B-3.24 Besluit B&W Woningbehoefte-onderzoek d.d. 21-1-25
Tekst van het document
Aandachtsgebied: Leefomgeving Team Beleid Leefomgeving Behandelaar: Bianca Elshof en Lyan Rijkmans Telefoonnummer: Onderwerp:
Voorstelnr. 3897 Barneveld, 9 januari 2025 Portefeuillehouder: Bennie Wijnne
Woningbehoefteonderzoek
Gevraagde beslissing: 1. Kennis te nemen van het woningbehoefteonderzoek opgesteld door Companen; 2. Bijgevoegd onderzoek (zie bijlage 1) door te sturen aan de Raad ter informatie.
1. Inleiding Voor het opstellen van zowel de Woonzorgvisie als voor actualiseren van het vigerende Woonvisie van de gemeente Barneveld als voor de wensportefeuille van de Woningstichting Barneveld (WsB) en voor de woningbouw- en verduurzamingsopgaven die er de komende jaren liggen, is er actueel inzicht nodig in de woningbehoefte in de gemeente Barneveld. Om dit inzicht te krijgen hebben de gemeente Barneveld en de WsB gezamenlijk opdracht gegeven aan Companen om dit te onderzoeken. De resultaten en de conclusies van dit onderzoek zijn vastgelegd in het onderzoek (zie bijlage 1). Er worden een aantal beleidsaanbevelingen gedaan: - In de sociale huurvoorraad is vooral toevoeging van appartementen en kleinere grondgebonden woningen gewenst; - Nieuwbouw van sociale huurwoning is niet alleen van belang om de diverse doelgroepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning (reguliere huishoudens met een laag inkomen, kwetsbare groepen, vergunninghouders, arbeidsmigranten met een langer verblijfsperspectief en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben) te kunnen blijven huisvesten, maar ook om te zorgen dat de inschrijftijd van reguliere woningzoekende niet verder oploopt.
Kijk eventueel naar de mogelijkheden om de vraag waar op korte termijn niet in kan worden voorzien te bedienen met tijdelijke woningen; - Zet bij nieuwe woninglocaties ook in op het toevoegen van plannen voor betaalbare woningen; - Er zijn voldoende plannen om in de grote vraag naar duurdere koopwoningen in Barneveld, zowel grondgebonden woningen als appartementen; - Vooral in het segment van betaalbare koopwoningen zal creatief moeten worden gekeken naar mogelijkheden om woningen te realiseren, andere woonvormen of inzet van conceptuele bouwmethoden; - Middeldure huur kan als substituut gelden zolang men nog moet sparen en/of inkomensontwikkeling moet doormaken om in aanmerking te komen voor een koopwoning; - De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht en vraag om actief te werken aan strategie; - De behoefte aan voor senioren geschikte woningen in Barneveld toe: zowel appartementen en kleineren grondgebonden levensloopgeschikte woning, zowel in de huursector als in de koopsector; - Het creëren van voldoende woningaanbod is voor uitstromers met verblijf uit de Jeugdzorg niet voldoende; een passende zorginfrastructuur is voor een zachte landing op hun nieuwe woonplek van belang. Deze zullen meegenomen worden bij de herijking van de woonvisie.
2. Beoogd effect Het woningbehoefteonderzoek helpt om een beeld te krijgen van de woningbehoefte in Barneveld. Dit levert input op voor het opstellen van visies. Daarnaast ondersteunt het de actualisering en geeft het richting aan beleidskeuzes.
-2-
3. Argumenten 2.1 Door middel van de bevindingen van het onderzoek is er zicht op de woningbehoefte sec in gemeente Barneveld. Voor het opstellen van zowel de Woonzorgvisie als voor actualiseren van het vigerende Woonvisie van de gemeente Barneveld als voor de wensportefeuille van de Woningstichting Barneveld (WsB) en voor de woningbouw- en verduurzamingsopgaven die er de komende jaren liggen, is er actueel inzicht nodig in de woningbehoefte in de gemeente Barneveld.
4. Kanttekeningen 2.1 Het voorliggende woningbehoefteonderzoek is een relevante input voor de herijking van de woonvisie. Het woningbehoefteonderzoek is uitgevoerd op basis van de vraag van de gemeente Barneveld en WsB uitgaand van de huidige situatie met diverse aannames. Pas in de toekomst zal het uitwijzen of deze aannames correct waren. Tezamen met andere documenten als de omgevingsvisie, woondeals ect. zal het dienen als input voor andere visies en/of actualisaties van vigerende visies.
2.2 Het woningbehoefteonderzoek uitgevoerd door de regio strookt niet met dit onderzoek.
De regio heeft aan Stec de opdracht gegeven om een woningbehoefteonderzoek uit te laten voeren. Dit onderzoek van Stec is regiobreed uitgevoerd en speelde niet in de op vragen die Barneveld had ten aanzien van eigen gemeentebehoefte qua woningbouwbehoefte. Hierdoor lijken de antwoord en/of conclusies niet met elkaar overeen te komen, maar dit komt door de schaalgrootte.
5. Financiën --6. Participatie en communicatie a) Participatie
Participatietrede 2 – meedenken. De inwoners van Barneveld hebben middels een enquête input kunnen leveren aan het onderzoek. Daarnaast hebben zij zich kunnen aanmelden voor een rondetafelgesprek.
b) Communicatie
Op 29 januari as vindt er een thema-avond Wonen plaats voor de Raadsleden. Tijdens deze avond ligt Companen het onderzoek toe. ---
7. Vervolgstap Tijdens de thema-avond wonen d.d. 29 januari a.s. zal Companen aan de raad een toelichting geven op de bevindingen van het onderzoek.
8. Bijlagen Bijlage 1: Woningbehoefteonderzoek Gemeente Barneveld d.d. 9 januari 2025
Woningbehoefteonderzoek
Gemeente Barneveld 9 januari 2025 xDef
DATUM
9 januari 2025
TITEL
Woningbehoefteonderzoek
OPDRACHTGEVER
Gemeente Barneveld
AUTEUR(S)
Denise Floris Teun van Schendel Jeroen Lijzenga
PROJECTNUMMER
203.109/G
STATUS
Definitief
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
Inhoud Samenvattende conclusies en advies
4
1 1.1 1.2 1.3
Inleiding Aanleiding en doel van het onderzoek Onderzoeksopzet Leeswijzer
12 12 12 14
2 2.1 2.2 2.3
Bevolking en huishoudens Huishoudens Bevolkingsontwikkeling Recente verhuisbewegingen
15 15 16 17
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
De bestaande woningvoorraad Kenmerken van de woningvoorraad Bewoning van de woningvoorraad Ontwikkeling van de marktdruk Waardering van de woning Waardering van de woonomgeving
22 22 32 35 37 43
4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Ontwikkeling woningbehoefte Bevolkings- en huishoudensprognose Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte Verhuiswensen en woonwensen Zoeken en vinden van een woning Kwalitatieve woningbehoefte Vergelijking met de planvoorraad
46 46 47 48 60 62 68
5 5.1 5.2
Wonen en zorg Woonvraagontwikkeling ouderen Woonvraag ontwikkeling aandachtsgroepen
70 70 70
Bijlage 1: De Doorzonscan
73
Bijlage 2: Woningbehoefte totaal en in de kernen
74
Samenvattende conclusies en advies Aanleiding en vraagstelling De gemeente Barneveld is bezig met het opstellen van een Woonzorgvisie ‘Een thuis voor iedereen in Barneveld’. In deze Woonzorgvisie krijgt de woon- zorgen welzijnsbehoefte van een groot aantal aandachtsgroepen een plek. Daarnaast zal de Woonvisie worden geactualiseerd. Voor het opstellen van de beide visies heeft Barneveld inzicht nodig in de actuele situatie op de woningmarkt in de gemeente en de regio en in de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de komende jaren. Woningstichting Barneveld heeft voor haar strategisch portefeuillebeleid en de woningbouw- en verduurzamingsopgaven in de komende periode ook behoefte aan actuele inzichten. De gemeente Barneveld en Woningstichting Barneveld hebben Companen daarom samen opdracht gegevens voor een breed woningmarktonderzoek.
Samenvatting van de uitkomsten Bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de afgelopen jaren
groep), en een iets kleinere groep (21%) tot de overige doelgroep van woning corporaties (secundaire doelgroep). Meer dan een derde (36%) van de huishoudens in de gemeente heeft een hoog inkomen. • Het aantal inwoners van Barneveld steeg de afgelopen 10 jaar. Barneveld kent een positief geboortesaldo, dat echter langzaam afneemt. Het geboortesaldo en het binnenlandse migratiesaldo hebben de meeste invloed op de bevolkingsontwikkeling in Barneveld en zorgen voor de groei in de gemeente. Jonge huishoudens en gezinnen vestigen zich, jonge huishoudens vertrekken ook vaak • Ruim 40% van de huishoudens die zich vestigen in de gemeente Barneveld, zijn 1- en 2-persoonshuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Een kwart (24%) van de vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. Barneveld heeft in de afgelopen jaren per saldo meer inwoners getrokken uit de gemeenten Ede, Amersfoort en Nijkerk dan dat er vertrokken naar deze gemeenten. Met name aan Apeldoorn (-113) en Amsterdam (-122) verloor Barneveld per saldo inwoners. • Jonge huishoudens verlaten vaak de gemeente. Van de vertrekkende huishoudens is 65% een klein huishouden in de leeftijd tot 35 jaar. Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te werken of studeren.
Barneveld groeit door geboorteoverschot en binnenlandse migratie • In Barneveld woonden in 2023 zo’n 61.600 inwoners en 23.300 huishoudens. Bijna de helft (45%) van de huishoudens in Barneveld behoort tot de doelgroep van woningcorporaties1. Daaronder behoort 24% tot de laagste inkomens, de doelgroep voor passend toewijzen (primaire doel1
Per 1 januari 2024 gelden de volgende inkomensgrenzen: € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en € 52.671 voor meerpersoonshuishoudens.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
4
De bestaande woningvoorraad Groot deel van de woningvoorraad is een koopwoning, 19% sociale huur • Twee derde van de woningen in Barneveld is een koopwoning. Ongeveer één op de vijf (19%) van de woningen in de gemeente is een sociale huurwoning. Ongeveer 14% is een particuliere huurwoning. • Bijna de helft (44%) van de koopwoningen in Barneveld is een rij-/hoekwoning en ruim een kwart (26%) een tweekapper en bijna een kwart (23%) een vrijstaande woning. • Een kleine 30% van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZwaarde tot € 390.000. Ruim een derde (35%) van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tussen € 390.000 en € 550.000. Van de koopvoorraad heeft 37% een WOZ-waarde vanaf € 550.000. Dit betekent dat bijna driekwart van de koopvoorraad in de gemeente een WOZ-waarde heeft boven de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000. Ruim de helft woningvoorraad (potentieel) geschikt voor mensen met lichte functiebeperking • Met het ouder worden van de bevolking en de toename van het aantal huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder in de komende jaren, neemt het belang van voldoende levensloopgeschikte woningen toe. • Ruim een vijfde van de woningvoorraad in de gemeente Barneveld is geschikt voor mensen met een lichte functiebeperking. Daarnaast is zo’n 30% van de woningvoorraad potentieel geschikt; met een relatief beperkte investering geschikt te maken.
• Van de alleenstaande ouderen van 75 jaar en ouder woont 58% in een geschikte woning, 10% in een potentieel geschikte woning en 32% in een
2
niet geschikte woning. Deze laatste groep is extra kwetsbaar als men met gebreken te maken krijgt. • Uit de gehouden enquête blijkt een hoge bereidheid van de inwoners van Barneveld om buren te helpen en hulp van buren te ontvangen. Enige goedkope scheefheid, behoorlijk wat lage inkomens in particuliere huur • Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort ruim 80% tot de doelgroep van woningcorporaties. Ongeveer 15% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. • Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort bijna twee derde tot de doelgroep van woningcorporaties. Prijsniveaus in de particuliere huursector zijn niet bekend. Flinke prijsstijging in de koopsector, ook toename druk op sociale huursector • De marktdruk in de koopsector in de gemeente Barneveld is de afgelopen jaren toegenomen. De gemiddelde transactieprijs nam aanmerkelijk toe, van gemiddeld € 359.000 in 2019 tot gemiddeld € 489.000 in 2023. De woningwaarde en de transactieprijzen zijn in Barneveld hoger dan gemiddeld in de regio, de provincie en Nederland. • Gemiddeld moeten woningzoekenden in de sociale huursector 3 jaar reageren voordat zij een woning toegewezen krijgen. De gemiddelde actieve zoektijd nam in de periode 2021 tot en met 2023 toe van 2,3 naar 3,1 jaar2.
Het gemiddelde aantal reacties op aangeboden woningen nam in delen van de voorraad toe. Per saldo is er sprake van toename van de druk op de sociale huurmarkt in de gemeente Barneveld.
De gepresenteerde uitkomsten wijken iets af van de uitkomsten in de jaarrapportage van Huiswaarts.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
5
Middeninkomens kunnen moeilijk een woning kopen • De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die de koopmarkt willen betreden. Een huishouden heeft op dit moment een bruto jaarinkomen van ongeveer € 95.000 nodig om een hypotheek te krijgen van € 436.000, de gemiddelde transactieprijs van een rij-/hoekwoning in de gemeente Barneveld in 2023.
Tevredenheid over woning en woonomgeving Inwoners van Barneveld zijn tevreden over hun woning en woonomgeving • De inwoners van Barneveld zijn overal het algemeen tevreden met hun woning. Dit geldt voor 85% van de ondervraagde inwoners. Slechts een klein deel is ontevreden (5%). Dit beeld geldt voor alle kernen in de gemeente. • Huurders zijn overigens wat vaker ontevreden dan eigenaar-bewoners. Echter, ook het merendeel van de huurders is tevreden over de woning die men bewoont. Huurders van een corporatiewoning zijn meer tevreden dan huurders van een particuliere huurwoning. • Wat voor de woning geldt, geldt ook voor de woonomgeving. Verreweg de meeste inwoners zijn tevreden over hun woonomgeving. Eigenaarbewoners zijn iets meer tevreden dan huurders.
Ontwikkeling van de woningbehoefte Tot en met 2030 woningbehoefte van 3.560 woningen • Om de kwantitatieve woningbehoefte in beeld te brengen, baseren we ons in de basis op de Gelderse Trendvariant van de Primos bevolkings- en huishoudensprognose 2022. Volgens de provinciale prognose neemt het
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
aantal huishoudens in Barneveld in de periode 2023 tot en met 2030 toe met 2.865 en in de periode 2031 tot en met 2040 met 4.385 huishoudens. • De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 5% nu naar 2% in 2030. Bij de inloop van het woningtekort gaan we er dus van uit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort van rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. • Er is inclusief de inloop van het woningtekort behoefte aan 3.560 extra woningen in de periode 2023 tot en met 2030 en nog eens 4.385 woningen in de periode 2031 tot 2040. Grote wens naar betaalbare koopwoningen van jonge huishoudens, ouderen wensen ook op latere leeftijd koopwoning • De woonwensen verschillen per groep. Jonge huishoudens en starters willen vaak een betaalbare koopwoning. Kleine huishoudens van 35-55 jaar hebben vaak een voorkeur voor sociale huurwoningen, hoewel deze groep zich ook richt op een middenhuurwoning of een koopwoning. De groep van kleine huishoudens in de leeftijd van 55-65 jaar vraagt vaak een sociale huurwoning, toch wil bijna de helft kopen. • Gezinnen geven sterk de voorkeur aan grondgebonden koopwoningen.
• Ouderen van 65+ jaar zijn geïnteresseerd in koopappartementen en sociale huurappartementen en grondgebonden levensloopgeschikte woningen. Ook op latere leeftijd heeft deze groep nog de wens om te kopen. Particuliere huur als tussenstap voor onbereikbare koopsector • De wens om te kopen blijkt voor een deel van de huishoudens in de praktijk moeilijk te realiseren. Meer huishoudens dan uit het wensprofiel blijkt,
6
• •
hebben in de praktijk een huurwoning betrokken, vaak een particuliere huurwoning. Dit speelt bij alle onderscheiden huishoudenstypen. Gezinnen slagen er het best in om hun koopwens te vervullen. Oudere huishoudens (75+) kopen minder vaak een woning dan uit hun woonwens blijkt en komen veel vaker in een sociale huurwoning terecht. Hierbij moet worden aangetekend dat met de generatiewissel die gaande is de verwachting is dat de kooporiëntatie van senioren de komende jaren wel verder toeneemt en meer ouderen ook in staat zijn weer een woning te kopen. Dat vraagt geschikt en aansprekend aanbod voor deze groep.
Toevoegen sociale huurwoningen: 25% volgens Woondealafspraken • De afspraak in de Woondeal is dat in Barneveld 25% van de nieuwbouw sociale huurwoningen zijn. Wij gaan er daarom in de raming van de kwalitatieve woningbehoefte van uit dat 25% van de woningen die aan de voorraad worden toegevoegd sociale huurwoningen zijn. • Dit aandeel is iets hoger dan de (trendmatige) behoefte van de huishoudens in Barneveld. Barneveld draagt met het toevoegen van sociale huurwoningen bij in de woningbehoefte van kwetsbare groepen.
Kwalitatieve woningvraag Figuur 1: Gemeente Barneveld. Kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2023 tot en met 2030 en 2031 tot en met 2040 2
Huur sociaal ggb Huur sociaal app/levensloopgesch.
1
Vrije sectorhuur ggb Vrije sectorhuur app./levensloopgesch. Koop grondgebonden tot 260 Koop grondgebonden 260-390 Koop grondgebonden 390-550 Koop grondgebonden 550+ Koop appartement tot 260 Koop appartement 260-390 Koop appartement 390-550 Koop appartement 550+
-1.000 -500 2023 - 2030
0
500 1.000 1.500 2.000
2031 - 2040
2023 - 2030 2031 - 2040 Aandeel huur 22% 18% Aandeel sociale huur* 25% 22% Aandeel betaalbaar 60% 60% Aandeel appartementen 49% 57% Woningbehoefte +3.560 +4.385 * Het aandeel sociale huur op de extra woningbehoefte is hoger dan het aandeel van de totale huur. Dit komt omdat er gerekend wordt met een potentieel overschot in de particuliere huursector. Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2023.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
7
Deze situatie doet zich voor als er voldoende goedkoop en betaalbaar aanbod wordt toegevoegd in de koopsector. Als dat niet het geval is, blijft er (extra) vraag naar grondgebonden huurwoningen in de vrije huursector. Een deel van de vraag naar goedkope koopwoningen is afkomstig van 2 huishoudens die zouden willen doorstromen vanuit een sociale huurwoning. Als deze woningen niet beschikbaar zijn, legt dit extra druk op de sociale huursector. 1
Er is in vrijwel alle segmenten behoefte aan extra woningen in Barneveld, voor het inlopen van het huidige woningtekort en om te voorzien in de groei van de woningbehoefte. In enkele segmenten ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: •
•
Sociale huursector: appartementen en levensloopgeschikte woningen De aanvullende behoefte in de sociale huursector bestaat in belangrijke mate uit appartementen en levensloopgeschikte woningen. De vraag naar appartementen is niet alleen een vraag van ouderen, maar ook van jongeren die snel een betaalbare woning zoeken. Er is een kleinere extra behoefte aan grondgebonden eengezinswoningen in de sociale huursector. Dit betekent niet dat er geen vraag is naar deze woningen, maar dat vraag en aanbod meer in balans zijn. Aan de aanbodkant komen deze woningen potentieel steeds meer vrij doordat ouderen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning. Middenhuur: appartementen en levensloopgeschikte woningen De vraag in de vrije huursector is grotendeels een vraag naar middenhuur. De extra vraag aan middenhuurwoningen is op basis van de woonwensen van huishoudens relatief klein. De eerste voorkeur gaat vaker uit naar het kopen van een woning. Dat speelt nog sterker bij grondgebonden
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
•
•
•
woningen dan bij appartementen, wat ertoe leidt dat er potentieel vraaguitval optreedt bij grondgebonden vrije sector huurwoningen. Ouderen willen vaak een woning kopen Ook de voorkeur van ouderen gaat vaker dan in het verleden uit naar het kopen van een woning als zij de stap zetten naar een levensloopgeschikte woning. Dat hangt samen met de generatiewissel die gaande is. De huidige generatie ouderen heeft vaker dan eerdere generaties altijd in een koopwoning gewoond. De hoge huizenprijzen betekenen dat zij hun (vaak grotendeels afbetaalde) woning goed kunnen verkopen, een kleinere levensloopgeschikte woning kunnen kopen en daardoor relatief lage maandlasten houden. Toch zijn er ook ouderen die bewust kiezen voor een stap naar een middeldure levensloopgeschikte huurwoning. Koopsector: veel vraag naar goedkoop en betaalbaar In de koopsector is er veel vraag naar goedkope en betaalbare woningen. Er zijn in Barneveld veel koopwoningen met een hoge waarde (boven € 390.000). Deze woningen zijn bereikbaar voor kopers die zelf hebben geprofiteerd van de gestegen huizenprijzen in de afgelopen periode en de overwaarde van hun huidige woning kunnen benutten. Voor huishoudens die geen woning te verkopen hebben (koopstarters) geldt dit niet. Zij zijn de aansluiting kwijtgeraakt bij de waardeontwikkeling in de bestaande woningvoorraad.
Dit betekent dat er een aanzienlijke extra vraag is naar betaalbare koopwoningen in Barneveld. Maar ook veel vraag naar duurdere koopwoningen Vooral naar koopwoningen tussen de € 390.000 en € 550.000 is een aanzienlijke vraag in Barneveld. Dit geldt ook voor woningen van € 550.000 of meer, maar in mindere mate. Een mogelijk risico bij deze situatie is dat bestaande woningen in het dure segment minder goed kunnen concurreren met nieuwbouw, zeker nu de energetische kwaliteit van woningen een zeer belangrijk aspect is geworden bij de koopbeslissing.
8
Planvoorraad • In totaal zijn er harde plannen voor 2.376 woningen in de periode 2024 tot en met 2030. Ten opzichte van de aanvullende woningbehoefte (3.560) is er te weinig harde plancapaciteit. De zachte planvoorraad bestaat uit plannen voor ongeveer 2.916 woningen. Er zijn dus in beginsel ruim voldoende plannen om te voorzien in de woningbehoefte tot en met 2030. De woningbehoefte in de periode na 2030 is aanmerkelijk groter. Het hard maken van plannen en het toevoegen van voldoende nieuwe plannen blijft een aandachtspunt. • Er zijn harde plannen voor 350 sociale huurwoningen voor de periode 2024 tot en met 2030. Er zijn meer plannen nodig voor sociale huurwoningen om te voorzien in de afgesproken aantallen toe te voegen woningen. • De harde planvoorraad voor huurwoningen in de vrije huursector is veel te laag voor de behoefte die wij voorzien voor de komende jaren. • Ook het aantal plannen voor dure koopwoningen is lager dan de ontwikkeling van de behoefte in de komende jaren. • Om in de extra vraag naar betaalbare koopwoningen te voorzien, zal bij het toevoegen en hard maken van woningbouwplannen een sterke focus moeten liggen op dit segment.
Wonen met zorg • Op dit moment zijn er 1.130 ouderen in de gemeente Barneveld met de vraag naar verpleegzorg of zorg op afroep. De verwachting is dat er tot en met 2030 355 ouderen met de behoefte aan zorg bijkomen en in de periode daarna tot 2040 nog eens 520 ouderen. • Het ministerie van BZK heeft ABF een berekening laten maken van het aantal benodigde zelfstandige woonvormen in de gemeente Barneveld. In totaal zullen er in de periode 2022 - 2031 845 extra woningen voor ouderen in de gemeente nodig zijn, allen nultredenwoningen, een deel geclusterd en een deel zorggeschikt.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
• Om de toekomstige woonvraag van inwoners met een verstandelijke beperking, somatische en psychiatrische problematiek te bepalen is een doorvertaling gemaakt van de toename van deze doelgroepen in de regio Foodvalley naar het niveau van de gemeente Barneveld. Het gaat om een toename met 255 plekken in de periode tot en met 2030 en nog eens 216 plekken in de periode 2031 - 2040. • In de huidige programmering zitten er meer dan het aantal benodigde nultredenwoningen en zorggeschikte woningen, het aandeel geclusterd moet nog wat worden aangevuld.
Beleidsaanbevelingen De druk op de woningmarkt in Barneveld is de afgelopen jaren toegenomen. In de sociale voorraad zijn de wachttijden toegenomen. En in de koopvoorraad is het vanwege de prijsstijgingen lastiger geworden een woning te kopen. Het verhogen van de bouwproductie is daarom van belang om de druk op de markt te verminderen en de huishoudensgroei te kunnen faciliteren. Er zijn tot en met 2030 jaarlijks zo’n 450 extra woningen nodig om in de behoefteontwikkeling te voorzien. Ook na 2030 is er nog een grote opgave. We vatten de belangrijkste opgaven als volgt samen: •
•
In de sociale huurvoorraad is vooral toevoeging van appartementen en kleinere grondgebonden woningen gewenst. De vraag is sterk afkomstig van 1-2 persoonshuishoudens, zowel van jongeren als van ouderen. Er zijn diverse groepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Naast reguliere huishoudens met een laag inkomen, zijn dat kwetsbare groepen, vergunninghouders, arbeidsmigranten met een langer verblijfsperspectief en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben. Het gaat potentieel om flinke aantallen sociale huurwoningen, zeker als de vraag van de genoemde groepen in combinatie toeneemt. Nieuwbouw van sociale huur is niet alleen van belang om deze
9
•
•
•
•
doelgroepen te kunnen blijven huisvesten, maar ook om te zorgen dat de inschrijftijd van reguliere woningzoekenden niet verder oploopt. Kijk eventueel naar de mogelijkheden om de vraag waar op korte termijn niet in kan worden voorzien te bedienen met tijdelijke woningen. In de koopvoorraad ligt er de komende jaren een opgave in het realiseren van betaalbare woningen. De prijsstijgingen van de afgelopen jaren, in combinatie met aanpassing van de hypotheekregels, hebben ervoor gezorgd dat het voor jonge huishoudens en koopstarters steeds lastiger is een woning te kopen. Er zijn nog onvoldoende harde plannen om de vraag naar goedkopere en betaalbare koopwoningen in te vullen. Zet bij nieuwe woningbouwlocaties ook in op het toevoegen van plannen voor deze woningen. Daarnaast is er veel vraag naar duurdere koopwoningen in Barneveld, zowel grondgebonden woningen als appartementen. Er zijn voldoende plannen om in deze vraag te voorzien. De haalbaarheid van het toevoegen van betaalbare koopwoningen is een belangrijk vraagstuk. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen (beperkte capaciteit, materiaalkosten), waardoor het lastig is om betaalbare koopwoningen te realiseren, vooral in het segment tot € 260.000.
Vooral in dit segment zal creatief moeten worden gekeken naar mogelijkheden om woningen te realiseren, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen, andere woonvormen of inzet van conceptuele bouwmethoden. Er is de komende jaren enige vraag naar middeldure huur. Deze vraag is vooral afkomstig van kleine 1- en 2-persoonshuishoudens; zowel jongeren (die nog niet in staat zijn een goedkope koopwoning te kopen) als kapitaalkrachtige ouderen die op zoek zijn naar een comfortabele woonruimte. De vraag van deze doelgroepen richt zich vooral op appartementen. Maar de behoefte aan woningen zoals geuit in onderzoek is vaak de eerste wens; in wat voor woning wil men het liefst wonen? Voor de
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
•
•
meeste woningzoekenden in Barneveld is dat een koopwoning, maar in de praktijk is deze wens niet altijd haalbaar. Middeldure huur kan dan als substituut gelden, zolang men nog moet sparen en/of inkomensontwikkeling moet doormaken om in aanmerking te komen voor een koopwoning. Daarnaast zien we een oplopende rentestand, waardoor hypotheekmogelijkheden voor lage- en middeninkomens afnemen. Door de regulering van de middenhuur (per 1 januari 2024) lijkt er bij middeldure huur juist meer grip te komen op de prijsontwikkeling. Deze trends maken dat de vraag naar middeldure huur in de praktijk (en zeker de eerstkomende jaren) wellicht groter zal zijn dan uit de behoefte naar voren komt. Al zal op de lange termijn bij velen nog de wens zijn om ooit die koopwoning te bemachtigen. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht. In de oudere delen van de particuliere voorraad ligt nog een aanzienlijke opgave, met name in Kootwijkerbroek en de kleine kernen. Dat vraagt om actief te werken aan een strategie. Het aantal senioren in de gemeente neemt toe. Hoewel Barneveld een relatief jonge gemeente is en senioren vaak terughoudend zijn om te verhuizen, neemt de behoefte aan voor senioren geschikte woningen in Barneveld toe. Het gaat om appartementen en kleinere grondgebonden levensloopgeschikte woningen, zowel in de huursector als in de koopsector.
De ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn, is een aandachtspunt. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er ook woningen worden aangepast. Het gebruik van een deel van de overwaarde van de woning om woningaanpassing te financieren (een instrument als de Verzilverlening) kan hierbij helpen. Daarnaast zorgt de vergrijzing van de bevolking in de gemeente voor een grote opgave rond wonen met zorg. De vraag naar geclusterde woonvormen nabij zorg (aanleunwoningen, knarrenhof) en met intensieve zorg neemt de komende jaren toe.
10
•
Het werkveld van Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) en Jeugd is sterk in ontwikkeling en raakt meer met elkaar verbonden door een toenemende focus op doorstroming. Begeleide woonvormen met flexibel opschaalbare zorg functioneren daarbij als ‘tussenstation’ voor of na het zelfstandig wonen. Als uitstromers uit Jeugdzorg met verblijf kunnen wonen in begeleide woonconcepten, kan (dure) instroom in BW of MO worden beperkt. Alleen het creëren van voldoende woningaanbod is dus niet genoeg. Ook een passende zorginfrastructuur is voor een zachte landing van deze aandachtsgroepen op hun nieuwe woonplek van belang. Het gaat bijvoorbeeld om nabijheid van een ontmoetingsplek, een sociaal netwerk van mensen waarop men terug kan vallen en bereikbaarheid van eerstelijnszorg. Heb hier aandacht voor.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
11
1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel van het onderzoek De gemeente Barneveld is bezig met het opstellen van een Woonzorgvisie ‘Een thuis voor iedereen in Barneveld’. In deze Woonzorgvisie krijgt de woon- zorgen welzijnsbehoefte van een groot aantal aandachtsgroepen een plek. Daarnaast zal de Woonvisie worden geactualiseerd. Voor het opstellen van de beide visies heeft Barneveld inzicht nodig in de actuele situatie op de woningmarkt in de gemeente en de regio en in de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de komende jaren. Een zwaar aandachtspunt ligt daarbij op de woonbehoefte van de verschillende aandachtsgroepen die in het kader van het programma ‘Een thuis voor iedereen’ zijn benoemd. Woningstichting Barneveld heeft voor haar strategisch portefeuillebeleid en de woningbouw- en verduurzamingsopgaven in de komende periode ook behoefte aan actuele inzichten. De gemeente Barneveld en Woningstichting Barneveld hebben Companen daarom samen opdracht gegevens voor een breed woningmarktonderzoek.
Het onderzoek geeft antwoord op de volgende vragen: • Hoe is de huidige samenstelling van de huishoudens en de woningvoorraad in de gemeente en de kernen in de gemeente? Hoe wonen de huishoudens naar eigendom, woonvorm en prijssegment? • Hoe tevreden zijn inwoners van de gemeente en de kernen over hun woning en hun woonomgeving? In welke mate voldoet de fysieke en sociale woonomgeving aan de wensen en de behoefte van de inwoners? • Hoe staat het met de woonlasten van inwoners in relatie tot hun inkomen? • Hoe staat het met de gezondheid van de verschillende huishoudensgroepen in de gemeente en wat betekent dat voor de woonbehoefte?
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
• Hoe staat het met de energetische kwaliteit van de woningvoorraad in de gemeente? Hoe staat het met de bereidheid om te investeren in de energiezuinigheid van woningen? • Hoe ontwikkelen verschillende doelgroepen zich de komende jaren in de gemeente Barneveld en in de kernen, demografisch en naar inkomenspositie? • Wat zijn de verhuismotieven van huishoudens die recent zijn verhuisd en welke keuzes hebben zij gemaakt? • Hoe gaat de bevolking van Barneveld zich de komende periode demografisch ontwikkelen en wat betekent dat voor de woningbehoefte? Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van de verschillende doelgroepen, uitgesplitst naar woningtype, eigendomssituatie, prijssegmenten? Wat is de behoefte aan bijzondere en tijdelijke woonvormen? Specifiek: wat is de woningbehoefte van starters en in welke mate zijn ouderen van plan te verhuizen en wat zijn dan hun wensen? • Wat is de woonbehoefte van de diverse aandachtsgroepen die zijn benoemd in het programma ‘Een thuis voor iedereen’?
1.2 Onderzoeksopzet Het onderzoek is uitgevoerd aan de hand van een combinatie van analyses van bestaande gegevensbronnen, uitgebreid aanvullend enquêteonderzoek onder de inwoners van de gemeente Barneveld en de kernen binnen de gemeente en een modelmatige uitwerking van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte in de komende jaren.
12
Bestaande bronnen De belangrijkste gebruikte bestaande bronnen zijn: • CBS Statline • CBS Microdata • Lokale Monitor Wonen • WOZ-registratie gemeente Barneveld • BRP gemeente Barneveld • VHE-bestand Woningstichting Barneveld • Verhuurgegevens Woningstichting Barneveld • Bevolkings- en Woningbehoefteprognose provincie Gelderland 2022 • Woonzorgwijzer InFactResearch, 2024 • WoON 2021 Enquêteonderzoek In de gemeente Barneveld zijn in april 2024 twee enquêteonderzoeken over woonwensen onder inwoners gehouden. De enquêtes zijn voorgelegd aan twee verschillende doelgroepen: zelfstandige huishoudens (doorstromers op de woningmarkt) en thuiswonende jongeren (starters op de woningmarkt). Voor het enquêteonderzoek is een gestratificeerde steekproef gehouden. Hiervoor zijn in verhouding meer huishoudens en thuiswonende jongeren geselecteerd voor de enquête in kleine kernen. Op die manier is het mogelijk om voor alle kernen in de gemeente Barneveld voldoende respons te behalen. De uitkomsten van de enquête onder huishoudens zijn vervolgens weer gewogen naar onderlinge verhoudingen van het aantal inwoners per kern om ook op gemeenteniveau representatieve uitspraken te kunnen doen. In totaal hebben 6.015 huishoudens en 1.485 thuiswonende jongeren in de gemeente Barneveld een schriftelijke uitnodiging ontvangen om mee te doen aan de enquête.
Daarmee is een respons van 20% beoogd, welke ook gehaald
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
is: 22% voor zelfstandige huishoudens (1.319 deelnemers) en 21% voor thuiswonende jongeren (307 deelnemers). Daarnaast hebben inwoners die niet geselecteerd zijn via een oproep in de media ook gelegenheid gekregen om mee te doen aan het onderzoek. Nog eens 299 huishoudens en 48 jongeren hebben via deze open link de vragenlijsten ingevuld. In totaal hebben 1.618 huishoudens en 355 jongeren deelgenomen aan het onderzoek. Daarmee zijn er voldoende deelnemers (27% voor huishoudens en 24% voor jongeren) in vrijwel alle kernen. Bij de interpretatie van de uitkomsten is het van belang om met enkele zaken rekening te houden. In absolute aantallen is het aantal deelnemers in de kleine kernen De Glind en Kootwijk en het buitengebied van Achterveld relatief klein. Daarnaast is er in de enquête enige oververtegenwoordiging van oudere 1-2 persoonshuishoudens (vanaf 55+) ten opzichte van jongere 1-2 persoonshuishoudens (tot 55 jaar) en gezinnen in vergelijking met de werkelijke huishoudensamenstelling in de gemeente Barneveld. Dit is relevant voor uitkomsten op gemeenteniveau. Waar relevant zijn de uitkomsten in dit rapport weergegeven naar huishoudenssamenstelling. Waar in de tekst van het rapport enquêteuitkomsten worden gepresenteerd, wordt dat aangegeven met het hiernaast afgebeelde pictogram. Rondetafelgesprek In de enquête konden inwoners zich opgeven voor een rondetafelgesprek.
Ongeveer 30 inwoners hebben zich hiervoor aangemeld. Tijdens het rondetafelgesprek zijn de thema’s ‘Wonen in Barneveld’, ‘Bijzondere woonvormen’ en ‘Omzien naar elkaar’ besproken. De uitkomsten van het rondetafelgesprek zijn niet representatief, maar geven we een goede aanvulling op de representatieve uitkomsten van het woonwensenonderzoek.
13
Bij de onderzoeksresultaten zijn in cursieve tekst citaten uit het rondetafelgesprek opgenomen ter illustratie van de cijfers.
1.3 Leeswijzer • In hoofdstuk 2 wordt een overzicht gegeven van de inwoners en de huishoudens van Barneveld en de kernen in de gemeente. We gaan daarbij in op de achtergrondkenmerken en op de ontwikkeling in de afgelopen jaren. In hoofdstuk 2 wordt ook een analyse gepresenteerd van de verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente in de afgelopen jaren. • In hoofdstuk 3 staat de huidige woningvoorraad centraal. We brengen in beeld hoe de voorraad is samengesteld naar eigendom en prijsniveau en hoe de marktdruk zich heeft ontwikkeld in zowel de sociale huursector als in de koopsector. • Hoofdstuk 4 gaat over de ontwikkeling van de woningbehoefte in Barneveld, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de woningbehoefte in de periode tot en met 2030 en in de jaren daarna, naar eigendom, woonvorm en prijsniveau. Dit leidt tot een beeld van de woningmarktsegmenten waar de komende jaren meer vraag ontstaat dan er aanbod vrijkomt en in de segmenten waar mogelijk vraaguitval optreedt. We maken een vergelijking van de kwalitatieve woningbehoefte met de planvoorraad en met de afspraken die zijn gemaakt in het kader van de Woondeal met provincie en Rijk. Tot slot gaan we in op de specifieke woningbehoefte van vergunninghouders in Barneveld.
• Het laatste hoofdstuk gaat over de behoefte aan wonen met zorg van de verschillende aandachtsgroepen in de gemeente. Het onderzoek dat in opdracht van de provincie Gelderland is uitgevoerd is hiervoor de voornaamste bron.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
14
2 Bevolking en huishoudens In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste demografische ontwikkelingen in de gemeente Barneveld. We brengen de huidige bevolking en huishoudens in beeld, we kijken naar de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen periode en we kijken naar verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. Zo krijgen we een beeld van de werking van de woningmarkt in de gemeente Barneveld en van de positie van de gemeente in de regio.
2.1 Huishoudens In 2023 had gemeente Barneveld zo’n 61.650 inwoners die zo’n 23.290 huishoudens vormden. Ongeveer de helft van de huishoudens woont in de kern Barneveld (35.835 inwoners). Na Barneveld is Voorthuizen de tweede kern (11.850 inwoners. Kootwijkerbroek (5.840 inwoners) completeert de top 3. De Glind en Kootwijk zijn de kernen waar de minste inwoners wonen.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
Tabel 2.1: Gemeente Barneveld. Bevolking- en huishoudensontwikkeling, 2018 - 2023
Barneveld Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen Terschuur Stroe Zwartebroek De Glind Kootwijk Buitengebied Gemeente Barneveld Foodvalley
2018 33.825 10.415 5.470 2.150 1.495 1.600 1.360 635 255 130 57.339 352.400
Bevolking 2023 35.835 11.850 5.840 2.155 1.495 1.690 1.590 755 295 140 61.655 374.589
Ontw. 6% 14% 7% 0% 0% 6% 17% 19% 16% 8% 8% 6%
2018 12.895 4.155 1.730 815 555 570 510 195 110 50 21.580 150.034
Huishoudens 2023 13.660 4.710 1.805 845 555 605 595 315 140 55 23.288 161.154
Ontw. 6% 13% 4% 4% 0% 6% 17% 62% 27% 10% 8% 7%
Bron: CBS-Statline, 2024.
Barneveld is een echte gezinsgemeente; 36% van alle huishoudens is een gezin met kinderen. De kern Barnveld is naar huishoudenssamenstelling een goede afspiegeling van het gemiddelde in de gemeente. Meer dan een derde van de huishoudens in Barneveld zijn gezinnen. In Kootwijkerbroek wonen naar verhouding de meeste gezinnen van de drie grootste kernen. Ter vergelijking: in regio Foodvalley en Nederland als totaal wonen relatief meer jongeren tot 25 jaar en eenpersoonshuishoudens tot 64 jaar dan in de gemeente Barneveld. In de samenstelling van de huishoudens is duidelijk te zien dat de gemeente Barneveld een gezinsgemeente is.
15
Figuur 2.1: Gemeente Barneveld. Huishoudens naar type per kern Barneveld
5%
16%
15%
36%
5% 11%
Voorthuizen
13%
17%
Kootwijkerbroek
11%
15%
Garderen
13%
19%
Terschuur
14%
23%
37%
Stroe
13%
21%
42%
Zwartebroek
12%
De Glind
16%
Kootwijk
15%
34%
5% 12%
48%
4% 12%
25%
Gemeente Barneveld
15%
16%
3% 7% 10%
30% 22%
14%
5%5% 12% 11%
50% 16%
15%
6% 11%
33%
Buitengebied
19%
3%6%
39%
16%
16%
3% 8% 10%
32%
19%
12%
19% 25%
36%
5% 11%
13%
Food Valley
9%
19%
15%
29%
5% 11%
12%
Nederland
6%
22%
16%
25%
7%
12%
0%
20%
40%
60%
<25 jaar
1 phh 25-64 jaar
2 phh 25-64 jaar
Eenoudergezin
1 phh 65+
2 phh 65+
12% 80%
De groei of afname van de bevolking komt voort uit het geboortesaldo (het saldo van het aantal mensen dat wordt geboren en het aantal mensen dat overlijdt), het binnenlands migratiesaldo (het saldo van vestigers uit andere Nederlandse gemeenten en vertrekkers naar andere Nederlandse gemeenten) en het buitenlandse migratiesaldo (het saldo van vestigers uit het buitenland en vertrekkers naar het buitenland).
100%
• Barneveld kent een positief geboortesaldo, dat wel langzaam afneemt onder invloed van de vergrijzing die ook in Barneveld aan de orde is. • Het binnenlandse migratiesaldo was tot 2014 negatief. Vanaf 2014 was er jaarlijks sprake van een positief binnenlands migratiesaldo. • Het geboortesaldo en de binnenlandse migratie zorgen in Barneveld voor de groei van de gemeente. Er was in de afgelopen tien jaar ook een positief buitenlands migratiesaldo, maar dat was een bescheiden plus. Het betreft hier overigens vestigers die zich inschreven in de BRP van de gemeente, doorgaans vestigers met een langer verblijfsperspectief. Buitenlandse werknemers die kort blijven zijn in de onderstaande figuur niet zichtbaar. De piek in 2022 bestaat voornamelijk uit Oekraïners.
Gezin
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2024.
2.2 Bevolkingsontwikkeling Het aantal inwoners van Barneveld steeg de afgelopen 10 jaar. De jaarlijkse ontwikkeling fluctueert wat. In 2018 en 2021 is de toename van de bevolking minder sterk dan in de andere jaren. Deze lagere toename hangt sterk samen met het lagere binnenlands migratiesaldo in 2018 en 2021.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
16
Figuur 2.2: Gemeente Barneveld. Bevolkingsontwikkeling, geboortesaldo, binnenlands migratiesaldo en buitenlands migratiesaldo, 2012 - 2023
2.3 Recente verhuisbewegingen In de periode 2011 - 2023 vestigden er jaarlijks meer inwoners in de gemeente dan er vertrokken. Zowel het aantal vestigers als het aantal vertrekkers is door de jaren heen toegenomen. In de periode 2011 - 2023 kwamen er per saldo jaarlijks gemiddeld 386 personen bij in de gemeente. Figuur 2.3: Gemeente Barneveld. Vestiging en vertrek van personen, 2011 - 2023
3000 2500 2000
1500 1000 500 Bron: CBS-Statline, 2024.
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Vestiging
Vertrek
Vestigingssaldo
Bron: CBS-Statline, 2024.
Barneveld heeft in de afgelopen jaren per saldo meer inwoners getrokken van elders dan dat er inwoners zijn vertrokken naar andere gemeenten (positief binnenlands migratiesaldo). Deze inwoners kwamen de afgelopen tien jaar vaak uit Amersfoort (+451) en Nijkerk (+454). Met Apeldoorn was juist sprake van een negatief migratiesaldo; per saldo vertrokken er meer inwoners naar deze gemeente dan er zich vestigden uit Apeldoorn. Ook aan de studenten-
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
17
steden Amsterdam en Utrecht verliest Barneveld per saldo inwoners. Barneveld is ook een aantrekkelijke gemeente voor inwoners elders uit Nederland. In de periode 2011 - 2022 trok Barneveld per saldo 3.029 inwoners uit andere gemeenten van Nederland aan.
alle verhuisbewegingen in de gemeente Barneveld is 59% een verhuizing naar een van de drie grote kernen en is 35% een verhuizing naar een andere gemeente. Slechts 6% van alle verhuisbewegingen is een verhuizing naar een van de kleinere kernen.
Tabel 2.2: Gemeente Barneveld. Vestiging en vertrek naar gemeente, 2011 - 2023 2011 - 2023 Vestiging Vertrek Vestigingssaldo Ede 4.350 4.215 135 Amersfoort 1.635 1.185 450 Nijkerk 1.590 1.135 455 Apeldoorn 885 995 -115 Putten 720 665 55 Utrecht 640 725 -85 Veenendaal 575 540 40 Leusden 540 390 150 Amsterdam 475 600 -120 Scherpenzeel 450 385 70 Overig Nederland 11.920 8.890 3.030 Totaal 23.790 19.725 4.060 Bron: CBS-Statline, 2024.
Binnen de gemeente Barneveld wordt er vanuit de verschillende kernen vaak naar de grootste kern verhuisd, naar Barneveld. Vanuit de kern Barneveld wordt er maar beperkt naar andere kernen in de gemeente verhuisd. Bijna 60% van de inwoners van de kern Barneveld verhuist binnen de kern en bijna een derde (32%) vertrekt bij verhuizing uit de gemeente. De drie grote kernen hebben naar verhouding de sterkste kernbinding, inwoners verhuizen hier vaak binnen de eigen kern. Grotere kernen hebben doorgaans ook een meer diverse woningvoorraad en daarmee meer mogelijkheden om een volgende stap in de wooncarrière te wetten. Vanuit Garderen, Terschuur, De Glind en Kootwijk vertrekt meer dan de helft van de inwoners bij verhuizing uit de gemeente. Van
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
18
Tabel 2.3: Gemeente Barneveld. Verhuisbewegingen tussen de kernen (personen), 2017 - 2022 Naar
Barneveld
Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen
Terschuur
Stroe
Zwartebroek
De Glind
Kootwijk
Buiten de gemeente
Totaal
Van Barneveld
59%
4%
2%
0%
1%
1%
0%
0%
0%
32%
100%
Voorthuizen
11%
51%
2%
1%
1%
1%
0%
0%
0%
34%
100%
Kootwijkerbroek
17%
6%
44%
1%
0%
3%
0%
0%
0%
30%
100%
Garderen
5%
4%
2%
32%
0%
1%
0%
0%
0%
56%
100%
Terschuur
15%
6%
1%
0%
11%
0%
17%
0%
0%
50%
100%
Stroe
15%
11%
7%
3%
0%
24%
0%
0%
0%
40%
100%
Zwartebroek
7%
7%
0%
0%
5%
0%
42%
0%
0%
38%
100%
De Glind
18%
3%
0%
0%
0%
0%
0%
16%
0%
62%
100%
Kootwijk
6%
6%
6%
0%
0%
0%
0%
0%
18%
64%
100%
Totaal
40%
13%
6%
2%
1%
1%
1%
0%
0%
35%
100%
Bron: CBS-Microdata.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
19
Ruim vier op de tien (43%) van de huishoudens die zich vestigen in de gemeente Barneveld zijn 1-2 persoonshuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Zij vinden vaker dan gemiddeld een woning in de kern Barneveld (51%), Kootwijkerbroek (51%) en De Glind (45%). Een kwart (24%) van de vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. Voorthuizen, Garderen en Kootwijk waren aantrekkelijker voor vestigende huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder dan de andere kernen. Het betreft hier binnenlandse verhuizingen.
Figuur 2.4: Gemeente Barneveld. Vestigers in de kernen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2017 - 2022 Barneveld
51%
Voorthuizen
31%
Kootwijkerbroek
12% 6% 17%
11%
51%
Garderen
23%
Terschuur
Stroe
38%
Zwartebroek
27%
De Glind
16% 23% 17%
Gemeente Barneveld
20%
21%
11%
14%
31%
39%
15% 40%
4%
34%
6% 6%
9%
38%
43% 0%
11% 5%
11%
18%
31%
5%
25%
15% 6% 45%
Kootwijk
25%
14% 7% 21%
31%
22%
27% 15%
15%
8%
24%
6%
60%
80%
1-2 phh <35 jaar
1-2 phh 35-55 jaar
1-2 phh 55-65 jaar
Gezinnen
1-2 phh 65-75 jaar
1-2 phh 75+
100%
Bron: CBS Microdata, 2017 - 2022.
Jonge huishoudens verlaten vaak de gemeente. Van de vertrekkende huishoudens is 56% een klein huishouden in de leeftijd tot 35 jaar. Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te gaan werken of studeren. In de enquête onder thuiswonende jongeren is gevraagd wat ze gaan doen als het niet lukt om de door hen gewenste woning te vinden. Een flink deel (41%) geeft aan dat ze dan in een andere gemeente gaan kijken. Binnen de gemeente zijn
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
20
er in de kernen Barneveld (65%), Zwartebroek (65%) en De Glind (77%) meer jonge huishoudens dan gemiddeld onder de vertrekkers. Figuur 2.5: Gemeente Barneveld. Vertrekkers uit de kernen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2017 - 2022 Barneveld
60%
Voorthuizen
13% 5%
51%
Kootwijkerbroek
14%
57%
Garderen
15%
37%
Terschuur
13%
11%
50%
Stroe
14%
7%
17%
11% 5%
13%
65%
De Glind 33%
22%
Gemeente Barneveld
56%
0%
20%
21%
8%
20%
7%
17%
77%
Kootwijk
7%
19%
24%
21%
43%
Zwartebroek
10%
17%
6% 6% 11% 22%
22%
13% 7%
40%
17%
60%
17%
80%
1-2 phh <35 jaar
1-2 phh 35-55 jaar
1-2 phh 55-65 jaar
Gezinnen
1-2 phh 65-75 jaar
1-2 phh 75+
5%
100%
Bron: CBS Microdata, 2017 - 2022.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
21
3 De bestaande woningvoorraad In dit hoofdstuk zoomen we in op de bestaande woningvoorraad. Daarbij kijken we naar de samenstelling van eigendom, type, prijsklasse en bouwjaarklasse. Daarnaast gaan we in op ontwikkelingen op de koop- en huurmarkt en de bewoning van de woningvoorraad. Ook gaan we in op de energetische kwaliteit van de woningvoorraad en de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad.
3.1 Kenmerken van de woningvoorraad De gemeente Barneveld telt zo’n 15.360 koopwoningen, zo’n 4.270 corporatiewoningen en zo’n 3.080 particuliere huurwoningen (2024). Twee derde van de woningen in Barneveld is een koopwoning. In de kern Barneveld ligt het aandeel koopwoningen met 64% wat lager dan gemiddeld. Het aandeel corporatiewoningen bedraagt 19% van de voorraad. Dat is aanmerkelijk lager dan gemiddeld in regio Foodvalley (25%) en in Nederland (29%). Eén op de zeven woning (14% van de voorraad) is een particuliere huurwoning. In de kernen Barneveld en Voorthuizen is het aandeel sociale huurwoningen hoger dan gemiddeld in de gemeente, in de overige kernen staan naar verhouding minder corporatiewoningen.
Figuur 3.1: Gemeente Barneveld. Woningvoorraad naar eigendom en kernen, 2024 Barneveld
64%
15%
21%
Voorthuizen
70%
10%
20%
Kootwijkerbroek
78%
Garderen
73%
Stroe
77%
Zwartebroek
74%
14%
Terschuur
79%
8% 13%
De Glind
14% 14%
84%
Buitengebied
8%
68%
Koop
12%
10% 6%
92%
0%
8%
48%
Kootwijk
Gemeente Barneveld
13%
14%
51%
8%
20%
40%
Huur particulier
14% 60%
80%
19% 100%
Corporatiehuur
Bron: WOZ-registratie gemeente Barneveld.
Koopvoorraad Een kleine 50% van de koopwoningen in de gemeente Barneveld is een rij/hoekwoning en een kwart is een tweekapper. In Barneveld (22%) is het aandeel twee-onder-één-kapwoningen aanmerkelijk lager dan in de andere kernen en gemiddeld in de gemeente (26%). De kern Barneveld heeft veel rij-/hoekwoningen (53%). In Barneveld staan naar verhouding ook veel koopappartementen (10%).
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
22
Figuur 3.2: Gemeente Barneveld. Koopvoorraad naar woningtype per kern Barneveld
53%
Voorthuizen
22%
43%
16% 10%
22%
29%
Kootwijkerbroek
21%
27%
50%
Garderen
19%
26%
53%
Stroe
30%
Zwartebroek
20%
Terschuur
15%
24%
Kootwijk 3%
23%
De Glind
25%
Barneveld
45%
4%
Voorthuizen
74% 9%
67% 81%
44% 0%
3%
61%
Buitengebied 0% 19% Gemeente Barneveld
Figuur 3.3: Gemeente Barneveld. Verdeling koopvoorraad naar WOZ-waarde
44%
23% 31%
6%
20%
23% 40%
60%
verhouding veel rij-/hoekwoningen en in de kernen met een dure voorraad staan naar verhouding juist veel tweekappers. Slechts 1% van de koopvoorraad in de gemeente heeft een waarde tot € 260.000. Er zijn nog maar heel weinig goedkope koopwoningen in Barneveld.
26%
7%
80%
100%
34% 24%
vrijstaand
2-1 kap
appartement
Bron: WOZ-registratie gemeente Barneveld.
Meer dan een derde van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZwaarde van meer dan € 550.000. In een aantal kernen is dit zelfs het geval voor meer dan de helft van de koopvoorraad. Nog eens ruim een derde van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZ-waarde tussen € 390.000 en € 550.000. Dit betekent dat bijna driekwart van de koopvoorraad in de gemeente een WOZ-waarde heeft boven de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000. In Barneveld en Voorthuizen is de koopvoorraad naar verhouding het goedkoopst. Dit hangt sterk samen met de samenstelling naar woningtypen in deze kernen. Er staan in Barneveld en Voorthuizen naar
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
28%
35%
40%
Kootwijkerbroek
10%
30%
60%
Garderen
10%
33%
56%
Stroe
19%
Zwartebroek
15%
Terschuur
9%
Kootwijk rij-/hoekwoning
37%
44%
28%
56%
29%
61%
25%
De Glind
11%
Buitengebied
6%
Gemeente Barneveld
71%
25%
64% 92%
27% 0%
< € 260.000
35%
20%
€ 260 - € 390.000
35% 40%
37% 60%
€ 390 - € 550.000
80%
100%
€ 550.000+
Bron: WOZ-registratie gemeente Barneveld.
23
Sociale huurvoorraad
Energetische kwaliteit van de woningvoorraad
In de gemeente Barneveld is woningcorporatie Woningstichting Barneveld de grootste sociale verhuurder. Woningstichting Barneveld verhuurt 4.137 woningen. Daarnaast heeft Mooiland 133 woningen in Barneveld. In tabel 3.1 is de verdeling van de sociale huurvoorraad naar huurprijsklasse weergegeven. In tabel 3.2 is de verdeling naar woonvorm weergegeven.
Ruim 85% van de woningvoorraad in de gemeente Barneveld heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een groen energielabel. De voorraad in de kleinere kernen heeft naar verhouding vaker een matig of slecht energielabel. In Kootwijkerbroek heeft bijna 10% van de voorraad nog een G-label.
Tabel 3.1: Gemeente Barneveld. Corporatiebezit Woningstichting Barneveld naar huidige huurprijsklassen, peildatum 1-1-2024 Huurprijsklasse
< Kwaliteitskortingsgrens Kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens 1e tot 2e aftoppingsgrens 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Totaal Bron: Woningstichting Barneveld.
9% 64% 14% 10% 2% 100%
Figuur 3.4: Gemeente Barneveld. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad per kern Barneveld
54%
Voorthuizen
47%
Kootwijkerbroek
38%
Overige kernen
35%
Gemeente Barneveld
Tabel 3.2: Gemeente Barneveld. Corporatiebezit Woningstichting Barneveld naar woonvorm Woonvorm % Eengezinswoning met trappen 54% Eengezinswoning nultreden 6% Appartement nultreden 28% Appartement met lift 2% Appartement zonder lift 6% Onzelfstandig 0% Overig 5% Totaal 100% Bron: Woningstichting Barneveld.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
16% 13% 14%
22% 15%
20% A t/m A+++++
24% 22%
14% 49%
0%
21%
40% B
C
D
E
6% 8% 5%
9%
12% 6%
6%
22%
60% F
4%
80%
5%
100%
G
Bron: Gemeente Barneveld, RVO.
In de sociale huurvoorraad is het aandeel woningen met een groen energielabel groter dan in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad. Bijna 50% van de corporatiewoningen in de gemeente Barneveld heeft een energielabel A of beter, 19% heeft een energielabel B en 28% heeft een energielabel C. Daarmee heeft 95% van de corporatiewoningen een groen label. In de koopvoorraad heeft 86% een groen label en in de particuliere huurvoorraad ligt het ongeveer gelijk met 85%. Daarbij moet worden aangetekend dat in de particuliere huurvoorraad het aandeel woningen met een A-label of beter
24
hoger is dan in de sociale huursector en de koopsector. De meest slechte energielabels zijn er ook in de particuliere huurvoorraad; hier heeft 4% van de woningen een label G, 3% een label F en 3% een label E. Huurders van een particuliere huurwoning geven ook vaker dan huurders van een corporatiewoning aan dat zij willen verhuizen vanwege de slechte energetische kwaliteit van hun woning. De koopvoorraad verschilt weinig van de particuliere huurvoorraad waar het slechte energielabels betreft, met respectievelijk 3%, 3% en 3%.
label E, F, G op minimaal label D gebracht zijn, en moeten woningen overstappen op duurzame installaties of een warmtenet. Voor de corporatiewoningen worden afspraken gemaakt in het duurzaamheidsakkoord en jaarlijks geconcretiseerd in de prestatieafspraken. Het tempo van verdere verduurzaming zal mede bepaald worden door de toekomstige energieprijzen. De onderstaande kaart laat de spreiding zien van de woningen met goede en minder goede energielabels over de drie grote kernen in de gemeente. Dit hangt met name samen met de periode dat buurten in de gemeente zijn gebouwd.
Figuur 3.5: Gemeente Barneveld. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad Corporatiehuur
48%
Huur particulier
19%
54%
Koop
12%
49% 0%
20% A t/m A+++++
28%
16% 40% B
19%
5%
21%
6%
60% C
D
E
80% F
4%
Figuur 3.6: Gemeente Barneveld. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad naar kernen, 2023
4%
100%
G
Bron: Gemeente Barneveld, RVO. Voor de analyse van de energetische kwaliteit van woningen in de gemeente Barneveld hebben wij gebruik gemaakt van de beschikbare informatie in de database van het RVO. Waar mogelijk zijn wij uitgegaan van het definitieve energielabel. Als het definitieve label niet beschikbaar was, zijn wij uitgegaan van het voorlopige energielabel.
Vanuit landelijke kaders uit het Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving en het Nationale Isolatieprogramma worden diverse concrete duurzaamheidsdoelen gesteld. Zo moeten in 2030 alle woningen met
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
Bron: Gemeente Barneveld, RVO.
25
Op de kaart is te zien dat de woningen met een slecht energielabel in Voorthuizen zich vooral in het centrum van de kern concentreren. Aan de randen van de kern staan voornamelijk woningen met groene energielabels. In Barneveld zijn de woningen met slechte labels wat meer verspreid. Aan de zuidkant van de kern staan vooral woningen met een energielabel A of beter. Ook in het westelijke deel van Barneveld richting de A30 bevindt zich een concentratie van slechte energielabels. In Kootwijkerbroek is geen duidelijke concentratie van slechte labels in een deel van de kern zichtbaar. Energiemaatregelen In de enquête zijn vragen gesteld over duurzame maatregelen om de woning energiezuiniger te maken. Dit geeft een goed beeld van de duurzame maatregelen die inwoners hebben genomen en redenen om dit wel of niet te doen. Ook geeft het inzicht in de bereidheid en plannen om in de toekomst duurzame maatregelen te treffen voor hun woning. Volgens 75% van de huishoudens is hun woning duurzamer gemaakt, vooral koopwoningen Driekwart van de huishoudens geeft aan dat hun woning duurzamer is gemaakt in de afgelopen 5 jaar. Vooral koopwoningen zijn duurzamer geworden (84%), maar ook ruim de helft van de corporatiewoningen (54%) en bijna de helft van de particuliere huurwoningen (48%).
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
Figuur 3.7: 100%
Gemeente Barneveld. Duurzame maatregelen in de afgelopen 5 jaar, naar eigendom woning en totaal, 2024 16%
80%
25% 46%
52%
54%
48%
Huur corporatie
Huur particulier
60% 40%
84%
20%
75%
0% Koop
Ja
Totaal
Nee
Bron: Woonwensenonderzoek Barneveld 2024, Companen
Meest voorkomende duurzame maatregel is zonnepanelen In de afgelopen 5 jaar zijn bij liefst 43% van de huishoudens naar eigen zeggen zonnepanelen geïnstalleerd of vervangen. Bij een kwart van de huishoudens is de cv-ketel vernieuwd (25%), dubbel glas of glasisolatie aangebracht (25%) of is de isolatie van dak, muur of vloer verbeterd (24%).
26
Figuur 3.8: Gemeente Barneveld. Duurzame maatregelen in de afgelopen 5 jaar, 2024 Anders
Figuur 3.9: Gemeente Barneveld. Reden geen duurzame maatregelen uitgevoerd in de afgelopen 5 jaar, 2024
8% Andere reden
Nee, er zijn geen energiebesparende maatregelen uitgevoerd
22%
25%
Zonwering geplaatst
Ik heb verhuisplannen
21%
Regenton geplaatst
16%
Groen dak geplaatst
1%
De CV-ketel vernieuwd
25%
Een warmtepomp geïnstalleerd of vervangen
12%
De VVE of verhuurder wil dit niet
13% 3%
Ik weet niet wat de mogelijkheden zijn
Zonnepanelen geïnstalleerd of vervangen
43%
De isolatie van dak, muur, vloer of wanden verbeterd
24%
Dubbel glas of glasisolatie aangebracht
25% 10%
Nog niet aan toegekomen / geen tijd / niet aan gedacht
Ik wil geen verbouwing
8%
0%
11%
20%
30%
8%
Dit levert niet genoeg besparing op
11%
Ik kan dit niet betalen
40%
50%
Bron: Woonwensenonderzoek Barneveld 2024, Companen.
17%
Niet nodig: de woning is al energiezuinig
27% 0%
5%
10% 15% 20% 25% 30%
Bron: Woonwensenonderzoek Barneveld 2024, Companen.
Meest genoemde redenen om geen duurzame maatregelen te nemen: woning is al energiezuinig of het is niet betaalbaar Een kwart van de huishoudens geeft aan dat er voor hun woning geen duurzame maatregelen zijn uitgevoerd in de afgelopen 5 jaar. De meest genoemde reden daarvoor is dat dit niet nodig is, omdat de woning al energiezuinig is (27%). Daarnaast is betaalbaarheid voor 17% reden om geen duurzame maatregelen te hebben uitgevoerd.
203.109/G | Woningbehoefteonderzoek
Kostenbesparing en comfort belangrijke redenen om duurzame maatregelen te nemen De helft van de huishoudens noemt een financiële prikkel als reden om de woning energiezuiniger te maken. De investering verdient zich namelijk terug door een lagere energierekening (50%). Voor bijna de helft is ook het aangenamer maken van de woning een reden (44%). Een beter woonklimaat betekent over het algemeen meer comfort. Een andere reden om in de afgelopen jaren de woning duurzamer te maken is dat het toch al nodig was
27
vanwege onderhoud (30%). Een kwart van de huishoudens wil bijdragen aan het milieu door de woning te verduurzamen (25%). Figuur 3.10: Gemeente Barneveld. Reden wel duurzame maatregelen uitgevoerd in de afgelopen 5 jaar, 2024 Andere reden
een derde van de particuliere huurwoningen (32%). Een kwart van de huishoudens geeft aan niet bereid te zijn om de woning te verduurzamen (24%) of het niet te weten (27%). Voor de meeste huishoudens die er wel toe bereid zijn is het van belang dat de kosten kunnen worden terugverdiend door een lagere energierekening (37%). Een kleiner deel is bereid om te investeren zonder terugverdienen als voorwaarde (11%).