Bijlage 1 Lokale aanvulling Functieveranderingsbeleid Barneveld

Functieveranderingsbeleid in Barneveld Lokale aanvulling op het Regionale Afwegingskader Functieveranderingsbeleid regio Foodvalley regio Amersfoort

Functieveranderingsbeleid in Barneveld Lokale aanvulling op het Regionale Afwegingskader Functieveranderingsbeleid regio Foodvalley regio Amersfoort

Colofon Opgesteld door: Gemeente Barneveld Datum: xx september 2024 Status: Concept

02 | colofon

Voorwoord Niet alles kan overal, dat is het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling in ons land. Want de ruimte is schaars, en er spelen veel belangen in die schaarse ruimte. Dat geldt zeker ook voor de gemeente Barneveld. Voor de toekomst van de agrarische bedrijvigheid is dit een belangrijk gegeven. Europese afspraken, landelijke regels, provinciale regels, alles komt bij wijze van spreken samen op het erf van de agrariër. Als gemeente hebben we niet de ruimte om het iedereen naar de zin te maken. Maar binnen de regels die er bestaan zoeken we mogelijkheden de agrariër die stopt met het bedrijf perspectief te bieden. Maar ook dat perspectief kent zijn grenzen: om de kwaliteit en het welzijn in het landelijk gebied te behouden moeten we keuzes maken wat wel kan en wat niet kan op de plaatsen waar agrarische activiteit stopt, en waar nieuwe initiatieven van de grond komen. Kleinschalige bedrijvigheid prima, maar zware industrie echt niet, om eens een duidelijk voorbeeld te noemen.

Voor deze lokale aanvulling van de gemeente Barneveld op het functieveranderingsbeleid van de Foodvalley sprak ik met veel vertegenwoordigers van de agrarische sector. Daarbij ontmoette ik vaak begrip voor de positie van de gemeente. Ook van mijn kant, en van de kant van de gemeente, bestaat veel begrip voor de moeilijke beslissingen waar de agrarische ondernemer vandaag de dag voor staat. Met deze lokale aanvulling op het functieveranderingsbeleid hoop ik dat de gemeente in ieder geval duidelijkheid geeft aan de agrariër die voor een belangrijke keuze staat. Tevens biedt dit beleid mogelijkheden en duidelijkheid voor niet agrarische ondernemers en burgers ten aanzien van wensen om groter te mogen bouwen in omvang, volume en de mogelijkheid om woningen te splitsen.

Bennie Wijnne, wethouder gemeente Barneveld

03 | voorwoord

Inhoud 1. Inleiding

1.1 Positionering van het regionale en lokale functieveranderingsbeleid

5 6

3. Verbrede mogelijkheden wonen en werken 3.1 Algemeen

14 15

3.2 Wonen

16

3.3 Werken

19

1.2 Reikwijdte van de lokale aanvulling functieveranderingsbeleid

6

1.3 Leeswijzer

6

3.4 Gedeeltelijke functieverandering

20

7

3.5 Gemengde erven

20

2. Verbrede toepassing sloopmetersystematiek

4. Sloopmetersystematiek

2.1 Niet-agrarische bedrijfsbebouwing

8

2.2 (Bedrijfs)woningen

10

4.1 Aanvullende eisen meetellen bebouwing in berekening sloopoppervlakte

2.3 Vakantieparken

13

4.2 Geldigheidsduur inmeting

04 | inhoud

21 22

22

1. Inleiding In juli 2024 stelden Regio Foodvalley en Regio Amersfoort het Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 vast met regionale afspraken hoe om te gaan met voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Het afwegingskader stelt agrariërs in staat de bedrijfsvoering te beëindigen op een maatschappelijke en ruimtelijk verantwoorde wijze. De wijziging van de agrarische functie naar

Het regionale afwegingskader bevat een interregionale basis voor berekening, registratie en inzetbaarheid van sloopmeters in het landelijk gebied. Daarnaast biedt het kader ook ruimte voor gemeentelijke uitwerking om zelf aanvullende keuzes te maken die passen bij de lokale situatie. Voorliggend document voorziet in de lokale aanvulling van het regionale afwegingskader. Deze lokale uitwerking is alleen van toepassing op de gemeente Barneveld en gaat op hoofdlijnen in op de volgende onderdelen: •

Verbrede toepassing van de sloopmetersystematiek voor de gebruiksfuncties niet-agrarische bedrijvigheid, (bedrijfs)woningen en vakantieparken;

•

Verbrede toepassingsmogelijkheden voor de functieveranderingen naar woonen werkfuncties en gedeeltelijke functieverandering;

•

Aanvullende voorwaarden voor de sloopmetersystematiek

een andere functie, zoals wonen of werken, is de daadwerkelijke functieverandering. Het beleid is gericht op kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied.

05 | inleiding

1.1 Positionering van het regionale en lokale

onduidelijk wanneer het functieveranderingsbeleid van toepassing is. Dit kan zowel geografisch (bijvoorbeeld de dorpsranden) zijn, als procedureel (grotere stedelijke ontwikkeling met grondexploitatie). Onderstaande schema geeft aan in welke gevallen het functieveranderingsbeleid van toepassing is.

functieveranderingsbeleid Het regionale en lokale functieveranderingsbeleid is ruimtelijk instrumentarium om beleidsdoelen te halen. Ondanks dat het een eigen beleidsdoelstelling kent, namelijk ruimtelijke kwaliteit door sloop van overtollige bedrijfsbebouwing en ondersteuning van economische en sociale vitaliteit van het landelijk gebied door toevoeging van andere gebruiksfuncties, is het ook instrumentarium om meer strategische beleidsdoelen te behalen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de locatiekeuze van gebruiksfuncties, een grotere woningdifferentiatie of de doorontwikkeling van de grotere landschaps- en groenstructuren in het landelijk gebied. Uitspraken over deze beleidskeuzes staan in de Omgevingsvisie en aanpalende beleidsstukken. Daarbij geldt dat indien deze beleidslijnen of -regels tussentijds wijzigen, altijd de meest recente beleidslijnen of -regels gelden. Het bepalen van de wenselijkheid van een functieverandering op grond van actueel omgevingsbeleid, gaat dus altijd vooraf aan de toepassing van de systematiek van functieverandering. Functieverandering is daarmee dus nooit een recht op zichzelf.

Is er een functieveranderingsbeleid van toepassing? Ligt het plangebied in een kernomgevingsplan met een stedelijke functie (niet zijnde agrarisch, bos of natuur)?

Ja

Functieveranderingsbeleid niet van toepassing

Nee Is de locatie aan alle zijden omsloten door stedelijke functies (bijvoorbeeld woningen of stedelijke infrastructuur)?

Ja

Functieveranderingsbeleid niet van toepassing

Nee Ligt het plangebied in een beoogd stedelijk ontwikkelingsgebied?

Ja

van toepassing, tenzij er wordt meegedaan in de

Nee

Functieveranderingsbeleid van toepassing

1.2 Reikwijdte van de lokale aanvulling

Functieveranderingsbeleid

(gemeentelijke) ontwikkeling van het gebied en bijdraagt aan de grondexploitatie

functieveranderingsbeleid

1.3 Leeswijzer

Het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid biedt gemeenten de mogelijkheid aanvullende keuzes te maken voor de eigen lokale situatie. Het instrumentarium en voorwaarden in deze lokale aanvulling zijn alleen geldig voor het grondgebied van de gemeente Barneveld. Het functieveranderingsbeleid is van toepassing op locaties in het landelijk gebied. De stedelijke gebieden vallen hierbuiten. In sommige gevallen is het

De lokale aanvulling is opgebouwd uit een aantal hoofdstukken. In hoofdstuk 2 worden de verbrede toepassingsmogelijkheden voor de sloopmetersystematiek uiteengezet. Hoofdstuk 3 gaat in op de algemene bepalingen en de verbrede toepassingsmogelijkheden voor de daadwerkelijke functieverandering naar woonof werkfuncties en de gedeeltelijke functieveranderingen. Hoofdstuk 4 gaat in op de aanvullende voorwaarden voor de regionale sloopmetersystematiek.

06 | inleiding

2. Verbrede toepassing sloopmetersystematiek Het landelijk gebied van Barneveld is divers en kent verschillende opgaven. Gezien de omvang van de agrarische sector hebben veranderingen in deze sector grote impact op de structuur en de vitaliteit van het landelijk gebied. Het regionale functieveranderingsbeleid richt zich daarom op de agrarische functies. Dat neemt niet weg dat er andere doelstellingen in het landelijk gebied zijn waaraan de sloopmetersystematiek uit het functieveranderingsbeleid een bijdrage kan leveren. Dit hoofdstuk gaat in op de verbrede toepassing van de sloopmetersystematiek voor de niet-agrarische bedrijfsbebouwing, (bedrijfs)woningen en vakantieparken. 07 | verbrede toepassing sloopmetersystematiek

2.1 Niet-agrarische bedrijfsbebouwing Het komt voor dat een bestaand niet-agrarisch bedrijf in het landelijk gebied zijn functie verliest. Om te voorkomen dat overtollige niet-agrarische bedrijfsbebouwing blijft staan kan de basissystematiek voor functieverandering worden toegepast. De inzetbare sloopmeters kunnen hiermee worden ingezet voor andere gebruiksfuncties binnen de gemeente Barneveld. Net zoals bij functieverandering van agrarische functies geldt hier dat de beoordeling van de wenselijkheid van de functieverandering altijd vooraf gaat aan het instrument.

Rekenvoorbeelden

De basisregels en voorwaarden uit het regionale afwegingskader voor de agrarische bedrijfsbebouwing zijn van toepassing op de rekensystematiek voor de niet-agrarische bedrijfsbebouwing. Maar een belangrijk verschil is dat de inzetbare sloopmeters op een andere manier worden bepaald dan bij agrarische bedrijven. Om de agrarische en niet-agrarische sloopmeters gelijk aan elkaar te kunnen stellen hanteert de gemeente Barneveld een omrekenmethodiek naar agrarische sloopmeters. Hieronder staan de uitgangspunten om tot de bepaling van de inzetbare sloopmeters te komen:

Als een nieuw landelijk bedrijf met deze vloeroppervlakte opgericht zou worden, dan zijn 100 m² sloopmeters nodig voor het bedrijfsrecht en 1.300 m² voor de gevraagde 650 m² (factor 2) vloeroppervlakte. In totaal gaat het dan om (100 + 1.300 =) 1.400 m² inzetbare sloopmeters.

1.

Berekenen hoeveel agrarische sloopmeters benodigd zouden zijn geweest om de betreffende niet-agrarische bedrijfsfunctie te realiseren.

2.

Op die hoeveelheid sloopmeters de basisregels voor de afromingssystematiek toepassen. Na afroming blijven inzetbare sloopmeters over.

3.

Deze inzetbare sloopmeters kunnen worden ingezet voor een andere woonof niet-agrarische bedrijfsfunctie in de gemeente Barneveld.

Voorbeeld 1: Niet-agrarisch bedrijf in de categorie “landelijk bedrijf” Een als zodanig bestemd landelijk bedrijf heeft, naast de bedrijfswoning en het standaardecht aan bijgebouwen van 80 m², een bestemde vloeroppervlakte van 650 m² aan landelijke bedrijfsbebouwing. De initiatiefnemer verzoekt om deze oppervlakte te slopen en om te zetten naar inzetbare sloopmeters.

In dit voorbeeld gaat het om een bestaand bedrijf. Hierdoor is geen sprake van de verrekening met een bedrijfsrecht waardoor met 1.300 m² sloopmeters gerekend wordt. Als een agrarisch bedrijf deze oppervlakte zou hebben, dan wordt deze oppervlakte afgeroomd. De eerste 1.000 m² is vrij van afroming, terwijl over de resterende 300 m² een afroming van 25% wordt toegepast. In dit geval is de totaalafroming 75 m². Dit wordt van de aanwezige 1.300 m² sloopmeters afgetrokken, zodat er 1.225 m² agrarische (inzetbare) sloopmeters zijn die verkocht/ingezet kunnen worden.

08 | verbrede toepassing sloopmetersystematiek

Voorbeeld 2: klein niet-agrarisch bedrijf Een als zodanig bestemd niet-agrarisch bedrijf heeft, naast de bedrijfswoning en het standaardecht aan bijgebouwen van 80 m², een bestemde vloeroppervlakte van 800 m² aan niet-agrarische bedrijfsbebouwing. De initiatiefnemer verzoekt om deze oppervlakte te slopen en om te zetten naar inzetbare sloopmeters.

Voorbeeld 3: groot niet-agrarisch bedrijf Een als zodanig bestemd niet-agrarisch bedrijf heeft, naast de bedrijfswoning en het standaardecht aan bijgebouwen van 80 m², een bestemde vloeroppervlakte van 1.200 m² aan niet-agrarische bedrijfsbebouwing. De initiatiefnemer verzoekt om deze oppervlakte te slopen en om te zetten naar inzetbare sloopmeters.

Als een nieuw niet-agrarisch bedrijf met deze vloeroppervlakte opgericht zou worden, dan zijn 100 m² sloopmeters nodig voor het bedrijfsrecht, 1.000 m² sloopmeters voor de eerste 500 m² (factor 2) vloeroppervlakte en 900 m² voor de resterende 300 m² (factor 3) vloeroppervlakte. In totaal gaat het dan om (100 + 1.000 + 900 =) 2.000 m² inzetbare sloopmeters.

Als een nieuw niet-agrarisch bedrijf met deze vloeroppervlakte opgericht zou worden, dan zijn 100 m² sloopmeters nodig voor het bedrijfsrecht, 1.000 m² sloopmeters voor de eerste 500 m² (factor 2) vloeroppervlakte en 2.100 m² voor de resterende 700 m² (factor 3) vloeroppervlakte. In totaal gaat het dan om (100 + 1.000 + 2.100 =) 3.200 m² inzetbare sloopmeters.

In dit voorbeeld gaat het om een bestaand bedrijf. Hierdoor is geen sprake van de verrekening met een bedrijfsrecht waardoor met 1.900 m² sloopmeters gerekend wordt. Als een agrarisch bedrijf deze oppervlakte zou hebben, dan wordt deze oppervlakte afgeroomd. De eerste 1.000 m² is vrij van afroming, terwijl over de resterende 900 m² een afroming van 25% wordt toegepast. In dit geval is de totaalafroming 225 m². Dit wordt van de aanwezige 1.900 m² sloopmeters afgetrokken, zodat er 1.675 m² agrarische (inzetbare) sloopmeters zijn die verkocht/ingezet kunnen worden.

In dit voorbeeld gaat het om een bestaand bedrijf. Hierdoor is geen sprake van de verrekening met een bedrijfsrecht waardoor met 3.100 m² sloopmeters gerekend wordt. Als een agrarisch bedrijf deze oppervlakte zou hebben, dan wordt deze oppervlakte afgeroomd. De eerste 1.000 m² is vrij van afroming, over de tweede 1.000 m² is de afroming 25% en over de resterende 1.100 m² is de afroming 50%. In dit geval is de totaalafroming (250 + 550 =) 800 m². Dit wordt van de aanwezige 3.100 m² sloopmeters afgetrokken, zodat er 2.300 m² agrarische (inzetbare) sloopmeters zijn die verkocht/ingezet kunnen worden.

09 | verbrede toepassing sloopmetersystematiek

2.2 (Bedrijfs)woningen Net als bij de niet-agrarische bedrijfsbebouwing komt het soms voor dat een (bedrijfs)woning haar functie verliest. In sommige gevallen is het wenselijk om deze te slopen en naar een andere locatie te verplaatsen of de inzetbare sloopmeters in te zetten voor andere gebruiksfuncties.

•

Vergunningsvrije mogelijkheden worden buiten beschouwing gelaten. Daar zijn geen verplaatsbare rechten aan te ontlenen;

•

De te slopen (bedrijfs)woning moet vergund zijn en twee jaar aanwezig zijn;

De wenselijkheid van het slopen en/of verplaatsing van de (bedrijfs)woning wordt bepaald aan de hand van actueel omgevingsbeleid en eventuele actuele ontwikkelingen en gaat altijd vooraf aan het toepassen van de systematiek van functieverandering. Dit is dus altijd maatwerk. Hieronder volgen een aantal richtlijnen en voorwaarden voor de inzet van dit onderdeel van het instrumentarium:

•

De omzetting naar sloopmeters geldt alleen voor de woninginhoud.

•

•

Verplaatsing of sloop • is alleen mogelijk voor het totale woonvolume (een vrijstaande (bedrijfs) woning of volledig woongebouw); • van de enige bedrijfswoning van een agrarisch, landelijk of nietagrarisch bedrijf is niet toegestaan. We willen geen bedrijfsperceel in het buitengebied laten ontstaan zonder bedrijfswoning; • uit de kernrandzone is niet toegestaan, tenzij bijvoorbeeld een belangrijke zichtlijn herstelt of een verbinding tussen natuur mogelijk gemaakt kan worden; • vanuit het midden van een cluster van woningen of vanuit het midden van een bebouwingslint is niet toegestaan. Verplaatsing vanaf de rand van een cluster of een lint is mogelijk indien dit niet de stedenbouwkundige en landschappelijke opzet aantast;

De basisregels uit het regionale functieveranderingsbeleid voor de agrarische bedrijfslocaties zijn van toepassing op de rekensystematiek voor de (bedrijfs) woningen. Met als uitzondering dat de inzetbare sloopmeters anders worden bepaald. Om de agrarische en niet-agrarische sloopmeters met elkaar te verrekenen hanteren wij een omrekenmethodiek naar agrarische sloopmeters. Hieronder staan de uitgangspunten om tot inzetbare sloopmeters te komen: 1.

Berekenen hoeveel agrarische sloopmeters benodigd zouden zijn om de betreffende woning of woongebouw te realiseren.

2. Op die hoeveelheid sloopmeters de basisregels voor de afromingssystematiek toepassen. Na afroming blijven inzetbare sloopmeters over. 3. Deze inzetbare sloopmeters kunnen worden ingezet voor een andere woon- of niet-agrarische bedrijfsfunctie in de gemeente Barneveld.

Verplaatsing naar het deelgebied Veluwe kan alleen in de kernrandzones rond Garderen en Kootwijk; 10 | verbrede toepassing sloopmetersystematiek

Rekenvoorbeelden

Voorbeeld 1a: kleinere woning slopen en verplaatsen Een woning heeft een gerealiseerde en vergunde inhoud van 350 m³. De initiatiefnemer wil de woning geheel verplaatsen naar een locatie elders. Als een nieuwe woning met deze inhoud gerealiseerd zou worden, dan zijn 300 m² sloopmeters nodig voor het woonrecht en 525 m² voor 350 m³ (factor 1,5) woninginhoud. In totaal gaat het dan om (300 + 525 =) 825 m² inzetbare sloopmeters. In dit voorbeeld gaat het om een te verplaatsen woning, waarbij het woonrecht ‘meeverplaatst’. Hierdoor wordt met 825 m² sloopmeters gerekend. Als een agrarisch bedrijf deze oppervlakte zou hebben, dan wordt deze niet oppervlakte afgeroomd. Dit omdat deze oppervlakte kleiner is dan de afromingsgrens vanaf 1.000 m². In dit geval zijn er 825 m² agrarische (inzetbare) sloopmeters waarmee een woning van 350 m³ gerealiseerd kan worden. Voorbeeld 1b: grotere woning slopen en verplaatsen Een woning heeft een gerealiseerde en vergunde inhoud van 660 m³. De initiatiefnemer wil de woning geheel verplaatsen naar een locatie elders. Als een nieuwe woning met deze inhoud gerealiseerd zou worden, dan zijn 300 m² sloopmeters nodig voor het woonrecht en 990 m² voor 660 m³ (factor 1,5) woninginhoud. In totaal gaat het dan om (300 + 990 =) 1.290 m² inzetbare sloopmeters.

11 | verbrede toepassing sloopmetersystematiek

In dit voorbeeld gaat het om een te verplaatsen woning, waarbij het woonrecht ‘meeverplaatst’. Hierdoor wordt met 1.290 m² sloopmeters gerekend. Als een agrarisch bedrijf deze oppervlakte zou hebben, dan wordt deze oppervlakte afgeroomd. De eerste 1.000 m² is vrij van afroming, terwijl over de resterende 290 m² een afroming van 25% wordt toegepast. In dit geval is de totaalafroming 72 m². Dit wordt van de aanwezige 1.290 m² sloopmeters afgetrokken, zodat met 1.218 m² een woning van 612 m³ gerealiseerd kan worden. Voorbeeld 2a: kleinere woning slopen en in delen verkopen Een woning heeft een gerealiseerde en vergunde inhoud van 350 m³. De initiatiefnemer wil de woning slopen en omzetten naar inzetbare sloopmeters om deze in delen te verkopen. Als een nieuwe woning met deze inhoud gerealiseerd zou worden, dan zijn 300 m² sloopmeters nodig voor het woonrecht en 525 m² voor 350 m³ (factor 1,5) woninginhoud. In totaal gaat het dan om (300 + 525 =) 825 m² inzetbare sloopmeters. In dit voorbeeld gaat het om een te slopen woning, waarbij het woonrecht niet ‘meeverplaatst’. Hierdoor wordt met 525 m² sloopmeters gerekend. Als een agrarisch bedrijf deze oppervlakte zou hebben, dan wordt deze niet oppervlakte afgeroomd. Dit omdat deze oppervlakte kleiner is dan

de afromingsgrens vanaf 1.000 m². In dit geval zijn er 525 m² agrarische (inzetbare) sloopmeters die verkocht/ingezet kunnen worden. Voorbeeld 2b: grotere woning slopen en in delen verkopen Een woning heeft een gerealiseerde en vergunde inhoud van 700 m³. De initiatiefnemer wil de woning slopen en omzetten naar inzetbare sloopmeters om deze in delen te verkopen. Als een nieuwe woning met deze inhoud gerealiseerd zou worden, dan zijn 300 m² sloopmeters nodig voor het woonrecht en 1.050 m² voor 700 m³ (factor 1,5) woninginhoud. In totaal gaat het dan om (300 + 1.050 =) 1.350 m² inzetbare sloopmeters. In dit voorbeeld gaat het om een te slopen woning, waarbij het woonrecht niet ‘meeverplaatst’. Hierdoor wordt met 1.050 m² sloopmeters gerekend. Als een agrarisch bedrijf deze oppervlakte zou hebben, dan wordt deze oppervlakte afgeroomd. De eerste 1.000 m² is vrij van afroming, terwijl over de resterende 50 m² een afroming van 25% wordt toegepast. In dit geval is de totaalafroming 12 m². Dit wordt van de aanwezige 1.050 m² sloopmeters afgetrokken, zodat 1.038 m² verkocht/ingezet kunnen worden.

12 | verbrede toepassing sloopmetersystematiek

2.3 Vakantieparken In de gemeente Barneveld kennen we een groot aantal vakantieparken. Het is denkbaar dat de systematiek van functieverandering wordt toegepast bij een vakantiepark dat qua kwaliteit, toekomstperspectief en locatie kan omschakelen naar een andere functie. Dit gaat verpaupering en oneigenlijk gebruik tegen en bevordert de ruimtelijke kwaliteit. Net als bij de andere vormen van functieverandering geldt ook hier dat de beoordeling van de wenselijkheid van de functieverandering altijd vooraf gaat aan het instrument. Gezien de verscheidenheid aan bebouwingsvormen op vakantieparken, de relatief hoge bouwvrijheid binnen het omgevingsplan en het feit dat elk vakantiepark uniek is, is het lastig een eenduidige systematiek te hanteren. We beschouwen de omschakeling van een vakantiepark naar een andere functie altijd als maatwerk: per geval bekijkt de gemeente hoe het gedachtegoed van het functieveranderingsbeleid en de sloopmetersystematiek kan worden toegepast.

13 | verbrede toepassing sloopmetersystematiek

3. Verbrede mogelijkheden wonen en werken De omschakeling naar een andere gebruiksfunctie wordt de functieverandering genoemd. In het regionale afwegingskader wordt de mogelijkheid geboden om naar een woon- of werkfunctie om te schakelen. Bij de recente actualisatie zijn ook verbrede toepassingsmogelijkheden benoemd.

In dit hoofdstuk wordt beschreven welke verbrede toepassingsmogelijkheden de gemeente Barneveld wil bieden en welke aanvullende voorwaarden wij stellen naast de algemene (regionale) voorwaarden voor functieverandering naar woonen werkfuncties. 14 | verbrede mogelijkheden wonen en werken

3.1 Algemeen Natuurcompensatie

In sommige gevallen kan de initiatiefnemer voor een deel van de sloopmeters natuurcompensatie inzetten. Hierbij dient nieuwe natuur gerealiseerd te worden. Dit is niet op iedere locatie mogelijk. Kansrijke locaties voor natuurcompensatie zijn: gebieden nabij beken, locaties binnen groene bufferzones, locaties die aansluiten op een groter groen/blauw netwerk en locaties binnen GO. Als een initiatiefnemer natuurcompensatie wil toepassen toetst de gemeente eerst of de locatie geschikt is voor natuurcompensatie. Volgens de regionale afspraak wordt minimaal 75 procent van de benodigde sloopmeters ingezet met sloopmeters. Voor de resterende 25 procent kan in sommige gevallen natuurcompensatie worden ingezet. Hierbij wordt gewerkt met de waarde die vergelijkbaar is met de investering in sloopmetercompensatie. Deze waarde is opgebouwd uit de investering voor de realisatie en de eventuele afwaardering van de grondwaarde. Het beheer van de nieuwe natuur wordt niet meegerekend. De waarde van de natuurcompensatie wordt berekend aan de hand van de gemiddelde sloopmeterprijs tijdens de voorfase (vooronderzoek en uitwerkingsverzoek) van het initiatief. Voorwaarde is dat de natuurcompensatie als onderdeel van de functieverandering wordt meegenomen in de wijziging van het omgevingsplan.

Landschappelijke inpassing op ontwikkel- en slooplocatie

Bij de toetsing van de landschappelijke inpassing van een erf kijkt de gemeente naar het landschapstype en de historie van het landschap. In het provinciale landschapsontwikkelingsplan staan visies uitgewerkt per landschapstype. De landschappelijke inpassing moet daarbij aansluiten.

Daarnaast kijkt de gemeente hoe de landschappelijke inpassing aansluit bij de omstandigheden ter plaatse. Bijvoorbeeld door bestaande groenstructuren te versterken of beekbegeleidende beplanting te realiseren. Het gaat hierbij om streekeigen beplanting. Bij functieverandering is het verplicht zowel de ontwikkellocatie als de slooplocatie (indien deze locatie niet de ontwikkellocatie is) landschappelijk in te passen.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Naast de landschappelijke inpassing gelden er ook stedenbouwkundige randvoorwaarden voor zowel de ontwikkellocatie als de slooplocatie (indien deze locatie niet de ontwikkellocatie is). Hierbij wordt gekeken naar het geldende beleid ter plaatse. Daarnaast zal er gekeken worden naar de samenhang met het landschap en de overige disciplines in hoeverre het initiatief past binnen de context en de wenselijkheid. Ook dient er rekening gehouden te worden met de kwaliteitseisen die geldend zijn voor het plangebied zoals bijvoorbeeld een beeldkwaliteitsplan (BKP) of welstandsnota. Ook kunnen er eisen gesteld worden aan bijvoorbeeld het aantal inritten of de mate van verharding.

Ontwikkelingsfonds Platteland

In Barneveld wordt gewerkt met het Ontwikkelingsfonds Platteland (OFP). Onderdeel van de functieverandering is een financiële afdracht in dit fonds. De bijdrage uit het fonds wordt besteed aan de verbetering van de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied. Denk hierbij aan natuurontwikkeling, recreatieve routes, waterberging en dergelijke. Voor de precieze voorwaarden voor de financiële afdracht en besteding van de gelden verwijzen we naar de vigerende Barneveldse regeling Ontwikkelingsfonds Platteland.

15 | verbrede mogelijkheden wonen en werken

3.2 Wonen

en anderzijds draagt het bij aan een betere balans tussen dure woningen en betaalbare woningen.

Locatiekeuze voor woningen

De gemeente Barneveld heeft beleid wat toe ziet op strategische keuzes voor de locatie van verschillende gebruiksfuncties, zoals wonen en werken. Het beleid geeft richting aan de functieveranderingsvraagstukken in het landelijk gebied. Om de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied te bevorderen maakt de gemeente strategische en landschappelijke keuzes en stelt kaders. Zo ook bij specifieke gebieden waar nieuwe functieveranderingswoningen al dan niet gewenst zijn. Op bepaalde locaties kan het voorkomen dat nieuwe functieveranderingswoningen ruimtelijk of anderszins niet aanvaardbaar of gewenst zijn. Daarnaast is het mogelijk dat het toevoegen van meer dan één functieveranderingswoning juist wel wenselijk en aanvaardbaar is. Dit zijn gebieden waar meer draagkracht is. Denk bijvoorbeeld aan de dorpsranden. Deze beleidskaders zijn daarmee sturend van aard voor de aanvragen rond functieverandering en daarmee ook voor de inzet van het instrumentarium uit het regionale functieveranderingsbeleid en deze lokale aanvulling.

Woningdifferentiatie

Het regionale functieveranderingsbeleid beschrijft een standaard werkwijze voor functieverandering naar wonen in het landelijk gebied. In ruil voor sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen kan een stoppend bedrijf het recht krijgen onder voorwaarden een functieveranderingswoning te realiseren. De ervaring leert dat woningen die onder het regionale functieveranderingsbeleid worden gebouwd, voornamelijk grotere woningen zijn in de hogere prijsklassen. Om meer balans te krijgen in het aanbod van woningen in het landelijk gebied is het wenselijk andere woningtypologieën en woonconcepten mogelijk te maken. Dit sluit enerzijds beter aan bij de woonbehoefte in de gemeente Barneveld

Om de bouw van andersoortige woningen in het landelijk gebied te stimuleren, differentiëren wij de standaardsloopmetereis voor het woonrecht. In reguliere gevallen geldt een standaardwoonrecht van 300m2 per woning en 1,5m2 per m3. Om ander soortige woonvormen te stimuleren wordt de standaardeis voor het woonrecht aangepast voor specifieke woningtypologieën. De woningtypologieën hieronder zijn hoofdcategorieën. In de praktijk zijn er meerdere woningtypologieën denkbaar. Per geval zal gekeken worden in welke hoofdcategorie het betreffende woningtype valt.

Standaardrecht bijgebouwen

Sloopmeters woonrecht

Sloopmeters per m3

Vrijstaand, 2-1 kap

80 m2

300 m2

1,5 m2

Rijwoning, rug-aan-rug woning

40 m2

100 m2

1,5 m2

Appartement, tiny house, kamer

20 m2

50 m2

1,5 m2

Woontypologie

In sommige gevallen is het wenselijk meer functieveranderingswoningen toe te staan dan standaard één woonvolume (één vrijstaande woning of één woongebouw met twee wooneenheden). Bij meer dan één woonvolume moet voldaan worden aan de kaders, afspraken en beleidslijnen uit het woonbeleid van de gemeente.

16 | verbrede mogelijkheden wonen en werken

Grotere oppervlakte aan bijgebouwen (m2) dan regulier is toegestaan

Het regionale functieveranderingsbeleid biedt de mogelijkheid een grotere oppervlakte aan bijgebouwen toe te staan dan regulier is toegestaan in het Omgevingsplan. In Barneveld willen we dat bijgebouwen bij woningen in omvang en gebruik ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw en de woonfunctie. Dit om te voorkomen dat grote bijgebouwen worden ingezet voor (bedrijfs)activiteiten die niet passend zijn bij de woonfunctie. In principe geldt de maatvoering die regulier is toegestaan in het Omgevingsplan. Bij de wens een grotere oppervlakte aan bijgebouwen te realiseren, kan dat met dubbele compensatie van sloopmeters tot een oppervlakte van maximaal 250 m2.

Grotere oppervlakte aan bijgebouwen

Compensatie sloopmeters

Per 1m2

2 m2 sloopmeters

Woningsplitsing in bestaande bebouwing

IIn lijn met de wens voor meer differentiatie in woonvormen willen we in Barneveld woningsplitsing in bestaande bebouwing gemakkelijker maken. Woningsplitsing gaat uit van een extra woonrecht in een bestaande woning waarbij er geen nieuwe bebouwing ontstaat. De bestaande woning verandert daarmee van een woning naar een woongebouw.

17 | verbrede mogelijkheden wonen en werken

Om woningsplitsing gemakkelijker te maken hanteert Barneveld in afwijking van het regionale functieveranderingsbeleid een soepelere standaardeis voor het woonrecht. Er zijn twee categorieën:

1. Een bestaande (bedrijfs)woning waarvoor in het verleden een omgevingsvergunning voor inwoning is verleend (waarbij geen sprake is van een woningscheidende wand) en welke gebruikt wordt als een gesplitste situatie.

Situatie

Bestaande (bedrijfs)woning met een omgevingsvergunning voor

0 m2 sloopmeters per wooneenheid

onafgebroken bewoond.

Daarnaast kan het wenselijk zijn om bestaande bebouwing in meer dan twee eenheden te splitsen. Bijvoorbeeld bij een groot object, zoals een landhuis. Deze gevallen zullen we behandelen als een nog te realiseren woningsplitsing. Als er sprake is van de wens een bestaande bedrijfswoning te splitsen zal altijd gekeken worden naar de wenselijkheid en de binding met het bedrijf.

Compensatie sloopmeters bijgebouwen

Al aanwezige woningsplitsing

inwoning en sindsdien aantoonbaar

2. De woningsplitsing moet nog plaatsvinden.

Compensatie sloopmeters woonrecht

Gelijk aan het standaardrecht bij woningtype

Nieuwe woningsplitsing Bestaande (bedrijfs)woning (legaal

Benodigde sloopmeters

Gelijk aan het

aanwezig) die binnen 10 jaar na de

woonrecht afhankelijk

standaardrecht bij

van woningtype

woningtype

0 m2 sloopmeters

standaardrecht bij

bouw gesplitst wordt. Bestaande (bedrijfs)woning (legaal aanwezig) die na 10 jaar na de bouw gesplitst wordt.

18 | verbrede mogelijkheden wonen en werken

Gelijk aan het woningtype

3.3 Werken Locatiekeuze, maatvoering, aard en milieucategorieën voor werkfuncties

De gemeente Barneveld heeft beleid wat toe ziet op strategische keuzes voor de locatiekeuze, maatvoering, aard en milieucategorieën van werkfuncties. Het beleid geeft richting aan de functieveranderingen naar werkfuncties in het landelijk gebied. Om de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied te bevorderen maken gemeenten strategische en landschappelijke keuzes. Zo ook voor gebieden waar werkfuncties al dan niet gewenst zijn. Het kan voorkomen dat nieuwe werkfuncties ruimtelijk of milieutechnisch niet aanvaardbaar of gewenst zijn in bepaalde gebieden. Bijvoorbeeld gebieden waar de werkfunctie te veel belemmerend is voor de omgeving of niet goed ontsloten is. Daarnaast zijn er gebieden waar meer mogelijkheden zijn voor werkfuncties. Deze kaders zijn dus sturend voor de aanvragen die toezien op functieverandering en daarmee ook voor de inzet van het instrumentarium uit het regionale functieveranderingsbeleid en deze lokale aanvulling.

Buitenopslag

In lijn met het voorgaande kennen we in Barneveld beleid dat toeziet op de mogelijkheden voor buitenopslag bij niet agrarische bedrijvigheid in het buitengebied. In de meeste gevallen is buitenopslag in beperkte omvang mogelijk als sloopcompensatie.

Oppervlakte buitenopslag

Compensatie sloopmeters

Per 1m2 buitenopslag

2 m2 sloopmeters 19 | verbrede mogelijkheden wonen en werken

3.4 Gedeeltelijke functieverandering

•

Als bij gedeeltelijke functieverandering wordt gekozen voor het starten van een nevengebruiksfunctie (werken) of de bouw van een functieveranderingswoning (wonen) dient altijd gekeken te worden naar de eindsituatie op het erf in het geval dat het totale bedrijf stopt. Dat betekent dat in de eindsituatie de totale ontwikkeling dient te voldoen aan de uitgangspunten van een gehele functieverandering naar werken of wonen.

•

Niet alleen voor agrarische bedrijven, maar ook voor niet-agrarische bedrijven is het mogelijk om de bebouwingsoppervlakte te verkleinen. In dat geval kunnen de inzetbare sloopmeters verhandeld worden.

Het regionale afwegingskader biedt ruimte voor gedeeltelijke functieverandering. Met gedeeltelijke functieverandering kunnen agrarische bedrijven geholpen worden, die bijvoorbeeld twee veehouderijtakken hebben en één hiervan willen beëindigen. Het regionale afwegingskader biedt twee mogelijkheden met bijbehorende voorwaarden: •

Eventueel gedeeltelijke sloop en een nevengebruiksfunctie starten.

•

Gedeeltelijke sloop en verkoop van de sloopmeters.

Naast de algemene voorwaarden zoals ruimtelijke kwaliteitswinst, compactheid en landschappelijke inpassingen hanteert Barneveld de volgende aanvullende voorwaarden: •

Het aanleveren van een bedrijfsplan met een toekomstvisie voor de periode na de gedeeltelijke functieverandering, waarbij uitbreiding van de resterende (niet-)agrarische activiteiten niet meer mogelijk is. Dit betekent onder andere een maximum oppervlakte aan (bebouwing op) het bedrijfsperceel.

•

Naast het starten van een nevengebruiksfunctie en het verhandelen van sloopmeters is er ook de mogelijkheid tot functieverandering naar wonen, mits de locatie en de milieusituatie het toelaat. De uitgangspunten van een functieverandering naar wonen zijn daarbij van toepassing.

3.5 Gemengde erven In toenemende mate ziet de gemeente Barneveld initiatieven waarbij de hoofdactiviteit op een erf niet duidelijk is. Dit zijn initiatieven met verschillende activiteiten op een erf die met elkaar samenhangen. Aangezien deze ontwikkelingen altijd uniek zijn behandelt de gemeente deze initiatieven als maatwerk. We zullen daarbij altijd een integraal bedrijfsplan vergen met een toekomstvisie voor het erf en bezien hoe het functieveranderingsbeleid kan worden toegepast.

20 | verbrede mogelijkheden wonen en werken

4. Sloopmetersystematiek Hoofdstuk 3 van het regionale Afwegingskader Functieveranderingsbeleid gaat in op de regionale sloopmetersystematiek. De sloopmetersystematiek is gericht op het waarderen van de sloop van overtollige bedrijfsbebouwing. Met een afromingssystematiek worden inzetbare sloopmeters bepaald die ingezet kunnen worden voor nieuwe ontwikkelingen naar wonen of werken. Dit hoofdstuk gaat in op enkele aanvullende voorwaarden op deze sloopmetersystematiek.

21 | sloopmetersystematiek

4.1 Aanvullende eisen meetellen bebouwing in berekening sloopoppervlakte Paragraaf 3.3 van het Regionale Afwegingskader Functieveranderingsbeleid Regio Foodvalley regio Amersfoort vermeldt de voorwaarden om de bebouwing mee te tellen in de berekening van de sloopoppervlakte. Aanvullend op deze algemene voorwaarden hanteert de gemeente Barneveld een peildatum voor de aanwezigheid van de bestaande en legaal aanwezige bebouwing. Deze peildatum is twee jaar vóór de datum dat de aanvraag voor functieverandering wordt ingediend bij de gemeente. Daarbij geldt dat de bebouwing aantoonbaar in gebruik was voor de doeleinden van de voormalige functie.

4.2 Geldigheidsduur inmeting In het verleden zijn er locaties geweest waarbij er een inmeting heeft plaatsgevonden zonder dat er daadwerkelijk is gesloopt en er sprake is geweest van functieverandering. Om te voorkomen dat er sloopmeters worden berekend over een situatie die in sommige gevallen niet meer klopt, gaat de gemeente uit van een geldigheidsduur van de inmeting van twee jaar na vastlegging van de sloopmeters.

22 | sloopmetersystematiek