Koperweg I_Toelichting_Bijlage 1 BKP Groot Grevengoed

Beeldkwaliteitsplan

Groot Grevengoed 1

Inhoudsopgave Inleiding 4 Inventariatie en analyse 5 Zwatebroek: Tussen heide en heuvelrug

6

Plangebied 9 Beelden bestaande situatie 10 Gebiedsanalyse 13 Ontwerpkader 15 Uitgangspunten 16 Aanbevelingen: Kavelgrenzen 17 Beeldkwaliteitsplan bebouwing 19 Groot Grevengoed: Het Masterplan

20

Fase 1: Luxe schuurwoningen 22 Fase 2: Natuurvilla’s 26

2

3

Inleiding

Waarom dit beeldkwaliteitsplan? De herontwikkeling van Landgoed Groot Grevengoed dankt haar bestaan aan de rood-voor-rood-regeling.

Het

doel

van

deze regeling is om de kwaliteit van het platteland te verbeteren door de grote ontsierende schuren te slopen en er mooie

Doel

Inventarisatie & analyse

Het is van groot belang dat de herontwikkeling van Groot Grevengoed aansluit bij de bestaande kwaliteiten van het landschap. Het doel van dit beeldkwaliteitsplan is dan ook om een zorgvuldige inpassing van de zes vrijstaande woningen mogelijk te maken, zowel op landschappelijk als op architectonisch vlak.

woningen voor terug te bouwen. Zo wordt het platteland weer een plek om te wonen, maar groeit het landschap niet dicht. Aanleiding Op de locatie aan de Koperweg 2, 6 en 8 mogen dankzij de sloop van diverse opstallen, zes vrijstaande woningen worden teruggebouwd. Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om aan te tonen dat deze herontwikkeling vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig perspectief goed inpasbaar is, mits dit zorgvuldig wordt gedaan. Hiertoe is een set uitgangspunten, aanbevelingen en regels gemaakt, welke uitgebreid staan omschreven in dit beeldkwaliteitsplan.

4

5

Zwartebroek

Tussen heide en heuvelrug

Groot Grevengoed ligt in het hart van de Gelderse Vallei, onder de rook van de oude stad Amersfoort. De vallei heeft zijn oorsprong in de IJstijd en wordt omringd met door het ijs voortgeduwde stuwwallen die tegenwoordig bekend staan als de Utrechtse Heuvelrug en de Veluwe. Het vruchtbare veen van de vallei werd in de Middeleeuwen ontdekt als bron van turf, wat honderden jaren een essentiële brandstof voor Nederland zou zijn. De kenmerkende langgerekte weilanden met elzen en knotwilgen zijn het gevolg van de eeuwenlange veenontginning. Genieten

geblazen

voor

de

hedendaagse

klompenlopers!

kleine boerderijtjes en landarbeiderswoningen. Door de eeuwen heen werd hier hard gewerkt aan ontginning van de veengrond. Door de landeigenaren werd veel geld van turf gemaakt, maar het was erg zwaar werk voor de arbeiders. Er

Groot Grevengoed

kan dan ook gesteld worden dat de veengebieden met man en macht zijn ontgonnen en met vrouw en kracht gewonnen. In het karakteristieke kampen- en landgoederenlandschap is deze geschiedenis van zware arbeid en rijkdom goed terug te zien. Idem voor de structuur van dorpen zoals Zwartebroek en Nijkerkerveen; de intensieve veenontginning is onlosmakelijk verbonden met deze plek.

In Zwartebroek vinden we een aantal veldnamen

zanderige

regenwater

In Zwartebroek en omgeving stonden veelal

‘t Vrouwenveen

Veengrond De

grondwater!

hoge

stuwwallen

makkelijk

door.

lieten

het

Ondergronds

stroomde het langzaam naar de lager gelegen vallei, waar het als grondwater uit verschillende bronnen en beken opwelde. Het oorspronkelijke Zwarte Broek was dan ook nat en drassig; een

die betrekking hebben op het klooster van Elten.

Dit

klooster

was

van

oudsher

een

vrouwenklooster en de naamgever van vele plaatsen in de omgeving: de door Zwartbroek lopende Vrouwenweg voerde naar de Vrouwengoederen, de Vrouwenhoeve, en ’t Vrouwenveen.

broek is namelijk een oude naam voor een laaggelegen gebied dat nat blijft door opwellend

6

7

Plangebied

ten zuiden van de Koperweg

Het plangebied is gelegen ten zuiden van de

eg w r e

p Ko

Koperwerg te Zwartebroek. Hoewel het gebied landschappelijk als één kan worden gezien, onderscheiden we in het beeldkwaliteitsplan twee delen: Fase 1 en Fase 2. Dit heeft te maken met de architectonische uitgangspunten, die voor beide fases verschillend zijn.

zijn vrij laag gelegen. De bomengroep aan de zuidkant van het huidige erf aan de Koperweg 6-8 oftewel Fase 1, is vrij monotoon qua leeftijd en soortensamenstelling. Tevens blokkeert het het zicht op en van het erf. Dit is nu vanwege de agrarische bebouwing gewenst, maar zal dat in de nieuwe functie niet meer zijn. Gebrek aan eenheid in de materialisatie in het plangebied en de omgeving zorgt voor een

FASE 1

De Koperweg 6-8, grofweg het gebied van Fase

rommelig karakter van de Koperweg en het

1, is een voormalig agrarisch erf. Het erf aan

omliggende landschap. Door hier duidelijke

nummer 2-4, waar nu slechts één schuur staat,

keuzes in te maken kan een grote kwaliteitsslag

geldt als beginpunt van Fase 2.

worden gemaakt in het plangebied, met uitstraling

Het zuidelijke deel van het plangebied bestaat

naar de omgeving.

uit een voormalige erfplaats waar alleen nog wat verharding van resteert en een huidig erf

eg w r e

(Koperweg 6-8) waarvan alle bebouwing zal

p Ko

worden gesloopt. Op het erf van Koperweg 2-4 mag momenteel een groot landhuis worden

FASE 2

gebouwd. Hiervan zal geen gebruik gemaakt worden; in plaats daarvan zullen er twee erven eg rw

e Pe

gerealiseerd worden met elk drie losse woningen. De vergezichten in dit voormalige coulissenlandschap

springen

in

het

oog.

Aan

de

zuidwestkant, deels in het plangebied (Fase 2), ligt een stuk moerasbos. De overige gronden

8

9

Bestaande situatie

Beelden van de omgeving

8 6

5

Op en rond Groot Grevengoed bestaat het landschap uit kleine bossages, houtwallen, singels, essen, graslanden, heidevelden en

1

2

3

4

5

6

7

8

9

kleine vennetjes.

Het landgoed ligt tegen een groter bosperceel aan. Op de punt waar het gebied Fase 2 overlapt

7 4 3

(foto 9), ligt een verzameling kleine vennetjes. De bebouwing aan de Koperweg 5 en 6 wordt omringd door bomen en bossages (foto 7 en 8). Verder is er sprake van een open grasland. Langs de Koperweg (foto 2, 7 en 8), inritten (foto 3) en sommige perceelgrenzen (foto 6)

1

10

staan bomenrijen.

2 9

11

Gebiedsanalyse

Landschappelijk en stedenbouwkundig Landgoed Groot Grevengoed heeft een unieke

MOERASBOS

landschappelijk ligging, door de nabijheid van verschillende landschapstypes. Een kansrijke plek voor natuurherstel én een fijne woonbeleving.

opgetrokken uit metselwerk, maar ook zwarte beplanking komt regelmatig voor. In de directe omgeving is de bebouwing zelden solitair of grootschalig; de erven kunnen als kleine ensembles worden beschouwd die erg op zichzelf

FASE 1

Het plangebied ligt midden in het voormalige

gericht zijn. De bomen en bossages onttrekken

coulissenlandschap en heeft daardoor een open

de ontsierende agrarische schuren aan het zicht,

karakter. Aan de zuidwestkant, deels in het

maar ondermijnen ook het open karakter van het

plangebied (Fase 2), ligt een stuk moerasbos.

landschap, omdat de bossages wel erg groot en

Aan

eentonig worden. Een voorbeeld daarvan is het

de

zuidoostkant

en

oostkant

grenst

het plangebied aan agrarische percelen en

kleine bos aan de zuidkant van Fase 1.

graslanden. Langs de gehele Koperweg staan bomen. Ook

FASE 2

De voormalige coulissen zijn aangevuld of

sommige opritten, zoals de oprit naar Koperweg

vervangen door boerenerven. Elk erf bestaat uit

2-4 (Fase 2), zijn voorzien van bomenrijen.

een aantal opstallen en wordt geflankeerd door

Hetzelfde geldt voor een aantal perceelgrenzen.

een klein bos of bomengroep. De erven liggen

De bomenrij langs de Koperweg is beduidend

ver uit elkaar, soms dichtbij en soms verder van

hoger dan de bomenrijen verder in het landschap,

de weg af. Er is geen sprake van een duidelijk

en fungeert daardoor ook als markering van de

leesbare structuur.

weg. De overige bomenrijen gaan meer op in het landschap.

De opstallen zijn zonder uitzondering voorzien van kappen. Dit zijn hoofdzakelijk zadeldaken, maar er komen ook enkele wolfsdaken voor. Afhankelijk van de leeftijd en de functie van de

MOERASBOS

12

bebouwing, zijn de daken bedekt met pannen, riet of golfplaten. De gevels zijn hoofdzakelijk

13

Ontwerpkader

14

15

Uitgangspunten

Landschappelijk en stedenbouwkundig

Met name aan de zuid- en zuidwestkant van het landgoed Groot Grevengoed zijn kansen aanwezig op ontwikkeling van zeer waardevolle natuur. Het huidige verschil in karakter tussen Koperweg 2-4 (Fase 2) en Koperweg 6-8 (Fase 1) is een aanleiding om twee architectonische concepten te ontwikkelen.

Landschap Door de unieke landschappelijke ligging van het landgoed op de overgang van het zwak glooiende oostelijke deel van de Gelderse vallei naar het meer vlakke centrale deel van de Gelderse vallei treedt aan de zuidwestkant van het landgoed veel goed gebufferd kwelwater uit de bodem. Na afgraven van ca. 20 cm opgebracht zand zijn hydrologisch geschikte condities te verwachten voor ontwikkeling van nat schraalland. Ook in de hoger gelegen rest van het landgoed zijn

goede

kansen

aanwezig

voor

herstel

van goed tot matig ontwikkelde Kruiden- en faunarijke graslanden, ruigtezomen, houtwallen

bijdrage leveren aan het herstel van een divers natuurlandschap.

Aanbevelingen Kavelgrenzen

Groot Grevengoed is onderdeel van een open landschap. Er kan dwars over vele (kadastrale)

Karakter ensembles De Koperweg 2-4 en 6-8 hebben momenteel

percelen

gekeken

worden,

totdat een volgend bosperceel de horizon

verschillende karakters, omdat de één een groot

vormt. Groepjes bomen en bebouwing lezen

boerenerf is met meerdere opstallen en de ander

als incidenten in een wijdse omgeving.

vooral een oprit met een oude schuur. Met andere woorden; Koperweg 6-8 is al verhard, terwijl

Om

Koperweg 2-4 nog van het landschap is. Dit geldt

landschappelijke inpassing te geven, is het

als uitgangspunt voor de ontwerpconcepten van

van belang deze openheid te handhaven. De

de twee ensembles; Fase 1 zal meer aansluiten

huizen zijn zo gepositioneerd, dat de privacy

op de omringende gebouwen, waar Fase 2 zich

gewaarborgd blijft zonder gebruik te maken

vooral zal richten op het omringende landschap.

van hoge erfafscheidingen. Echter, omdat het

Groot

Grevengoed

een

goede

hier 6 individuele woonpercelen betreft, zal er Er is nog een reden om in het plangebied een

meer behoefte zijn aan het aanbrengen van

verschil aan te brengen in architectonisch en

erfafscheidingen dan een agrarisch perceel of

stedenbouwkundig concept. Wanneer Fase 1 en

een woonwerk-erf.

Fase 2 als één ensemble met één bouwconcept zou kunnen worden gezien, wordt het plan

Daar waar de percelen grenzen aan agrarische

simpelweg

sluit

grond, moeten de erfgrenzen zo open mogelijk

dan niet meer aan bij het principe waarin de

blijven. Het liefst helemaal geen afscheiding,

bebouwing zich als kleine groepjes (erven) over

desnoods een laag hek. Tussen de woonpercelen

het landschap verdeelt. Ook daarom zullen Fase 1

een groene, lage erfafscheiding. Hoge heggen

en Fase 2 een eigen karakter krijgen.

en hekken passen niet in het landschappelijke

te

groot.

De

ontwikkeling

en elzensingels, rietlanden en moerasvegetaties,

beeld. Een goedgeplaatste bossage kan een

die in combinatie met de hoogwaardige natuur

ongewenste doorkijk verhullen.

aan de zuidwestzijde gezamenlijk een belangrijke

16

17

Beeldkwaliteitsplan bebouwing

18

19

eg erw Kop

Groot Grevengoed

5

5 .41 115

Het Masterplan

eg rw pe Ko

85 49.9

Woning B: hoofdvolume 660 m3

Groot Grevengoed is onderdeel van de

Woning A: hoofdvolume 600 m3

Kavel 2: 4.195,22 m2

bredere tendens in Nederland om het

Kavel 1: 5.136,35 m2

platteland in ere te herstellen. Er wordt gewerkt aan het verbeteren van de biodiversiteit, oude en vervallen agrarische bedrijven maken plaats voor woningen en de

85 43.4

Woning C: hoofdvolume 600 m3

cultuurhistorische waarden worden waar nodig

17 50.3

Kavel 3: 3.682,86 m2

verdiept. Binnen de ontwikkeling van het 40

2 .51 37

hectare tellende landgoed wordt de bestaande

Woning D: hoofdvolume 600 m3

60 .31 5

29 78.4

landbouwgrond weer omgezet in de natuur

Kavel 6: 2511,85 m²

die het ooit was. Daarnaast is er ruimte voor 6 bouwkavels, welke verdeeld zijn in 2 groepen van elk 3 kavels. De kavels hebben een oppervlaktes

56 .30 2

van 2510 tot 5130 m². Elke woning mag bestaan uit een hoofdgebouw

2 .47 49

Woning D: hoofdvolume 600 m3

van 600 m³ (met uitzondering van kavel 7, Evert de Lange Bouw & Ontwikkeling B.V. opdrachtgever

Kavel 8: 2536,26 m²

deze mag 1200 m3 zijn) en een bijgebouw van Hoevelaken

project

Landgoed Groot Grevengoed

Koperweg Zwartebroek maximaal 150 m2. Het bijgebouw kan ook deels

Woning E: tot. 1190 m3

vergunningsvrij worden uitgevoerd. Omgevingsvergunning fase

Kavel 7: 4242,98 m²

onderdeel

Situatietekening type A t/m F

58.0 72

Voor 1:500 beide ensembles is een ontwerpconcept A1 HvD GP

51 .79 5

11.000

schaal

15.500

66.2 49

PV-panelen t.b.v. type D en E

getekend

formaat

ontwerp

22-12-2020 ontwikkeld. Fase 1 bestaat OV.0 uit drie woningen datum

N

blad

datum wijziging

volgens de schuurwoningtypologie die aansluit A:

F:

B:

G:

C:

H:

D:

I:

E:

J:

projectnr.

19040 op de omringende bebouwing. Fase 2 wordt

gevormd door een drietal woningen die opgaan in het omringende landschap. ‘T EI 1

7241 AK LOCHEM

+31 (0)573 222 180

INFO@MAASARCHITECTEN.NL

20

HENRIETTE VAN LIJNDENLAAN 1 3703 AS ZEIST

+31 (0)573 222 180

WWW.MAASARCHITECTEN.NL

21

Fase 1

eg erw Kop

Luxe schuurwoningen

5

Referenties

5 .41 115

Woningtypologie Vrijstaande

eg rw pe Ko

woningen

met

een

duidelijke

oriëntatie die tot uitdrukking komt in de kap en de verhoudingen van het hoofdgebouw. Bijgebouw van één laag met plat dak moet een 85 49.9

Woning B: hoofdvolume 660 m3

geïntegreerd geheel vormen met hoofdgebouw.

Woning A: hoofdvolume 600 m3

Kavel 2: 4.195,22 m2

Kavel 1: 5.136,35 m2

Oriëntatie De woningen zijn haaks of parallel aan de Koperweg geplaatst. De vorm en richting van het hoofdvolume benadrukt deze oriëntatie. Van de richting zoals aangegeven op de verbeelding

85 43.4

Woning C: hoofdvolume 600 m3

mag niet afgeweken worden.

17 50.3

Kavel 3: 3.682,86 m2

Bouwhoogte

2 .51 37

Woning D: hoofdvolume 600 m3

60 .31 5

Het hoofdvolume bestaat uit één woonlaag met

29 78.4

kap. Het bijgebouw is één laag hoog en heeft

Kavel 6: 2511,85 m²

een plat dak. Kaprichting De kaprichting is gelijk aan de oriëntatie van de woning, dus haaks of parallel aan de Koperweg. 2 .47 49

De kappen zijn eenvoudige zadeldaken. Een hap, snede, Evert de Lange Bouw & Ontwikkeling B.V. sparing of dakkapel zijn toegestaan, mits Hoevelaken

opdrachtgever

project

Landgoed Groot Grevengoed Koperweg Zwartebroek

Woning E: tot. 1190 m3

van de kap en deze nog steeds als een archetypisch volume te lezen is.

fase

Omgevingsvergunning

Kavel 7: 4242,98 m²

deze geen afbreuk doen aan de eenduidigheid

onderdeel

51 .79 5

11.000

Situatietekening type A t/m F

15.500

22

66.2 49

PV-panelen t.b.v. type D en E

schaal

formaat

getekend

ontwerp

1:500

A1

HvD

GP

datum

blad

22-12-2020

N

OV.0

datum wijziging

A:

F:

B:

G:

C:

H:

D:

I:

E:

J:

projectnr.

19040

‘T EI 1 7241 AK LOCHEM

HENRIETTE VAN LIJNDENLAAN 1 3703 AS ZEIST

23

Materialen

Hoogwaardige afwerking

Stucwerk

Vlakke rode pan Metselwerk

Optie: riet

Houten geveldelen 24

25

Fase 2

17 50.3

Kavel 3: 3.682,86 m2

2 .51 37

Woning D: hoofdvolume 600 m3

Referenties

85 43.4

Woning C: hoofdvolume 600 m3

60 .31 5

Natuurvilla’s

29 78.4

Kavel 6: 2511,85 m²

Woningtypologie 56 .30 2

Vrijstaande woningen met een vrije oriëntatie ten opzichte van het landschap. Hoofdgebouw 2 .47 49

Woning D: hoofdvolume 600 m3

en bijgebouw vormen een daklandschap waarbij het groendak het landschap als het ware over de opdrachtgever

Evert de Lange Bouw & Ontwikkeling B.V.

Kavel 8: 2536,26 m²

woning heen drapeert. Het Hoevelaken toepassen van een project

Landgoed Groot Grevengoed groendak is essentieel en daarom verplicht. Koperweg Zwartebroek

Woning E: tot. 1190 m3

fase

Oriëntatie

Kavel 7: 4242,98 m²

Omgevingsvergunning onderdeel

Situatietekening type A t/m De woningen zijn licht gedraaid ten opzichte deF

58.0 72

uitsluitingsweg en ten opzichte Er is 1:500 van elkaar. A1 HvD

51 .79 5

11.000

schaal

geen nadrukkelijke richting aangegeven. 22-12-2020

66.2 49

ontwerp

GP

datum

N

15.500

PV-panelen t.b.v. type D en E

getekend

formaat

blad

OV.0

datum wijziging

Bouwhoogte

A:

F:

B:

G:

C:

H:

D:

I:

E:

J:

projectnr.

19040

Het hoofdvolume bestaat uit één woonlaag met kap. Het bijgebouw is één laag hoog en heeft ‘T EI 1

tevens een kap, maar dan een lessenaarsdak.

7241 AK LOCHEM +31 (0)573 222 180

INFO@MAASARCHITECTEN.NL

HENRIETTE VAN LIJNDENLAAN 1 3703 AS ZEIST +31 (0)573 222 180

WWW.MAASARCHITECTEN.NL

Kaprichting Er

is

geen

nadrukkelijke

kaprichting

voorgeschreven. De dakhelling is relatief flauw door het toepassen van een groendak. Het hoofdvolume is voorzien van een dak met knik, de dakvlakken mogen qua helling en grootte van elkaar verschillen. De bijgebouwen zijn voorzien van een lessenaarsdak. Tezamen vormen de volumes een daklandschap.

26

27

Materialen

Hoogwaardige afwerking

Stucwerk

Houten geveldelen

Mos Sedum

Metselwerk

28

29

30

Maas Architecten

Evert de Lange Bouw & Ontwikkeling

Zeist & Lochem

Hoevelaken