Brief wethouder Proos inzake erfpacht irt betaalbaarheid jan2022.pdf

Aan de leden van de gemeenteraad A.J. Proos wethouder

Uw brief van: Uw kenmerk: Bijlage(n): Onderwerp:

n.v.t. n.v.t. geen Erfpacht i.r.t. betaalbaarheid

Ons kenmerk: Contactpersoon: Team: Telefoonnummer: Datum:

457262 M. Pijlman / A.van der Burgt OLR 14 0180 27 januari 2022

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 24 november 2021 heeft u van mij een informatiebrief ontvangen over de aangepaste planning met betrekking tot het onderwerp betaalbaar wonen. Gelet op het feit dat meerdere fracties in de commissie van 16 november 2021 hebben aangegeven het instrument erfpacht als kansrijk instrument te beschouwen, heb ik in de aangepaste planning aangegeven een meer uitgebreide analyse van dit instrument ter informatie aan u toezenden. Deze analyse vindt u in deze brief. Wat is erfpacht? Erfpacht is een vorm van grondbezit, aan pacht verbonden. Hierbij wordt de grond dus niet verkocht aan de woningbezitter/-koper, maar verpacht. Erfpacht is een sterkere vorm van pacht, met sterke voorwaarden en regels, bijna een alternatieve vorm van grondbezit. Erfpacht is globaal ca 100 jaar geleden ingevoerd, met name bij gemeenten met een grote sociale woningbehoefte. Onder andere Amsterdam, Rotterdam en Enschede waren bekende erfpacht-gemeenten. Een aantal jaar geleden kwam hier een kentering in en hebben veel gemeenten hun erfpachtbeleid herzien. Ze hebben dit meer op de behoeften van woningbezitters van nu gericht. Daarbij spelen twee belangrijke factoren een rol: 1. De wens om de erfpacht-prijzen langere tijd vast te zetten. Men was afhankelijk van de looptijd van de erfpachtcanon.

Zodra deze afliep en de erfpacht verlengd kon worden, werd deze opnieuw berekend aan de hand van het dan geldende rentepercentage. Nu is het rentepercentage dicht bij de nul procent, maar die is ook boven de 10% geweest. Bij een canon van 50 jaar, staat dit percentage dan 50 jaar vast. Als mensen dan een huis kochten en niet op de erfpachttermijn letten, dan kon dat onverwachte gevolgen hebben. Bijvoorbeeld bij een gunstige, lage erfpacht die bijna afloopt en een hoge rente, dan wijzigt dat in een hogere erfpacht. Op dit moment is de erfpacht verbonden aan veel lagere rentepercentages, waarbij de huidige erfpachters wensen dat zij die percentages langdurig of eeuwigdurend vast kunnen zetten.

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet

Onderwerp: ...

Pagina 2 van 3

2. Erfpacht is geen volledig eigendom. Erfpacht van de grond houdt in dat een ander (de gemeente) eigenaar is van de grond en dat die meebeslist over uitbreiding van de woningbouw erop (een extra laag, een bijgebouw). Het is een beperking van het eigendomsrecht van de woning. Ook; zodra de grond (de erfpachtcanon) niet meer betaald wordt, schaadt dat de eigendom van de woning. Het wordt dan een woning zonder grond. Is erfpacht een middel tot betaalbaarheid van woningen? Nu de rente langdurig laag staat en de woningprijzen wederom sterk zijn gestegen, lijkt erfpacht opnieuw een kans om lager geprijsde woningen aan te kunnen bieden. Om erfpacht te berekenen, wordt de waarde van de woning -zonder btw- berekend aan de hand van het gemeentelijk grondprijsbeleid, en van deze waarde wordt een percentage genomen. Dan wordt de grondprijs vooraf residueel bepaald, conform het gemeentelijk grondprijs beleid: bijvoorbeeld: Woning € 250.000,- VON is zonder btw een woning van € 206.612,- excl. btw. Als de grondprijs dan 30% is; komt deze op € 61.983,- kunnen we daar met de gemeentelijke omslagrente en een canonpercentage (vastgesteld in een erfpachtbeleid) een erfpachtcanon uit berekenen. Men betaalt dan niet de grondprijs, maar (jaarlijks) een erfpachtpercentage over de grondprijs. Dat percentage bestaat dan uit de rekenrente voor de grondexploitaties (1,31 %) plus een opslag (van 0,8 %).

Bij hantering van gelijke percentages als in Ridderkerk wordt het erfpachtpercentage dan 2,11 % over de grondprijs. De erfpachtcanon bedraagt dan 1.307,85 per jaar. Woning € 350.000,- VON is zonder btw een woning van € 289.256,- excl. btw. Als de grondprijs dan 33% is; komt deze op € 95.455,- kunnen we daar met de gemeentelijke omslagrente en een canonpercentage (vastgesteld in een erfpachtbeleid) een erfpachtcanon uit berekenen. Men betaalt dan niet de grondprijs, maar (jaarlijks) een erfpachtpercentage over de grondprijs. Dat percentage bestaat dan uit de rekenrente voor de grondexploitaties (1,31 %) plus een opslag (van 0,8 %). Bij hantering van gelijke percentages als in Ridderkerk wordt het erfpachtpercentage dan 2,11 % over de grondprijs. De erfpachtcanon bedraagt dan € 2.014,09 per jaar. Rekenvoorbeeld: Een belangrijke vraag is of de inzet van dit instrument ook daadwerkelijk zoden aan de dijk zet voor de financiële bereikbaarheid van woningen. Hierbij is een rekenvoorbeeld gemaakt (met aannames) om duidelijk te maken wat het financiële verschil is in hypotheek voor een woning op eigen grond en eenzelfde woning op erfpachtgrond. Hierbij het voorbeeld voor inzet van het instrument bij een woning van €250.000,- en voor een van €350.000,- met oog voor het verschil tussen de “normale” grondprijs en erfpacht in drie mogelijke looptijden.

Deze erfpachtcanon blijft dan gedurende de looptijd van de erfpacht gelijk. Dat kan een vaste looptijd zijn (10, 30, 50 jaar) of een gelijkblijvende canon, gedurende de gehele looptijd van de erfpacht. Daarbij zijn dit de opbrengsten voor de gemeente.

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet

Onderwerp: ...

Pagina 3 van 3

Voordeel: Het voordeel voor de erfpachter is dat de grond voor de woning niet gekocht hoeft te worden, en er zodoende een lagere hypotheek kan worden afgesloten. Wel zal een hypotheker deze vaste lasten meenemen in de berekening van de draagkracht voor de woning. Nadeel: Een nadeel voor de erfpachter is dat een woning met erfpacht clausule wat minder snel in waarde zal stijgen. Zeker bij een aflopende canon. En op de echt lange termijn zal, zoals uit de berekening hierboven blijkt, uiteindelijk meer betaald worden voor de grond. Voor meer informatie verwijs ik u graag naar de notitie op:  https://blog.hypotheek24.nl/erfpacht/dit-moet-je-weten-over-erfpacht/ Verlagen of geheel kwijtschelden van de erfpachtcanon: Men kan zich nog de vraag stellen of het mogelijk is om de erfpachtcanon bijvoorbeeld het eerste jaar (of de eerste drie jaar) ‘kwijt te schelden’ om de financiële bereikbaarheid te vergroten. Instrumenten als de erfpachtcanon verminderen, of kwijtschelden over een periode, zullen in ieder geval goed onderbouwd moeten worden. Anders plaats je deze eerste kopers in een andere, meer gunstige positie in vergelijking met kopers algemeen.

De volgende pagina’s geven aanwijzingen voor problemen bij onderscheid tussen burgers in dergelijke regels:  https://www.deorkaan.nl/pas-in-2020-zitting-in-erfpacht-rechtszaak/  Gerechtshof doet tussenuitspraak over erfpachtbeleid gemeente Zaanstad (rodi.nl)

Een besluit over de invoering van erfpacht is een fundamenteel en ingrijpend besluit met gevolgen voor de lange termijn. Er is sprake van een aantal belangrijke afwegingen rond looptijden. Het lijkt mij gepast om de besluitvorming hierover aan een nieuw gemeentebestuur te laten. Tot slot kan ik u in het kader van betaalbaar wonen melden dat u binnenkort nader wordt geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot de door mij gedane toezeggingen in de commissievergadering van november 2021. Hoogachtend,

A.J. Proos

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet