Brief wethouder Luijendijk inzake beantwoording vragen Trefpunt.pdf

Aan de leden van de Commissie Ruimte P.W.J. Luijendijk wethouder

Uw brief van: Uw kenmerk: Bijlage(n): Onderwerp:

02 november 2021 --Beantwoording vragen commissie Ruimte d.d. 2 november 2021 “Herhuisvesting ‘t Trefpunt”

Ons kenmerk: Contactpersoon: Team: Telefoonnummer: Datum:

165348 Paul Smolders Gebiedsontwikkeling en Haalbaarheid 14 0180 30 november 2021

Geachte leden van de Commissie Ruimte, In het raadsvoorstel herhuisvesting ’t Trefpunt, dat op 2 november is besproken in de Commissie ruimte, wordt een toelichting gepresenteerd van de 3 voorgestelde scenario’s. In de commissie is gevraagd om deze toelichting nog duidelijker te presenteren en de voor- en nadelen per scenario’s beter in beeld brengen (A). Daarnaast heeft de commissie gevraagd om ook de renovatie variant in beeld te brengen (B). Graag wil de commissie een overzicht van de besluiten die de raad heeft genomen, duidelijkheid over de voor- en nadelen van de scenario’s en inzicht in de nieuwe renovatievarianten en bijbehorende kosten. A. Toelichting Scenario’s Hieronder treft u een nadere beschrijving aan van de 3 scenario’s. De commissie heeft aangegeven geen nieuwe scenario’s te willen, maar wel duidelijkheid en inzicht te krijgen over de scenario’s van ‘t Trefpunt. 1. Nieuwbouw ‘t Trefpunt, voor de huidige gebruikers (basis-scenario) Deze optie is de basis variant die bij het vorige raadsvoorstel in 2020 is aangehouden. Bij dit scenario worden bijna alle gebruikers geherhuisvest in een nieuw Trefpunt. Met een aantal gebruikers is nieuwe afspraken gemaakt over de huisvesting. Voor de huidige gebruikers van de Baerne verandert er niets. De Baerne wordt conform het MeerjarenOnderhouds Programma onderhouden.

De huisvestings- en ruimtebehoefte van de gebruikers wordt met dit scenario goed ingevuld en de wensen van de gebruikers (inrichting excl. inventaris, verhuiskosten, tijdelijke huisvesting) zijn (ook financieel) meegenomen. Het huidige programma van ’t Trefpunt verandert niet. Dat betekent dat de huidige footprint van het gebouw nagenoeg hetzelfde blijft, er geen extra parkeerplaatsen nodig zijn en de groen en speelvoorzieningen kunnen worden teruggebracht.

Portefeuille:

Onderwijs en –huisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling, Vergunningen WABO, Verkeer & Vervoer

Onderwerp: Beantwoording vragen commissie Ruimte d.d. 2 november 2021 “Herhuisvesting ‘t Trefpunt”

Pagina 2 van 6

Kosten In de huidige begroting is een investeringsbedrag opgenomen van € 6.000.000 met jaarlijkse kapitaallasten van € 189.600 vanaf 2025. Dit bestaat uit een bouwkundig investeringsbedrag (afschrijvingstermijn 40 jaar), investeringsbedrag voor installaties (afschrijvingstermijn 15 jaar) en een investeringsbedrag voor de inrichting (10 jaar). Scenario 1 vergt, in verband met de recentelijke prijsindexeringen en gewijzigd bouwbesluit, een extra investeringsbudget van ca. € 378.500 + incidentele kosten van ca. € 505.000 ten opzichte van het beschikbare gestelde budget van € 6 miljoen. Toelichting waarom de Baerne ook niet duurzaam maken bij scenario 1 Het is de doelstelling van de gemeente om een deel van het vastgoed al voor 2030 te verduurzamen en gasloos te maken. Dit is in overeenstemming met de doelstellingen in het klimaatakkoord, te weten 49% CO2 reductie in 2030 en 95% CO2 reductie in 2050 (en volledig aardgasvrij). Om die doelstellingen te halen is het niet nodig om de Baerne voor 2030 te verduurzamen. In de projectenplanning van de gemeente zijn er andere accommodaties die eerder op de nominatie staan om duurzaam aangepakt te worden. Bij scenario 3 is verduurzaming wel meegenomen omdat er al ingrijpend wordt verbouwd voor geluidswerende maatregelen.

Bij zo’n grote ingreep is het verstandig om ook meteen dit gebouw mee te nemen als onderdeel van de doelstelling van 2030 en te verduurzamen en gasloos te maken. Draagvlak Met de huidige gebruikers is dit scenario doorgesproken. Er zijn geen bezwaren tegen dit scenario en de snelheid waarmee dit scenario uitgevoerd kan worden is voor de gebruikers een groot voordeel. Het leek dat ook de omwonenden met dit scenario goed uit de voeten kunnen, maar inmiddels heeft men aangegeven dat het renoveren van ’t Trefpunt de belangrijkste prioriteit heeft. 2. Nieuwbouw ’t Trefpunt als muziekgebouw, overige gebruikers in de Baerne (muziek-scenario) Hierbij worden CultuurLocaal en Harmonievereniging Barendrecht, als 2 muziekpartners, ondergebracht in het nieuwe Trefpunt. De Baerne krijgt een ‘opfrisbeurt’ voor alle (overige) gebruikers die daar gehuisvest gaan worden. KCB blijft in de Baerne gehuisvest met de overige kleinere gebruikers van ’t Trefpunt. Dit pand leent zich goed voor diverse, kleinere gebruikers die apart moeten worden gehuisvest: veel te onderscheiden ruimtes op verschillende niveaus. Bij dit scenario worden de maatschappelijke functies logischerwijs gebundeld die passend zijn bij de locaties. De muziekpartners kunnen onder een dak in het centrum. Door de gezamenlijke huisvesting kan de samenwerking, die nu al sterk verbeterd is, worden uitgebouwd.

Ook hier geldt dat de huisvestings- en ruimtebehoefte voor alle gebruikers goed is ingevuld. De combinatie van beide muziekpartners levert synergie voor hun samenwerking op. Maar kent ook bouwkundige eisen die kostenverhogend werken. Er moeten extra geluidswerende bouwkundige ingrepen worden toegepast. Er staat geen extra opbrengst tegenover.

Portefeuille:

Onderwijs en –huisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling, Vergunningen WABO, Verkeer & Vervoer

Onderwerp: Beantwoording vragen commissie Ruimte d.d. 2 november 2021 “Herhuisvesting ‘t Trefpunt”

Pagina 3 van 6

Kosten Dit scenario vergt een extra investeringsbudget van ca. € 1,3 miljoen + incidentele kosten van ca. € 580.000 ten opzichte van het beschikbare gestelde budget van € 6 miljoen. Met deze nieuwe gebruikers is een opfrisbeurt wel nodig voor de Baerne. Daarvoor is een budget van ca. € 240.000 opgenomen. Draagvlak De muziekverenigingen hebben niet echt een voorkeur uitgesproken voor dit scenario ondanks dat ze samen in een nieuw pand terecht zouden komen. De overige gebruikers zijn wel geïnformeerd over dit scenario maar hebben geen duidelijke voorkeur uitgesproken. De omwonenden zien geen voordelen in dit scenario en pleiten voor het behoud van ’t huidige Trefpunt. 3. Nieuwbouw ‘t Trefpunt met KunstCreatief Barendrecht (KCB), overige gebruikers en woningbouw, Harmonievereniging Barendrecht en CultuurLocaal in de Baerne (woonscenario) In deze optie worden de muziekpartners ondergebracht in de Baerne en in ‘t Trefpunt worden de overige organisaties gehuisvest met daarboven woningbouw. In verband met een beperkte footprint, aantal parkeerplaatsen op maaiveld en de ruimtelijke invulling kunnen er maximaal 18 woningen worden toegevoegd. Bij dit scenario hebben alle gebruikers onderdak in een nieuw of een gerenoveerd pand en worden woningen toegevoegd aan het centrum. De realisatie van dit scenario vergt meer tijd.

Er zijn meer partijen betrokken en het college stelt voor om de ontwikkeling van scenario 3 door de markt te laten ontwikkelen. Een eerste ronde marktconsultatie laat zien dat marktpartijen nog meer woningen willen bouwen, maar dan niet uitkomen met de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de parkeeropgave die dat met zich meebrengt. De aanbesteding, incl. de stedenbouwkundige en financiële kaders en randvoorwaarden moeten in de markt gezet worden. De marktpartij ontwikkelt en zet de woningen af en de maatschappelijke plint wordt in koop of huur overgedragen aan de gemeente. Dit vereist ook van de gemeente een actieve participatie om te borgen dat de maatschappelijke plint voldoet aan de gestelde eisen. Kosten Scenario 3, het woonscenario, vergt een extra investeringsbudget van ca. € 3,8 miljoen + incidentele kosten van ca. € 855.000 ten opzichte van het beschikbare gestelde budget van € 6 miljoen. Dit bestaat uit de volgende extra kostencomponenten: a. Geluidsbeperkende maatregelen Het aanpassen van de huisvesting voor inhuizen van de Harmonie in de Baerne kost € 2.435.000 voor de geluidsbeperkende maatregelen en een uitbreiding van de zaalcapaciteit. Met de investering in deze maatregelen moet het gebouw voor lange termijn in gebruik blijven. b.

Duurzaamheid en renovatie Door bovenstaande ingrepen moet ook worden geïnvesteerd in duurzaamheid (klimaatakkoord doelstelling 2050) en is het verstandig en efficiënt om gelijk te investeren in de overige renovatieactiviteiten.

Portefeuille:

Onderwijs en –huisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling, Vergunningen WABO, Verkeer & Vervoer

Onderwerp: Beantwoording vragen commissie Ruimte d.d. 2 november 2021 “Herhuisvesting ‘t Trefpunt”

Pagina 4 van 6

De extra kosten hiervoor bedragen tussen de €1.500.000,- en de € 2.200.000,- incl. BTW. Hierbij wordt onder andere de installatie gasloos gemaakt en grotendeels vervangen en wordt de schil van het gebouw extra geïsoleerd. Ook worden zonnepanelen aangebracht. c.

Woningbouw Het resultaat van de woningbouw met 18 woningen waarvan 6 betaalbaar levert een opbrengst op van ongeveer € 800.000.

Draagvlak De omwonenden zijn bij dit scenario kritisch over de stedenbouwkundige - en groen invulling van het nieuwe Trefpunt. In plaats van het huidige gebouw van 2 lagen wordt het een groter gebouw van 4 lagen. Met name de groeninvulling en de te realiseren parkeerplaatsen vergen een complexe stedenbouwkundige en ruimtelijke invulling die slechts deels tegemoet komt aan de opmerkingen uit de buurt. Het groen kan in verhouding goed gehandhaafd blijven en de parkeerplaatsen worden aan de kant van ’t Achterom opgenomen. De speelvoorzieningen zullen verplaats moeten worden van locatie en zal minder groot zijn in oppervlakte. Daarbij zal ook de architectonische uitstraling van het gebouw een bijdrage moeten leveren aan de kwaliteit en beleving van het gebied. (NB hier is geen extra budget voor opgenomen).

B. Toelichting renovatie en asbest: Renovatie Er is de afgelopen periode een nieuwe raming gemaakt om een inschatting te maken van de kosten voor renovatie van het Trefpunt. Deze zijn opnieuw opgesteld vanwege de recentelijke prijsstijgingen en de nieuwe wensen voor duurzaamheid (waaronder gasloos). In de nieuwe raming van de renovaties zijn uiteraard ook de saneringskosten opgenomen (ca. € 100.000,-). Een gebouw kan in verschillende gradaties gerenoveerd worden. Gezien het tijdsbestek waarbinnen deze raming moest worden gemaakt, is hierbij voor de volgende uitgangspunten gekozen: Nieuwe installaties (gasloos); De stalen ramen worden vervangen voor nieuwe kozijnen met slank profiel welke voldoen aan de huidige geldende RC waarden. Streven is om de uitstraling zo veel als mogelijk gelijk te houden; Waar kan wordt asbest weggehaald; Nieuwe vloeren, wandafwerking en plafonds; De gevel wordt schoongemaakt en opnieuw gevoegd waar nodig; Het pand wordt voorzien van een verticale, putloze, platvorm lift; Er komt een geheel nieuwe isolatie en dakbedekking op. Inschatting kosten met kanttekeningen Er is nog geen ontwerp of een exact beeld van hoe de renovatie van het Trefpunt eruit moet zien. Een aantal onderdelen vraagt echt nog nader onderzoek. Als voorbeeld:

Portefeuille:

Onderwijs en –huisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling, Vergunningen WABO, Verkeer & Vervoer

Onderwerp: Beantwoording vragen commissie Ruimte d.d. 2 november 2021 “Herhuisvesting ‘t Trefpunt” -

-

Pagina 5 van 6

Het pand wordt verduurzaamd (extra geïsoleerd) waarbij er voldaan wordt aan de BENG normen; Mogelijke aanvullende wensen de monumentencommissie; Uitganspunt is dat de huidige indeling in stand blijft zonder interne verbouw of aanbouw. Hierdoor wordt niet voldaan aan de eisen/wensen van de gebruikers. Wellicht is het gebouw toch functioneler te maken met wat kleine aanpassingen. Dit moet nader worden onderzocht in de definitiefase; Het vooraf begroten van renovatie, zonder vastgelegde uitgangspunten of een ontwerp is niet altijd even accuraat. Het voorstel is om de raad gedurende het ontwerpproces op de hoogte te houden van de keuzes waar we voor staan en wellicht waar nodig met een extra budgetvraag bij de raad terug te komen.

Kosten De investeringskosten voor de renovatie bedragen € 5.781.100. Vooralsnog wordt de afschrijvingstermijn van 20 jaar aangehouden voor het bouwkundige deel van het totale investeringsbedrag. Dit is de reguliere afschrijvingstermijn die normaal gesproken bij renovatie wordt toegepast. Mogelijk kan ook een afschrijvingstermijn van 30 jaar worden toegepast. Bij het toch mogen hanteren van de afschrijvingstermijn van 30 jaar zullen de extra afschrijvingskosten dalen. Vernieuwbouw scenario Om wel aan alle functionele eisen van het gebruik te voldoen en aan de duurzaamheidseisen is het vernieuwbouw scenario ook heel interessant. Hierbij wordt de huidige zaagtandgevel in stand gehouden maar wordt hier een geheel nieuw gebouw tegen aangebouwd. Dit scenario was een van de scenario’s die in juni 2020 aan de raad zijn gepresenteerd. De nieuwe investeringsberekening van deze renovatievariant bedraagt € 7.580.666. Asbest Voor het gebouw ’t Trefpunt aan de Dr. Kuyperstraat 4 heeft in augustus 2016 een asbestinventarisatie type A plaatsgevonden door Jongejan Asbest Inventarisatie. Dit is een onderzoek waarbij er maar heel beperkt destructief onderzoek plaatsvind. Hierbij is in het spouwblad naast de kozijnen asbesthoudende stoffen aan getroffen. De raming om dit weg te halen bedroeg ca € 25.000 excl. BTW (prijspeil 2017).

Daarnaast is er een aantal plekken gesignaleerd waar mogelijk wel asbest is maar waar destructief onderzoek nodig is om dit te kunnen uitsluiten (destijds asbestonderzoek type B). Deze plekken waren: - in schachten en koven; - onder en boven wand en vloerafwerkingen; - achter het huidige inventaris; - In de kruipruimte ; - In de afdichtingskoord van de stalen riolering. Op 22 januari 2019 heeft er op locatie een vervolg onderzoek plaatsgevonden met het onderzoeksbureau Jongejan Asbest (specialisme asbest). Hier zijn de bovenstaande onderdelen, waar destructief onderzoek nodig is, nogmaals in het gebouw langsgelopen. De genoemde locaties die verdacht zijn van asbest blijken in de plaatselijke steekproef niet direct waarneembaar asbesthoudend te zijn. Nadere analyse hiervan in een laboratorium bleek niet nodig. Nu

Portefeuille:

Onderwijs en –huisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling, Vergunningen WABO, Verkeer & Vervoer

Onderwerp: Beantwoording vragen commissie Ruimte d.d. 2 november 2021 “Herhuisvesting ‘t Trefpunt”

Pagina 6 van 6

kan niet worden uitgesloten dat er op de bovengenoemde locaties toch ergens asbest zit. Het advies van Jongejan Asbest was om hiervoor € 40.000 excl. BTW te reserveren. Pas bij de sloop wordt duidelijk of er bijvoorbeeld onder de funderingsbalken asbesthoudend vilt is toegepast. Bij renovatie blijft dit gewoon zitten. Advies en bijbehorende kosten Er is in alle scenario’s budget gereserveerd voor het verwijderen van asbest. Voor zover nu bekend zou dit ruim voldoende moeten zijn om de aanwezige asbest te verwijderen. Hiermee zijn bij renovatie en nieuwbouw van ’t Trefpunt (dus in alle basisscenario’s) de asbestrisico’s ingecalculeerd. Om de voor en nadelen van de scenario’s nog eens in een overzicht tegenover elkaar te zetten, treft u in de bijlage een schematisch overzicht aan, waarin de scenario’s worden vergeleken aan de hand van een aantal criteria. Hoogachtend,

P.W.J. Luijendijk Bijlage: Matrix scenario’s Trefpunt

Portefeuille:

Onderwijs en –huisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling, Vergunningen WABO, Verkeer & Vervoer