raadsvoorstel.pdf

Raadsvoorstel

Onderwerp: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Middeldijk 28

College van burgemeester en wethouders 15 november 2022

Zaaknummer 411028

Portefeuillehouder Lennart van der Linden

Commissie Ruimte 6 december 2022

Openbaar

Gemeenteraad 20 december 2022

Geadviseerd besluit Medewerking te verlenen aan de realisatie van 14 woningen en omzetting van een bedrijfswoning naar een reguliere woning aan de Middeldijk 28.

1.

Het bestemmingsplan Middeldijk 28 gewijzigd vaststellen, overeenkomstig de bij dit besluit behorende toelichting, regels, verbeelding met identificatiecode NL.IMRO.0489.BPWGO20210038VI01.

2.

Geen exploitatieplan vast te stellen, zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening, omdat de kosten anderszins verzekerd zijn.

3.

Inleiding Het erf aan de Middeldijk 28 is nog een van de weinige erven die in gebruik is als agrarisch perceel. Op het perceel staan een bedrijfswoning en 2 grote opslaghallen waarvan een historisch is (geen monumentenstatus). In het bestemmingsplan ‘Woongebied- Oost’, vastgesteld op 7 mei 2013, is de locatie bestemd als ‘Bedrijf’. De eigenaar van het perceel aan de Middeldijk 28 is voornemens om de agrarische functie aan de dijk te beëindigen. De op het bestaande perceel aanwezige opslagloodsen worden overbodig waardoor het gebied beschikbaar wordt voor woningbouw, passend bij de omgeving. De geluidshinder naar de omgeving vervalt hiermee evenals de verkeersbewegingen van vrachtwagens en tractoren. Hierdoor ontstaat een beter woon- en leefmilieu aan de Middeldijk en de route hier naartoe. Om die reden is voorliggend plan ontstaan om 14 woningen te realiseren, waaronder 4 betaalbare woningen (2 woningen met een VON prijs van maximaal de NHG grens van €355.000 en 2 met een maximale prijs van €249.500). Daarnaast zal de bestaande bedrijfswoning omgezet worden naar een reguliere woning. Het college heeft in februari 2019 een besluit genomen over deze ontwikkeling door vaststelling van een intentieovereenkomst met ontwerpkaders (principeverzoek). Het voorliggende bestemmingsplan geeft gemotiveerd weer waarom afgeweken wordt van het

geldende bestemmingsplan en maakt de ontwikkeling van 14 woningen en omzetting van een bedrijfswoning naar een reguliere woning aan de Middeldijk 28 juridisch planologisch mogelijk. Het ontwerpbestemmingsplan is behandeld in de commissie ruimte van 10 mei 2022. Het voorstel is vervolgens aangehouden met de opdracht om betaalbare woningen aan het plan toe te voegen. Het oorspronkelijke plan bestond uit omzetting van een bedrijfswoning naar een reguliere woning en toevoeging van 11 nieuwe woningen. In het aangepaste plan worden 14 nieuwe woningen (waaronder 4 betaalbare woningen) toegevoegd. Het aangepaste ontwerpbestemmingsplan is behandeld in de commissie ruimte van 6 september 2022. Met instemming van de commissie is het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd, en waren belanghebbenden in de gelegenheid om zienswijzen in te dienen. Dit proces leverde 1 zienswijze op, door de indiener gemotiveerd vanuit zorgen over de effecten van trillingen door heiwerk op zijn woning. De indiener van de zienswijze heeft deze weer ingetrokken na contact met de initiatiefnemer van het plan, en toezeggingen van de initiatiefnemer over een trilling-arme wijze van funderen. Het bestemmingsplan is niet aangepast naar aanleiding van deze (ingetrokken) zienswijze. Ten opzichte van het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan, zijn ambtshalve enkele aanpassingen doorgevoerd.

Deze aanpassingen zijn mede ingegeven vanuit overleg van de initiatiefnemer en Welstand, en betreffen kleine correcties om de beeldkwaliteit te bewaken en bestaande elementen goed te bestemmen. Beoogd effect De ontwikkeling van 14 nieuwe woningen, waaronder 4 betaalbare woningen (2 woningen met een VON prijs van maximaal de NHG grens van €355.000 en 2 met een maximale prijs van €249.500) en omzetting van een bedrijfswoning naar een reguliere woning aan de Middeldijk 28. Relatie met beleidskaders  

Visie ‘Samen Bouwen aan Barendrecht’ Woonvisie Barendrecht 2016-2025

Argumenten 1.1 De ontwikkeling draagt bij aan de ruimtelijk kwaliteit Met deze ontwikkeling wordt bedrijvigheid verplaatst van een woongebied naar een bedrijfsgebied waardoor het woonmilieu zal verbeteren. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan de realisatie van (betaalbare) woningen en toename van de ruimtelijke kwaliteit door een goede landschappelijke inrichting van het gemeenschappelijke erf. 1.2 Het plan voorziet in de realisatie van betaalbare woningen en voorrang voor Barendrechters Binnen voorliggende plan worden 14 nieuwe woningen gerealiseerd en wordt een bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Van de 14 nieuwe woningen worden 4 woningen en daarmee 30% van het plan in het betaalbaar segment gerealiseerd (2 woningen met een VON prijs van maximaal de NHG grens van €355.000 en 2 met een maximale prijs van €249.500). Daarnaast wordt een voorrangsbeleid gehanteerd voor Barendrechters gedurende 10 weken vanaf de start van de verkoop. Dit is opgenomen in de anterieure overeenkomst.

2.1 Er is in het kader van ex artikel 3.1.1 van het Bro vooroverleg gevoerd Het vooroverleg met de ketenpartners is goed doorlopen. Zie hoofdstuk 7 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan voor een compleet overzicht van de reacties. Verder zijn de

bewoners op 3 mei 2021 geïnformeerd over de ontwikkeling aan de Middeldijk 28, tijdens een fysieke bijeenkomst. De bijeenkomst heeft geen aanpassingen voor de ontwikkeling opgeleverd.

2.2 Het ontwerpbestemmingsplan is ter inzage gelegd Van vrijdag 9 september tot en met donderdag 20 oktober lag het ontwerp bestemmingsplan ter inzage. Dit proces leverde 1 zienswijze op, door de indiener gemotiveerd vanuit zorgen over de effecten van trillingen door heiwerk op zijn woning. De indiener van de zienswijze heeft deze weer ingetrokken na contact met de initiatiefnemer van het plan, en toezeggingen van de initiatiefnemer over een trilling-arme wijze van funderen. Het bestemmingsplan is niet aangepast naar aanleiding van deze (ingetrokken) zienswijze.

2.3 Ten opzichte van het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan, zijn ambtshalve enkele wijzigingen doorgevoerd Deze aanpassingen zijn mede ingegeven vanuit overleg van de initiatiefnemer en Welstand, en betreffen kleine correcties om de beeldkwaliteit te bewaken en bestaande elementen goed te bestemmen. 3.1 Plankosten zijn verzekerd Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst (zie bijlage) aangegaan. Via deze overeenkomst zijn de plankosten verzekerd. Er wordt geen gemeentelijk exploitatieplan vastgesteld. Overleg gevoerd met Intern: Ruimtelijke Ordening, Milieu, Verkeer, Beheer (water en groen), Erfgoed en Stedenbouw. Extern: Provincie, DCMR, Waterschap, Veiligheidsregio en omwonenden.

Kanttekeningen 1.1 Het toevoegen van betaalbare woningen legt meer druk op de ruimtelijke kwaliteit In het principeverzoek uit 2019 is uitgegaan van de realisatie van 8 woningen. Het huidige plan leidt in totaal tot 15 woningen. Met het woningaantal, neemt ook het aantal parkeerplaatsen toe. Deze verdichting zet de ruimtelijke kwaliteit van het kavel onder druk, maar levert 4 betaalbare woningen op. 1.2 Om de druk op de ruimte op het kavel te verminderen, wordt dubbelgebruik van parkeerplekken toegepast Voor de realisatie van 15 woningen wordt conform de parkeernota uitgegaan van een parkeernorm van 1,8 per woning (koop tussen/hoek woning in rest bebouwde kom). Het plan voorziet in de realisatie van 24 parkeerplaatsen waardoor er, volgens de parkeernota, een tekort ontstaat van 3 parkeerplaatsen. Er kan volgens de parkeernota echter gebruik worden gemaakt van dubbelgebruik en de bijbehorende aanwezigheidspercentages. Dubbelgebruik impliceert dat op een maatgevend moment alle parkeerplekken door alle doelgroepen volledig benut moeten kunnen worden. Het drukste moment voor het parkeren is de werkdagavond, en is maatgevend voor de berekening van de parkeerbalans. De aanwezigheidspercentages die daaraan gekoppeld zijn, zijn 90 procent van de parkeernorm voor bewoners en 80 procent van de parkeernorm voor bezoek.

Dit houdt in dat in totaal afgerond 24 parkeerplaatsen nodig zijn en gerealiseerd worden in het plan. Dit aantal is geen afwijking van het beleid (parkeernota); dubbelgebruik valt juist binnen het beleid en beperkt de druk op de (buiten)ruimte op het kavel.

1.3 Om de ruimtelijke kwaliteit beter te borgen, wordt het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd vastgesteld Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn de regels aangepast om de mogelijkheden voor bijgebouwen expliciet te beperken tot een gebouw voor bergingen en/of fietsenstalling. Voor dat gebouw is tevens de (aanduiding van) de bouwhoogte op de verbeelding gewijzigd. Voor het bestaande gebouw is het bouwvlak op de verbeelding gecorrigeerd naar de huidige situatie. Het gebied tussen de twee grote woonvolumes is voorts als tuin bestemd om de openheid van de ruimte te bewaken. En tot slot is in de toelichting de toepassing van de parkeernorm verduidelijkt. Door de aanpassingen is de ruimtelijke kwaliteit beter geborgd. Uitvoering/vervolgstappen Na vaststelling door de raad, wordt het definitieve bestemmingsplan ter inzage gelegd, en gepubliceerd via Staatscourant, gemeentelijke website en huis aan huis blad (De Schakel). Ook is beroep mogelijk. Evaluatie/monitoring Niet van toepassing. Financiële informatie Middels een anterieure overeenkomst (bijlage bij dit besluit) is het kostenverhaal anderszins verzekerd. De realisatie van de woningen en de buitenruimte komen geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Ook komen mogelijke planschadeclaims voor rekening van de initiatiefnemer.

Juridische zaken Via een bestemmingsplanprocedure wordt de gewenste ontwikkeling juridisch planologisch mogelijk gemaakt. Eenieder kan tijdens de terinzagelegging reageren op het plan. De ontvangen reacties worden voorzien van een antwoord in de Nota van beantwoording. Mogelijk kan het plan, naar aanleiding van een zienswijze, worden aangepast. In een later stadium is beroep mogelijk. Duurzaamheid De woningen worden zonder gasaansluiting gerealiseerd en gebouwd conform de nieuwe wettelijke duurzaamheidseisen. De buitenruimte wordt klimaatbestendig ingericht (groen, waterdoorlatend). Communicatie/participatie na besluitvorming De gemeente informeert omwonenden vooraf schriftelijk over de besluitvorming en over de terinzagelegging. Via de gemeentelijke website en via de officiële kanalen (Gemeenteblad, Blik op Barendrecht, gemeentewebsite) worden omwonenden geïnformeerd over de terinzagelegging. Overige PIJOFACH zaken Niet van toepassing. Collegebesluiten op de gemeentelijke website

Het college besluit in te stemmen met de ontwikkeling van 14 nieuwe woningen en omzetting van een bedrijfswoning naar een reguliere woning aan de Middeldijk 28, en het bestemmingsplan aan de raad voor te leggen voor akkoord ter inzagelegging.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Impressiebeelden Middeldijk 28, Dyckstede.pdf Advies gecombineerde commissie Ruimte en AZ&F 6 september 2022.pdf Toelichting bp Middeldijk 28 Barendrecht d.d. november 2022.pdf Regels bp Middeldijk 28 Barendrecht november 2022.pdf Verbeelding bp Middeldijk 28 Barendrecht d.d. november 2022.pdf Bijlagen bp Middeldijk 28 Barendrecht.pdf Staat van Wijzigingen.pdf Anterieure overeenkomst ontwikkeling Middeldijk 28 - Beide getekend.pdf

1/1