Nota van uitgangspunten Flexwoningen Maasstraat.pdf

Nota van uitgangspunten Flexwoningen Maasstraat

Inhoud Inleiding ...................................................................................................................... 2 Huidige situatie .................................................................................................... 2 Ambitie ................................................................................................................ 2 Flexwoningen ...................................................................................................... 3 Programma ................................................................................................................. 3 Doelgroepen ........................................................................................................ 3 Tijdelijkheid.......................................................................................................... 4 Ruimtelijke inpassing .................................................................................................. 4 Aantal woningen .................................................................................................. 4 Bouwhoogte ........................................................................................................ 4 Positionering ........................................................................................................

4 Groene Kaart ....................................................................................................... 4 Parkeren auto en fiets ......................................................................................... 5 Uitstraling ............................................................................................................ 5 Bergingen ............................................................................................................ 5 Geluid .................................................................................................................. 5 Bodem ................................................................................................................. 6 Ecologie............................................................................................................... 6 Bouwbesluit ......................................................................................................... 6 Participatie .................................................................................................................. 7 Bewonersavond 16 januari 2023 ......................................................................... 7 Proces ................................................................................................................. 7

1

Inleiding Het doel van de Nota van Uitgangspunten is het vaststellen van de uitgangssituatie voor de aan te vragen omgevingsvergunning aan de Maasstraat. Wat is de huidige situatie, welke ambitie hebben we op deze locatie en welke hanteren we om tot deze ambitie te komen.

Huidige situatie Het parkeerterrein aan de Maasstraat ligt tegen de woonbuurt Noord I (of de Rivierenbuurt) aan. Ten oosten van het parkeerterrein ligt het sportpark De Bongerd. Het sportpark is te bereiken met een voet- en fietspad en wordt veel gebruikt als route naar de sportverenigingen en scholen. In de omgeving zijn voornamelijk woningen te vinden. Tegenover het plangebied staan grondgebonden woningen, net de hoek om aan de Scheldestraat zijn appartementen in 3 bouwlagen te vinden.

Figuur 1. Luchtfoto met plangebied aangegeven met rode lijn.

Ambitie Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) heeft, met ondersteuning vanuit het ministerie van BZK, Aedes en externe partijen, een aanbesteding uitgeschreven voor het versneld plaatsen van 2.000 flexibele woningen. Deze Taskforce versnelling tijdelijke huisvesting zet daarbij in op snel te realiseren woningen die makkelijk verplaatst kunnen worden en zo op basis van urgentie ingezet kunnen worden. Bij de aanbesteding, die na de zomer van 2022 is gestart, zijn zowel geschikte locaties als leveranciers voor de flexwoningen aangezocht. De gemeente Barendrecht heeft bij de aanbesteding een bestaande parkeerplaats aan de Maasstraat in Barendrecht aangeboden als locatie voor het realiseren van een perceel flexwoningen. In november is het Rijksvastgoedbedrijf aan de slag gegaan met het matchen van vraag en aanbod. Er wordt gekeken naar verschillende woningcorporaties of particuliere investeerders als beoogd partner voor de

2

aankoop en exploitatie van de woningen. De gemeente Barendrecht heeft de ambitie om op deze locatie 36 flexwoningen te realiseren welke verhuurd worden aan starters en spoedzoekers.

Flexwoningen Een perceel flexwoningen omvat in de standaard configuratie 48 woningen met een vaste mix van productmarktcombinaties (PMC’s) zoals die zijn vastgelegd in de Woonstandaard 2.0:  12x PMC 11 – minimaal 15 m2  12x PMC 12 – minimaal 30 m2  12x PMC 13 – minimaal 45 m2  12x PMC 14 – minimaal 60 m2 Als leverancier voor de locatie Maasstraat is Daiwa House (Jan Snel) geselecteerd. Binnen hun aanbieding bestaat PMC 11 uit 1 module en wordt daar voor de opvolgende PMC’s steeds 1 module extra aan gekoppeld. De woningen voldoen aan het Bouwbesluit voor tijdelijke bouw en kennen een levensduur van tenminste 25 jaar. Energetisch zijn hogere eisen gesteld en voldoen de woningen aan de BENG norm volgens het permanente Bouwbesluit. Het standaard afwerkingsniveau is Casco Plus (inclusief keuken (incl. apparatuur) en badkamer, exclusief wand- en vloerafwerking en raambekleding). Dit afwerkingsniveau sluit aan op de condities die wij hanteren bij onze reguliere nieuwbouwopgaven. De gevelafwerking die in de basisaanbieding was opgenomen, sloot niet aan op de uitstraling die we wenselijk vonden en voldeed bovendien niet aan de eis van een afwisselend gevelbeeld vanuit de aanbesteding. Het RVB heeft daarop in overleg met Daiwa een andere gevelafwerking geselecteerd en op basis van de referentiebeelden voldoet deze wel aan de criteria.

Programma Doelgroepen De gemeente Barendrecht wil met de tijdelijke flexwoningen aan de Maasstraat een snelle oplossing bieden aan woningzoekers die met spoed een dak boven hun hoofd nodig hebben. Specifiek Barendrechtse jongeren en Barendrechtse spoedzoekers. Dit als overbrugging voor de doorstroming naar de reguliere woningmarkt. Tijdens de informatiebijeenkomst op 16 januari jl. is bestuurlijk bevestigd dat op de locatie aan de Maasstraat (in ieder geval bij de eerste verhuur) enkel de doelgroepen lokale starters en lokale spoedzoekers worden gehuisvest. Denk aan een starter die voor het eerst op zichzelf gaat wonen en daarna doorstroomt naar een reguliere koop- of huurwoning. Of bijvoorbeeld iemand die na een (v)echtscheiding in de vertrouwde sociale omgeving met enige rust kan nadenken over duurzame vestiging in de toekomst. Uitgangspunt voor realisatie is om de woningen volledig met voorrang toe te kunnen wijzen aan Barendrechters, waarbij dat niet ten koste gaat van de voorrang van Barendrechters op reguliere vrijkomende sociale huurwoningen. Indien het plan geëxploiteerd wordt door een corporatie, ligt hier een belangrijk knelpunt. De toewijzing met voorrang aan Barendrechters zal dan namelijk onderdeel zijn van de reeds bestaande voorrangsregeling die wordt gehanteerd binnen de corporaties, volgens de huisvestingswet.

3

Tijdelijkheid De woningen zullen geplaatst worden voor een duur van maximaal 15 jaar. Na deze periode wordt het gebruik van de locatie opnieuw bezien. Indien de woningen niet op deze plek eenzelfde periode kunnen blijven staan, dan zal een andere locatie gezocht worden.

Ruimtelijke inpassing Aantal woningen Op basis van de afmetingen van de locatie is de standaard configuratie van 48 woningen welke aangeboden werk van het Rijksvastgoedbedrijf niet inpasbaar. Om de flexwoningen in te passen op bestaande locaties is er vanuit de standaard configuratie echter ruimte voor een afwijking van 25% naar boven (60 woningen) of beneden (36 woningen). De aanpassing kan gerealiseerd worden door het laten vervallen of toevoegen van een PMC. Met het oog op de doelgroep is er daarom voor gekozen om PMC 14 (> 60m2) te laten vervallen. Voor de locatie Maasstraat wordt nu dus ingezet op een complex van 36 woningen bestaande uit een gelijke verdeling tussen PMC 11, PMC 12 en PMC 13. Deze woningen worden verdeeld over 2 blokken van drie woonlagen.

Bouwhoogte De flexwoningen moeten aansluiten op de hoogte van woningen die al aanwezig zijn in de Rivierenbuurt. De appartementengebouwen langs de Scheldestraat en de Lekstraat hebben een hoogte van 3 bouwlagen. In het bestemmingsplan is daar een maximale goothoogte van 10 meter opgenomen. Dezelfde maatvoering wordt ook voor de flexwoningen toegepast. Dat betekent maximaal 3 bouwlagen en een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Positionering De flexwoningen dienen op voldoende afstand van de straat te komen om het groene beeld te beschermen. Het grootste deel van de flexwoningen komt op een ruime afstand van de straat en wordt afgeschermd met het bestaande groen. Ter hoogte van Maasstraat 2 komt het gebouw dichter op de straat te staan. De flexwoningen staan hier ook het dichtst op de bestaande woningen. Deze afstand is op zijn kortst 19,50 meter. De flexwoningen hebben een kopgevel aan de Maasstraat, net als de woningen aan de IJsselstraat. Omdat het een kopgevel is met een diepte van 7,40 meter komt deze zijde voor een korte afstand direct aan de straat te staan. Dit is stedenbouwkundig acceptabel. De configuratie met een haakse hoek tussen de 2 gebouwen komt voort uit de positionering van gebouwen in de omgeving en de afmetingen van het terrein. Met het positioneren van gebouwen in 2 richtingen ontstaat ruimte om een collectieve buitenruimte in te richten en te gebruiken. Behoud van zoveel mogelijk groen is een voorwaarde voor de positionering.

Groene Kaart Bij de inpassing van de flexwoningen wordt het groen zoveel mogelijk beschermd. Dit terrein maakt namelijk onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur. Na de tijdelijke situatie moet het mogelijk zijn om het terrein weer volledig in te zetten als onderdeel van de groenstructuur. Dit betekent dat het plaatsen van flexwoningen met zoveel mogelijk zorg moet gebeuren. Het plaatsen van de flexwoningen kan nadelige effecten hebben op de bomen in het plangebied. Een Boom Effect Analyse (BEA) beoordeelt welke effecten de geplande werkzaamheden kunnen hebben op de bomen. Op basis hiervan kan een weloverwogen besluit worden genomen of de bomen duurzaam zijn te behouden en welke randvoorwaarden in acht genomen moeten worden tijdens en na de uitvoering.

4

Parkeren auto en fiets Het plan moet voldoen aan de gemeentelijke parkeernota. Flexwoningen kunnen, gezien het aantal m2, geschaald worden onder ‘Kamerverhuur, zelfstandig (niet-studenten). Hiervoor geldt de norm van 0,55 parkeerplaats per woning in dit deel van Barendrecht (sterk stedelijk, schil centrum en 50 procent van de bandbreedte). Het aandeel bezoekers is 0,2 parkeerplaats per woning. Deze parkeernorm geldt voor alle woningen kleiner dan zo’n 45m2, waardoor in dit geval alle woningen eenzelfde parkeernorm van 0,55 krijgen. Ook voor het fietsen zijn kencijfers beschikbaar (Afb. 1). Het CROW heeft hiervoor de ‘Leidraad fiets parkeren’ opgesteld. De norm hangt af van het type woning en of er een fietsenberging aanwezig is.

Afbeelding 1: Fietsparkeerkencijfers voor woningen

Uitstraling Uitgangspunt is dat de flexwoningen een kwalitatief goede uitstraling hebben. Ze moeten er uitzien als permanente woningen. Bij de inpassing van de flexwoningen moet onderzocht worden of de gesloten gevels op de koppen vergroend kunnen worden. Vanwege de tijdelijkheid van dit project wordt in de procedure voor het plaatsen van flexwoningen de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit niet geconsulteerd.

Bergingen Zie fietsenstalling

Geluid De realisatie van tijdelijke woningen wordt niet getoetst aan de Wet geluidhinder. Maar dat wil niet zeggen dat er geen sprake hoeft te zijn van een goed woon- en leefklimaat. Om vast te kunnen stellen of dit aanvaardbaar is, is onderzoek nodig naar het heersende geluidniveau van het verkeer (zonder toetsing aan normen uit de Wet geluidhinder) en geluid van het sportcomplex*. Daarnaast is onderzoek nodig naar de geluidniveaus vanwege de gewijzigde parkeerplaatsen op de bestaande woningen aan de Maasstraat. Op basis van het akoestisch onderzoek kan (moet) gemotiveerd aangegeven worden of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Op grond van het Bouwbesluit is de eis die gesteld wordt aan de geluidwering 10 dB lager bij tijdelijke woningen, waarbij tijdelijk betekent maximaal 15 jaar, dan bij reguliere nieuwbouw. Mocht er een transformatorstation op de ontwikkellocatie komen, de milieucategorie van een trafostation is minimaal 2 met een richtafstand van 30 meter voor geluid. De milieucategorie hangt af van het vermogen. Indien de nieuwe woningen binnen de richtafstand vallen dient in de ruimtelijke

5

onderbouwing gemotiveerd te worden waarom in dit geval sprake is van een goede ruimtelijke ordening. * De nieuwe woningen zijn geprojecteerd binnen de richtafstand van het naastgelegen sportcomplex. Op grond van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering heeft een veldsportcomplex met verlichting een milieucategorie 3.1. De bijbehorende richtafstand is 50 meter voor geluid. Uit informatie van de DCMR blijkt dat er veel geluidklachten zijn, onder meer van feestjes. Daarnaast kunnen lichtmasten op het sportcomplex aanleiding geven tot hinder. Ik adviseer ook aan het aspect licht in de ruimtelijke onderbouwing aandacht te besteden

Bodem Om tot ontwikkeling over te gaan, moet bodemgeschiktheid aangetoond zijn. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van (eventueel) aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Hiervoor is onderzoek uitgevoerd, de kwaliteit van de bodem en het grondwater voldoen aan de kwaliteitseisen om het gebied de functie woonbestemming te kunnen geven.

Ecologie Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland of een beschermd weidevogelgebied. Gezien de afstand heeft het plaatsen van de tijdelijke woningen geen negatief effect op deze gebieden. Na een ecologische QuickScan is de conclusie dat er geen beschermde soorten in het plangebied worden verwacht en daardoor geen ontheffing Wet natuurbescherming nodig is. Wel moet bij de uitvoering van werkzaamheden rekening worden gehouden met de algehele zorgplicht en het broedseizoen. Dit betekent dat de kapwerkzaamheden in principe buiten het broedseizoen uitgevoerd moeten worden. Als dat niet mogelijk is, moet voorafgaand aan kap een broedvogelcontrole worden uitgevoerd om actieve broedgevallen op de locatie uit te sluiten.

Bouwbesluit Tijdelijke woningen moeten ruimtelijk aanvaardbaar zijn. De regels uit het bouwbesluit zijn hierbij eerder richtlijnen dan harde toetsingscriteria. De woningen moeten worden voorzien van (fietsen-)bergingen. Om een aanvraag van redelijke omvang, zoals deze, reeds in vergunningsfase constructief op hoofdlijnen te beoordelen dienen minimaal de volgende gegevens bij die aanvraag te zijn opgenomen, zie tevens hetgeen gesteld in de MOR artikel 2.7 paragraaf 2.2 2 waarin de minimale indieningsvereisten staan geformuleerd en die niet op een later tijdstip mogen worden ingediend: Tekeningen van de definitieve hoofdopzet van de constructie van alle verdiepingen inclusief globale maatvoering; a) Schematisch funderingsoverzicht en palenplan met globale plaatsing, aantallen en paalpuntniveaus, inclusief grondonderzoek waaruit de draagkracht van de ondergrond blijkt. b) Plattegronden van vloeren en daken, inclusief globale maatvoering. c) Overzichtstekeningen van constructies in staal, hout en beton, inclusief stabiliteitsvoorzieningen en dilataties; principedetails van karakteristieke constructieonderdelen (1:20/1:10/1:5), inclusief maatvoering; d) Een schriftelijke toelichting op het ontwerp van de constructies als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, onderdeel b waarin aldus waarin dient te zijn opgenomen :

6

a. De aangehouden belastingen en belastingcombinaties. b. De constructieve samenhang. c. Het stabiliteitsprincipe. Let wel dat hierin aspecten t.a.v. bouwfysica, brandveiligheid, omgevingsveiligheid en welstand etc. nog niet zijn betrokken. Om eventuele uit de nadere toekomstige beoordeling van bovengenoemde stukken voortkomende constructieve vraagstukken direct met de toegewezen constructeur te kunnen bespreken dient deze door aanvrager te zijn gemachtigd met als taakstelling hetgeen omschreven staat in BAR039, welke als bijlage bij deze mail is toegevoegd. Dit zal de beoordeling en eventuele nadere constructieve afstemmingen niet alleen bevorderen maar tevens kunnen bespoedigen. Aldus geadviseerd om aanvrager te verzoeken de aanvraag te voorzien van, in compleetheid, bovenstaande gegevens en aanvrager tegelijk in overweging te geven de aangewezen constructeur te doen machtigen Brandveiligheid: De brandweer heeft aangegeven dat er aan de noord –en zuidzijde nadere bluswatervoorzieningen moeten worden gerealiseerd. Dit kan in de vorm van bluswaterriolen, die in verbinding staan met het open water.

Participatie Bewonersavond 16 januari 2023 Op 16 januari 2023 is er een bewonersavond geweest. Naast veel belangstellenden voor de nieuwe woningen zijn ook zorgen en bedenkingen geuit door omwonenden. Hieruit zijn onder andere de volgende aandachtpunten uit voort gekomen: -

Groenbehoud in het plangebied Parkeer- en verkeersdruk goed monitoren Kwaliteit van wonen waarborgen (veel woningen worden toegevoegd, overlast/schade van de bouw, geluid en aanzicht van gebouw) Betrekken van omwonenden bij verdere planprocessen

We hebben alle reacties verzameld, samengevat in een lijst met meest gestelde vragen en van een reactie voorzien. Waar mogelijk nemen we wensen mee in de verdere uitwerking. Daarnaast zullen in het vervolgtraject de directe omwonenden steeds tijdig informeren en met hen in gesprek blijven over het project.

Proces Op grond van artikel 4, onderdeel 11, bijlage II Bor kan tijdelijk worden afgeweken van het bestemmingsplan voor de duur van tien jaar. Hierop is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing waardoor de procedure om een omgevingsvergunning te verkrijgen voor het bouwen van tijdelijke woningen relatief snel kan worden doorlopen. Een termijn van tien jaar voor afwijking van het bestemmingsplan is echter vaak te kort in verhouding tot de termijn om tot een kostendekkende exploitatie te komen voor flexwoningen. Er zijn al meerdere gemeenten toegevoegd aan het experiment in artikel 6 BuChw. Dit experiment staat toe dat een desbetreffende gemeente, voor de vergunning om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan over een periode van meer dan tien jaar, gebruik kan maken van de reguliere voorbereidingsprocedure. Hierdoor kan de bouw van de tijdelijke woningen sneller ter hand worden genomen, mits vaststaat dat geen MER hoeft te worden opgesteld. Gemeente Barendrecht heeft zich

7

dus eveneens aangemeld bij het Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor haar grondgebied om zich graag aansluiten bij het experiment ex. 2.4 Crisis- en herstelwet (Chw) jo. artikel 6 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (BuChw). Indien er goedkeuring gegeven wordt door het ministerie BZK kan er een reguliere procedure gevolgd worden. De vergunning wordt dan niet als ontwerp ter inzage gelegd maar direct verleend. Na verlening staat eenzelfde bezwaar- en beroepsprocedure open voor een ieder die tegen de omgevingsvergunning in verweer wil komen.

8