1b Nationale prestatieafspraken Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties.pdf

Samen opgaven aanpakken in de sector en projectsteu n • Om te zorgen dat in de provincies waar de opgaven op provinciaal niveau financieel haalbaar zijn, de opgaven ook daadwerkelijk worden gerealiseerd, is het noodzakelijk dat corporaties, en met hen gemeenten en huurders, de provinciale opgaven gezamenlijk aanpakken. Dat betekent dat corporaties met voldoende middelen zich inspannen om de opgaven aan te pakken van corporaties in dezelfde provincie die niet financieel in staat zijn om alle opgaven uit te voeren. Daarbij is het uitgangspunt dat de investeringscapaciteit die corporaties hebben optimaal wordt ingezet om de gezamenlijke volkshuisvestelijke opgaven in hun provincie te realiseren. • Voor provincies waar de volkshuisvestelijke opgaven niet geheel gerealiseerd kunnen worden door de corporaties die actief zijn in de werkgebieden van die provincie, geldt dat de corporatiesector wordt gevraagd om hier zelf mee aan de slag te gaan. Corporaties worden gevraagd eerst maximale onderlinge solidariteit te tonen door waar mogelijk ook investeringen te doen in delen van hun provincie waar zij zelf nog niet actief zijn en waar mogelijk ook daarbuiten, zolang de opgave in de eigen regio haalbaar blijft.

Waar dit op het punt van de woningmarktregio’s op juridische problemen stuit voordat de Woningwet per 1 januari 2024 wordt gewijzigd, zal in overleg met de minister voor VRO een oplossing worden gevonden. Deze maximale onderlinge solidariteit is mogelijk binnen de Woningwet en kan worden benut vóór de inzet van projectsteun.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Prestatieafspraken corporatiesector | 21

• Om te borgen dat in alle provincies de opgaven (financieel) gehaald kunnen worden, wordt zo nodig door de minister voor VRO het instrument van projectsteun ingezet. De inzet van projectsteun volgt nadat corporaties zich maximaal hebben ingezet binnen hun regio en onderlinge solidariteit in de corporatiesector geen soelaas biedt. De door de corporatie aangevraagde projectsteun maakt het mogelijk om volkshuisvestelijke opgaven waarvoor anders onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn gezamenlijk te realiseren, door middel van een bijdrage aan corporaties, opgebracht uit een heffing bij alle corporaties. • Het instrument van projectsteun wordt door de minister voor VRO in 2022 nader uitgewerkt. Daarbij wordt gekeken naar hoe de volkshuisvestelijke opgaven optimaal kunnen worden bediend en daar rekening mee te houden bij het bepalen van de wijze van heffing, aanvraag en toekenning van projectsteun. Afdwingbaarheid van afspraken in wet- en regelgeving • De regie op de volkshuisvesting gaat uit van wederkerig afdwingbare afspraken. Dit is nodig omdat alle partijen sterk onderling afhankelijk van elkaar zijn om de prestaties tot stand te brengen. De wederkerigheid die het uitgangspunt vormt van de nationale prestatieafspraken wordt vastgelegd in het wetsvoorstel ‘Versterking regie op de volkshuisvesting’, waarnaar in deze afspraken veelvuldig is verwezen.

• Alle partijen worden betrokken bij de voorbereiding van dit wetsvoorstel. Dit wetsvoorstel zal zien op de regie op de woningbouw, het benutten en verdelen van de woningvoorraad en de regie op de corporatiesector. • Op het gebied van woningbouw zal het wetsvoorstel zoals beschreven onder andere ingaan op instrumentarium voor provincies om naleving van de gemeentelijke opgaven af te dwingen en de wettelijke rol van provincies ten aanzien van de woonvisies van gemeenten. • Op het gebied van het benutten en verdelen van woningvoorraad zal het wetsvoorstel zoals beschreven onder andere ingaan op het streven naar 30% sociale huur per gemeente en de verplichting tot het opstellen van een woonzorgvisie. • Op het gebied van regie op de corporatiesector zal het wetsvoorstel onder andere ingaan op het stelsel met nationale prestatieafspraken. Daarnaast zal het wetsvoorstel ingaan op lokale wederkerigheid via de geschillencommissie prestatieafspraken en de afdwingbaarheid richting corporaties. • De uitwerking van deze wederkerige afspraken moeten landen in de lokale prestatieafspraken. Deze cyclus ligt vast in de Woningwet. Om hierbij te helpen zal het Rijk de volkshuisvestelijke prioriteiten aanpassen zodat de nationale prestatieafspraken daarin centraal komen te staan.

Gemeenten, corporaties en huurders houden rekening met deze volkshuisvestelijke prioriteiten en de afspraken die op provinciaal niveau per gemeente zijn gemaakt. • Ten behoeve van de lokale wederkerigheid zal het mandaat van de bestaande geschillencommissie prestatieafspraken worden verbreed. De geschillencommissie prestatieafspraken adviseert de minister voordat deze een bindende uitspraak doet in een lokaal geschil tussen corporatie(s), gemeente en huurders. De verbreding van het mandaat van de commissie heeft tot doel haar betrokkenheid te borgen bij het maken van lokale prestatieafspraken alsook de uitvoering en nakoming hiervan. Het mandaat moet bovendien de breedte van de nationale prestatieafspraken bestrijken en moet ervoor zorgen dat de commissie kan adviseren richting de handhavende overheden over het optreden van alle partijen. Hiermee ontstaat een mechanisme voor alle partijen om op lokaal niveau achterblijvende prestaties en de rol van anderen hierin aan te kaarten.

22 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

• Afdwingbaarheid ten opzichte van corporaties is op lokaal niveau primair aan de gemeenten, zoals is vastgelegd in de Woningwet. Het is echter ook wenselijk om corporaties waar nodig vanuit het Rijk aan te kunnen spreken op hun verantwoordelijkheid. Dit zal met name moeten zien op situaties waarin een corporatie aantoonbaar, verwijtbaar en stelselmatig gemaakte afspraken niet nakomt. Voor dergelijke situaties introduceert het Rijk per 1 januari 2024 instrumentarium waarbij een escalatieladder wordt vastgesteld op welke wijze zal worden ingegrepen. Monitoring • Partijen monitoren de voortgang van de afspraken om te kijken of bijstelling en bijsturing nodig is en of inzet van het instrumentarium is vereist. Voor de monitoring gebruiken partijen zoveel mogelijk instrumenten die nu al bestaan, zoals de dVI. Als uitkomst van lopende gesprekken, spreken partijen uiterlijk op 1 oktober 2022 een uitgewerkt systeem van monitoring af waarbij wordt gekeken naar bestaande voorbeelden zoals www.plancapaciteit.nl. • Om de voortgang te bespreken voorzien partijen in ieder geval twee reguliere overlegmomenten per jaar op nationaal niveau met BZK, VNG, Aedes en de Woonbond, waarbij minstens een van de overleggen op bestuurlijk niveau zal plaatsvinden.

• Door (externe) omstandigheden kan er een situatie ontstaan dat afspraken niet meer haalbaar blijken met de voorziene middelen of beschikbare uitvoeringscapaciteit. In dat geval wordt in de reguliere gesprekscyclus gesproken over de bijstelling van de afspraken om de doelen in zicht te houden of om aanvullende maatregelen te nemen. Dit voorkomt tevens dat partijen worden gehouden aan een onhaalbaar gebleken afspraak. Dit geldt omgekeerd ook in een situatie waarbij blijkt dat er meer middelen of uitvoeringscapaciteit beschikbaar is dan nodig voor het behalen van de afspraken. • De nationale wederkerige afspraken zijn niet ter vervulling van een eenmalige volkshuisvestelijke opgave tot 2030. Ook na 2030 bestaat er een volkshuisvestelijke opgave. Uiterlijk in 2025 zullen partijen de volkshuisvestelijke opgave voor de jaren na 2030 bepalen, voor zover die nog niet is opgenomen bij tussentijdse aanvullingen. • Het Rijk evalueert het nieuwe volkshuisvestelijk stelsel (te weten: de wijze van samenwerking met nationale prestatieafspraken, doorvertaling naar provinciaal en gemeentelijk niveau, en maatregelen om de wederkerige afdwingbaarheid te versterken) uiterlijk in 2028, met als doel bij te kunnen sturen op de inrichting van de regie op de volkshuisvesting. • De uitwerking van deze wederkerige afspraken moeten landen in de lokale prestatieafspraken.

Deze cyclus ligt vast in de Woningwet. Om hierbij te helpen zal het Rijk de volkshuisvestelijke prioriteiten aanpassen zodat de nationale prestatieafspraken daarin centraal komen te staan. Gemeenten, corporaties en huurders houden rekening met deze volkshuisvestelijke prioriteiten en de afspraken die op provinciaal niveau per gemeente zijn gemaakt.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Prestatieafspraken corporatiesector | 23

Bijlage 1 Doorrekening effecten op corporatiefinanciën op basis van doorrekening door ABF/Ortec a) Investeringsopgave nationale prestatieafspraken De totale investeringsopgave voor corporaties op basis van de nationale prestatieafspraken in de periode van 2022 - 2030 bedraagt ongeveer € 119 miljard. Het merendeel gaat naar nieuwbouw, gevolgd door verduurzaming en verbetering. De huurmaatregelen naar aanleiding van de prestatieafspraken schelen over de looptijd van de prestatieafspraken bijna € 11 miljard aan huuropbrengsten.

Investeringen per categorie: kasstromen 2022-2030 totaal (in miljarden) Beschikbaarheid (nieuwbouw)

€ 62,24

Verduurzaming en verbetering

€ 46,01

Betaalbaarheid: huurmaatregelen

€ 10,73

Totaal

€ 118,98

Investeringen per categorie (2022-2030), totaal (in miljarden) €70 €60 €50 €40 €30 €20 €10 €0 Beschikbaarheid (nieuwbouw)

24 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Verduurzaming en verbetering

Betaalbaarheid: huurmaatregelen

b) Kasstromen corporaties Vanaf 2022 tot en met 2030 neemt de jaarlijkse investeringskasstroom van corporaties toe met ongeveer € 1,60 miljard voor nieuwbouw en met € 1,45 miljard voor verduurzaming. Die investeringen worden mogelijk gemaakt door de afschaffing van de verhuurderheffing. Daar tegenover staat een jaarlijkse gemiddelde gemiste kasstroom door huurmaatregelen ter grootte van bijna € 1,4 miljard.

Gemiddelde jaarlijkse kasstroom n.a.v. prestatieafspraken 2022-2030 (mutatie t.o.v. 2022) Nieuwbouw

€ 1,60 miljard

Verduurzaming

€ 1,45 miljard

Huurmaatregelen

€ 1,385 miljard

Verandering jaarlijkse kasstroom naar categorie

Nieuwbouw

Verduurzaming

Huurmaatregelen

c) Huurmaatregelen Wanneer de huurmaatregelen worden vergeleken met het basispad (huur gekoppeld aan inflatie) treedt op drie punten een verschil op: • De huurmatiging is een generieke maatregel die voor iedere huurder een vergelijkbaar effect heeft: door de overeengekomen huurmatiging is de huur na afloop van de prestatieafspraken zo’n 7,5% lager dan wanneer de koppeling aan inflatie intact zou zijn gebleven. • Met de huurverlaging krijgen ruim 511.000 huishoudens een verlaging van gemiddeld € 57,85. • Geen huurverhoging bij isolatie.

Effecten huurmaatregelen op kasstromen, per jaar Huurmatiging

Looninflatie -/- 0,5%

€ -975 miljoen

Huurverlaging (2024 e.v.)

< 120% op € 550

€ -350 miljoen

Gratis verduurzaming

Schrappen vergoedingentabel

€ -60 miljoen

Totaal

€ -1.385 miljoen

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Prestatieafspraken corporatiesector | 25

d) LTV-ratio per provincie • De schuldwaarderatio (Loan-to-Value (LTV)) is het kengetal dat de financiële grenzen van de meeste corporaties bepaalt. • De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteren een maximale LTV-ratio van 85%. Vanaf een LTV van 75% komt een corporatie in de buurt van het financieringsmaximum. • De corporaties benutten voor de opgave zoals vastgelegd in de nationale prestatieafspraken op landelijk niveau hun (aanvullende) investeringscapaciteit nagenoeg volledig: corporaties investeren maximaal binnen de financiële kaders. • Er blijven onderlinge verschillen tussen provincies en ook binnen provincies; onderlinge solidariteit en in het uiterste geval projectsteun zullen nodig zijn om de opgave overal volledig haalbaar te maken.

LTV (DAEB)

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Nederland

47%

46%

49%

56%

56%

56%

59%

61%

64%

68%

70%

73%

Groningen

57%

56%

59%

66%

65%

65%

67%

70%

73%

76%

78%

79%

Friesland

56%

55%

58%

66%

65%

65%

67%

70%

73%

76%

78%

81%

Drenthe

55%

53%

56%

62%

61%

60%

62%

65%

68%

71%

73%

75%

Overijssel

54%

52%

54%

60%

59%

58%

59%

61%

63%

65%

67%

69%

Flevoland

46%

45%

48%

53%

53%

52%

53%

54%

56%

58%

60%

63%

Gelderland

46%

45%

48%

54%

55%

55%

58%

61%

65%

68%

71%

74%

Utrecht

42%

42%

45%

51%

52%

52%

55%

58%

62%

66%

71%

75%

Noord-Holland

41%

40%

43%

49%

49%

48%

49%

51%

54%

57%

59%

62%

Zuid-Holland

48%

47%

51%

58%

60%

61%

64%

68%

72%

75%

79%

82%

Zeeland

47%

46%

48%

54%

53%

53%

55%

56%

58%

60%

61%

62%

Noord-Brabant

47%

46%

49%

55%

55%

55%

57%

60%

63%

66%

69%

71%

Limburg

58%

57%

59%

66%

66%

66%

69%

72%

75%

78%

81%

84%

26 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Bijlage 2 Uitgangspunten doorrekening a) Doorgerekende opgave nationale prestatieafspraken Beschikbaarheid • Nieuwbouw 250.000 sociale huurwoningen • Nieuwbouw 50.000 middenhuurwoningen Verduurzaming • 450.000 aardgasvrije bestaande woningen • 675.000 woningen toekomstklaar isoleren (Standaard) • 250.000 woningen met E, F, G-label verbeteren voor 2028 • Corporaties plaatsen vanaf 2023 een hybride warmtepomp bij vervanging CV Betaalbaarheid • Huursomstijging in 2023, 2024 en 2025: CAO-loonontwikkeling -/- 0,5 %-punt • Huursomstijging vanaf 2026: inflatievolgend • Huurstijging individueel: CAO-loonontwikkeling • Huurverlaging in 2024 huishoudens met inkomen < 120% sociaal minimum → € 550 (prijspeil 2020) • Geen huurverhoging bij isolatie Leefbaarheid • Jaarlijks € 200 miljoen extra voor woningverbetering • Jaarlijks € 75 miljoen extra voor leefbaarheid • Jaarlijks € 40 miljoen voor levensloopbestendig maken van bestaande woningen b) Kostenparameters Kosten per activiteit per woning (prijspeil 1 januari 2022) • Stichtingskosten eengezinswoning: € 248.400 – € 249.100 • Stichtingskosten meergezinswoning met huur tot kwaliteitskortingsgrens: € 169.000 • Stichtingskosten overige meergezinswoningen: € 250.400 – € 251.200 • Aardgasvrij maken: € 40.830 • Verduurzaming naar toekomstklaar (Standaard): € 13.910 • Uitfaseren EFG-label: € 10.490 • Hybride warmtepomp bij vervanging CV: €

9.940 c) Macro-economische uitgangspunten Sinds het begin van 2022 is de inflatie opgelopen. Ook de bouw- en onderhoudskosten zijn sterk gestegen. De ECB heeft de rente voor het eerst in tien jaar verhoogd. De macro-economische uitgangspunten voor de financiële doorrekening zijn gewijzigd ten opzichte van de eerdere berekeningen voor opgaven en middelen van corporaties.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Prestatieafspraken corporatiesector | 27

Macro-economische uitgangspunten 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Prijsinflatie

8,40%

4,00%

1,50%

1,50%

1,50%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Looninflatie

3,40%

3,10%

1,80%

1,90%

1,90%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Bouwkosten

8,00%

4,50%

1,90%

1,90%

2,10%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Onderhoudskosten

8,00%

4,50%

1,90%

1,90%

2,10%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Bron

Ortec Finance Scenarioset, mei 2022

28 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Leidraad Aw/WSW dPi 2021

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening www.minbzk.nl www.volkshuisvestingnederland.nl Juni 2022

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 29