Concept Kaderstellende Startnotitie Centrumgebied Middenbaan
Tekst van het document
CONCEPT KADERSTELLENDE STARTNOTITIE
CENTRUMGEBIED MIDDENBAAN | Concept Kaderstellende startnotitie
| 1
Inhoudsopgave 1
Inleiding
4
3.3 Mobiliteit
22 23
1.1
Aanleiding
4
3.4 Openbare ruimte en leefomgeving
1.2
Opgaven en noodzaak
5
3.5 Gemeentelijke rol en grondbeleid
24
1.3 Complexiteit van het centrumgebied
5
3.6 Duurzaamheid, vergroening en klimaatadaptatie
24
1.4
Doel van de kaderstellende startnotitie
6
3.7
Conclusie
24
2
Analyse huidige situatie
9
4
Ontwikkelrichting en sporen
27
2.1
Ontwikkelingen in het voorzieningenaanbod
9
4.1
Ontwikkelrichting
27
2.2 Herkomst, binding en bezoekmotieven
10
4.2 Programmasporen
28
2.3 Beleving en kwaliteit van het centrum
13
2.4 Bezoekersstromen
14
2.5 Bezoekersprofiel en leefstijlen
16
2.6 Brede ontwikkelingen en trends
17
2.7
SWOT
18
2.8 Conclusie
19
3
Geldende kaders
21
3.1
Detailhandel en horeca
21
3.2 Wonen en demografie
22
7
Financiën
38
8
Organisatie en samenwerking
40
8.1
Rol van de gemeente
40
8.2 Samenwerking en participatie
40
Bijlagen Bijlage 1 – SWOT / Confrontatieanalyse
43
Bijlage 2 – Begroting
45
Bijlage 3 – Overzicht geraadpleegde
5
Ruimtelijke verkenning
31
onderzoeken en beleidskaders
5.1
Concept kaders
31
Bijlage 4 – Sweco Quickscan:
46
Succesfactoren en best practices
47
revitalisatiewinkelcentra
47
6
Vervolgstappen en programmasporen
34
Bijlage 5 – Strabo rapport
48
6.1
Economische vitaliteit
34
Bijlage 6 – Koopstromenonderzoek 2025 (KSO)
49
6.2 Ruimtelijke ontwikkeling
35
6.3 Samenwerking en regie
35
Colofon
50
6.4 Vervolgstappen
35
Inhoudsopgave | Concept Kaderstellende startnotitie
| 2
1 Inleiding
Inleiding | Concept Kaderstellende startnotitie
| 3
1 Inleiding 1.1
Aanleiding
Het centrumgebied Middenbaan vormt het belangrijkste winkel- en ontmoetingsgebied van Barendrecht. In het gebied komen detailhandel, horeca, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en wonen samen. Daarmee speelt het centrum een belangrijke rol voor de leefbaarheid, voorzieningenstructuur en economische vitaliteit van de gemeente. De afgelopen jaren is op verschillende manieren gewerkt aan de versterking van het centrumgebied. In eerdere beleidsstukken en trajecten, waaronder de Centrumaanpak uit 2015, is de ambitie uitgesproken om het centrum verder te ontwikkelen tot een aantrekkelijk, groen, levendig en toekomstbestendig centrumgebied. Tegelijkertijd blijkt uit de evaluatie van de centrumaanpak dat investeringen in de openbare ruimte wel hebben geleid tot verbeteringen in het gebied, maar nog onvoldoende tot een bredere kwaliteitsimpuls en vervolginvesteringen vanuit vastgoed en marktpartijen. Ook veranderen centrumgebieden onder invloed van ontwikkelingen zoals online winkelen, veranderend consumentengedrag en een groeiende behoefte aan verblijf, ontmoeting en kwaliteit van de openbare ruimte. Daarnaast ontstaat er beweging in het centrumgebied. Vanuit vastgoedeigenaren, ontwikkelaars en ondernemers zijn initiatieven en verzoeken richting de gemeente gedaan.
Tegelijkertijd blijkt dat veel vraagstukken in het centrum, zoals programmering, verblijfskwaliteit, parkeren, bereikbaarheid, woningbouw en openbare ruimte, sterk met elkaar samenhangen en niet los van elkaar kunnen worden bekeken. Op 5 november 2024 heeft de gemeenteraad de motie ‘De Middenbaan verdient meer’ aangenomen. In deze motie is het college verzocht onderzoek te doen naar succesfactoren en voorbeelden van vergelijkbare centrumgebieden die hun centrum hebben versterkt. Naar aanleiding hiervan is door Sweco een Quickscan
Afbeelding 1. ‘t Vlak
(zie de link naar het document in bijlage 4) uitgevoerd naar vergelijkbare centrumgebieden. De uitkomsten hiervan zijn op 9 december 2025 in de raadscommissie besproken en vormden aanleiding om de belangrijkste opgaven, ontwikkelrichtingen en de afbakening van het centrumgebied verder te verdiepen. In deze analyse kwam onder andere naar voren dat centrumgebieden steeds sterker functioneren als plekken voor verblijf, ontmoeting en een gevarieerd aanbod aan functies. Ook blijkt dat de kwaliteit van de openbare ruimte, de verbinding tussen verschillende delen van het centrum en de samenhang tussen functies steeds
1 Inleiding | Concept Kaderstellende startnotitie
| 4
bepalender worden voor het functioneren van centrumgebieden. De voorliggende kaderstellende startnotitie vormt de volgende stap in dit proces. In deze startnotitie worden de belangrijkste opgaven, beleidskaders, ontwikkelrichtingen en de afbakening van het centrumgebied in samenhang beschreven als basis voor verdere uitwerking en vervolgbesluitvorming. Deze kaderstellende startnotitie vormt de inhoudelijke uitwerking van de vervolgstap die tijdens de bespreking van de Quickscan met de raad is aangekondigd. Op 30 juni 2026 worden de concept startnotitie en de eerste ruimtelijke verkenning met de commissie besproken.
1.2
Opgaven en noodzaak
De ontwikkeling van het centrumgebied Middenbaan vraagt om een volgende stap. In de afgelopen jaren is door de gemeente geïnvesteerd in delen van de openbare ruimte, zoals ’t Vlak, en zijn ook gemeentelijke voorzieningen, waaronder het Trefpunt, vernieuwd. Daarnaast hebben op beperkte schaal particuliere herontwikkelingen plaatsgevonden, zoals de ontwikkeling van het pand waarin horecagelegenheid De Beren is gevestigd. Tegelijkertijd heeft dit nog onvoldoende geleid tot een bredere kwaliteitsimpuls en vervolginvesteringen in het centrumgebied als geheel. Daarnaast ontstaat er beweging in het centrumgebied. Vanuit ontwikkelaars, ondernemers en vastgoedeigenaren zijn initiatieven en verzoeken richting de gemeente gedaan. Binnen het huidige beleid blijkt het echter lastig om deze initiatieven verder te brengen, omdat vraagstukken rondom parkeren, programmering, openbare ruimte, bereikbaarheid en functiemenging (de combinatie van functies
zoals wonen, voorzieningen, horeca en dienstverlening) sterk met elkaar samenhangen en niet los van elkaar kunnen worden bekeken. Tegelijkertijd verandert het functioneren van centrumgebieden. Bezoekers komen niet meer uitsluitend voor winkelen, maar verwachten steeds vaker een combinatie van voorzieningen, verblijf, ontmoeting, horeca en kwaliteit van de openbare ruimte. Dit vraagt om een bredere blik op de inrichting en het functioneren van het centrumgebied. Deze ontwikkeling sluit aan bij de Visie op detailhandels- en horecastructuur gemeente Barendrecht (2024), waarin het centrumgebied Middenbaan wordt aangewezen als het belangrijkste voorzieningengebied van Barendrecht. De visie zet in op het behouden en versterken van een vitaal en toekomstbestendig centrumgebied en onderstreept daarmee de noodzaak om integraal naar de verdere ontwikkeling van het centrum te kijken. Hierover meer in hoofdstuk 3.1. De huidige situatie laat zien dat het centrum nog functioneert, maar zich onvoldoende als samenhangend geheel doorontwikkelt. Ruimtelijke, economische en programmatische vraagstukken hangen steeds sterker met elkaar samen. Dat maakt het noodzakelijk om gerichter richting te geven aan de verdere ontwikkeling van het centrumgebied en te komen tot een meer integrale aanpak voor de verdere ontwikkeling van het centrum.
1.3
Complexiteit van het centrumgebied
In de afgelopen jaren zijn binnen de centrumaanpak verschillende projecten uitgevoerd om de kwaliteit van het centrumgebied te verbeteren. Uit de evaluatie van de centrumaanpak blijkt echter dat de beoogde bredere doorontwikkeling van het centrum slechts beperkt op gang is gekomen. Herontwikkelingen zijn op
1 Inleiding | Concept Kaderstellende startnotitie
| 5
meerdere locaties uitgebleven en ook investeringen in vastgoed en gevelverbetering zijn beperkt van de grond gekomen. In de evaluatie wordt geconcludeerd dat de verdere ontwikkeling van het centrum vraagt om meer samenhang tussen ruimtelijke kwaliteit, programmering, vastgoedontwikkeling, openbare ruimte en mobiliteit. Ook worden vragen benoemd over onder andere woningbouw, functiemenging, verblijfskwaliteit en de manier waarop investeringen en samenwerking in het centrumgebied beter kunnen worden gestimuleerd. Deze vragen vormen een belangrijk vertrekpunt voor deze startnotitie. Daarnaast is de ontwikkeling van het centrumgebied complex. In het gebied komen verschillende functies, belangen en beleidsvelden samen, zoals detailhandel, horeca, wonen, mobiliteit, openbare ruimte en vastgoedontwikkeling. Tegelijkertijd kent het centrum een versnipperde eigendomsstructuur met veel verschillende vastgoedeigenaren. Door deze versnippering zijn er verschillende belangen en heeft een ontwikkeling op “postzegelniveau” onvoldoende effect. Dit kan alleen doorbroken worden wanneer er samen wordt gewerkt, duidelijke keuzes worden gemaakt en meer regie wordt genomen op de ontwikkeling van het gebied als geheel.
1.4
Het plangebied richt zich op het centrumgebied Middenbaan, zoals weergegeven in afbeelding 2. Tegelijkertijd beperken de invloed en werking van het centrumgebied zich niet uitsluitend tot deze geografische afbakening. Ontwikkelingen binnen het centrumgebied kunnen invloed hebben op omliggende gebieden en andersom kunnen ontwikkelingen elders binnen de gemeente invloed hebben op het functioneren van het centrumgebied. Daarom wordt binnen de verdere uitwerking blijvend gekeken naar de relatie tussen het centrumgebied en omliggende ontwikkelingen, zowel op ruimtelijk als programmatisch niveau.
Afbeelding 1. ‘t Vlak
Doel van de kaderstellende startnotitie
Deze kaderstellende startnotitie heeft als doel om richting te geven aan de verdere ontwikkeling van het centrumgebied Middenbaan. De startnotitie brengt de belangrijkste analyses, beleidskaders, ontwikkelingen en opgaven voor het centrumgebied samen en vormt daarmee de basis voor verdere bestuurlijke afwegingen en vervolgstappen. Afbeelding 2. Plangebied centrumgebied Middenbaan
1 Inleiding | Concept Kaderstellende startnotitie
| 6
De kaderstellende startnotitie vormt daarnaast een eerste stap in een breder proces rondom de ontwikkeling van het centrumgebied Middenbaan. Parallel aan deze startnotitie is een eerste ruimtelijke verkenning opgesteld, waarin mogelijke ruimtelijke en functionele ontwikkelrichtingen voor het centrumgebied worden verkend (zie hoofdstuk 5). De startnotitie en de eerste ruimtelijke verkenning zijn in samenhang opgesteld en vullen elkaar aan. De startnotitie brengt de belangrijkste beleidskaders, analyses en opgaven samen, terwijl de ruimtelijke verkenning eerste ruimtelijke denkrichtingen verkent voor de verdere ontwikkeling van het centrumgebied. De inzichten uit beide trajecten vormen de basis voor een volgende fase, waarin de ontwikkelrichtingen verder worden verdiept, onderzocht en uitgewerkt. Daarbij wordt onder andere gekeken naar thema’s zoals functiemenging, woningbouw, mobiliteit, verblijfskwaliteit, economische vitaliteit en openbare ruimte. Ook wordt gekeken welke vorm van samenwerking, sturing en uitvoering passend is voor de verdere ontwikkeling van het centrumgebied. De gemeente werkt daarnaast aan de omgevingsvisie, die naar verwachting in 2027 wordt vastgesteld. De omgevingsvisie vormt straks een belangrijke basis voor het opstellen van een gebiedsgericht omgevingsprogramma voor het centrumgebied Middenbaan.
Tegelijkertijd kunnen de inzichten uit deze kaderstellende startnotitie en de eerste ruimtelijke verkenning ook van waarde zijn voor de verdere uitwerking van de omgevingsvisie.
1 Inleiding | Concept Kaderstellende startnotitie
| 7
2 Analyse huidige situatie
Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie
| 8
Centrum Barendrecht
Factsheet | Koopstromenonderzoek 2025
2 Analyse huidige situatie In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie van centrumgebied Middenbaan beschreven. Op basis van verschillende onderzoeken wordt inzicht gegeven in de belangrijkste ontwikkelingen en vraagstukken die spelen in het centrum van Barendrecht. Daarbij wordt gekeken naar het voorzieningen aanbod, leegstand, de beleving van het centrum, mobiliteit en bredere maatschappelijke ontwikkelingen. Deze analyse vormt de basis voor de verdere koersbepaling voor het centrum.
2.1
Voorzieningenaanbod
Branchering
Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van het aantal verkooppunten (vkp) per branche en de ontwikkeling van het aantal vierkante meter (m2) winkelvloeroppervlakte in de detailhandelsbranches en horeca (op honderdtallen).
Onderstaande figuur toont de branchering van het voorzieningenaanbod op basis van het aantal verkooppunten en vierkante meters. Dit betreft het aandeel dat de betreffende branche inneemt binnen het totale aantal verkooppunten of oppervlak. Enkel van detailhandel wordt het oppervlak getoond.
2
2016
2021
2025
Dagelijks vkp
22
20
20
Dagelijks m2
4.800
4.500
4.500
Recreatief vkp
50
39
31
Recreatief m2
7.900
5.400
4.900
Doelgericht vkp
15
16
16
Doelgericht m2
2.700
3.300
3.000
Horeca vkp
-
14
19
Horeca m2
-
1.100
1.500
Cultuur & ontspanning vkp
6
5
6
Diensten vkp
21
37
41
Overig vkp
3
2
2
Leegstand vkp
11
14
8
Leegstand m2 detailhandel
600
1.000
400
140
147
143
donkere staven
16.000
14.300
12.800
lichte staven
Ontwikkelingen in het voorzieningenaanbod
De coronaperiode ligt inmiddels al enkele jaren achter ons, maar nog steeds zijn de Het Koopstromenonderzoek (KSO) 2025 is een regionaal onderzoek naar koopgedrag, bestedingen, de herkomst van bezoekers en het functioneren van winkelgebieden. Het onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met gemeenten, provincies en onderzoeksbureaus en brengt onder andere bezoekersaantallen, bestedingen, branchering en leegstand in beeld. Hieruit blijkt dat centrumgebied Middenbaan een relatief compleet voorzieningenaanbod heeft, maar dat het aanbod in de afgelopen jaren wel is veranderd. Zo is het aantal horecavoorzieningen in het centrum toegenomen van 14 naar 19 vestigingen, terwijl het aantal recreatieve winkels (zoals mode-, lifestyle- en speciaalzaken) is afgenomen van 39 naar 31 vestigingen, zoals te zien in afbeelding 3. Daarnaast is het aandeel dienstverlening in het centrum toegenomen. Diensten nemen ongeveer 29 procent van het aantal vestigingen in, terwijl dit bij vergelijkbare centra gemiddeld rond de 20 procent ligt. Afbeelding 3 geeft een nadere onderbouwing van deze ontwikkeling. Links wordt de verandering in het aantal vestigingen, de winkelvloeroppervlakte en de leegstand per branche tussen 2016, 2021 en 2025 weergegeven. Hierin is onder andere de groei van horeca en dienstverlening zichtbaar, evenals de afname van recreatieve winkels.
Branchering
Verkooppunten
3
Totaal vkp Totaal m2 detailhandel
14% 16% 35%
39%
22% 23% 39% 37% 11% 11% 18% 13%
23%
17%
4% 4% 20%
29%
1% 1% 6% 8% 3%
6%
Centrum Barendrecht Benchmark
Bron: Locatus, per ultimo getoonde jaar; 2025 per 1 oktober
Afbeelding 3. Voorzieningenaanbod en branchering (KSO 2025)
Werkgelegenheid
Ook laat de afbeelding zien dat de leegstand in het centrum in deze periode is Onderstaande figuur toont de ontwikkeling van het aantal banen in de detailhandelsbranches, de horeca en de sector cultuur &Rechts ontspanning* in dit winkelgebied. Tussen de staven zijn de groeipercentages weergegeven. afgenomen. is de huidige branchering van het centrum weergegeven als aandeel in het totaal, afgezet tegen een benchmark van vergelijkbare centra. 2024 320 150 30 130 30 Dit maakt inzichtelijkdat een groot -11%horeca en met name -6% 44%relatief dienstverlening 50% 50% aandeel hebben in centrumgebied Middenbaan, terwijl het aandeel dagelijkse voor2021 360 160 90 zieningen juist achterblijft.0%Deze vergelijking verduidelijkt in de -27% de verschuiving 80% functie afwijkt van het 2016 van het centrum en 360 de mate waarin het aanbod 220 40 gemiddelde. 50 40 dagelijks
recreatief
doelgericht
horeca
cultuur & ontspanning
* exclusief diensten. Bij kleine omvang van de sector worden de labels soms niet weergegeven 2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie Bron: LISA2024, peildatum 1 april (meest recente cijfers)
| 9
2016
6%
2024
2021 72%
10%
58% 14% omzet detailhandel
65%
€ 75,4
Bestedingen en marktaandelen Omzet
4
De figuur toont de totale omzet (toonbankbestedingen) van de fysieke detailhandel in de dagelijkse-, recreatieve en doelgerichte sector in 2025.
Deze ontwikkeling sluit aan bij landelijke trends waarbij horeca en dienstverlening een steeds belangrijkere rol spelen in centrumgebieden. Centrumgebieden functioneren daardoor steeds minder als puur winkelgebied en steeds meer als plekken waar voorzieningen, verblijf, ontmoeting en beleving samenkomen.
omzet detailhandel
€ 75,4
omzet dagelijks
€ 49,4
omzet recreatief
€ 18,6
omzet doelgericht
€ 7,4
omzet horeca
Tegelijkertijd ligt het aandeel dagelijkse voorzieningen in het centrum lager dan bij vergelijkbare centra. Dagelijkse voorzieningen vormen ongeveer 35 procent van het aanbod, terwijl de benchmark voor vergelijkbare centra rond de 39 procent ligt. Dagelijkse voorzieningen, en met name supermarkten, vervullen daarbij een belangrijke rol als drager van het centrum. Uit onderzoek blijkt dat supermarkten een belangrijke functie hebben als publiekstrekker binnen centrumgebieden en bijdragen aan combinatiebezoek aan andere winkels en voorzieningen. Daarbij is niet alleen de aanwezigheid van deze functies van belang, maar ook de manier waarop zij ruimtelijk zijn ingepast binnen het centrumgebied. Een goede positionering en samenhang met andere functies draagt bij aan sterkere bezoekersstromen en een beter functionerend centrum als geheel. Uit hetzelfde onderzoek blijkt daarnaast dat de detailhandel in het centrum een jaarlijkse omzet realiseert van ongeveer 75,4 miljoen euro, zie afbeelding 4. Daarmee heeft het centrum niet alleen een belangrijke sociale functie, maar ook een duidelijke economische betekenis voor de gemeente. Daarnaast blijkt bovendien dat de omzetontwikkeling in alle sectoren sinds 2021 is toegenomen, zoals te zien is in afbeelding 5. Met name de recreatieve sector laat een sterke omzetgroei zien.
Dit wijst erop dat het centrum economisch nog steeds functioneert als belangrijk voorzieningengebied binnen de gemeente.
€ 25,1
Dag omzet recreatief aandeel overige banen€ 18,6 omzet doelgericht
€ 7,4
omzet horeca
€ 25,1
Recre
Doelge
H
in mln. euro (excl. btw)
Marktaandeel De figuur toont per sector het marktaandeel Omzetontwikkeling
binnen de totale omzet (exclusief toerisme) in de gemeente in die sector. index: 2021=100
in de
26,6%
Dagelijks Dagelijks Dagelijks
Dag Dag
132
Recreatief Recreatief Recreatief Doelgericht
Ontw
30,8% 2,8%
Doelgericht Doelgericht Horeca
1 27
17 1
Recr Recr
36,2%
Doelg Doelg
in mln. euro (excl. btw)
Afbeelding 4. Omzet (KSO 2025)
Omzetontwikkeling
Afbeelding 5. Omzetontwikkeling (KSO 2025)
Ontwikkeling marktaandeel Toevloeiing toerisme
5
In gemeente Barendrecht als geheel komen naar Tegelijkertijd vinden ook op andere locaties binnen Barendrecht ontwikkelingen schatting ook €22,2 miljoen bestedingen bij index: 2021=100 in de gemeente; 2021=100 detailhandel en horecablijft terecht, afkomstig plaats binnen de voorzieningenstructuur, waardoor het belangrijk om de van Dagelijks Dagelijks toerisme. Dagelijks 132 112 Dagelijks positie en aantrekkelijkheid van het centrumgebied Middenbaan te blijven Deze bestedingen zijn niet toe te bedelen aan individuele versterken. Recreatief Recreatief winkelgebieden. In de figuur 17 1 115 zijn de Recreatief Recreatief bestedingen uitgesplitst naar sector.
Doelgericht Doelgericht
127 Doelgericht 2.2 Herkomst, binding en bezoekmotieven Doelgericht
101
Uit het koopstromenonderzoek blijkt dat het centrum in sterke mate functioneert als lokaal voorzieningengebied. Voor dagelijkse aankopen komt ongeveer 84% van Toevloeiing toerisme 5 de bezoekers uit de eigen gemeente, terwijl dit bij vergelijkbare centra gemiddeld In gemeente Barendrecht als geheel komen naar Dagelijks € 2,1 rond de 88% ligt. miljoen In 2021 lag dit bij aandeel nog hoger, wat wijst op een lichte schatting ook €22,2 bestedingen Recreatief € 1,8 detailhandel en horeca terecht, afkomstig van afname van de lokale binding voor dagelijkse voorzieningen. Wat dit eigenlijk zegt, toerisme. Doelgericht € 0,1 Dezehet bestedingen zijn niet toe te bedelen aan is dat centrumgebied Middenbaan vooral functioneert als een lokaal verzorgend Horeca € 18,2 individuele winkelgebieden. In de figuur zijn de centrum: inwoners uitnaar Barendrecht doen hier hun dagelijkse boodschappen. Dat bestedingen uitgesplitst sector. mln. euro (excl. btw)is op zichzelf logisch en passend bij de functie van het centrumgebied. Tegelijkertijd ligt de lokale binding voor dagelijkse voorzieningen iets lager dan bij vergelijkbare centra en is deze sinds 2021 licht afgenomen. Dit kan erop wijzen dat inwoners voor een deel van hun dagelijkse aankopen vaker uitwijken naar andere voorzienin-
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie
| 10
Dagelijks Recreatief Doelgericht Horeca
Factsheet | Koopstromenonderzoek 2025
Centrum Barendrecht
Herkomst omzet
6
Onderstaande figuur laat zien waar de detailhandelsomzet vandaan komt. Hoe kleiner het aandeel van de omzet dat uit de eigen gemeente afkomstig is, hoe groter de toevloeiing. De tweede rij in de grafiek toont de gemiddelde herkomstpercentages van vergelijkbare winkelgebieden (benchmark). Klikken op de kaart geeft toegang tot het online kaartendashboard.
genlocaties, bijvoorbeeld door concurrentie van andere winkelgebieden, veranderingen in koopgedrag of ontwikkelingen elders binnen de voorzieningenstructuur.
Dagelijks Winkelgebied
84%
16%
Benchmark
86%
14%
Winkelgeb. 2021
Voor recreatieve aankopen ligt het aandeel bezoekers uit de eigen gemeente op ongeveer 75%, wat hoger is dan de benchmark van 72% en een stijging ten opzichte van 2021, zie afbeelding 6. Dit duidt erop dat het centrum in toenemende mate ook voor recreatief bezoek door eigen inwoners wordt gebruikt. Daarmee vervult het centrum niet alleen een functie voor dagelijkse aankopen, maar ook steeds meer als plek voor verblijf, ontmoeting en recreatief bezoek binnen de gemeente. Tegelijkertijd laat het hoge aandeel lokale bezoekers zien dat het centrum nog sterk lokaal georiënteerd is en beperkt een bovenlokale functie vervult.
91% eigen gemeente
De herkomst van bezoekers laat daarmee een gemengd beeld zien. Enerzijds is het centrum sterk lokaal georiënteerd, anderzijds is er voor specifieke functies sprake van een bredere herkomst.
klik hier voor de kaart
Recreatief Winkelgebied
75%
25%
Benchmark
72%
28%
Winkelgeb. 2021
71%
29%
eigen gemeente
klik hier voor de kaart
andere gemeente KSO
Doelgericht Winkelgebied
35%
65%
Benchmark
76%
eigen gemeente
24% 33%
67%
Winkelgeb. 2021
Ook voor horeca geldt dat het merendeel van de bezoekers uit de eigen gemeente komt (ongeveer 78%), maar dat er daarnaast een beperkte regionale toestroom is. Bij doelgerichte aankopen, zoals aankopen waarvoor bezoekers bewust naar een specifieke winkel of functie komen, is het aandeel bezoekers van buiten de gemeente relatief hoog. Ongeveer 35% van de bezoekers komt van buiten de gemeente, afkomstig uit onder andere Rotterdam, Albrandswaard en de Hoeksche Waard, zoals te zien is in afbeelding 7. Dit wijst erop dat het centrum voor specifieke functies een bovenlokale aantrekkingskracht heeft.
9%
andere gemeente KSO
klik hier voor de kaart
andere gemeente KSO
Horeca Winkelgebied
78% 82%
Benchmark eigen gemeente
andere gemeente KSO
22% 18% klik hier voor de kaart
Afbeelding 6. Herkomst omzet (KSO 2025)
Ontwikkeling binding
Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de koopkrachtbinding. De binding betreft het aandeel van de bestedingen van consumenten uit de gemeente dat in dit winkelgebied terecht komt.
De belangrijkste reden voor bezoekers om het centrum te bezoeken is de Dagelijks nabijheid, zoals te zien is in afbeelding 8. Meer dan de helft van de bezoekers geeft 2025 25% aan2021 het centrum te bezoeken vanwege de 24%korte afstand. Andere motieven, zoals het2016 aanbod van specifieke winkels, spelen25% een minder dominante rol. Opvallend is Recreatief dat2025 gratis parkeren slechts een beperkte rol speelt in de bezoekmotieven, namelijk 15% 3%.2021 Bereikbaarheid per auto, 12% daarentegen, is juist voor 22% van de bezoekers 2016 2025 2021 2016
14% Doelgericht
5% 5%
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie 7%
| 11
5,8 7,4
Faciliteiten Service
7,5 7,5 7,9 8,5
Parkeren auto Stalling fiets Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid fiets
6,8 7,3
Bereikbaarheid OV Horeca
6,1
4,9
Aantal terrassen
7,5
-
Uitstraling terrassen Horecapersoneel
7,6
7,5
7,4
7,1
7,8
7,9
8,6
8,4
6,8
6,7
7,1
7,2
Prijs-kwaliteit
6,5 6,8 7,7 7,1
*Het rapportcijfer voor 'horeca' in de linkertabel is de waardering door bezoekers van detailhandel in het winkelgebied Centrum Barendrecht. De rapportcijfers in de rechtertabel zijn de waardering door bezoekers van horeca 'in het centrum' van de plaats Barendrecht.
geen horeca horeca
disclaimer
** in 2021: Aanwezigheid groen
Motieven De figuur laat zien waarom consumenten voor dit winkelgebied kiezen en wat de bezoekmotieven van vergelijkbare winkelgebieden zijn (benchmark). Er zijn meerdere antwoorden mogelijk.
56% 60%
dichtst bij huis dichtst bij werk lag op de route
1% 2% 6% 8%
omvang winkelaanbod
14%
21%
kwaliteit winkelaanbod
27% 27%
bepaalde winkel(s) combinatie van winkels
12%
prijsniveau winkelaanbod
10% 13% 8% 7% 11% 11% 13% 13% 3% 4% 1% 1%
openingstijden winkels sfeer en uitstraling winkelgebied
toegankelijkheid vermijden drukte bereikbaarheid per openbaar vervoer
bereikbaarheid per auto bereikbaarheid per fiets bereikbaarheid te voet mogelijkheden parkeren auto mogelijkheden stallen fiets parkeertarief combinatie met tanken Centrum Barendrecht Benchmark
combinatie met een ander bezoekdoel anders
nabijheid
44% 41%
19%
omgeving
22% 20% 18% 20%
10% 14% 19% 19% 7% 6% 3% 4% 2% 2% 0% 1% 3% 4%
overig
Afbeelding 7. Herkomst omzet ‘doelgericht’ (KSO 2025)
Afbeelding 8. Motieven (KSO 2025)
reden om centrumgebied Middenbaan te bezoeken. Tegelijkertijd blijkt uit het onderzoek dat specifieke winkels en functies binnen het centrumgebied wel degelijk een belangrijke rol spelen in het bezoekmotief. Voor 44% van de bezoekers vormt het bezoeken van een bepaalde winkel een belangrijke reden om naar het centrum te komen.
Dit onderstreept het belang van een sterk en samenhangend voorzieningenaanbod binnen het centrumgebied. Factoren zoals sfeer en uitstraling spelen momenteel een beperktere rol in de bezoekmotieven. Dit laat zien dat het functioneren van het centrum op dit moment sterk samenhangt met de aanwezigheid en positionering van voorzieningen en trekkers binnen het gebied
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie
| 12
Factsheet | Koopstromenonderzoek 2025
Centrum Barendrecht
Waardering De linker tabel toont de gemiddelde rapportcijfers die consumenten geven aan verschillende aspecten van dit winkelgebied. De resultaten worden vergeleken met de benchmarkgebieden en de cijfers over 2021 (indien beschikbaar). De rechter tabel toont de gemiddelde rapportcijfers die horecabezoekers geven aan verschillende horeca-aspecten van het centrum.*
2.3
Beleving en kwaliteit van het centrum
Uit het Koopstromenonderzoek blijkt dat bezoekers het centrum gemiddeld beoordelen met een 7,4, zoals afbeelding 9 laat zien. Daarmee ligt de waardering iets lager dan de benchmark van vergelijkbare centra, die rond de 7,7 ligt. Met name het winkelaanbod en de sfeer en uitstraling worden relatief lager beoordeeld. Het winkelaanbod krijgt een waardering van 6,7 en de sfeer en uitstraling een 6,9.
2025
7,4 6,7 6,9
Totaaloordeel Winkelaanbod
Sfeer en uitstraling
7,6 7,5 6,4
Veiligheid Netheid Aanwezigheid + kwaliteit groen**
5,8 7,4
Faciliteiten Service
7,5 7,5 7,9 8,5
Parkeren auto
Tegelijkertijd wordt de bereikbaarheid van het centrum juist positief gewaardeerd. De bereikbaarheid per auto krijgt een 7,9 en de bereikbaarheid per fiets een 8,5. Deze resultaten laten zien dat het centrum goed bereikbaar is, maar dat er aandachtspunten liggen op het gebied van sfeer, uitstraling en verblijfskwaliteit. Uit landelijk onderzoek naar verplaatsingen en bestedingen blijkt daarnaast dat mobiliteit, verblijfskwaliteit en economische vitaliteit van centrumgebieden sterk met elkaar samenhangen. De manier waarop openbare ruimte, parkeren, lopen, fietsen en verblijf zijn georganiseerd heeft direct invloed op bezoekgedrag, verblijfsduur en bestedingen. Daarbij is een goede balans tussen voorzieningen, openbare ruimte en mobiliteit essentieel voor een aantrekkelijk en economisch vitaal centrumgebied (Verplaatsings- en bestedingsonderzoek 2025, Platform Binnenstadsmanagement).
Stalling fiets Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid fiets
6,8 7,3
Bereikbaarheid OV Horeca
Benchmark
2021
Horeca
2025
7,4
Totaaloordeel
7,3
7,1
Keuzemogelijkheden
7,3
7,2
Kwaliteit
7,7
7,8
7,6
Aanbod daghoreca
7,7
7,4
Aanbod avondhoreca
6,4
5,8
Aanbod nachthoreca
6,1
4,9
Aantal terrassen
7,5
-
Uitstraling terrassen
7,6
7,5
Horecapersoneel
7,4
7,1
Prijs-kwaliteit
7,8
7,9
8,6
8,4
6,8
6,7
7,1
7,2
7,4 7,6 7,1 7,1 7,1 4,5 6,5 6,8 7,7 7,1
*Het rapportcijfer voor 'horeca' in de linkertabel is de waardering door bezoekers van detailhandel in het winkelgebied Centrum Barendrecht. De rapportcijfers in de rechtertabel zijn de waardering door bezoekers van horeca 'in het centrum' van de plaats Barendrecht.
** in 2021: Aanwezigheid groen Afbeelding 9. Waardering (KSO 2025)
Motieven
De figuur laat zien waarom consumenten voor dit winkelgebied kiezen en wat de bezoekmotieven van vergelijkbare winkelgebieden zijn (benchmark). Er zijn meerdere antwoorden mogelijk.
56% 60%
dichtst bij huis dichtst bij werk lag op de route omvang winkelaanbod
1% 2% 6% 8%
14%
21%
kwaliteit winkelaanbod
27% 27%
bepaalde winkel(s) combinatie van winkels
12%
prijsniveau winkelaanbod
10% 13% 8% 7% 11% 11% 13% 13% 3% 4% 1% 1%
openingstijden winkels sfeer en uitstraling winkelgebied
toegankelijkheid vermijden drukte bereikbaarheid per openbaar vervoer
19%
bereikbaarheid per auto
22% 20%
bereikbaarheid per fiets
20%
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie 18% 10%
44% 41%
| 13
ting
de hil an
an en
ets de en
2.4
Bezoekersstromen
Uit het onderzoek blijkt dat het centrum een stevige bezoekersbasis heeft. De Middenbaan trekt ongeveer 55.000 bezoekers per week, met ongeveer 76.000 bezoekers voor het centrum als geheel. Daarmee is er sprake van een goed gebruikt centrumgebied. Ook zien we dat de bezoekersstromen over de lengte van de Middenbaan relatief gelijkmatig verdeeld zijn (zie afbeelding 10). Dit laat zien dat het centrum als geheel wordt gebruikt en dat het huidige ruimtelijke model – met trekkers aan de uiteinden – in de basis functioneert. Er zijn geen duidelijke “dode delen” binnen de hoofdstructuur.
Om beter inzicht te krijgen in het gebruik van het centrum is een passantenonderzoek uitgevoerd (Strabo), zie ook bijlage 5. Dit onderzoek brengt in beeld hoeveel bezoekers het centrum trekt, hoe zij zich door het gebied bewegen en waar zij het centrum betreden en verlaten. Deze inzichten zijn van belang voor het maken van ruimtelijke keuzes en het bepalen welke functies op welke plekken in het centrumgebied het beste tot hun recht komen. Gedurende 3 dagen in 1 week tijd is geteld. Dat betekent dat het een momentopname betreft. Op weekbasis
A A B B C C D D E E F F G G
thv Kipperij: Middenbaan op thv Kipperij: Schalm in thv Nonnie Fashion: richting noord thv Nonnie Fashion: richting zuid thv Primera: richting noord thv Primera: richting zuid thv De Beren: richting noord thv De Beren: richting zuid thv Alexanderhoeve: richting noord thv Alexanderhoeve: richting zuid thv Smit Mode: richting noord thv Smit Mode: richting zuid thv My My Nails: richting noord thv My My Nails: richting zuid
9.891 10.601 12.189 13.635 12.685 12.674 13.022 12.382 14.263 12.907 13.323 12.126 12.055 11.580
A B C D E F G
thv Kipperij: beide richtingen thv Nonnie Fashion: beide richtingen thv Primera: beide richtingen thv De Beren: beide richtingen thv Alexanderhoeve: beide richtingen thv Smit Mode heren: beide richtingen thv My My Nails: beide richtingen
20.492 25.824 25.358 25.404 27.170 25.449 23.635
Index t.o.v. Middenbaan (M’baan = 100)
37 47 46 46 49 46 43
Wel is zichtbaar dat veel bezoekers het centrum betreden en verlaten via een beperkt aantal entrees, met name bij de grotere trekkers. Dit zegt niet zozeer iets over het gebruik van het centrum zelf, maar wel over het belang van deze entrees en de verbindingen daartussen voor het functioneren van het gebied.
Index t.o.v. drukste punt (E = 100)
Het gebruik van het centrum concentreert zich met name overdag, zoals afbeelding 11 laat zien. Dit hangt samen met de huidige functiemix en openingstijden. Tegelijkertijd laat dit zien dat er kansen liggen om het centrum breder te gebruiken gedurende de dag, bijvoorbeeld door een sterkere combinatie van functies zoals wonen, sport, horeca en ontmoeting. Daarbij speelt ook de kwaliteit van het centrumgebied zelf een belangrijke rol in hoe bezoekers het centrum gebruiken en beleven. Landelijke onderzoeken laten zien dat bezoekers hun vervoermiddel vooral kiezen op basis van gemak, reistijd en aantrekkelijkheid van het centrumgebied. Tegelijkertijd geldt dat bezoekers meer bereid zijn moeite te doen om een centrum te bezoeken wanneer verblijfskwaliteit, aanbod en beleving sterker zijn ontwikkeld (Verplaatsings- en bestedingsonderzoek 2025).
75 95 93 94 100 94 87
De piek op dinsdagmiddag is overigens niet te verklaren, volgens Strabo.
Afbeelding 10. Druktebeeldmeting Middenbaan (Strabo)
8
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie
| 14
2.000 1.500 1.000 500 0
08.00
10.00
12.00
14.00
dinsdag Middenbaan
16.00
18.00
20.00
dinsdag Centrum
2.000 1.500 1.000 500 0 08.00
10.00
12.00
14.00
donderdag Middenbaan
16.00
18.00
20.00
donderdag Centrum
2.000 1.500 1.000
De uitkomsten van het onderzoek laten zien dat de basis van het centrum, wat betreft bezoekers en spreiding, op orde is. De opgave ligt daarom niet in het herstellen van de bezoekersstromen, maar in hoe deze worden ondersteund en versterkt in de ruimtelijke inrichting. Dit is relevant voor de verdere uitwerking van de ruimtelijke verkenning. De huidige bezoekersstromen vormen een belangrijk vertrekpunt voor keuzes over zonering (welke functies op welke plekken in het centrum het beste passen), functiemix (de combinatie van functies zoals winkels, horeca, dienstverlening en wonen) en de inrichting van het centrum. Daarbij is het van belang om de bestaande spreiding en werking van het gebied te behouden, en tegelijkertijd te onderzoeken waar deze versterkt kan worden, bijvoorbeeld door betere verbindingen, aantrekkelijkere entrees en een sterkere invulling van plekken buiten de hoofdstructuur. De uitkomsten zijn overigens besproken met het ‘klein comité’ (vertegenwoordigers van de BIZ en vastgoedeigenaren). Daarbij is het gezamenlijke belang onderstreept van meer structureel inzicht in deze – voor zowel gemeente, ondernemers als vastgoedeigenaren – waardevolle gegevens over bezoekersaantallen, bezoekersstromen en centrumgebruik, zodat ontwikkelingen in het centrumgebied beter kunnen worden gevolgd.
500 0 08.00
10.00
12.00
14.00
zaterdag Middenbaan
16.00
18.00
20.00
zaterdag Centrum
6 Afbeelding 11. Druktebeeld naar uur (Strabo)
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie
| 15
2.5
Bezoekersprofiel en leefstijlen
De eerdere paragrafen geven inzicht in het gebruik van het centrum: bezoekersaantallen, herkomst, bezoekmotieven, routing en waardering. Om dit beeld aan te vullen is ook gekeken naar de leefstijlen van inwoners in Barendrecht en in de directe omgeving van het centrumgebied. Voor deze analyse is gebruikgemaakt van de Leefstijlvinder Vakantie en Vrije Tijd. Dit instrument geeft inzicht in voorkeuren en waarden van groepen mensen op het gebied van vrije tijd, recreatie en beleving. De uitkomsten zeggen dus niet rechtstreeks welke winkels mensen bezoeken of welke functies zij missen. Wel geven ze een eerste beeld van de typen inwoners en gebruikers in en rond het centrumgebied en van de kwaliteiten die voor deze groepen van belang kunnen zijn. Uit de analyse blijkt dat Barendrecht als geheel relatief veel ‘Stijlzoekers’ heeft die waarde hechten aan kwaliteit, comfort, rust en een verzorgde leefomgeving. In en rond het centrumgebied is daarnaast de groep ‘Avontuurzoekers’ sterker aanwezig die meer gericht is op dynamiek, ontmoeting en nieuwe ervaringen. Daarmee ontstaat een gemengd beeld: het centrum moet enerzijds aansluiten bij behoefte aan kwaliteit, overzicht en een verzorgde uitstraling, en anderzijds ruimte bieden aan ontmoeting, levendigheid en verblijf.
Afbeelding 12. Leefstijlen ‘Rustzoeker’ en ‘Avontuurzoeker’ (Leefstijlvinder)
Deze uitkomsten sluiten aan bij de bredere opgave voor het centrum. Het centrum is niet alleen een plek voor dagelijkse voorzieningen, maar ook een plek waar mensen elkaar ontmoeten, verblijven en gebruikmaken van horeca, cultuur, dienstverlening en openbare ruimte. De leefstijlanalyse ondersteunt daarmee het belang om bij de verdere ontwikkeling niet alleen naar functies en meters te kijken, maar ook naar sfeer, uitstraling, gebruik en verblijfskwaliteit. Tegelijkertijd is dit nog geen volledig beeld van de daadwerkelijke bezoekers van het centrum. De analyse is gebaseerd op leefstijlen in Barendrecht en de omgeving van het centrumgebied, maar geeft nog geen verdiepend inzicht in wie het centrum feitelijk gebruiken, waar zij wonen, hoe vaak zij komen, wat zij missen, hoeveel zij uitgeven of welke doelgroepen in de toekomst sterker aan het centrum kunnen worden verbonden. Daarvoor is aanvullend onderzoek nodig naar doelgroepen en centrumgebruik. De uitkomsten daarvan kunnen worden gebruikt bij keuzes over functiemix, openbare ruimte, programmering en wonen in het centrumgebied.
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie
| 16
2.6
Brede ontwikkelingen en trends
Naast de ontwikkelingen binnen het centrum zelf spelen ook bredere maatschappelijke, economische en ruimtelijke trends een rol in het functioneren van centrumgebieden. Zo verandert het consumentengedrag onder invloed van online winkelen, digitalisering en veranderende verwachtingen rondom gemak en beleving. Het aandeel online bestedingen binnen de detailhandel is de afgelopen jaren sterk toegenomen, waardoor fysieke winkels steeds minder alleen een functie hebben voor het doen van aankopen en steeds meer onderdeel worden van een bredere centrumbeleving (CBS, 2025). Daarnaast verandert de samenstelling van de bevolking. De bevolking vergrijst en het aantal kleinere huishoudens neemt toe (CBS, Huishoudensprognose 2024–2070). Deze ontwikkelingen beïnvloeden de behoefte aan voorzieningen, woningen, verblijfskwaliteit en bereikbaarheid van centrumgebieden. Tegelijkertijd neemt de behoefte toe aan een aantrekkelijke en kwalitatieve leefomgeving, waarin ontmoeting, verblijf en voorzieningen dichter bij elkaar liggen (College van Rijksadviseurs, Ruimte maken voor ontmoeting; Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), Beter bereikbaar).
Afbeelding 13. Internetverkopen detailhandel (exclusief tankstations en apotheken), (CBS, 2025)
Deze ontwikkelingen hebben invloed op de manier waarop centrumgebieden functioneren. Waar centra vroeger vooral gericht waren op winkelen, worden zij steeds meer gebieden waar verschillende functies samenkomen, zoals horeca, dienstverlening, wonen, cultuur en ontmoeting. In landelijke trends rondom detailhandel en centrumgebieden is zichtbaar dat traditionele winkelstructuren veranderen en dat horeca, dienstverlening en andere centrumfuncties een grotere rol krijgen in het functioneren van centrumgebieden (Retailagenda, Nieuwe concepten binnenstad
bevorderen; Omgevingsweb, Sturen op monocultuur aan horeca en dienstverlening; DTNP, Supermarkten van grote meerwaarde). Ook de kwaliteit van de openbare ruimte en verblijfskwaliteit worden steeds belangrijker voor het functioneren van centrumgebieden. Aspecten zoals vergroening, looproutes, verblijfsmogelijkheden en uitstraling beïnvloeden de manier waarop bezoekers een centrum ervaren en gebruiken (Platform31, Ontwerp van ontmoeten; Sweco, Quickscan: Succesfactoren en best practices revitalisatiewinkelcentra 2024).
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie
| 17
Ook laten landelijke mobiliteitsontwikkelingen zien dat het autobezit en autogebruik in Nederland de afgelopen jaren verder zijn toegenomen (CBS, Internetverkopen detailhandel; Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid (KiM), Mobiliteitsbeeld Nederland). Dit vergroot in veel centrumgebieden de druk op bereikbaarheid, parkeren en de beschikbare openbare ruimte, terwijl tegelijkertijd de behoefte aan verblijfskwaliteit, vergroening en ruimte voor langzaam verkeer toeneemt (Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), Beter bereikbaar; Sweco, Quickscan: Succesfactoren en best practices revitalisatiewinkelcentra 2024). Daarnaast speelt wonen een steeds grotere rol in centrumgebieden. Door vergrijzing, kleinere huishoudens en de behoefte aan wonen nabij voorzieningen ontstaat steeds meer aandacht voor de combinatie van wonen, voorzieningen en verblijf in centrumgebieden (CBS, Huishoudensprognose 2024–2070; Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), Beter bereikbaar; Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli), Binnensteden in transitie). Deze ontwikkelingen zijn ook zichtbaar in het centrum van Barendrecht en sluiten aan bij de inzichten uit de referentieanalyse van Sweco naar vergelijkbare centrumgebieden, waarin het belang van functiemenging, verblijfskwaliteit, openbare ruimte en een sterker verblijfsklimaat nadrukkelijk naar voren komt.
2.7
SWOT
Voorafgaand aan deze analyse is een SWOT opgesteld van het centrumgebied (zie bijlage 1). In deze analyse zijn de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen voor het centrum in beeld gebracht. Wanneer deze SWOT wordt vergeleken met de onderzoeksresultaten en analyses uit dit hoofdstuk, ontstaat in grote lijnen een consistent beeld.
Zo bevestigt de SWOT dat de kwaliteit van het centrum onder druk staat. Dat zien we terug in de waardering voor aanbod, uitstraling en verblijfskwaliteit. Ook het beeld van een ruimtelijk onsamenhangend centrum komt terug. Functies zijn niet overal logisch gepositioneerd ten opzichte van de belangrijkste looproutes en verblijfsgebieden. Daardoor worden bezoekers minder vanzelfsprekend door het centrum geleid en blijven kansen om verschillende delen van het centrum met elkaar te verbinden onbenut. Daarnaast bevestigt de SWOT het belang van samenwerking en regie binnen een gebied met versnipperd eigendom. De analyse laat ook zien dat er kansen liggen in functiemenging, verblijfskwaliteit, horeca, wonen en de kwaliteit van de openbare ruimte. Daarbij spelen groen, klimaatadaptatie en aantrekkelijke loop- en verblijfsroutes een belangrijke rol in het functioneren van het centrumgebied. Een aandachtspunt voor de verdere ontwikkeling van het gebied is de toenemende netcongestie. Door de beperkte capaciteit op het elektriciteitsnet kunnen nieuwe ontwikkelingen niet altijd direct worden aangesloten. Vanaf 1 juli 2026 komen aanvragen voor een nieuwe of zwaardere kleinverbruik aansluiting van huishoudens en bedrijven (mkb) bovendien op een wachtlijst. Dit kan gevolgen hebben voor de planning, fasering en uitvoerbaarheid van toekomstige ontwikkelingen in het centrumgebied.
De SWOT bevestigt daarmee in belangrijke mate het beeld uit de huidige analyse. De belangrijkste opgaven voor het centrum zijn bekend en worden breed herkend. De uitdaging ligt daarom vooral in het maken van gerichte keuzes en het verder uitwerken van de ontwikkelrichting voor het centrumgebied.
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie
| 18
2.8
Conclusie
Uit de analyse blijkt dat het centrum in de basis goed functioneert als lokaal voorzieningengebied. Het aanbod is relatief compleet, de leegstand is laag en het centrum wordt veel bezocht door inwoners. Daarmee vervult het centrum een duidelijke rol binnen de gemeente. Tegelijkertijd laten de cijfers zien dat deze positie niet vanzelfsprekend is. Bezoekers kiezen het centrum vooral vanwege de nabijheid en het gemak, en minder vanwege kwaliteit of onderscheidend vermogen. Het aandeel inwoners dat voor dagelijkse boodschappen gebruikmaakt van het centrum ligt onder het niveau van vergelijkbare centra, terwijl het centrum voor specifieke functies juist ook bezoekers van buiten de gemeente aantrekt. Dit wijst op een centrum dat wordt gebruikt, maar zijn potentieel nog niet volledig benut.
De kwaliteit en inrichting van het centrum sluiten hier nog onvoldoende op aan. De verblijfskwaliteit, uitstraling en ruimtelijke samenhang blijven achter, waardoor het centrum minder uitnodigt om langer te verblijven en functies te combineren. Ook de ontwikkeling van vastgoed blijft achter, waardoor verbeteringen in de openbare ruimte onvoldoende doorwerken in de kwaliteit van het centrum als geheel (Evaluatie Centrumaanpak 2024). Tegelijkertijd zijn er duidelijke kansen. De groei van horeca, de toenemende vraag naar wonen in het centrum en de mogelijkheid om het aanbod in kwaliteit te versterken bieden aanknopingspunten om het centrum aantrekkelijker en economisch sterker te maken. In samenhang ontstaat daarmee een duidelijk beeld: het centrum functioneert, maar ontwikkelt zich onvoldoende door. De opgave ligt in het versterken van het aanbod, de openbare ruimte en de verbinding tussen verschillende delen van het centrum, zodat het centrum aantrekkelijk blijft voor bewoners, bezoekers en ondernemers.
2 Analyse huidige situatie | Concept Kaderstellende startnotitie
| 19
3 Geldende kaders
Geldende kaders | Concept Kaderstellende startnotitie | 20
3 Geldende kaders Beoogde structuur voor detailhandel en horeca in Barendrecht
De ontwikkeling van het centrum wordt beïnvloed door verschillende beleidskaders op het gebied van detailhandel, horeca, wonen, mobiliteit, openbare ruimte, duurzaamheid en grondbeleid. Deze beleidsstukken geven richting aan de ontwikkeling van het centrum, maar leggen nog niet alles vast. Op meerdere onderwerpen moeten nog keuzes worden gemaakt over de manier waarop het centrum zich verder ontwikkelt. De verschillende thema’s hangen daarbij sterk met elkaar samen. Keuzes over winkels en horeca hebben bijvoorbeeld invloed op mobiliteit, verblijfskwaliteit en gebruik van de openbare ruimte. Woningbouw beïnvloedt het draagvlak voor voorzieningen en de levendigheid van het centrum. Ook duurzaamheid en klimaatadaptatie spelen een steeds grotere rol in de inrichting van het gebied. Dit vraagt om een integrale benadering, waarbij verschillende beleidsdoelen en ruimtelijke opgaven in samenhang worden bekeken. Afbeelding 14. Beoogde structuur voor detailhandel en horeca in Barendrecht (Visie op detail31 van 46
2476.1023 Visie op de detailhandels- en horecastructuur gemeente Barendrecht - 16 juli 2024
3.1
Detailhandel en horeca
In het detailhandelsbeleid wordt het centrum aangewezen als het hoofdwinkelgebied van Barendrecht en als centrale plek voor voorzieningen en ontmoeting (Gemeente Barendrecht, Visie op detailhandels- en horecastructuur gemeente Barendrecht, 2024), zie afbeelding 14. Het beleid richt zich op het behouden en versterken van een vitaal centrum waarin functies elkaar aanvullen en bezoekers verschillende voorzieningen combineren. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is het versterken van de samenhang binnen het centrum. In het beleid wordt gesproken over een compact centrum. Daarbij gaat het niet om het fysiek verkleinen van het centrumgebied, maar om het versterken van het centrum als samenhangend geheel. Door functies beter te concentreren en
handels- en horecastructuur, 2024)
bezoekersstromen sterker te bundelen, kan het centrum economisch sterker functioneren en aantrekkelijker blijven voor bezoekers, ondernemers en investeringen. Daarbij wordt ingezet op een sterker kerngebied met een goede mix van dagelijkse voorzieningen, recreatieve detailhandel, horeca en publieksgerichte functies. Tegelijkertijd wordt onderzocht hoe binnen het centrumgebied ruimte kan ontstaan voor functiemenging en andere functies die bijdragen aan een toekomstbestendig centrum, afhankelijk van locatie, markt en ruimtelijke kwaliteit. Dit moet bijdragen aan een logischere opbouw van het centrum en een betere balans tussen functies binnen het gebied.
3 Geldende kaders | Concept Kaderstellende startnotitie
| 21
Binnen het voorzieningenaanbod wordt onderscheid gemaakt tussen dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel. Voor niet-dagelijkse detailhandel wordt weinig uitbreidingsruimte verwacht, terwijl voor dagelijkse voorzieningen nog marktruimte aanwezig is. Vooral supermarkten spelen een belangrijke rol in het functioneren van het centrum. Zij zorgen voor bezoekersstromen en combinatiebezoek (Gemeente Barendrecht, DPO Detailhandel Barendrecht Centrum, 2021). Het huidige model met supermarkten aan de uiteinden van het centrum wordt daarbij gezien als een belangrijke kwaliteit van het gebied, omdat bezoekers zich hierdoor door het centrum bewegen. Het horecabeleid sluit hierop aan en benadrukt het belang van horeca voor levendigheid, ontmoeting en verblijf (Gemeente Barendrecht, Integraal horecabeleid Barendrecht 2025, 2025). Horeca zorgt voor een langere verblijfsduur en draagt bij aan de aantrekkelijkheid van het centrum. Daarbij wordt ook ingezet op functiemenging, waarbij horeca, detailhandel en andere functies elkaar versterken. Dit vraagt niet alleen om een goed voorzieningenaanbod, maar ook om een openbare ruimte die uitnodigt om langer te verblijven en verschillende delen van het centrum met elkaar verbindt.
3.2
Wonen en demografie
Het woonbeleid richt zich op het beter laten aansluiten van de woningvoorraad op demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en de groei van kleinere huishoudens (Gemeente Barendrecht, Woonvisie Barendrecht 2023–2027, 2023). Daarbij wordt ingezet op meer appartementen, kleinere woningen en levensloopgeschikte woningen. Het centrum wordt gezien als een logische plek voor deze ontwikkeling, omdat voorzieningen, ontmoeting en zorg dichtbij aanwezig zijn.
Wonen in het centrum sluit daarmee aan op de behoefte aan een compacte en goed bereikbare leefomgeving. Het toevoegen van woningen wordt niet alleen gezien als een woonopgave, maar ook als een manier om het functioneren van het centrum te versterken. Meer bewoners zorgen voor extra gebruik van voorzieningen, meer levendigheid en meer sociale veiligheid door aanwezigheid gedurende de dag en avond. Tegelijkertijd vraagt woningbouw in het centrum om zorgvuldige afwegingen. Nieuwe woningen moeten passen binnen de beschikbare ruimte en goed worden gecombineerd met andere functies, zoals detailhandel, horeca, openbare ruimte en parkeren. Daarmee raakt woningbouw direct aan andere opgaven binnen het centrumgebied. De vraag waar woningen kunnen worden toegevoegd en onder welke voorwaarden, hangt sterk samen met keuzes over bereikbaarheid, parkeren, de combinatie van wonen, winkels, horeca en andere functies en de inrichting van de openbare ruimte.
3.3
Mobiliteit
Mobiliteit vormt een belangrijke randvoorwaarde voor de ontwikkeling van het centrum. Uit het parkeeronderzoek 2025 blijkt dat de huidige parkeercapaciteit in en rond het centrumgebied over het algemeen voldoende is, maar dat op piekmomenten, met name tijdens de weekmarkt, sprake is van een hogere parkeerdruk (Gemeente Barendrecht, Verkeersonderzoek Centrum Barendrecht, 2025). Tegelijkertijd laat het onderzoek zien dat toevoeging van woningen en voorzieningen binnen het centrumgebied mogelijk is, mits dit plaatsvindt binnen de beschikbare verkeerskundige en ruimtelijke bandbreedte en zorgvuldig wordt afgewogen in relatie tot parkeren, bereikbaarheid en de inrichting van de openbare ruimte.
3 Geldende kaders | Concept Kaderstellende startnotitie | 22
Daarbij neemt bij grotere ruimtelijke ontwikkelingen de noodzaak toe om (een deel van) de parkeeropgave op eigen terrein of via aanvullende maatregelen op te lossen. Naast de beschikbare parkeercapaciteit vraagt ook de vindbaarheid van parkeerlocaties aandacht. Uit gesprekken met betrokkenen komt naar voren dat de bewegwijzering naar parkeerlocaties binnen en rondom het centrumgebied niet altijd duidelijk is. Dit aandachtspunt wordt mede genoemd in relatie tot recente infrastructurele wijzigingen rondom ’t Vlak en Onderlangs. Tegelijkertijd gaat mobiliteit niet alleen over parkeren en bereikbaarheid, maar ook over de manier waarop bezoekers het centrum gebruiken en beleven. De toegankelijkheid van het centrum voor voetgangers wordt beperkt door hoogteverschillen en de huidige inrichting van de openbare ruimte. Hierdoor functioneert het centrum nog beperkt als aantrekkelijk verblijfs- en loopgebied. Dit heeft invloed op de routing binnen het centrum en de mate waarin bezoekers verschillende delen van het gebied combineren. Ook voor fietsers zijn verbeteringen mogelijk. Bezoekers parkeren hun fiets vaak dicht bij winkels, terwijl centrale stallingen minder worden gebruikt. Dit vraagt om een inrichting die beter aansluit op het feitelijke gebruik van het centrum.
Daarbij spelen niet alleen de locatie, maar ook de kwaliteit en veiligheid van fietsparkeervoorzieningen een belangrijke rol. Vanuit het milieubeleid wordt daarnaast ingezet op duurzame mobiliteit, zoals fietsen, deelmobiliteit en elektrisch vervoer (Gemeente Barendrecht, Milieuopgave Barendrecht, 2023). Ook deze ontwikkelingen vragen ruimte binnen het centrum-
gebied en beïnvloeden de afweging tussen bereikbaarheid, parkeren en verblijfskwaliteit.
3.4
Openbare ruimte en leefomgeving
De kwaliteit van de openbare ruimte speelt een belangrijke rol in het functioneren van het centrum. Uit het gezondheidsbeleid blijkt dat het centrum relatief weinig groen en speelplekken heeft en dat mogelijkheden om te bewegen in de openbare ruimte beperkt zijn (Gemeente Barendrecht, Rapport Gezondheid Barendrecht versie 2.0, 2021). Daardoor nodigt het centrum minder uit tot verblijf, ontmoeting en beweging. De openbare ruimte heeft daarmee niet alleen invloed op de uitstraling van het centrum, maar ook op hoe mensen het gebied gebruiken en waarderen. Een aantrekkelijke openbare ruimte kan bijdragen aan langere verblijfsduur, meer ontmoeting en een sterker gebruik van voorzieningen. Dit sluit aan op de bredere ontwikkeling waarbij centrumgebieden steeds meer functioneren als plekken waar winkelen, ontmoeten en verblijven samenkomen. Het gezondheidsbeleid zet daarom in op het toevoegen van groen, speelplekken en mogelijkheden om te bewegen. Deze ingrepen dragen niet alleen bij aan gezondheid, maar ook aan de verblijfskwaliteit en aantrekkelijkheid van het centrum. Ook vanuit de Milieuopgave Barendrecht wordt ingezet op een klimaatbestendige inrichting van de leefomgeving. Thema’s als vergroening, waterberging en het beperken van hittestress spelen daarbij een belangrijke rol (Gemeente Barendrecht, Milieuopgave Barendrecht – 2023).
Bij toekomstige herinrichtingen en ontwikkelingen moeten deze opgaven zoveel mogelijk worden gecombineerd met verbeteringen van de openbare ruimte. Daarbij gaat het niet alleen om het toevoegen van
3 Geldende kaders | Concept Kaderstellende startnotitie | 23
groen en het opvangen van water, maar ook om het beperken van overlast bij extreme weersomstandigheden. Op verschillende locaties in het centrumgebied ontstaat bij hevige regenval wateroverlast doordat water gebouwen binnenstroomt. Daarmee wordt de openbare ruimte niet alleen een ruimtelijke opgave, maar ook een maatschappelijke en klimaatgerichte opgave.
3.5
Gemeentelijke rol en grondbeleid
De ontwikkeling van het centrum vraagt niet alleen om inhoudelijke keuzes, maar ook om keuzes over de rol van de gemeente. In de Nota Grondbeleid kiest de gemeente voor dynamisch grondbeleid. Dit betekent dat per ontwikkeling wordt bekeken welke rol het beste past (Gemeente Barendrecht, Nota Grondbeleid, 2025). De gemeente kan daarbij verschillende rollen innemen, zoals faciliterend, actief faciliterend of actief grondbeleid voeren. Welke rol passend is, hangt af van de maatschappelijke meerwaarde, de gewenste regie en de complexiteit van een ontwikkeling. Het grondbeleid wordt daarbij gezien als een middel om gemeentelijke doelen te bereiken, zoals verbetering van leefbaarheid, kwaliteit van de openbare ruimte, woningbouw en economische versterking van het centrum. Tegelijkertijd blijft samenwerking met vastgoedeigenaren, ondernemers en andere partijen noodzakelijk om ontwikkelingen daadwerkelijk mogelijk te maken. Juist in een gebied met versnipperd eigendom vraagt de verdere ontwikkeling van het centrum om regie, samenwerking en duidelijke keuzes over de rolverdeling tussen gemeente en marktpartijen.
3.6 Duurzaamheid, vergroening en klimaatadaptatie Vanuit de milieuopgave wordt ingezet op een duurzame, klimaatbestendige en gezonde leefomgeving (Gemeente Barendrecht, Milieuopgave Barendrecht, 2023). Daarbij richt het beleid zich niet alleen op energie en CO2-reductie, maar ook op klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit, circulaire economie, vergroening en de kwaliteit van de openbare ruimte. Binnen het beleid wordt nadrukkelijk uitgegaan van samenwerking met inwoners, ondernemers en andere betrokken partijen en het benutten van koppelkansen binnen ruimtelijke ontwikkelingen en herinrichtingsopgaven. Voor het centrumgebied betekent dit dat thema’s zoals vergroening, verblijfskwaliteit, duurzame mobiliteit en klimaatadaptatie in samenhang moeten worden meegenomen bij de verdere ontwikkeling van het gebied. Ook wordt binnen het beleid benadrukt dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan een klimaatbestendige inrichting van de leefomgeving en dat klimaat- en duurzaamheidsopgaven integraal onderdeel vormen van toekomstige gebiedsontwikkelingen.
3.7
Conclusie
De beleidskaders laten een duidelijke richting zien voor de ontwikkeling van het centrum. Vrijwel alle beleidsvelden sturen op een sterker, aantrekkelijker en beter samenhangend centrumgebied, waarin voorzieningen, wonen, verblijf en ontmoeting elkaar versterken. Tegelijkertijd maken de verschillende beleidskaders ook duidelijk dat deze ontwikkeling vraagt om keuzes. De beschikbare ruimte in het centrum is beperkt en
3 Geldende kaders | Concept Kaderstellende startnotitie
| 24
verschillende belangen komen hier samen. Woningbouw, verblijfskwaliteit, vergroening, mobiliteit, parkeren en economische functies vragen allemaal ruimte binnen hetzelfde gebied. Daardoor kunnen keuzes op het ene thema niet los worden gezien van effecten op andere onderdelen van het centrum. De beleidskaders laten daarnaast zien dat de ontwikkeling van het centrum niet vanzelf ontstaat. Het functioneren van het centrum hangt sterk samen met de kwaliteit van vastgoed, de inrichting van de openbare ruimte en de bereidheid van partijen om te investeren. Dit vraagt niet alleen om ruimtelijke keuzes, maar ook om regie, samenwerking en een duidelijke rol van de gemeente in de verdere ontwikkeling van het gebied. Gezamenlijk maken de beleidskaders daarmee duidelijk dat de verdere ontwikkeling van het centrum vraagt om een integrale aanpak, waarbij ruimtelijke, duurzame, economische en maatschappelijke opgaven in samenhang worden afgewogen.
3 Geldende kaders | Concept Kaderstellende startnotitie | 25
4 Ontwikkelrichting en sporen
Ontwikkelrichting en sporen | Concept Kaderstellende startnotitie | 26
4 Ontwikkelrichting en sporen 4.1
Ontwikkelrichting
Uit de analyse en beleidskaders ontstaat een consistent beeld van het centrumgebied Middenbaan. Het centrum functioneert in de basis goed als lokaal voorzieningengebied. Het aanbod is relatief compleet, de leegstand is laag en het centrum heeft een stevige bezoekersbasis. Dagelijkse voorzieningen zorgen voor constante bezoekersstromen en vormen een belangrijke economische drager van het gebied. Tegelijkertijd maken de onderzoeken duidelijk dat deze positie niet vanzelfsprekend is. Het centrum wordt vooral bezocht vanwege nabijheid en gemak, terwijl de waardering voor sfeer, uitstraling en verblijfskwaliteit achterblijft. Ook ontwikkelt het centrum zich ruimtelijk en programmatisch nog onvoldoende als samenhangend geheel. De entrees, routes en randen van het gebied, waaronder Onderlangs en Achterom, functioneren op onderdelen nog onvoldoende als logisch onderdeel van het centrumgebied. Daardoor worden bezoekersstromen en economische kansen nog onvoldoende benut. Ook de kwaliteit van de openbare ruimte sluit nog niet overal aan op het gewenste gebruik van het centrum als aantrekkelijk verblijfs- en ontmoetingsgebied. Er is behoefte aan meer verblijfskwaliteit, groen, speel- en ontmoetingsplekken en een betere verbinding tussen de verschillende delen van het centrumgebied.