Evaluatie Verordening Starterslening Barendrecht 2017 210426.pdf

Evaluatie Verordening Starterslening Barendrecht 2017 d.d. 10 mei 2021

1. Inleiding Dit jaar verstrekt gemeente Barendrecht al tien jaar startersleningen. Dankzij deze leningen zijn 45 starters geholpen met de aankoop van hun eerste woning. De huidige verordening is sinds 1 januari 2017 van kracht. Met deze evaluatie kijken we naar de besteding van de gelden en de werking van de verordening. Ook wordt er een aantal aanbevelingen gedaan.

2. Conclusie Met het gemiddelde inkomen van starters die voor 2019 gebruik maakten van een starterslening, kan in de huidige woningmarkt – zelfs met behulp van een starterslening - geen koopwoning gekocht worden. Het aanbod aan koopwoningen is schaars. Zolang er een tekort aan koopwoningen is, blijven de prijzen stijgen. Hoe hoger de prijs, hoe meer inkomen benodigd is voor de financiering. De voorwaarden uit de huidige verordening, sluiten niet meer aan op de huidige woningmarkt. In het toepassingsbereik staat dat de maximale aankoopsom € 200.000,- mag zijn. In deze prijsklasse is nagenoeg geen aanbod. Een koopwoning is voor steeds meer mensen onbereikbaar geworden. Met het aanpassen van het toepassingsbereik van de verordening, wordt een lening voor een hogere aankoopsom bereikbaar. De starterslening is geen oplossing voor het tekort aan betaalbare woningen. Wel kan een Verordening Starterslening invloed hebben op de mogelijkheden van starters in onze gemeente. Hoe beter de verordening aansluit op de huidige woningmarkt, hoe meer starters met een starterslening geholpen kunnen worden.

3. Evaluatie 3.1 De verordening Starterslening kan op dit moment niet bijdragen aan het verlagen van de druk op de sociale huursector Het beoogde doel van de verordening is het vrij krijgen van sociale huurwoningen voor de lage inkomensgroep. Door de hoge huizenprijzen kan de verordening hieraan geen bijdrage leveren. Om aan dit doel bij te dragen moet het inkomen van de starters die gebruik maken van een starterslening, ook recht geven op het huren van een sociale huurwoning. Door de stijgende huizenprijzen, hebben koopstarters een hoger inkomen nodig dan een aantal jaren geleden. Het benodigde inkomen is zo hoog dat er geen overlap bestaat met de inkomensgrens voor sociale huur. De inkomensgrens voor sociale huur is € 40.024,-*. Met een inkomen van € 40.000,- kan een maximale hypotheek van ca. € 193.000,- worden verkregen. Wanneer er weer koopwoningen

beschikbaar zijn voor mensen met een inkomen onder de inkomensgrens, kan de starterslening bijdragen aan het vrijhouden van sociale huurwoningen. *Minimaal 80% van de jaarlijks aangeboden sociale huurwoningen moet worden verhuurd aan mensen met een inkomen tot en met € 40.024,-. Daarnaast mag maximaal 10% worden verhuurd aan mensen met een inkomen tot en met € 44.655,- en 10% voor mensen met een inkomen daarboven. 3.2 Door het verruimen van het toepassingsbereik kan de Verordening Starterslening wel bijdragen aan het verlagen van de druk op het middenhuur segment Een starter met een inkomen van ca. € 60.000,- kan een maximale hypotheek van ca. € 300.000,krijgen. Wanneer een starter met een inkomen tussen € 40.024,- en ca. € 60.000,- geen koopwoning kan bemachtigen, is deze afhankelijk van een huurwoning in het middeldure of in het duurdere huursegment. Starters die nét onvoldoende inkomen hebben om een hypotheek voor een koopwoning te krijgen, zijn geholpen met een verordening starterslening die aansluit op de huidige woningmarkt en op hen is afgestemd. Dit kan door het toepassingsbereik aan te passen. Wanneer zij met een starterslening wel een woning kunnen kopen, zijn zij niet genoodzaakt te gaan huren of te verhuizen naar een andere gemeente.

3.3 Het verruimen van het toepassingsbereik is geen garantie dat er meer startersleningen worden verstrekt Het inkomen van starters is niet evenredig gestegen met de woningwaarden. Daarom is een koopwoning voor meer starters onbereikbaar geworden. De starterslening overbrugt het verschil tussen de koopprijs van het huis en de maximale hypotheek van de klant. Dit verschil moet wel overbrugbaar zijn met de starterslening. Starters hebben ten opzichte van voorgaande jaren een hoger inkomen nodig voor de aankoop van een eerste woning. Ook met behulp van een starterslening. Het kost meer tijd om de financiering van een woning rond te krijgen wanneer ook een starterslening noodzakelijk is. Dit kan in de weg staan bij het biedingsproces van de woning. Verkopers hebben in deze markt vaak een keus uit meerdere partijen. Er wordt veel overboden, men kiest vaak voor de partij met het hoogste bod of waarvan de financiering het snelst rond is. Op de website van Makelaarsland staat dat 75% van de biedingen op woningen met een vraagprijs tussen € 200.000,- en € 300.000,- op dit moment boven de vraagprijs is. 3.4 Het aantal verstrekte leningen van 2017 tot en met 2021 Sinds de vaststelling van de verordening Starterslening 2017 zijn zes startersleningen verstrekt. Informatie verstrekte leningen 2017 - 2021 Jaartal leenbedrag Aankoopbedrag

Type Woning

2017 2017 2018

Rijwoning Appartement Appartement

€ 30.000,€ 30.000,€ 30.000,-

€ 185.000,€ 150.000,€ 193.000,-

Geboortejaar starter 1992 1989 1990

2018 2018 2019 2020 2021 (stand tot en met maart 2021)

€ 30.000,€ 29.400,€ 30.000,Geen verstrekte leningen Geen verstrekte leningen

€ 200.000,€ 147.000,€ 156.000,-

Appartement Appartement Appartement

1995 1998 1996

In 2020 zijn geen aanvragen startersleningen ingediend. Wel is er ca. 5 maal telefonisch geïnformeerd. Het merendeel van de informatie werd aangevraagd door mensen die niet in Barendrecht woonden. Hierdoor pasten de aanvragen niet binnen het toepassingsbereik van de verordening. Eénmaal woonde de persoon in kwestie wel in Barendrecht, hierbij ontbrak het aan een betaalbare koopwoning. 3.5 Aanbod koopwoningen in Barendrecht Er is een zeer beperkt aanbod aan koopwoningen in Barendrecht. Het aanbod start bij € 245.000,-. Dit aanbod is verkocht onder voorbehoud. Er is één beschikbare koopwoning met een vraagprijs tot € 275.000,-. Boven deze vraagprijs tot aan de NHG-grens, zijn acht aangeboden woningen beschikbaar. Dit aanbod bestaat uit vijf woonhuizen en drie appartementen.

Hiervan het aantal beschikbaar

Hiervan het aantal in onderhandeling / verkocht onder voorbehoud

Totaal aangeboden woonhuizen

Hiervan het aantal beschikbaar

Hiervan het aantal in onderhandeling / verkocht onder voorbehoud

Tot € 200.000,-

0

0

0

0

0

0

€ 200.00,1tot € 275.000,-

2

0

2

6

1

5

€ 275.001,tot € 325.000,-

8

3

5

22

5

17

Prijsklasse

Totaal aangeboden appartementen

Het aanbod op www.Funda.nl per 23-02-2021

3.6 Geschiedenis verstrekte leningen De verordening starterslening heeft in het verleden bewezen effectief te zijn. Gemeente Barendrecht verstrekt sinds 2011 startersleningen. Van 2011 tot en met 2016 is 39 keer een starterslening verstrekt, waarvan de meeste leningen (28) in de jaren 2011, 2012 en 2013. In 2014 en 2015

verstrekten we in beiden jaren vier, en in 2016 drie leningen. In de evaluatie van 2016 vermeldden we een aanhoudende belangstelling voor de starterslening. Naast de drie verstrekte leningen is toen acht keer geïnformeerd, zonder dat dit leidde tot een aanvraag. In vier gevallen kwam dit door eigen overweging of verandering in persoonlijke situatie van de klant. Vier aanvragen konden niet doorgaan vanwege onvoldoende beschikbaar budget.

4. Afwegingen en aanbevelingen De huidige verordening is gericht op een woningaanbod in een prijsklasse die in de huidige woningmarkt niet voorkomt. Door verruiming van het toepassingsbereik, sluit de verordening beter aan op het aanbod koopwoningen. Zo kunnen meer starters in aanmerking komen voor een starterslening. Hieronder leest u de aanbevelingen: 4.1. Het maximum van de kostengrens verhogen tot de NHG-Grens Aanbeveling De NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie) wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Door de Verordening Starterslening te koppelen aan de NHG-grens zal deze ook afgestemd zijn op de prijsstijgingen of dalingen in de woningmarkt. Op dit moment betekent dit een verhoging van de maximale kostengrens naar € 325.000,-. Huidige verordening De huidige verordening hanteert een maximale kostengrens van € 200.000,-. Op dit moment zijn in Barendrecht geen koopwoningen tot dit bedrag beschikbaar. Afweging Het aantal verstrekte leningen blijft afhankelijk van het beschikbare aanbod. Ook met het verhogen van de maximale kostengrens is gezien het huidige aanbod, het aantal koopwoningen waarop de verordening van toepassing is, erg klein. Dit komt doordat er te weinig koopwoningen worden aangeboden. Wanneer de woningwaarde blijft stijgen en de NHG-grens daarop komend jaar wordt bijgesteld, vergroot hierdoor weer de reikwijdte van de verordening.

Anderzijds daalt de maximale kostengrens mee, als de gemiddelde woningwaarde hiervoor aanleiding geeft. 4.2 De uitbreiding van de bindingseis Aanbeveling Het toepassingsbereik kan ruimte geven aan terugkerende Barendrechters. De starterslening wordt dan ook van toepassing op starters die op het moment van de aanvraag, in de voorgaande tien jaar, minimaal zes jaar onafgebroken in Barendrecht hebben (in)gewoond. Huidige verordening De verordening bevat de voorwaarde dat de starter minimaal één jaar in Barendrecht woont. Daarnaast geeft de verordening ruimte aan terugkerende studerende / schoolgaande kinderen. Deze groep is zeer beperkt. Het vraagt terugkerende studenten binnen één jaar na afronding van een studie een woning te kopen. Lukt dit niet dan komen ze pas in aanmerking voor een starterslening

nadat ze minimaal een jaar in Barendrecht inwonen of huren. Daarnaast sluit je een groep mensen uit die eerst buiten de gemeente zijn gaan huren, met een andere achterliggende reden dan een studie. Afweging De bereikbaarheid van een starterslening wordt voor in Barendrecht (in)wonende starters gelijkgesteld aan de in de verordening benoemde groep terugkerende starters. 4.3 Het verhogen van het bedrag van de maximale lening Aanbeveling Door verhogen van de maximale lening van € 30.000,- naar € 50.000,- sluit dit bedrag beter aan op het verhogen van de maximale kostengrens. SVn heeft vastgelegd dat de hoogte van de lening nooit meer kan zijn dan maximaal 20% van de kostengrens. Een maximale lening van € 50.000,- kan alleen worden verstrekt bij een aankoopbedrag vanaf € 250.000,- én wanneer de financiële toets van SVn uitwijst dat de starter dit bedrag ook echt nodig heeft. Huidige verordening De huidige maximale lening is vastgesteld op € 30.000,-. Afweging Hoe hoger de leenbedragen, hoe minder starters gebruik kunnen maken van de beschikbare gelden. Terwijl een te lage maximale lening, zorgt voor verkleining van kansen van starters op de woningmarkt. Blijft de maximale lening € 30.000,-, dan loopt het met een starterslening te financieren deel terug van 20% bij € 150.000,- tot 9,2% bij € 325.000,-.

Bij een maximale lening van € 50.000,-, loopt het met een starterslening te financieren deel terug tot 15,4% bij de aankoop van een woning van € 325.000,-. Praktijkinformatie Van de 38 aangeboden koopwoningen, hebben er 30 een vraagprijs van ca. € 275.000,- tot € 325.000,- (Bron: Funda 23-02-2021). Om starters een kans te geven op deze woningmarkt, is een hogere maximale starterslening nodig dan voorheen. De bestedingsruimte voor startersleningen is € 645.000,- (Bron: SVn 02-03-2021). Bij een maximale lening van € 50.000,- kunnen minimaal 12 leningen worden verstrekt. 4.4 Het verhogen van de maximale leeftijd van de aanvrager Aanbeveling Door het opnemen van een leeftijdsgrens krijgt de startersdoelgroep een kader. Het HDN (Hypotheken Data Netwerk) houdt informatie over hypotheekaanvragen bij. Zij vermelden op hun website dat de gemiddelde leeftijd van een starter 35 jaar is. Door het leggen van de grens tot en met 40 jaar wordt de startersdoelgroep afgebakend. Huidige verordening De verordening van Barendrecht kent geen maximum leeftijd.

Afweging Met afkaderen van de leeftijd sluit je oudere starters uit. Over het algemeen hebben jongere starters een grotere kans op inkomensgroei. SVn toetst de financiële situatie van een starter. Om deze reden is het opnemen van een maximum leeftijd niet noodzakelijk. 4.5 Van toepassing op nieuwbouw woningen Aanbeveling De starterslening bereikbaar maken voor nieuwbouwwoningen. Het aanbod koopwoningen van € 200.000,- of net daarboven is binnen de bestaande voorraad nihil. Barendrecht zet in op het vergroten van de voorraad kleinere woningen, zoals bij het project ‘Stationstuinen’. Deze woningen zijn ook geschikt voor starters. Door de starterslening op nieuwbouwwoningen van toepassing te laten zijn worden deze woningen toegankelijk voor een bredere groep starters. Huidige verordening De huidige verordening is uitsluitend van toepassing op bestaande woningen. Afweging Er is al sprake van stimulans wanneer nieuwbouwwoningen ter bevordering van de bereikbaarheid voor starters, voor een lagere verkoopprijs dan de marktwaarde worden aangeboden. Bij de aankoop van een bestaande woning rijkt het effect van de starterslening verder dan de aankoop van de woning waarop de lening van toepassing is. Dit komt door het ontstaan van een verhuisketen. De aankoop van een nieuwbouwwoning levert geen verhuisketen op.

4.6 Extra communiceren naar inwoners Aanbeveling Hypotheekadviseurs en makelaars kunnen mogelijk commerciële uiting geven aan de starterslening. Bij aanpassing van de verordening kan hierover in de Schakel worden gecommuniceerd. Sociale media kunnen worden ingezet om de starterslening te promoten. Huidige verordening & Afweging Niet van toepassing.

5. Financiën 5.1 Fondsgelden

In 2011 is gestart met het startersfonds met een beginsaldo van € 549.803,50. Daarna is in 2014 tweemaal € 150.000,- en in 2016 éénmaal € 150.000,- bijgestort waardoor in totaal € 999.803,50 in het startersfonds is gestort. Totaal is er voor ruim € 1.075.000,- aan startersleningen verstrekt. Door tussentijdse aflossingen en ontvangen rentevergoedingen bedraagt op 2 maart 2021 de bestedingsruimte binnen het Startersfonds € 645.000,-. Hieruit blijkt duidelijk het revolverende karakter van dit fonds. 5.2 Kosten en risico analyse Beheersvergoeding De beheervergoeding die de gemeente aan SVn betaalt, bestaat uit een variabel en vast gedeelte. Het vaste gedeelte is een nieuwe en extra component in de beheervergoeding vanaf 2021. Het variabele deel bestaat uit een percentage van 0,5% op jaarbasis berekend over de geaggregeerde uitstaande bedragen uit hoofde van de leningen die door SVn aan derde partijen voor rekening van de gemeente Barendrecht zijn verstrekt per de laatste dag van iedere maand. Praktisch gezien komt dit neer op een 0,5% rente over de uitstaande startersleningen per 31 december van het boekjaar. Voor boekjaar 2020 kwam deze variabele vergoeding uit op een bedrag van € 3.100,-.

Voor het beschikbaar stellen van een basis dienstenpakket wordt een vaste vergoeding in rekening gebracht afhankelijk van de omvang van het aantal inwoners van de gemeente per 1 januari van het boekjaar. Hiervoor wordt een staffel gehanteerd. De gemeente Barendrecht valt in de range 25.00050.000 inwoners. Hiervoor staat een vast bedrag van € 3.000,-. Vanaf de begroting 2021 is er structureel € 4.800,- opgenomen voor de beheervergoeding. Dat is nu met die extra vaste vergoeding aan de krappe kant. Omslagpercentage vaste activa De uitstaande startersleningen die via SVn zijn verstrekt, staan op de balans als een financiële vaste activa. Voor de (financiële) vaste activa wordt nu in de begroting gerekend met een rente omslagpercentage van 1,1%. Deze rentelast is structureel gedekt in de begroting vanaf 2021 voor een bedrag van € 8.500,-. Concreet betekent dit dat bij een totaal uitstaande leningenportefeuille van € 772.000,- de rentelasten zijn gedekt. De uitstaande leningenportefeuille per 1 januari 2021 bedroeg € 613.000,-. Voorbeeld: bij een uitstaande leningenportefeuille van € 772.000,- is de rentelast € 8.500,-. De variabele beheervergoeding bedraagt € 3.860,- per jaar en de vaste beheervergoeding € 3.000,-. De totale kosten bedragen dan € 15.360,-. Hier staat nu in de begroting een dekking tegenover van € 13.300,- (€4.800,- + €8.500,-).

Dit zou begrotingstechnisch met € 2.000,- opgetrokken dienen te worden. We stellen voor om dit structureel mee te nemen via de 2e tussenrapportage 2021.

Rente inkomsten De rente inkomsten zijn variabeler, omdat het moment van aflossen en rentebetalingen afhankelijk is van de draagkracht van de starters en ook van het rentepercentage. Momenteel staat hiervoor structureel in de begroting van 2021 een bedrag van € 24.500,-. In 2020 hebben we hier werkelijk € 19.000,- aan rente ontvangen. Ook vooral bezien de relatie met de begrote uitgaven (€ 13.300,-) waardoor er structureel een voordeel van € 11.200,- op begrotingsbasis uitrolt en de werkelijke rente-inkomsten, is het advies om deze rente inkomsten structureel naar beneden toe bij te stellen tot € 20.000,- via de 2e tussenrapportage 2021. Dat geeft op begrotingsbasis nog steeds een voordeel van circa € 5.000,-. Over leningen die korter dan drie jaar geleden zijn verstrekt, wordt nog geen rente ontvangen. De verwachting is dat het budget van deze Startersleningen uiteindelijk budgetneutraal gaat uitkomen. 10% eigen risico voor rekening van SVn Wanneer een lening wordt afgelost in verband met gedwongen verkoop en de woning verkocht wordt met verlies (lagere opbrengst dan de hoogte van de hypotheek), komt 10% van dit verlies voor rekening van de gemeente. SVn neemt dit risico tot 1 januari 2023 voor haar rekening. Hiermee is dit risico tot en met 2022 afgedekt.