Technische vragen fracte SGPCU inzake doelstelling en instrumentarium betaalbaar wonen.pdf

TECHNISCHE VRAGEN AAN HET COLLEGE Barendrecht, 12 november 2021 Betreft: Technische vragen naar aanleiding van het geagendeerde voorstel “doelstelling en instrumentarium betaalbaar wonen” in de commissie ruimte op 16 november 2021 Geacht college, Naar aanleiding van het geagendeerde voorstel “doelstelling en instrumentarium betaalbaar wonen” in de commissie ruimte op 16 november 2021 heb ik de volgende technische vragen: -

-

-

-

Het raadsvoorstel geeft aan voor betaalbaar wonen de focus te leggen op de doelgroep jonge starters en (jonge) ouderen (55+). Uit welke onderzoeken of gegevens blijkt dat voor de doelgroep (jonge) ouderen (55+) extra focus op betaalbare woningen noodzakelijk is? Uit onderzoeken blijkt dat 77% van de leeftijdscategorie tussen 55 en 64 in een grondgebonden woning woont, voor de leeftijdscategorie tussen 65 en 74 is dat 72%. Als deze doelgroep een grondgebonden koopwoning in Barendrecht achterlaat is zeker in combinatie met de mogelijkheden die banken bieden voor een “opeet hypotheek” voldoende ruimte om te investeren in een nieuwe woning of appartement. Waarom is voor deze groep dan focus nodig op betaalbaar wonen? Als argument word in het raadsvoorstel genoemd dat door deze focus een betere doorstroom ontstaat. Echter de focus ligt in dit voorstel op (gelijkvloerse) appartementen voor 1-/2 persoonshuishoudens. Uit onderzoek dat recent is uitgevoerd door Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) blijkt echter dat deze redenering niet helemaal klopt. In de periode tot 2030 komen er per saldo ongeveer 650.000 nieuwe huishoudens bij die een woning zoeken. Op basis van de verwachte vraag van verschillende soorten huishoudens zijn daarvan naar verwachting per saldo 270.000 extra appartementen nodig en 376.000 ‘grondgebonden’ woningen.

Als we dit naar de Barendrechtse situatie vertalen dan is er meer vraag naar grondgebonden woningen dan naar appartementen. Als we in ditzelfde onderzoek kijken naar de doorstroom dan zien we dat het grootste deel van de ouderen pas na hun 75e jaar naar een appartement willen verhuizen. Verder valt op dat 76% van de paren zonder kinderen in een grondgebonden woning woont en dat het percentage toeneemt naar 90% als daar één kind bij komt. En zelfs van de eenpersoonshuishoudens woont meer dan de helft in een grondgebonden woning. Als we de onderzoeksresultaten bekijken dan is de wens van het overgrote deel in de leeftijdsgroep tussen de 17 en de 65 jaar om in een grondgebonden woning te wonen. De cijfers geven zonder enige twijfel aan dat de vraag naar grondgebonden woningen in deze leeftijdscategorie veel groter is dan het aantal woningen dat beschikbaar komt via doorstroming. Waarom is het betaalbaar maken van grondgebonden woningen niet meegenomen in dit voorstel? Welke mogelijkheden zijn onderzocht om grondgebonden woningen betaalbaar te maken? In het voorstel word de atypische woningvoorraad van Barendrecht als argument genoemd om vooral te focussen op appartementen. In het verleden is weloverwogen en bewust gekozen voor een focus op de huidige woningvoorraad. Zijn deze afwegingen nu weer

-

-

-

-

-

-

meegewogen in dit voorstel? Zo ja kunt u een gedetailleerd overzicht geven van de afwegingen die gemaakt zijn en de argumenten waarom u nu andere keuzes voorstelt? Zo nee waarom is dit niet gedaan? In het voorstel word de focus gelegd op drie gebieden in het centrum. Het argument is dat deze locaties zo goed passen bij de doelgroep. Waarom is een centrum locatie noodzakelijk voor jonge starters op de woningmarkt? Kunt u dit onderbouwen met argumenten? We leven in een tijd waarin het realiseren van betaalbare woningen steeds moeilijker word, waarom worden niet alle locaties met beide handen aangepakt om betaalbare woningen te realiseren? Heeft u onderzocht op welke manier u alle mogelijke instrumenten kunt toepassen op alle lopende projecten? Zo ja dan ontvangen wij graag een gedetailleerd overzicht met de mogelijkheden en alle gemaakte afwegingen. Zo nee waarom niet? U stelt voor het gemeentelijk instrumentarium uit te breiden met diverse extra instrumenten. Eén daarvan is een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwprojecten, dat is op zich een goede zaak voor betaalbare woningen. Daarnaast word ook voorgesteld een beleger verbod. Bent u zich bewust dat u wettelijk verplicht bent om te onderbouwen op wijk/straat niveau in welke buurten door schaarste aan goedkope en middel dure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden.

En dat u daarnaast verplicht bent om te onderbouwen dat deze maatregel noodzakelijk is en effectief zal zijn. Heeft u dit onderzocht? Zo ja, dan ontvangen we deze onderbouwing graag van u? Zo nee, waarom word dit instrument dan voorgesteld? U stelt ook als instrument voor om woningsplitsing toe te staan in nader te bepalen gebieden. Bent u er mee bekend dat in veel steden of plaatsen woningsplitsing voor problemen zorgt. Bijvoorbeeld als woningen gesplitst worden in studio’s waardoor problemen ontstaan met buren i.v.m. geluidsoverlast, druk op de wijk, parkeeroverlast, overlast van vuile lichtafvoeren, containers, etc. Waarom denkt u dat woningsplitsing bijdraagt aan het realiseren van betaalbare woningen? In welke gevallen ontstaan daardoor echt betaalbare woningen? Kun u voorbeelden noemen van plekken in Barendrecht waar dit instrument toegepast kan worden? Onder welke voorwaarden wil u woningsplitsing toe staan? Waarom zijn erfpacht, duo-koop en een anti speculatiebeding niet meegenomen als in te zetten instrumenten? In het verleden zijn er in Barendrecht projecten geweest waarbij de volgende erfpachtconstructie is ingezet om woningen betaalbaar te maken: o De woning word verkocht en de grond word in erfpacht gegeven; o De erfpacht voor de eerste 10 jaar bedraagt 1 euro. o De taxatiewaarde van de grond word in het koopcontract opgenomen.

De koper van de woning heeft het recht om de grond voor deze waarde gedurende de eerste 10 jaar of na afloop van deze 10 jaar voor die prijs aan te kopen. o Na 10 jaar zal de woningeigenaar een erfpacht gaan betalen ter grootte van de wettelijke rente op de kavelwaarde + een klein percentage. o Voorwaarde is dat bij verkoop van de woning deze inclusief grond word verkocht. Dus in dat geval zal een koper van de woning via een abc constructie de woning kopen van de eigenaar en de grond van de gemeente (of een partij waarmee de gemeente samenwerkt). Is overwogen om deze erfpachtconstructie mee te nemen in dit voorstel en/of toe te passen op lopende of nieuwe projecten? Zo ja, kunt u alle overwegingen en argumenten geven waarom deze variant is afgevallen? Zo nee, waarom niet?

-

-

Tot slot geeft u aan dat u vaker wil inzetten op bestaande instrumenten waaronder flexibiliteit in de ruimtelijke kaders. Waarom word dit nu nog niet gedaan? In welke fase van een project wil u afwijkingen van ruimtelijke kaders voorleggen aan de raad? Tot slot word genoemd het toepassen van actief grondbeleid. Waarom word dit nu nog niet gedaan? Voor welke projecten bet u voornemens om dit instrument in te zetten? Binnen welke termijn kunnen we als raad concrete voorstellen verwachten voor betaalbare woningen die binnen 2 jaar gerealiseerd kunnen worden?

Het schriftelijke antwoord van het college op deze vragen zien we graag zo snel mogelijk tegemoet. Namens de fractie van de SGP/ChristenUnie, Hartelijke groet, Leendert Mijnders Barendrecht, 12 november 2021