woonbehoefte onderzoek Companen

Betaalbaar wonen in Barendrecht Gemeente Barendrecht

27 september 2021 Concept-rapportage

DATUM

27 september 2021

TITEL

Betaalbaar wonen in Barendrecht

OPDRACHTGEVER

Gemeente Barendrecht

AUTEUR(S)

Sander Reith (Companen)

PROJECTNUMMER

489.105

STATUS

Concept-rapportage

Inhoud 1

Inleiding

4

2

Woningvoorraad, bevolking en huishoudens 2.1 Woningvoorraad 2.2 Bevolking en huishoudens

5 5 7

3

Woonwensen, ontwikkeling woningbehoefte 3.1 Woonwensen van verschillende groepen 3.2 Indicatie toekomstige woningbehoefte 3.3 Kanttekeningen en aandachtspunten

10 10 11 13

1 Inleiding Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Barendrecht heeft in juni 2020 ‘betaalbaar wonen’ benoemd tot één van de acht hoofddossiers. In het kader daarvan heeft de gemeente behoefte aan inzicht in de vraag naar woningen van doelgroepen in brede zin. Daarbij wil de gemeente de woonwensen van verschillende doelgroepen goed in beeld hebben, onderscheiden naar leeftijdsklassen. De focus van de analyse ligt op het betaalbare segment. In de gemeente Barendrecht wordt daaronder verstaan (prijspeil 2021): • De bovengrens voor ‘sociaal’ bouwen: € 752 huur en € 180.000 koop; • De bovengrens voor ‘betaalbaar’ bouwen: € 1.250 huur en € 325.000 koop (NHG-grens). In deze rapportage geven we een beeld van het gewenste inzicht. We gaan achtereenvolgens in op: • de woningvoorraad, bevolking en huishoudens (hoofdstuk 2) • woonwensen en ontwikkeling van de woningbehoefte (hoofdstuk 3). Daarbij benoemen wij een aantal kanttekeningen en aandachtspunten.

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

4

2 Woningvoorraad, bevolking en huishoudens In dit hoofdstuk schetsen we een beeld van de huidige situatie in de gemeente Barendrecht wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad en de bevolking. Ook gaan we in op de verwachtingen voor de toekomstige ontwikkeling van de bevolking en huishoudens in de gemeente Barendrecht. Welke ontwikkelingen zien we, wat betekent dat voor de huisvestingsopgave?

2.1 Woningvoorraad De gemeente Barendrecht had op 1 januari 2021 circa 19.500 woningen. Het merendeel van de voorraad huurwoningen bestaat uit koopwoningen (70%). Overige woningen betreffen huurwoningen van corporaties en particuliere huurwoningen (respectievelijk 22% en 8%). Van de corporatiewoningen behoort circa 14% tot de het segment boven de liberalisatiegrens (zie ook figuur 2.4 op pagina 7). Dit zijn dus huurwoningen in de vrije-sector (met name middenhuur). De woningvoorraad kan in vergelijking met andere gemeenten atypisch genoemd worden. Dat hangt sterk samen met de sterke groei van de woningvoorraad als gevolg van de VINEX-taakstelling van Carnisselande. De samenstelling van de woningvoorraad is vergelijkbaar met de gemeente Albrandswaard, maar wijkt sterk af van bijvoorbeeld buurgemeente Ridderkerk en het gemiddelde in de regio (in deze cijfers: COROPregio Groot-Rijnmond). Zo zien we in figuur 1.1 dat de gemeente Barendrecht relatief weinig woningen heeft uit de vroegnaoorlogse periode en de jaren ’60, ’70 en ’80. En relatief veel uit de periode 1995-2005 (Carnisselande). In grote lijnen is dit vergelijkbaar met het beeld van Albrandswaard, maar in Barendrecht is het wat extremer. Figuur 2.1. Gemeente Barendrecht. Samenstelling woningvoorraad naar bouwjaar 40%

37%

35% 30% 25% 18%

20% 15% 11%

10% 5%

11%

9% 6%

4%

3% 1%

0% < 1945

1945 - 1955 1955 - 1965 1965 - 1975 1975 - 1985 1985 - 1995 1995 - 2005 2005 - 2015

Groot-Rijnmond (CR)

Albrandswaard

Barendrecht

> 2015

Ridderkerk

Bron: CBS

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

5

Die atypische woningvoorraad zien we bij verschillende kenmerken van de woningvoorraad terug. Zo zien we in Barendrecht net als in Albrandswaard een sterk accent op eengezinswoningen (circa driekwart van de voorraad). Figuur 2.2. Gemeente Barendrecht. Samenstelling woningvoorraad naar type 100%

74%

50%

26%

0% Eengezinswoning Groot-Rijnmond (CR)

Albrandswaard

Meergezinswoning Barendrecht

Ridderkerk

Bron: CBS

En zeker ook relevant voor de gewenste toekomstige ontwikkeling van de woningvoorraad is de voorraad naar oppervlakte (m2 gebruiksoppervlakte). De gemeente Barendrecht kent net als Albrandswaard veel relatief grote woningen, samenhangend met de grote hoeveelheid eengezinswoningen. Figuur 2.3. Gemeente Barendrecht. Samenstelling woningvoorraad naar m2 gebruiksoppervlak 140 130 120 110 100 90 80

Bron: CBS

Tot slot nog een korte verdieping op de samenstelling van de corporatievoorraad in Barendrecht. In figuur 2.4 is de voorraad uitgesplitst naar de verschillende landelijke huurgrenzen (gegevens van 2019). Hieruit blijkt de relatief grote voorraad geliberaliseerde huurwoningen en het relatief lage aandeel goedkopere huurwoningen.

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

6

11% 59% 22% 4% 4%

Woningmarktregio

5% 41% 38% 13% 3%

Groot-Rijnmond

< kwaliteitskortingsgrens kwaliteitskortingsgrens - aftoppingsgrens aftoppingsgrens - liberalisatiegrens > liberalisatiegrens Onbekend

Gemeenten met 25.000 - 50.000 inwoners

Barendrecht

Figuur 2.4. Gemeente Barendrecht. Samenstelling corporatievoorraad (stand 2019)

9% 53% 26% 8% 4%

10% 52% 25% 9% 4%

Bron: CBS/WSW - Lokale Monitor Wonen - bewerking ABF Research (www.waarstaatjegemeente.nl)

2.2 Bevolking en huishoudens Huidige samenstelling De gemeente Barendrecht heeft op 1-1-2021 circa 48.600 inwoners en 19.300 huishoudens. De specifieke situatie in Barendrecht is terug te zien in de bevolkingssamenstelling naar leeftijd. De leeftijdsgroepen 4565 jaar, 0-15 jaar en 15-30 jaar zijn relatief sterk vertegenwoordigd. Hier zien we het sterke profiel van een gezinnengemeente met een sterke groei rond de eeuwwisseling terug. Het aandeel 65-plussers blijft enigszins achter bij het regionale gemiddelde en is sterk lager dan in buurgemeente Ridderkerk. De regio kent een relatief groot aandeel 15-30-jarigen. Dat zal samenhangen met de studentenpopulatie. Figuur 2.5. Gemeente Barendrecht. Bevolking naar leeftijd, in procenten 35% 30% 25%

20% 15% 10% 5% 0% < 15 jaar 15 - 30 jaar 30 - 45 jaar 45 - 65 jaar Groot-Rijnmond (CR)

Albrandswaard

Barendrecht

Ridderkerk

> 65

Bron: CBS

Prognose aantal huishoudens Relevant is op welke manier de samenstelling van de bevolking zich zal ontwikkelen in de komende jaren. Volgens de meest recente, op Barendrechts niveau beschikbare prognose van de provincie (2019) zal het aantal huishoudens toenemen tot ruim 20.500 in 2030 en ruim 21.000 op de langere termijn tot 2040. Een groei in de periode 2021-2030 met 1.280 huishouden (zie figuur 2.6).

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

7

Figuur 2.6. Gemeente Barendrecht. Huishoudensontwikkeling vanaf 2010, prognose met doorkijk naar 2040

21.500 21.000 20.500 20.000 19.500 19.000 18.500 18.000 17.500 17.000

21.015 20.557

Huishoudens - feitelijk

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

19.273

Huishoudens - prognose

Bron: provincie Zuid Holland

Echter, een recente prognose van ABF in opdracht van de provincie Zuid-Holland laat voor de Regio Rotterdam een aanzienlijk grotere behoefte zien: circa 68.000 in plaats van 42.100 uit de prognose van 2019 (+61%). De cijfers op het niveau van de gemeenten zijn niet beschikbaar. Hiervoor wordt in het najaar een analyse uitgevoerd. We kunnen de exacte prognose voor Barendrecht op dit moment dus niet in beeld brengen. Maar vooralsnog kunnen we stellen dat de woningbehoefte beduidend hoger zal uitvallen. Als we de huishoudensgroei evenredig aan het regionale percentage doorrekenen, dan zou het aantal huishoudens in 2030 uitkomen op ruim 2.000 in plaats van 1.280! Ontwikkeling naar huishoudenstypen Voor de toekomstige woningbehoefte is naast het totaal aantal huishoudens de wijzigende samenstelling relevant. In figuur 2.7 is dit weergegeven naar leeftijd en samenstelling van het huishouden. Figuur 2.7. Gemeente Barendrecht. Huishoudensontwikkeling naar leeftijd en samenstelling, tot 2040 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

2020

2025

2030

2035

2040

Bron: provincie Zuid Holland

We zien het volgende: • Ontgroening: een afname van het aantal jonge huishoudens (18 tot 35 jaar); • Afname en op termijn stabilisering van kleine huishoudens in de leeftijd 35 tot 54 jaar; • Vergrijzing:

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

8



•

in eerste instantie toename en na 2030 afname van het aantal kleine huishoudens in de leeftijd 55 tot 64 jaar. Hier zien we een eerste aanwijzing van het einde van de vergrijzingsgolf op langere termijn;  Een sterke toename van het aantal kleine huishoudens 65 tot 74 jarigen en met name 75+. Afname van gezinnen in komende 20 jaar.

We duiden de ontwikkeling nog wat preciezer. Hoewel Barendrecht een sterk accent op gezinnen heeft, is het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens nu al groter dan het aantal gezinnen. Dat gaat in de komende decennia echter verder uit elkaar lopen: de absolute afname van het aantal gezinnen valt op zich nog mee, maar het aantal kleine huishoudens neemt sterk toe. Als we inzoomen op de kleine huishoudens, dan zie een afname van de jongere huishoudens (<55 jaar) en op iets langere termijn de groep 55-64-jarigen. De absoluut grootste stijger is de groep 75-plussers. Dat alles zowel in aantal als in aandeel. En juist daar zit ook een sterke toename in absolute en relatieve zin van de alleenstaanden! Figuur 2.8. Gemeente Barendrecht. Ontwikkeling verhouding gezinnen / kleine huishoudens 65% 60%

62%

60%

40% 35%

56%

55% 50%

Figuur 2.9. Gemeente Barendrecht. Ontwikkeling verhouding kleine huishoudens naar leeftijd

30% 25%

44%

45%

20%

40%

38%

40% 35%

15% 10%

2020

2025

2030

1/2 pers hh

2035 gezinnen

2040

2020

2025

2030

2035

1/2 p <54

1/2 p 55-64

1/2 p 65-74

1/2 p >75

2040

Bron: prognose provincie Zuid Holland

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

9

3 Woonwensen, ontwikkeling woningbehoefte In hoofdstuk 2 legden we de basis: de mensen en woningen nu, en de ontwikkelingen die we voorzien op demografisch gebied. In dit hoofdstuk kijken we naar de woonwensen in Barendrecht. En op basis van de analyses uit hoofdstuk 2 (de ontwikkeling van aantal en typen huishoudens) kunnen we ook in beeld brengen waar in principe met name de groeisegmenten op de woningmarkt zitten. In eerste instantie in breed perspectief, maar het brengt ook de opgave in het kader van betaalbaar wonen in beeld. Onze methodiek kort toegelicht Onze analyse is gebaseerd op het in beeld brengen van woonwensen op basis van het landelijke WoON2018 en daadwerkelijk gedrag op basis van CBS Microdata. De praktijk leert dat een deel van de huishoudens die aangeven te gaan verhuizen dat niet doet. En een deel dat aangeeft niet te verhuizen, doet dat uiteindelijk toch. We brengen de gerealiseerde verhuizingen in de afgelopen jaren in beeld. In aanvulling op de CBS Microdata voeren we een analyse uit op de resultaten van het WoON2018 (landelijk woonbehoefteonderzoek). We analyseren de voorgenomen verhuizingen en de bijbehorende woonwensen van huishoudensgroepen naar leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomenspositie binnen de gemeente.

De analyse voeren we uit op basis van een vergelijkbaar groter referentiegebied (qua woningvoorraad en bevolkingssamenstelling), zoals we ook in Ridderkerk hebben gedaan. Uit het WoON2018 bepalen wij de gewenste woonsituatie van de huishoudens met verhuisplannen. Wij maken dat specifiek voor de verschillende huishoudensgroepen. We maken onderscheid tussen 1- en 2-persoonshuishoudens in de leeftijdscategorieën <35 jaar, 35-55, 55-65, 65-75 en 75+, en gezinnen. Zo komen we tot zogenaamde profielen voor de verschillende huishoudenstypen: welke wensen hebben de verschillende groepen? We vergelijken de wens die men aangeeft met het daadwerkelijk gedrag. Daardoor kunnen we onrealistische wensen temperen, maar ook onvervulde wensen in beeld krijgen (door het ontbreken van aanbod). Zo komen wij tot een realistische basis voor het bepalen van de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte. Vervolgens simuleren wij vanuit de huidige situatie verhuisbewegingen van verschillende groepen op de woningmarkt (starters, doorstromers, vestigers, vertrekkers en verlaters) in de prognoseperioden. Per prognoseperiode berekenen we vraag en aanbod op de woningmarkt. We doen dat op basis van de eerder genoemde profielen.

Die rekenen we door op basis van de huishoudensprognose, conjuncturele ontwikkelingen (ontwikkeling omvang inkomensgroepen) en maatschappelijke en woningmarkttrends (waaronder het generatie-effect dat senioren in toenemende mate in een koopwoning wonen). Op basis hiervan bepalen we de toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte, naar eigendomssituatie, woningtype en prijssegment. Daarbij onderscheiden we ook de door de gemeente Barendrecht aangegeven prijssegmenten.

3.1 Woonwensen van verschillende groepen Afhankelijk van onder andere huishoudenssituatie, inkomen en leeftijd laten mensen een diversiteit aan woonvoorkeuren zien. In de volgende figuur staat weergegeven. Figuur 3.1. Gemeente Barendrecht. Woonvoorkeuren huishoudens naar leeftijd en samenstelling, tot 2040 Starters Huur grondgebonden sociaal 8% Huur appartement sociaal 13% Huur grondgebonden vrije sector 5% Huur appartement vrije sector 8% Koop rijwoning tot € 180.000 5% Koop rijwoning € 180.000- € 250.000 27% Koop rijwoning > € 250.000 9% Koop 2-1 kap/vrijstaand < € 400.000 3% Koop 2-1 kap/vrijstaand > € 400.000 4% Koop appartement tot € 180.000 12% Koop appartement >€ 180.000 5% 100% Bron: WoON2018, bewerking Companen

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

1-2 phh 1-2 phh 1-2 phh 1-2 phh 1-2 phh 18 - 35 35 - 54 55 - 64 65-74 75+ jaar 7% 5% 6% 7% 6% 9% 7% 20% 31% 48% 8% 12% 6% 1% 0% 8% 9% 8% 9% 12% 2% 1% 0% 0% 0% 24% 19% 11% 4% 0% 21% 21% 16% 8% 0% 3% 4% 0% 0% 0% 3% 4% 5% 0% 0% 8% 6% 6% 4% 0% 7% 11% 23% 36% 34% 100% 100% 100% 100% 100%

Gezin 11% 4% 12% 3% 1% 20% 29% 5% 8% 3% 5% 100%

Totaal 7% 19% 6% 8% 1% 15% 15% 2% 3% 5% 17% 100%

10

We zien de volgende belangrijke accenten in de voorkeuren van huishoudens: • Starters:  koop rij tot € 180.000 en tussen € 180.000 en € 250.000;  appartementen met name tot € 180.000. • Kleine huishoudens <54 jaar: grondgebonden vrije sector huur, koop rij > € 180.000; • Kleine huishoudens >55 jaar: appartementen sociale huur en koop > € 180.000; • Kleine huishoudens 75+: sterke voorkeur voor sociale huur en koop gelijkvloers, maar ook vrije sector huur. De woonwensen zijn divers, en zijn ook gericht op alternatieve concepten als Knarrenhof, geclusterde en gespikkelde woonvormen (met een mix van jong en oud). We zien bij de huidige generatie nog een vrij grote voorkeur voor sociale huur. Hier hebben we al rekening gehouden met het zogenaamde ‘generatie-effect’: ten opzichte van eerdere generaties wonen ouderen tegenwoordig steeds meer in een koopwoning. Ontwikkelingen zullen in de komende jaren verder gevolgd moeten worden. Mogelijk zal de voorkeur voor (sociale) huur afnemen ten gunste van koop; • Gezinnen: grondgebonden vrije sector huur, koop rij > € 180.000 tot 2-1-kap en vrijstaand.

3.2 Indicatie toekomstige woningbehoefte Op basis van de voorkeuren van verschillende huishoudenstypen en de ontwikkelingen in de omvang van de verschillende groepen (huishoudensprognose) kunnen we de een goede indicatie geven van de aanvullende behoefte in de komende jaren op basis van wensen, gedrag en potentieel vrijkomend aanbod. Het resultaat hiervan is weergegeven in figuur 3.2. Figuur 3.2. Gemeente Barendrecht. Theoretische tekorten en overschotten op de woningmarkt

Huur grondgebonden sociaal

Huur appartement sociaal Huur grondgebonden vrije sector Huur appartement vrije sector

Koop rijwoning tot 180 Koop rijwoning 180-250 Koop rijwoning 250+ Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 400 Koop 2-1 kap/vrijstaand vanaf 400 Koop appartement tot 180 Koop appartement 180+ -400 -300 -200 -100 2020-2025

0

100 200 300 400 500 600

2025-2030

Bron: WoON2018, Microdata CBS, provinciale prognose, bewerking Companen

Waar zitten - gelet op de toekomstige demografische ontwikkeling en de huidige samenstelling van de woningvoorraad - met name de groeisegmenten op de Barendrechtse woningenmarkt? En wat betekent dat voor het programma betaalbaar wonen van de gemeente? Op basis van de analyses kunnen we een aantal conclusies trekken.

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

11

Behoefte aan goedkope/betaalbare koop We zien een forse vraag naar koopwoningen in een rij onder en boven € 250.000 (tot circa € 325.000, NHG-grens). Maar we zien dat de rijwoningen boven € 250.000 in Barendrecht ook ruim voorhanden zijn. Bij een goed nieuwbouwprogramma zal daar de nodige doorstroming uit plaatsvinden waardoor er ook veel woningen in dit segment beschikbaar komen. Dat zorgt er per saldo voor dat wij onder Barendrechters geen aanvullende nieuwbouwbehoefte voorzien voor kooprijwoningen boven € 250.000. Deze woningen zullen in de huidige krappe woningmarkt vanzelfsprekend beslist niet leeg komen te staan, maar voor de lokale behoefte en de toekomstige demografische ontwikkelingen zou nieuwbouw in dit segment minder voor de hand liggen. Anders ligt dat voor koopwoningen onder € 250.000. De behoefte aan deze woningen is groot, maar door de prijsontwikkeling in de koopsector is het aanbod vooral zeer beperkt. Dat maakt dat het saldo tussen vraag en aanbod hoog is. Hier zit dus een forse aanvullende opgave. Met dit segment wordt voorzien in de woningbehoefte onder met name voor jongere, kleine huishoudens (waaronder starters) en gezinnen. Ook zien wij een grote vraag naar goedkope koopappartementen (onder € 180.000). Deze categorie woningen voorziet met name in de vraag onder starters en jongere, kleine huishoudens.

En het potentieel beschikbare aanbod in de woningvoorraad van Barendrecht in deze categorie is een stuk kleiner dan de vraag. Sociale huur: gelijkvloers, voor kleine huishoudens (waaronder ouderen) In de sociale huursector zien we een forse vraag naar appartementen. In de praktijk moet hier met de nodige flexibiliteit naar gekeken worden. In de analyse zijn de woningtyperingen gericht op gezinswoningen en appartementen. Maar in de verschijningsvorm van de woningen zit een veel grotere variëteit. Onder appartementen vallen in feite ook overige gelijkvloerse woningen (grondgebonden, hofjeswoningen, geclusterde woonvormen voor ouderen, gespikkelde woonvormen). Met deze variatie aan woonvormen wordt voorzien in de vraag onder starters en kleine huishoudens, waaronder uiteraard veel ouderen. Belangrijk aandachtspunt van appartementen is voldoende buitenruimte. Vrije sector huur: beperkte uitbreidingsbehoefte, accent onder € 1.000 Daarnaast zien we een behoefte aan woningen in de vrije sector huur (met name appartementen). Deze vraag is niet heel groot, maar er is behoefte en het potentieel beschikbare aanbod in Barendrecht is beperkt. Daarbij zien we een sterk accent in het segment onder € 1.000: een segment dat van belang is voor huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en lastig op de koopsector terecht kunnen.

De behoefte aan duurdere huurwoningen is er ook, maar dit zien wij als een niche waar vraaggestuurd op geschikte locaties in beperkte aantallen op ingezet kan worden. In grote lijnen: naar meer variatie in het aanbod, meer klein en betaalbaar Al met al zien we een noodzakelijke beweging van ruim bemeten woningen in de koopsector naar een grotere variatie van grondgebonden en gestapelde woonvormen, waaronder een accent op kleinere woningen en levensloopbestendige woningen voor een grotere variatie aan doelgroepen (met name kleine huishoudens), waaronder vanzelfsprekend starters en de groeiende groep ouderen. Daarover meer in de volgende paragraaf.

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

12

3.3 Kanttekeningen en aandachtspunten Bij de conclusies uit deze rapportage is een aantal kanttekeningen en aandachtpunten relevant: • Zoals gezegd duiden de meest recente prognoses van de provincie Zuid-Holland op een beduidend hogere woningbehoefte dan de prognose uit 2019. De gemeente Barendrecht beschikt echter niet over een doorvertaling van de prognose naar het gemeentelijk niveau. Daar wordt op dit moment in de regio apart onderzoek naar gedaan, maar de resultaten zijn nog niet beschikbaar. De hogere prognose is nog niet verwerkt in deze rapportage. • Zoals we in veel gemeenten in het land zien, zit de uitdaging in het voorzien in goedkopere c.q. betaalbare koopwoningen, waarbij met name de uitdaging zit in het realiseren van goedkopere koopwoningen onder circa € 250.000. Met stijgende bouwkosten en prijsontwikkelingen in de koopmarkt gaat dat beslist niet vanzelf. Het realiseren van woningen onder € 200.000 is dan bijzonder lastig. Indien de prijs-kwaliteitsverhouding (m2’s) enigszins in proportie is, komt een appartement onder € 200.000 neer op circa 45-60m2 (op basis van huidige vraagprijsniveau in Barendrecht op Funda). Een appartement of kleine grondgebonden woningen van rond € 250.000 zouden dan rond 60-70m2 moeten zijn. In het grondgebonden segment kan dan gedacht worden aan alternatieve woningtypes als bijvoorbeeld rug-aan-rugwoningen.

• We zien daarnaast steeds meer aandacht voor alternatieve koopconstructies, waarbij voorkómen wordt dat de woning door de eerste koper met mogelijk grote winst wordt verkocht. Het kleiner (marktconform) bouwen helpt wat dat betreft al. Maar met constructies als Koopgarant, Koopstart, DUO-koop etc. kan de prijsontwikkeling worden gereguleerd. • We zien kansen in passende alternatieven voor medioren en senioren. Maar dat is ook een lastige opgave. De verhuisgeneigdheid onder ouderen is immers laag en wordt lager naarmate men ouder wordt. Totdat men echt niet meer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen en gedwongen door omstandigheden direct een geschikt alternatieve, passende woonruimte nodig heeft. En dat is vaak op zeer hoge leeftijd, vanaf circa 85 jaar. Onder 85 jaar is doorgaans sprake van gebruik van lichte zorg. Wat is dan nodig om ouderen al eerder te verleiden? In ieder geval een grotere variatie aan flexibele, voor meerdere doelgroepen en generaties geschikte woningen (kleinere woningen, grondgebonden en gestapeld, met name geclusterde woonvormen met - op termijn - mogelijkheden voor zorg aan huis). Gelet op de specifieke demografische opbouw van Barendrecht zien wij met name kansen voor het bieden van toekomstgerichte alternatieven voor de zogenaamde medioren: mensen waarvan de kinderen net het huis hebben verlaten.

Deze ‘empty-nesters’ de keuze om in de huidige woning te blijven wonen óf anticiperend op de toekomst nog een stap op de woningmarkt te zetten en daarbij rekening te houden met die toekomst. Dit is een groeiende groep in Barendrecht. En we zien in toenemende mate een behoefte aan daarbij alternatieve, soms meer collectieve woonvormen die inspelen op die toekomst. • Door veranderde woonwensen zal nieuwbouw zorg moeten dragen voor meer variatie in producten. Ook andere vormen van opdrachtgeverschap vragen aandacht (kansen voor CPO, voor medioren/senioren maar wellicht ook voor starters).

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

13

Tot slot nog dit. In een lastige woningmarkt als de huidige is het bijzonder lastig sturen en reguleren. Immers, de knoppen waaraan gedraaid kan worden om de markt te beïnvloeden liggen op een heel ander niveau (hoogte van de hypotheekrente, leningsvoorwaarden van banken, fiscale regulering, et cetera). Op lokaal niveau ligt sturing meer in het verlengde van het zojuist gestelde, waarbij de volgende uitganspunten van belang zijn:

Voor het borgen van deze aspecten is inzet van passend instrumentarium nodig en mogelijk (denk bijvoorbeeld aan een Doelgroepenverordening, opnemen percentages sociale huur, sociale koop, middenhuur en particulier opdrachtgeverschap in bestemmingsplannen, Huisvestingsverordening, zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming, bijzondere koopconstructies, et cetera).

489.105 | Betaalbaar wonen in Barendrecht

14