Brief Wethouder Bults inzake herziening grondexploitatie Lagewei.pdf

Aan de leden van de commissie Ruimte Drs. N. Bults MBA wethouder

Uw brief van: Uw kenmerk: Bijlage(n): Onderwerp:

n.v.t. n.v.t. n.v.t. Herziening Grex Lagewei

Ons kenmerk: Contactpersoon: Team: Telefoonnummer: Datum:

377406 B. Smit GOH 14 0180 03 februari 2022

Geachte leden van de commissie Ruimte, De herziening van de Grex Lagewei is 7 december 2021 jongstleden besproken in de Adviserende commissie Ruimte. Het raadsvoorstel is aangehouden, omdat de commissie het raadsvoorstel nog niet besluitrijp acht. De commissie verzoekt het college het instrumentarium betaalbaar wonen toe te passen en de verdere mogelijkheden voor meer betaalbare (starters)woningen te onderzoeken. Tevens zijn toezeggingen gedaan op de volgende vragen: - Kan de maximalisatie van de huurprijzen gegarandeerd worden? - Kan fase 3a los van fase 2 ontwikkeld kan worden? In deze brief zullen de verschillende onderwerpen aan bod komen. Advies ambtelijke organisatie Na afloop van genoemde commissievergadering heeft er wederom overleg plaatsgevonden met de bouwclaimhouder BPD. BPD heeft, omwille van het voorkomen van vertraging in de realisatie van de door ons dringend gewenste woonruimte in Barendrecht, een nieuw ultiem bod gedaan. Om toch betaalbaar wonen te kunnen realiseren en niet in een impasse te geraken met BPD wordt geadviseerd om in te gaan op het meest recente en ultieme bod van BPD, namelijk: om maximaal 26 betaalbare huurwoningen te realiseren in de midden categorie 2, huur van € 900,- tot € 1075*,-.

De overige scenario’s (BPD uitkopen en zelf de programmering realiseren of fase 3a afzonderlijk ontwikkelen)gaan zeer hoge kosten met zich meebrengen en hebben een groot nadelig effect op het eindresultaat van de grex Lagewei. Bijvoorbeeld het uitkopen van BPD wordt in het meest gunstigste scenario geschat op een extra kostenpost van € 1.482.314,-. Deze kosten dienen gedekt te worden uit de reserve van het grondbedrijf, waarmee deze reserve niet meer ingezet kan worden bij andere initiatieven om betaalbaar wonen te realiseren. Verderop in deze brief worden de scenario’s en het ultieme bod van BPD uiteengezet.

Portefeuille:

Financiën, Grondbedrijf en -exploitaties, Belastingen, Nutsbedrijven, Subsidies, Sociale Zaken, Vluchtelingen, Sport

Onderwerp: Herziening Grex Lagewei

Pagina 2 van 4

Bindende regels bestemmingsplan Lagewei - Vrouwenpolder Het aanpassen van het vastgestelde programma, om aan de wens rondom het realiseren van meer betaalbare woningen in de ontwikkeling Lagewei fase 2 en 3a te kunnen voldoen, staat op gespannen voet met de bestaande vastgestelde kaders zoals opgenomen in het bestemmingsplan Lagewei Vrouwenpolder. De (uitwerkings)regels schrijven voor dat het aantal woningen ten hoogste 90 woningen bedraagt. Ten minste 25% van de te realiseren woningen binnen de bestemmingen 'Wonen’ - zijn sociale huur- of sociale koopwoningen. Niet bindende regels in de programmatische uitgangspunten bestemmingsplan LageweiVrouwenpolder In de toelichting van het bestemmingsplan Lagewei Vrouwenpolder zijn programmatische uitgangspunten geformuleerd. Uitgangspunt voor het woonmilieu in Lagewei-Vrouwenpolder blijft de realisering van een groen (tuin)stedelijk beeld met een grote variatie in woningtypen en een passend aandeel gestapelde bebouwing. De doelgroep voor het plangebied is gemengd, echter met een accent op gezinnen. Voor gezinnen betekent dit dat veel ruimte zal moeten worden gereserveerd voor grondgebonden woningen in met name de duurdere prijsklassen. Doorstromers vormen daarbij een belangrijke groep, omdat juist zij vaak weer een bereikbare woning achterlaten voor starters.

Het woningbouwprogramma gaat, uitgaande van de Herijking Woonvisie 2010, uit van een verdeling van 25% sociaal, 35% middelduur en 40% duur. Dit zijn uitgangspunten en geen juridisch bindende regels. Gevolgen juridisch bindende regels De ontwikkelaar BPD heeft zich gedurende de planvorming steeds gehouden aan de juridisch bindende regels van het bestemmingsplan. In de verschillende raadsvoorstellen is ten minste 25% van de te realiseren woningen opgenomen als zijnde sociale huurwoningen. Door de marktwerking, de kostenstijgingen en het kwaliteitsbeleid (o.a. duurzaamheid) heeft er een verschuiving plaatsgevonden voor wat betreft de programmatische uitgangspunten, welke zoals gezegd niet juridisch bindend zijn. Na de bespreking in de commissie Ruimte, d.d. 16-11-2021 en 07-12-2021, is besproken met BPD of zij bereid zijn nieuwe uitgangspunten op te nemen. Dit heeft geresulteerd in een ultiem bod van BPD met de volgende programmering op het grondgebied van BPD: - 13 sociale huurwoningen (28%); - 26 middeldure huurwoningen, categorie 2, huur van € 900,- tot 1075,- (55%); - 8 vrije sector huurwoningen (17%).

Indien uw commissie nogmaals om een wijziging verzoekt, bestaat het risico in een impasse te geraken met de grondeigenaar en ontwikkelaar – en raakt de realisatie van de gewenste woningbouw fors in vertraging Ultiem Bod BPD BPD heeft een ultiem bod gedaan voor wat betreft de programmering. Dit is wat haar betreft een laatste poging, met verstrekkende gevolgen voor hun eigen businesscase, om toch tot ontwikkeling te komen van het plangebied fase 2 en 3a. BPD doet het aanbod om maximaal 26 grondgebonden woningen om te zetten naar middeldure huurwoningen, categorie 2, huur van € 900,- tot € 1.075,-. Dat betreft dan grondgebonden huurwoningen met een woonoppervlak van circa 94 m². Dat zijn uitstekende producten voor startende gezinnen met een middeninkomen.

Portefeuille:

Financiën, Grondbedrijf en -exploitaties, Belastingen, Nutsbedrijven, Subsidies, Sociale Zaken, Vluchtelingen, Sport

Onderwerp: Herziening Grex Lagewei

Pagina 3 van 4

Vanuit het standpunt van BPD is dit het maximale tot hoever zij kan gaan om betaalbaar wonen te realiseren, wat niet verplicht is volgens het bestemmingsplan. Het afwijzen van een dergelijk voorstel zal hoogstwaarschijnlijk leiden tot een definitieve impasse. BPD blijft bij haar standpunt dat zij op eigen grondgebied ontwikkelen met ten minste 25% sociale huurwoningen. De overige woningen in dat gebied zullen (bij geen akkoord van de raad) dan vallen in de categorie dure koopwoningen. Vanuit deze gedachte zal er geen betaalbaar wonen gerealiseerd kunnen worden. Financiële weerslag De financiële impact op de grex Lagewei blijft beperkt als akkoord wordt gegaan met het ultieme bod van BPD. Het ultieme bod van BPD heeft weliswaar een nadeliger effect (€ 40.000,-) op de eindwaarde van de grex Lagewei, maar is relatief laag te noemen’. Met een programmering van 46 sociale huurwoningen, 26 betaalbare huurwoningen (categorie 3, € 1060,- tot € 1250,-), 8 vrije sector huurwoningen, 7 middeldure koopwoningen en 3 dure koopwoningen wordt de verlaging van de voorziening van € 4.872.000,- nadelig naar € 3.142.000,Nadelig.

Met een programmering van 46 sociale huurwoningen, 26 betaalbare huurwoningen (categorie 2, € 900,tot € 1075,-), 8 vrije sector huurwoningen, 7 middeldure koopwoningen en 3 dure koopwoningen wordt de verlaging van de voorziening van € 4.872.000,- nadelig naar € 3.102.000,Nadelig. Gezien bovenstaande heeft het ultieme bod van BPD een nadeliger effect van € 40.000,- op de eindwaarde van de grex ten opzichte van het vorige voorstel. Maximering van huurprijzen is wettelijk geregeld Een andere vraag die tijdens de commissievergadering van 7 december gesteld is, is of huurstijgingen gemaximaliseerd kunnen worden. Volgens de gemeentelijke verordening voor middeldure huur van Barendrecht is de huurprijsstijging gemaximeerd op een jaarlijkse CPI-indexering. Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. De nieuwe wet bepaalt dat de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd op de inflatie (lees CPI Index) plus 1 procent. Dit houdt in dat voor 2021 een toegestane huurverhoging geldt van maximaal 2,4%. De maximering heeft betrekking op bestaande en nieuwe huurovereenkomsten. Alternatieve scenario’s: Indien de raad het ultieme bod niet wil of kan accepteren, resteren een tweetal alternatieve handelingsperspectieven:

1. BPD uitkopen en zelf de programmering realiseren: Wanneer de wens blijft bestaan om andere woonproducten toe te voegen aan de ontwikkeling Lagewei fase 2, en BPD blijft bij haar standpunt, dan rest er een optie met een groot financieel risico en dat is het uitkopen van BPD. Dit kost miljoenen euro’s (o.a. boekwaarde gronden BPD en rendement BPD enz.),waarvoor op dit moment geen dekking is.

Portefeuille:

Financiën, Grondbedrijf en -exploitaties, Belastingen, Nutsbedrijven, Subsidies, Sociale Zaken, Vluchtelingen, Sport

Onderwerp: Herziening Grex Lagewei

Pagina 4 van 4

Bij het uitkopen van BPD dient de waarde van de grond getaxeerd te worden. Op basis van die taxatie krijgt BPD een bod voor een volledige schadevergoeding. Wanneer BPD niet akkoord gaat met het bod, dan kan de gemeente een onteigeningsprocedure starten. Gezien de tot nu toe goede verstandhoudingen heeft dat zeker niet de voorkeur.

2. Fase 3a afzonderlijk ontwikkelen: Het is een mogelijkheid om de gemeentelijke gronden binnen fase 3 afzonderlijk van BPD te ontwikkelen. Het gevolg hiervan is dat er een ontsluiting gerealiseerd dient te worden op het grondgebied van de gemeente. Dit gaat weer ten koste van de kwaliteit en de programmering. Er zullen minder sociale woningen gerealiseerd kunnen worden door het ruimtegebruik van de ontsluiting. Het afzonderlijk ontwikkelen van fase 3 brengt aanzienlijk hogere kosten met zich mee. Dit heeft een nadelig effect op de eindwaarde van de grex Lagewei. BPD zal zich beroepen op de eerder genoemde bestemmingsplanregels. In deze constructie voorzien we het risico dat fase 2 (grondeigendom BPD) braak blijft liggen. Deze oplossing is wel een manier om te laten zien dat de gemeente er alles aan doet om betaalbare woningen te realiseren. Toepassing van het instrumentarium betaalbaar wonen De bestemmingsplanregels Lagewei Vrouwenpolder zijn helder en duidelijk omschreven. Gezien het feit dat we in fase 2 geen grondeigenaar zijn kunnen we de toepassing van het instrumentarium voor betaalbaar wonen niet verder uitwerken danwel toepassen op de gronden van BPD. BPD heeft zich gehouden aan de bestemmingsplanregels en betaalbaar wonen toegevoegd aan de programmering.

Het toepassen van instrumentarium in het kader van betaalbaar wonen is mogelijk op het moment dat de gemeente zelf grondeigenaar is. Dat geldt dus alleen in het geval dat gekozen wordt voor scenario 1; namelijk: het uitkopen van BPD. Mogelijkheden om meer betaalbare (starters)woningen toe te voegen aan de programmering De juridisch bindende bestemmingsplanregels geven niet de mogelijkheid om als gemeente te eisen dat starterswoningen worden toegevoegd aan de programmering op het grondgebied van BPD. De starterswoningen passen niet als product in de grondexploitatie van BPD. Het toevoegen van starterswoningen heeft een te groot nadelig effect op de businesscase van BPD. Wel is het haalbaar om betaalbare huurwoningen voor startende gezinnen toe te voegen in de prijsgrens midden categorie 2, huur € 900,- tot € 1075,-. Ik ga graag over het laatste aanbod van BPD met u het gesprek aan in de eerstvolgende commissievergadering. Hoogachtend,

Drs. N. Bults MBA

Portefeuille:

Financiën, Grondbedrijf en -exploitaties, Belastingen, Nutsbedrijven, Subsidies, Sociale Zaken, Vluchtelingen, Sport