Commissienotitie ontwerpbestemmingsplan perceel Dudokdreef

COMMISSIENOTITIE Onderwerp: Ontwerpbestemmingsplan ‘Perceel Dudokdreef’ Commissie: Ruimte (12 januari 2021)

Collegevergadering: 22 december 2020

Agendapunt: e-mailadres opsteller: j.p.berg@bar-organisatie.nl

Portefeuillehouder: P.W.J. Luijendijk Zaaknummer: 172030 Doel van de notitie Vrijgeven van het ontwerpbestemmingsplan Perceel Dudokdreef door de commissie Ruimte, voordat het college van B&W het ontwerpbestemmingsplan ter inzage legt. Inleiding Bolton Ontwikkeling heeft voor de zomer van 2019 een verzoek ingediend voor de herontwikkeling van de bestaande opstallen en grond achter de voormalige boerderij/kliniek aan de Voordijk 276, tegenover de Dudokdreef. In overleg met de gemeente is uiteindelijk gekomen tot een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van 9 woningen, die worden ontsloten via de Dudokdreef. Na overleg met de buurt ligt er nu een ontwerpbestemmingsplan voor de ontwikkeling van 6 tweeonder-een-kap en 2 vrijstaande woningen. Hierbij is grote aandacht besteed aan een groene inpassing van het erf en het aanzicht vanaf de Dudokdreef alsook het zicht op het plan vanaf de naastgelegen woningen aan de Van den Broekveld. Tijdens de behandeling van het ontwerp bestemmingsplan in de commissie ruimte op 8 december 2020 is door de commissie verzocht inzage te krijgen in de overeenkomst tussen Bolton en omwonenden aan de Van den Broekveld. Tevens is door de commissie verzocht om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen op de afspraken tussen ontwikkelaar en omwonenden. In de voorliggende stukken is aan het verzoek van de commissie gehoor gegeven.

Tot slot heeft ontwikkelaar de commissie bijgevoegd schrijven doen toekomen waarin toelichting wordt gegeven op het doorlopen proces en de gemaakte afspraken. Kernboodschap Het ontwerpbestemmingsplan dient, voor de ter inzage legging, aan de commissie ruimte te worden voorgelegd. De commissie wordt gevraagd het bestemmingsplan ‘vrij te geven’ voor de terinzagelegging (6 weken). Relatie met beleidskaders Collegeprogramma 2018-2022 Het mogelijk maken van herontwikkeling draagt bij aan de doelstellingen van het college om 750 woningen te bouwen voor het einde van haar bestuursperiode. Structuurvisie 2012 Barendrecht zet in op woningbouwontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied om in te spelen op de locale behoefte. Uitgangspunt is dat passend bij het suburbane, landelijke karakter van Barendrecht wordt gebouwd, ook op herstructureringslocaties. Strategische visie 2018 De bouwgrenzen van Barendrecht komen in zicht.

Daarom is het noodzakelijk om minder op grootschalige uitbreidingslocaties en meer op kleinschalige binnenstedelijke locaties te bouwen Argumenten 1 In te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan Perceel Dudokdreef 1.1 Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit Het plan is zowel op ruimtelijke als milieutechnische aspecten getoetst en positief beoordeeld, dit is vertaald in de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan Er is bij de ruimtelijke inpassing nadrukkelijk aandacht gegeven aan het aanzicht van het terrein met het soort woningen en de groene inrichting op deze zichtlocatie tussen de Dudokdreef en de Voordijk 1.2 De omgeving is betrokken bij de planvorming Ontwikkelaar heeft samen met de gemeente gesproken met de omwonenden. In overleg met de bewoners aan de Van den Broekveld is gekomen tot een plan van 8 in plaats van 9 woningen en is er

extra groen in het plan opgenomen aan de zijde van de woning aan Voordijk 274a en de woningen aan de Van den Broekveld. 2 Het ontwerpbestemmingsplan vrij te geven 2.1 Start procedure, mogelijkheid tot een zienswijze Met het vrijgeven van het ontwerpbestemmingsplan kan het college van b&w de formele procedure starten en het bestemmingsplan ter inzage leggen. Met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan en het besluit hogere waarde wordt de formele planologische procedure gestart om te komen tot een definitief bestemmingsplan en de uiteindelijke ontwikkeling van de woningen. Tijdens de ter inzage legging heeft eenieder de mogelijkheid om een zienswijze op het plan in te dienen. Mogelijke zienswijzen worden samengevat en beantwoord. Indien noodzakelijk zal het bestemmingsplan op de zienswijze worden aangepast voordat deze aan het college en de raad voor vaststelling wordt voorgelegd. Kanttekeningen 1 In te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan Perceel Dudokdreef 1.1 Er worden geen betaalbare woningen gerealiseerd De voorgestelde ontwikkeling sluit niet aan op de wens om meer betaalbare woningen te realiseren. Het voormalige gebruik en de daarmee gepaarde grondprijs alsmede de kosten voor bouw- en woonrijp maken (saneren opstallen en realiseren nieuwe ontsluiting) maken de locatie financieel ongeschikt voor goedkope(re) woningen.

Voordat de grond in bezit kwam van de ontwikkelaar was deze in particulier eigendom, en hierop was een hypotheek gevestigd. Om tot verkoop van de grond over te kunnen gaan moest de hypotheek waarde worden afgedekt. Het realiseren van deze grondwaarde (hypotheek) was alleen mogelijk met het huidige programma, dus zonder dit programma geen woningbouw op deze locatie. Omdat de bouwkosten per m2 lager zijn dan de V.O.N. prijs (opbrengsten) per m2 zal je, om voldoende opbrengst te genereren, grotere woningen moet bouwen. Hiermee wordt het gat tussen de VON-prijs en de bouwkosten namelijk groter en creëer je een haalbaar plan. In het onderhavige geval betekende dit minimaal 8 twee-onder-een kapwoningen. In het geval je hier aanpassingen aan wilt doen door de VON-prijs naar beneden te brengen kan je op deze plek geen haalbaar plan realiseren. Naast de financiële complexiteit is de locatie ook ruimtelijk niet geschikt voor betaalbare woningen. Door de ligging op een zichtlocatie (Dudokdreef/Voordijk) en de bestaande architectuur in de omgeving is een andere bouwvorm, zoals een groot aantal goedkopere appartementen, ruimtelijk niet passend. Het huidige voorstel sluit kwalitatief veel beter aan op de Dudokdreef en de naastgelegen woningen aan de Van den Broekveld dan een goedkope bouwvorm met grotere aantallen.

Daarnaast kan op deze wijze de groene kwaliteit die het nu voor de omgeving heeft met dit plan worden gecontinueerd. Bij het realiseren van goedkope woningen gaat dit ten koste van de openbare ruimte. De behoefte aan deze groene invulling en het beperkte aantal woningen is door omwonenden in het voortraject ook benadrukt. Wel draagt de ontwikkeling bij aan de invulling van de Woonvisie waarin door de raad is vastgelegd dat 50% van de nieuw te bouwen woningen in het dure segment wordt gerealiseerd. Ondanks het dure segment wordt er met dit plan ook bijgedragen aan de krapte op de woningmarkt en er zullen door verhuisbewegingen ook meer betaalbare woningen vrijkomen. Vervolgstappen Na behandeling van het ontwerpbestemmingsplan in de commissie Ruimte wordt het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit hogere waarde voor zes weken ter inzage gelegd. Eenieder kan op dat moment een zienswijze indienen. Alle ontvangen zienswijzen worden samengevat en beantwoord in een Nota zienswijzen. Eventuele aanpassingen voortkomend uit de nota worden vervolgens verwerkt in een vast te stellen bestemmingsplan. Het vast te stellen bestemmingsplan wordt tot slot ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

Bijlagen/ter inzage liggende stukken  Bijlage 1: Ontwerpbestemmingsplan ‘Perceel Dudokdreef’ (toelichting, regels & verbeelding);  Bijlage 2: Bijlagenboek ontwerpbestemmingsplan Perceel Dudokdreef;

  

Bijlage 3: Ontwerpbesluit hogere waarden Voordijk 276/Dudokdreef; Bijlage 4: Overeenkomst van den Broekveld en ontwikkelaar Bolton; Bijlage 5: Brief ontwikkelaar aan Commissie 2020-12-11;

Datum: 11 december 2020