B-3.9 Besluit B&W inzake woondeal 2022-2030 Regio Amersfoort d.d. 21-2-23.pdf

-1Organisatieonderdeel: Leefomgeving Behandelaar: W.A.M. Stevens Telefoonnummer: Ter kennisname naar de raad Nummer beleidsproduct: 311

Onderwerp:

Voorstelnr. 2644 Barneveld, 15 februari 2023 Portefeuillehouder: B. Wijnne Op overzicht Bestaand beleid (website)

Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort

Gevraagde beslissing: 1. De Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort vast te stellen. 2. Mandaat te verlenen aan portefeuillehouder Wonen (de heer Wijnne) om de Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort te ondertekenen op 13 maart tijdens een bijeenkomst voor alle Woondeals in de provincie Utrecht in aanwezigheid van de Minister van VRO. 3. De raad hierover te informeren via bijgevoegde raadsinformatiebrief.

1. Inleiding In juli 2021 sloten overheden en corporaties een eerste Woondeal voor de regio Amersfoort. Als één gezamenlijke overheid schouder aan schouder werkend aan een flinke opgave. En uniek was het medeondertekenen door de corporaties, een erkenning van de onmisbare rol in de opgave door corporaties. Woondeal 2022 t/m 2030 Het landelijk woningtekort wordt groter. De inzet om deze opgave in onze regio aan te pakken is onverminderd groot. De Minister voor VRO, de provincie Utrecht, de 9 regiogemeenten en 5 Utrechtse woningcorporaties in de regio Amersfoort hernieuwen met deze Woondeal de samenwerking voor de woningbouwopgave in de periode 2022 t/m 2030. In deze Woondeal geven we richting aan de invulling van de nieuwe Rijksdoelstellingen als het vergroten van het aandeel betaalbare woningbouw naar twee derde van de opgave en de realisatie van een derde t.b.v. de corporaties. Gemeente Barneveld participeert in de Woondeals van zowel regio Foodvalley als van regio Amersfoort. De informatie van Barneveld inzake aantallen te bouwen woningen en differentiatie van de woningen is in beide woondeals identiek. Regio Foodvalley is (volkshuisvestelijk) leidend in de samenwerking. Vanwege de geografische ligging en de samenwerking met regio Amersfoort op een aantal thema’s heeft Barneveld (evenals in de Woondeal van 2021) geparticipeerd in deze 2e Woondeal 2022 t/m 2030.

De gemeente Barneveld beraadt zich op de verdere vormgeving van de samenwerking binnen regio Amersfoort. Kernboodschap Het Rijk, provincie Utrecht, gemeenten en woningcorporaties in de Regio Amersfoort zetten gezamenlijk de schouders onder de bouw van 27.000 nieuwe woningen tot en met 2030. Gemeenten zetten zich in voor twee derde betaalbare nieuwbouwwoningen (sociale- en midden huurwoningen en goedkopere koopwoningen). Op 13 maart ondertekenen alle partners de Woondeal Regio Amersfoort 2022 t/m 2030. Met deze ondertekening gaan de partijen een langjarige samenwerking aan. In een periode met vele onzekerheden, zoals personeelskrapte in de hele bouwketen, stijgende prijzen van bouwmaterialen en energieprijzen en een dalend consumentenvertrouwen is het belangrijk om gezamenlijk te werken aan oplossingen om het tempo van de woningbouw hoog te houden. In de Woondeal Regio Amersfoort zijn behalve afspraken over de regionale woningbouwambitie ook afspraken gemaakt over hoe we dit in gezamenlijkheid willen aanpakken door knelpunten op de randvoorwaarden die nodig zijn om de opgave te kunnen realiseren met elkaar op te lossen, het aandeel betaalbare woningen te vergoten en de samenwerking met corporaties te versterken.

2. Beoogd effect Met het afsluiten van de Woondeal 2022 t/m 2030 voldoet de regio aan de verplichting dat iedere regio een Woondeal moet hebben waarin de nationale opgave en vernieuwde Rijksdoelstellingen vertaald zijn naar de regio en gemeenten.

-2En daarbij geven we een richting aan de invulling hoe de vernieuwde Rijksdoelstellingen in de regio opgepakt kunnen worden. Dit doen we door een programmatische aanpak voor te stellen. Deze Programmatische aanpak legt de focus op 4 hoofdthema’s: 1. De noodzakelijke randvoorwaardelijke condities uit de provinciale afspraken met het Rijk; 2. De opgave (en daarmee doelstelling) om zowel regionaal als lokaal twee derde van de nieuwbouwwoningen in het betaalbaar segment te realiseren vanaf 2025; 3. Het ontwikkelen van een nieuw partnerschap met de corporaties om een derde van de opgave door of voor hen gerealiseerd te krijgen; 4. De inzet om tot harmonisering van regels te komen zodat we een heldere en consistente overheid zijn voor corporaties en marktpartijen. De programmatische aanpak is er op gericht op regionale schaal de condities voor woningbouw te verbeteren.

3. Argumenten 1.

Oplopend tekort aan woningen

Het landelijk woningtekort wordt groter. Onze inzet om deze opgave in onze regio aan te pakken is onverminderd groot. Wij voelen de noodzaak om onze schouders blijvend onder de opgave te zetten. En we realiseren ons dat we moeten blijven vernieuwen om het doel te bereiken. De minister voor VRO spant zich in om meer regie op de woningmarkt te voeren. Deze bestuurlijke afspraken zijn daarvan een resultaat. 2.

Forse ambitie van 27.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030

In de vernieuwde Woondeal behouden we wat goed is, actualiseren we zaken die inmiddels verder gevorderd zijn, en voegen we nieuwe inzichten toe die we de afgelopen periode, in bijvoorbeeld de realitycheck, ontdekt hebben. De woningbouwafspraken tussen Rijk en provincie en de Nationale Prestatieafspraken tussen VNG, Aedes, Woonbond en Rijk, vragen ook op regionaal niveau om het maken van nieuwe afspraken om meer regie op de woningbouw te nemen. Een duidelijke doelstelling hoeveel, voor wie en waar gebouwd moet worden helpt daarbij. Deze ambitie is passend bij de bruto nieuwbouwplannen van de gemeenten alsook bij de ambitie van de gezamenlijke corporaties. 3.

Langjarige samenwerking

Met de Woondeal wordt de basis gelegd voor een langjarige (t/m 2030) samenwerking tussen Rijk, provincie en gemeenten en de samenwerkende corporaties. Dit partnerschap is van groot belang om uitvoering te geven aan versnelling van de complexe woonopgave. We maken daarom (naast de afspraken over de woningbouwopgave) ook afspraken over onderstaande elementen, de governance: - Monitoring en rapportage om zicht te houden op de voortgang. - De overlegstructuur om de voortgang en eventuele knelpunten te bespreken. - Herijking van de woningbouwambitie. 4.

Betrokkenheid van corporaties

In de opgave is een derde deel voorzien voor betaalbare woningen die voor of door corporaties ontwikkeld of beheert worden. Over dit aantal sociale huurwoningen door corporaties is nadere afstemming en afspraken nodig met de woningcorporaties. Zij hebben haar ambitie aangegeven op betaalbare en middeldure (huur)woningen en deze is niet één op één te vergelijken met waar tot nu toe in de gemeentelijke plannen van wordt uitgegaan. De matching tussen de ambitie van de gemeenten en corporaties zal in Q2 plaatsvinden. 5.

Betrokkenheid gemeenteraad

In de voorliggende Woondeal zitten geen directe bevoegdheden voor de gemeenteraad. Daarom wordt deze Woondeal in het college vastgesteld. Dat neemt niet weg dat de betrokkenheid van de gemeenteraad belangrijk is vanwege de impact die dit heeft en de besluiten die lokaal genomen moeten worden bij de uitwerking van verschillende onderdelen uit deze Woondeal. De raad is onlangs op 18 januari geïnformeerd via een regionale raadsledenbijeenkomst. Deze digitale uitzending is terug te kijken via https://vimeo.com/event/2732384/a0b032d69b. Om de raad te informeren over dit besluit verzenden we de vastgestelde Woondeal met een toelichting in een raadsinformatiebrief.

-3-

4. Kanttekeningen 1.

Tegenwind

Deze Woondeal wordt gesloten in een tijd van ‘tegenwind’ in de bouwsector. De regionale woningbouwplannen hebben te maken met stijgende bouwkosten en onzekerheid in de markt. De uitdagingen onder andere op het gebied van stikstof, netcapaciteit, water en mobiliteit vragen om het maken van keuzes. Maar we zien ook dat dit een ambitie voor de langere termijn is en maken ons samen sterk om de omstandigheden voor de bouwende partners zo gunstig mogelijk te maken door een langjarig commitment met elkaar aan te gaan. We zullen jaarlijks de voortgang monitoren van zowel de ambitie (27.000 woningen) als de noodzakelijke randvoorwaarden om deze woningen te kunnen realiseren. Hiervoor gaan partijen gezamenlijk aan de slag met deze randvoorwaarden. Voor signaleren en aanpakken van knelpunten kan gebruik worden gemaakt van de regionale versnellingstafel, waar gemeenten, provincie, corporaties en marktpartijen aan deel kunnen nemen. 2.

De ambitie is voldoende, invulling van betaalbaarheidsopgave wordt taakstellend

De regionale Woningbouwambitie is gebaseerd op de planmonitor (optellend tot 27.000 woningen in 2030). Er zijn voldoende plannen om invulling te geven aan ons regionale aandeel in de nationale opgave. Met betrekking tot de woningdifferentiatie is in dit verband nog nadrukkelijk aandacht nodig voor opgave om het aandeel woningen in het betaalbaar segment binnen deze ambitie aan te passen aan de Rijksdoelstellingen. Vanaf 2025 dient dit op orde te zijn. 3.

Procesafspraken

Over een aantal onderwerpen zijn procesafspraken gemaakt omdat de opgave nog verkent moet worden (bijvoorbeeld wonen en zorg) of omdat gegevens niet beschikbaar waren (bijvoorbeeld transformatie). Deze afspraken zullen nader uitgewerkt worden en bij de eerstvolgende herijking (of later) meegenomen worden. 4.

Bod van Barneveld

Met de ondertekening van de woondeal zet gemeente Barneveld zich in om in de periode 2022 t/m 2030 totaal zo’n 5.380 woningen te realiseren, gemiddeld zo’n 600 woningen per jaar. Hiermee leveren we een substantiele bijdrage aan het terugdringen van het woningtekort in onze gemeente en regio. We denken dit bod te kunnen doen omdat reeds bekend is welke locaties in beeld zijn waar deze opgaven gerealiseerd zullen worden, zoals in Bloemendal, De Burgt en Voorthuizen-Zuid en een aantal kleinere ontwikkelingen in de overige 7 kernen. In het bod van Barneveld wordt uitgegaan van 64% betaalbare woningen, waarvan 25% sociale huurwoningen, 3% middenhuur en 37% betaalbare koopwoningen, waarbij vooral in het tijdvak 2026 t/m 2030 wat moet worden bijgestuurd om deze percentages (vooral wat betreft de sociale huur) te halen. Aangezien het in dit tijdvak nog om zachtere plannen gaat, bestaat deze ruimte. Als gemeente hebben we aangegeven dat we vooral willen bouwen conform de woningbehoefte die zich manifesteert (zoals de doorgaans grotere behoefte aan betaalbare koopwoningen onder starters), met aandacht voor maatschappelijke ontwikkelingen en toename van een aantal aandachtsgroepen. Maar ook rekening houden met de opbouw van onze gemeente met negen kernen, waarvan een aantal met een dorps karakter.

Ophoging van het aandeel sociale huur heeft op indringend verzoek van Rijk en provincie Gelderland plaatsgevonden, om zo mee te beweging richting de 28%/30% die de landelijke overheid graag opgenomen wil zien worden. Woningstichting Barneveld geeft aan dit programma financieel te kunnen dragen; in de prestatieafspraken hebben ze reeds aangegeven voor een groter programma open te staan. In de actuele woonvisie van Barneveld is een streefprogramma opgenomen dat voldoende ruimte geeft om genoemde percentages te kunnen realiseren (mede door de 10% vrij in te vullen ruimte waardoor bepaalde segmenten kunnen worden vergroot). Er zullen locaties zijn waar 100% sociale huur is voorzien, maar doorgaans gaan we voor de mix om zo gedifferentieerde buurten en wijken te bouwen, passend bij de kenmerken van de betreffende kern. Er is dus geen noodzaak om versneld een nieuwe woonvisie op te stellen.

-4Een aandachtspunt betreft de grens die door het ministerie van BZK is gesteld voor wat betreft de betaalbaarheid. Deze wordt vooralsnog bij € 355.000,- (de oude NHG grens) gelegd, terwijl de gemeente afgelopen jaar de grens van middelduur heeft opgehoogd naar de meest actuele NHG grens (die nu in 2023 op € 405.000,- ligt). Het verzoek aan BZK om deze betaalbaarheidsgrens gelijk te trekken met de actuele NHG grens (die is er per slot van rekening niet voor niets) heeft tot op heden nog niet tot een aanpassing geleid. Om onze ambities van 64% betaalbaar programma waar te maken, zullen we dit moeten aanpassen. Ten aanzien van de middenhuurwoningen is de grens op € 1.000,- bepaald en deze wordt niet automatisch door het Rijk geindexeerd. Ook dit aspect zal voor de gemeente Barneveld tot aanpassing van de Doelgroepenverodening moeten leiden om de grens van Middenhuur niet automatisch jaarlijks te indexeren op basis van de CPI-index. Verder beraadt de gemeente Barneveld zich op de verdere vormgeving van de samenwerking binnen regio Amersfoort.

5. Financiën Dit voorstel heeft geen directe financiële consequenties. De implementatie van de Rijksdoelstellingen zal wel financiële gevolgen hebben. De impact hiervan zal per project en gemeente verschillen. Gebiedsontwikkelingen zijn langjarige processen en vragen derhalve forse investeringen. Het is belangrijk dat er perspectief en duidelijkheid komt voor de langere termijn. Alleen daarmee kunnen we de hoge ambities realiseren. Onzekerheid heeft namelijk sterk invloed op het bouwtempo. De regio vraagt een meer structurele en programmatische aanpak en bekostiging. Daarmee kunnen ook de visies en uitvoeringsplannen voor de middellange en langere termijn worden uitgevoerd. Met zo'n perspectief kan bovendien de beschikbare (krappe) expertise in de gemeenten doelmatig en efficiënt worden ingezet. Deze Woondeal brengt een heldere opgave met zich mee en geeft richting aan hoe we hier regionaal invulling aan kunnen geven. Dit betekent dat de richtingen nog uitgewerkt moeten worden voordat ze lokaal vertaald worden in aangescherpt beleid of juridische kaders. Doordat alle gemeenten deze Woondeal ondertekenen is het doel dat ook alle gemeenten dit gaan verankeren in de lokale situatie. Lokale verantwoordelijkheid voor woningbouwprojecten en inzet lokale instrumenten blijft.

De ombuiging van het woningbouwprogramma van gemeente Barneveld naar tweederde betaalbaarheid (grens € 355.000,-) en daarbinnen minimaal 25% sociale huur (en toewerkend naar 28% sociale huur) heeft invloed op onze grondexploitaties. Maar ook voor gronden die in handen zijn van derden zal dit gevolgen hebben aangezien met deze programmering en definities van prijsklassen niet alleen de grondopbrengst lager zal uitvallen maar ook het algehele financiële resultaat als gevolg van gemiddeld lagere von-prijzen. Nog los van het gegeven dat andere eisen, zoals bijvoorbeeld ten aanzien van verduurzaming en natuurinclusief bouwen, deze von-prijzen verder onder druk zetten. Voor projecten waar afspraken als vast liggen en waar al (anterieure) overeenkomsten over zijn afgesloten hoeven we deze aanpassing in de programmering niet te doen. Maar voor nieuwe woningbouwlocaties en ook voor volgende fasen van bijvoorbeeld Bloemendal hebben we met dit gegeven te maken.

5.

Participatie en communicatie a) Participatie bewoners

Niet van toepassing.

b) Communicatie Op 13 maart worden de Woondeals van de Regio Amersfoort en de Regio Utrecht gezamenlijk ondertekend met alle betrokken partijen (en ook de Minister voor VRO Hugo de Jonge). Dat moment benutten we om te communiceren over deze Woondeal. Betrokken partijen zijn de Minister voor VRO, de provincie Utrecht, de 9 regiogemeenten en 5 Utrechtse woningcorporaties in de regio Amersfoort hernieuwen met deze Woondeal de samenwerking voor de woningbouwopgave in de periode 2022 t/m 2030 . Daarbij worden we gesteund door de provincie Gelderland, Woningstichting Nijkerk en Woningstichting Barneveld.

-5-

6. Uitvoering Na dit collegebesluit volgt de ondertekening op 13 maart. Na de ondertekening zal de fase van de uitwerking van de Woondeal starten. We gaan een uitvoeringsprogramma opstellen om de programmatische aanpak in concrete acties te vertalen. Daarbij betrekken we ook de lopende trajecten uit de eerste Woondeal. Ook zullen er concrete trajecten starten. Te denken valt aan: - vertaling van Rijksdoelstellingen op het gebied van betaalbaarheid in lokaal woonbeleid. Hierbij wordt ook het streven naar het op termijn toegroeien naar 30% sociale woningvoorraad meegenomen; - het opstellen van woonzorgvisies (lokaal of regionaal); - invulling geven aan de rol van de gemeente als woningbouwcoördinator. Per gemeente wordt gestuurd op de realisatie van de geplande aantallen woningen en specifieke projecten. Iedere gemeente zorgt voor de invulling van de rol als woningbouwcoördinator. De woningbouwcoördinator houdt zicht op de voortgang van projecten, signaleert knelpunten en hulpvragen en is het aanspreekpunt voor de gemeente met betrekking tot de bouwproductie. Gemeenten bepalen zelf op welke manier deze rol wordt ingevuld. Vanuit woningbouwcoördinatoren kunnen specifieke projecten worden geagendeerd voor de regionale versnellingsrealisatietafel. - harmonisering van de Huisvestingsverordening en doelgroepenverordening.

7. Bijlagen -

Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort Raadsinformatiebrief Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort

Raadsinformatiebrief Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort

In juli 2021 sloten overheden en corporaties een eerste Woondeal voor de regio Amersfoort. Als één gezamenlijke overheid schouder aan schouder werkend aan een flinke opgave. En uniek was het medeondertekenen door de corporaties, een erkenning van de onmisbare rol in de opgave door corporaties. Gemeente Barneveld participeert in de Woondeals van zowel regio Foodvalley als van regio Amersfoort. De informatie van Barneveld inzake aantallen te bouwen woningen en differentiatie van de woningen is in beide woondeals identiek. Regio Foodvalley is (volkshuisvestelijk) leidend in de samenwerking. Vanwege de geografische ligging en de samenwerking met regio Amersfoort op een aantal thema’s heeft Barneveld (evenals in de Woondeal van 2021) geparticipeerd in deze 2e Woondeal 2022 t/m 2030. Gemeente Barneveld beraadt zich op verdere vormgeving van de samenwerking binnen de regio Amersfoort.

Woondeal 2022 t/m 2030 Het landelijk woningtekort wordt groter. De inzet om deze opgave in onze regio aan te pakken is onverminderd groot. De Minister voor VRO, de provincie Utrecht, de 9 regiogemeenten en 5 Utrechtse woningcorporaties in de regio Amersfoort hernieuwen met deze Woondeal de samenwerking voor de woningbouwopgave in de periode 2022 t/m 2030. In deze Woondeal geven we richting aan de invulling van de nieuwe Rijksdoelstellingen als het vergroten van het aandeel betaalbare woningbouw naar twee derde van de opgave en de realisatie van een derde t.b.v. de corporaties. Hierbij ontvangt u deze nieuwe Woondeal 2023 t/m 2030.

Ambitie voor 27.000 woningen in 2022 t/m 2030 Het Rijk, provincie Utrecht, gemeenten en woningcorporaties in de Regio Amersfoort zetten gezamenlijk de schouders onder de bouw van 27.000 nieuwe woningen tot en met 2030. Gemeenten zetten zich in voor twee derde betaalbare nieuwbouwwoningen (sociale- en midden huurwoningen en goedkopere koopwoningen). Op 13 maart ondertekenen alle partners de Woondeal Regio Amersfoort 2022 t/m 2030. Met deze ondertekening gaan de partijen een langjarige samenwerking aan. In een periode met vele onzekerheden, zoals personeelskrapte in de hele bouwketen, stijgende prijzen van bouwmaterialen en energieprijzen en een dalend consumentenvertrouwen is het belangrijk om gezamenlijk te werken aan oplossingen om het tempo van de woningbouw hoog te houden. In de Woondeal Regio Amersfoort zijn behalve afspraken over de regionale woningbouwambitie ook afspraken gemaakt over hoe we dit in gezamenlijkheid willen aanpakken door knelpunten op de randvoorwaarden die nodig zijn om de opgave te kunnen realiseren met elkaar op te lossen, het aandeel betaalbare woningen te vergoten en de samenwerking met corporaties te versterken.

Met het afsluiten van de Woondeal 2022 t/m 2030 voldoet de regio aan de verplichting dat iedere regio een Woondeal moet hebben waarin de nationale opgave en vernieuwde Rijksdoelstellingen vertaald zijn naar de regio en gemeenten. En daarbij geven we een richting aan de invulling hoe de vernieuwde Rijksdoelstellingen in de regio opgepakt kunnen worden. Dit doen we door een programmatische aanpak voor te stellen. Deze Programmatische aanpak legt de focus op 4 hoofdthema’s: 1. 2. 3. 4.

De noodzakelijke randvoorwaardelijke condities uit de provinciale afspraken met het rijk; De opgave (en daarmee doelstelling) om zowel regionaal als lokaal twee derde van de nieuwbouwwoningen in het betaalbaar segment te realiseren vanaf 2025; Het ontwikkelen van een nieuw partnerschap met de corporaties om een derde van de opgave door of voor hen gerealiseerd te krijgen; De inzet om tot harmonisering van regels te komen zodat we een heldere en consistente overheid zijn voor corporaties en marktpartijen.

De programmatische aanpak is er op gericht op regionale schaal de condities voor woningbouw te verbeteren. Betrokkenheid gemeenteraad Deze Woondeal is onlangs door het college vastgesteld. Het college vindt uw betrokkenheid erg belangrijk vanwege de impact die de gewijzigde Rijksdoelstellingen voortbrengen. De raad heeft een belangrijke rol bij de besluiten die lokaal genomen moeten worden bij de uitwerking van verschillende onderdelen uit deze Woondeal. U bent onlangs op 18 januari geïnformeerd via een regionale raadsledenbijeenkomst. Mocht u niet in de gelegenheid zijn geweest daar kennis van te nemen dan kunt u deze digitale uitzending terug te kijken via https://vimeo.com/event/2732384/a0b032d69b. Mocht u naar aanleiding van deze brief nog inhoudelijke vragen hebben dan kunt u contact opnemen met Leefomgeving, M. Stevens van team Wonen.

Met vriendelijke groet,

burgemeester en wethouders,

W. Wieringa

J. van der Tak

secretaris

burgemeester

Bijlage: Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort

WOONDEAL 2022 Regio Amersfoort

t/m

2030

Definitieve versie 10 februari 2023

Samenwerkingpartners

Inhoudsopgave

Samenwerkingspartners Regio Amersfoort

1. Inleiding Forse ambitie  Langjarig commitment   Deelnemende regionale partijen aan deze Woondeal

4 4 4

J. Vakantieparken K. Ruimtelijke ordeningsaspecten L. Samenwerking en sturing

31 31 32

5

5. Duiding per gemeente Overzichtskaart belangrijke locaties Regio Amersfoort Gemeente Amersfoort Gemeente Baarn Gemeente Barneveld Gemeente Bunschoten Gemeente Eemnes Gemeente Leusden Gemeente Nijkerk Gemeente Soest Gemeente Woudenberg

36 37 39 45 49 53 57 61 65 69 73

Ondertekening

76

Bijlage 1 Realitychecks Realitycheck door gemeenten

78

Bijlage 2 Woondeal 2021

80

Bijlage 3 Steunverklaring Provincie Gelderland

83

Bijlage 4 Steunverklaring ­Woningstichting Barneveld en Nijkerk

85

Bijlage 5 Financiële ondersteuning woningbouwlocaties

86

2. Woningbouwopgave 6 Nationale opgave 6  Provinciale biedingen van Utrecht en Gelderland 6 Regionale woningbouwambitie 7  Woningbouwambitie Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort 8 Realitycheck9 3. Samenwerkingsagenda  Regionale context en Woondeal 2021  Programmatische aanpak 1. R  andvoorwaardelijke condities niet op orde 2. V  anaf 2025 realiseren we twee derde van de nieuwbouwopgave in het betaalbaar segment 3. Een derde van de opgave door en voor corporaties vraagt om een nieuw partnerschap met de corporaties 14 4. Streven naar harmonisatie 

10 10 11 11

13

15

4. C  oncretisering ambitie en doelstellingen  16 A. Woningbouwopgave: van provinciale naar regionale opgave 16 B. Betaalbaarheid  20 C. F  lexwoningen en transformatie 23 D. Versnellings- en realisatie afspraken 24 E. Financiële afspraken 25 F. Structurele programmatische aanpak en bekostiging 26 G. D  uurzame en toekomst­bestendige woningvoorraad26 H. A  andachtsgroepen en woonzorgvisies 29 I. Herstructurering  30

2

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

3

Hoofdstuk I

Inleiding Het landelijk woningtekort wordt groter. Onze inzet om deze opgave in onze regio aan te pakken is onverminderd groot. De Minister voor VRO, de provincie Utrecht, de 9 regiogemeenten en 5 Utrechtse woningcorporaties in de Regio Amersfoort hernieuwen met deze Woondeal de samenwerking voor de woningbouwopgave in de periode 2022 t/m 2030 . Daarbij worden we gesteund door de provincie Gelderland, Woningstichting Nijkerk en Woningstichting Barneveld. Wij voelen de noodzaak om onze schouders blijvend onder de opgave te zetten. En we realiseren ons dat we moeten blijven vernieuwen om het doel te bereiken. De minister voor VRO spant zich in om meer regie op de woningmarkt te voeren. Deze bestuurlijke afspraken zijn daarvan een resultaat. In juli 2021 sloten het ministerie van Binnen­ landse Zaken, alle 9 regiogemeenten, de provincies Utrecht en Gelderland en 8 corporaties een Woondeal voor de Regio Amersfoort. Als één gezamenlijke overheid schouder aan schouder werkend aan een flinke opgave. En uniek was het medeondertekenen door de corporaties, een erkenning van de onmisbare rol in de opgave door corporaties.

Forse ambitie In de vernieuwde Woondeal behouden we wat goed is, actualiseren we zaken die inmiddels verder gevorderd zijn, en voegen we nieuwe inzichten toe die we de afgelopen periode, in bijvoorbeeld de realitycheck, ontdekt hebben. De woningbouwafspraken tussen Rijk en provincie en de Nationale Prestatieafspraken tussen VNG, Aedes, Woonbond en Rijk, vragen ook op regionaal niveau om het maken van nieuwe afspraken om meer regie op de woningbouw te nemen. Een duidelijke doelstelling hoeveel,

4

Definitieve versie | 10 februari 2023

Deelnemende regionale partijen aan deze Woondeal voor wie en waar gebouwd moet worden helpt daarbij. Deze Woondeal kent een ambitie van 27.000 woningen in de periode van 2022 tot en met 2030. Deze ambitie is passend bij de bruto nieuwbouwplannen van de gemeenten alsook bij de ambitie van de gezamenlijke corporaties.

Langjarig commitment Alle partners die meedoen in deze Woondeal hebben ambitie. Iedereen is tot op het bot gemotiveerd om deze wooncrisis op te lossen. We zien dit in een sterk toegenomen bouwtempo de afgelopen jaren terug. En misschien willen we eigenlijk nog wel veel meer! We zijn altijd op zoek naar kansen of versnellingsmogelijkheden. Deze Woondeal wordt gesloten in een tijd van ‘tegenwind’ in de bouwsector. De regionale woningbouwplannen hebben te maken met stijgende bouwkosten en onzekerheid in de markt. De uitdagingen onder andere op het gebied van stikstof, netcapaciteit, water en mobiliteit vragen om het maken van keuzes. Maar we zien ook dat dit een ambitie voor de langere termijn is en maken ons samen sterk om de omstandigheden voor de bouwende partners zo gunstig mogelijk te maken door een langjarig commitment met elkaar aan te gaan. We bespreken de voortgang frequent en zullen tijdig bijsturen en actie ondernemen waar dit essentieel voor het realiseren van de bouwopgave is. Na het sluiten van deze Woondeal zullen we een uitvoeringsprogramma maken met concrete afspraken over doelen, randvoorwaarden en monitoring daarvan.

Onze regio bestaat uit 9 gemeenten die gelegen zijn in 2 provincies. De gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest en Woudenberg in de provincie Utrecht en de gemeenten Barneveld en Nijkerk in de provincie Gelderland. Daarbij zijn Barneveld en Nijkerk ook onderdeel van de regio Foodvalley (en nemen ook deel aan de Woondeal voor de regio Foodvalley die leidend/bindend zal zijn conform de eenduidige regie op de volkshuisvesting). Hun verbondenheid met de Regio Amersfoort vindt met name op het gebied van wonen en mobiliteit plaats. Daardoor is de deelname van alle 9 gemeenten in deze Woondeal een vanzelfsprekend gevolg van het bestaande samenwerkingsverband.

“We maken concrete afspraken over de

De provincie Gelderland ondersteunt de Woondeal Regio Amersfoort via een steunverklaring. Deze verklaring is opgenomen in bijlage 3 bij deze Woondeal.

Brief Samenwerking in de woondeals van

te bouwen woningen, hoeveel daarvan betaalbare woningen zijn en de locaties die van belang zijn om de afgesproken woningbouw­aantallen te realiseren. Deze concreetheid is essentieel voor het goede gesprek in de samenwerking. We kunnen de voortgang daarmee monitoren en afzetten tegen onze inzet, zoals we die nu dus vastleggen. We kunnen daarmee zien waar het stokt, knelpunten signaleren en op een zo concreet mogelijk niveau samen naar oplossingen voor deze knelpunten zoeken.”

minister Hugo de Jonge, 26 januari 2023

Ook voor woningcorporaties in de regio Amersfoort geldt dat zij een samenwerkingsverband kennen. De Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Gelderse Vallei (SWEV) bestaat uit de corporaties die actief zijn in de regio Amersfoort als onderdeel van de woningmarktregio Amersfoort, Noord Veluwe en Zeewolde. Het betreft de corporaties De Alliantie, Omthuis, G&O, Omnia Wonen, Portaal en Woningstichting Nijkerk. De SWEV-corporaties die actief zijn in de provincie Utrecht participeren allen volwaardig in deze nieuwe Woondeal. Woningstichting Nijkerk en Woningstichting Barneveld erkennen deze Woondeal door een steunverklaring voor de Woondeal Regio Amersfoort. Deze steunverklaring is terug te vinden in bijlage 4. En daarnaast participeren zij primair in de uitwerking van de Woondeal voor de regio Foodvalley.

Woondeal Regio Amersfoort

5

Hoofdstuk II

Woningbouwopgave Nationale opgave Als overheden staan Rijk, Provincies, Regio en gemeenten gezamenlijk voor een urgente woningbouwopgave met de corporaties en marktpartijen als belangrijke partners om tot uitvoering te komen. Er zijn onvoldoende woningen en de vraag stijgt. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda ­(programma Woningbouw) zet de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste twee derde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatie­ woningen en 350.000 woningen in middensegment nodig. In de Nationale Prestatie­ afspraken tussen de corporaties, VNG, Woonbond en het Rijk is reeds vastgelegd dat de corporaties 250.000 woningen in de sociale huursector en 50.000 midden huurwoningen zullen realiseren tot en met 2030. Het is ­cruciaal dat de corporaties voldoende in positie worden gebracht om deze opgave te kunnen realiseren.

De Nationale opgave is door het Rijk en de provincies vertaald in provinciale afspraken. Door de ligging van de Regio Amersfoort in 2 provincies is zij onderdeel

Provinciale biedingen van Utrecht en Gelderland De provincie Utrecht heeft met het Rijk afgesproken zich hard te maken voor de toevoeging van 83.500 woningen in de periode van 2022 tot en met 2030 1 . In de provincie Utrecht wordt als gezamenlijke ambitie in het kader van regionaal programmeren, gestreefd dat vanaf 2025, tenminste 2/3 (66%) van de woningen op regionaal niveau in het betaalbare segment wordt gerealiseerd. Om dit waar te kunnen maken en te groeien in balans is het noodzakelijk om met partners te werken aan de invulling van benodigde randvoorwaarden zoals bijvoorbeeld financiële tekorten, bereikbaarheid, capaciteitstekorten, energie infrastructuur en stikstof. De provincie Gelderland staat ook voor een schaalsprong. Zij zet zich in om minimaal 100.000 woningen van 2022 tot en met 2030 te realiseren. Daarbij onderschrijft ­Gelderland de rijksambitie als het gaat om circa 66% betaalbare woningen, inclusief 28% sociale huurwoningen. Aan dit bod heeft zij 4 randvoorwaarden verbonden, namelijk: investeringen in bereikbaarheid, financiering van onrendabele toppen, voldoende ambtelijke capaciteit bij gemeenten en voldoende stikstofruimte voor de woningbouw.

Regionale woningbouwambitie De woningbouwambitie voor de Regio Amersfoort voor de periode 2022 t/m 2030 komt neer op circa 27.000 nieuw te bouwen woningen, sloop niet meegerekend. Dit aantal is realistisch voor wat betreft de beschikbaarheid van voldoende locaties, maar tegelijkertijd ambitieus qua bouwtempo. Wel vraagt dit nog om voldoende locaties voor het realiseren van twee derde betaalbare woningen waarvan een derde sociale huur om aan de opgave uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA) te kunnen voldoen. Om tot dit aantal te komen is in de provincie Utrecht gebruik gemaakt van het instrument regionale programmering. Doel van regionaal programmeren is om als overheden (provincie en gemeenten) met elkaar in gesprek te blijven over de woningbouwopgave (over o.a. aantallen, fasering en aandeel betaalbaar) via een cyclisch proces van programmering, monitoring, evaluatie en bijsturing. Hierdoor kan worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen en kansen die zich voordoen zodat flexibel en adaptief kan worden geprogrammeerd.

In de provincie Gelderland heeft men het Actieprogramma Wonen regio Foodvalley 2021-2024 (de regionale woonagenda) benut om de opgave voor de eerste jaarschijven te definiëren. Daarnaast heeft de input uit de realitycheck de aanvullende gegevens tot en met 2030 opgeleverd. Na de laatste actualisatie van de gegevens door gemeenten, en een jaar opschuivend in de tijd geeft dit de nieuwe woningbouwambitie weer voor de Woondeal ’22 t/m ‘30. Zie ook artikel 1.3 van de afspraken in hoofdstuk 4.

van 2 provinciale biedingen die gedaan zijn bij het Rijk.

1 Betreft het aantal bruto toe te voegen woningen (sloop niet meegerekend)

6

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

7

Woningbouwambitie Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort

Aandeel betaalbare woningen in regionale opgave 33,3%

27.000 woningen erbij

9.000

Uitgaande van 27.000

Overig

nieuwbouwwoningen, zorgt dit voor de volgende

Partijen zetten zich in voor de realisatie van onderstaande opgave, conform de nationale doelstellingen

opgave op de betaalbaar­ 27,5%

heid op basis van de rijks­

7.425

doelstellingen Deze opga­

Sociale huur door corporaties

ve betaalbaarheid dient op orde te zijn vanaf 2025.

2%

Eemnes

4%

33,3%

570

14%

1.103

3%

1.485

Bunschoten

Middenhuur door corporaties

874 Baarn

Streven naar 40% t.b.v. middeninkomens (betaalbare koop en middenhuur)

3.857

43%

Nijkerk

5%

20%

Leusden

11.584 Amersfoort

1.455

Middenhuur en betaalbare koop door marktpartijen

Betaalbare woningen in huidige plannen

5%

Soest 1.250

9.000

5,5%

Barneveld 5.380

Gemeenten

8.784

Corporaties

7.849

Weergave van het a ­ andeel betaalbare woningen in de open­bare gemeentelijke woningbouwplannen (plancapaciteit). Hieruit is de opgave herleidbaar dat

4%

Woudenberg

de corporaties nog beter in

4.612

positie gebracht moeten worden in de gemeente­

1.060

3.007 De totale ambitie voor de Regio Amersfoort is

lijke plannen.

930

circa 27.000 nieuwbouwwoningen. Deze zijn

650

verdeeld over de 9 gemeenten. Sociale huur

Middenhuur

Betaalbare koop

Overig

Realitycheck Deze provinciale biedingen zijn voorafgaand aan de gemaakte bestuursafspraken tussen Rijk en provincies in de periode 1 juni-1 oktober door alle gemeenten en corporaties op realiteitswaarde gecheckt en daarnaast heeft ook een gesprek met marktpartijen

8

Definitieve versie | 10 februari 2023

hierover plaatsgevonden. De uitkomsten hiervan zijn meegenomen in deze nieuwe Woondeal. Voor de volledigheid is een weergave van de realitychecks gevoegd in bijlage 1.

Woondeal Regio Amersfoort

9

Hoofdstuk III

Samenwerkingsagenda Regionale context en Woondeal 2021 Om de complexe en omvangrijke verste­ delijkingsopgave te laten slagen is een langjarig commitment en bestuurlijke samenwerking tussen Rijk, provincies, regio en woningcorporaties cruciaal. In deze Woondeal continueren we de reeds eerder benoemde doelstellingen voor het verbeteren van de woningmarkt, de bouwproductie te versnellen én op niveau te brengen (met oog voor circulariteit en duurzaamheid) en de leefbaarheid te vergroten. De Regio Amersfoort blijkt met zijn ligging een uitstekende uitvalsbasis voor hoogwaardige bedrijvigheid en biedt een prettig woonklimaat voor kenniswerkers. De ambitie is om dit profiel in het licht van zowel de vorige als deze Woondeal te versterken. Samen met de provincie Utrecht hebben de regiogemeenten daar inmiddels de verstedelijkingsstrategie 2030-2040 voor op­gesteld (Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort Centraal!): een strategie met een integrale lange termijnvisie. We zien bij deze opgaven sterke samenhang met de opgaven die ­spelen binnen het Programma U Ned.

In de Woondeal uit 2021 zijn vijf opgaven benoemd die nog steeds actueel zijn (nader toegelicht in bijlage 2): 1. Woningbouw en woningmarkt (Kwantitatief en kwalitatief voldoende woningaanbod) 2. Bereikbaarheid en multimodaliteit (Infrastructuur voorbereiden op de toekomstige verkeersstromen) 3. Aandachtsgroepen (Voldoende (financieel) passend aanbod voor aandachtsgroepen) 4. Vitale wijken (Terugbrengen van grote leefbaarheidsverschillen tussen buurten) 5. Duurzaam, groen en circulair (Versnellen van de transitie naar een duurzame, circulaire en groene regio) Aandachtspunt hierbij is dat zowel voor (een deel van) de ingezette trajecten uit de Woondeal 2021 geldt dat deze op andere tafels dan de huidige woondealtafel inhoudelijk uitgewerkt en besproken worden, bijvoorbeeld omdat hier al een governance structuur voor ingericht is. De regio zorgt er voor dat zij de betreffende onderwerpen op de juiste tafel bespreekbaar maakt. In het later op te stellen uitvoerings­ programma (zie onderstaande paragraaf) worden de acties uit de eerste Woondeal in relatie tot de inhoud van deze Woondeal nader beschouwd.

Programmatische aanpak Om het gezamenlijke commitment van alle partijen in deze Woondeal te onderstrepen, maken we met elkaar afspraken over de inzet om de aanpak van de woningbouw­ opgave te realiseren en te versnellen. ­Daartoe ontwikkelen de partijen een ­programmatische aanpak, vervat in een ­uitvoeringsprogramma, voor de langere termijn. Hierin continueren we reeds in gang gezette trajecten vanuit de Woondeal ’21. We zetten daarnaast in op de volgende hoofdthema’s: 1. De noodzakelijke randvoorwaardelijke condities uit de provinciale afspraken met het rijk; 2. De opgave om twee derde van de nieuwbouwwoningen in het betaalbaar segment te realiseren vanaf 2025; 3. Het ontwikkelen van een nieuw partnerschap met de corporaties om een derde van de opgave door of voor hen gerealiseerd te krijgen; 4. De inzet om tot harmonisering van regels te komen zodat we een heldere en consistente overheid zijn voor corporaties en marktpartijen. In hoofdstuk 4, onderdeel L Samenwerking en sturing, worden de contouren van deze programmatische aanpak vastgelegd in afspraken. De aanpak heeft zowel betrekking op de regionale opgave als de kritische succesfactoren die daar op van invloed zijn.

Een deel van de ingezette trajecten uit de Woondeal 2021 en enkele van de randvoorwaardelijke condities uit hoofdthema 1 worden op andere tafels dan de woondealtafel inhoudelijk uitgewerkt en besproken, bijvoorbeeld omdat hier al een governance structuur voor ingericht is. Hierna volgt per hoofdthema een toelichting.

1. Randvoorwaardelijke condities niet op orde Voor het realiseren van de woningbouw­ ambitie is een tegemoetkoming aan de randvoorwaardelijk condities noodzakelijk. De partijen realiseren zich dat de realisatie van de woningbouwopgave complex is, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken (bouw)partijen en ook veel externe factoren en actuele ontwikkelingen waar beperkt invloed op is (zoals inflatie, stijgende kosten bouwmaterialen, rentestand en grondposities). Het uitvoeren van de afspraken is hiervan afhankelijk De partijen zorgen ervoor dat knelpunten om te kunnen voldoen aan randvoorwaarden voor woningbouw zoveel mogelijk ­worden weggenomen. Dit met oog op zoveel mogelijk mensen een passend (t)huis te bieden met en gezond, veilig en schoon leefmilieu voor nu en in de toekomst. Het gaat om knelpunten op het vlak van klimaatbestendig bouwen, natuur inclusief bouwen, verduurzaming, stikstof, een gezond en veilig leefmilieu, luchtkwaliteit, energievoorziening en erfgoed. We scheppen duidelijkheid, door het maken van afspraken en het stellen van kaders. Het streven is om onduidelijkheden in beleid, die belemmerend kunnen werken op het besluitvormingsproces en de bouw van woningen, weg te nemen. In de volgende kaders2 is een overzicht gegeven van randvoorwaarden die relevant zijn voor de Regio Amersfoort.

Ook zijn door gemeenten diverse randvoorwaarden genoemd in hoofdstuk 5 en door beide provincies in het rand­voorwaardelijk bod. Deze opsomming is niet limitatief.

2 Voor de uitwerking van de randvoorwaarde ‘positionering corporaties’ uit de provinciale bieding van Utrecht - en daarmee de randvoor­ waarden van corporaties - verwijzen wij naar de realitycheck door corporaties (bijlage 1).

10

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

11

Aanpak locatie- en gebiedsspecifieke knelpunten Als randvoorwaarden niet op orde zijn leidt, dit tot knelpunten voor woningbouwprojecten. De uitvoering van de Woondeal is er op gericht deze knelpunten gezamenlijk aan te pakken. De meeste van de belemmeringen kunnen locatie specifiek worden opgelost.

Betaalbaarheid De betaalbaarheid komt steeds meer onder druk. Gemeenten hebben extra instrumenten nodig zodat er sneller en ook meer betaalbare woningen kunnen worden gebouwd en kunnen worden behouden.

Infrastructuur voor energie De verzwaring van het elektriciteitsnet kan de ruimtelijke ontwikkelingen en de woningbouw niet altijd bijhouden. Dit levert vertraging op.

Regelgeving en Procedures Procedures werken ver­ tragend en zijn complex waardoor ruimtelijke processen een te lange door­ looptijd kennen.

Investeringen in bereikbaarheid Meer woningbouw ­vereist een verbetering van de bereikbaarheid.

12

Rijk en provincie bieden diverse instrumenten ter ondersteuning, zowel op het gebied van kennisdeling als subsidie. Enkele voorbeelden hiervan zijn het Expertteam Woningbouw (RVO), expertteam TEMPO (provincie Utrecht), de Woningbouwimpuls (ministerie van BZK) en subsidie Versnelling Woningbouw (provincie Utrecht). De programmatische aanpak is er op gericht voor locatie- en gebiedsspecifieke knelpunten de condities voor woningbouw

Voldoende capaciteit Voor de woningbouw is het belangrijk dat er structureel (financiën) middelen komen om de ambtelijke capaciteit van gemeenten te vergroten.

Groen Groeit Mee Een aantrekkelijk vestigingsklimaat en een gezonde leefomgeving door groen te verbinden aan onder meer verstedelijkingsopgaven is randvoorwaardelijk voor groei in balans.

Klimaatadaptief bouwen Het is noodzakelijk om klimaatadaptief en natuurinclusief te (ver)bouwen en in te richten

Financiering van onrendabele toppen Cofinanciering vanuit de [rijks]overheid van deze onrendabele toppen is een randvoorwaarde om (betaalbare) woningbouw mogelijk te maken.

Corporaties in positie brengen Corporaties moeten in positie gebracht worden om haar ­sociale opgave waar te maken.

Voldoende ­ stikstofruimte Omdat onze regio veel stikstofgevoelige Natura 2000 binnen haar grenzen heeft, is voldoende stikstofruimte onmisbaar.

Landelijke aanpak Randvoorwaarden betreffen vaak factoren, zoals stikstof, die niet alleen via een gebiedsgerichte aanpak kunnen worden opgelost, maar ook om een landelijke aanpak vragen. Voor knelpunten die een gebied of locatie overstijgen en voor interventies die landelijk schaalniveau vereisen wordt een landelijke versnellingstafel opgericht. Wanneer kritische succesfactoren op het beleidsterrein van andere ministeries liggen, zal de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening fungeren als toegangspoort naar andere ministeries. Via de regionale versnellingstafel worden ­korte lijnen onderhouden met de Landelijke ­Versnellingstafel.

“De woondeals zijn het startpunt voor partnerschap en niet een eindproduct. Dit partnerschap betekent dat we elkaar niet afrekenen op factoren die buiten iemands macht of mogelijkheden liggen. Wel spreken we elkaar aan wanneer we zien dat iemand extra stappen kan zetten.”

Geluidsoverlast Dit heeft nadelinge gezondheids­ effecten en vraagt om extra aandacht en investeringen.

Bodem- en watersysteem Er moet bij de bouwopgave voldoende rekening gehouden worden met de grenzen van het bodem – en watersysteem en de daarmee samenhangende noodzaak om klimaatbestendig te ontwikkelen vanuit een lange termijnperspectief.

Definitieve versie | 10 februari 2023

te verbeteren. Hiervoor gaan partijen gezamenlijk aan de slag met de randvoorwaarden. Voor signaleren en aanpakken van knelpunten kan gebruik worden gemaakt van de regionale versnellingstafel, waar gemeenten, provincie, corporaties en marktpartijen aan deel kunnen nemen.

Brief Samenwerking in de woondeals van minister Hugo de Jonge, 26 januari 2023

2. Vanaf 2025 realiseren we twee derde van de nieuwbouwopgave in het betaalbaar segment Om de twee derde van de nieuwbouw­ woningen vanaf 2025 in het betaalbare segment te realiseren, moeten partijen gezamenlijk nog stappen zetten. In de Regio Amersfoort zetten we ons in om naar deze ambitie toe te groeien. Hierbij wordt rekening gehouden de gewenste onderverdeling in sociale huur, middenhuur en sociale koop, en wat eventuele noodzakelijke ingrepen zijn om tot de twee derde betaalbaarheid te komen. Een eerste indruk op basis van de realitycheck van gemeenten en corporaties levert het volgende beeld op:  Op basis van de huidige inzichten zit het aandeel betaalbare woningen in de nu bekende plannen nog niet op 66% (zie hoofdstuk 4, tabel 1 en 2). Er zitten nu circa 16.400 betaalbare woningen in de plannen (opgave is realisatie van 17.910 betaalbare woningen);  Uitgangspunt van gemeenten is realisatie en beheer van sociale huur (onder de liberalisatiegrens) door corporaties; de corporaties hebben de bereidheid en de middelen om wel voldoende woningen te realiseren om de gevraagde een derde van de totale ambitie op te pakken, mits aan de randvoorwaarden wordt voldaan. Naast de harde plannen is er ambitie bij de corporaties om meer te doen, waarover de volgende procesafspraak worden gemaakt.

In overleg tussen gemeenten en corporaties wordt bezien waar versnelling, verdichting of anderszins mogelijkheden zijn om meer woningen te bouwen om meer mensen een betaalbaar en passend thuis te bieden.

Woondeal Regio Amersfoort

13

3. Een derde van de opgave door en voor corporaties vraagt om een nieuw partnerschap met de corporaties We kunnen deze opgave alleen samen realiseren: de overheid in haar kaderstellende en voorwaardenscheppende rol, en corporaties die de handschoen willen oppakken om tot en met 2030 ruim 7.500 sociale huur en midden huurwoningen te realiseren. De gemeenten wordt gevraagd om in haar programmering te komen tot haar aandeel in de nationale opgave van 250.000 sociale huurwoningen door corporaties en een aandeel in de nationale opgave van 50.000 middenhuur woningen door corporaties. Gemeenten staan achter die ambitie en zien dat de invulling hiervan ook bijdraagt aan de nationale doelstelling om te komen tot meer totale woningvoorraad in het sociale segment (streefwaarde 30%). Als we kijken naar huidige programmering zijn daarin nog flinke stappen te maken. Dit vraagt nieuw partnerschap met corporaties, zeker gezien het feit dat grondposities schaars zijn, we economische tegenwind hebben en huidige doorlooptijden om tot realisatie te komen fors zijn . Het is de inzet om de huidige gemeentelijke programmering van sociale huurwoningen te matchen met aantallen waarvan de corporaties realisatie mogelijk achten (zie 2.6).

De match omvat alle projecten van gemeenten zoals aangegeven in deze Woondeal en de plannen en ambities van corporaties zoals op­genomen in het SWEV-bod Samen bouwen aan woonkansen. .

14

Definitieve versie | 10 februari 2023

Partnerschap met corporaties wordt (evenals andere lijnen van de programmatische aanpak) uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma om tot een (nog) effectievere samenwerking in de uitvoering te komen. Hierbij denken we onder andere aan:  We formuleren de gezamenlijke ambitie met als uitgangspunt de toename van de sociale woningvoorraad per gemeente (groeipad naar streefwaarde 30%);  We betrekken elkaar in een vroegtijdig stadium bij planvorming en overleggen over nieuwbouwplannen;  We streven efficiëntie na door slimmer samen te werken, ook bij oplossing van capaciteitsvraagstukken en knelpunten in procedures;  We kijken samen hoe we tot versnelling van procedures kunnen komen;  We zoeken samen naar potentiële bouwlocaties bijvoorbeeld door middel van een locatiescan (naar voorbeeld van Bunschoten en Leusden);  We zetten samen de schouders onder het opharden van zachte plannen om ambities waar te maken;  We benutten bestaand instrumentarium optimaal en inventariseren welke instrumenten binnen de vigerende regelgeving regionaal ingezet kunnen worden en gaan met elkaar op zoek naar meer instrumentarium om woningcorporaties in positie te brengen.

Hierbij valt te denken aan mogelijkheden in de nog op te stellen Wet versterken regie volkshuisvesting, verordeningen of opname in gemeentelijke woonvisies;  We geven gezamenlijk de monitoring van voortgang van de realisatie op projectniveau vorm en kijken hierbij naar besluitvorming, draagvlak, randvoorwaarden, kansen en knelpunten en maken interventieafspraken.

Om de positie van woningcorporaties te verbeteren en om “nep-sociale huur” tegen te gaan wordt in hoofdstuk 5, artikel 2.9 een definitie van sociale huur overeen gekomen. Deze definitie is in lijn met de landelijke definitie. Waar deze afspraken verder gaan dan de Woondeal regio Foodvalley, volgen de gemeenten Barneveld en Nijkerk de laatstgenoemde Woondeal.

4. Streven naar harmonisatie In de gesprekken met marktpartijen en corporaties wordt telkens gevraagd om een consistente, duidelijke en voorspelbare overheid. Het is voor marktpartijen en corporaties niet efficiënt dat er overal verschillende regelgeving is. Marktpartijen geven aan soms te kiezen voor een ontwikkeling in gemeenten die “gunstige” voorwaarden hebben waardoor er een onbedoelde concurrentie ontstaat die niet wenselijk is gezien de woningbouwambitie die in alle gemeenten gerealiseerd moet worden. Dit zou bij voorkeur plaatsvinden als we een vorm van harmonisatie van (beleids)regels na streven bij voorkeur als opmaat naar een landelijke standaard. Voorkomen dient te worden dat verschillende trajecten die betrekking hebben op de woningbouwopgave leiden tot afspraken die niet in overeenstemming zijn met elkaar.

De corporaties hebben in dit perspectief behoefte aan harmonisering van woonbeleid huisvestings- en doelgroepenverordeningen. Dit zou een logisch vervolg zijn op het lopende harmonisatietraject van gemeentelijke verordeningen en beleid in het kader van de woonruimteverdeling. Gezien de tijdsdruk waaronder deze Woondeal tot stand komt kan dit niet helemaal sluitend op elkaar afgestemd worden. Maar in gezamenlijkheid kunnen we wel streven naar een gelijkwaardig speelveld en in het uitvoeringsprogramma verder op ingaan.

Dit zou bijvoorbeeld ook kunnen gelden voor het convenant duurzaam bouwen of andere thema’s uit de ruimtelijke puzzel (landbouw, natuur en energie). Waar er verschillen zijn geven we nu de “foto” van dit moment weer We spreken in deze Woondeal af te werken aan de gewenste harmonisering. .

Woondeal Regio Amersfoort

15

Hoofdstuk IV

Concretisering ambitie en doelstellingen Dit hoofdstuk omvat concrete afspraken tussen partijen en is een concretisering van de opgaven en doelstellingen zoals geformuleerd in hoofdstuk 3. Waar in dit hoofdstuk ‘De provincie’ staat wordt bedoeld: de provincie Utrecht. Indien het (ook) de provincie Gelderland betreft wordt dit ­expliciet benoemd.

A. Woningbouwopgave: van provinciale naar regionale opgave 1.1. We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In heel Nederland zijn in de periode 2022 tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. De provincie Utrecht zet zich in voor de realisatie van 83.500 van deze woningen en de provincie Gelderland voor 100.000 woningen conform de provinciale woningbouwafspraken. 1.2

 e gemeenten in de Regio Amersfoort D leveren gezamenlijk een substantiële bijdrage aan deze woningbouwopgave ervan uitgaande dat de condities daarvoor worden ingevuld (wederkerige afspraken).

1.3 Elke gemeente neemt een fair share van de regionale opgave. We maken daarom afspraken over de opgave per gemeente (zie hoofdstuk 5). De partijen zetten zich gezamenlijk in voor de realisatie van tenminste de in tabel 1 en 2 opgenomen aantallen. Voor wat betreft de prijssegmentering is inzichtelijk gemaakt wat in de huidige openbare plannen is opgenomen. Over de betaalbaarheids­opgave maken partijen afspraken. De mogelijkheid tot realisatie hangt nauw samen met de ontwikkelingen op de markt en de mate waarin kritische succesfactoren kunnen worden ingevuld. We geven daarom per gemeente in Hoofdstuk 5 weer waar de aandachtspunten in de opgave zitten en welke kritische succesfactoren er zijn.

Gemeenten Jaartal

Bruto Beschik­ nieuwbouw bare bruto (te realiseplan­ ren wonin- capaciteit gen) (aantal woningen)

Aantal woningen in harde plan­ capaciteit

Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)

Sociale huur­ woningen

Huur­ woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Koop­ woningen tot €355.000

Totaal betaalbaar + (percentage van open­ bare plan­ capaciteit)

2022

1.950

3.152

1.390

802

292

407

1.501

2023

1.950

3.152

1.390

802

292

407

1.501

2024

1.950

3.152

1.390

802

292

407

1.501

2025

1.950

3.152

1.390

802

292

407

1.501

’22-‘25

7.800

12.610

5.560

3.210

1.170

1.630

6.010 (54%)

’26-‘30

9.931

11.440

740

2.970

1.440

490

4.900 (50%)

Totaal

17.731

24.050

6.300

6.180

2.610

2.120

10.910 (52%)

Woningcorporaties Jaartal

Sociale huurwoningen

Midden huurwoningen

Onbekend

2022

150

0

2023

600

190

50

2024

840

90

50

2025

610

140

’22-‘25

2.200

420

100

’26-‘30

3.760

510

550

Totaal

5.960

930

650

Tabel 1 ingevuld voor Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg (in de Provincie Utrecht)

16

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

17

Gemeenten

Toelichting tabel 1 onderdeel gemeenten  Het is een samenvattend overzicht: voor meer duiding en context wordt verwezen naar het provinciale bod. Het gaat om afgeronde aantallen. Het is een momentopname (aantallen zijn continue in beweging). De bruto opgave voor nieuwbouw staat wel vast.  De verdeling in jaarschijven in kolom bruto nieuwbouw is onder voorbehoud van bestuurlijke besluitvorming en op basis van nu bekende inzichten in het proces van regionale programmering. Het gaat om aantallen woningen exclusief onzelfstandige wooneenheden.  Bij de aantallen bruto toe te voegen woningen wordt opgemerkt dat voor deze aantallen alle randvoorwaarden moet worden voldaan. Gezien de huidige marktomstandigheden is dat onzeker en ambitieus.  De aantallen plancapaciteit betreffen de openbare woningbouwplannen, stand van zaken 27 oktober 2022. Totaal nu bekende plancapaciteit (ook na 2030) is 29.260 woningen  De aantallen betaalbaarheid zijn o.b.v. de openbare plannen waarvan prijssegment bekend is (van deel van de plancapaciteit is prijssegment nog onbekend). Dit betekent dat het percentage betaalbare woningen in de tabel relatief laag is. Bij de eerstvolgende herijking wordt meer inzicht geboden in het aandeel betaalbare woningen in de openbare plancapaciteit.  De aantallen corporatiewoningen zijn

o.b.v. inzichten medio 2022 op basis van concrete locaties en ambities/perspectief corporaties.  De corporaties hebben met iedere gemeenten prestatieafspraken getekend. De aantallen kunnen afwijken van wat in de planregistratie opgenomen is. Indien deze aantallen hoger liggen zijn de prestatieafspraken leidend.

Jaartal

Bruto Beschikbare nieuwbouw netto plan­ (te realisecapaciteit ren wonin(aantal gen) woningen)

Aantal woningen in harde plan­ capaciteit

Betaalbaarheid3

Sociale huur­woningen4

Huur­woningen vanaf de ­sociale huurgrens tot €1000 per maand

Koop­woningen tot €355.000

2022

751

751

751

165

10

93

2023

876

876

876

248

73

287

2024

1.161

1.161

522

343

34

495

2025

1.810

1.810

790

485

104

366

2026

1.439

1.439

371

342

65

525

2027

1.127

1.127

426

306

40

307

2028

853

853

426

296

18

131

2029

632

632

161

211

26

145

2030

588

588

94

208

27

143

’22-‘25

4.598

4.598

2.939

1.241

221

1.241

’26-‘30

4.639

4.639

1.478

1.363

176

1.251

Totaal

9.237

9.237

4.417

2.604

397

2.492

Jaartal

Woningcorporaties Sociale huur­woningen

Midden huurwoningen

2022

112

0

2023

182

0

2024

320

0

2025

195

0

2026

291

0

2027

306

0

2028

169

0

3 Onder het betaalbare segment vallen de

2029

161

0

sociale huurwoningen, huurwoningen

2030

153

0

van €1000 per maand en koopwoningen

’22-‘25

809

0

’26-‘30

1080

0

Totaal

1.889

0

vanaf de sociale huurgrens tot een max tot aan de NHG grens (€355.000) 4 Aantal van de bruto nieuwbouw

Tabel 2 ingevuld voor Barneveld en Nijkerk (in de Provincie Gelderland)

18

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

19

1.4 Om de woningbouwopgave uit tabel 1 en 2 te realiseren, is het noodzakelijk de plancapaciteit op te harden. Om ervoor te zorgen dat bij planuitval reserveplannen beschikbaar zijn, maken partijen afspraken over voldoende plancapaciteit en harde plancapaciteit. Gemeenten zorgen er tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen, met daarbij specifieke aandacht voor ’23 en ‘24. Partijen continueren de afspraak om in te zetten op 130% plancapaciteit om de woningbouwopgave te realiseren. Partijen onderkennen dat het ‘opharden’ van zachte plannen nauw samenhangt met de invulling van de gemaakte afspraken over de kritische succesfactoren en ondersteuning. 1.5 De realisatie van de aanzienlijke verstedelijkingsopgave en schaalsprong is complex, waarbij een aantal zaken randvoorwaardelijk zijn om de regionale woningbouwambitie daadwerkelijk te kunnen realiseren. De verstedelijking (waaronder de woningbouwopgave) is één bouwsteen van een breder te leggen ruimtelijke puzzel en kan niet zonder die bredere ruimtelijke samenhang bezien worden. Dit vraagt om een aanzienlijke inzet vanuit eenieder om te werken aan de invulling van de benodigde randvoorwaarden (zoals bereikbaarheid, financiële tekorten, capaciteitstekorten, stikstof, netcongestie; zie paragraaf 6 voor deze kritische succesfactoren).

Als deze randvoorwaarden niet worden ingevuld, kunnen we de doelen in kwantitatieve en kwalitatieve zin niet halen.

20

Definitieve versie | 10 februari 2023

B. Betaalbaarheid 2.1 Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die behoefte streven we er gezamenlijk naar dat vanaf 2025 tenminste tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn, op regionaal niveau en per gemeente (dit betreft circa 18.000 woningen, conform de woningbouwambitie benoemd in hoofdstuk 2). Over de periode 2022 tot en met 2024 wordt in de Regio Amersfoort minimaal de helft van de alle woningen in het betaalbare segment gerealiseerd. In 2023 wordt gewerkt aan de uitwerking van de betaalbaarheidsdoelstellingen in de nieuwbouw­programmering van de individuele gemeenten. Bij de herijking (begin Q4 2023) wordt de nieuwbouwopgave, ­waaronder de betaalbaarheidsopgave ­(segmentering) conform de gezamenlijke doelstelling, per gemeente in de Woondeal opgenomen. 2.1.1 Onder het betaalbare segment vallen:  sociale huurwoningen (€ 808,06 prijspeil 2023 per maand) ,  middenhuurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een maximum waarbij het uitgangspunt is aan te sluiten bij de bovengrens van het reguleringsvoorstel van middenhuur van het rijk (€1026 (prijspeil 2022 per maand, 187 WWS p ­ unten)  en koopwoningen tot onder de € 355.000 (prijspeil 2023).

2.1.2 Uitgangspunt is in principe dat bestaande/contractuele afspraken (bijvoorbeeld anterieure overeen­ komsten) van woningbouw­projecten niet worden opengebroken om het aandeel betaalbaar te verhogen, omdat hierdoor vertraging zou kunnen ontstaan. Wel worden in projecten waar al afspraken over zijn, de mogelijkheden benut om het aandeel betaalbaar te verhogen.

2.2 In het beleidsprogramma ‘een Thuis voor Iedereen’ is opgenomen dat met de nieuwbouw van sociale huurwoningen wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad, zowel voor de regio als per gemeente. Alle gemeenten in de Regio Amersfoort dragen bij aan het streven toe te groeien naar 30% sociaal in de voorraad. Om hiernaar toe te groeien maken gemeenten hierover afspraken in hun woonvisies (2023). Gemeenten waar dit nu evident niet haalbaar is (bijvoorbeeld doordat zij hiervoor onvoldoende nieuwbouwmogelijkheden hebben) geven dit aan en geven aan op welke wijze zij wél op termijn gaan toegroeien naar 30%. De 30% sociale huur is geen bovengrens; gemeenten hebben de ruimte om een hoger percentage sociale huur aan te houden. In samenhang met de woonzorgvisies, zoals voorzien in een Thuis voor Iedereen, wordt in 2023 nader uitgewerkt op welke wijze gemeenten hun aandeel sociale huur kunnen laten toenemen om aan hun fair share te kunnen­voldoen. 2.3 De nieuwe coalitieakkoorden laten ­tevige ambities zien als het gaat om betaalbaar wonen. We zien echter dat deze ambitie in onze regio een forse (financiële) uitdaging is.