Commissienotitie.pdf

COMMISSIENOTA Onderwerp: zorgpunten wijzigingsplan Natuurgoed Ziedewij Commissie: Ruimte

Commissievergadering: 16 maart 2021

Agendapunt: e-mailadres opsteller: b.d.vries@barorganisatie.nl

Portefeuillehouder: Peter Luijendijk BBVnummer: -

Doel van de notitie Via deze notitie ontvangt de commissie Ruimte een terugkoppeling op de zorgen die door uw commissie en insprekers zijn geuit over het plan Natuurgoed Ziedewij. Tevens leest u hoe in het wijzigingsplan met deze zorgen wordt omgegaan. Inleiding Het onderwerp Natuurgoed Ziedewij is behandeld tijdens de commissie Ruimte op 2 februari 2021. Concreet is een raadsvoorstel besproken waarin gevraagd is krediet beschikbaar te stellen voor de aan- en doorverkoop van gronden van de provincie Zuid-Holland en een beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Om het plan planologisch mogelijk te maken is een wijzigingsplan opgesteld, welke op 2 februari ter consultatie aan de commissie is voorgelegd. Uit de consultatie, en uit de 2 inspraakreacties tijdens de vergadering, blijkt dat er zorgen zijn over dit initiatief. Via deze notitie ontvangt u een terugkoppeling op de manier hoe het wijzigingsplan omgaat met de genoemde zorgpunten. Aanvullend is een notitie van initiatiefnemer Paul Casteleijn opgenomen als bijlage bij deze commissienotitie. Zorgpunten Hieronder volgt een samenvatting van de genoemde zorgpunten bij het initiatief Natuurgoed Ziedewij. 1. 2. 3. 4. 5.

De polder Ziedewij mag niet volgebouwd worden “Het recreatiehof ligt als landmark in het gebied” betekent dit dat er een hoog gebouw komt? Er mag geen camping, vakantiepark of anderszins intensieve recreatie ontstaan Aard en omvang toegestane (horeca-)activiteiten in het recreatiehof Past de bebouwing en het beeldkwaliteitsplan binnen de kaders van het Barendrechts buitenboek? 6. Reactie uit de omgeving (brief van insprekers) Hoe wordt in het wijzigingsplan omgegaan met deze zorgpunten 1. De polder Ziedewij mag niet volgebouwd worden Aan dit zorgpunt wordt tegemoetgekomen door de maximale hoeveelheid bebouwing te verlagen, per deelfunctie in het natuurgoed specifieker maximale oppervlakte bebouwing toe te wijzen en de afmeting van de volumes voor ecolodges te maximaliseren naar maximaal 80 m2 per volume. Het oorspronkelijke wijzigingsplan voldeed aan de wijzigingsregels die de raad in het bestemmingsplan Zuidrand heeft vastgelegd. Conform de wijzigingsregels was de totale hoeveelheid bebouwing gemaximaliseerd op 2.600 m2, verdeeld over maximaal 10 volumes van elk maximaal 400m2. De regeling is aangescherpt. Per functie zijn de bouwmogelijkheden nader gespecificeerd. Er is minder ruimte om met de beschikbare m2 bebouwing te schuiven. Hierbij wordt tevens de totale hoeveelheid bebouwing omlaag gebracht van maximaal 2.600 m2 naar maximaal 2.080 m2.

De volumes voor ecolodges zijn beperkt van max 167 m2 naar max 80 m2.

Pagina 1 van 4

Na het expliciet toewijzen van bebouwingsmogelijkheden, ontstaat de volgende verdeling: - 1 volume: Werkschuur à max 400 m2 - 3 volumes: recreatiehof à max 400m2 en gezamenlijk max 1.200 m2 - 6 volumes: ecolodges à max 80 m2 en gezamenlijk max 480 m2 2. “Het recreatiehof ligt als landmark in het gebied” betekent dit dat er een hoog gebouw komt? Een landmark hoeft niet per se hoog te zijn. Dit is voor het wijzigingsplan ook niet het geval. De term ‘landmark’ wordt gebruikt in de toelichting van het wijzigingsplan en in het vast te stellen beeldkwaliteitsplan. Met de term wordt bedoeld dat het gebouw qua vormgeving en materialisatie als markering in het landschap te herkennen is. In het vast te stellen beeldkwaliteitsplan staat hoe hier uitvoer aan gegeven kan worden. De omvang wordt echter geregeld via de bouwregels in het wijzigingsplan. Voor het recreatiehof, de werkschuur en de ecolodges geldt dat er volgens de bouwregels 1 bouwlaag hoog gebouwd mag worden. Deze bepaling is overgenomen uit de wijzigingsregels in het bestemmingsplan Zuidrand.

3. Er mag geen camping, vakantiepark of anderszins intensieve recreatie ontstaan Aan dit zorgpunt wordt op meerdere manieren tegemoetgekomen. Intensieve recreatie is niet toegestaan, extensieve recreatie wel. In de regels van het wijzigingsplan wordt duidelijker geformuleerd wat verstaan wordt onder extensieve recreatie. Hierop kan gehandhaafd worden. Het aantal overnachtingsplaatsen op het natuurgoed (dus ecolodges en recreatiehof samen) wordt gemaximaliseerd op 12 overnachtingsplaatsen. De volumes voor de ecolodges kunnen daardoor niet zodanig vaak gesplitst worden dat het terrein verandert in een druk vakantiepark. Hetzelfde geldt voor het toevoegen van overnachtingsplaatsen in het recreatiehof. Tot slot wordt een ‘voorwaardelijke verplichting’ opgenomen voor het natuurgebied. Hiermee wordt het oprichten en in stand houden van het natuurgebied randvoorwaardelijk gesteld voor de recreatieve gebouwen. Hierdoor is gewaarborgd dat er geen zelfstandig vakantiepark kan ontstaan in plaats van een natuurgoed met -ondersteunend daaraan- verblijfsrecreatie. Het gebruik van het terrein als camping, locatie voor stacaravans of voor permanente bewoning was al specifiek in de regels uitgesloten. Op dit punt hoeft het wijzigingsplan niet aangepast te worden. Wel kan in de begripsbepaling uitgeschreven worden dat langer dan 30 dagen aaneengesloten verblijf niet is toegestaan.

4. Aard en omvang toegestane (horeca-)activiteiten in het recreatiehof Het recreatiehof is een verzameling van 3 multifunctionele gebouwen dat zich niet eenvoudig in standaard planologische regels laat gieten. Enige flexibiliteit is nodig om te voorkomen dat het beoogde gebruik niet gerealiseerd kan worden. Wel moet gekeken worden of het plan voldoende waarborgen biedt om voorzienbare overlast te voorkomen. Op de locatie van het recreatiehof is onder andere horeca categorie 1a en 1b toegestaan (zie staat horeca-activiteiten), waaronder inbegrepen een foodhal. Deze categorie is noodzakelijk om de door initiatiefnemer gewenste activiteiten te kunnen ontplooien. Tegelijkertijd biedt deze categorie ook de waarborg dat haal- en bezorgservice van horeca niet mogelijk is en dat het bedrijfsoppervlak voor horeca-activiteiten beperkt blijft tot maximaal 250 m2. Ook zalenverhuur voor feesten en muziek- en dansevenementen is daarmee niet toegestaan (maar zaalverhuur voor een bijvoorbeeld een cursus wel). Hiermee wordt voorkomen dat de functie leidt tot een voorzienbare grote verkeersaantrekkende werking of andere vormen van overlast.

Pagina 2 van 4

Ter vergelijking, de toegestane categorie horeca komt overeen met de gehanteerde categorie voor het Theehuys, aan de 3e Barendrechtseweg in Barendrecht. De feitelijke invulling van deze planologische ruimte is door de initiatiefnemer nader toegelicht in een eigen notitie (bijlage 1)

5. Past de bebouwing en het beeldkwaliteitsplan binnen de kaders van het Barendrechts buitenboek?

Plannen in het buitengebied van Barendrecht worden getoetst aan het ruimtelijke afwegingskader uit het Barendrechts Buitenboek. Als het gaat om de hoeveelheid bebouwing wordt in het geval van Natuurgoed Ziedewij getoetst aan de kaders die de raad via de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Zuidrand heeft meegegeven. Het wijzigingsplan voldoet aan deze kaders, en is zelfs strenger als het gaat om de maximale hoeveelheid bebouwing dat wordt toegestaan, zie punt 1. Als het gaat om de beeldkwaliteit is voor natuurgoed Ziedewij een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld, omdat het gaat om een concrete invulling van het buitengebied van Barendrecht. Het beeldkwaliteitsplan is een uitwerking van het Barendrechts buitenboek. Het beeldkwaliteitsplan past binnen de uitgangspunten en basisprincipes uit het Barendrechts Buitenboek. Dit betekent: een landschappelijke inrichting waarin bebouwing niet de boventoon voert. De architectuur van de bebouwing past bij de basisprincipes voor landschap en bebouwing. Dit betekent: eenvoudige schuurvolumes, dijkwoningen en polderwoningen die de richting van het landschap benadrukken. 6. Reactie uit de omgeving (brief van insprekers) In het wijzigingsplan is omschreven welke acties door de initiatiefnemer van het natuurgoed zijn ondernomen om de omgeving bij het plan te betrekken.

Van de laatste informatieavond in september 2020 is een verslag opgenomen in de bijlage van het wijzigingsplan. Desalniettemin zijn tijdens de commissievergadering op 2 februari 2021 er 2 inspreekreacties binnengekomen op het plan. Naar aanleiding hiervan zijn sindsdien 3 gesprekken gevoerd met de 2 insprekers, initiatiefnemer Paul Casteleijn wethouder Luijendijk en 2 ambtenaren. Als terugkoppeling op deze gesprekken hebben insprekers een brief gestuurd met hun (resterende) zorgpunten bij het plan. Deze beantwoording wordt door portefeuillehouder Peter Luijendijk op korte termijn gestuurd. Er is gekeken naar de zorgpunten in de brief in relatie tot de voorgestelde aanpassingen in deze notitie. Samenvattend zien we in de brief een aantal misvattingen over de feitelijke gebruiksmogelijkheden die met het wijzigingsplan worden toegestaan. Zo wordt er bijvoorbeeld gesproken over 400 m2 horeca, terwijl dit beperkt is tot max 250 m2 bedrijfsoppervlak, het kunnen realiseren van een camping, terwijl dit in de regels expliciet is uitgesloten. Het belangrijkste zorgpunt van insprekers is het voorkomen van intensieve recreatie. Dit zorgpunt wordt gedeeld door het college. Met de in deze notitie genoemde aanpassingen is het behoud van het extensieve recreatieve karakter voor het gebied voldoende gewaarborgd.

Mochten insprekers het hier niet mee eens zijn, dan resteert de mogelijkheid om tijdens de terinzagelegging van het ontwerpwijzigingsplan een zienswijze in te dienen. Daarna is er eventueel nog een beroepsmogelijkheid.

Pagina 3 van 4

Overzicht aanpassingen wijzigingsplan Hieronder een overzicht van de aanpassingen van het (ontwerp)wijzigingsplan, met daarbij het beoogd effect. Aanpassing in de regels wijzigingsplan Totale hoeveelheid bebouwing binnen enkelbestemming Recreatie – Natuur maximaliseren tot 2.080 m2 Werkschuur maximaliseren tot 1 volume van max 400m2 Recreatiehof maximaliseren tot max 3 volumes van elk 400m2 en een gezamenlijk oppervlak van 1.200 m2 Volumes voor Ecolodges maximaliseren tot 6 volumes van elk max 80 m2 Aantal overnachtingsplaatsen voor gehele gebied (ecolodges + recreatiehof) maximaliseren tot 12 plaatsen/units Opnemen voorwaardelijke verplichting instandhouding natuurgebied Expliciteren wat onder ‘extensieve recreatie’ wordt verstaan in begripsbepalingen. Waaronder dat 30 dagen aaneengesloten verblijf op het terrein niet is toegestaan. Oppervlakte bedrijfsoppervlak horeca van 250m2 expliciet in de regels omschrijven.

Beoogd effect Er komt 520 m2 minder bebouwing dan de wijzigingsbevoegdheid toe staat. Nadere toewijzing van bebouwing aan functie. Nadere toewijzing van bebouwing aan functie Nadere toewijzing van bebouwing aan functie Ecolodges worden ruim de helft minder groot. Splitsing van volumes voor meer overnachtingsplaatsen is gemaximaliseerd. Voorkomt exploitatie van recreatiegebouwen zonder natuurgebied. Gemeente kan aan hand van helder toetsingskader handhaven op gebruik van het terrein. Permanente bewoning was al uitgesloten. Hiermee maximaliseren we expliciet de horeca-activiteiten tot 250m2 bedrijfsoppervlak. Dit is feitelijk geen verandering vanwege de toewijzing van horeca-categorie 1a en 1b.

Kernboodschap In het wijzigingsplan zijn extra waarborgen opgenomen om tegemoet te komen aan enkele belangrijke zorgen vanuit de commissie en de omgeving over wijzigingsplan Natuurgoed Ziedewij. Bijlagen/ter inzage liggende stukken 1. Notitie initiatiefnemer Natuurgoed Ziedewij Datum 5 maart 2021

Pagina 4 van 4