Concept Kaderstellende Startnotitie Centrumgebied Middenbaan

Tegelijkertijd vragen klimaatadaptatie, mobiliteit, parkeren, wonen en economische functies allemaal ruimte binnen hetzelfde gebied. Dat maakt integrale keuzes noodzakelijk. De analyse laat daarnaast zien dat het functioneren van het centrum niet alleen afhankelijk is van ontwikkelingen binnen het centrumgebied zelf. Ook keuzes elders binnen de gemeentelijke voorzieningenstructuur kunnen invloed hebben op bezoekersstromen, marktruimte en het economisch functioneren van het centrumgebied.

Zonder gezamenlijke ontwikkelrichting bestaat het risico dat ontwikkelingen afzonderlijk plaatsvinden en onvoldoende bijdragen aan de ruimtelijke, economische en functionele samenhang van het centrumgebied als geheel. De ontwikkelrichting voor het centrumgebied richt zich daarom op een sterker, aantrekkelijker en toekomstbestendiger centrumgebied, waarin voorzieningen, verblijf, wonen en ontmoeting elkaar versterken. Daarbij ligt de focus niet op uitbreiding van het centrumgebied, maar op versterking van kwaliteit, samenhang en toekomstbestendigheid van het bestaande centrumgebied. Binnen deze ontwikkelrichting blijft een sterk voorzieningenaanbod een belangrijke basis voor het functioneren van het centrum. Uit de analyse blijkt dat dagelijkse voorzieningen en met name supermarkten een belangrijke economische drager vormen voor bezoekersstromen en combinatiebezoek binnen het centrum. Tegelijkertijd blijft het aandeel dagelijkse voorzieningen achter ten opzichte van vergelijkbare centrumgebieden. Dit vraagt om verdere afwegingen rondom branchering, voorzieningenstructuur, marktruimte en de toekomstige ontwikkelmogelijkheden van het centrumgebied. Daarbij wordt ook gekeken naar de ruimtelijke samenhang van functies binnen het centrumgebied.

Door middel van zonering, clustering en functiemenging kan beter worden gestuurd op een logisch opgebouwd centrumgebied, met bijvoorbeeld een kernwinkelgebied, aanloopgebieden, verblijfsgebieden en duidelijke routes tussen verschillende delen van het centrum. Clustering van functies kan bijdragen aan sterkere bezoekersstromen, combinatiebezoek en een betere samenhang tussen voorzieningen, verblijf en wonen. Zonering kan daarnaast helpen om beter af te wegen welke functies op welke locaties binnen het centrumgebied het meest passend zijn en waar ruimte bestaat voor functiemenging, verblijf of transformatie.

4 Ontwikkelrichting en sporen | Concept Kaderstellende startnotitie | 27

Tegelijkertijd vraagt de verdere ontwikkeling van het centrum om een beter inzicht in doelgroepen, centrumgebruik en verblijfsbehoeften. Verschillende leefstijlen stellen andere eisen aan voorzieningen, openbare ruimte, verblijfskwaliteit en programmering van het centrumgebied. Dit vraagt om een ontwikkelrichting die niet alleen economisch en ruimtelijk functioneert, maar ook beter aansluit op het gebruik en de beleving van verschillende doelgroepen. Ook wonen krijgt binnen deze ontwikkelrichting een nadrukkelijkere plek binnen het centrumgebied. Het centrum wordt vanuit beleid gezien als een logische locatie voor wonen nabij voorzieningen en openbaar gebied. De toevoeging van woningen kan daarnaast bijdragen aan een groter dagelijks draagvlak voor voorzieningen, horeca en andere functies binnen het centrumgebied. Zeker in een periode waarin vergrijzing, veranderend koopgedrag en online bestedingen invloed hebben op het functioneren van centrumgebieden, kan een groter aantal bewoners bijdragen aan meer bezoekers en een sterker economisch functioneren van het centrum. Tegelijkertijd vraagt dit om zorgvuldige afwegingen in relatie tot leefbaarheid, mobiliteit, parkeren, openbare ruimte en functiemenging binnen het centrumgebied.

Uit gesprekken met vastgoedeigenaren en de BIZ komt daarnaast naar voren dat de huidige maat en indeling van winkelunits binnen delen van het centrumgebied niet altijd aansluiten op de wensen van grotere winkelconcepten. Met name de beperkte breedte en diepte van winkelunits beperken op onderdelen de vestigingsmogelijkheden voor grotere formules. Dit vraagt in de verdere ruimtelijke verkenning aandacht voor de relatie tussen branchering, vastgoedstructuur en de ruimtelijke opbouw van het centrumgebied. De ontwikkelrichting vraagt daarnaast om versterking van de verblijfskwaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het centrumgebied. Dit betekent onder andere meer

aandacht voor aantrekkelijke entrees, betere routes en verbindingen binnen het centrumgebied, vergroening van de openbare ruimte en meer ruimte voor verblijf, ontmoeting en spelen. Daarbij wordt ook gekeken naar de relatie tussen het centrum en omliggende gebieden, waaronder de Lindenhoevelaan, het Onderlangs en het Achterom. De verschillende opgaven hangen daarbij sterk met elkaar samen. Ontwikkelingen op het gebied van voorzieningen, wonen, mobiliteit, openbare ruimte en duurzaamheid vragen allemaal ruimte binnen hetzelfde gebied en kunnen niet los van elkaar worden bekeken. Dit vraagt om integrale keuzes en een ontwikkelrichting waarin economische vitaliteit, ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en uitvoerbaarheid in samenhang worden afgewogen.

4.2

Programmasporen

Om de ontwikkelrichting verder uit te werken, wordt het programma opgebouwd uit drie samenhangende programmasporen. Deze sporen vormen de basis voor de verdere uitwerking van onderzoeken, ruimtelijke verkenningen, samenwerking en uitvoering. Spoor 1: Economische vitaliteit Dit spoor richt zich op het economisch functioneren van het centrumgebied en de toekomstige voorzieningenstructuur. Binnen dit spoor wordt gewerkt aan vraagstukken rondom branchering, functiemix, marktruimte, bezoekersstromen en clustering van voorzieningen. Ook wordt gekeken naar de positie van dagelijkse voorzieningen en supermarkten als economische dragers van het centrumgebied. Daarnaast richt dit spoor zich op stimuleringsmaatregelen en samenwerking met

4 Ontwikkelrichting en sporen | Concept Kaderstellende startnotitie | 28

ondernemers en vastgoedeigenaren om investeringen in kwaliteit, uitstraling en functioneren van het centrumgebied te stimuleren. Spoor 2: Ruimtelijke ontwikkeling Dit spoor richt zich op de ruimtelijke kwaliteit, verblijfskwaliteit en ontwikkelmogelijkheden van het centrumgebied. Binnen dit spoor wordt gewerkt aan de verdere ruimtelijke verkenning van het centrumgebied, waaronder vraagstukken rondom wonen, openbare ruimte, vergroening, klimaatadaptatie, routing, entrees, mobiliteit en parkeren. Ook wordt gekeken naar de relatie tussen vastgoedstructuur, ontwikkelmogelijkheden en de toekomstige ruimtelijke opbouw van het centrumgebied. Spoor 3: Programma en uitvoering Dit spoor richt zich op de organisatie en uitvoering van het programma. De ontwikkeling van het centrumgebied vraagt om samenwerking tussen gemeente, ondernemers, vastgoedeigenaren en andere betrokken partijen. Binnen dit spoor wordt gewerkt aan programmasturing, participatie, communicatie, samenwerking en de verdere organisatie van het uitvoeringsproces.

4 Ontwikkelrichting en sporen | Concept Kaderstellende startnotitie | 29

5 Ruimtelijke verkenning

Ruimtelijke verkenning | Concept Kaderstellende startnotitie | 30

5 Ruimtelijke verkenning De ontwikkeling van het centrumgebied loopt al langere tijd. In dat kader zijn verschillende onderzoeken opgesteld en zijn in gemeentelijk beleid uitspraken gedaan over het centrumgebied. Vooruitlopend op ‘Spoor 2: Ruimtelijke ontwikkeling’ en parallel aan deze startnotitie zijn gesprekken gevoerd met potentiële ontwikkelaars, het ‘klein comité’ (zie paragraaf 8.2) en belanghebbenden. Op basis van huidige onderzoek, beleid en gesprekken is een aantal aannames gedaan die zich laten vertalen naar voorlopige kaders. In het vervolg worden deze voorlopige kaders onderbouwd door nader onderzoek en participatie.

Barendrecht is met de komst van Carnisselande verdubbeld, de groei blijft aanhouden met de komst van de Stationstuinen. Ondanks dat Barendrecht nog steeds een dorp is, dienen voorzieningen op orde te zijn om geen koopkracht kwijt te raken aan omliggende dorpen of steden. Met het aanwijzen van de Middenbaan als hoofdwinkelcentrum van Barendrecht zal het gebied zich hierop moeten aanpassen, met behoud van de dorpse vriendelijkheid. Kenmerkend voor de Middenbaan is de dijkstructuur. Voor een winkelgebied is deze dijkstructuur niet altijd even praktisch, echter is het een belangrijk gegeven in de ontstaansgeschiedenis van Barendrecht en het karakter van de Middenbaan.

Samengevat kan gezegd worden dat winkelgebieden steeds meer functioneren als plekken waar winkelen, ontmoeten en verblijven samenkomen en dat de manier waarop een winkelgebied is ingericht direct van invloed is op het bezoekgedrag, verblijfsduur en bestedingen. Een goede balans tussen voorzieningen, openbare ruimte en mobiliteit is daarmee essentieel voor een aantrekkelijk en economisch vitaal gebied. Uit het koopstromenonderzoek blijkt dat het centrumgebied Middenbaan in sterke mate functioneert als lokaal voorzieningengebied en uit paragraaf 2.10 blijkt dat het gebied onvoldoende onderscheidend vermogen heeft. De huidige winkelformaten beperken verdere ontwikkeling van de Middenbaan, zo is gebleken uit gesprekken met ondernemers en vastgoedadviseurs.

Om een denkrichting te verwoorden zijn voor de ruimtelijke verkenning conceptkaders opgesteld. Hierbij wordt het dorpse karakter met de kenmerkende dijkstructuur behouden. Door op een aantal plekken de structuur te optimaliseren wordt zicht- en bereikbaarheid verbeterd en ruimte aan nieuwe ontwikkelingen gegeven. In de volgende fase worden deze concept kaders getoetst en nader aangevuld.

Vanuit het gezondheidsbeleid en de klimaatopgave Barendrecht wordt ingezet op het vergroenen en daarmee op het klimaatbestendig maken van de verblijfsgebieden. Dit zorgt voor verkoeling bij de steeds warmer wordende zomers en heeft een absorberend vermogen tijdens hevige regenbuien. Uitgewezen is dat het toevoegen van groen de sociale cohesie stimuleert, wat een positieve wending kan geven aan een gebied waarin ontmoeten, verblijven en samenkomen wordt gestimuleerd.

5.1

Concept kaders

Ruimtelijk-economische: i. Verruimen van de winkeldiepte tot 20m; ii. Afwisseling in breedte van panden aan Middenbaan voor functiemix; iii. Meer supermarkt meters aan het Achterom mogelijk maken; iv. Geen detailhandel meer aan het Achterom en Onderlangs. Wel: dienstverlening, expeditie, woningen en parkeren; v. Toevoegen van verblijfsplekken aan het centrum, met name richting het Trefpunt o.a. door ruimte te bieden voor terrassen, spelen en groen;

5 Ruimtelijke verkenning | Concept Kaderstellende startnotitie

| 31

Bouwhoogte: i. Verruimen van maximale bouwhoogte bij entree van de Middenbaan bij Lindehoevelaan tot maximaal 6 bouwlagen. ii. Bouwhoogte aan Achterom en Onderlangs mogelijk naar 4, 5 of 6 bouwlagen. Dit is afhankelijk van afstand tot bestaande woningen; iii. Bebouwing aan de Middenbaan maximaal 3 bouwlagen. iv. Wanneer bebouwing aan de Middenbaan hoger wordt, verbreed de Middenbaan zodat zonlicht in de winkelstraat blijft komen. Parkeren: i. Inzetten op gebouwd parkeren; ii. Blauwe zone actief handhaven; iii. Parkeren (deels) op eigen terrein oplossen; Beeldkwaliteit: i. Beeldkwaliteitsplan is nog steeds van toepassing: Aan de Middenbaan blijven inzetten op pandgewijze dorpse architectuur. Aan het Achterom en Onderlangs blijven inzetten op pakhuis architectuur; ii. Bij hoogte accenten een afwijkende architectuur toepassen; iii. Voorkomen van ‘dode’ gevels en achterkanten; iv. Buitenruimte vergroenen door o.a. meer groen bij verblijfsplekken en gevelgroen mogelijk maken. Wonen: i. Bij het meer woningen toevoegen aan het centrum, bandbreedte 0-300 stuks, parkeerdruk en verkeersstromen zijn rand voorwaardelijk; ii. Prijsverdeling woonprogramma aanhouden, tenzij een andere verdeling een maatschappelijke meerwaarde geeft.

5 Ruimtelijke verkenning | Concept Kaderstellende startnotitie

| 32

6 Vervolgstappen en programmasporen

Vervolgstappen en programmasporen | Concept Kaderstellende startnotitie | 33

6 Vervolgstappen en programmasporen In hoofdstuk 4 is de ontwikkelrichting voor het centrumgebied beschreven. Daarbij is duidelijk geworden dat de verdere ontwikkeling van het centrum vraagt om integrale keuzes rondom economische vitaliteit, ruimtelijke kwaliteit, wonen, mobiliteit, verblijf en duurzaamheid. In hoofdstuk 5 wordt deze ontwikkelrichting ruimtelijk verkend in een eerste ruimtelijke verkenning van het centrumgebied. Deze verkenning dient als basis voor verdere gesprekken en afwegingen over de toekomstige ontwikkeling van het centrumgebied.

Ook wordt onderzocht in hoeverre er marktruimte bestaat voor uitbreiding van voorzieningen binnen het centrumgebied en hoe verschillende functies ruimtelijk kunnen bijdragen aan sterkere bezoekersstromen en combinatiebezoek binnen het centrum. Daarbij wordt gekeken naar de relatie tussen ontwikkelingen binnen het centrumgebied en ontwikkelingen elders binnen de gemeentelijke voorzieningenstructuur. Onderzocht wordt welke gemeentelijke instrumenten ingezet kunnen worden om passende detailhandel, die net buiten het plangebied gevestigd is, gestimuleerd kan worden om zich te vestigen in het centrumgebied.

Tegelijkertijd laten zowel de analyses als de eerste ruimtelijke verkenning zien dat op verschillende onderdelen nog nadere uitwerking, onderzoek en afweging nodig is. De vervolgstappen richten zich daarom op het verder onderzoeken, concretiseren en uitwerken van de keuzes die nodig zijn voor de verdere ontwikkeling van het centrumgebied. Daarbij wordt voortgebouwd op de analyses uit deze startnotitie, de eerste ruimtelijke verkenning en de inzichten uit gesprekken met ondernemers, vastgoedeigenaren en andere betrokken partijen.

Daarnaast wordt een verdiepend onderzoek uitgevoerd naar doelgroepen, leefstijlen en centrumgebruik. Hiermee wordt beter inzicht verkregen in de manier waarop verschillende doelgroepen het centrum gebruiken, welke behoeften bestaan ten aanzien van voorzieningen en verblijfskwaliteit en hoe het centrum aantrekkelijker kan worden voor verschillende typen bezoekers.

De vervolgstappen worden uitgewerkt langs drie samenhangende programmasporen. Deze sporen vormen gezamenlijk de basis voor de verdere uitwerking van onderzoeken, ruimtelijke keuzes en uitvoering binnen het centrumgebied.

6.1

Economische vitaliteit

Binnen dit spoor wordt verder onderzocht hoe het centrum economisch sterker en toekomstbestendiger kan functioneren. Daarbij wordt gekeken naar branchering, functiemix, clustering van functies en de toekomstige voorzieningenstructuur binnen het centrumgebied.

Als gevolg van het passantenonderzoek van Strabo (hoofdstuk 2.4) wordt bovendien ingezet op structurele monitoring van bezoekersstromen binnen het centrumgebied, met een privacy proof camerasysteem. De monitoring kan tevens worden gebruikt om effecten van activiteiten in het centrumgebied, maar ook maatregelen en investeringen te volgen en toekomstige keuzes te onderbouwen. Tenslotte wordt binnen dit spoor onderzocht welke stimuleringsmaatregelen kunnen bijdragen aan de kwaliteit en uitstraling van het centrumgebied. Daarbij wordt in eerste instantie gekeken naar de mogelijkheden voor een gevelsubsidie en de manier waarop dergelijke regelingen in andere gemeenten worden toegepast. Ook wordt onderzocht welke aanvullende instrumenten kunnen bijdragen aan investeringen in vastgoed, uitstraling en toekomstbestendigheid van het centrumgebied.

6 Vervolgstappen en programmasporen | Concept Kaderstellende startnotitie | 34

6.2

Ruimtelijke ontwikkeling

De verdere ontwikkeling van het centrum vraagt om integrale ruimtelijke keuzes rondom wonen, openbare ruimte, mobiliteit, verblijf, klimaatadaptatie en voorzieningen. Daarom wordt de eerste ruimtelijke verkenning, zoals beschreven in hoofdstuk 5, binnen dit spoor verder uitgewerkt en verdiept. Er wordt bijvoorbeeld onderzocht welke ruimtelijke mogelijkheden er zijn voor woningbouw, functiemenging en versterking van verblijfskwaliteit binnen het centrumgebied. Daarbij wordt gekeken naar de relatie tussen woningbouw, voorzieningen, parkeren, openbare ruimte, mobiliteit en leefbaarheid. Ook wordt gewerkt aan de verdere uitwerking van routing, vergroening, verblijfskwaliteit, entrees en verbindingen binnen het centrumgebied, waaronder de relatie met de Lindenhoevelaan, het Onderlangs en het Achterom. Hierbij wordt specifiek aandacht besteed aan de manier waarop verschillende delen van het centrum beter met elkaar kunnen worden verbonden en hoe de kwaliteit van de openbare ruimte kan bijdragen aan een aantrekkelijker verblijfs- en ontmoetingsgebied.

binnen het centrumgebied. Indien marktinitiatieven vooruitlopen op het ontwikkelkader en het gebiedsgerichte omgevingsprogramma worden deze gestimuleerd met een intentieovereenkomst en gefaciliteerd met een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit), indien nodig. Gesprekken over potentiële herontwikkeling vinden plaats. Hiermee vormen plannen en realisatie een organisch proces.

6.3

Samenwerking en regie

De ontwikkeling van het centrumgebied vraagt om langdurige samenwerking tussen gemeente, vastgoedeigenaren, ondernemers en andere betrokken partijen. Daarbij is regie nodig om samenhang aan te brengen tussen de verschillende onderzoeken, ruimtelijke uitwerkingen en initiatieven binnen het centrumgebied. Binnen dit spoor wordt ingezet op programmasturing, samenwerking en participatie. Hierbij wordt onder andere gewerkt aan structureel overleg met vastgoedeigenaren en de BIZ, het betrekken van belanghebbenden bij de verdere uitwerking van plannen en het organiseren van samenhang tussen de verschillende programmasporen.

Daarnaast wordt de mobiliteitsaanpak verder uitgewerkt, waaronder parkeren, fietsgebruik, routing en de positie van langzaam verkeer binnen het centrumgebied. Hierbij wordt gekeken naar de balans tussen bereikbaarheid, parkeren en verblijfskwaliteit.

De verdere organisatorische uitwerking, capaciteit en rolverdeling binnen het programma worden beschreven in hoofdstuk 8.

Parallel aan de ruimtelijke verkenning wordt binnen dit spoor ook gekeken naar relatief snel uitvoerbare maatregelen, zoals verbetering van routing, bewegwijzering en de herkenbaarheid van het centrumgebied voor bezoekers. Hiermee kan op korte termijn al worden bijgedragen aan een betere gebruikskwaliteit en oriëntatie

De verdere ontwikkeling van het centrumgebied wordt stapsgewijs uitgewerkt. In de komende periode ligt de nadruk op het verder verdiepen van onderzoeken, het uitwerken van de eerste ruimtelijke verkenning en het organiseren van samenwerking met betrokken partijen. De uitkomsten hiervan vormen de basis voor

6.4

Vervolgstappen

6 Vervolgstappen en programmasporen | Concept Kaderstellende startnotitie

| 35

bestuurlijke keuzes en de verdere uitwerking van een gebiedsgericht omgevings­ programma voor het centrumgebied Middenbaan. Onderdeel

2026

2027

Verdiepende onderzoeken

•●

•●

Uitwerking eerste ruimtelijke verkenning

•●

•●

betrokken partijen

•●

•●

•

•●

Gesprekken met ondernemers, vastgoedeigenaren en andere Eerste intentieovereenkomst marktinitiatief herontwikkeling

Vaststellen ontwikkelkader

•●

Uitwerking gebiedsgericht omgevingsprogramma

•●

De exacte planning en uitvoering zijn afhankelijk van bestuurlijke keuzes, samenwerking met betrokken partijen, de haalbaarheid van projecten en beschikbare financiële middelen. Voor de verdere uitwerking van vervolgstappen, uitvoeringsmaatregelen en mogelijke investeringen na 2027 wordt eind 2026 een separate financiële uitwerking en vervolgprogrammering opgesteld.

6 Vervolgstappen en programmasporen | Concept Kaderstellende startnotitie | 36

7 Financiën

Financiën

| Concept Kaderstellende startnotitie | 37

7 Financiën Voor de uitvoering van de voorgestelde werkzaamheden wordt bij de aankomende tussenrapportage incidenteel budget aangevraagd. Deze middelen zijn bedoeld voor de verdere uitwerking van de kaderstellende startnotitie, de eerste ruimtelijke verkenning en de daaropvolgende uitwerking naar een ontwikkelkader. De inzet is opgebouwd langs 3 sporen. Spoor

2026

2027

1. Economische vitaliteit

€ 50.000

€ 35.000

2. Ruimtelijke ontwikkeling

€ 65.000

€ 87.500

3. Regie en samenwerking

€ 82.500

€ 130.000

Totaal

€ 197.500

€ 252.500

Tabel 1. Begroting centrumgebied Middenbaan op hoofdlijnen

Een nadere uitwerking van de begroting is opgenomen in bijlage 2.

7 Financiën | Concept Kaderstellende startnotitie | 38

8 Organisatie en samenwerking

Organisatie en samenwerking | Concept Kaderstellende startnotitie

| 39

8 Organisatie en samenwerking De ontwikkeling van het centrumgebied vraagt niet alleen om inhoudelijke keuzes en investeringen, maar ook om een passende organisatie en samenwerking tussen betrokken partijen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de rol van de gemeente, de samenwerking met betrokken partijen en de organisatorische inrichting van het programma.

8.1

Rol van de gemeente

De ontwikkeling van het centrumgebied vraagt om een actieve en verbindende rol van de gemeente. De verschillende opgaven binnen het centrumgebied hangen sterk met elkaar samen en raken meerdere beleidsvelden, waaronder economie, wonen, mobiliteit, openbare ruimte, duurzaamheid en klimaatadaptatie. Zoals ook blijkt uit de beleidskaders in hoofdstuk 3 kunnen keuzes binnen één beleidsveld direct invloed hebben op het functioneren en de ontwikkelmogelijkheden van het centrumgebied als geheel. De rol van de gemeente richt zich daarom niet alleen op het faciliteren van ontwikkelingen, maar ook op het aanbrengen van samenhang tussen verschillende projecten, initiatieven en beleidsdoelen binnen het centrumgebied. Daarbij heeft de gemeente een belangrijke rol in het organiseren van samenwerking, het bewaken van integraliteit en het creëren van randvoorwaarden voor verdere ontwikkeling. Binnen de verdere ruimtelijke verkenning wordt daarnaast onderzocht in hoeverre een meer actieve gemeentelijke rol wenselijk of noodzakelijk is bij toekomstige ontwikkelingen binnen het centrumgebied.

8.2

Samenwerking en participatie

De ontwikkeling van het centrumgebied kan niet uitsluitend vanuit de gemeente worden gerealiseerd. Een groot deel van het vastgoed en mogelijke ontwikkellocaties binnen het centrumgebied bevindt zich in particulier eigendom. Hierdoor is de gemeente voor de verdere ontwikkeling van het centrum in belangrijke mate afhankelijk van samenwerking, investeringsbereidheid en gezamenlijke afstemming met vastgoedeigenaren, ondernemers en andere betrokken partijen. Uit de evaluatie van de centrumaanpak blijkt dat een meer actieve en verbindende rol van de gemeente noodzakelijk is om ontwikkelingen binnen het centrumgebied in samenhang verder te brengen. Dit sluit ook aan op het gemeentelijk grondbeleid, waarin wordt benoemd dat per ontwikkeling wordt afgewogen welke rol van de gemeente passend en wenselijk is. In november 2025 heeft een eerste overleg plaatsgevonden met ruim 30 vastgoedeigenaren die betrokken zijn bij het centrumgebied Middenbaan. Tijdens deze bijeenkomst zijn betrokken partijen geïnformeerd over de stand van zaken van het programma. Vanuit dit overleg is vervolgens een klein comité ontstaan, bestaande uit vertegenwoordigers van vastgoedeigenaren en de BIZ. De samenwerking met het klein comité laat zien dat structurele afstemming en vroegtijdige betrokkenheid van meerwaarde zijn voor de verdere ontwikkeling van het centrumgebied.

De input vanuit deze samenwerking is benut bij de verdere aanscherping van de eerste ruimtelijke verkenning. Hiermee zijn de eerste stappen gezet naar een meer gezamenlijke en gebiedsgerichte aanpak van de ontwikkeling van het centrumgebied.

8 Organisatie en samenwerking | Concept Kaderstellende startnotitie | 40

In de komende jaren wordt deze samenwerking verder uitgebouwd. Daarbij wordt ingezet op actieve communicatie, participatie en structurele afstemming met ondernemers, vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, inwoners en andere betrokken partijen. Vastgoedeigenaren worden periodiek geïnformeerd over de voortgang van het programma, onder andere via gerichte communicatie en informatiebrieven. Ondernemers worden hierbij mede betrokken via de BIZ en bestaande overlegstructuren.

Het doel hiervan is niet alleen om partijen goed te informeren, maar ook om kennis, ideeën, kansen en initiatieven vroegtijdig met elkaar te verbinden en gezamenlijk te werken aan de verdere ontwikkeling van het centrumgebied.

8 Organisatie en samenwerking | Concept Kaderstellende startnotitie

| 41

Bijlagen

Bijlagen | Concept Kaderstellende startnotitie | 42

Bijlage 1 – SWOT / Confrontatieanalyse VERBETEREN (ZWAKTE X KANS) Combinatie

Zwakte

Kans

Idee / Richting

Z2-K2

Gebrekkige verblijfskwaliteit (incl. stegen, weinig spelen)

Meer verblijf en levendigheid

Verblijfsgebieden versterken en stegen verbeteren

Z3-K3

Matige gevelkwaliteit en uitstraling

Subsidies centrum / duurzaamheid

Gevelverbetering en kwaliteitsimpuls vastgoed

Z4-K4

Versnipperd eigendom

Woningbouwopgave

Woningbouw benutten als aanjager voor samenwerking eigenaren

Z5-K5

Dichte etalages

Levendigheid toevoegen

Actieve plinten en transparante gevels stimuleren

Z6-K6

Weinig groen

Vergroeningsambities

Groene herinrichting centrum

Z20-K4

Winkels niet allemaal aan hoofdstructuur (dijk)

Woningbouwopgave

Clustering detailhandel en toevoegen wonen op minder sterke plekken

Z21-K5

Stegen niet veilig / aantrekkelijk

Levendigheid toevoegen

Verbeteren routing en kwaliteit stegen

Z22-K14

Wateroverlastgevoelig

Klimaatadaptieve inrichting

Openbare ruimte aanpassen voor wateropvang en hittestress

Z24-K15

Onbestemde ruimte (tussen centrum en andere functies)

Herontwikkeling omgeving

Verbindingen en inrichting verbeteren

Z23-K16

Auto-afhankelijkheid

Fietsen stimuleren

Aantrekkelijke en functionele fietsenstalling met aanvullende functies

Z25-K8

Beperkte online zichtbaarheid centrum

Profilering lokaal

Digitale zichtbaarheid en vindbaarheid versterken

Z26-K17

Beperkte supermarktcapaciteit

Ruimte voor uitbreiding dagelijkse voorzieningen

Optimaliseren supermarktstructuur

Z27-K2

Beperkte toegankelijkheid (fysiek, begrijpelijkheid, verblijf)

Meer verblijf en gebruikskwaliteit

Toegankelijkheid verbeteren

Z28-K8

Geen visuele verbinding met historisch gebied

Profilering identiteit

Versterken ruimtelijke en visuele samenhang

Z29-K16

Fietsenstalling onvoldoende aantrekkelijk

Fietsen stimuleren

Stalling combineren met functies

Z8-K7

Beperkt horeca-aanbod

Functiemenging

Horeca versterken als drager of versterking van verblijf (blurring)

BENUTTEN (STERKTE X KANS) Combinatie

Sterkte

Kans

Idee / Richting

S1-K6

Inrichting openbare ruimte Middenbaan

Vergroeningsambities

Doorontwikkeling naar groene verblijfsruimte

S2-K7

Theater met duidelijke entree

Functiemenging

Theater als ankerpunt voor verblijf en activiteit

S3-K8

Lokale ondernemers

Profilering lokaal

Lokale identiteit versterken

S5-K9

Aanlooproutes aanwezig

Nabijheid park

Verbinding centrum en park versterken

S6-K11

Supermarkten als trekkers

Wonen toevoegen

Dagelijkse voorzieningen koppelen aan wonen

S7-K11

Culturele functies aanwezig

Wonen toevoegen

Functiemenging versterken

Bijlagen | Concept Kaderstellende startnotitie | 43

BESCHERMEN (STERKTE X BEDREIGING Combinatie

Sterkte

Bedreiging

Idee / Richting

S4-B1

Voldoende parkeergelegenheid

Mobiliteitsdruk

Bereikbaarheid bewaken

S3-B2

Lokale ondernemers

Online winkelen

Lokale ondernemers versterken

S1-B3

Laagdrempelig centrum

Concurrentie regio en binnen gemeente

Onderscheidend profiel behouden

S1-B9

Openbare ruimte

Vergrijzing

Toegankelijk en comfortabel maken

S3-B6

Lokale ondernemers

Concurrentie regio en binnen gemeente

Profilering versterken

S9-B6

Markt aanwezig

Concurrentie regio en binnen gemeente

Markt als onderscheidend element versterken

S3-B11

Lokale ondernemers

Concurrentie standplaatsen

Balans tussen standplaatsen en winkels bewaken

Combinatie

Zwakte

Bedreiging

Idee / Richting

Z7-B4

Weinig investeringen vastgoed

Stijgende bouwkosten

Stimuleren investeringen

Z4-B5

Versnipperd eigendom

Lage investeringsbereidheid

Samenwerking structureren

Z8-B6

Beperkt horeca-aanbod

Veranderend consumentengedrag

Horeca versterken

Z9-B7

Gebrek aan evenementen

Afname centrumbeleving

Programmering versterken

Z12-B6

Gebrek aan levendigheid

Concurrentie regio en binnen gemeente

Functiemenging en clustering verbeteren

Z17-B6

Geen organisatie eigenaren

Concurrentie regio en binnen gemeente

Eigenaren organiseren

Z27-B7

Beperkte toegankelijkheid

Afname gebruik centrum

Toegankelijkheid verbeteren

Bijlagen | Concept Kaderstellende startnotitie | 44

Bijlage 2 – Begroting Spoor

Gerelateerde actiepunten

2026 Q3-Q4

2027

1. Economische vitaliteit Marktruimteberekening

€ 10.000

Onderzoek leegstandsverordening Onderzoek doelgroepen en centrumgebruik

€ 10.000 € 15.000

Betere ruimtelijke inpassing weekmarkt

PM

Bidbook Monitoring bezoekersstromen Onderzoek branchering, functiemix, zonering & clustering

€ 10.000 PM € 25.000

Onderzoek stimuleringsmaatregelen (incl. gevelsubsidies)

€ 15.000 € 50.000

€ 35.000

2. Ruimtelijke ontwikkeling Onderzoek woningbouwmogelijkheden

€ 20.000

Onderzoek beleving, gebruik en inrichting openbare ruimte

€ 20.000

Onderzoek mobiliteit en parkeren + fietsgedrag en gebruik

€ 20.000

Ontwikkelkader

€ 50.000

Standpunt gemeentelijk grondbeleid -doorrekening/ advies

€ 12.500

Onderzoek en prijsopgave bewegwijzering parkeerplaatsen + matrixborden (beschikbaarheid parkeerplaatsen)

€ 5.000

Uitvoering bewegwijzering in centrumgebied (samen met BIZ)

€ 25.000 € 65.000

€ 87.500

€ 60.000

€ 100.000

Organiseren samenwerking vastgoedeigenaren en BIZ

€ 2.500

€ 5.000

Communicatie- en participatieplan laten opstellen

€ 15.000

3. Regie en samenwerking Projectorganisatie, samenwerking, proces

Communicatie en participatie (uitvoering)

€ 5.000

€ 25.000

€ 82.500

€ 130.000

Bijlagen | Concept Kaderstellende startnotitie

| 45

Bijlage 3 – Overzicht geraadpleegde onderzoeken en beleidskaders Categorie

Document / onderzoek

Gemeentelijke beleidsdocumenten en onderzoeken Structuurvisie Barendrecht 2012 Visie op detailhandels- en horecastructuur gemeente Barendrecht 2024 Evaluatie centrumaanpak gemeente Barendrecht 2024 DPO Detailhandel Barendrecht Centrum 2021 Integraal horecabeleid Barendrecht 2025 Woonvisie Barendrecht 2023–2027 Omgevingsprogramma Wonen 2024 Verkeersonderzoek Centrum Barendrecht 2025 Milieuopgave Barendrecht 2023 Rapport Gezondheid Barendrecht versie 2.0 2022 Rapportage Middenbaan 2026 (Strabo) Nota grondbeleid Quickscan: Succesfactoren en best practices revitalisatiewinkelcentra 2025 (Sweco) Meerjarenprogramma gemeente Barendrecht 2022–2027 Externe onderzoeken en publicaties Supermarkten van grote meerwaarde (DTNP) Verplaatsings- en Bestedingsonderzoek 2025 (Platform Nieuwe Binnenstad) Internetverkopen detailhandel (CBS) Huishoudensprognose 2024–2070 (CBS) Koopstromenonderzoek Barendrecht 2025 (Provincie Zuid Holland) Ruimte maken voor ontmoeting (College van Rijksadviseurs) Beter bereikbaar (Planbureau voor de Leefomgeving) Ontwerp van ontmoeten (Platform31) Mobiliteitsbeeld Nederland (KiM) Binnensteden in transitie (Rli) Nieuwe concepten binnensteden bevorderen (Retailagenda) Sturen op monocultuur aan horeca en dienstverlening (Omgevingsweb) Online bronnen / websites Leefstijlvinder Vakantie en Vrije Tijd – www.leefstijlvinder.nl Bijlagen | Concept Kaderstellende startnotitie

| 46

Bijlage 4 – Sweco Quickscan: Succesfactoren en best practices revitalisatiewinkelcentra Klik hier voor de volledige Quickscan. Let op, de Quickscan opent in een nieuw venster

Bijlagen | Concept Kaderstellende startnotitie

| 47

Bijlage 5 – Strabo rapport Klik hier voor het volledige Strabo rapport. Let op, het rapport opent in een nieuw venster

Bijlagen | Concept Kaderstellende startnotitie | 48

Bijlage 6 – Koopstromenonderzoek 2025 (KSO) Klik hier voor het volledige Koopstromenonderzoek 2025

Belangrijkste inzichten voor het centrumgebied Middenbaan Het Koopstromenonderzoek (KSO) 2025 vormt een belangrijke bouwsteen voor de concept kaderstellende startnotitie centrumgebied Middenbaan. De uitkomsten zijn verwerkt in hoofdstuk 2 van de startnotitie. Onderstaand zijn de belangrijkste inzichten uit het onderzoek samengevat. Sterke basis als lokaal voorzieningengebied • Het centrum heeft een lage leegstand (8 panden; circa 400 m²). • De detailhandel realiseert een jaarlijkse omzet van circa € 75,4 miljoen. • Het centrum wordt door bezoekers gewaardeerd met een 7,4. Verandering in het voorzieningenaanbod • Het aantal horecavestigingen is gegroeid van 14 naar 19. • Het aandeel dienstverlening is toegenomen en ligt boven de benchmark van vergelijkbare centra. • Het aantal recreatieve winkels is afgenomen van 39 naar 31 vestigingen. • Het aandeel dagelijkse voorzieningen ligt onder de benchmark van vergelijkbare centra. Horeca valt op • Het aandeel horeca in het voorzieningenaanbod ligt nog onder de benchmark. • Tegelijkertijd worden in de horeca relatief hoge bestedingen gedaan. • Dit wijst erop dat horeca een belangrijke functie vervult binnen het centrum en mogelijk ruimte biedt voor verdere versterking.

Bezoekers komen vooral voor gemak en voorzieningen • Nabijheid is de belangrijkste reden om het centrum te bezoeken. • Ook de aanwezigheid van specifieke winkels speelt een belangrijke rol. • Sfeer en uitstraling zijn minder vaak een directe reden voor bezoek. Sterk lokaal, met aantrekkingskracht voor specifieke functies • Het centrum functioneert vooral als lokaal voorzieningengebied. • De lokale binding voor dagelijkse aankopen is iets lager dan bij vergelijkbare centra. • Voor doelgerichte aankopen trekt het centrum relatief veel bezoekers van buiten Barendrecht. Waardering van bezoekers • De bereikbaarheid per auto en fiets wordt positief beoordeeld. • Het winkelaanbod wordt lager gewaardeerd dan bij vergelijkbare centra. • Ook sfeer en uitstraling blijven achter bij de benchmark. • De waardering voor groen blijft beperkt en ligt rond het niveau van vergelijkbare centra. Betekenis voor de centrumaanpak Het KSO 2025 laat zien dat het centrumgebied Middenbaan economisch goed functioneert en beschikt over een sterke basis. Tegelijkertijd zijn veranderingen zichtbaar in het voorzieningenaanbod, het bezoekgedrag en de waardering van bezoekers. De uitkomsten onderstrepen het belang van gerichte keuzes voor de verdere ontwikkeling van het centrumgebied en vormen een belangrijke basis voor de vervolgonderzoeken die in de concept kaderstellende startnotitie worden voorgesteld.

Bijlagen | Concept Kaderstellende startnotitie | 49

Colofon Concept Kaderstellende startnotitie centrumgebied Middenbaan Gemeente Barendrecht Juni 2026 Opdrachtgever Gemeente Barendrecht Opgesteld door Sandra Kooiman, programmamanager centrumgebied Middenbaan Wendy Regeer, projectleider centrumgebied Middenbaan Met medewerking van collega’s van de gemeente Barendrecht Status Concept Versie 1.0

Colofon | Concept Kaderstellende startnotitie | 50

Bezoekadres: Binnenhof 1 2991 AA Barendrecht www.barendrecht.nl 14 0180 06 – 46 98 63 26 gemeente-barendrecht gemeentebarendrecht gemeentebarendrecht @BARENDRECHTzh