Raadsvoorstel Bopa Casa Limo

Raadsvoorstel Onderwerp: Bopa Casa Limo

College van burgemeester en wethouders 12 mei 2026

Zaaknummer 2026-014825

Portefeuillehouder Lennart van der Linden

Commissie Ruimte 9 juni 2026

Openbaar

Opsteller: Marjanne den Boer

Gemeenteraad 14 juli 2026

Geadviseerd besluit 1. Positief te adviseren over de aanvraag omgevingsvergunning Casa Limo (Z2026-00000373) voor het afwijken van het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase voor: 1. het verruimen van het toegestane aantal woningen (310 extra); 2. het hanteren van een andere parkeernorm dan op basis van het Ontwikkelkader in het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase is opgenomen, maar conform het later vastgestelde ‘Parkeerbeleid De Stationstuinen’ (d.d.1 oktober 2024). 2. Dat wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en aan artikel 8.0a t/m 8.0e van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving, zoals onderbouwd in de Ruimtelijke motivering Casa Limo (veld B1) Stationstuinen.

Raadsvoorstel Inleiding Binnen de gemeente is er een grote behoefte aan betaalbare woningen voor onder andere starters, studenten, jonge werkenden en spoedzoekers. Emborion wil op deze vraag inspelen door binnen de Stationstuinen een community woonconcept te realiseren voor deze doelgroep. Dit woonconcept bestaat uit eenpersoons- of tweepersoonshuishoudens met gedeelde faciliteiten. Deze faciliteiten, zoals lobby’s met samenwerkingsruimten, keukens, ontmoetings- en ontspanningsruimten en buitenruimte voor zowel individuen als grote groepen, worden gerealiseerd om gemeenschapsvorming te stimuleren. Ook krijgen de inwoners uit Barendrecht voorrang bij het verkrijgen van een woning. Deze ontwikkeling is in strijd met het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Barendrecht (waar het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase onderdeel van uitmaakt), omdat door het beoogde woonconcept het maximum aantal toegestane woningen (815) wordt overschreden. Door de gewenste ontwikkeling zal er een planologische toename zijn van 310 woningen. De (bouw)regels en toetsingskaders (zoals het beeldkwaliteitsplan) uit het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase blijven ongewijzigd van toepassing. Dat betekent dat de extra woningen in ieder geval binnen de toegestane bouwmassa moeten worden gerealiseerd.

Het huidige bestemmingsplan voor fase 1 verwijst voor de parkeernormen naar het Ontwikkelkader. Dit is niet meer volledig juist omdat op 1 oktober 2024 het ‘Parkeerbeleid De Stationstuinen’ is vastgesteld. Er dient daarom ook voor dit onderdeel te worden af geweken van het bestemmingsplan. Inhoudelijk wordt er niet afgeweken van het recente parkeerbeleid zoals opgenomen in het ‘Parkeerbeleid De Stationstuinen, d.d. 1 oktober 2024). Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken, moet van het planologisch regime worden afgeweken, middels een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). Beoogd effect Met het verlenen van de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) wordt het gewenste nieuwe woonconcept op veld B1 binnen de Stationstuinen mogelijk gemaakt. Relatie met beleidskaders • Gebiedsvisie De Stationstuinen (15 december 2020) Deze visie gaat over de gebiedsontwikkeling die direct grenst aan de oostzijde van het treinstation Barendrecht. • Ontwikkelkader De Stationstuinen (14 februari 2022) Het Ontwikkelkader is een uitwerking van de gebiedsvisie en bevat een kader en strategie voor stapsgewijze, duurzame en kwalitatieve verandering.

• Structuurplan Fruitpacking District De Stationstuinen (19 december 2022) Het Structuurplan bepaalt onder andere de stedenbouwkundige structuur, de structuur van de openbare ruimte, de oriëntatie en de massa en hoogte van de bebouwing. • Woonvisie 2023-2027 Goed wonen in Barendrecht In de woonvisie kiest de gemeente voor een betaalbaar woningbouwprogramma: ca. 30% in het sociale segment, 30% middelduur en 40% duur. Ook kiest de gemeente voor meer variatie en innovatieve woonvormen. • Parkeerbeleid De Stationstuinen (1 oktober 2024) In het parkeerbeleid is het beleid voor fietsen en auto’s uitgewerkt voor de Stationstuinen en het gebied rondom de nieuwe wijk. Overleg gevoerd met Ontwikkelaar Participatie-/ en informatieavond voor bewoners en ondernemers uit de omgeving en andere geïnteresseerden Provincie Zuid-Holland Argumenten 1.1 De ontwikkeling voorziet in een behoefte.

2/5

Het nieuwe woonconcept speelt in op de doelgroep die het meest wordt geraakt door het tekort op de woningmarkt, namelijk studenten, starters, jonge werkenden en spoedzoekers. Een nieuwe wijk in ontwikkeling, zoals De Stationstuinen, biedt kansen voor de huisvesting van deze doelgroep. Zeker gezien de ligging van de Stationstuinen vlakbij het station en het dynamische, stedelijke karakter van de wijk. Een doelgroepgericht woonconcept geeft antwoord op de groeiende vraag naar inclusief, kwalitatief en betaalbaar wonen in steden. 1.2 Het Ontwikkelkader biedt ruimte voor nieuwe woonconcepten. In het Ontwikkelkader is een woontabel opgenomen voor de gemiddelde gebruiksoppervlak per segment. Het beoogde woonconcept wijkt af van deze woontabel. In het Ontwikkelkader is echter de ruimte opgenomen om van deze woontabel af te wijken voor bijzondere en nieuwe woonconcepten. Hierover kunnen met de ontwikkelaar afspraken worden gemaakt en dergelijke woonconcepten zijn dus niet direct gebonden aan de woontabel. 1.3 Barendrechters krijgen voorrang. Emborion zal, zoals gesteld in het Ontwikkelkader, bij verkoop van woningen tot aan de NHG grens, de woningen eerst gedurende 8 weken te koop aanbieden aan inwoners van de gemeente Barendrecht. Voor de woningen met een VON prijs boven de NHG grens is er voorrang voor Barendrechters die een grondgebonden eengezinswoning achterlaten.

Borging van dit uitgangspunt heeft plaatsgevonden in de anterieure overeenkomst (met allonge). 1.4 30% sociale woningbouw blijft gehandhaafd. Het bijzondere woonconcept Casa Limo voorziet mogelijk in woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens als bedoeld in het geldende huurprijsregime. Deze woningen kwalificeren planologisch en beleidsmatig niet zonder meer als sociale huurwoningen, nu zij niet noodzakelijkerwijs worden gerealiseerd en geëxploiteerd door een toegelaten instelling. Indien en voor zover deze woningen niet door een toegelaten instelling worden afgenomen en duurzaam als sociale huur worden geborgd, kunnen zij derhalve niet worden meegeteld binnen het gemeentelijk vereiste aandeel sociale woningbouw. In dat geval wordt het ontbrekende sociale programma binnen de gehele Stationstuinen gecompenseerd, zodat alsnog wordt voldaan aan het beleidsmatige uitgangspunt van minimaal 30% sociale woningbouw op gebiedsniveau. Borging van dit uitgangspunt heeft plaatsgevonden in de anterieure overeenkomst (met allonge). 1.5 Overige regels bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase blijven van toepassing. De aangevraagde afwijking ziet alleen op het verruimen van het aantal toegestane woningen. De locatie en bouwmassa waarbinnen deze woningen moeten worden gerealiseerd is bepaald in het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase.

Van de regels uit het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase (zoals bouwvlak en maximale bouwhoogte) wordt met deze bopa niet afgeweken. Ook voor wat betreft de te realiseren beeldkwaliteit moet gewoon nog worden voldaan aan het vastgestelde beeldkwaliteitsplan. De toetsing aan de regels van het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase vindt plaats bij de aanvraag omgevingsvergunning(en) voor de realisatie van de gebouwen/woningen. 2.1 In de Ruimtelijke motivering Casa Limo (veld B1), zoals opgenomen in bijlage 1, is onderbouwd dat de gewenste ontwikkeling past binnen de geldende beleidskaders. Daarnaast is onderbouwd op welke wijze rekening is gehouden met de (milieu)aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Kanttekeningen 1.1 Met het voorstel wordt alleen planologische toestemming voor extra woningen gegeven. Met het verlenen van de Bopa is het toevoegen van 310 woningen voor de realisatie van het nieuwe woonconcept planologisch mogelijk gemaakt en is onderbouwd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de daadwerkelijk realisatie van het woonconcept moeten nog meer vergunningen worden aangevraagd, bijvoorbeeld de omgevingsvergunning voor bouwen.

In dat kader wordt getoetst of er wordt voldaan aan de overige regels van het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase, of er sprake is van de gewenste beeldkwaliteit en wordt voldaan aan de

3/5

bouwtechnische en akoestische eisen. Daarnaast worden aanvullende instrumenten ingezet om er voor te zorgen dat de woningen beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep. 1.2 30% sociale huurwoningen wordt mogelijk niet gerealiseerd binnen Casa Limo. Indien en voor zover de woningen binnen Casa Limo niet door een toegelaten instelling worden afgenomen en duurzaam als sociale huur worden geborgd, kunnen zij niet worden meegeteld binnen het gemeentelijk vereiste aandeel sociale woningbouw. In dat geval wordt het ontbrekende sociale programma binnen de gehele Stationstuinen gecompenseerd, zodanig dat alsnog wordt voldaan aan het beleidsmatige uitgangspunt van minimaal 30% sociale woningbouw op gebiedsniveau. Borging van dit uitgangspunt heeft plaatsgevonden in de anterieure overeenkomst (met allonge). Financiën In de Samenwerkingsovereenkomst De Stationstuinen Barendrecht (22 februari 2022) en de aanvullende Allonge I De Stationstuinen (5 maart 2026) zijn afspraken gemaakt over de financiering van het project en kostenverhaal. Juridische zaken Op 22 februari 2022 heeft de raad de Lijst van gevallen toepassing adviesrecht Omgevingswet vastgesteld. Op deze lijst zijn categorieën ontwikkelingen genoemd waarover de raad bindend advies kan uitbrengen. Tegelijk is geregeld dat voor deze gevallen ook participatie verplicht is.

De ontwikkeling Casa Limo past binnen een van deze categorieën. Daarmee is het bindend adviesrecht en de verplichte participatie van toepassing. In de Ruimtelijke motivering Casa Limo (veld B1) Stationstuinen zijn de resultaten van de participatie opgenomen (Bijlage 3). Communicatie/participatie na besluitvorming Participatie heeft plaatsgevonden voorafgaand aan de vergunningaanvraag. De vergunningverlening wordt op de gebruikelijke wijze gecommuniceerd. Uitvoering/vervolgstappen Na het nemen van het besluit door de gemeenteraad wordt het raadsbesluit toegezonden aan het college. Het college neemt het besluit op de buitenplanse omgevingsvergunningaanvraag (Bopa). Na bekendmakingmaking van het besluit door het college wordt de vergunning 6 weken ter inzage gelegd en kan tegen het besluit bezwaar en vervolgens beroep worden ingesteld. Evaluatie/monitoring N.v.t.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Ruimtelijke motivering Casa Limo.pdf B01 Passende parkeernorm Casa Limo (021340.20250814.R1.01).pdf B02 Stikstofdepositieonderzoek Casa Limo.pdf B03 Verslag participatie Casa Limo.pdf Verzoekformulier DSO 20260430 00258 d.d. 30-04-2026.pdf

4/5

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Bopa Casa Limo

Gemeenteraad: 14 juli 2026

Zaaknummer:

Commissie ruimte 9 juni 2026

De raad van de gemeente Barendrecht, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 12 mei 2026, gezien het advies van Commissie Ruimte op 9 juni 2026, gelet op Omgevingswet

BESLUIT: 1. Positief te adviseren over de aanvraag omgevingsvergunning Casa Limo (Z2026-00000373) voor het afwijken van het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase voor: 1. het verruimen van het toegestane aantal woningen (310 extra); 2. het hanteren van een andere parkeernorm dan op basis van het Ontwikkelkader in het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase is opgenomen, maar conform het later vastgestelde ‘Parkeerbeleid De Stationstuinen’ (d.d.1 oktober 2024).

2. Dat wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en aan artikel 8.0a t/m 8.0e van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving, zoals onderbouwd in de Ruimtelijke motivering Casa Limo (veld B1) Stationstuinen.

5/5