Bijlagenboek Bestemmingsplan Zeeheldenbuurt-gecomprimeerd

Bestemmingsplan Zeeheldenbuurt Gemeente Barendrecht Bijlagenboek

Bestemmingsplan Zeeheldenwijk Gemeente Barendrecht Bijlagenboek

Rapportnummer:

P04869_bijlagen

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0489.BPWGO20220039-VI01

Datum:

14 juni 2023

Opdrachtgever:

Woningstichting Patrimonium

Projectteam BRO:

ADi, TAu, WdR

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Zeeheldenbuurt

Inhoudsopgave

Bijlagen bij T oelichting

3

Bijlage 1

Ladder voor duurzame verstedelijking

4

Bijlage 2

Parkeerdrukmeting

20

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

39

Bijlage 4

Externe veiligheid buisleidingen

496

Bijlage 5

Quickscan Flora en fauna

546

Bijlage 6

Vervolgonderzoek Flora en fauna

612

Bijlage 7

Ontheffing Flora en fauna

641

Bijlage 8

AERIUS-berekening

656

Bijlage 9

Verkennend bodemonderzoek

678

Bijlage 10

Watertoets

755

Bijlage 11

Archeologisch bureauonderzoek en PvE

801

Bijlage 12

Aanmeldingsnotitie en vormvrije m.e.r.-beoordeling

836

Bijlage 13

Beeldkwaliteitsplan

848

Bijlage 14

Nader bodemonderzoek

875

Bijlage 15

Nota van beantwoording zienswijzen

959

2

Bestemmingsplan "Zeeheldenbuurt" (vastgesteld)

Bijlagen bij T oelichting

Bestemmingsplan "Zeeheldenbuurt" (vastgesteld)

3

Bijlage 1 Ladder voor duurzame verstedelijking

4

Bestemmingsplan "Zeeheldenbuurt" (vastgesteld)

Advies

advies

Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht

project Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht datum 4 januari 2022 opdrachtgever Woningstichting Patromonium projectnummer P04515 opgesteld door DBo, JvdL i.a.a. ADi

1 Inleiding 1.1 Aanleiding In de Zeeheldenbuurt in Barendrecht is de sloop van 88 grondgebonden gezinswoningen en de nieuwbouw van 99 woningen beoogd. Op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Op grond van het bestemmingsplan “Woongebied Oost” (vastgesteld 07-05-2013) heeft het perceel de enkelbestemming ‘Wonen’ waarbinnen de aangewezen gronden enkel bestemd zijn voor grondgebonden woningen. Het functioneel gebruik van de gronden ten behoeve van appartementen en bijbehorende bouwregels wordt door het vigerend bestemmingsplan niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst.

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

De realisatie van de woningen geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling: 1. Het plangebied heeft in het bestemmingsplan bestemming ‘Wonen’, waarbij geldt dat de gronden alleen bestemd zijn voor wonen in de vorm van grondgebonden woningen. Op basis van dit bestemmingsplan is wonen in appartementen op de locatie niet toegestaan en is een wijziging van de bestemming noodzakelijk. 2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om maximaal 99 woningen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de sloop/nieuwbouwontwikkeling van een woningbouwlocatie. 3. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als onderdeel van het initiatief worden 88 woningen gesloopt en 99 nieuwe woningen gerealiseerd. Per saldo worden er 11 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Het initiatief wordt derhalve niet gekwalificeerd als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Zorgvuldigheidshalve is deze echter wel uitgevoerd. Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan 99 woningen mogelijk worden gemaakt.

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

1

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht



1.3 Planinitiatief Woningstichting Patromonium is voornemens 88 grondgebonden eengezinswoningen in de Zeeheldenbuurt te Barendrecht te slopen en hiervoor 99 woningen voor in de plaats te bouwen. Vanwege de vraag naar (betaalbare) en sociale huurwoningen in Barendrecht wordt beoogd om op de locatie sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens te bouwen, in een mix van appartementen en grondgebonden eengezinswoningen . Het plangebied betreft de Trompstraat en De Ruyterstraat in Barendrecht en omvat de percelen kadastraal bekend als gemeente Barendrecht, sectie A nummers 2199, 2246 tot en met 2249, 2911 en 2912. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 1,55 hectare. In figuur 1 is het plangebied met een rode stippellijn aangeduid op een uitsnede van ruimtelijkeplannen.nl. Het woningbouwprogramma is als volgt:  Meer dan de helft (circa 65%) van de nieuwbouwwoningen bestaat uit appartementen.  De appartementen bestaan uit 2-, 3- of 4-kamer appartementen (70 m² - 90 m² GBO).  De doelgroep waarvoor gebouwd wordt is divers, zowel voor jongeren, senioren en gezinnen.

1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de realisatie van 99 woningen (appartementen en rijwoningen) te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?

dinsdag 4 januari 2022



Prestatieafspraken tussen Patrimonium, Bewonersraad en gemeente Barendrecht (2021) Woonvisie Rotterdam 2030 (2016) en Addendum Woonvisie Rotterdam 2030 (2019)

Figuur 1: Bestemmingsplan Zeeheldenbuurt

Voor het antwoord onderzoeken we zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar:  Geconsolideerde omgevingsvisie en omgevingsverordening Zuid-Holland (2021)  Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland (2019)  Regionale Woonvisie Regio Rotterdam 2021-2040 (2021)  Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030 (2018)  Bouwmanifest Regio Rotterdam (2020)  Structuurvisie Barendrecht (2012)  Woonvisie Barendrecht 2016-2025 (2016)  Strategische visie, Samen bouwen aan Barendrecht (2018)

2

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht

Figuur 4: Sfeerimpressie verbinding tussen appartementen

Figuur 2: Stedenbouwkundig plan

Figuur 5: Vogelvlucht

Figuur 3: Sfeerimpressie centrale groene ruimte

dinsdag 4 januari 2022

3

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht

2 Toetsing aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Bij de toetsing van het initiatief aan de ladder zijn de volgende aspecten van belang:  Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling: wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte te bevatten binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling.  De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling: bij de beoordeling van de behoefte dient het bestaande aanbod en vraag betrokken te worden. Bovendien dient inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben, dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.  De ligging van de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied: op basis van met name de bestemming wordt beoordeeld of de ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.

dinsdag 4 januari 2022

2.1 Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek is voor het primaire verzorgingsgebied gekeken naar de gemeente Barendrecht én de gemeente Rotterdam. Als secundair verzorgingsgebied wordt op hoofdlijnen gekeken naar de overige regio Rotterdam, aangezien op dit niveau afspraken worden gemaakt over de woningbouwprogramma’s. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in bijlage 1 van deze notitie. Passend binnen beleidskaders Het initiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  Vanuit de provincie, regio en gemeente wordt ingezet om voldoende woningen te realiseren van de juiste kwaliteit op de juiste locatie. Er wordt primair gekozen voor bouwen in bestaand bebouwd gebied en nabij knooppunten van hoogwaardig openbaar vervoer.

De gemeente zet bovendien in op herstructurering van oudere woongebieden zodat ook daar een kwaliteitssprong gemaakt kan worden, naast nieuwe ontwikkelingen in de randen van Barendrecht. Het initiatief Zeeheldenbuurt ligt binnen bestaand stedelijk gebied, op loop- en fietsafstand van het station (20 minuten lopen, 5 minuten fiet-





sen) en het betreft sloop/nieuwbouw van woningen (herstructurering) om de woningvoorraad toekomstbestendig en duurzaam te maken. Het initiatief sluit aan bij de gewenste kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelrichting op regionaal niveau voor de bestaande en gewenste woningvoorraad. De toevoeging van woningen draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort. Daarnaast sluit het initiatief aan bij de kwalitatieve opgave in de regio en gemeente om meer betaalbare woningen (sociaal en middelduur) te realiseren. De regio wil een meer evenwichtige spreiding van betaalbare woningen inclusief een betere beschikbaarheid in de woningvoorraad voor huurtoeslaggerechtigden (sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens), het initiatief voorziet hierin. Dit sluit bovendien aan bij de wens van de gemeente om deze woningen te behouden voor het sociale segment.

Kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling om via sloop/nieuwbouw maximaal 99 sociale huurwoningen te realiseren in de Zeeheldenbuurt voorziet in een kwantitatieve behoefte:  In de periode tot 2030 neemt de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente Barendrecht en Rotterdam toe. Dit vraagt ook om een groei van de woningvoorraad.  Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling kan een raming worden gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte. De gemeente Barendrecht heeft in de periode 2019-2030 een woningbehoefte van 1.910 woningen, de gemeente Rotterdam heeft in dezelfde periode een behoefte van 30.580 woningen. Samen geldt voor het primaire verzorgingsgebied een woningbehoefte van 32.490 woningen.  Op dit moment is er in de gemeente Barendrecht onvoldoende harde plancapaciteit (105 woningen) om in de

4

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht



groeiende woningbehoefte te voorzien. Rekening houdend met een benodigde capaciteit van 130% en na aftrek van de gerealiseerd woningen de afgelopen jaren (419) en de harde plancapaciteit (105) resteert ruimte voor 1.959 woningen. Dit is de ruimte in de plancapaciteit die nog kan worden ingevuld. Met de realisatie van het initiatief Zeeheldenbuurt kan hierin worden voorzien. Per saldo voegt het initiatief 11 woningen toe aan de woningvoorraad, omdat als onderdeel van de nieuwbouw van 99 woningen ook 88 woningen worden gesloopt. Bovendien geldt ook voor de gemeente Rotterdam dat er onvoldoende harde plancapaciteit (ca. 15.780 woningen) is om in de woningbehoefte tot 2030 te voorzien. De woningbehoefte in Rotterdam is enorm, de plancapaciteit is onvoldoende om hierin te voorzien en dus kunnen initiatieven in Barendrecht ook een functie vervullen voor inwoners uit Rotterdam. Deze ‘opvangfunctie’ van Barendrecht zien we ook terug in de totale plancapaciteit van Barendrecht: deze ligt veel hoger dan de lokale woningbehoefte (met name door de ontwikkeling van 3.000 woningen in Stationstuinen). In beide gemeenten is er nog te weinig harde plancapaciteit om in de behoefte te voorzien, daar kan dit initiatief een positieve bijdrage aan leveren.







Kwalitatieve behoefte Het initiatief Zeeheldenbuurt, waarbij 99 woningen worden gerealiseerd met een mix van appartementen en rijwoningen in het sociale huursegment onder de liberalisatiegrens, voorziet in een kwalitatieve behoefte:  Provincie, regio en gemeente stellen dat er in alle scenario’s vooral behoefte is aan huurwoningen onder de aftoppingsgrens. Ruim de helft van de nieuwbouw in de huursector zou uit woningen in die prijsklasse moeten 1

bestaan. Bovendien is de voorkeur voor een meergezinshuurwoning in de regio Rotterdam hoog. De ontwikkeling Zeeheldenbuurt voorziet in deze behoefte. Regionaal is geconstateerd dat in de meer dorpse milieus met lagere dichtheden (zoals Barendrecht) een hoger aandeel vraag is naar meergezinshuurwoningen. Dit initiatief draagt bij aan het voorzien in deze vraag doordat het programma voor 65% uit appartementen bestaat. Binnen de regio Rotterdam, en ook specifiek in Barendrecht, is het van belang om voldoende woningen te realiseren voor jongeren, senioren en gezinnen. Er is specifiek behoefte aan levensloopbestendige woningen voor ouderen. Met de sloop van eengezinswoningen en nieuwbouw van overwegend 2-, 3- en 4-kamerappartementen (65%) voorziet het initiatief in deze behoefte. Overigens zijn de appartementen ook geschikt voor starters en jongeren, een doelgroep die in Barendrecht behoefte heeft aan betaalbare huisvesting. De beoogde eengezinswoningen (35%) zullen met name de doelgroep gezinnen aanspreken. De sloop van de eengezinswoningen is noodzakelijk omdat de bestaande woningen verouderd zijn en niet meer passen bij de huidige eisen (o.a. duurzaamheid) en behoefte van de doelgroep. De sloop/nieuwbouw van de woningbouw draagt daarmee bij aan vernieuwing van de woningvoorraad.

nieuwe woningen. Het merendeel van de woningen betreft bovendien vervanging, er worden per saldo slechts 11 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2% leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving1. De gemeente Barendrecht en de gemeente Rotterdam hadden in 2020 een woningleegstand van respectievelijk 1% en 2%.

2.3 Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied.  Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemming: ‘Wonen’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft.  In de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen ‘Maatschappelijk’, ‘Wonen’ en ‘Centrum’ vigerend. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.

2.2 Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van 99 woningen in de Zeeheldenbuurt onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het initiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

dinsdag 4 januari 2022

5

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte

worden op regionaal niveau afspraken gemaakt over de woningbouwprogramma’s.

B1.1 Afbakening verzorgingsgebied

Rijk

Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.

De woningmarktregio is ontstaan in de Woningwet 2015. De negentien woningmarktregio’s (Woningwet) vormen de kernwerkgebieden van woningcorporaties. Elke corporatie heeft één woningmarktregio als kernwerkgebied. De woningmarktregio’s zijn tot stand gekomen aan de hand van door gemeenten gezamenlijk ingediende voorstellen. De gemeente Barendrecht behoort tot de woningmarktregio Rotterdam.

Een analyse van de verhuisbewegingen toont dat 37% van de verhuizingen in de gemeente Barendrecht plaatsvindt binnen de eigen gemeente. Dit is ruim minder dan de helft van de verhuisbewegingen. Bijna eenzelfde percentage (33%) verhuist vanuit gemeente Rotterdam naar de gemeente Barendrecht. Daarom zijn voor het primaire verzorgingsgebied de twee gemeenten samengevoegd. In het verdere onderzoek wordt voor de kwantitatieve en kwalitatieve analyse primair gekeken naar de gemeenten Barendrecht én Rotterdam. Als secundair verzorgingsgebied wordt op hoofdlijnen gekeken naar de overige regio Rotterdam2, waar 13% van de verhuizingen naar Barendrecht vandaan komt. Bovendien

Provincie

Tabel 1: Verhuisbewegingen Barendrecht (CBS 2019) Verhuisbewegingen

2

Aandeel

Binnen gemeente Barendrecht

37%

Vanuit Rotterdam

33%

Totaal

70%

B1.2 Kaderstellend beleid

Geconsolideerde omgevingsvisie Zuid-Holland (in werking per 7 augustus 2021) Zuid‑Holland staat voor de opgave om in het komende decennium een fors aantal betaalbare woningen te realiseren en de bestaande woonvoorraad te verduurzamen. Ze zien de uitdaging om een en gezonde, sociale, groene en duurzame leefomgeving in te richten. Om die vitale samenleving werkelijkheid te laten worden is meer nodig dan woningbouw alleen. Het leef- en vestigingsklimaat kan versterkt worden door stad en land goed te verbinden, door ruimte te bieden voor groen en water in de stad, door een evenwichtige woningvoorraad en passende werklocaties. De vitaliteit van de stad is ook gebaat bij cultuur, kenniscentra en aantrekkelijke binnensteden. In Zuid-Holland moet iedereen zich thuis kunnen voelen in sterke steden en dorpen. Daarvoor moeten er voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste locatie zijn. De provincie wil de bouw van passende en betaalbare woningen

versnellen, met waarborg voor ruimtelijke en sociale kwaliteit en passende mobiliteitsvoorzieningen. Nieuwbouw wordt energieneutraal gebouwd, zolang het de hoeveelheid en het tempo van woningbouw niet belemmert. Verder wil de provincie dat het bebouwd gebied klimaatadaptief wordt ingericht. Daarbij wordt primair gekozen voor bouwen in bestaand bebouwd gebied en nabij knooppunten van hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen:  Bouw naar behoefte;  Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied;  Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties  Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten;  Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving.

Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing is ook van provinciaal belang

Gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Maassluis, Nissewaard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Westvoorne.

dinsdag 4 januari 2022

6

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht

Omgevingsverordening Zuid-Holland (in werking per 7 augustus 2021) Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. Regio De regionale woonvisie “Fijn wonen in een veelkleurige regio” (2021) vormt samen met het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken (2019) en het Bouwmanifest (2020) een drieluik. De regionale woonvisie duidt de kwalitatieve ambities, het Regioakkoord focust zich op de kwantitatieve woningmarktopgaven en het Bouwmanifest is gericht op woningbouwversnelling. Regionale Woonvisie Regio Rotterdam 2021-2040 (2021) De regionale woonvisie heeft niet dezelfde status als de lokale woonvisie of prestatieafspraken. Het is een inspiratiedocument dat gebruikt wordt bij het opstellen of aanpassen van de lokale woonvisie.

De regionale woonvisie sluit aan bij de verplichting uit de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland om een regionale woonvisie te ontwikkelen, waarin van regio’s het volgende wordt gevraagd:  Een gewenste kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelrichting voor de bestaande en gewenste woningvoorraad.  Een passend aanbod voor doelgroepen van het huurbeleid.  Een definitie van schaarste.

dinsdag 4 januari 2022





Onderbouwing van de keuzes en maatregelen in de woonopgave met betrekking tot energietransitie, klimaatadaptatie en bodemdaling. Afspraken over uitgangspunten van Ladder voor duurzame verstedelijking.

De regio Rotterdam ziet acht grote opgaven waar ze op het gebied van wonen voor aan de lat staan: 1. Er is een enorme bouwopgave om het woningtekort terug te dringen, zodat meer mensen kunnen wonen naar wens. De juiste woningen worden daarom op de juiste plek gebouwd (mede door transformatie van bedrijvenlocaties), woningbouw wordt versneld en er wordt gebouwd op de juiste plek en met het oog op de toekomst. 2. In de regio werken ze aan betere spreiding van de sociale voorraad om zo in elke regiogemeente een evenwichtiger opbouw van de woningvoorraad mogelijk te maken. Het is belangrijk de individuele kwaliteiten en identiteiten van de gemeenten te blijven versterken. 3. De betaalbaarheid van het wonen staat mede door de schaarste onder druk. Dit vraagt zowel in de bestaande voorraad als de nieuwbouw actie. 4. Omdat de schaarste niet van de ene op de andere dag is opgelost, onderzoekt de regio met elkaar hoe ze de toegankelijkheid en beschikbaarheid kunnen verbeteren. 5. Investeringen in de bestaande woningvoorraad zijn nodig om de woningvoorraad toekomstbestendig en duurzaam te maken. 6. Naast de woningschaarste vraagt de aanpak van de kwetsbare gebieden in de regio nadrukkelijke aandacht. Er zijn kwetsbare gebieden die vragen om forse investeringen én een maatwerkaanpak. 7. Het faciliteren van vernieuwende (tijdelijke) woonvormen, omdat deze een oplossing kunnen bieden voor

8.

de maatschappelijke vraagstukken en wensen van inwoners. Oplossingen vragen om een goede, verantwoorde en integrale afweging tussen wonen en andere domeinen en voorzieningen om de beschikbare ruimte goed in te vullen.

Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030 (2019) In het regioakkoord maken de veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam zich samen sterk om de ongedeelde regio Rotterdam te behouden en verder te ontwikkelen. Dat wil zeggen een regio met voldoende woningvoorraad en specifiek voldoende woningen in het sociale segment, evenwichtig en ruimtelijk goed gespreid. De regionale doelstellingen betreffen:  De regio realiseert voldoende woningen in de totale voorraad. Concreet: de streefvoorraad bedraagt 638.300 woningen in 2030. Hierdoor staan de gemeenten voor de uitdaging een netto groei van 53.700 woningen in de periode 2018 tot 2030 te bewerkstelligen. Deze afspraak vormt de basis voor de woningbouwprogrammering tot 2030 van de gehele regio. Barendrecht: benodigde groei van 1.090 woningen in de periode 2017-2030. Rotterdam: benodigde groei van 30.000 woningen in de periode 2017-2030.  De regio realiseert voldoende woningen in de sociale voorraad. Concreet: de streefvoorraad bedraag 322.100 sociale woningen in 2030. De regio realiseert bovendien een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad.  De regio wil voldoende beschikbaarheid op lokaal niveau en regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voor-

7

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht



raad voor huurtoeslaggerechtigden. Concreet: op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden). De regio wil voldoende betaalbare woningen met huur onder de bovenste aftoppingsgrens op lokaal niveau en meer balans van deze voorraad in de regio. Concreet: op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste aftoppingsgrens.

Bouwmanifest Regio Rotterdam (2020) De ondertekenaars van het Bouwmanifest verbinden zich met de afspraken maximaal aan acties om de woningbouwproductie de komende jaren kwantitatief en kwalitatief ten minste op peil te houden. Plannen die later in de tijd zijn geprogrammeerd zullen zo veel als mogelijk naar voren worden gehaald. Alle partijen streven ernaar om in 2025 voor minimaal 50% van de gehele productie tot en met 2030 daadwerkelijk gestart te zijn met de bouw. Gemeente Barendrecht Structuurvisie Barendrecht (2012)  De ambitie is om het hoge kwaliteitsniveau van wonen, werken, voorzieningen, groen en alles wat verder bijdraagt aan de kwaliteit van samenleven in Barendrecht, vast te houden en waar mogelijk uit te bouwen. Bijzonder daarbij zijn enerzijds de kansen die vooral in de randen van Barendrecht liggen. Anderzijds zal door herstructurering van oudere woongebieden, het centrum en diverse voorzieningenstroken, juist ook in de kern Barendrecht een kwaliteitssprong gemaakt kunnen worden.  Barendrecht zet in op woningbouwontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied om in te spelen op de lo-

dinsdag 4 januari 2022





kale behoefte. Uitgangspunt is dat passend bij het suburbane, landelijke karakter van Barendrecht wordt gebouwd, ook op herstructureringslocaties. Barendrecht zet daarbij ook in op verdichting en gestapelde woningbouw om zodoende ontwikkelingen mogelijk te blijven maken in een stedelijk gebied waar ruimte schaars is. Daarnaast zal juist ook door deze keuze sprake moeten zijn van intensivering van stedelijk gebied nabij het centrum en het station. Dit is niet alleen goed vanuit mobiliteitsbeperking, maar biedt ook de mogelijkheid om wonen en voorzieningen te integreren en zo een gebied te realiseren met optimale condities voor levensloopbestendig wonen. Daarbij zal meer dan in het verleden ook in dit deel van Barendrecht gekozen moeten worden voor gestapelde bebouwing. Uitgangspunt is een optimale afstemming van het kwalitatieve aanbod op de marktvraag. Dit houdt in dat de focus op middellange termijn vooral ligt op het bouwen van levensloopbestendige woningen en starterswoningen.

Woonvisie Barendrecht 2016-2025 (2016) Het belangrijkste gemeentelijke beleidsdocument op het gebied van wonen is de ‘Woonvisie Barendrecht 2016-2025’. Hierin geeft het college aan dat het woonbeleid is gebaseerd op drie uitgangspunten. 1. In de eerste plaats zijn dat de samenwerkingsafspraken die de gemeente heeft gemaakt met de subregio Zuidrand: de gemeente zal de concurrentiepositie ten opzichte van Rotterdam Zuid minimaliseren en daarom vooral inspelen op de lokale vraag van de bevolking. 2. Tweede uitgangspunt is dat de gemeente een betere aansluiting wil tussen vraag en aanbod op de Barendrechts woningmarkt. Het aanbod aan sociale en dure woningen zou namelijk groter zijn dan het aantal huishoudens in deze inkomensgroepen. Daarentegen is er

3.

een tekort aan middeldure woningen voor huishoudens met een middeninkomen. Een derde uitgangspunt betreft duurzaamheid, wat inhoudt dat de gemeente inzet op levensloopbestendigheid en energiezuinigheid van de woningvoorraad.

De gemeente stelt in de woonvisie ook enkele kwantitatieve doelstellingen. Ten eerste moeten er tot 2025 1.300 woningen worden gerealiseerd. Door middel van nieuwbouw moet bovendien de aansluiting verbeteren tussen de inkomenssamenstelling van de Barendrechtse huishoudens en de prijssegmentering van de woningvoorraad. Daarbij streeft de gemeente de volgende verhouding na: een kwart van de nieuwe woningen zou goedkoop moeten zijn en een kwart middelduur. De overige nieuwbouw zal uit dure woningen bestaan. Daarmee wordt relatief veel middelduur toegevoegd, want slechts 17% van de bevolking heeft een middeninkomen. Het idee is dat daarmee het tekort in dit segment enigszins wordt ingelopen. Verder wil de gemeente de bestaande 4.100 sociale huurwoningen “behouden voor het sociale segment”. Het doel is dat 50% van deze sociale huur wordt toegewezen aan huishoudens met een lokale binding. Ook streeft de gemeente naar een verdeling binnen de sociale huurvoorraad van 70% goedkope sociale huurwoningen en 30% overige sociale huurwoningen. Prestatieafspraken tussen Patrimonium, Bewonersraad en gemeente Barendrecht (2021)  Betaalbaarheid: Meer betaalbare woningen en het wonen betaalbaar houden. Gemeente, Bewonersraad en Patrimonium vinden het belangrijk om de woonlasten van huurders van Patrimonium beheersbaar te houden.

Ook in 2021 houdt Patrimonium Barendrecht voldoende woningen beschikbaar voor haar doelgroep, maar vooral

8

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht



ook betaalbaar. Patrimonium Barendrecht kijkt zowel naar het aantal huurwoningen als naar de prijskwaliteitverhouding. De locatie Zeeheldenbuurt wordt in de prestatieafspraken gezien als mogelijkheid om sociale huurwoningen te realiseren. Beschikbaarheid: Voldoende woningen beschikbaar hebben. De druk op de sociale en middenhuurwoningen neemt explosief toe en daarmee ook de vraag naar betaalbare sociale- en midden-huurwoningen. Voor Barendrecht betekent dit circa 1.700 nieuwe sociale huurwoningen in de periode tot 2030. Patrimonium voegt de komende jaren woningen toe aan haar woningvoorraad, waarbij de aandacht uitgaat naar: herontwikkeling 88 woningen Zeeheldenbuurt (onderhavig initiatief); Gemeente Barendrecht streeft in het kader van het Regioakkoord ernaar om het in de woonvisie vastgelegde percentage sociale huurwoningen in de nieuwbouw (25%) waar mogelijk te verhogen.

Gemeente Rotterdam Het beleid van de gemeente Rotterdam wordt in dit onderzoek meegenomen omdat er een grote verhuisbeweging (33%) is vanuit deze gemeente Rotterdam naar Barendrecht. Het inzichtelijk maken van de woningbehoefte in deze gemeente, en met name de knelpunten bij verschillende doelgroepen, kan bijdragen aan de onderbouwing van dit initiatief. Woonvisie Rotterdam 2030 (2016) en Addendum Woonvisie Rotterdam 2030 (2019) De woonvisie is een vergezicht op Rotterdam als aantrekkelijke woonstad in 2030. De belangrijkste onderwerpen zijn groei, balans, kwaliteit - nu en in de toekomst - en de basis op orde.

dinsdag 4 januari 2022

In 2030:  Is er variatie in woningen. De diverse woningtypen passen bij de verscheidenheid van de bewoners en bij het karakter van de verschillende Rotterdamse wijken.  Zijn de woningen van goede kwaliteit en energiezuinig. Kwaliteit betekent ook dat de woningen aansluiten bij de uiteenlopende woonwensen van Rotterdammers en dat ze flexibel aangepast kunnen worden als de woonwensen in de toekomst wijzigen.  Is het aantal middeldure en dure woningen toegenomen. Rotterdammers kunnen hierdoor doorgroeien en hoeven niet langer voor een groter huis de stad uit te trekken.  Is het goed wonen in de stad. Ook voor de oudere Rotterdammer of de Rotterdammer die wat minder te besteden heeft. De Woonvisie 2030 maakt zich onverminderd hard voor het realiseren van meer balans in de woningvoorraad, woningen met toekomstwaarde en het op orde houden van de basis in het wonen van alledag. Het addendum uit 2019 geeft inzicht in de meeste recente woningbehoefte en de noodzakelijke versnelling in de woningvoorraadontwikkeling. De woningvoorraad in de gemeente Rotterdam zal nog harder moeten groeien om voor iedereen een thuis te kunnen bieden en de stad in balans te krijgen. Met name middeninkomens zitten op dit moment in de knel.  De Rotterdamse voorraad moet toenemen met 30.000 woningen tot 2030.

Omdat er tegelijkertijd ook sprake is van een kwaliteitsopgave in de bestaande woningvoorraad zullen er tot en met 2030 ook woningen vervangen moeten worden (10.900 woningen). Dit betekent dat er in 2030 in totaal 42.000 woningen moeten zijn bijgekomen als gevolg van nieuwbouw.  In Rotterdam een noodzaak is om het aantal woningen in de vrije sector (midden segment en daarboven) fors te



laten groeien, terwijl er juist een overmaat is in het sociale segment en daar een afname kan plaatsvinden. De nieuwbouw in het sociale segment heeft vooral tot doel de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod in het sociale segment op te lossen. Het betreft aanbod voor ouderen, studenten en jongeren.

Conclusie Het initiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  Vanuit de provincie, regio en gemeente wordt ingezet om voldoende woningen te realiseren van de juiste kwaliteit op de juiste locatie. Er wordt primair gekozen voor bouwen in bestaand bebouwd gebied en nabij knooppunten van hoogwaardig openbaar vervoer. De gemeente zet bovendien in op herstructurering van oudere woongebieden zodat ook daar een kwaliteitssprong gemaakt kan worden, naast nieuwe ontwikkelingen in de randen van Barendrecht. Het initiatief Zeeheldenbuurt ligt binnen bestaand stedelijk gebied, op loop- en fietsafstand van het station (20 minuten lopen, 5 minuten fietsen) en het betreft sloop/nieuwbouw van woningen (herstructurering) om de woningvoorraad toekomstbestendig en duurzaam te maken.  Het initiatief sluit aan bij de gewenste kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelrichting op regionaal niveau voor de bestaande en gewenste woningvoorraad. De toevoeging van woningen draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort.  Daarnaast sluit het initiatief aan bij de kwalitatieve opgave in de regio en gemeente om meer betaalbare woningen (sociaal en middelduur) te realiseren.

De regio wil een meer evenwichtige spreiding van betaalbare woningen inclusief een betere beschikbaarheid in de woningvoorraad voor huurtoeslaggerechtigden (sociale

9

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht

huurwoningen onder de liberalisatiegrens), het initiatief voorziet hierin. Dit sluit bovendien aan bij de wens van de gemeente om deze woningen te behouden voor het sociale segment.

huishoudens dan inwoners duidt erop dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing, waardoor het aantal een- en tweepersoonshuishoudens toeneemt.

B1.3 Kwantitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de cijfers van Primos dashboard (2021), Woningbehoefteraming 2019 (WBR, 2019) en gemeentelijke plancapaciteit van Barendrecht en Rotterdam. De vraagbehoefte is afgezet tegen het huidige aanbod binnen, de ontwikkelde woningaantallen van de afgelopen jaren en de plancapaciteit. Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte is voor de ontwikkeling van extra woningen..

Woningbehoefte De ontwikkeling van het aantal huishouden is in overwegende mate bepalend voor de kwantitatieve behoefte aan woningen. Uit de bevolkings- en huishoudensprognose bleek dat het aantal huishoudens de komende jaren fors gaat toenemen in zowel de gemeente Barendrecht als de gemeente Rotterdam.

dinsdag 4 januari 2022

Volgens de raming is de indicatie dat er in de periode 20192030 een totale woningbehoefte is van 1.910 woningen in de gemeente Barendrecht (tabel 5). In de gemeente Rotterdam betreft de indicatie een woningbehoefte van 30.580 woningen in 2019-2030. Voor het totale primaire verzorgingsgebied geldt een woningbehoefte van 32.490 woningen.

Tabel 3: Bevolkingsprognose (Primos-prognose, 2021) 2021

2025

2030

Verschil in aantal

Verschil (%)

Barendrecht

48.360

48.600

48.990

630

1,3%

Rotterdam

652.380

675.050

699.560

47.180

7,2%

Bevolkings- en huishoudensprognose Voor de bevolkings- en huishoudensprognose is uitgegaan van het Primos model (2021). Dit is dé standaardprognose in Nederland voor o.a. het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.  Tot 2030 stijgt de bevolking in de gemeente Barendrecht met 1,3% (tabel 3) naar circa 48.990 inwoners. In de gemeente Rotterdam stijgt de bevolking tot 2030 met 7,2% naar circa 699.560 inwoners.  Het huishoudensaantal stijgt procentueel meer dan het bevolkingsaantal tot 2030. Het aantal huishoudens in de gemeente Barendrecht stijgt met 5,6% (zie tabel 4), tot 20.270 huishoudens, een toename van 1.080 huishoudens.  Het aantal huishoudens in de gemeente Rotterdam stijgt met 8,0% naar circa 355.870 huishoudens tot 2030. Samengebracht is dit een procentuele groei van 13,6%, met een totale groei in het aantal huishoudens van 27.560 (26.480+1.080). De sterkere toename van

Uitgangspunt voor de woningbehoefte is de WBR 2019 aangezien deze informatie geeft tot op gemeenteniveau. De WBR 2019 geeft inzicht in de toegestane woningvoorraadgroei dat het resultaat is van twee scenario-berekeningen, te weten binnenlands migratiesaldo ‘nul’ en binnenlands migratiesaldo ‘trendmatig’.

Tabel 4: Huishoudensprognose (Primos-prognose, 2021) 2021

2025

2030

Verschil in aantal

Verschil (%)

Barendrecht

19.190

19.670

20.270

1.080

5,6%

Rotterdam

329.390

342.940

355.870

26.480

8,0%

Tabel 5: Woningbehoefte (WBR, 2019) 2019

2020 – 2025

2025 – 2030

Behoefte

Barendrecht

150

930

830

1.910

Rotterdam

4.050

14.610

11.920

30.580

Totaal

32.490

10

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht

De WBR 2021 geeft een indicatie van de woningbehoefte op regioniveau. Hieruit blijkt dat er in de Regio Rotterdam in de periode 2021 t/m 2030 behoefte is aan 61.150 woningen. Aanbod Gemeente Barendrecht De gemeente Barendrecht telt 19.433 woningen per januari 2021. Sinds 2019 zijn er per saldo 177 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad.3 Op basis van gegevens van de gemeente Barendrecht4 blijkt dat de woningvoorraad in 2021 is toegenomen met 242 woningen. In 2019, 2020 en 2021 is de woningvoorraad dus toegenomen met er 419 woningen. Voor de periode 2022-2030 heeft de gemeente Barendrecht een totale plancapaciteit van 4.057 woningen. Gelijktijdig worden er 96 woningen gesloopt c.q. onttrokken uit de woningvoorraad. Het gaat dus om een toename van 3.961 woningen. 105 woningen in de plancapaciteit hebben een harde status. Het overige deel van de plancapaciteit is zacht. Het overgrote deel van de plancapaciteit van de gemeente Barendrecht wordt ingenomen door de ontwikkeling Stationstuinen met 3.000 woningen (realisatie 2023: 600 woningen, 2026: 1.200 woningen, 2027 en verder: 1.200 woningen). Deze ontwikkeling heeft een zachte status, er moet nog een planologische procedure doorlopen worden. Eind 2020 is wel een gebiedsvisie voor de Stationstuinen vastgesteld. De gemeente Barendrecht heeft voor de periode 2019-2030 een woningbehoefte van 1.910 woningen.

Veelal wordt gerekend met een benodigde capaciteit van 130% om rekening te

3 4 5 6 7 8

houden met planvertraging en/of –uitval. In de gemeente Barendrecht betekent dit op basis van de provinciale behoefte een benodigde plancapaciteit van 2.483 woningen. Na aftrek van de gerealiseerde woningen de afgelopen jaren (419) en de harde plancapaciteit (105) resteert ruimte voor 1.959 woningen. Dit is de ruimte in de plancapaciteit die nog kan worden ingevuld. Met de realisatie van het initiatief Zeeheldenbuurt (per saldo toename van 11 woningen) kan hierin worden voorzien. Gemeente Rotterdam In de gemeente Rotterdam is er een woningvoorraad van 317.945 woningen in januari 2021. In 2019 en 2020 zijn er per saldo 6.348 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad.5 Op basis van een gemeentelijk overzicht van de plancapaciteit (juni 2021) zijn in de gemeente Rotterdam in totaal 50.279 woningbouwplannen voorradig. Hiervan hadden 14.785 woningen de status ‘hard’. In oktober 2021 telde de gemeente Rotterdam 52.600 woningen in de plancapaciteit.6 De voortgangsrapportage Woonvisie (oktober 2021) geeft geen inzicht in de verdeling harde en zachte plancapaciteit, maar op basis van gegevens van de gemeente van juni 20217 blijkt dat destijds 14.785 van de 50.279 woningen een harde status had, oftewel een aandeel van ca. 30%. Vertalen we dit naar het huidige planaanbod van 52.600 dan is de verwachting dat op dit moment ca. 15.780 (52.600 * 30%) woningen een harde status hebben.

De gemeente Rotterdam heeft voor de periode 2019-2030 een woningbehoefte van 30.580 woningen. Rekening houdend met een capaciteit van 130% betekent dit een benodigde plancapaciteit van 39.754 woningen. Na aftrek van de gerealiseerde woningen in de afgelopen jaren (6.348) en de harde plancapaciteit (15.780) resteert ruimte voor 17.626 woningen. Dit is de ruimte in de plancapaciteit die nog kan worden ingevuld met woningen.

Tabel 6: Woningbehoefte versus plancapaciteit Barendrecht

Rotterdam

Woningbehoefte 2019-2030

1.910

30.580

Woningbehoefte (130% norm)

2.483

39.754

Gerealiseerde woningen afgelopen jaren

419

6.348

Harde plancapaciteit

105

15.780

8

Planologische ruimte

Totale planologische ruimte

1.959

17.626 19.585

Conclusie De beoogde ontwikkeling om via sloop/nieuwbouw maximaal 99 sociale huurwoningen te realiseren in de Zeeheldenbuurt voorziet in een kwantitatieve behoefte:  In de periode tot 2030 neemt de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente Barendrecht en Rotterdam toe. Dit vraagt ook om een groei van de woningvoorraad.

Regionale kerncijfers Nederland, CBS 2019-2021. Overzicht plancapaciteit Gemeente Barendrecht, april 2021. Regionale kerncijfers Nederland, CBS 2019-2021. Voortgangsrapportage Woonvisie Rotterdam, editie 2020, brief B&W 5 oktober 2021. Overzicht plancapaciteit gemeente Rotterdam, juni 2021. Planologische ruimte = woningbehoefte 130% minus gerealiseerde woningen minus harde plancapaciteit.

dinsdag 4 januari 2022

11

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht







Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling kan een raming worden gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte. De gemeente Barendrecht heeft in de periode 2019-2030 een woningbehoefte van 1.910 woningen, de gemeente Rotterdam heeft in dezelfde periode een behoefte van 30.580 woningen. in de gemeente Barendrecht van 1.760 woningen tot 2030 en in de gemeente Rotterdam van 10.750 woningen. Samen geldt voor het primaire verzorgingsgebied een woningbehoefte van 32.490 woningen. Op dit moment is er in de gemeente Barendrecht onvoldoende harde plancapaciteit (105 woningen) om in de groeiende woningbehoefte te voorzien. Rekening houdend met een benodigde capaciteit van 130% en na aftrek van de gerealiseerd woningen de afgelopen jaren (419) en de harde plancapaciteit (105) resteert ruimte voor 1.959 woningen. Dit is de ruimte in de plancapaciteit die nog kan worden ingevuld. Met de realisatie van het initiatief Zeeheldenbuurt kan hierin worden voorzien. Per saldo voegt het initiatief 11 woningen toe aan de woningvoorraad, omdat als onderdeel van de nieuwbouw van 99 woningen ook 88 woningen worden gesloopt. Bovendien geldt ook voor de gemeente Rotterdam dat er onvoldoende harde plancapaciteit (ca. 15.780 woningen) is om in de woningbehoefte tot 2030 te voorzien.

De woningbehoefte in Rotterdam is enorm, de plancapaciteit is onvoldoende om hierin te voorzien en dus kunnen initiatieven in Barendrecht ook een functie vervullen voor inwoners uit Rotterdam. Deze ‘opvangfunctie’ van Barendrecht zien we ook terug in de totale plancapaciteit van Barendrecht: deze ligt veel hoger dan de lokale woningbehoefte (met name door de ontwikkeling van 3.000 woningen in Stationstuinen). In beide gemeenten is er nog te weinig harde plancapaciteit om in de behoefte te voorzien, daar kan dit initiatief een positieve bijdrage aan leveren.

dinsdag 4 januari 2022

B1.4 Kwalitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland (2019) Huurwoningen  46% van de nieuwbouw moet bestaan uit huurwoningen.  Binnen de huursector is in alle scenario’s vooral behoefte aan woningen in het segment onder de aftoppingsgrens. Ruim de helft van de nieuwbouw in de huursector zou uit woningen in die prijsklasse moeten bestaan.  Er is ook veel nieuwbouw gewenst in het middenhuursegment (tussen de liberalisatiegrens en 950 euro): twee op de tien nieuwbouwwoningen in de huursector zou in die prijsklasse moeten vallen.  De gewenste nieuwbouw in de huursector bestaat voor het grootste gedeelte (70%) uit meergezinswoningen. Koopwoningen  54% moet bestaan uit koopwoningen.  In de koopsector is nieuwbouw gewenst in alle prijsklassen. Ongeveer een kwart is gewenst in de goedkope koopsector (tot 220.000 euro) en 30% in het middeldure segment (280-390.000 euro) (prijspeil 2019).  In de koopsector bestaat de gewenste nieuwbouw voor 65% uit eengezinswoningen en voor 35% uit meergezinswoningen. Tegelijkertijd is er de behoefte aan uitbreiding van het aantal eengezinswoningen in de koopsector. In meer stedelijke woonmilieus in of nabij centra is ook behoefte aan eengezinswoningen. Andersom is er in meer dorpse milieus met lagere dichtheden ook behoefte aan meergezinswoningen.

Uitkomsten voor de regio Rotterdam:  Naar verhouding zijn er iets minder corporatiewoningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens. Particuliere huurwoningen in de regio hebben voor het merendeel een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Er zijn relatief weinig dure koopwoningen.  In de regio Rotterdam is de sterkste huishoudensgroei verwacht in de leeftijdscategorie 75 jaar en ouder. Ook de leeftijdscategorieën 30 tot en met 44 en 65 tot en met 74 nemen sterk toe. De sterkste groei wordt verwacht van de groep alleenstaanden.  Het aandeel vragers in de markt met voorkeur voor een eengezinskoopwoning is lager dan voor geheel ZuidHolland. Het aandeel met een voorkeur voor een meergezinskoopwoning is juist hoger. Ook het aandeel vraag naar een meergezinshuurwoning is hoger. Regionale Woonvisie Regio Rotterdam 2021-2040 (2021) Door de veelzijdige ruimtevraag als gevolg van de verschillende ambities en opgaven die er liggen, moeten en willen de regiogemeenten de ontwikkelingsrichting van de regio op het terrein van wonen in samenhang zien met andere thema’s. Daarvoor reiken zij vier integrale toekomstperspectieven aan als leidraad voor de regionale samenwerking. 1. Een meer gelijkwaardige & inclusieve woningmarkt.

Het toevoegen van (tijdelijke) woningen in een zo groot mogelijke diversiteit en het doorbreken van eenzijdigheid van wijken door meer menging woonvormen zijn belangrijke instrumenten om de regio Rotterdam gelijkwaardiger en inclusiever te maken. Ook de aanpassing van de bestaande voorraad draagt daar aan bij. Een deel van de woningvoorraad is verouderd en kan door renovatie en herstructurering toekomstbestendig worden gemaakt. Daarbij kunnen mogelijk ook woningen worden toege-

12

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht

2.

3.

4.

voegd. Tegelijkertijd willen ze de schaarse ruimte efficient benutten en daarin samen een goede integrale afweging maken. Een diversiteit aan woon(zorg)vormen. Vaak wordt gedacht bij de wens en de noodzaak om langer thuis te blijven wonen, automatisch dat dit ‘thuis’ hetzelfde huis moet zijn als waar mensen al (decennia) wonen. Dat hoeft natuurlijk helemaal niet. De behoefte is divers:  Er zijn mensen die graag met anderen een gemeenschap willen vormen.  Weer anderen willen juist in een omgeving wonen met mensen van verschillende leeftijden en achtergronden.  En nog weer anderen willen graag zelfstandig wonen met wat meer veiligheid en zekerheid.  Voor mensen die niet meer zelfstandig kunnen wonen, is het behoud van autonomie over het eigen leven belangrijk, zo lang en zo veel als dat mogelijk is. Gemengde en verbonden woongebieden. Er wordt met elkaar gestreefd naar een gemengde regio waarin de verschillende woongebieden zoveel mogelijk ruimte bieden voor een diversiteit aan inwoners met verschillende achtergronden. De uitdaging is om ongemengde woongebieden met het juiste tempo en op het passende schaalniveau te mengen, om huishoudens met verschillende achtergronden te verleiden om te integreren en bestaande sociale wijkstructuren te versterken. Een groenblauwe en natuurinclusieve leefomgeving. De regio Rotterdam wil het bijzondere landschap behouden en versterken.

Groen, ruimte, rust en reuring zijn belangrijke waarden en de steden en kernen kennen een diversiteit aan woonmilieus, die worden gezien als troefkaarten. Naast de goede kwaliteiten, kent de regio een aantal uitdagingen en nieuwe kansen.

dinsdag 4 januari 2022

Woonvisie Barendrecht 2016-2025 (2016) Sociale woningvoorraad  Voor de lage inkomensgroep zonder koopwoningvermogen wil de gemeente, kijkend naar de behoefte: Bestaande 4.100 (22%) sociale woningen behouden en beschikbaar maken. Binnen de lage inkomensgroep is extra aandacht nodig voor een verdeling van de sociale voorraad tot de aftoppingsgrens en boven de aftoppingsgrens die overeenkomt met de verhouding tussen de 70% primaire doelgroep en 30% secundaire doelgroep. Verder wil de gemeente dat minimaal 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen bij de lage inkomensgroep met een lokale binding terechtkomt. Meer sociale huurwoningen beschikbaar maken voor jongeren met lokale binding. De gemeente wil daarvoor ouderen die niet in een levensloopbestendige eengezinshuurwoning in de sociale sector wonen, stimuleren om naar een levensloopbestendige meergezinswoning te verhuizen.  25% sociale nieuwbouw realiseren. Met 25% sociale nieuwbouw wil de gemeente het huidige aandeel van 22% minimaal gelijk houden. Passendheid van prijs en kwaliteit staat daarbij voorop. Dat is in de vrije sector vanzelfsprekend maar in de sociale sector is de kwaliteit van de Barendrechtse voorraad veelal aanzienlijk hoger dan de huurprijs. De kwaliteit van sociale en middeldure woningen verschilt daardoor soms niet of nauwelijks.

Goedkope scheefwoners hebben hierdoor weinig stimulans om te verhuizen naar een woning in de vrije sector waardoor zij woningen bezet houden voor de lage inkomensgroep.

Middeldure woningvoorraad  Voor de middeninkomensgroep (inclusief goedkope scheefwoners) en de lage inkomensgroep met koopwoningvermogen wil de gemeente: Bestaande 1.900 (10%) middeldure woningen behouden en beschikbaar maken, om in de behoefte te voorzien. Gezien het tekort dat er is, moet de huidige voorraad (die vooral uit koopwoningen bestaat) behouden blijven. Het verhogen van de huur van sociale huurwoningen tot boven de liberalisatiegrens kan de middeldure voorraad vergroten maar gaat ten koste van de sociale voorraad en heeft daarom niet de voorkeur.  25% middeldure nieuwbouw realiseren. Naast het behouden van de bestaande middeldure woningen moeten er vooral meer middeldure woningen komen waardoor goedkope scheefwoners in ieder geval de mogelijkheid hebben om te verhuizen naar de vrije sector. De middeldure woningen wil de gemeente met name in de huursector realiseren omdat de lage inkomensgroep met koopwoningvermogen veelal uit ouderen bestaat en zij een duidelijke voorkeur voor een huurwoning hebben. Dure woningvoorraad  Voor de hoge inkomensgroep en de lage inkomensgroep met koopwoningvermogen wil de gemeente: Bestaande 12.700 (68%) dure woningen behouden en beschikbaar maken. Het overgrote deel van de bevolking behoort tot de hoge inkomensgroep.

Daarnaast beschikt een deel van de bevolking in ieder geval over koopwoningvermogen waardoor de groep die voor dure woningen in aanmerking komt veruit het grootst is.  50% dure nieuwbouw realiseren. Nader gespecificeerde inkomensgegevens binnen de hoge inkomensgroep zijn niet bekend. De verdeling naar prijsklassen voor dure nieuwbouw laat de gemeente daarom zoveel mogelijk over aan de marktpartijen. De gemeente moet

13

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht

echter wel de langere termijn bewaken en daarom in ieder geval een te eenzijdig aanbod voorkomen door een minimum-aandeel per koop- en huurprijs vast te stellen. Woonmilieus  Binnen de subregio ontleent Barendrecht haar kwaliteit aan het suburbane woonmilieu en daar blijft de gemeente dan ook op inzetten met een suburbaan compact woonmilieu rond het Middeldijkerplein en de Middenbaan, een suburbaan exclusief woonmilieu op locaties waar daarvoor de potentie aanwezig is en een suburbaan grondgebonden woonmilieu in het overige deel van Barendrecht.  Voor het behouden en versterken van het suburbane woonmilieu geldt dat de woningvoorraad overwegend uit eengezinswoningen blijft bestaan en, zoveel als nodig en mogelijk, uit meergezinswoningen met overwegend een geringe bouwhoogte. Energiezuinige woningen  Barendrecht heeft sinds 2015 als doelstelling om in 2030 CO2 neutraal te zijn en verwacht dat woningcorporaties, ontwikkelaars en woningeigenaren hierop anticiperen. Met name vanuit het oogpunt van het milieu maar ook om stijgende woonlasten te voorkomen, is het noodzakelijk om de energiezuinigheid van woningen te vergroten. Zeker bij nieuwbouw en bij renovatie is het belangrijk. Voor nieuwbouw is het in 2020 verplicht om energieneutraal te bouwen en dat betekent dat dit de norm is voor de komende decennia.

Levensloopbestendige woningen  Levensloopbestendige maatregelen vergroten de kwaliteit van de bestaande voorraad. Het is echter niet noodzakelijk dat de gehele bestaande woningvoorraad vol-

dinsdag 4 januari 2022





gens de op dat moment geldende eisen levensloopbestendig is omdat slechts een relatief klein deel van de bevolking een levensloopbestendige woning nodig heeft. Maatwerk staat daarom voorop. Voor nieuwbouw geldt wel dat alle meergezinswoningenlevensloopbestendig moeten zijn en eengezinswoningen (potentieel) levensloopbestendig. Dit betekent onder andere dat de primaire ruimten zonder treden bereikbaar zijn, de woningen minimaal drie kamers hebben (minimaal circa 75 m²) met voldoende ruimte voor het gebruiken van een rolstoel of rollator en voorzien zijn van een goede buitenruimte. Het bouwen vindt plaats volgens Woonkeur. Levensloopbestendige woningen voorzien vooral in de vraag van ouderen maar deze woningen zijn ook geschikt voor jongeren. Levensloopbestendig bouwen betekent dat er geen nieuwbouw meer plaatsvindt voor specifieke leeftijdsgroepen en sluit aan op het principe van leefstijlen. Voor Barendrecht lijkt het zorgen voor een ruimere voorraad geschikte sociale huurwoningen voor ouderen en het stimuleren van eigenaren tot het doen van woningaanpassingen het meest wenselijke scenario.

Strategische visie, Samen bouwen aan Barendrecht (2018) De visie voor het samen bouwen aan Barendrecht is geen uitvoeringsplan, maar een leidraad op hoofdlijnen, die vertaald wordt in concrete plannen (een uitvoeringsagenda). In deze visie zijn geen plannen opgenomen die op voorhand niet haalbaar zijn. De visie biedt een realistisch perspectief. Voor wonen geldt om minder op grootschalige uitbreidingslocaties en meer op kleinschalige binnenstedelijke locaties te bouwen. Dit heeft ook consequenties voor de bestaande woningvoorraad.

Er is behoefte aan:  Behoud van het dorpse en groene karakter van Barendrecht.  Betaalbare huisvesting voor starters en jongeren. Jongeren geven zelf aan, dat zij in Barendrecht willen blijven wonen.  Betaalbare huisvesting voor ouderen en kwetsbare mensen. Er moet een goede mix komen van woningen in Barendrecht, zodat iedereen zijn plek kan krijgen en voor elkaar kan zorgen.  Meer levensloopbestendige woningen zoals appartementen (alles gelijkvloers) in het centrum. Met deze levensloopbestendige woningen kunnen ouderen vanuit hun eengezinswoning doorstromen naar een nieuwbouwappartement. Zo komen er woningen vrij voor jongeren en gezinnen. Kwalitatief aanbod De totale woningvoorraad in de gemeente Barendrecht bestaat uit 19.433 woningen in 2021.  Het overgrote deel van deze woningen betreft eengezinswoningen (74%). In beperktere mate (26%) zijn er meergezinswoningen aanwezig.  Het gros van de Barendrechtse woningvoorraad zijn koopwoningen (70%) met daarnaast 30% aan huurwoningen. Daarvan zijn 22% van de woningen in het bezit van woningcorporaties. Hieruit kan worden afgeleid dat de woningvoorraad vooral bestaat uit koopwoningen. De totale woningvoorraad in de gemeente Rotterdam bestaat uit 317.945 woningen in 2021.  Het overgrote deel van deze woningen betreft appartementen (71%).

In beperktere mate zijn ook eengezinswoningen in de gemeente gelegen (26%), het overig deel aan woningtypes is onbekend.

14

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeeheldenbuurt Barendrecht



Het gros van de Rotterdamse woningvoorraad is in bezit van corporaties (44%) of particuliere verhuurders (21%). Ongeveer 31% van de woningen zijn in eigendom van de bewoner. Hieruit kan worden afgeleid dat de woningvoorraad vooral bestaat uit huurwoningen.



Leegstand De woningleegstand in de gemeente Barendrecht betrof in 2020 1% en in de gemeente Rotterdam 2%. Voor Rotterdam ligt dit gelijk met het provinciaal (2%) gemiddelde, maar boven het landelijk gemiddelde (1%). Voor de gemeente Barendrecht ligt dit onder het provinciaal gemiddelde en gelijk aan het landelijk gemiddelde.





In 2015 betrof de leegstand in de gemeente Rotterdam 3% waarmee het 1% boven het provinciaal en landelijk gemiddelde lag (2%). Voor de gemeente Barendrecht betrof de leegstand in 2015 1%. 48% van de leegstaande woningen in de gemeente Barendrecht in 2020 stond een jaar eerder ook al leeg. Dit is relatief laag vergeleken met het provinciaal (53%) en landelijk gemiddelde (50%). In de gemeente Rotterdam betrof dit 59% dat relatief hoog is boven het provinciaal en landelijk gemiddelde. Oftewel: in de gemeente Barendrecht is minder (structurele) leegstand vergeleken met het provinciaal en landelijk gemiddelde. Voor een gezonde doorstroming op de huizenmarkt is een leegstand 2% acceptabel. Conclusie



Provincie, regio en gemeente stellen dat er in alle scenario’s vooral behoefte is aan huurwoningen onder de aftoppingsgrens. Ruim de helft van de nieuwbouw in de huursector zou uit woningen in die prijsklasse moeten bestaan. Bovendien is de voorkeur voor een meergezinshuurwoning in de regio Rotterdam hoog. De ontwikkeling Zeeheldenbuurt voorziet in deze behoefte. Regionaal is geconstateerd dat in de meer dorpse milieus met lagere dichtheden (zoals Barendrecht) een hoger aandeel vraag is naar meergezinshuurwoningen. Dit initiatief draagt bij aan het voorzien in deze vraag doordat het programma voor 65% uit appartementen bestaat. Binnen de regio Rotterdam, en ook specifiek in Barendrecht, is het van belang om voldoende woningen te realiseren voor jongeren, senioren en gezinnen. Er is specifiek behoefte aan levensloopbestendige woningen voor ouderen. Met de sloop van eengezinswoningen en nieuwbouw van overwegend 2-, 3- en 4-kamerappartementen (65%) voorziet het initiatief in deze behoefte. Overigens zijn de appartementen ook geschikt voor starters en jongeren, een doelgroep die in Barendrecht behoefte heeft aan betaalbare huisvesting. De beoogde eengezinswoningen (35%) zullen met name de doelgroep gezinnen aanspreken. De sloop van de eengezinswoningen is noodzakelijk omdat de bestaande woningen verouderd zijn en niet meer passen bij de huidige eisen (o.a.