B-3.35 Memo B&W inzake opkoopbescherming woningen d.d. 20-6-22.pdf

Raadsmemo Opkoopbescherming Barneveld

Datum:

Onderwerp: Ter attentie van: Afzender: Portefeuillehouder: Mail behandelaar

16 juni 2022 Opkoopbescherming Barneveld De raad College van Burgemeester en Wethouders B. Wijnne m.stevens@barneveld.nl

Telefoonnummer

829

Samenvatting De wet ‘Opkoopbescherming en mogelijkheden verruiming tijdelijke verhuur’ is begin 2022 ingegaan. Gemeente Barneveld heeft onderzocht in hoeverre dit wenselijk is voor onze gemeente. Het aantal omzettingen van bestaande koopwoningen naar (vrije sector) huurwoningen is in 2021 drastisch gedaald en kende in 2020 een specifiek piek. Om die reden hebben relatief veel gemeenten in de regio Foodvalley (en Amersfoort) besloten deze wet nog niet voor hun gemeente in te voeren en het beeld van de ontwikkelingen in 2022 af te wachten. Het advies is om dit ook in Barneveld te doen. Doel Het doel is om de raad te informeren over de situatie in Barneveld m.b.t. het opkopen van koopwoningen ten behoeve van verhuur in relatie tot de mogelijkheid om de wet Opkoopbescherming in te zetten. Inhoud memo Op 1 januari 2022 is een nieuw onderdeel van de Huisvestingswet in werking getreden, de tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming (artikel 41). Hierdoor wordt het voor gemeenten mogelijk om het verhuren van koopwoningen in specifieke gebieden (en dus niet generiek) vergunningplichtig te maken. Het wordt daarmee in aangewezen gebieden verboden om zonder vergunning een koopwoning te verhuren in de eerste vier jaar na aankoop van de woning. Na deze vier jaar vervalt het verhuurverbod. De algemene regeling geldt voor de komende vijf jaar.

Na die vijf jaar zal de verantwoordelijk minister een verslag over de noodzaak en relevantie van de maatregelen in het licht van de economische situatie geven. Als noodzaak of relevantie onvoldoende wordt aangetoond, zal de regeling weer komen te vervallen Met de opkoopbescherming hebben gemeenten de mogelijkheid er op te sturen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waar er schaarste is aan deze woningen of wanneer de leefbaarheid in de betreffende buurten wordt aangetast door de opkoop van deze woningen voor de

verhuur. Barneveld heeft zich net als veel andere gemeenten georiënteerd op de wenselijkheid en de mogelijkheden om binnen de gemeente een opkoopbescherming in te stellen. Daartoe is eigen analyse geweest alsook een analyse vanuit provincie Gelderland gemaakt. Uit de volgende afbeelding blijkt dat in de Gelderse regiogemeenten van Foodvalley vooral in 2020 het aandeel dat verkocht is aan investeerders wat hoger lag, maar dat in 2021 dit aandeel (en absolute aantal) weer fors is gedaald. Voor alle regiogemeenten samen onder het niveau van 5% van alle transacties. Het aantal dalingen wordt verklaard door de verhuurdersheffing die sinds 2021 door (particuliere) investeerders moet worden betaald. Een andere verklaring vormt de sterke prijsstijging in de (bestaande) koopsector, waardoor het minder lucratief is om deze te verwerven en om te zetten naar huur (lager rendement). Figuur 1: Aankooptransacties van bestaande koopwoningen verkocht door eigenaarbewoners aan investeerders, per gemeente 2018-2021 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0%

2019

ag en

gio

W

Re

in

ze en he rp

Sc

2018

ge n

el

er k Ni jk

Ed e

Ba

rn

ev el

d

0,0%

2020

2021

Bron: Kadaster 2022

Tabel 1 en 2: absolute en relatieve aantallen transacties van bestaande koopwoningen aan investeerders in absolute aantallen

2 01 8

2 01 9

2 02 0

2 02 1

Barnev eld

34

44

78

37

Ede

110

113

1 34

78

Nijkerk

19

20

31

13

Scherpenzeel

6

8

5

5

Wageningen

25

33

42

14

Regio

1 94

21 8

290

1 47

Totaal transacties

31 49

3 2 58

3426

3 07 9

Bron: Kadas ter 2022

2 01 8

2 01 9

2 02 0

2 02 1

Barnev eld

5,3 %

6 ,2 %

1 0,0%

5,2 %

Ede

7 ,2 %

7 ,1 %

8,2 %

5,4 %

Nijkerk

3 ,9 %

4 ,1 %

6 ,0%

2 ,6 % 3 ,7 %

Scherpenzeel

5,0%

5,9 %

3 ,1 %

Wageningen

7 ,0%

9 ,8%

1 3 ,0%

5,0%

Regio

6 ,2 %

6 ,7 %

8,5%

4 ,8%

Bron: Kadaster 2022

Wanneer we dit vervolgens afzetten tegen alle transacties in deze jaren dan zien we dat voor Barneveld vooral het aantal transacties in 2020 dat bedrijfsmatig aan investeerders is verkocht relatief hoog was, namelijk 7,3% (in absolute zin ging het om 57 transacties), naast 2,7% aan particuliere investeerders. Samen de genoemde10% in tabel 2. De 57 transacties hadden in belangrijke mate te maken met verkoop van bezit van een ontwikkelaar in onze gemeente (en die als eigenaar te boek stond van deze woningen) in De Burgt (postcode 3772) aan een investeerder, die deze woningen vervolgens opnieuw (of nog steeds) verhuurt. Wanneer we hiervoor zouden corrigeren dan zou het aandeel ongeveer weer op 3% uitkomen. De positie van koopstarters is niet verslechterd in deze periode, hun marktaandeel is zelfs toegenomen. Tabel 3: Aankooptransacties van bestaande koopwoningen verkocht door eigenaarbewoners, per wijk, naar type koper, 2018-2021 Periode

Gemeente

Type verkrijger eigenaar-bewoner

jaar

naam 2018 Barneveld 2018 Ede 2018 Nijkerk 2018 Scherpenzeel 2018 Wageningen 2019 Barneveld 2019 Ede 2019 Nijkerk 2019 Scherpenzeel 2019 Wageningen 2020 Barneveld 2020 Ede 2020 Nijkerk 2020 Scherpenzeel 2020 Wageningen 2021 Barneveld 2021 Ede 2021 Nijkerk 2021 Scherpenzeel 2021 Wageningen

Investeerder Tweede bedrijfs Woning- Overig / Totaal doorstromer koopstarter woning matig particulier corporatie onbekend Totaal abs. 64,9% 23,0% 3,6% 2,2% 3,1% 2,5% 0,8% 100,0% 643 60,1% 24,8% 4,6% 1,9% 5,3% 2,5% 0,8% 100,0% 1537 71,4% 20,0% 0,4% 1,6% 2,2% 3,3% 1,0% 100,0% 489 60,3% 30,6% 2,5% 1,7% 3,3% 0,8% 0,8% 100,0% 121 52,9% 27,0% 12,0% 1,7% 5,3% 0,3% 0,8% 100,0% 359 65,3% 23,1% 3,8% 3,1% 3,1% 1,0% 0,6% 100,0% 707 61,5% 23,9% 4,0% 2,9% 4,2% 2,8% 0,6% 100,0% 1589 67,6% 20,8% 4,1% 1,8% 2,2% 1,6% 1,8% 100,0% 490 64,0% 25,0% 2,9% 1,5% 4,4% 1,5% 0,7% 100,0% 136 50,6% 28,3% 10,1% 2,1% 7,7% 0,0% 1,2% 100,0% 336 57,4% 25,6% 3,7% 7,3% 2,7% 2,3% 1,0% 100,0% 782 59,2% 24,3% 5,2% 3,6% 4,6% 2,1% 1,2% 100,0% 1644 67,8% 20,6% 3,3% 3,1% 2,9% 1,6% 0,8% 100,0% 515 61,7% 27,2% 3,1% 0,0% 3,1% 1,9% 3,1% 100,0% 162 50,2% 21,4% 14,9% 4,0% 9,0% 0,0% 0,6% 100,0% 323 62,8% 27,6% 3,1% 3,5% 1,7% 0,6% 0,8% 100,0% 717 56,6% 32,0% 4,1% 2,3% 3,1% 1,7% 0,1% 100,0% 1438 66,3% 27,4% 2,6% 1,6% 1,0% 0,8% 0,4% 100,0% 508 59,3% 32,6% 4,4% 2,2% 1,5% 0,0% 0,0% 100,0% 135 45,2% 41,6% 8,2% 2,8% 2,1% 0,0% 0,0% 100,0% 281

Bron: Kadaster 2022

De prijsontwikkeling van de verkochte woningen laat zien dat het in gemeente Barneveld veelal om woningen gaat die we tot zomer 2021 als categorie ‘duur’ betitelden.

Tabel 4. Aankooptransacties van bestaande koopwoningen verkocht door eigenaarbewoners naar prijsklasse, 2018-2021 Periode

jaar

Gemeente

Koopsom 250 dzd hoger tot 250 t/m 325 dan 325 naam dzd dzd dzd Totaal 2018 Barneveld 26,4% 30,4% 43,2% 100,0% 2018 Ede 51,4% 18,8% 29,9% 100,0% 2018 Nijkerk 29,7% 31,4% 38,9% 100,0% 2018 Scherpenzeel 32,5% 34,2% 33,3% 100,0% 2018 Wageningen 54,2% 17,3% 28,5% 100,0% 2019 Barneveld 16,8% 33,8% 49,4% 100,0% 2019 Ede 42,5% 22,4% 35,1% 100,0% 2019 Nijkerk 16,6% 35,5% 47,8% 100,0% 2019 Scherpenzeel 28,7% 38,2% 33,1% 100,0% 2019 Wageningen 38,3% 23,4% 38,3% 100,0% 2020 Barneveld 9,0% 35,4% 55,6% 100,0% 2020 Ede 30,2% 26,0% 43,9% 100,0% 2020 Nijkerk 7,0% 31,9% 61,1% 100,0% 2020 Scherpenzeel 13,7% 42,2% 44,1% 100,0% 2020 Wageningen 32,2% 22,9% 44,9% 100,0% 2021 Barneveld 2,7% 14,3% 83,0% 100,0% 2021 Ede 15,3% 25,1% 59,6% 100,0% 2021 Nijkerk 3,0% 20,9% 76,1% 100,0% 2021 Scherpenzeel 2,3% 21,1% 76,7% 100,0% 2021 Wageningen 18,9% 18,6% 62,5% 100,0%

Bron: Kadaster 2022

Per januari 2022 is ruim tweederde van de Barneveldse woningvoorraad in handen van eigenaren-bewoners en is het aandeel van investeerders 7%. Woningstichting Barneveld en Mooiland hebben 19% marktaandeel. Ten opzichte van 2018 is dit beeld nauwelijks gewijzigd. Tabel 5. Verdeling woningvoorraad naar type eigenaar Gemeente

Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Provincie Gelderland Bron: Kadaster 2022

jan-22 Eigenaar bewoner

67% 65% 69% 72% 41% 61%

Tweede woning

Investeerder

3% 2% 2% 2% 2% 2%

7% 9% 4% 5% 11% 7%

Woningcorp Overig oratie

19% 19% 19% 17% 40% 26%

5% 4% 6% 4% 6% 4%

Op basis van deze informatie hebben met uitzondering van gemeente Wageningen de overige regiogemeenten in Foodvalley (alsook een groot aantal gemeenten in regio Amersfoort) besloten om de wet Opkoopbescherming nog niet in te voeren en de marktontwikkeling van 2022 af te wachten. Voor Barneveld komt daar bij dat het verhoogde aantal transacties in 2020 te maken had met verkoop van een eigenaar (ontwikkelaar) aan een investeerder. Vervolg Het voorstel is om in begin 2023 de balans van 2022 op te maken en op basis hiervan, in afstemming met de overige regiogemeenten, de wet al dan niet van toepassing te verklaren.

-1Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Behandelaar: Stevens, Mimi Telefoonnummer: 829

Voorstelnr. 2200 Barneveld, 16 juni 2022 Portefeuillehouder: B. Wijnne

Ter kennisname naar de raad Nummer beleidsproduct: 311

Onderwerp:

Op overzicht Bestaand beleid (website)

Memo Opkoopbescherming Barneveld

Gevraagde beslissing: 1. Instemmen met bijgevoegde raadsmemo met betrekking tot Opkoopbescherming bestaande koopvoorraad. 2. Deze memo ter kennisname aan de raad aanbieden (via rubriek B).

1. Inleiding De raad heeft met de komst van de wet ‘Opkoopbescherming en mogelijkheden verruiming tijdelijke verhuur’ per januari 2022 gevraagd om te onderzoeken in hoeverre het opkopen van koopwoningen door (particuliere) investeerders ten behoeve van verhuur (en daarmee onttrekking aan de woningvoorraad) in Barneveld speelt. En of we om die reden deze wet ook voor een deel van onze bestaande (goedkope en middeldure) koopwoningvoorraad moeten toepassen. In de bijgevoegde memo is een analyse gemaakt en op basis hiervan is het advies om dit begin 2023 (in navolging van een aantal regiogemeenten) opnieuw te bezien.

2. Bijlagen Memo raad m.b.t. Opkoopbescherming Barneveld,16 juni 2022.