Raadsvoorstel ontwikkelvisie 3de Barendrechtseweg en omgeving.pdf

_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

Bestaande en behouden woningen Uitgeefbaargebied nieuwe ontwikkeling Blauwstructuur Groenstructuur

34/45

25

bestaande en mogelijke nieuwe groenblauwe structuurelementen

enario 0

Ruimte-voor-ruimte Uitgangspunt in dit model is sec de Ruimte-voor-ruimteregeling. Per kavel worden de woningen toegevoegd waarop men recht heeft. In dit geval mogen dus 4 woningen worden gerealiseerd. De woningen zijn niet aan de wegen geplaatst om daar voldoende transparantie te houden. Op deze wijze wordt de landschapsbeleving gemaximaliseerd. Het coulissenlandschap wordt aangevuld met groenopstanden en water.

Scenario 0 Scenario 0

Maximaal uitgeefbaar In dit schema wordt er niet vastgehouden aan het aantal bouwrechten dat verstrekt mag worden, maar wordt er gekeken naar het maximaal haalbare, in het kader van de financiële haalbaarheid. Hier hebben de woningen een kavel van ongeveer 1.000m2. De maatschappelijke waarde is hier minimaal en daarmee vervalt dit model.

Scenario maximaal uitgeefbaar

Landschap op 1 De landschapsbeleving wordt sterk verstoord door de privé-erven rondom de woningen. Hiermee wordt zicht en kwaliteit beperkt. Dit model gaat daarom uit van natuurwoningen zonder privé-erf. Hierdoor lijken meer woningen mogelijk dan in model 0, terwijl er meer landschap ontstaat. Doordat de woningen verscholen liggen achter het groen ontstaan er interessante ruimten en doorzichten. Dit scenario heeft de potentie om financiële haalbaarheid en maatschappelijke waarde in balans te brengen.

_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

Scenario terug naar ambitie

35/45

26

Zorgconcept De vorige modellen gingen uit van enkel vrijstaande woningen. Deze hebben mogelijk de minste impact op het landschap. Gevraagd is om ook een zorgconcept te onderzoeken. In dat geval zou een boeren hoeve mogelijk een goede referentie kunnen zijn. Een compact cluster met voldoende landschapswaarde er omheen. Hierbij komen zorg, wonen en landschap bij elkaar. Bij dit scenario ligt de maatschappelijke waarde hoog, door ruimte te bieden aan zorgbehoevenden. Dit concept vraagt wel meer van de ruimte ten koste van het landschap doordat er meer woningen gerealiseerd worden, maar ook door het parkeren.

P

P

Scenario zorghof groot

Een grote hoeve is alleen mogelijk als kavel A en B meedoen met de ontwikkeling. Het hof ligt als een losse kamer, omringd met groen in het landschap, en kan binnenin afwijken van de coulissenstructuur. Het parkeren moet wel zo gesitueerd worden, zodat dit niet storend is vanuit het landschap. Mogelijk is ook een fasering mogelijk door het realiseren van 2 hoeves die samen 1 geheel kunnen vormen. Dit vraagt wel meer ruimte, maar door de kleine schaal is dit wel voorstelbaar.

P

P

Ruimtelijk zijn de volumes van de zorgconcepten groot, maar in de juiste vorm mogelijk passend te maken binnen het karakter en landschappelijke kwaliteiten van de Zuidpolder. Aandacht hierbij voor programmering en parkeerbehoefte. Nadere studie is bij eventueel realiseren van een zorgconcept van belang.

_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

Scenario zorghof klein

36/45

27

6. Gebiedsvisie De modellen dienen als ontwerponderzoek om haalbaarheid, maatschappelijke waarde en landschap tegen elkaar af te kunnen wegen. Model ‘Ruimte-voor Ruimte’ is passend in het vigerende beleid. Vraag is of met dit beperkt aantal woningen ook een kwalitatief landschap ingericht kan worden; • Model ‘Maximaal uitgeefbaar’ zal positief scoren op haalbaarheid, maar geeft geen maatschappelijke meerwaarde. Dit model is niet wenselijk voor de nieuwe ontwikkeling en hoeft niet verder meegenomen te worden. • Model ‘Landschap op 1’ is mogelijk een goede combinatie doordat het een behoorlijk aantal woningen toestaat en een sterke impuls geeft aan het landschap. Dit scenario zou daarmee mogelijk een goede basis zijn voor een integrale ontwikkeling. Het toevoegen van deze hoeveelheid woningen in het buitengebied is bestuurlijk niet wenselijk. •

Extra woningen stuit op bestuurlijke bezwaren in verband met de verwachte discussie hierover met de provincie. Voorkeur heeft het om uit te gaan van de Ruimte-voor ruimte regels. Daarmee dus maximaal 5 woningen voor alle percelen bij elkaar. Onderstaand dit model in de complete gebiedsvisie waarin de woningen worden verankert in het landschap.

Versterken verbinding en vergroten verkeersveiligheid. Hier aandacht voor prettig en veilig oversteken.

Ruimte open houden voor incidentele festivals/markten.

Nieuwe routes mogelijk en eventueel ruimte voor parkeren aan de flank van de groene verbinding. Te behouden bebouwing met maatschappelijke functie met openbaar karakter, waaronder initiatieven i.r.t. duurzaamheid en woonzorgconcepten

Nieuw landschap maken waarin woningen te gast zijn. Perceel voorlopig agrarisch. Route enkel in overleg te realiseren. Nieuwe routes eventueel mogelijk langs bestaande percelen en mogelijk over de begraafplaats.

Ontwikkeling gefaseerd uit te voeren per eigendom. _ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

37/45

28

Principeschema met inrichtingsvoorstellen.

agrarische volumes

Theehuys Polderzicht

erfscheidingen zijn groen en passend bij agrarische bebouwing en het landschap VDP Architecten

Arcadis landschapsarchitectuur & Stedenbouw

schuurwoningen als uitgangspunt

boomsingels als structuurelementen bij de bebouwing Cor Kalfsbeek Architectuur - Fotografie: Sibylle Kalfsbeek

eenvoudige maaipaden mogelijk Cor Kalfsbeek Architectuur - Fotografie: Sibylle Kalfsbeek

nieuwe houtwallen of bomensingels www.dekleineduiker.nl

_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

38/45

29

Uitwerking model Ruimte-voor Ruimte Met de initiatiefnemers is gesproken over de haalbaarheid en de mogelijkheden van het voorkeursmodel. Initiatiefnemers geven aan dat er weinig financiële ruimte is om het landschap in te richten. Daarbij staat de financiële haalbaarheid ook onder druk indien teveel verharding en ondergrondse infrastructuur moet worden aangelegd. Tevens is er aangegeven dat door het oppervlak te combineren van de te slopen schuren op verschillende percelen het mogelijk is, conform de ruimte-voor-ruimte regeling, een extra woning te realiseren. Hierdoor zijn er in het plangebied in totaal 5 woningen toegestaan.

••

••

•• Het voorkeursmodel is een princpe en het is niet de intentie om strak vast te leggen waar de woningen moeten komen. Er is dus nog volop flexibiliteit voor initiatiefnemers om zelf invulling te geven waarbij de volgende kwaliteitsdoelstellingen leidend zijn:

Bebouwing •

••

Algemeen/landschap •

Uitgangspunt is de Ruimte-voor-ruimte regeling, waarbij het open maken van het landschap voorop staat. • Er komen maximaal 5 woningen, elk op een perceel van maximaal 2.000m2; • De woningen worden ingebed in een landschap aansluitend op het bestaande coulisselandschap van de Zuidpolder; • Er komen geen extra woningen aan de omliggende wegen (3e Barendrechtseweg en Ziedewijdsekade); • Zichtvensters op het landschap worden zo ruim en open mogelijk gehouden. Vanwege het particuliere eigendom van de kavels • moet er rekening mee worden gehouden dat deze kavels gefaseerd vrijkomen voor ontwikkeling. Het is mogelijk dat het zuidwestelijke kavel niet zal worden ontwikkeld, of pas in later stadium. • Door de ontwikkeling ontstaat ook ruimtelijke verbetering die wordt gevormd door: • Toevoegen van structureel (openbaar toegankelijk landschap bestaande uit een variatie aan kavels met elementen zoals singels, bomenrijen, stroken bos, rietzomen, sloten et cetera; Brede open doorzichten in noordzuid- en • oostwestrichting; • Er worden nieuwe routes in het gebied aangelegd, aansluitend op de bestaande; De ontwikkeling wordt klimaatbestendig • en biodivers en sluit aan op de bestaande natuurwaarden in het gebied; Naast de lange sloten komen er in dit ge• bied geen grote open waterpartijen. Het _ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

waterschap geeft aan dat dit niet wenselijk is. Wel kunnen delen van het landschap verlaagd worden waardoor ook een variatie in vegetatie ontstaat. De woningen worden ontsloten middels een informele (eigen)weg/pad. Deze ontsluiting kan een recreatief medegebruik krijgen; De kavels worden zoveel mogelijk begrensd door water, ook aan de achterzijde, om een heldere en natuurlijke overgang te krijgen tussen kavel en open landschap; Indien sprake is van erfscheidingen zijn deze altijd groen en bij voorkeur laag.

•• ••

••

••

••

Woningen in het landschap worden uitgevoerd als langgerekte schuurwoningen van 1 bouwlaag met dominante kap; De bebouwing heeft bij voorkeur geen of zorgvuldig geïntegreerde dakkapellen. De kap dient dominant te blijven en de nok en randen van het dak zijn altijd zichtbaar; Er is sprake van een zadeldak in noordzuidrichting; Bijbehorende gebouwen zijn bij voorkeur onderdeel van het volume van het hoofdgebouw, waardoor het aantal bouwvolumes zoveel mogelijk wordt beperkt; Indien er sprake is van bijgebouwen dan hebben deze een kap en sluiten qua karakter aan op het hoofdgebouw; De bebouwing bestaat uit natuurlijke, lichte materialen zoals hout en glas. De toepassing van groene gevels en daken is denkbaar; Aandacht voor duurzaamheid en natuurinclusief en circulair bouwen.

Mogelijkheden Om nog wat extra mogelijkheden inzichtelijk te maken zijn hierna verschillende variaties gemaakt op basis van de Ruimte-voor Ruimte regeling. Deze variaties enkel ter inspiratie waarbij het aan de initiatiefnemers is om met een door hen gewenst verkavelingsvoorstel te komen.

De varianten zijn zoveel mogelijk per perceel te ontwikkelen en in ieder geval zonder perceel 5408 omdat deelname hiervan onzeker is. Uiteraard heeft dit ook consequenties voor de inrichting van het landschap omdat paden, watergangen en bomenrijen mogelijk (tijdelijk) niet kunnen worden doorgezet. Ook dan moet er echter voldoende kwaliteit ontstaan en een openbaar toegankelijk gebied rondom de woningen.

39/45

30

Variant 1, open ruimte door clustering

mogelijk te behouden kas

In deze variant worden de nieuwe woningen verdeeld conform de bouwrechten. In het noordwesten het perceel met 3 bouwrechten geclusterd rond een landelijk hofje. Dit hof in samenhang met de bestaande woningen. Er is slechts één toegangsweg nodig die bovendien gedeeltelijk op een bestaande oprit wordt gebouwd. Door de clustering ontstaat blijft zoveel mogelijk onafgebroken open landschap over. Ook bij de overige percelen is de enkele woning die gebouwd mag worden geclusterd bij de bestaande woning.

_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

40/45

31

Variant 2, brede ‘vensters’

mogelijk te behouden kas

In deze variant zijn de nieuwe woningen niet verdeeld op basis van de rechten per perceel. In plaats daarvan zijn ze aan de randen van het plangebied en zoveel mogeijk achter bestaande bebouwing geplaats om brede ‘vensters’ open te houden. Er wordt tevens gebruik gemaakt van bestaande infrastructuur als aanknopingspunt, die waar nodig wordt verlengd. Tussen het Theehuis en de bebouwing aan de 3e Barendrechtseweg ontstaat zo een brede landschapsstrook die een ruim doorzicht geeft in noordzuidrichting. Ook in oostwestrichting zijn er brede doorzichten. Derdelijns bebouwing langs de Ziedewijdsekade kan alleen als er sprake is van kleinere kavels die niet in het potentiële zichtvenster vanaf de 3e Barendrechtseweg liggen.

_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

41/45

32

Voorkeursvariant 3, binnen de slagen

mogelijk te behouden kas

Ook deze variant gaat uit van het bouwen van de bouwrechten per perceel. Echter vindt de clustering hier niet plaats in de noordwestzijde, maar wordt een nieuw cluster los binnen de lange slagen van het landschap gelegd. Net als bij variant 1 draagt het achter elkaar plaatsen van de kavels bij aan de verticaliteit van het landschap. Door het verspringen van de woningen ontstaan diverse ruimten. De woningen, i.c.m. de erfbeplanting, begeleiden deze nieuwe ruimten die anders doodlopen op bestaande bebouwing. De woningen voegen zich in het nieuwe coulissenlandschap, waardoor wonen en natuur goed samengaan. Nadeel is de langere infrastructuur in het noordwesten. Deze opzet sluit goed aan op het slagenlandschap en is voorkeursvariant.

_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

42/45

33

Vervolg De gemeente Barendrecht voert in het gebied geen actief grondbeleid en stelt zich hier dus faciliterend op. Initiatieven komen van derden en worden op basis van deze gebiedsvisie en vigerend beleid getoetst. De uiteindelijke structuur en aantal van de beoogde woningen kan afwijken van de getoonde varianten, maar dienen uiteraard wel aan te sluiten bij het gedachtegoed en de beschrijvingen en referentiebeelden. Voorstellen worden door de gemeente conform de volgende stappen getoetst: 1. Initiatiefnemer dient een principeverzoek in bij de gemeente bestaande uit een stedenbouwkundige structuur, inclusief een aanzet voor de architectuur en inrichting van de openbare ruimte. Dit principeverzoek wordt stedenbouwkundig getoetst. Na akkoord kan de vervolgstap gemaakt worden en de omgevingsvergunning worden aangevraagd. 2. Het geaccordeerde principeverzoek wordt getoetst door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK); 3. Na instemming van de CRK kan het proces van de bestemmingsplanwijziging en daaropvolgend de omgevingsvergunning worden ingezet. Bovenstaande stappen zijn exclusief (anterieure) overeenkomsten met de gemeente.

Uitwerking routes Belangrijk onderdeel van de gebiedsvisie is de realisatie van nieuwe recreatieve verbindingen. In eerste instantie betreft dit wandelpaden, maar ook fietsverbindingen kunnen hier onderdeel van zijn. Uitgangspunt is dat de verbindingen zullen aansluiten op de bestaande verbindingen in de Zuidpolder zodat een integraal recreatief netwerk ontstaat. De exacte ligging en uitvoering van de verbindingen is afhankelijk van de toekomstige ruimtelijke indeling. Met initiatiefnemers en zittende eigenaren zal bekeken moeten worden hoe de wenselijke verbindingen te realiseren zijn. Ook de vraag of deze paden (deels) privé blijven is voor nadere uitwerking. Voorstelbaar is bijvoorbeeld dat over eigen terrein en route loopt. Hierover zullen dan uiteraard afspraken gemaakt moeten worden. Begraafplaats De ingetekende suggestie van een nieuwe route over de begraafplaats is één van de mogelijke verbindingen die de gemeente als kans ziet. Op dit terrein liggen al enkele vrijliggende routes door het groen en hier kan op aangesloten worden. De wenselijkheid en haalbaarheid zal nader onderzocht moeten worden. Dit ook afhankelijk van de ontwikkelingen ten westen van de begraafplaats. begraafplaats Den Ouden Dyck

_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht

43/45

34

44/45

45/45