Bloemendal IIb_Toelichting_Bijlage 26 Masterplan Barneveld-Noord (2017)

Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de woonwijk De Vaarst. Bepaalde lijnen en bebouwingsstructuren van De Vaarst worden in Barneveld-Noord doorgezet, wat de twee wijken ruimtelijk met elkaar verbindt en ze niet met hun rug naar elkaar toe liggen. De koppeling tussen deze twee wijken zal slechts op buurtniveau zijn om verdere intensivering van De Vaarst te voorkomen. Parkeren In de paragraaf ‘D4. Deelgebieden’ staat toegelicht dat bij de verdere uitwerking van het plangebied BarneveldNoord het ‘erf’ een basiselement vormt. Om te komen tot gebruiksvriendelijke erven moet worden voorkomen dat deze ontmoetingsruimten worden overspoeld met parkeervoorzieningen. Bij de verdere uitwerking wordt gezocht naar oplossingen die ruimte bieden aan (geclusterde) parkeervoorzieningen die het ervenprincipe niet frustreren.

49

Referentiebeeld van wonen aan het erf

50

woonerf/ erfafscheidingen

E

PROGRAMMA & REALISATIE

E1.

Wonen

Indicatief wordt het woonprogramma voor BarneveldNoord ingezet op de volgende verdeling: • 25% goedkoop (sociale huur en goedkope koop < € 175.000); • 35% middelduur (vrije sector huur tot € 900 en koop € 175-250.000); • 40% duur (vrije sector huur > € 900 en koop > € 250.000), waarvan indicatief minimaal10% vrije sector kavels. Met deze prijsverdeling wil de gemeente een gevarieerde wijk laten ontstaan. Dit programma wijkt iets af van het streefprogramma voor wat betreft de verhouding goedkoop/middelduur/duur zoals deze in de vastgestelde woonvisie is opgenomen, maar blijft binnen de marges van wat in de woonvisie minimaal en maximaal per categorie wenselijk wordt geacht. Met de voorgestelde differentiatie wordt recht gedaan aan het benutten van de aanwezige plankwaliteiten, de behoefte uit de markt voor dit deel van Barneveld alsook bij te dragen aan een sluitende grondexploitatie. Door deze gekozen differentiatie en bijhorend ruimtegebruik past de woningdichtheid bij de ambities van dit plan, zoals de voorgestelde ervenstructuur, het wonen aan het beekdal of nabij voorzieningen.

De beoogde doelgroepen voor deze wijk zijn divers. Niet alleen starters en doorstromers vanuit de kern en gemeente Barneveld zelf maar ook huishoudens die hier werken of op andere wijze een binding aan de gemeente hebben worden als beoogde toekomstige bewoners van dit gebied gezien. Jong en oud, laag en hoog opgeleid, welvarend of misschien iets minder welvarend, diverse leefstijlen: voor allen moet in principe een plekje in deze omgeving mogelijk zijn. In termen van producten wordt ingezet op een sterke variatie in verschijningsvormen, waarbij extra aandacht is voor de duurzaamheid van de woningen t.a.v. bewoning. De inzet van voldoende nultredenwoningen en/of woningen die makkelijk aanpasbaar/ombouwbaar zijn, is gezien de vergrijzing van de bevolking een aandachtspunt. Met betrekking tot verschijningsvormen wordt gedacht aan: relatief korte blokken met rij- en hoekwoningen (maximaal 8), tweekappers, vrijstaande woningen, groepswonen, appartementen in diverse verschijningsvormen. Indicatief moet (in lijn met de vastgestelde woonvisie) minimaal 40% in de vorm van nultredenwoningen en/of makkelijk ombouwbare woningen worden gerealiseerd. Gezien de karakteristieken van het plangebied zou circa 30% in een gestapelde vorm gerealiseerd kunnen worden, solitair en in geclusterde vorm in verschillende

51

Referentiebeeld van ‘Erve Oostermaet’ in Lettele, een combinatie van bestaand en nieuw ronodom een oorspronkelijk erf. Aan de monumentale boerderij zijn twee ‘woonschuren’ toegeoegd, die bestemd zijn voor de huisvesting van bewoners met een verstandelijke beperking. 52

eigendomsverhoudingen en prijsklassen. Daarnaast kan worden gedacht aan grondgebonden seniorenwoningen en andere levensloopbestendige woonvormen. In termen van woonmilieus wordt o.a. waarde gehecht aan de ervenstructuur die vanuit het landschap naar voren komt. Wonen met elkaar aan een hof of op een erf wordt als een groot gemeengoed beschouwd, waarbij er ook ruimte is voor ontmoeting, ontspanning en kwaliteit van openbare ruimte. Maar ook wonen nabij voorzieningen kan als woonmilieu interessant worden beschouwd. Het gebied zal deels door projectontwikkelaars worden gerealiseerd. Relevant voor het realiseren van de in de woonvisie gestelde ambities en de ideeën over woningbouwprogrammering is, dat de toekomstige bewoners van dit gebied (huurders en kopers) invloed krijgen op deze ontwikkeling (zoals concept van Transition Towns). Bijvoorbeeld door mee te kunnen beslissen in het ontwerp van hun woning, de inrichting van de openbare ruimte, de opties die geboden worden. Daarnaast is het wenselijk dat er ruimte is/blijft voor zelfbouw en/of vormen van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Dit betekent dat niet alle gronden aan marktpartijen moet worden verkocht, maar dat de gemeente zelf ook nog kavels/gebieden reserveert voor particuliere bouwplannen.

53

Voorbeelden van de uitwerking duurzaam energiesysteem van duurzaamheidsdoelen op basis van kernwaarden Rentmeesterschap Bijvoorbeeld zal het energiesysteem zo opgezet moeten worden dat het daadwerkelijk een oplossing is die zo CO2- bewust mogelijk is, geen inbreuk maakt op niet hernieuwbare bronnen en klopt voor de totale keten. Biobrandstoffen voor een duurzaam warmtenet moeten bijvoorbeeld niet zorgen voor verdringing in de landbouw en/of negatieve ecologische effecten. Verantwoordelijk en betrokken burgerschap Conform de waarde verantwoordelijk en betrokken burgerschap mag echter ook van de bewoners verwacht worden dat zij eerst zelf verantwoordelijkheid nemen voor een energiebewuste woning met een goede schil, een verantwoorde bouwwijze en duurzame energiebron(nen). Aanjager van verduurzaming Het energiesysteem zou vanuit de waarde aanjagen van duurzaamheid zo opgezet moeten worden dat het ook voor bestaande bouw (woningen, bedrijven, voorzieningen) van toegevoegde waarde is.

Aantrekkelijke vitale leefomgeving Het energiesysteem kan tevens bijdragen aan een aantrekkelijke vitale leefomgeving voor alle bevolkingsgroepen, doordat goede energiezuinige woningen vaak comfortabele woningen zijn, met zeer betaalbare energierekeningen.

54

E2.

Duurzaamheid

Realisatie van de duurzaamheidsambitie van de wijk Partijen gaan de ingrediënten uit deze visie omzetten in een concreet duurzaamheidsplan voor Barneveld Noord. Dit plan bevat concrete doelen, prestatie-indicatoren, procesafspraken en een aanzet tot de genoemde roadmap. De uitwerking vindt plaats met een open houding gericht op het creëren van mogelijkheden en het samen ontwikkelen van oplossingen. Oplossingen die op diverse schaalniveaus in samenhang worden uitgewerkt. Daarbij wordt de toekomstbestendigheid steeds in het oog gehouden. Bij de uitwerking zal steeds teruggekoppeld worden naar de vier kernwaarden (zie pagina 16). Technische, organisatorische, financiële aspecten en borging in planonderdelen Om de diverse duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren, staan vaak technische oplossingen voorop. Echter, aandacht voor organisatorische vraagstukken is eveneens van groot belang. Vaak levert dit nieuwe mogelijkheden voor het realiseren van duurzaamheid. Bijvoorbeeld de vormgeving van nieuwe financiële en juridische arrangementen ten aanzien van gezamenlijk eigendom, gebruik, beheer en/of ten aanzien het kunnen profiteren van toekomstige winsten binnen de exploitatie. Hiervoor is een Total Cost of Ownership

benadering nodig. Bij aanvang wordt niet alleen gekeken naar de investeringen, maar al rekening gehouden met toekomstige kosten/opbrengsten. De onderdelen uit het duurzaamheidsplan worden meegenomen in verschillende planonderdelen, zoals het bestemmingsplan, de energievisie, afspraken met ontwikkelaars etc. Communicatie Een interactieve website en een social media omgeving wordt daarbij als hulpmiddel ingezet, welke tevens de basis kan vormen voor plan- en gemeenschapsvorming. Voor uitwerking van een duurzaam energiesysteem binnen een gasloze wijk, is nader onderzoek nodig ten aanzien van de mate van zelfvoorzienendheid en de voor- en nadelen van een warmtenet en/of all electric net.

55

Project Projectnummer Omschrijving

Barneveld Noord 800043 Woningbouw - Barneveld

MPG Rapportage Programma en Ruimtegebruik Programma woningbouw niet bepaald sociaal middelduur duur

Aantal Programma bedrijven 0 bedrijven 225 315 360

(m²) Programma maatschappelijk 19.344 maatschappelijke voorzieningen

(m²) Ruimtegebruik 0 Openbaar Groen, water en wadi's Verharding Uitgeefbaar Netto plangebied

indicatief (m²) 170.680 48% 52% 217.820 388.500

Hoofdplanstructuur te handhaven Totaal aantal woningen Totaal opgeleverd t/m 31-12-2016

900 Totaal m2 bedrijven 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2016

19.344 Totaal m2 maatschappelijke voorz. 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2016

96.809 0

0 0 Bruto plangebied

485.309

Kasstroom Kosten Verwervingen Plankosten Bouw- en woonrijp Overige kosten Totale kosten

€ € € € €

Totaal -23.762.770 € -4.929.000 € -15.102.404 € -10.847.979 € -54.642.153 €

Boekwaarde -23.704.483 € -350.576 € -5.791 € - € -24.060.850 €

Te realiseren -58.287 € -4.578.424 € -15.096.613 € -10.847.979 € -30.581.303 €

2017 - € -379.830 € - € - € -379.830 €

2018 -0 € -379.830 € - € - € -379.830 €

2019 -8.327 € -545.538 € -1.996.267 € -1.426.341 € -3.976.473 €

2020 -8.327 € -545.538 € -1.996.267 € -1.426.341 € -3.976.473 €

2021 -8.327 € -545.538 € -2.979.169 € -1.426.341 € -4.959.375 €

2022 -8.327 € -545.538 € -2.979.169 € -1.426.341 € -4.959.375 €

2023 -8.327 € -545.538 € -2.979.169 € -1.426.341 € -4.959.375 €

2024 -8.327 € -545.538 € -1.083.285 € -1.426.341 € -3.063.491 €

2025 -8.327 -545.538 -1.083.285 -2.289.931 -3.927.080

Opbrengsten Verkopen Overige opbrengsten Totale opbrengsten

€ € €

69.037.141 € 5.448.588 € 74.485.728 €

2.000.000 € 1.487.375 € 3.487.375 €

67.037.141 € 3.961.213 € 70.998.354 €

- € 3.872.360 € 3.872.360 €

- € 88.853 € 88.853 €

- € - € - €

11.172.857 € - € 11.172.857 €

11.172.857 € - € 11.172.857 €

11.172.857 € - € 11.172.857 €

11.172.857 € - € 11.172.857 €

11.172.857 € - € 11.172.857 €

11.172.857 11.172.857

€ € €

€ € -10.465.616 € -31.039.092 -31.039.092

-3.164.646 € - € -5.880.730 € € €

-262.232 -937.767 5.996.384 -28.703.981

-432.164 -775.040 5.006.277 -23.697.704

-533.544 -626.362 5.053.576 -18.644.128

-636.951 -476.294 5.100.236 -13.543.892

-438.866 -292.109 7.378.391 -6.165.501

-660.773 -86.920 6.498.083 332.582

Saldo (- = last, + = baat) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Kasstroom per jaar Kasstroom cumulatief

-3.640 -879.226 2.609.664 -28.429.428

€ € € € €

-11.030 -857.379 -1.159.386 -29.588.815

€ € € € €

-185.445 -949.632 -5.111.550 -34.700.365

€ € € € €

€ € € € €

€ € € € €

€ € € € €

€ € € € €

€ € € € €

eindwaarde

Overzicht grondexploitatie Barneveld-Noord

56

E3.

Grondexploitatie

Voor de gronden die in eigendom zijn van de gemeente is een grondexploitatie (GREX) opgesteld. Daaruit blijkt dat de gronden, in een bouwstroom van 150 woningen per jaar gedurende de periode 2020-2025, kostenneutraal ontwikkeld kunnen worden. Een verliesvoorziening is op basis van de huidige inzichten niet nodig. De grondexploitatie, een prognose van de ontwikkeling van kosten en opbrengsten, is weergegeven in bijgevoegd kasstroom-schema. In de GREX is rekening gehouden met een te betalen bijdrage aan de hoofdstructuur (bestaande uit wegen, groen en water) uit het Masterplan, het beoogde grondgebruik en het globale ontwikkelingsprogramma. Periodiek zal deze grondexploitatie, middels de kwartaalrapportages, worden geactualiseerd. Wijzigingen in de grondpositie van de gemeente alsmede het grondgebruik en programma worden daarbij opnieuw beschouwd

57