plan augustus 2024

HERONTWIKKELLOCATIES , SPAUBEEK Stedenbouwkundig & landschappelijk raamwerk

augustus 2024

LOCATIE

INLEIDING

H ob be lra de

t aa str nd Za

Voorafgaand aan dit proces zijn door Atelier Romain een Wijkatlas en Ontwerpstrategieën voor diverse locaties in Spaubeek opgesteld. De locaties van ’t Roadhoes, de school en het Groene Middengebied waren onderdeel van deze visies. Atelier Romain heeft kansen benoemd voor de ontwikkeling van levensloopbestendige en starterswoningen, voor het maken van langzaam verkeersverbindingen en ontmoetingsplekken in het groene middengebied en voor het nemen van klimaat adaptieve maatregelen. Deze kansen zullen worden meegenomen in het stedenbouwkundiglandschappelijk plan.

groen hart

H oe ve

MFC

Musschenberg

school

erd Bong

Sc ho ol st ra at

BMV

Met het gereedkomen van de Brede Maatschappelijke Voorziening aan de Musschenberg in Spaubeek, komen binnenkort twee locaties vrij, MFC ’t Roadhoes en Basisschool Spaubeek. De gemeente Beek wil op beide locaties woningbouw ontwikkelen. Achter het MFC ligt een groen middengebied, dat in de toekomst mogelijk betekenis kan krijgen als groen uitloopgebied voor het dorp. De gemeente wil voor beide locaties en met een blik op de toekomst van het groene middengebied, een samenhangend stedenbouwkundig plan ontwikkelen.

Voor de locatie ’t Roadhoes is Woningcorporatie ZOWonen de beoogde afnemer van de gemeente. Het naastgelegen complex is eveneens eigendom van ZoWonen. Het doel is om op deze locatie voornamelijk appartementen voor ouderen te ontwikkelen in combinatie met zorg van Vivantes. De (toekomstige) doorwaadbaarheid naar het achterliggende groene middengebied is een belangrijk uitgangspunt voor de stedenbouwkundige setting. Op de schoollocatie is de gemeente voornemens om een stedenbouwkundig plan op te stellen als basis voor een nader te bepalen ontwikkelende marktpartij. Op deze locatie zijn vooral grondgebonden woningen denkbaar. Optioneel kan ook een (deel van) de school behouden blijven en herbestemd worden. Belangrijk aandachtspunt is de privacy en bezonning van de woningen ten noorden van de schoollocatie. Ten aanzien van het groene middengebied is het van belang om de potentie van dit gebied te laten zien. Het gebied is weliswaar nog geen eigendom van de gemeente, maar kan in de toekomst een aantrekkelijke verblijfsplek en verbindende schakel worden voor langzaam verkeer. Voor alle locaties geldt dat ze een toegevoegde waarde voor het hele dorp moeten betekenen.

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

3

ANALYSE OMGEVING

4

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE 1803 Spaubeek ligt tussen het plateau van Schimmert (zuiden) en het Geleenbeekdal (noorden)

HISTORIE 1900 De drie bebouwingslinten Spaubeek, Hoeve en Hobbelraede zijn nog afzonderlijk herkenbaar

1925 De historische wegen en bebouwingslinten zijn sterk geënt op de onderliggende topografie en watersysteem

5 1950 De linten verdichten, de eerste bebouwing aan Musschenberg verschijnt

Ontwikkellocaties, Spaubeek

1975 Door de toename van mijnbouw ontstaan de eerste uitbredingingen buiten de historische wegen

2000 Meerdere uitbreidingswijken zijn verschenen die geen rekening houden met de historische en topografische context

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

CULTUURHISTORIE De kern van Spaubeek is ontstaan door het aaneengroeien van drie laat-middeleeuwse nederzettingen of bebouwingslinten, namelijk Spaubeek, Hoeve en Hobbelrade. Tot het begin van de 20e eeuw hebben deze drie historische bebouwingslinten een overwegend agrarisch karakter gehad. Sinds de jaren ‘20 van de vorige eeuw breidde de kern sterk uit door de groei van de mijnbouw. Het is op dit moment dat de drie gehuchten aaneengroeiden.Na de aanleg van de A76 werden de uitbreidingswijken ten noorden van de kern ontwikkeld. De historische bebouwingslinten Hobbelrade, Hoeve en de Kupstraat zijn nog duidelijk leesbaar en bepalen tot op heden de ruimtelijke structuur van het dorp. Het is in deze historische bebouwingslinten waar zich de meest beeldbepalende gebouwen van het dorp bevinden. De uitstraling van de kern wordt tot op heden door de historische bebouwingslinten bepaald. Hier bevinden zich, in tegenstelling tot projectmatige uitbreidingen ten noorden en ten westen van de kern, veel panden met een individueel architecturaal karakter. Als gevolg van het oorspronkelijk agrarisch karakter zijn er in de kern, en en met name in de historische bebouwingslinten, nog een groot aantal voormalige agrarische gebouwen aanwezig. Dit zijn dan ook vaak de meest beeldbepalende gebouwen van de kern.

Het betreft dan poorthoeves, carréboerderijen (vierkantshoeves) en andere agrarische gebouwen.

6

In de kern bevinden zich ook twee Rijksmonumenten: de Sint-Laurentiuskerk en een hoeve van baksteen en vakwerkoverblijfselen aan een binnenplaatst in de Dorpstraat. Sinds het begin van de 20e eeuw is de kern uitgebreid eerst tussen de historische bebouwingslinten en vervolgens ook daarbuiten. Ondanks deze uitbreidingen is de historische structuur nog zeer leesbaar en voelbaar in het dorp. Het voormalig MFC ligt tussen twee historische bebouwingslinten aan een van de herkenbare historische wegen. De voormalige school ligt aan het verlengde van het historisch bebouwingslint Hoeve en nabij de twee rijksmonumenten. Tekst gebaseerd op Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

Ontwikkellocaties, Spaubeek

18

Bron afbeelding: Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

Herkenbare historische wegen

gebouwen <1945

Voormalige historische wegen

Rijksmonumenten & gemeentelijke monumenten

Figuur 5: Cultuurhistorische elementen BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

BODEM Het landschap in en rond Spaubeek wordt bepaald door het Zuid-Limburgse heuvelland dat gekenmerkt wordt door de laaggelegen beekvalleien, de plateaus en de tussenliggende dalwanden. Ten noorden van het dorp loopt het Heuvelland over in het Maasdal. Het Heuvellandschap is uniek in Nederland en bovendien beschermd als Nationaal Landschap. Dit uitgesproken landschap is een enorme troef voor het dorp omwille van haar ecologisch, recreatief maar ook klimaatadaptief potentieel. De geomorfologische structuur van het landschap en het watersysteem in Spaubeek, en bij uitbreiding in de hele gemeente, hebben van oudsher een sterke invloed gehad op de occupatiegescheidenis en de ontwikkeling van de dorpen. Het reliëfrijk landschap van het Heuvelland wordt gevormd door hooggelegen plateaus (met meerdere terasniveaus) die versneden worden door tal van grote en kleine stroomdalen. Spaubeek ligt op de overgang van het plateau van Schimmert (in het zuiden) en het Geleenbeekdal (in het noorden). Beide planlocaties liggen aan of nabij een droogdal. Het beleefbaar maken van de geomorfologie vormt een meerwaarde voor de herontwikkeling van beide locaties. Tekst gebaseerd op Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

7

ANALYSE

TOPOGRAFIE Tijdens de ijstijd heeft de afstroming van regenen smeltwater van het plateau naar het lager gelegen Geleenbeekdal er voor gezorgd dat er dalen in het landschap ontstonden. Hierdoor is een droogdalenstructuur ontstaan. Deze dalen zijn, zoals de naam doet vermoeden, niet meer waterafvoerend, enkel nog bij aanzienlijke regenval. In Spaubeek vormen de dalen een wijd vertakt stelsel die van zuid naar noord afwateren. Deze structuur van droogdalen is zeer goed zichtbaar in het landschap in en rond Spaubeek. Deze dalen zijn ook duidelijk leesbaar in de topografie. De historische bebouwingslinten ontwikkelden zich parallel aan deze beekdalen. Hierdoor is er steeds een terke relatie geweest tussen bebouwing en landschap. Op verschillende plaatsen in het dorp sluit de bouwing direct aan op reliëfrijke groene ruimtes die verscholen liggen achter de bebouwingslinten (groene binnengebieden). Dit is het geval in de Hobbelrade, De Kupstraat en de Hoeve. De binnengebieden en het buitengebied zijn hier en daar zictbaar door verschillende doorkijken in de linten. Zo is er het omvangrijke groene binnengebied in het centrum van het dorp tussen de Musschenberg, Hobbelrade, Hoeve en de Zandstraat. Door dit binnengebied lopen twee bronbeekjes (zie verder).

Deze nabijheid van groenruimtes, die bestaan uit zowel graslanden als bossen, zijn een grote troef en geven Spaubeek een zeer groen karakter. We kunnen echter wel stellen dat deze sterke relatie met het landschap verloren is gegaan bij de uitbreidingen van het dorp sinds de tweede helft van de 20e eeuw. In de uitbreidingswijken in het westen van het dorp is de aanwezigheid van de droogdalenstructuur in de landschappelijke onderlaag nauwelijks merkbaar. Er schuilt echter een groot potentieel om de kwaliteiten van dit landschap op strategische plaatsen te gaan versterken en in te zetten voor recreatieve, klimaatadaptieve en beeldbepalende woonomgevingen. Hierbij speelt water een cruciale rol.

8

Tekst gebaseerd op Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

dalbodem

helling < 4°

helling > 4°

tussenterras

Bron afbeelding: Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

Figuur 3: Topografie

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

RELIËF

+72.0 NAP

De overgang tussen het plateau van Schimmert en de Geleenbeek is sterk afleesbaar in de hoogtekaart. Beide planlocaties liggen rond de Musschenberg op vergelijkbare hoogten. Ze grenzen aan de twee droogdeekdalen ten opzichte waarvan een significant hoogteverschil bestaat. Zie analyse op plangebied niveau.

+66.0 NAP +70.0 NAP

+74.0 NAP

+68.0 NAP

+76.0 NAP

+72.0 NAP

+68.0 NAP +70.0 NAP

+86.0 NAP

+74.0 NAP

9

+74.0 NAP

+95.0 NAP

+74.0 NAP

+76.0 NAP +80.0 NAP

+78.0 NAP

+84.0 NAP

+78.0 NAP

+88.0 NAP +84.0 NAP

+92.0 NAP

+80.0 NAP

+78.0 NAP

+84.0 NAP

+100.0 NAP

+110.0 NAP

Ontwikkellocaties, Spaubeek

+92.0 NAP

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

WATER In het hooggelegen plateau hebben smalle rivieren en beken diepe dalen ingesleten. Deze dalen bestaan uit steilranden die op de meeste plaatsen vandaag nog bebost zijn. Een voorbeeld van zo’n beboste steilrand is het Spaubeekerbos ten oosten van de kern. In de kern van Spaubeek lopen er 2 bronbeken (ter hoogte van het binnengebied tussen de Hobbelrade en de Hoeve) die vanaf het Spaubekerhof in het rioleringstelsel lopen. Proper bronwater wordt dus gemengd met vuil rioleringswater en de ecologische functie van de beekloopjes verdwijnt volledig. Het afkoppelen en open leggen van deze beekjes is een opportuniteit om de relatie tussen de bebouwde omgeving en het beekdalenlandschap te herstellen en om meer ruimte voor water te creëren wat op zijn beurt een positieve impact heeft op de wateroverlast die in het gebied voorkomt. Dergelijke ingrepen kunnen ook een positief effect hebben op de ruimtelijke kwaliteit van de buurten. De twee planlocaties liggen boven of nabij historische bronbeekjes, afkoppeling is relevant om te onderzoeken. Wanneer een afkoppeling wordt overwogen moet in dit studiegebied steeds onderzocht worden hoe er moet worden omgegaan met het afgekoppelde regenwater.

1 0

Tekst gebaseerd op Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

Bron afbeelding: Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

OVERSTROMINGSRISICO Onderstaande kaart toont de lokale wateroverlast die kan optreden in Spaubeek bij een regenbui die onder het huidige klimaat circa 1 keer in de 100 jaar voorkomt.Door klimaatverandering zullen deze buien weliswaar frequenter voorkomen. Op beide planlocaties zijn geen grote overstromingsrisico’s. Wel kan onderzocht worden of beide locaties een rol kunnen spelen in het verlagen van nabijgelegen gebieden die wel een hoger risico kennen. Tekst gebaseerd op Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

1 1

Ontwikkellocaties, Spaubeek

16

Bron afbeelding: Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

> 30 cm

15 - 20 cm

20 - 30 cm

10 - 15 cm

5 - 10 cm

Figuur 4: Overstromingsrisico

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

GROENSTRUCTUUR Op verschillende plaatsen in het dorp sluit de bouwing direct aan op reliëfrijke groene ruimtes die verscholen liggen achter de bebouwingslinten (groene binnengebieden). De binnengebieden en het buitengebied zijn hier en daar zictbaar door verschillende doorkijken in de linten. Zo is er het omvangrijke groene binnengebied in het centrum van het dorp tussen de Musschenberg, Hobbelrade, Hoeve en de Zandstraat. Door dit binnengebied lopen twee bronbeekjes. Deze nabijheid van groenruimtes, die bestaan uit zowel graslanden als bossen, zijn een grote troef en geven Spaubeek een zeer groen karakter. We kunnen echter wel stellen dat deze sterke relatie met het landschap verloren is gegaan bij de uitbreidingen van het dorp sinds de tweede helft van de 20e eeuw. In de uitbreidingswijken in het westen van het dorp is de aanwezigheid van de droogdalenstructuur in de landschappelijke onderlaag nauwelijks merkbaar. Er schuilt echter een groot potentieel om de kwaliteiten van dit landschap op strategische plaatsen te gaan versterken en in te zetten voor recreatieve, klimaatadaptieve en beeldbepalende woonomgevingen. Hierbij speelt water een cruciale rol.

1 2

De te ontwikkelen locatie van het voormalige MFC kan een belangrijke rol spelen in het beleefbaar en betreedbaar maken van het achterliggende groene binnengebied. De schoollocatie kan de verbinding met het buitengebied versterken. Tekst gebaseerd op Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

Figuur 2: Landschapsstructuur

akkers

boomgaard

grasland

moestuinen

bos

water

Bron afbeelding: Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

VERKEERSSTRUCTUUR Geleen

Ten noorden van Spaubeek bevindt zich de A76 welke loopt richting Heerlen en Genk. Ter hoogte van de Chemelot Campus is het knooppunt met de A2. Naast de A76 ligt ook een treinverbinding met een eigen station voor Spaubeek.

Geleen GENK ROERMOND MAASTRICHT

Neerbeek

Heerlen

De hoofdweg door Spaubeek loopt aan de oostkant van het dorp. De busverbinding volgt deze ook grotendeels tot deze het dorp inkomt. De route wordt door het dorpscentrum geleidt voor een stop bij het dorpsplein. De verdere uitgaande wegen kleinschaligere verbindingen met naastgelegen dorpen of steden.

HEERLEN

1 3

Genhout Nagelbeek

Schimmert

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

VOORZIENINGEN Spaubeek is als landelijke kern goed voorzien met dagelijkse voorzieningen. Spaubeek heeft onder andere een kleine supermarkt aan de Bongerd, een zorgcomplex (Hoever Residentie), en een voetbalvereniging. Recent is de Brede Maatschappelijke Voorziening (BMV) geopend in Spaubeek. De BMV biedt plaats aan de basisschool, buitenschoolse opvang, een kinderdagverblijf, een gezondheidscentrum, een buurthuis (De Hoeskamer), verenigingen en horeca. Dit voorzieningencluster zal zal ook belangrijk zijn voor de omliggende kleine kernen. Deze voorzieningen bevinden zich allen ter hoogte van de kerk. Hier ligt dan ook het functionele centrum van het dorp. De aanwezigheid van voorzieningen heeft ook een belangrijke impact op de sociale cohesie in het dorp. Voorzieningen zijn zeker in dorpen belangrijke ontmoetingsruimtes. Het zijn plaatsen waar spontane ontmoetingen plaats vinden wat de sociale interactie in het dorp bevordert. Beide planlocaties liggen nabij de centrale voorzieningen van het dorp. Dit biedt kansen voor het huisvesten van ouderen. Voorzieningen zijn gemakkelijk bereikbaar wat vereenzaming tegengaat.

1 4

Tekst gebaseerd op Wijkatlas Spaubeek, Atelier Romain

Legenda

Ontwikkellocaties, Spaubeek

Maatschappelijk

Voetbalvelden

Commerciëel

Speeltuin

Horeca

Begraafplaats

Dorpse pleinruimtes

Spaubeekerbos met openlucht theater

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

RECREATIEVE ROUTES Rond en door Spaubeek lopen veel recreatieve wandel- en fietsroutes. Grootschaligere routes zijn de pelgrimsroute welke aan het oosten van het dorp vanaf het Stammenderbos langs de steengroeve en het Spaubeekerbos richting het zuiden loopt en de fietsroutes door Zuid-Limburg en Limburg-Ardennen. Deze laatste gaat ook door het dorpscentrum. De kleinschaligere routes zijn wandelroutes in de directe omgeving, waarvan ook een antal langs beide plangebieden lopen. Naast de officiële routes is ook de snelste verbinding met het Spaubeekerbos met daarin het openlucht theater weergegeven. MS07

4 VR0

1 5

SP03

Wielrenroute Zuid-Limburg Sittard - Geule - Sittard

Openluchttheater Spaubeekerbos

Legenda Fietsroute Wandelroute Pelgrimsroute Route Limburg-Ardennen

Ontwikkellocaties, Spaubeek

Spaubeekerbos openlucht theater

Steengroeve

Korste route naar Spaubeekerbos en openlucht theater

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

WOONVISIE GEMEENTE BEEK 2019-2035

sloop - nieuwbouw

Ten tweede wordt duidelijk dat het een onmogelijke opgave is om

verbouwen

verduurzamen

samenvoegen transformeren maatschappelijk en cultureel erfgoed

sloop - nieuwbouw

Ontwikkellocaties, Spaubeek

4) Alleenstaande senior of pensionado. Deze alleenstaanden hebben geen inwonende kinderen meer en gaan binnenkort met pensioen of zijn reeds al met pensioen (pensionado). Het merendeel van deze doelgroep is tevreden met de eigen woning en is niet van plan te verhuizen. Deze groep twijfelt over het doen van investeringen in het kader van duurzaamheid en langer thuis wonen (bijvoorbeeld zonnepanelen, slaapkamer en badkamer op de begane grond). De minderheid die wil verhuizen zoekt een huur of koopwoning dat geschikt is voor een eenpersoonshuishouden (appartement of kleine woning). De maandlasten moeten laag zijn (max €710 huur/ koop op basis van overwaarde/verkoop eigen woning) en de woning ligt centraal nabij voorzieningen (boodschappen en uitgaan/ vrienden/zorg). Deze alleenstaanden laten een zelfstandige woning achter (vaak bron financiering van nieuwe huur of koopwoning).

2017 52%

2035 40%

Leeftijd 65+ jaar

2017 36%

2035 51%

Leeftijd 65+ jaar

2017 36%

2035 51%

8% 25-35 1% -25

Leeftijd 35-65 jaar

26% 35-55

2035 9%

14% 55-65

2

TRANSFORMATIE BESTAANDE VOORRAAD (VERBOUW EN/OF VERVANGING)

3) De empty- nesters of pensionados. Deze koppels hebben geen inwonende kinderen meer en gaan binnenkort met pensioen of zijn reeds al met pensioen (pensionado). Het merendeel van deze doelgroep is tevreden met de eigen woning en is niet van plan te verhuizen. Deze groep twijfelt over het doen van investeringen in het kader van duurzaamheid en langer thuis wonen (bijvoorbeeld zonnepanelen, slaapkamer en badkamer op de begane grond). De minderheid die wil verhuizen zoekt een huur of koopwoning met minder slaapkamers (minimaal 2), meer comfort en lagere maandlasten (goed geïsoleerd en duurzaamheidsmaatregelen). De maandlasten moeten laag zijn (max €900 huur/ koop op basis van overwaarde/ verkoop eigen woning) en de woning ligt centraal nabij voorzieningen (boodschappen en uitgaan/ vrienden/ zorg). Deze tweepersoonshuishoudens laten een zelfstandige woning achter (vaak bron financiering van nieuwe huur of koopwoning).

2017 12%

22% 65-75

1 6

Conclusie Toename van tweepersoonshuishoudens Toename van alleenstaanden (eenpersoonshuishoudens) Daling van het aantal gezinnen Ontgroening (blijft 1 procent)

2) Het gezin. Zij zoeken een huur of koopwoning met voldoende slaapkamers (gemiddeld 3), bij voorkeur met tuin. De maandlasten mogen hoger zijn vanwege hun gezamenlijke inkomen (max €1250 huur/hypotheek per maand) en de woning ligt bij voorkeur centraal nabij voorzieningen (boodschappen en basisschool) en ontsluitingswegen (ivm woonwerk). Deze twee- of meerpersoonshuishoudens laten een of meerdere zelfstandige woningen achter.

Leeftijd 15-35 jaar

29% 75+

Bron: CBS Statline en Etil (Progneff 2017)

1) De individuele starter op de woningmarkt, het jonge stelletje. Hij/zij zoekt/zoeken een huur of koopwoning dat geschikt is voor een eenpersoonshuishouden (appartement of kleine woning). De maandlasten moeten laag zijn (max €710 huur/hypotheek per maand) en de woning ligt centraal nabij voorzieningen (boodschappen en uitgaan/ vrienden) en ontsluitingswegen (ivm woon-werk of scholing). Deze alleenstaanden laten vaak geen (zelfstandige)woning achter.

huishoudens in 2035

2035 1% 8% 26% 14% 22% 29% 100% 6.954

woningvoorraad

2030 1% 10% 25% 17% 22% 25% 100% 7.171

75% gezinswoningen

Prognose absolute aantallen

2017 1% 11% 32% 20% 19% 17% 100% 7.303

25% meergezins

Leeftijdscategorie huishoudens 15-25 jaar 25-35 jaar 35-55 jaar 55-65 jaar 65-75 jaar 75 en ouder

Vanuit de doelgroepenbeschrijving van de woonvisie Beek lijken voor beide planlocaties de meest kansrijke doelgroepen de empty-nesters of alleenstaande senioren. Daarnaast is de wens om starterswoningen aan te bieden en zo het aanbod in Spaubeek te verbreden. Een kans voor beide locaties is het mogelijk transformeren van de bestaande vastgoed voorraad. De school lijkt hierin kansrijker dan het MFC.

De verhouding tussen het woningaanbod en de woningbehoefte is scheef

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

PARKEERNORM

ANALYSE keernormen per eenheid Functie

Wonen

Aandeel bezoekers

Rest bebouwde kom min.

max.

Koop, vrijstaand

1,9

2,7

0,3

ppl per woning

Koop, twee-onder-een-kap Koop, tussen/hoek Koop, etage, duur Koop, etage, midden Koop, etage, goedkoop Huurhuis, vrije sector Huurhuis, sociale huur Huur, etage, duur Huur, etage, midden/ goedkoop Kamerverhuur, zelfstandig (niet studenten) Kamerverhuur, studenten, niet-zelfstandig Aanleunwoning en serviceflat

1,8 1,6 1,7 1,5 1,2 1,6 1,2 1,5 1,0 0,6 0,2 1,0

2,6 2,4 2,5 2,3 2,0 2,4 2,0 2,3 1,8 0,8 0,3 1,4

0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,2 0,2 0,3

ppl per woning ppl per woning ppl per woning ppl per woning ppl per woning ppl per woning ppl per woning ppl per woning ppl per woning ppl per kamer ppl per kamer ppl per woning

Vanuit de doelgroepenbeschrijving van de woonvisie Beek lijken voor beide planlocaties de meest kansrijke doelgroepen de empty-nesters of alleenstaande senioren. Daarnaast is de wens om starterswoningen aan te bieden en zo het aanbod in Spaubeek te verbreden. Een kans voor beide locaties is het mogelijk transformeren van de bestaande vastgoed voorraad. De school lijkt hierin kansrijker dan het MFC.

2,3 m,

m,

1 7

D

ub

be

lg

eb

ru

ik

?

D

ub

be

lg

eb

ru

ik

Ontwikkellocaties, Spaubeek

?

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

ANALYSE LOCATIE’S

1 8

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

BESTEMMINGSPLAN

ANALYSE • • • • • • •

Privé kavels in groene hart hebben bestemming agrarisch met waarden Loop beken is zichtbaar Tussen woonkavels en parkeerplaats BMV is groen Groenstuk tussen school en parkeerplaats is nog recreatief bestemd, in toekomst groen? Water opvang aan rand dorp Archeologische waarde Milieuzone beperking bodemgebruik

1 9

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

RELIEF

ANALYSE +71.4 NAP +75.5 NAP +72.4 NAP +74.5 NAP +76.5 NAP

+76.4 NAP

+71.0 NAP

+75.4 NAP

+77.0 NAP +73.0 NAP

+74.0 NAP

+78.5 NAP

2 0

+77.2 NAP

+77.5NAP +78.4 NAP

Het gebied wordt gekenmerkt door grote hoogteverschillen door de twee droogbeekdalen. Door functionele doeleinden volgen niet alle kavels het natuurlijke verloop, sommige zijn opgehoogd. Zo kan de overgang voetbalvelden, parkeerplaats, school, woonkavels aan Musschenberg gelezen worden als terassen. De hoogtesprongen zijn 1 tot 2 meter en zijn op verschillende manieren vormgegeven. Het is nog onduidelijk hoe dit precies zit (met keerwand of talud). De overeenkomst is dat ze begeleid worden door groenstructuren. De ambitie om de beek beleefbaar te maken bij de schookavel kan conflicteren met het behoud van bomen op de erfgrens. Bij de kavel van het voormalig MFC bestaat er een hoogteverloop van de voorkant richting de parkeerplaats aan de achterkant van zo’n 2 meter. De parkeerplaats grenst aan de noordkant aan de beek. Hier bestaat een hoogtesprong begeleidt door opgaand groen. Het is nog onduidelijk hoe dit precies zit. Ten opzichte van aangrenzende woonkavels bestaat geen significant hoogteverschil.

+75.2 NAP +74.9 NAP +75.1 NAP

+79.5 NAP +79.3 NAP +75.3 NAP +75.8 NAP +78.9 NAP

+77.0 NAP

+80.2 NAP

+77.1 NAP

+77.4 NAP

+78.8 NAP

+78.7 NAP +80.0 NAP

Hoogteverschil voor- en achterkant MFC

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE MFC Groene erfafscheidingen op verschillende hoogten, tussenzone ingeplant met bosplantsoen

OVERGANGEN OMGEVING School Groene erfafscheidingen op verschillende hoogten, tussenzone ingeplant met bosplantsoen, beek herkenbaar door opgaande beplanting

2 1

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

LANDSCHAPPELIJKE ANALYSE

ANALYSE

Zichtlijn Stammerderbos

in nt

Boerenhaag met boomgaard

g

la

ek

m

et

p be

Struweel met talud?

Begraafplaats

Be

Par ker e

na

ppa

rte

me

Solitaire bomen op open veld nte

n

Grote korrel Blokkeert samen met struweel groene binnengbied Losse korrel met groene voortuinen

2 2 Losse korrel met groene voortuinen

Rooilijn op straat Grote korrel op open plek Struweel

Groene plek met boom Talud met bosplantsoen

Historische bebouwing

Rooilijn op straat

Zichtlijnen plateau Schimmert

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

SEQUENTIE MUSSCHENBERG

ANALYSE 1.

2.

3.

4.

2 3

1. Losse korrel met groene voortuinen, geen openbaar groen 2. Optische samenvoeging appartementencomplex en MFC, schaal past niet bij rest van straat, geen bomen (en dus geen schaduw) in voorterrein, geen openbaar groen

1. 3. 2.

4.

3. Open zichtlijn plateau Schimmert naast BMV, open groen terrein met solitaire boom 4. Confrontatie appartementencomplex en grondgebonden woning, geen openbaar groen, langsparkeren in straat nodig?

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

SEQUENTIE MUSSCHENBERG

ANALYSE 1.

2.

3.

4.

2 4

1. Gebouw huisarts met boom, contact straat en groen hart wordt geblokkeerd door parkeerplaats en pomp/trafo? met hekwerk 2. Groen hart met zichtlijn Stammerderbos 1. 2.

3. Losse korrel met groene voortuinen, geen openbaar groen, langsparkeren noodzakelijk? 3.

4. Dorpspleintje met groene plek en kerk 4.

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

KNELPUNTEN MUSSCHENBERG

ANALYSE

1. Pomp/trafo? met hekwerk 2. Versteende parkeerplaats 3. Versteend profiel, geen opgaand groen 4. Geen opgaand groen (+schaduw) voorterrein 5. Schaal appartementencomplex past niet in context 6. Versteend voorterrein MFC

5.

4. 6. 3.

2.

1.

2 5

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

KANSEN MUSSCHENBERG

ANALYSE

1. Contact groen hart versterken 2. Bebouwing als solitair in landschap 3. Profiel vergroenen, langsparkeren verminderen? 4. Plantsoen vergroenen onderdeel maken van achterliggende landschap 5. Contact groen hart versterken

5.

4.

2. 3.

2. 1.

2 6

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

OPPERVLAKTEN EN MAATVOERING Oppervlakte Bebouwing Verharding Groen

934 m2 1841 m2 877 m2

Plangbied

3652 m2

Trafohuisje op kavel?

2 7

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

FOTO’S

ANALYSE

2 8 MFC met voorterrein

Trafohuisje? op plot

Trafohuisje op locatie

Parkeerplaats met haag

Struweel grens MFC

Zichtrelatie buren

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

LOCATIE SCHOOL Oppervlakte Bebouwing Verharding Groen

1765 m2 1462 m2 995 m2

Plangbied

4222 m2

2 9

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

FOTO’S

ANALYSE

3 0 Schoolstraat met parkeren

Entree school met ingang garage

Haag met heesters voorkant school

Voorkant school

Talud tussen parkeerplaats en school

Schoolplein met groenstrook aan randen

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

VOORSTELLEN ATELIER ROMAIN

ANALYSE

1

19

18 4

6

2

3 1

2 1

30 6

3

7 4

Ontwikkellocaties, Spaubeek

Referenties 1. Stadhuis, Lo-Reninge - noArchitecten 2. Slachthuis, Oudenburg - ampe.trybou architecten 3. Kustberg, Beringen - ILB architecten 4. Theresian Klooster, Aalst – A 5.Slachthuis, Oudenburg - ampe.trybou architecten 6. Kustberg, Beringen - ILB architecten 7. Duurzame wijk Castelijm, K

5

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

ANALYSE

2 LOCATIES

3 2

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

LOCATIE MFC

CONCEPT LOCATIE MFC

25 APPARTEMENTEN

3 3

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

CONCEPT

LOCATIE MFC

PARKEEROPLOSSING + CALAMITEITENROUTE Huidig aantal parkeerplaatsen:

+/- 20

Aantal appartementen: P-norm aanleunwoning/serviceflat:

25 1,2

Totaal te realiseren parkeerplaatsen: 50 In plan gerealiseerd 52

Parkeren opnieuw ingedeeld langs huidige weg + parkeren langs nieuwbouw

42 parkeerplaatsen op huidige weg 10 parkeerplaatsen naast gebouw

3 4

Calamiteitenroute

Versmalling van de parkzone tussen appartementsgebouwen, verbinding naar Groen Hart

Opstelplaats

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

LOCATIE MFC TYPE WONINGEN

Corridorwoningen in appartementengebouw 2 laags met kap 2 x 5 woningen +/- 75 m2 bvo (beukmaat 10,0 m)

Tussenbebouwing met gezamelijk functie

Galerijwoningen in appartementengebouw 3 laags met kap 3 x 5 woningen +/- 75 m2 bvo (beukmaat 6,3 m)

Dwarskap aan Musschenberg

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

3 5

LOCATIE MFC IMPRESSIE VAN TYPE WONINGEN

3 6

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

LOCATIE SCHOOL

CONCEPT LOCATIE SCHOOL

16 LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGEN

3 7

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

CONCEPT

LOCATIE SCHOOL

PARKEEROPLOSSING + CALAMITEITENROUTE Aantal woningen P-norm rijwoningent:

16 1,8

Totaal aantal parkeerplaatsen

29

Totaal gerealiseerd parkeerplaatsen

32

groene buffer 32 parkeerplaatsen langs doodlopende weg en gesitueerd aan de zijkant vn het plangebied

3 8

Hagen omringen parkeerplaatsen autovrije binnenruimte

Calamiteitenroute (rijbaan is < 4,50 m, dan kan de maximale lengte van de doodlopende weg 40 meter zijn)

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

LOCATIE SCHOOL TYPE WONINGEN

16 levensloopbestendige woningen van 1 laag met kap +/- 135 m2 bvo (beukmaat 6,7 m, ) bergingen gekoppeld aan woningen +/- 6 m2 4 hoekwoningen zonder kapdraaing (beukmaat 7,0 m)

4 hoekwoningen met kapdraaing (beukmaat 7,0 m)

Groene buffers met zichtbare waterberging

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

3 9

LOCATIE SCHOOL IMPRESSIE VAN TYPE WONINGEN

4 0

Ontwikkellocaties, Spaubeek

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw Vught

COLOFON

Spaubeek, Herontwikkellocaties Augustus 2024 opdrachtgever: Gemeente Beek analyse en visie: Buro Lubbers landschapsarchitectuur & stedenbouw

Nieuwe Gracht 3 5264 PK Vught T: +31 (0)73 6149321 F: +31 (0)73 6140920 E: info@burolubbers.nl www.burolubbers.nl

HERONTWIKKELLOCATIES , SPAUBEEK Stedenbouwkundig & landschappelijk raamwerk

augustus 2024