Zienswijze 1_ anon.pdf

Barendrecht, 02-03-2021

Kenmerk 207744 Plancode NLIMRO.0489.BPW-GO2020033-RO01

Geachte heer XXXXXXXX,

Hierbij dienen wij onze zienswijze in ten aanzien van het concept bouwplan appartementencomplex Residence de Gouwe Hoeck. In bijlage 1: handtekeningenlijst vindt u de gegevens van direct omwonenden die actief betrokken zijn in het opstellen van deze zienswijze en deze ook ondersteunen.

Vriendelijke groet,

Initiatiefnemers namens de direct omwonenden, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX [omschrijving na anonimiseren: 4 personen / omwonenden van 2 adressen, Binnenlandse Baan]

Barendrecht, 02-03-2021

Onderwerp: zienswijze concept bouwplan appartementencomplex Residence de Gouwe Hoeck

Geachte burgemeester, wethouders en raadsleden, De ondertekenaars van deze zienswijze hechten eraan vast te stellen dat zij niet tegen de ontwikkeling van appartementen zijn op de geplande locatie. Er staat nu een doelloos, leeg, reeds afgeschreven en kennelijk onverkoopbaar kantoorgebouw. Woningbouw an zich op deze locatie lijkt een acceptabele oplossing. Echter niet in deze vorm. Communicatie initiatiefnemers en direct omwonenden Eerder heeft de raad zich uitgesproken voor onder meer jongerenhuisvesting / kleinere woonunits op deze locatie in combinatie met luxe appartementen. Het is goed te constateren dat hieraan in het ontwerp op de begane grond tegemoet is gekomen. Maar het is spijtig te moeten concluderen dat de initiatiefnemer het niet nodig heeft gevonden omwonenden adequaat bij de ontwikkeling te betrekken; van enig inhoudelijk overleg is nauwelijks tot geen sprake geweest. Bewoners uit de directe omgeving is eenvoudigweg de toegang geweigerd bij de enige voorlichtingsavond. In een brief aan burgemeester en wethouders, welke ook als kopie naar de gemeenteraad is gegaan, van 7 Januari 2020 is reeds aangegeven dat er bij de direct omwonenden diverse bezwaren leven. In de schriftelijke reactie van 11 februari 2020 valt te lezen: "De gemeente heeft de initiatiefnemer geadviseerd aandacht te besteden aan de punten in uw brief.

En daarover met u en de andere omwonenden in gesprek te gaan en te blijven. Als blijkt dat de aandachtspunten niet oplosbaar zijn, maakt de gemeenteraad een belangenafweging of zij wel of niet instemt met het afgeven van de verklaring van geen bedenkingen". Tijdens de behandeling van de vergunningaanvraag in de commissie Ruimte van 08-12-2020, is hier geen afweging en/of terugkoppeling over geweest. De enige referentie in paragraaf 6.3 van de ruimtelijke onderbouwing staat de zin: "Op 14 februari 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen bewoners en de initiatiefnemers." De gemeente legt de verantwoordelijkheid van hun zorgplicht bij de initiatiefnemer en neemt aan dat wat hij zegt correct is. Er is geen controle vanuit de gemeente geweest bij de schrijvers van de initiële brief van 7 januari 2020 om te controleren of de aandachtspunten opgelost zijn. Hierdoor is de gemeenteraad verkeerd voorgelicht en heeft met verkeerde informatie een verklaring van geen bedenkingen afgeven waarin geen correcte belangenafweging gemaakt is. Zij waren immers in de veronderstelling dat alle aandachtspunten opgelost waren. Het overleg tussen initiatiefnemer en direct omwonenden wordt door omwonenden als niet constructief ervaren. De voorgestelde aanpassingen van de initiatiefnemer hadden geen betrekking op de wensen dan wel de bezwaren van de direct omwonenden.

Deze betreffen onder andere de hoogte van het te bouwen complex. Bouwhoogte complex de Gouwe De hoogte van het huidige kantoorpand bedraagt 6,3 meter. De hoogte van het ontwerp-complex bedraagt 12,5 meter; een verdubbeling ten opzichte van de huidige situatie. Met de dichtstbijzijnde erfgrens van de eerst bestaande woning op slechts 2,00 meter afstand. Wethouder Luijendijk geeft in de beantwoording van de eerste termijn op een vraag van meneer Lengkeek, in de raadsvergadering van 26-1-2021, over het behoud van deze erfgrens een onjuist antwoord. Inzage in de reeds bestaande bouwtekeningen leert direct omwonenden dat er een voor hen nadelige verandering ontstaat ten aanzien van de afstand tot het nieuw te bouwen complex. De nieuwbouw komt 60cm dichter op de

bestaande erfgrens te staan. In de huidige situatie liggen de oost-gevels van Nieuw Oranje en De Gouwe nagenoeg gelijk aan elkaar ( circa 10 centimeter ).

Uit de beantwoording van wethouder Luijendijk van 11 januari 2021 valt op te maken dat het beoogde appartementencomplex 2,45 meter boven het naastgelegen appartementencomplex zal uittorenen. Dit komt neer op bijna een volledige verdieping. Dit valt niet te rijmen met de geprojecteerde hoogte van Nieuw Oranje in de tekening van de West- en Oostgevel in bijlage ruimtelijke onderbouwing 1; pagina 9. Hier wordt een beeld geschetst dat totaal niet aansluit bij het bijna een verdieping hoger zijnde appartementencomplex. Meting in AutoCAD van de West- en Oostgevel leert dat de initiatiefnemer met opzet het gebouw van Nieuw Oranje een NAP hoogte van 10,9 meter heeft gegeven. Dit blijkt uit het schrijven van wethouder Luijendijk in werkelijkheid 9,7 meter te zijn. Er is dus een referentiegebouw gepresenteerd dat 1,2 meter hoger weergegeven is dan in realiteit. Hiermee heeft initiatiefnemer getracht het beoogde appartementen complex er lager / kleiner uit te laten zien. De initiatiefnemer heeft door middel van deze 1,2 meter verdraaide werkelijkheid expliciet de gemeente, de gemeenteraad en de welstandcommissie misleid.

De gemeente ging uit van correctheid van deze tekeningen, zo blijkt uit de brief van wethouder Luijendijk van 23 december 2020: “In bijlagen 1 van de ruimtelijke onderbouwing staan tekeningen op p.9 en p.14, waarmee het verschil in bouwhoogte tussen de nieuwbouw en het naastgelegen gebouw “Nieuw Oranje” goed en eerlijk vergeleken kan worden.” Dit blijkt dus niet het geval en daardoor heeft de gemeente in de procedure niet de correcte beslissingen kunnen nemen en ook de gemeenteraad heeft zijn verklaring van geen bedenkingen niet op basis van correcte informatie kunnen afgeven. Een hoektoren op de kop van de Gouwe mag dan stedenbouwkundig aantrekkelijk lijken; het heeft voor de direct omwonenden duidelijk een duistere keerzijde. De gevolgen voor de direct omwonenden aan de oostzijde van het pand op de Binnenlandse Baan en de Gebroken Meeldijk zijn desastreus. Zelfs op een tweedimensionale tekening kunt u al het massieve karakter èn eerder genoemde hoogteverschil aflezen. Er is weinig voorstellingsvermogen voor nodig om aan te voelen hoe onplezierig deze hoogte ervaren zal gaan worden door de direct omwonenden. Er leven grote bezwaren ten aanzien van de verwachte afname van de natuurlijke lichtinval in de aangrenzende achtertuinen.

Er zijn tevens grote bezwaren van direct omwonenden ten aanzien van afname van het aantal zonuren in de achtertuin, gezien het massale karakter van het te bouwen appartementencomplex. Initiatiefnemer spreekt ook over het plaatsen van warmtepompen op het dak. Dit zal de hoogte nog eens doen vermeerderen en structureel geluidsoverlast tot gevolg hebben voor direct omwonenden. De zonnestudie zoals aangedragen door de initiatiefnemer hebben de zorgen van de direct omwonenden niet weggenomen. De gemeente heeft een beslissing te nemen over het te realiseren complex. Direct omwonenden achten het raadzaam om een onafhankelijke studie te laten uitvoeren door een onafhankelijke partij. Het risico op belangenverstrengeling moet geminimaliseerd worden. De belangen zijn te groot om beslissingen te laten afhangen van de mooie blauwe ogen van de initiatiefnemer.

Recente vergelijkbare bouwprojecten Barendrecht Kijkend naar recente bouwprojecten in de omgeving, is er geen enkel voorbeeld te noemen waarin er direct aangrenzend gebouwd is zoals beoogd in het conceptplan de Gouwe Hoeck. De relatie tussen de hoogte en afstand tot de bestaande bouw staat in geen enkel ander project op zo'n gespannen voet als in het plan dat voor u ligt. In andere recente bouwplannen, van vergelijkbare aard, is zelfs besloten de bouwhoogte te verminderen gezien de afstand tot de reeds bestaande woningen en de gevolgen die dat met zich meebrengt voor direct omwonenden. Concreet verwijzen wij naar de recente bouwprojecten van Het Nieuwe Jagthuys en De Kruidenmeester. In beide gevallen is er na bezwaar van direct omwonenden gekozen voor een lagere bouwhoogte terwijl de afstand tussen de gevels van genoemde projecten flink groter is dan in het voorliggende concept plan. Afname van privacy Direct omwonenden maken ook bezwaar tegen verlies van privacy. De bestemming van het huidige pand wordt aangepast. Het huidige gebruik als kantoorgebouw waarin er een beperkte aanwezigheid van personeel is, verandert naar 24/7 aanwezigheid van bewoners. Het zal voor direct omwonenden tot gevolg hebben dat er 24u per dag inkijk in de aangrenzende tuinen en ramen van de reeds bestaande panden zal ontstaan.

Waardevermindering van de woningen in de directe omgeving De verslechterende omstandigheden voor de direct omwonenden, zoals bovenstaand omschreven, zullen cumulatief tot gevolg hebben dat de waarde van de woningen, gelegen aan de Binnenlandse Baan en Gebroken Meeldijk significant zal verminderen. Als de verwachte waardevermindering ontstaat zal de gemeente aansprakelijk worden gesteld. Voor aanvang van de bouw zullen direct omwonenden een taxatierapport voor de waarde van de woningen tot hun beschikking hebben. Deze taxatierapporten zullen leidend zijn in eventuele planschadeprocedures. Een hoogte van 12,5 meter is voor de directe omwonenden onaanvaardbaar. Voor de huidige bewoners van 108 is deze bezwaarprocedure niet meer nodig. Zij zijn inmiddels uitgekocht door de initiatiefnemer, ondanks het feit dat de bewoners net twee jaar ervoor waren ingetrokken. Door de bezwaren van de bewoners zag de initiatiefnemer kennelijk ook wel in dat de situatie daar volstrekt onhoudbaar was worden gezien de huidige plannen. Aanpassingen initiatiefnemer In het aangepaste ontwerp is een verzachting van de gevel aan de oostzijde toegepast, door de bovenste en onderste verdieping te bekleden met houten latten. Daarnaast is een kleine set-back toegepast over 9,40 meter lengte; de resterende 6,90 meter is weer direct in aansluiting op de buitengevel van niveau 2.

Het beoogde visuele effect is voor direct omwonenden onvoldoende bevredigend. De toegepaste diepte van de set-back is circa 2,0 meter, hetgeen te weinig is om een goed visueel effect te bewerkstelligen; daar is bij voorkeur 3 meter diepte voor nodig of minimaal 2,80 meter over een lengte van tenminste 16,50 meter (de diepte van de tuinen plus achterpad van de panden aan Binnenlandse Baan). Het noodzakelijk gevelonderhoud aan het complex wordt zeer lastig, door de smalle doorgang aan de oostzijde. Alleen met een volledige verharding van het pad kan onderhoud gepleegd worden met behulp van een kleine hoogwerker. De olijk ingetekende begroeiing komt dan te vervallen.

Parkeergelegenheid De massaliteit, zoals eerder omschreven, van het complex wordt mede veroorzaakt door de totale bouwhoogte van 12,5 meter. De oorzaak van deze hoogte ligt in het gegeven dat het ontwerp gebaseerd is op vier verdiepingen en een geheel verdiept gelegen garage met een autolift. Een volledig verdiepte garage is de duurste manier van parkeren. Het gebruik van een autolift is een, qua onderhoud, kostbare en kwetsbare oplossing voor de gebruikers van het appartementencomplex. Het is een omslachtige manier van parkeren. Er zijn zorgen van de direct omwonenden dat er in de omliggende straten fors meer geparkeerd zal worden door de nieuwe bewoners van het te bouwen appartementen complex. Wanneer een personenlift niet werkt, kunnen mensen een aantal dagen de trap nemen, met een auto is dat een stuk lastiger. Om deze dure vorm van parkeren te bekostigen is tevens het bouwen van een vierde verdieping noodzakelijk. Een beduidend minder kostbare variant is half-verdiept parkeren met een vaste, onderhoudsarme inrit, (zie ook het naastgelegen complex Nieuw Oranje). Een gewone inrit is voordeliger, gebruiks- en onderhoudsvriendelijker in de toekomst. De financiële noodzaak van een vierde verdieping (niveau 3) komt hiermee voor een aanzienlijk deel te vervallen. Het gehele pand komt daarmee op gelijke hoogte met het Nieuw Oranje-complex.

Als bijkomende bonus ontstaat er dan een situatie waarbij het Gouwe-complex zich zonder veel problemen tussen de bestaande bouw voegt. Bovendien wordt ook de geschetste parkeerproblematiek tot een minimum beperkt en kunnen alle voertuigen inpandig geparkeerd worden en met gemak in en uit rijden. De parkeerplaatsen aan de Gouwe blijven beschikbaar voor bezoekers van de winkels, hetgeen de initiatiefnemer nogmaals kosten bespaart. De netto verdiensten voor de initiatiefnemer zullen mogelijk in z’n totaliteit iets lager uitvallen. Je mag je afvragen en zelfs betwijfelen of een bovenmatige verdienste te rechtvaardigen is, gezien de afname van het woongenot van de direct omwonenden. Beeldvorming impressietekeningen In de aanvankelijke impressietekeningen wordt een totaal verkeerd beeld geschetst. Het concept appartementencomplex bestaat uit vier woonlagen boven de begane grond. De woningen op Binnenlandse Baan 108, 110 en 112 bestaan uit twee en drie woonlagen en zijn beduidend forser ingetekend dan ze in werkelijkheid zijn. De panden aan de Binnenlandse Baan 108, 110 en 112 zijn respectievelijk 6 en 9 meter hoog. Op deze manier oogt het complex fraaier, bescheidener en wordt de toeschouwer op het verkeerde been gezet. In de laatste versie is dat enigszins bijgesteld.

Bouwwerkzaamheden De techniek van het heiwerk zal gezien de zeer beperkte afstand tot de panden aan de Binnenlandse Baan, Gouwe en Gebroken Meeldijk aangepast moeten worden. Palen slaan is destructief voor de woningen in de directe omgeving. In de slappe grond worden de trillingen makkelijk doorgegeven. Trillingsarm werken, zoals bijvoorbeeld met de schroeftechniek, heeft de voorkeur om schade aan de omliggende panden te voorkomen/te verminderen. De initiatiefnemer heeft omwonenden toegezegd trillingsarm heiwerk te verrichten. Op welke wijze dit gaat gebeuren, is nog niet duidelijk. Uiteraard dient bij de omliggende panden een nulmeting te worden verricht voor aanvang van de werkzaamheden; Binnenlandse Baan tenminste t/m nummer 128 , in verband met de slappe grond, Gebroken Meeldijk t/m nummer 102 en de winkelpanden aan de Gouwe dienen hier ook in te worden meegenomen.

De omwonende vrezen bouwoverlast op het terrein van de reeds opgekochte grond van Binnenlandse Baan 108. Zoals voor opslag, machines en bouwkeet of directiekeet. Grondwaterpeil Er zijn bezwaren van direct omwonenden over het plaatsen van de damwanden van de volledig ondergrondse parkeergarage. Het grondwaterpeil aan de Binnenlandse Baan is al jaren een hoofdpijndossier. Er zijn woningen waar het grondwaterpeil zo hoog is, dat het minimaal drie keer per jaar weggepompt moet worden om overlast te voorkomen. Er zijn grote zorgen over wat het plaatsten van de damwanden voor gevolgen heeft voor de natuurlijke bewegingen van het grondwater. Direct omwonenden willen dit gedegen onderzocht zien. Gedurende de sloop en bouw is de permanente aanwezigheid van trilling-meetapparatuur wenselijk in de panden van de Binnenlandse Baan 108 t/m 114 - hetgeen zou getuigen van goede zorg van de initiatiefnemer. Ondanks het feit dat dit niet tot de directe verantwoordelijkheid van de gemeente behoort, verzoeken wij u dit op te nemen in de vergunningverlening. Warmtepompen op het dak kunnen met name in de nacht voor veel overlast zorgen. Het verdient dan ook aanbeveling om direct bij de bouw geluidsisolerende maatregelen te nemen.

Samenvatting – Communicatie naar direct omwonenden is niet naar tevredenheid verlopen. Die is in de beleving van omwonenden onder de maat gebleven. – Een gebouw van vier verdiepingen is te hoog en onaanvaardbaar op deze inbreilocatie. – Gemeenteraad is bij herhaling verkeerd geïnformeerd door zowel initiatiefnemer als wethouder. – Direct omwonenden maken bezwaar tegen de bestaande bouwplannen op basis van; hoogte van het pand, verlies van natuurlijk lichtinval, aantal zonuren en privacy in de aangrenzende achtertuinen, de verwachte significante waardevermindering van de aangrenzende woningen, de verwachte schade aan aangrenzende panden veroorzaakt door de bouwwerkzaamheden en de mogelijk nadelige gevolgen van een veranderende grondwaterstand. - Een verdiepte garage is erg duur, half-verdiept is voordeliger. De dure, onderhoudsgevoelige autolift kan dan komen te vervallen. De vierde verdieping kan er dan af. De hoogte van het pand oogt dan optimaal passend in de bestaande bouwsituatie en is in overeenstemming met de ruimtelijke ordening ter plaatse en in juiste verhouding met het naburige complex Nieuw Oranje. - Het geschetste parkeerplaatsenprobleem en de daarbij komende kostenpost is opgelost zodra de vierde verdieping komt te vervallen. -De impressietekeningen berusten niet op realiteit. -Aanpassingen van de initiatiefnemer zijn voor direct omwonenden ontoereikend gebleken.

Omwonenden zijn onvoldoende bij de ontwikkeling betrokken geweest. -In recente bouwprojecten in de omgeving is er afgeschaald in de hoogte van het te bouwen pand omwille van de belangen van de omwonenden. - De bouwtechniek voor het plaatsen van de fundering zal trillingvrij uitgevoerd moeten worden. - Er zal voorafgaand aan de werkzaamheden een nulmeting uitgevoerd moeten worden bij de eerder genoemde panden aan de Binnenlandse Baan, Gebroken Meeldijk en Gouwe. Ontstane schade aan direct omliggende panden, zoals mogelijk ontzetten van de fundering, scheurvorming en dergelijke, zal volledig hersteld moeten worden door de initiatiefnemer. Gelieve dit op te nemen in de vergunningverlening. - Het verdient aanbeveling op voorhand de warmtepompen op het dak een geluidsisolerende bekisting te geven en niet te wachten tot er klachten komen en de nieuw op te richten VvE de situatie te laten oplossen. Bovendien vermeerdert het plaatsen van de warmtepompen de bouwhoogte. Iets waar direct omwonenden bezwaar tegen aantekenen. – Een waardevermindering van de direct omliggende panden lijkt onafwendbaar. Vooral de panden aan de oostzijde van het te bouwen complex zullen hierin de nadelige financiële gevolgen voelen. In de huidige situatie zal door de eigenaren een taxateur worden ingeschakeld.

De gemeente zal aansprakelijk worden gesteld voor de te verwachten waardevermindering van de betrokken panden, wanneer de waarde na de voltooiing van het complex gedaald blijkt te zijn.

[Handtekeningen lijst (geanonimiseerd)

Omschrijving tekenlijst:

- Totaal 28 handtekeningen omwonenden, verdeeld over 26 adressen. - 12 handtekeningen omwonenden / 10 verschillende adressen van Binnenlandse Baan (inclusief 2 adressen van 4 initiatiefnemers zienswijze) - 15 handtekeningen / 15 verschillende adressen omwonenden van Gebroken Meeldijk - 1 handtekening/adres Dintel]