd voor mkb en wordt de werkgelegenheid en vitaliteit versterkt. Op stedelijke bedrijventerreinen en industriegebieden draait het om slim ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit, een duurzame economie en energieopwekking. Het principe ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’ staat centraal. Meervoudig ruimtegebruik en het benutten van planologische mogelijkheden maken dit mogelijk.

Het beleidskader zonne- en windenergieopwek sluit hierop aan en stelt dat zonopwek onder andere toepasbaar is op bedrijventerreinen, alsook dat zonopwek gecombineerd wordt met andere ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente wil de balans op de kantorenmarkt herstellen door leegstaande kantoren en kantoorbestemmingen zonder perspectief te transformeren naar andere functies. Kantoren worden overwegend geconcentreerd in het centrum van Sittard. De gemeente stimuleert de transitie van Chemelot van een hoogwaardig chemisch industrieterreinen gebaseerd op fossiele grondstoffen naar een volledig klimaatneutrale en circulaire chemiesite. Daarnaast biedt de gemeente ruimte aan de Brightlands Chemelot Campus en ontwikkelt het de Circular Mile aan de Professor van Krevelenstraat. Het stationsgebied van Sittard wordt ontwikkeld tot een woon-werkgebied. Dit project heet Sittard Centraal. Sittard Centraal – Verstedelijkingsopgave De gemeenten Venlo, Weert, Sittard-Geleen, Roermond, Maastricht en Heerlen hebben samen een gezamenlijke verstedelijkingsstrategie ontwikkeld rondom de Limburgse ov-knooppunten. De gemeente Sittard-Geleen wil het gebied rondom het station Sittard transformeren. Er is vooral veel ruimte voor woningbouw in de plannen, maar ook economische functies en bedrijvigheid maken deel uit van de gebiedsontwikkeling.

Binnen de businesscase Sittard Centraal is ruimte (ambitie) voor de bouw van 4.689 woningen tot 2045, de looptijd van dit gebiedsgerichte programma. De ambitie van de gemeente loopt op tot 2.850 woningen. Het realiseren van een goede oost-westverbinding is hiervoor een belangrijke randvoorwaarde. Het plangebied heeft in relatie tot dit Programma bedrijventerreinen betrekking op het kantorenpark Sittard, kantorenpark Fortuna en bedrijventerrein IJzeren Brug. Omgevingsvisie Gemeente Stein 2040 De gemeente Stein biedt in haar Omgevingsvisie een strategische visie voor de fysieke leefomgeving van de komende jaren. De Omgevingsvisie is een uitwerking van de strategische toekomstvisie 2018-2022. In de Omgevingsvisie staan vijf hoofdlijnen centraal: (1) sociale en vitale wijken en kernen, (2) een veilige, gezonde en groene leefomgeving, (3) unieke omgevingskwaliteiten, (4) een bereikbare en bedrijvige gemeente en (5) de energietransitie. De

9

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

gemeente Stein sluit voor haar werklocaties aan bij het provinciaal beleid. De focus ligt op het optimaliseren en verduurzamen van de huidige voorraad bedrijventerreinen. Bestaande bedrijventerreinen worden niet uitgebreid. Ook worden er geen nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeld. Zelfstandige kantoren en detailhandel krijgen geen plek op bedrijventerreinen; deze horen in steden, kernen en winkelgebieden. Ondergeschikte detailhandel en kantoren zijn wel mogelijk. In de omgevingsvisie wordt het belang van het aanpassen van bedrijventerreinen om een circulair Chemelot mogelijk te maken erkend. Economisch beleid 2024-2027 gemeente Stein In het economisch beleidsplein van gemeente Stein is het doel kaders en ambities te ontwikkelingen voor de bedrijvigheid en werkgelegenheid. Dit doel sluit aan op de doelen uit het vorige economische beleidsplan en vormt een nadere uitwerking van het thema bereikbare en bedrijvige gemeente uit de Omgevingsvisie Stein 2040. De kaders en ambities zijn richtinggevend voor de uitwerking in concrete projecten en maatregelen. Samen met ondernemers heeft de gemeente verschillende ambities opgesteld.

Relevant voor de bedrijventerreinen in de gemeente Stein zijn de ambities: • optimaliseren van de bedrijventerreinen door duurzaam ruimtegebruik, focus op het profiel, de transitie naar circulaire economie, verduurzaming en vergroening; • stimuleren van een circulaire economie; • aantrekken van talent en verkleinen van de afstand tot de arbeidsmarkt; • stimuleren van het ondernemersklimaat voor het mkb. In dit Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek sluiten we voor de Steinse bedrijventerreinen aan bij deze ambities. Kadernota Economie 2024 -2030 gemeente Beek De gemeente Beek heeft op dit moment nog geen gemeentelijke omgevingsvisie. In 2023 is wel de Kadernota Economie, waarin de kaders van de economische inzet van de gemeente Beek voor de periode 2024 tot en met 2030 worden geschept, opgesteld. In deze Kadernota worden vijf ambities beschreven die samen met de bijbehorende actielijnen het kompas voor de inzet van de gemeente vormen als het gaat om economisch beleid.

Deze ambities zijn: • optimaal balanceren vraag en aanbod op de arbeidsmarkt; • Beek blijft een aantrekkelijke en concurrerende gemeente om te wonen, te werken en te leven • Versterken van de economische structuur; • het bedrijfsleven in Beek maakt belangrijke transities door; • economische drijvers worden toekomstbestendig In dit Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek sluiten we voor de Beekse bedrijventerreinen aan bij deze ambities en actielijnen. Maastricht Aachen Airport Grond- en Vastgoed Strategie Het grootste deel van het bedrijventerreinoppervlakte in de gemeente Beek ligt rondom Maastricht Aachen Airport. Op de middellange termijn wordt de A2-zone aan de westzijde van het vliegveld ontwikkeld naar een Airport Village-concept. Aan de oostzijde blijft de nadruk liggen op vrachtafhandeling en Maintenance, Repair en Overhaul (MRO). De bedrijventerreinen Aviation Valley en Technoport Europe blijven belangrijk voor MAA-gerelateerd bedrijvigheid.

10

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

3. Ruimtelijkeconomisch ecosysteem In dit hoofdstuk duiden we het ruimtelijk economisch ecosysteem van de Westelijke Mijnstreek. We gaan in op kenmerken van de ligging van de regio, de economische structuur, de beroepsbevolking en de verschillende type werklocaties. We staan stil bij de complementariteit tussen de gemeenten en gaan in op de belangrijkste overeenkomsten.

3.1 Uitgangssituatie Geografische ligging – spil in de provincie Limburg De Westelijke Mijnstreek is een regio in Zuid-Limburg. De regio bestaat uit drie gemeenten: Beek, Sittard-Geleen en Stein. De regio grenst in het westen aan België, in het oosten aan Duitsland. Onderstaand figuur laat de ruimtelijke-economische structuur van de regio zien. We gaan daarna in op de volgende aspecten: infrastructuur, bevolkingskernen, onderwijs, bedrijventerreinen en de arbeidsmarkt in relatie tot de beroepsbevolking.

Figuur 1: Ligging bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek

Bron: Rebis (2024), bewerking Stec Groep (2025).

11

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Infrastructuur – belangrijke verkeersaders doorkruisen de Westelijke Mijnstreek Bereikbaarheid is belangrijk voor het functioneren van de lokale economie in brede zin. Alle gemeenten in de regio zijn goed verbonden op de hoofdinfrastructuur met zowel openbaar vervoer (één intercitystation en vier kleinere stations) als via de weg (via de A2 en A76). De A2 die door de Westelijke Mijnstreek heen loopt, verbindt zuidelijk Limburg met het noorden en andersom. De A76 verbindt de regio met België in het westen en Heerlen in het oosten. De Maas is de grootste waterweg die door de regio loopt. Deze vormt de westgrens van de regio (en Nederland). Door het westen van de regio loopt ook het Julianakanaal. Er lopen personen- en goederenspoorlijnen door de regio. Er zijn vijf stations: Sittard, Geleen Lutterade, Beek-Elsoo, Geleen Oost en Spaubeek. Station Sittard is het enige intercitystation. Vanaf dit station gaan er treinen richting Maastricht, Heerlen en via Midden-Limburg naar de rest van Nederland. Bevolkingskernen – breed scala aan verschillende type kernen De gemeenten in de Westelijke Mijnstreek kennen verschillende bevolkingskernen. De meeste inwoners binnen de gemeenten wonen in de grofweg aaneengesloten structuur van de bevolkingskernen Sittard, Munstergeleen, Geleen, Neerbeek, Beek, Esloo en Stein.

In de nabijheid van deze structuur bevinden zich onder andere de bevolkingskernen (met meer dan 2.000 inwoners) Born, Buchten, Grevenbicht, Limbricht, Berg aan de Maas, Urmond en Spaubeek. Ook bevinden zich nog verschillende kleinere bevolkingskernen in de gemeenten. De bevolkingskernen worden omringd door natuur en landelijk gebied. In het buitengebied bevinden zich solitair gelegen woningen en bedrijven. Onderwijs – sterk en divers aanbod mbo-, hbo- en ook wo-opleidingen in de regio De regio biedt een breed scala aan onderwijslocaties, variërend van meer praktisch tot academisch onderwijs. In de Westelijke Mijnstreek zijn verschillende locaties van de mboonderwijsinstelling Vista College gevestigd: twee in Sittard en één op Maastricht-Aachen Airport. In Sittard bevindt zich ook een vestiging van de Zuyd Hogeschool, waar diverse hbo-opleidingen worden gegeven. Daarnaast is in Sittard de Nieuwste Pabo gevestigd (een samenwerking tussen Zuyd en Fontys). Op de Brightlands Chemelot Campus werken Maastricht University, Zuyd Hogeschool en Vista College samen aan opleidingen op mbo-, hbo- en wo-niveau. Deze richten zich vooral op chemie, materialen, duurzame technologie en biomedische innovaties. De opleidingen worden aangeboden via CHILL (Chemelot Innovation and Learning Labs) en sluiten aan op de regionale economische speerpunten.

Bedrijventerreinen – Zowel specifieke grootschalige werklocaties als ook bedrijventerreinen voor lokaal mkb De Westelijke Mijnstreek huisvest 35 bedrijventerreinen met een totale omvang van ruim 2.000 hectare bruto. Chemelot beslaat ruim 800 hectare hiervan. Andere grote terreinen (> 100 hectare bruto) in de regio zijn Holtum-Noord, Nedcar en Industriepark-Noord in de gemeente SittardGeleen en het cluster rondom Maastricht-Aachen Airport in de gemeente Beek. Daarnaast kent de regio verschillende middelgrote en kleine terreinen die een breed scala aan bedrijvigheid huisvesten. De terreinen Holtum-Noord en Haven Stein zijn ook bereikbaar via het water. De terreinen zijn per binnenvaart te bereiken en kennen watergebonden bedrijvigheid. Momenteel werkt Rijkswaterstaat aan de verruiming van het Julianakanaal (onderdeel van de Maasroute) naar vaarwegklasse Vb. Hiervoor wordt het kanaal op verschillende delen verdiept en verbreed. De Maasroute blijft hiermee ook in de toekomst een belangrijke vaarroute van formaat. Arbeidsmarkt – bovengemiddeld veel banen per 1.000 inwoners In de Westelijke Mijnstreek zijn ongeveer 780 banen per 1.000 inwoners tussen de 15 en 74 jaar, dat is net boven het Nederlands gemiddelde. De werkloosheid in de regio bedraagt rond 2,5% en ligt ook net boven het Nederlands gemiddelde.

In heel Nederland en ook in de Westelijke Mijnstreek wordt het gros van het arbeidspotentieel benut. Door de krapte op arbeidsmarkt hebben bedrijven moeite om het juiste gekwalificeerde personeel te vinden. Binnen de Westelijke Mijnstreek zijn zowel praktisch tot middelbaar opgeleiden als ook specifiek academisch

12

13

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

geschoolden wenselijk, zeker op de bedrijventerreinen in de regio. Veel inwoners uit de Westelijke Mijnstreek en daarbuiten met verschillende opleidingsachtergronden zijn dan ook werkzaam op de verschillende werklocaties in de regio. De regio is sterk verweven en functioneert als een eigen Daily Urban System De Westelijke Mijnstreek functioneert op dit moment als een Daily Urban System (DUS) 2 dat ook sterk verweven is met omliggende regio’s. In de regio pendelen inwoners dagelijks tussen de verschillende gemeenten en verhuizen bedrijven van de ene naar de andere plek in de regio. Er is onderlinge ‘uitwisseling’ van arbeid. Binnen de Westelijke Mijnstreek zien we vooral een grote pendelinstroom naar de gemeente Sittard-Geleen vanuit (onder andere) Beek en Stein. Ook andersom en tussen de gemeenten Beek en Stein zien we duidelijke pendelinteracties. In totaal zien we dat meer dan de helft van de pendelinteracties van inwoners in de Westelijke Mijnstreek plaatsvindt binnen de regio. Dat wil zeggen dat deze bewoners werkzaam zijn binnen de regio. Het totale pendelsaldo (inkomende arbeidspendel – uitgaande arbeidspendel) bedraagt 12.500. Er komen dus 12.500 werkenden meer de regio in dan woonachtigen in de Westelijke Mijnstreek die werkzaam zijn buiten de regio. De Westelijke Mijnstreek is geen eiland; het ligt centraal in de bredere regio Zuidelijk Limburg.

Vanzelfsprekend pendelen inwoners van de regio naar plekken hierbuiten, vaak in de nabije omgeving van de Westelijke Mijnstreek. Er is een duidelijke interactie richting Maastricht en de Parkstadregio (voornamelijk met de gemeente Heerlen).

Tabel 1: Inkomende en uitgaande pendelstromen Westelijke Mijnstreek Gemeente

Inkomend

Uitgaand

Saldo

Beek

8.900

6.700

+2.200

Sittard-Geleen

52.900

40.300

+12.600

Stein

8.300

10.600

-2.300

Westelijke Mijnstreek

70.100

57.600

+12.500

Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2025).

Naast de pendelstromen tussen gemeenten in de Westelijke Mijnstreek en omliggende gemeenten wordt de regio gekenmerkt door internationale arbeidspendel met zowel België als Duitsland. In 2024 is de Monitor Internationals Regiorapportage Zuid-Limburg opgesteld (door Decisio, zie ook link). Hierin is onder andere op basis van CBS Microdata op gemeenteniveau in beeld gebracht wat de pendelrelaties zijn van de werkenden in Zuid-Limburg die woonachtig zijn in België en Duitsland. Op basis van deze getallen constateren we dat zo’n 1.600 tot 1.700 werkenden in de Westelijke Mijnstreek afkomstig zijn uit België of Duitsland. Hierin zijn er relatief meer werkenden in de regio afkomstig uit België dan uit Duitsland.

3.2 Kenmerken bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek Ruim helft werkgelegenheid in Westelijke Mijnstreek gevestigd op bedrijventerreinen Het economisch belang van de bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek is groot. De terreinen huisvesten een groot deel van de werkgelegenheid in de regio. Ook wordt veel

2

Het gebied waarin mensen zich dagelijks verplaatsen. Het gaat daarbij vaak over woon-werkverkeer, maar ook verplaatsingen voor onderwijs, recreatie, sport, boodschappen, etc.

14

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

toegevoegde waarde gecreëerd. De regio telt momenteel ruim 35 bedrijventerreinen. In totaal huisvesten de bedrijventerreinen zo’n 2.270 bedrijven met circa 41.200 banen, zie ook onderstaande tabel. Dit is ruim de helft (circa 53%) van de totale werkgelegenheid in de regio Westelijke Mijnstreek. De terreinen huisvesten zo’n 17% van het totaal aantal bedrijfsvestigingen. Hieruit maken we op dat de arbeidsintensiteit (het aantal werkzame personen per vestiging) relatief hoog is in vergelijking met bedrijven gevestigd buiten de bedrijventerreinen. Qua ruimtebeslag nemen de bedrijventerreinen in de regio zo’n 16% van het landoppervlak in de regio in. De bedrijventerreinen zijn daarmee van groot belang voor de economie in de regio. Naast deze directe banen zorgen de bedrijven ook voor spin-off en indirecte werkgelegenheid. Denk hierbij bijvoorbeeld aan dienstverlening zoals catering, schoonmaak, accountancy, onderhoud of beveiliging. Inclusief indirecte banen is de impact die (bedrijven op) de bedrijventerreinen in de regio hebben nog veel groter. Het aantal banen op bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek verschilt onderling, zowel in absolute als relatieve zin. De bedrijventerreinen in Sittard-Geleen huisvesten in absolute termen de meeste banen in de regio. Hier bevinden zich ruim 28.000 banen, wat bijna 70% van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen in de regio is.

In Beek is bijna 70% van de gemeentelijke werkgelegenheid geconcentreerd op bedrijventerreinen.

Tabel 2: Ruimtelijk-economisch belang bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek (2024) Gemeente

Beek

Sittard-Geleen

Stein

Totaal Westelijke Mijnstreek

Vestigingen

Banen

Oppervlakte

420

7.820

230 bruto hectare (160 netto hectare)

23% van totaal in gemeente

69% van totaal in gemeente

1.480

28.150

16% van totaal in gemeente

49% van totaal in gemeente

370

5.200

16% van totaal in gemeente

54% van totaal in gemeente

2.270

41.200

17% van totaal in regio

53% van totaal in regio

11% van totaal in gemeente 1.560 bruto hectare (1.330 netto hectare) 19% van totaal in gemeente 220 bruto hectare (160 netto hectare) 9% van totaal in gemeente 2.010 bruto hectare (1.450 netto hectare) 16% van totaal in regio

Bron: REBIS (2024), Vestigingenregister Etil (2024), bewerking Stec Groep (2025).

De provincie Limburg maakt onderscheid in verschillende typen werklocaties. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen. Binnen de stedelijke dienstenterreinen zijn er grootschalige kantorenlocaties (terreinen gericht op kantoren) en grootschalige detailhandel (terreinen gericht op retail). In hoofdstuk zes zoomen we dieper in op de verschillende type werklocaties in de Westelijke Mijnstreek.

15

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Industrie grootste sector op bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek We zoomen verder in op de verschillende sectoren die gevestigd zijn op de bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek. Bijna 30% van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen bevindt zich in de sector industrie. Hiermee is deze sector de grootste sector op bedrijventerreinen. Ook bevinden zich relatief veel banen in de sector logistiek en groothandel (circa 25%). De op twee na grootste sector op bedrijventerreinen in de regio is dienstverlening en ICT, waarin zich zo’n 21% van de totale werkgelegenheid bevindt. Zoomen we verder in op de sectorale verschillen op gemeenteniveau, dan constateren we dat de industriële sector ook de grootste sector in de gemeente Sittard-Geleen is. Dit is voornamelijk gerelateerd aan Chemelot, waar zich relatief veel werkgelegenheid in de chemische industrie bevindt. In de gemeenten Beek en Stein is logistiek en groothandel de grootste sector op bedrijventerreinen. De meeste werkgelegenheid in Beek bevindt zich op en rondom Maastricht Aachen Airport. Businesspark Stein is ruimschoots het grootste bedrijventerrein van Stein: meer dan driekwart van de bedrijvigheid op bedrijventerreinen in Stein is hier gevestigd.

Figuur 2: Sectorverdeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek (2024) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Beek

Sittard-Geleen

Afval, energie en water Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten Overheid, zorg en onderwijs

Stein

Westelijke Mijnstreek

Industrie Logistiek en groothandel Dienstverlening en ICT

Bron: REBIS (2024), Vestigingenregister Etil (2024), bewerking Stec Groep (2025).

Chemische industrie en HTSM-sector 3 grootste industriële sectoren We zoomen specifiek in op de grootste sector op bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek: industrie. Bijna 90% van het totaal aantal banen in de industriële sector op bedrijventerreinen bevindt zich in de gemeente Sittard-Geleen (circa 9.120 banen). Bijna 1.090 banen (circa 10%) bevinden zich op de bedrijventerreinen in de gemeente Stein en zo’n 420 banen (circa 4%) bevinden zich op terreinen in de gemeente Beek. Circa 43% van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen in de industriële sector in de Westelijke Mijnstreek zijn in de chemische industrie (zo’n 4.520 banen). Ongeveer 41% (zo’n 4.360 banen) bevindt zich in de HTSM-sector. De sub-sectoren overige maak- en procesindustrie en de voedingsmiddelenindustrie nemen respectievelijk 10% en 7% van de industriële banen voor hun rekening.

3

High Tech Systemen & Materialen

16

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Figuur 3: Werkgelegenheid industriële sector op bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek (2024)

1.010

-

4.360

2.000 Voedingsmiddelenindustrie

4.520

4.000 HTSM

6.000

740

8.000

Chemische industrie

10.000

12.000

Overige maak- en procesindustrie

Bron: REBIS (2024), Vestigingenregister Etil (2024), bewerking Stec Groep (2025).

Bedrijventerreinen in Westelijke Mijnstreek huisvesten veelal ‘stuwende’ bedrijvigheid De bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek huisvesten voornamelijk 'stuwende' bedrijvigheid. Deze bedrijven zijn de motoren van economische groei, voegen aanzienlijke economische waarde toe aan de regionale economie en versterken de innovatiekracht van de regio. De economische transities (energietransitie, circulaire transitie en digitalisering) hebben veel invloed op deze bedrijvigheid. Bedrijventerreinen onderscheiden zich van andere werkgebieden. De zorg-, horeca- en leisuresector zijn sterk aanwezig buiten de bedrijventerreinen en zijn beeldbepalend voor de economie in de regio. Deze sectoren zijn echter meer 'volgende en ondersteunende' activiteiten. Hun bijdrage aan de economische transities, concurrentiekracht en een robuuste, toekomstbestendige economie is minder groot.

17

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

4. Ruimtebehoefte in beeld In dit hoofdstuk brengen we de verwachte ruimtevraag naar bedrijventerreinen in beeld. Dit confronteren we met het huidige aanbod. Zo ontstaat een helder beeld van de ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek.

4.1 Uitbreidingsvraag bestaat uit maximaal 64 hectare Reguliere, gemengde en stedelijke werklocaties binnen behoefteraming Westelijke Mijnstreek Om de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen in beeld te brengen, baseren we ons op de rapportage ‘Behoefte werklocaties Westelijke Mijnstreek’ (Ecorys, 2021). Binnen de Westelijke Mijnstreek zijn enkele grootschalige bedrijfslocaties met een bovenregionale uitstraling. Deze locaties hebben veelal eigen gebiedsvisies en ontwikkelstrategieën, waarmee ze zich richten op een specifiek marktsegment. Om deze reden zijn deze locaties buiten de scope van het onderzoek gelaten. Bedrijventerreinen met een bovenregionale uitstraling en/of specifieke thematisering zijn: Holtum Noord II – III, VDL Nedcar, Chemelot, Haven Stein, Maastricht Aachen Airport, retaillocaties (Makado, Gardenz) en Sportzone Fortuna Sittard Stadion. Uitbreidingsvraag in Westelijke Mijnstreek bedraagt zo’n 42 tot 64 hectare In de behoefteraming wordt de uitbreidingsvraag geraamd naar vier verschillende werkmilieus. Deze werkmilieus zijn: kantoren, logistiek, klassiek-gemengd en industrie. In de raming is de uitbreidingsvraag in de periode 2021 tot en met 2030 in beeld gebracht. In totaal bedraagt de jaarlijkse uitbreidingsvraag naar de vier typen werkmilieus zo’n 7 tot 10,6 hectare per jaar.

Voor de periode 2025 tot en met 2030 betekent dit een totale uitbreidingsvraag van zo’n 42,0 tot 63,6 hectare netto. Deze vraag doet zich voornamelijk voor binnen de werkmilieus logistiek en klassiek-gemengd, zie ook onderstaande tabel. Let op: de behoefte van logistiek en industrie is naar verwachting in werkelijkheid groter, maar landt voor een deel op locaties buiten de scope van dit onderzoek.

Tabel 3: Uitbreidingsvraag Westelijke Mijnstreek 2025 t/m 2030 in hectare netto Werkmilieu

Lage scenario

Hoge scenario

Kantoren

1,8 hectare

1,8 hectare

Logistiek

18,6 hectare

24 hectare

Klassiek-gemengd

16,2 hectare

22,2 hectare

Industrie

5,4 hectare

15,6 hectare

Totaal

42,0 hectare

63,6 hectare

Bron: Behoefte werklocaties Westelijke Mijnstreek (2021), bewerking Stec Groep (2025).

Vervangingsvraag en additionele vraag De totale ruimtevraag bestaat naast uitbreidingsvraag uit vervangingsvraag en additionele vraag. Vervangingsvraag is de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen door onttrekking van een deel

18

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein). De vervangingsvraag is doorlopend aan verandering onderhevig. In de behoefteraming (2021) is de vervangingsvraag binnen de Westelijke Mijnstreek niet nader gekwantificeerd. Additionele vraag bestaat uit veelal grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, (vaak) grootschalig van omvang die incidenteel zijn van aard en duidelijk afwijken van het bestaande economisch profiel en reguliere bedrijfsmigratiestromen. Dit is ruimtevraag die vaak niet kwantitatief wordt geraamd in de modellen, omdat deze modellen voortbouwen op het bestaande economische profiel van de regio, de ontwikkelingen binnen de al aanwezige sectoren en de bestaande interregionale concurrentiekracht. De ruimtevraag vanuit de energietransitie is een actueel thema in heel Nederland, maar zeker ook in Westelijke Mijnstreek. Om de schaarste op het elektriciteitsnet op te lossen is meer netcapaciteit nodig. Daarvoor moet ook veel infrastructuur, waaronder transformatorstations, worden aangelegd. Daarvoor wordt onder meer gekeken naar bedrijventerreinen in de regio. Tot slot kan de transitie naar een circulaire economie mogelijk leiden tot additionele ruimtevraag.

Een groot deel van die ruimtevraag komt tot uitdrukking in de reguliere uitbreidingsvraag, vooral van de lokaal gevestigde bedrijven die circulaire principes toepassen in hun productieprocessen. Eventuele nieuwe vestigers (denk aan een nieuwe recycler of innovatief circulair productiebedrijf) vragen echter vaak ook in één keer meerdere hectares. Dit kan ook additionele ruimtevraag met zich meebrengen. Binnen de Westelijke Mijnstreek zal dit type circulaire bedrijfsactiviteiten naar verwachting voornamelijk gerelateerd zijn aan de Circular Mile in Geleen.

4.2 Hard planaanbod bestaat uit ruim 20 hectare netto In de Westelijke Mijnstreek ruim 20 hectare netto hard planaanbod Om inzicht te krijgen in de resterende behoefte aan bedrijventerreinen, brengen we het harde planaanbod in beeld op de terreinen die vallen binnen de scope van de behoefteraming. Onder hard planaanbod verstaan we uitgeefbare kavels op een bedrijventerrein met een onherroepelijk vastgestelde bedrijfsbestemming. Op basis van REBIS (2024) constateren we dat het huidige harde planaanbod bestaat uit zo’n 20 hectare netto 4. Dit aanbod is terstond uitgeefbaar. Ruim 15 hectare hiervan bevindt zich op het Businesspark Aviation Valley in Beek. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het harde planaanbod in de Westelijke Mijnstreek.

Tabel 4: Hard planaanbod (terstond uitgeefbaar) in hectare netto Type werkmilieu

Gemeente

Naam terrein

Kantoren

Sittard-Geleen

Kantorenpark Sittard (SD)

4,2 hectare

Logistiek

Beek

Businesspark Aviation Valley

15,2 hectare

Bedrijvenstad Fortuna

0,2 hectare

Klassiek-gemengd (stedelijk bedrijventerrein)

Sittard-Geleen Business Park Geleen

0,2 hectare

Stein

Paalweg

0,6 hectare

-

-

Industrie (grootschalig stedelijk bedrijventerrein) Totaal

Omvang

20,4 hectare

Bron: REBIS (2024), Behoefte werklocaties Westelijke Mijnstreek (2021), bewerking Stec Groep (2025).

4

Hiernaast bevindt zich op de terreinen Handelscentrum Bergerweg (een kavel van 0,1 hectare) en Business Park Stein (een kavel van 0,6 hectare) twee kavels die niet terstond uitgeefbaar zijn. Beide terreinen worden in de behoefteraming geclassificeerd als ‘Industrie / grootschalig stedelijk bedrijventerrein’.

19

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

Bij de interpretatie van het harde planaanbod is het belangrijk te onderkennen dat REBIS uitsluitend planologisch harde, uitgeefbare kavels registreert. Dit betekent dat het geregistreerde aanbod niet altijd overeenkomt met het daadwerkelijk beschikbare aanbod voor bedrijvigheid. Twee belangrijke kanttekeningen: • Toekomstige functiewijzigingen – Voor sommige locaties, zoals Kantorenpark Sittard, is al duidelijk dat een andere invulling wordt nagestreefd. Het harde planaanbod binnen het kantorenmilieu valt daarmee in de praktijk af. Deze locatie biedt als toekomstig gemengd woon-werkgebied wel ruimte voor economische activiteiten, maar dat zal in een andere vorm zijn dan het huidige planaanbod. • Privaataanbod buiten REBIS - In de regio zijn ook private ontwikkellocaties en kavels beschikbaar die niet in REBIS zijn opgenomen. Een voorbeeld is Bedrijvenstad Fortuna, waar vlek 8 door private partijen wordt ontwikkeld en aangeboden als bedrijfspercelen te huur. Deze locaties zijn al uitgegeven, maar maken wel deel uit van het actuele vestigingsaanbod. In hoofdstuk 6 (locatieprofielen) lichten we dit private aanbod verder toe. Tegelijkertijd wordt in de toekomst gewerkt aan een dashboard waarmee ook het private aanbod en andere potentiële ruimte op bedrijventerreinen in beeld wordt gebracht.

Zo ontstaat een vollediger en actueel overzicht van het beschikbare aanbod voor vestiging en herstructurering.

4.3 Vraag-aanbodconfrontatie laat krapte zien, met name in werkmilieus industrie en klassiek-gemengd Zoals toegelicht in paragraaf 4.1 bestaat de verwachte uitbreidingsvraag in de Westelijke Mijnstreek in de periode 2025 tot en met 2030 uit zo’n 42 tot 64 hectare netto. Hier staat ruim 20 hectare netto aan hard planaanbod dat terstond uitgeefbaar is tegenover. Onderstaand figuur laat de vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu zien. We concluderen dat er binnen het werkmilieu industrie geen aanbod is om in de geraamde vraag (zo’n 5 tot 15 hectare) te kunnen voorzien. In het werkmilieu klassiek-gemengd is de vraag (zo’n 16 tot 22 hectare) fors groter dan het aanbod (circa 1 hectare). Binnen het werkmilieu logistiek kan het huidige planaanbod op Business Aviation Valley (ruim 15 hectare) voorzien in een groot gedeelte van de vraag (circa 19 tot 24 hectare), maar zeker als de vraag zich richting het hoge scenario ontwikkelt doet zich ook binnen dit werkmilieu een tekort voor. Binnen het werkmilieu kantoren constateren we dat het aanbod groter is dan de geraamde ruimtevraag. Tot slot benadrukken we nogmaals dat deze vraag-aanbodconfrontatie enkel betrekking heeft op de bedrijventerreinen die zijn meegenomen in de scope van de behoefteraming.

Figuur 4: Vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu in de Westelijke Mijnstreek in de periode 2025 t/m 2030 30 25 20 15 10 5 0

5,4

1,8 Vraag

6,0

18,6

15,2

16,2

Vraag

Hard planaanbod

Vraag

4,2 Hard planaanbod

Kantoor

Logistiek Scenario laag

1,0 Hard planaanbod

10,2 5,4 Vraag

Klassiek-gemengd

Industrie

Scenario hoog (aanvullend op laag)

Bron: Behoefte werklocaties Westelijke Mijnstreek (2021), REBIS (2024), bewerking Stec Groep (2025).

Hard planaanbod

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

5. Strategische lijnen In dit hoofdstuk gaan we in op de regionale strategische lijnen voor de bedrijventerreinen in de regio Westelijke Mijnstreek. Deze strategische lijnen geven inzicht in de ambities die de regio heeft op het gebied van werklocaties. Vervolgens vertalen we deze strategische lijnen in de locatieopgaven (wat betekent dat per terrein?).

Strategie Wat gaan we doen?

Locatieopgaven Wat betekent dat per terrein?

De regionale ambitie Onze ambitie is het realiseren van een goed vestigingsklimaat met toekomstbestendige bedrijventerreinen die bijdragen aan brede welvaart in de Westelijke Mijnstreek. We willen samen met het bedrijfsleven werken aan duurzame, toekomstbestendige en vitale bedrijventerreinen, die kwantitatief en kwalitatief aansluiten bij de huidige en toekomstige behoefte van de samenleving en ondernemers. Om deze ambitie te bereiken zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze bestaande bedrijventerrein en deze zo optimaal mogelijk te benutten. Concreet vertaalt de regionale ambitie zich in drie strategische lijnen: 1 Optimaal benutten van ruimte op onze bedrijventerreinen 2 Transitie naar vitale werklocaties 3 Voldoende en passende ruimte om te ondernemen en te werken Hieronder gaan we in op de strategische lijnen voor bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek. Hiermee wordt uitwerking gegeven aan de ambitie.

5.1 Optimaal benutten van ruimte op onze bedrijventerreinen Kansen voor beter benutten van bestaande bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek Door de stapeling van verschillende ruimteclaims staat (groei)ruimte voor economie onder druk. Het Rijk zet in het Programma Ruimte voor Economie en in (het voorontwerp van) de Nota Ruimte dan ook steeds meer in op het beter benutten en beschermen van bestaande (milieu) ruimte. Ook in de beleidskaders van de provincie Limburg wordt ingezet op het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen. Op veel plekken zijn bedrijventerreinen namelijk vanuit ruimtelijk en economisch perspectief momenteel onvolledig benut: bedrijven zitten niet altijd op de juiste plek en omgevingsregels (omtrent bouwhoogte, te bebouwen oppervlak en milieuruimte) worden onvoldoende benut of juist overschreden. Op verschillende terreinen in de regio hebben we inzicht in de verschillende potentiële kansen voor optimaal ruimtegebruik door onder andere het provinciale onderzoek naar beter benutten (zoals toegelicht in paragraaf 2.1). In de locatieopgaven (hoofdstuk zes) vertalen we deze kansen naar specifieke acties op verschillende terreinen in de regio. Overall gaan we als regio met het volgende aan de slag:

20

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

•

•

•

We zorgen op gemeentelijk niveau voor de juiste randvoorwaarden om optimaal en meervoudig ruimtegebruik te stimuleren. Denk hierbij – waar passend – aan het stellen van minimumeisen omtrent de bouwhoogte, het bebouwingspercentage en het herzien van de planologische mogelijkheden ten aanzien van de milieuruimte. Op het niveau van de verschillende bedrijventerreinen zorgen we voor de juiste randvoorwaarden in het op te stellen omgevingsplan. Hiermee kan op langere termijn geprofiteerd worden zodra herontwikkeling plaatsvindt. Bij individuele herontwikkelingen kan – indien van toepassing – via de buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA) op kortere termijn ingezet worden op optimaal ruimtegebruik. We verkennen voor verschillende terreinen – waar in lijn met het toekomstbeeld – de mogelijkheid om bedrijven/functies (zoals: kleinschalige kantoren, dienstverlening of een sportschool) die niet noodzakelijkerwijs op het desbetreffende bedrijventerrein passen te verleiden naar plekken buiten de bedrijventerreinen, bijvoorbeeld naar centrumgebieden of wijkcentra. Dit zijn twee vliegen in één klap. Enerzijds komt ruimte op de bedrijventerreinen beschikbaar voor de bedrijven die de (milieu)ruimte nodig hebben. Anderzijds draagt het bij aan de levendigheid in centrumgebieden of wijkcentra. Uiteraard is het afhankelijk van het specifieke type bedrijvigheid wat waar passend is.

Denk hierbij aan de ruimtelijke voorwaarden als benodigde parkeerruimte of geschiktheid vastgoed. Waar mogelijk sturen we proactief op een gewenste herontwikkeling van achterblijvende plekken. De desbetreffende gemeentelijke accountmanager gaat met het vertrekkende bedrijf en/of de eigenaar het gesprek aan over de invulling van het bestaande pand, wijst daarbij op de eventuele ondernemers met een ruimtevraag en attendeert de eigenaar waar passend op de mogelijkheden voor het verduurzamen van het vastgoed of herontwikkeling van de kavel.

Reguleren van kleinschalige (bedrijfs)units en garageboxen Op diverse bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek zijn verschillende kleinschalige (bedrijfs)units en/of garageboxen gevestigd. Hiervan is niet in alle gevallen duidelijk wie de eigenaar of eindgebruiker is. Een deel van deze (bedrijfs)units en opslagboxen wordt niet gebruikt door ondernemers. In dit geval bevinden zich hier dus ook geen bedrijven en werkgelegenheid. In principe zijn de bedrijventerreinen in de regio primair bedoeld voor ondernemers. Een ondersteunende functie zoals opslag voor ondernemers is geschikt, maar particuliere opslag vinden we op onze bedrijventerreinen een onwenselijke ontwikkeling. We gaan daarom met het volgende aan de slag: • We zijn terughoudend in het toestaan van nieuwe (zelfstandige) opslagunits of kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen op onze terreinen. Op bestaande bedrijventerreinen zetten we in op het behoud van (milieu)ruimte voor economische activiteiten – passend op deze locatie. De regiogemeenten inventariseren de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het afwijzen van nieuwe aanvragen voor nieuwvestiging op bepaalde (delen van) bedrijventerreinen en gebruikswijzigingen van bestaand vastgoed naar kleine bedrijfsunits (kleiner dan 150 m2 bvo per eenheid) via een voorbereidingsbesluit.

Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen Op verschillende bedrijventerreinen bevinden zich bedrijfswoningen. Een bedrijfswoning is een woning die functioneel verbonden is aan een bedrijf op het terrein en uitsluitend bedoeld is voor huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens aanwezigheid daar noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering. Hoewel bedrijfswoningen vaak voortkomen uit de voorkeur van ondernemers, kan wonen op bedrijventerreinen op langere termijn problematisch zijn. Redenen hiervoor zijn onder andere het risico op oneigenlijk gebruik (wanneer het bedrijf verhuist, wordt verkocht of de bewoners vertrekken, vervalt vaak de noodzaak voor bewoning - dit kan leiden tot splitsing van eigendom en oneigenlijke bewoning) en beperking van milieuruimte (bedrijfswoningen kunnen de vestiging of uitbreiding van zwaardere bedrijfsactiviteiten belemmeren, terwijl deze ruimte al schaars is). Om bedrijventerreinen optimaal te benutten en flexibiliteit voor bedrijven te behouden, gelden de volgende richtlijnen:

21

Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek

•

Geen nieuwe bedrijfswoningen – Er worden geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan op bedrijventerreinen. Ook het omzetten van bestaande bedrijfswoningen naar reguliere woningen is ongewenst. • Respecteren van bestaande situaties – Bestaande bedrijfswoningen blijven in principe toegestaan. Wanneer zich een kans voordoet (bijvoorbeeld bij verhuizing van bewoners of beëindiging van het bedrijf), kan de gemeente streven naar beëindiging van het gebruik als woning, bij voorkeur via een minnelijke overeenkomst. • Terugkoop in uitzonderlijke gevallen – In zeer uitzonderlijke situaties kan de gemeente overwegen de grond terug te kopen om deze te reserveren voor bedrijvigheid. Let op: deze richtlijn geldt niet voor gebieden die expliciet worden ontwikkeld tot gemengd woonwerkgebied, zoals Kantorenpark Sittard.

Voorbeschermingsregels opstap naar nieuw omgevingsplan Voorbeschermingsregels (als onderdeel van een voorbereidingsbesluit) zijn juridische instrumenten waarmee een gemeente voorkomt dat ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden in gebieden waarvoor nieuwe regels in voorbereiding zijn. Dit kan een manier zijn om bovenstaande toekomstbestendige omgevingsplannen eerder in te zetten. Voorbeschermingsregels bevriezen de bestaande situatie totdat het aangepaste omgevingsplan in werking treedt. Zo blijft de toekomstige koers van het gebied gewaarborgd. Denk hierbij aan het aanpassen van bebouwingsmogelijkheden of het invoeren van een minimale milieucategorie. Het wijzigen van een omgevingsplan vergt echter tijd. In de tussentijd kunnen via een voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels worden vastgesteld. Daarmee worden nieuwe activiteiten, die passen binnen de oude regels maar niet binnen de nieuwe visie, tijdelijk tegengehouden. Bestaande activiteiten en gebruik blijven gerespecteerd. De regels gelden vanaf de publicatie van het ontwerpplan tot maximaal een jaar. Na vaststelling vervallen de voorbeschermingsregels automatisch en worden deze vervangen door het definitieve regime.

5.2 Transitie naar vitale werklocaties Transitie naar een circulaire economie in de Westelijke Mijnstreek Nederland streeft naar een 100% circulaire economie in 2050 en wil in voorbereiding daarop tegen 2030 het gebruik van niet-herbruikbare mineralen, metalen en fossiele grondstoffen halveren. De circulaire economie draait om het verkleinen, vertragen en sluiten van kringlopen. Ook vervangt ze primaire grondstoffen door hernieuwbare alternatieven. Deze omslag verandert de ruimtelijke inrichting van onze economie ingrijpend. Bedrijventerreinen krijgen een andere functie en opbouw. Er ontstaat meer behoefte aan ruimte voor opslag, sortering, en hergebruik van materialen. Tegelijkertijd neemt de vraag naar traditionele functies zoals afvalverbranding af. Ook ontstaan nieuwe clusters van circulaire bedrijvigheid, die andere eisen stellen aan infrastructuur en logistiek. De ruimtelijke impact zit dus niet alleen in méér ruimte, maar vooral in ander ruimtegebruik en nieuwe combinaties van functies. Chemelot speelt een centrale rol in de transitie naar een circulaire economie in de Westelijke Mijnstreek. Het terrein wordt intensiever benut; uitbreiding is niet aan de orde, behalve op de Brightlands Chemelot Campus. Deze campus krijgt uitbreidingsruimte op De Lexhy, ten noorden van de Urmonderbaan.