Inspreekbijdrage P. van Vilst namens 2d Vastgoed voor commissie Ruimte 9 januari 2024

Notitie inspraak Commissie Ruimte 9 januari 2024 Goedenavond, mijn naam is Peter van Dilst en ik ben een van de 2 directeuren van 2d Vastgoed uit Rotterdam. 2d Vastgoed is een kleine projectontwikkelaar die zich hoofdzakelijk bezig houdt met de binnenstedelijke opgave in een werkgebied van ca. 50 km rondom Rotterdam. Barendrecht valt daar inmiddels ook onder, wij zijn namelijk sinds november 2022 eigenaar van de oude boerderij van Piet Dam op de Voordijk. De binnenstedelijke opgave is een bewust keuze van ons. Daar worden wij het meest uitgedaagd om een kwalitatieve oplossing te ontwikkelen die het beste aansluit op de omgeving. Het moet passen. We zeggen weleens dat we er later trots met onze kleinkinderen langs moeten kunnen fietsen. Op de Voordijk hebben we goed gekeken naar de omgeving en, niet onbelangrijk, de uitgangspunten uit onder meer de Dijkenvisie. We hebben ook veel met onze buren gesproken. Dat onderzoek heeft uiteindelijk geresulteerd in een plan van 5 vrijstaande woningen die achter de bestaande boerderij van Piet worden toegevoegd. De bewoners uit de omgeving zijn daar uiteraard over geïnformeerd en hebben eenduidig aangegeven dat zij hier achter staan. De stedenbouwkundige van de gemeente Barendrecht staat ook achter dit plan.

Afgelopen maanden hebben we samen met uw collega’s hard gewerkt aan het opstellen van een nieuw bestemmingsplan met een stedenbouwkundige onderlegger. Helaas is dat vóór de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 niet in procedure gebracht. Het toevoegen van 5 woningen in het hogere prijssegment zorgt voor minimaal 25 verhuisbewegingen. Mensen die nu bijvoorbeeld in een geschakelde woning wonen, kunnen een stap in hun wooncarrière maken door te verhuizen naar een vrijstaande woning. De geschakelde woning komt dan vrij voor iemand uit een rijwoning, etc etc. Uiteindelijk zorgt dat voor het vrijkomen van een woning voor een starter op de woningmarkt. Een goede ruimtelijke ordening zorgt dus voor de aansluiting van de verschillende doelgroepen. De vraag naar woningen sluit daarbij goed aan op het aanbod. Hoe dichter de vraag naar woningen ligt bij het aanbod hoe ontspannener de woningmarkt functioneert met als resultaat dat de starter zijn wooncarrière voor een normale prijs kan starten. Het is dus belangrijk om een gemeentelijk programma na te streven waarbij die doorstroming maximaal kan worden gerealiseerd. In mei van 2023 is de Woonvisie vastgesteld door uw Raad. In de Woonvisie, waaraan wij overigens zelf hebben meegewerkt, is onder meer omschreven dat de nieuwe woningvoorraad van Barendrecht moet voldoen aan de 30-30-40-regel.

Dat betekent dat iedere nieuwe ontwikkeling 30% sociale woningen, 30% betaalbare woningen en 40% van de woningen moet worden aangeboden in het hogere segment. Dat laatste segment ligt boven de NHG-grens die in 2023 is vastgesteld op € 405.000,- (met Energie Besparende Voorzieningen is de kostengrens in 2023 € 429.300). Voor ons plannetje van 5 woningen op de Voordijk zou dat betekenen dat er 1,5 woning in het sociale segment had moeten worden toegevoegd, 1,5 woning onder de NHG-grens en de resterende 2 woningen in het duurdere segment. U begrijpt dat dat voor dergelijke kleine en binnenstedelijke plannen geen haalbare optie is.

Er is in goed overleg met de gemeente Barendrecht gezocht naar een reële oplossing. In eerste instantie hebben we aangeboden om op een nader te bepalen plek in Barendrecht een bijdrage te doen voor de aanleg van een Bibian Mentel-pleintje of een Johan Cruijff-court. Zo’n inpassing zorgt voor verbinding van de bewoners in de wijk en doet iets met de leefbaarheid. Helaas is niet gekozen voor deze oplossing. Vervolgens hebben we aangeboden om dan te kiezen voor het opzetten van een vereveningsfonds (zie bijlage 1). Ieder plan dat niet primair kan voldoen aan de woningbouwopgave, zoals dat is omschreven in de Woonvisie, draagt financieel bij in dat fonds. Dat is niet nieuw. Veel gemeentes gebruiken een dergelijk instrument. (Veel gemeentes hanteren het uitgangspunt dat een verevening niet geldt voor kleine plannen tot 10 woningen) Ook de nieuwe Omgevingswet omschrijft zo’n instrument in de “Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet” (zie bijlage 2, met name hoofdstuk 17.3 E). Beide systemen gaan ervan uit dat marktpartijen de mogelijkheid hebben om een programma te realiseren dat uitgaat van kwaliteit i.p.v. kwantiteit. Wij staan daar overigens volledig achter. Het moet er echter wel voor zorgen dat locaties die beter aansluiten op het sociale of betaalbare segment gebruik moet kunnen maken van dat fonds.

Met andere woorden, de te hanteren formule moet eenduidig zijn, moet 2 kanten op werken en moet worden ingezet bij ontwikkelingen waar meer sociale en/ of betaalbare woningen dan dure woningen passen. De vereveningsfondsen die wij hebben onderzocht gaan uit van grondwaarden verdeeld over de 3 categorieën (sociaal, betaalbaar en duur) en onderverdeeld over gestapelde en grondgebonden woningen. Je kunt eenvoudig uitrekenen wat het verschil is tussen het programma dat wordt gerealiseerd en het programma dat moet worden gerealiseerd. (In bijlage 1 heb ik ons vereveningsvoorstel voor de Voordijk meegestuurd). Ik ga afronden met een paar vragen of aanbevelingen aan uw commissie: - zorg voor een reële berekeningsmethodiek, zowel marktpartijen als de gemeente zijn daarbij gebaat - laat u bijstaan door een goede, externe adviseur. Er zijn genoeg partijen die vaker met dergelijke vraagstukken te maken hebben. - zorg voor een eenduidig model, laat u daarbij inspireren door bestaande methodes. Ga niet zelf iets bedenken. - of sluit aan bij de methode uit de “Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet”. - zorg voor haalbare plannen en ga niet primair op zoek naar de maximale vereveningsbijdrage. - neem een snel besluit, want zowel de markt als de gemeente hebben er niks aan dat de woningvoorraad moet wachten op lange besluitvorming.

De rem op de woningmarkt in de afgelopen jaren draagt niet bij in een goede doorstroming.

Dank voor uw aandacht.

Bijlagen: 1. Memo 2 d.d. 17 november 2023, inclusief berekening verevening. 2. “Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet”, inclusief bijlage rekenvoorbeelden en bijlage voorbeeldregels en omgevingsplan.