Bijlage rekenkamerrapport bouwen in balans.pdf

Vooralsnog is dit in Barendrecht niet gerealiseerd. Woningcorporaties huisvesten vergunninghouders daarom in sociale huurwoningen. 142 opkoopbescherming In juni 2021 nam de gemeenteraad een motie aan die het college opriep voorstellen voor te bereiden voor “het invoeren van een beleggersverbod voor woningen in één of meerdere gebieden in Barendrecht”. 143 Vanaf 1 januari 2022 is het dankzij een wijziging van de Huisvestingswet mogelijk om een opkoopbescherming in te stellen voor bestaande bouw in specifieke gebieden. 144 Doel is om zo goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar te houden voor de doelgroep. Voor de verhuur van deze woningen is dan een vergunning nodig. Voorheen was dit enkel mogelijk voor nieuwbouw, bijvoorbeeld wanneer de gemeente grond verkocht en in de koopakte voorwaarden voor het gebruik van de woningen opnam (hoofdstuk 5 gaat hier nader op in). In het ambtelijk wederhoor is aangegeven dat de gemeente de opkoopbescherming niet zal invoeren.

139 Dit is gebaseerd op artikel 12 van de Huisvestingswet. Bijlage 1 van de Verordening woonruimtebemiddeling beschrijft het proces van en de voorwaarden voor urgentieverlening. 140 Een deel van de gemeenten binnen de regio (waaronder Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen) hebben dit belegd bij de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond (SUWR), zie: Wethouder Wonen, raadsbrief ‘Beantwoording vragen agendapunt 6 en 7 commissievergadering 3 december 2019’, 3 december 2019. 141 EVB en VVD, motie ‘Vergroten woningaanbod in combinatie met schrappen urgentieverklaring statushouders’, 5 maart 2019. 142 Interview medewerker corporatie. 143 EVB en Fractie Winnie Hofland, motie 'Voorbereiden beleggersverbod Barendrecht’, 6 juli 2021. 144 Hoewel de termen ‘opkoopbescherming’ en ‘zelfbewoningsplicht’ vaak door elkaar worden gebruikt, zijn dit andere instrumenten. Gemeenten hadden al de mogelijkheid om als contractpartij een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen in te voeren, bijvoorbeeld via erfpacht. Ook woningcorporaties nemen vaak een contractuele zelfbewoningsplicht op bij de verkoop van sociale huurwoningen. De opkoopbescherming geldt daarentegen voor alle woningen in een vooraf gedefinieerde prijsklasse en gebied, en voor een periode van maximaal vier jaar.

82

bouwen in balans

ruimtelijk instrumentarium inleiding Deze paragraaf behandelt instrumenten waarmee de gemeente vanuit haar rol binnen ruimtelijke ordening kan sturen bij nieuwbouw. Het bestemmingsplan geldt als een belangrijk instrument om kaders voor een project vast te stellen. De uitwerking daarvan vindt plaats via het grondbeleid, waarmee de gemeente de eigen rol ten aanzien van het verwerven van grond en gebiedsontwikkeling bepaalt. Zoals vermeld in hoofdstuk 2, stelt de woonvisie in 2016 doelstellingen aan de segmentering van nieuwbouw. Daarvan zou 25% in het sociale, 25% in het middeldure en 50% in het dure segment moeten worden gerealiseerd. De rekenkamer beschouwt dit als gemeente-brede streefpercentages. In een toelichting omschrijft een medewerker van de gemeente deze percentages echter als “algemeen uitgangspunt” die niet bij elk project worden nagestreefd. De gemeente beschikt echter niet over stadsbreed beleid of kaders waarmee sociale woningbouw afgedwongen kan worden, bijvoorbeeld als verplicht percentage bij nieuwbouwprojecten van een bepaalde omvang. 145 sturen via bestemmingsplan Via bestemmingsplannen stelt de gemeente eisen aan het gebruik van de ruimte binnen de gemeente. Zo kan de gemeente binnenstedelijke verdichting stimuleren door in het bestemmingsplan parkeernormen te verlagen of hogere bouwhoogtes toe te staan.

Ook kan de gemeente in het bestemmingsplan de bestemming van gebieden wijzigen om woningbouw mogelijk te maken. verordening middeldure huur Gemeenten kunnen in het bestemmingsplan ook regels opnemen over gewenste wooncategorieën. Dit kan op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) 2008. Sinds de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (dat de uitvoering van deze wet regelt) in 2017 hebben gemeenten bovendien ruimere mogelijkheden om minimumpercentages ten aanzien van geliberaliseerde woningen voor middenhuur op te nemen in het bestemmingsplan. Daarvoor gold dit alleen voor woningen in het sociale segment en particulier opdrachtgeverschap. In een doelgroepenverordening legt de gemeente vast welke doelgroepen voor deze woningen in aanmerking komen. Sinds 2019 heeft Barendrecht een Verordening middeldure huur. Deze geldt als ‘doelgroepenverordening’ en is de wettelijke basis om het gemeentelijk woonbeleid over nieuwbouw van middeldure huurwoningen op te nemen in bestemmingsplannen en exploitatieplannen. 146 De gemeente beschikt hiermee over een publieksrechtelijk instrument waarmee zij kan sturen op het aanbod aan nieuwbouwwoningen binnen de genoemde segmenten. Anders dan in een privaatrechtelijke overeenkomst (bijvoorbeeld wanneer de gemeente grond verkoopt en hier contractuele eisen aan

145 Een vergelijkende studie naar de sociale woningbouwprogramma’s van Barendrecht, Albrandswaard en Westvoorne wees op het volkshuisvestelijk kader dat Westvoorne in 2021 aannam. Dit verplicht onder meer tot de bouw van 35% sociale nieuwbouw bij projecten vanaf 20 woningen. Bron: Antea Group, ‘Herprogrammering sociale woningbouw regio Rotterdam’, 23 april 2021, p. 15-16. 146 Gemeente Barendrecht, college van B & W, raadsvoorstel ‘Verordening middeldure huur gemeente Barendrech’, 11 november 2019. Na de invoering van de Omgevingswet worden bestemmingsplannen vervangen door omgevingsplannen.

83

bouwen in balans

verbindt), gelden deze voorwaarden in het hele gebied waarop het bestemmingsplan van toepassing is. Het college stelt dat het Besluit ruimtelijke ordening de definitie van middeldure huurwoningen voorschrijft. De ondergrens van dit segment wordt inderdaad bepaald door de liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen. De bovengrens mogen gemeenten echter zelf vaststellen. 147 De gemeente Barendrecht heeft hierbij gekozen voor twee prijscategorieën met bijbehorende inkomenscategorieën: • Lage middeldure huurwoningen, of categorie 1: woningen met een huur van € 720,42 tot € 850 (prijspeil 2019). De doelgroep voor deze woningen zijn huishoudens met een verzamelinkomen tot € 57.053. • Hoge middeldure huurwoningen, of categorie 2: woningen met een huur vanaf € 850,01 tot € 1.000 (prijspeil 2019). De doelgroep voor deze woningen zijn huishoudens met een verzamelinkomen tot € 76.070. Deze categorieën zijn opvallend ruimer gedefinieerd dan de doelgroepen en segmenten uit de woonvisie, waar de ‘middeninkomensgroep’ wordt omschreven als huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 45.000.

De Verordening middeldure huur stelt drie eisen aan huurwoningen in dit segment: • een gemaximaliseerde huurstijging met jaarlijkse indexatie in overeenstemming met de Consumentenprijsindex van het CBS; • de woning blijft minimaal twintig jaar beschikbaar voor de doelgroep; • voorrang voor mensen die in Barendrecht in een sociale huurwoning wonen (zogenaamde ‘goedkope scheefwoners’). Verhuurders hebben een meldplicht. Binnen vier weken na de ondertekening van een nieuwe huurovereenkomst, dienen zij het college hiervan op de hoogte te brengen. Het college is van plan om het beleid na circa vijf jaar te evalueren, bij een minimum van veertig verhuringen. 148 De verordening is enkel van toepassing op bestemmingsplannen die na 2019 zijn vastgesteld. De gemeente noemt in dit verband de nieuwbouwprojecten De Botter, de Stationstuinen en de nieuwbouw in de omgeving van de 2e Barendrechtseweg. 149 Paragraaf 5-4-1 gaat nader in op de afspraken die naar aanleiding van deze verordening met de ontwikkelaar zijn gemaakt. grondbeleid Het bestemmingsplan schetst de ruimtelijke kaders waaraan een project dient te voldoen, maar door middel van het grondbeleid werkt de gemeente dit concreet uit. Door eisen te stellen aan het gebruik van grond kan de gemeente in meer of mindere mate invloed uitoefenen op nieuwbouw-, herstructurerings-, transformatie of sloopprojecten.

De recentste nota grondbeleid werd in september 2021 door de raad

147 Zie artikel 1.1.1.j Besluit ruimtelijke ordening: “geliberaliseerde woning voor middenhuur: huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. 148 Gemeente Barendrecht, raadsvoorstel ‘Verordening middeldure huur gemeente Barendrecht’, 11 november 2019. 149 Gemeente Barendrecht, wethouder Wonen, raadsbrief ‘Beantwoording vragen agendapunt 6 en 7 commissievergadering 3 december 2019’, 3 december 2019.

84

bouwen in balans

aangenomen; deze bevatte geen grote wijzigingen ten opzichte van de voorgaande nota. 150 De vraag in hoeverre de gemeente grond bezit of zelf verwerft en het belang van de betreffende ontwikkeling, bepalen mate van betrokkenheid van de gemeente. De gemeente onderscheidt hierbij verschillende rollen die zij vanuit het grondbeleid op zich kan nemen, te weten: 151 • actief grondbeleid: de gemeente bezit (of verwerft) grond, ontwikkelt die en verkoopt de grond onder voorwaarden beschikbaar aan marktpartijen; • faciliterende grondbeleid: de gemeente bezit geen grond maar bepaalt in de planvormingsfase de randvoorwaarden via het bestemmingsplan en een anterieure overeenkomst met een ontwikkelaar. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen gevallen waarin de gemeente het initiatief neemt (proactief faciliterend) of enkel medewerking verleent (passief facilitair); • participerend grondbeleid: een middenweg tussen de bovenstaande rollen, in de vorm van een publiek-private samenwerking. In de meeste gevallen kiest de gemeente Barendrecht voor een faciliterend grondbeleid. Van de 31 lopende projecten die begin 2021 liepen (niet uitsluitend woningbouw), koos de gemeente in 24 gevallen voor een faciliterend rol.

152 de Stationstuinen Een voorbeeld van een project waarbij de gemeente een faciliterend grondbeleid voert, is de ontwikkeling van de Stationstuinen, waar zo’n 3.200 woningen zullen worden gerealiseerd. Door middel van samenwerkingsovereenkomsten wenst de gemeente te sturen op de realisatie van het project, maar legt het initiatief daarvoor bij grondeigenaren en gebruikers. In een koersdocument formuleerde de gemeenteraad in 2019 de ambities voor de gebiedsontwikkeling, die in 2020 vervolgens zijn uitgewerkt in een gebiedsvisie. Met inspraak van marktpartijen resulteerde dit eind 2021 in een ontwikkelkader met daarin randvoorwaarden die als minimumeisen gelden. 153 Daaronder zijn onder meer de eisen aan de segmentering van de nieuwbouw die in figuur 4-1 zijn weergegeven.

150 College van B&W, raadsbrief ‘technische vragen nota grondprijsbeleid en grondbeleid’, 28 november 2021. 151 Gemeente Barendrecht, ‘Nota grondbeleid 2021-2024’, september 2021, p. 3-10. 152 Gemeente Barendrecht, ‘Nota grondbeleid 2021-2024’, september 2021, p. 4. 153 Gemeente Barendrecht, ‘Ontwikkelkader de Stationstuinen. Ontwikkelkader voor grondeigenaren, ontwikkelaars en gemeente’, 13 december 2021, p. 5-6.

85

bouwen in balans

figuur 4-1: woningbouwprogramma 'de Stationstuinen'

bron: Gemeente Barendrecht, ‘Ontwikkelkader de Stationstuinen. Ontwikkelkader voor grondeigenaren, ontwikkelaars en gemeente’, 13 december 2021, p. 15.

overig beleidsinstrumentarium inleiding Naast landelijke wetgeving heeft de gemeente ook enkele beleidsinstrumenten waarmee zij specifieke doelgroepen binnen het woonbeleid wil ondersteunen of specifieke keuzes wil stimuleren. Hierbij richt de gemeente zich op starters en ouderen. starterslening De Woonvisie stelt dat jongeren nergens in de regio zo moeilijk aan woonruimte komen als in Barendrecht. Sinds 2011 biedt de gemeente leningen aan voor starters op de woningmarkt. 154 Dit met als doel hen te helpen het verschil tussen het maximale hypotheekbedrag dat zij kunnen lenen en de koopsom van de woning te overbruggen. Startersleningen worden aangeboden via het Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting. Gemeenten storten het bedrag dat zij beschikbaar stellen voor startersleningen op de rekening van het Stimuleringsfonds en betalen hiervoor een

154 Gemeente Barendrecht, ‘Verordening Starterslening Barendrecht 2017’, 20 december 2016. Daarvoor gold: Gemeente Barendrecht, ‘Verordening VROM Starterslening’, 18 september 2012.

86

bouwen in balans

beheersvergoeding van 0,5% van het totaal aan openstaande leningen. In 2019 boden landelijk 235 gemeenten startersleningen aan via het Stimuleringsfonds. 155 gebruik regeling Sinds de invoering in 2011 kregen in totaal 49 Barendrechters een starterslening uitgekeerd. 156 Sinds 2017 geldt de huidige Verordening startersleningen. Tabel 4-2 toont de mate waarin starters tussen 2015 en 2020 gebruik maakten van de regeling. In totaal kregen in deze periode dertien mensen een starterslening uitgekeerd. Zoals te zien in de tabel nam dat aantal de afgelopen jaren af. In 2020 verstrekte de gemeente niet één starterslening. Ter vergelijking: op het hoogtepunt in 2013 verstrekte de gemeente dertien startersleningen voor een totaal bedrag van € 228.268,50 – hoewel de rijksoverheid toen tijdelijk extra middelen beschikbaar stelde. tabel 4-2: uitgegeven startersleningen in periode 2015-2020 2015

2016

2017

2018

2019

2020

aantal leningen

4

3

2

3

1

0

totaalbedrag

€ 87.074

€ 87.334

€ 60.000

€ 89.400

€ 30.000

€0

De voorwaarden die de gemeente stelt aan starters kan de afname van het aantal uitgegeven leningen verklaren. Tot medio 2021 waren er startersleningen met een maximum van € 30.000 beschikbaar voor bestaande woningen (nieuwbouw was dus uitgesloten) met een koopsom tot € 200.000, inclusief meerwerk, verbeterkosten en overige kosten zoals overdrachtsbelasting. Ook mag de verkopende partij geen corporatie of belegger zijn. Daarmee stelde de gemeente strengere voorwaarden dan het Stimuleringsfonds, dat als bovengrens een koopsom van € 325.000 hanteert (prijspeil 2021). 157 Het aanbod in de prijscategorie tot € 200.000 is in Barendrecht bovendien beperkt. Een zoekopdracht op Funda resulteerde in de eerste helft van 2021 in één woning in deze prijscategorie. In heel 2020 bedroeg het aanbod drie woningen. 158 Inmiddels heeft de gemeente de voorwaarden voor een starterslening gewijzigd. In een evaluatie van de starterslening uit mei 2021 concludeert de gemeente dat “de voorwaarden uit de huidige verordening, [niet meer aansluiten] op de huidige woningmarkt.” 159 Naar aanleiding van de aanbevelingen uit deze evaluatie zijn de maximale verwervingskosten verhoogd naar € 325.000 met een maximaal leenbedrag van € 50.000. 160

155 Kadaster, ‘Dezelfde starterswoning voor dezelfde prijs. Onderzoek naar koopprijseffecten van SVn-Startersleningen (januari 2008 t/m september 2018)’, april 2019, p. 7. 156 E-mail medewerker gemeente. 157 https://www.svn.nl/lening/Huizen/svn-starterslening/13949 158 Gebaseerd op een zoekopdracht via www.funda.nl, uitgevoerd op 6 juli 2021. In verband met bijkomende kosten is gezocht naar woningen tot € 190.000. 159 Gemeente Barendrecht, ‘Evaluatie Verordening Starterslening Barendrecht 2017’, 10 mei 2021. 160 Gemeente Barendrecht, ‘Starterslening’, verkregen via: https://www.barendrecht.nl/starterslening

87

bouwen in balans

een prijsopdrijvend effect? Een vaak gehoord risico van het verstrekken van startersleningen, is dat dit een prijsopdrijvend effect in de hand kan werken. Onder meer de Autoriteit Financiële Markten waarschuwt hiervoor. 161 Een prijsopdrijvend effect treedt op als starters dankzij extra leencapaciteit duurdere woningen kopen (en hogere biedingen uitbrengen) dan waar zij afgaande op hun inkomen voor in aanmerking zouden komen. Als gevolg van deze hogere prijzen moeten starters vervolgens nog hogere schulden aangaan. Een dergelijk prijsopdrijvend effect is de voorbije jaren meermaals onderzocht. In een vaak aangehaald onderzoek nuanceert het Kadaster een dergelijk effect. 162 Hiervoor onderzocht het Kadaster of starters met een starterslening in de periode 2008-2018 meer betaalden voor hetzelfde type woningen dan starters zonder starterslening. Dit leek niet het geval: starters met extra leencapaciteit bleken ongeveer hetzelfde te betalen als starters zonder. Wel waren starters die een beroep deden op een starterslening gemiddeld jonger op het moment van de aankoop: gemiddeld waren zij 27,3 jaar oud, terwijl starters zonder starterslening gemiddeld 31,7 jaar oud waren.

Tegen deze bevindingen kan worden ingebracht dat de woningmarkt in de onderzochte periode minder oververhit was dan nu en dat meer factoren van invloed zijn op de prijs van een woning, zoals de staat van het onderhoud. 163

instrumenten gericht op ouderen De gemeente wil ouderen met koopwoningvermogen in een sociale huurwoning stimuleren door te verhuizen. Ook ouderen in een niet-levensloopbestendige eengezinswoningen in de sociale sector wil de gemeente bewegen te verhuizen. In 2017 introduceerde de gemeente hiervoor de ‘doorstroomregeling grote woningen’, die als doel heeft de doorstroming binnen de sociale huurwoningvoorraad te bevorderen. 164 Huurders van 55 jaar en ouder in een sociale eengezinswoning kunnen een verhuisvergoeding aanvragen als zij doorverhuizen naar een levensloopbestendige woning. De persoon in kwestie ontvangt eenmalig € 1.000 en de corporatie die de woning aanbiedt € 1.250. De gemeente stelde voor een periode 2017-2019 jaarlijks € 22.500 (in totaal € 67.500) beschikbaar, goed voor tien verhuizingen per jaar. De regeling zou in 2019 worden geëvalueerd, waarna zou worden besloten over de voortzetting ervan. 165 Bij navraag bleek dat deze regeling tijdens “een gesprek met de corporatie is besproken/geëvalueerd”. 166 De gemeente heeft de regeling in 2020 en 2021 gehandhaafd. 167 De rekenkamer heeft echter geen gegevens over de periode na de

161 Zie bijvoorbeeld AFM, ‘Zorgen over leengedrag van koopstarters’, 2 september 2021, verkregen via: https://www.afm.nl/nlnl/consumenten/nieuws/2021/augustus/zorgen-over-leengedrag-koopstarters 162 Kadaster, ‘Dezelfde starterswoning voor dezelfde prijs. Onderzoek naar koopprijseffecten van SVn-Startersleningen (januari 2008 t/m september 2018)’, april 2019. 163 Zie bijvoorbeeld Matthijs Korevaar, ‘De starterslening is het probleem en niet de oplossing’, 16 juni 2021, verkregen via: https://versbeton.nl/2021/06/de-starterslening-is-het-probleem-en-niet-de-oplossing. 164 Gemeente Barendrecht, college van B&W, raadsbrief ‘Doorstroomregeling grote woningen’, 7 juli 2017. 165 Gemeente Barendrecht, ‘Voorjaarsnota 2020 inclusief 1e Tussenrapportage 2019’, 9 juli 2019, p. 38. 166 E-mail gemeentelijke medewerker. Er is geen verslag van het gesprek. 167 Patrimonium Barendrecht, Bewonersraad en Gemeente Barendrecht, ‘Prestatieafspraken 2020’, 29 januari 2020, p. 8 en Patrimonium Barendrecht, Bewonersraad en Gemeente Barendrecht, ‘Prestatieafspraken 2021’, 26 januari 2021, p. 7-8.

88

bouwen in balans

eerste drie jaar. Uit de jaarstukken 2020 blijkt dat de gemeente deze doorstroomregeling heeft gecontinueerd en dat het budget voor 2020 volledig is benut. 168 Het beschikbare bedrag voor de eerste drie jaar is volledig benut voor dertig verhuizingen. 169 Het budget en het aantal aanvragen was volgens de betrokken ambtenaar in balans, wat betekent dat er niet meer aanvragen binnenkwamen dan er budget beschikbaar was. Niettemin vermelden de jaarstukken over 2019 onder ‘volkshuisvesting’ een negatief resultaat van € 34.700, dat wordt verklaard doordat “meer bijdragen voor de doorstroomregeling grote woningen [zijn] uitgekeerd dan verwacht”. 170 De rekenkamer heeft geen overzicht ontvangen van de uitgekeerde bedragen. Hoewel er ruim gebruik wordt gemaakt van de doorstroomregeling, nuanceerden enkele geïnterviewden de effectiviteit van de regeling. 171 Met andere woorden: het is de vraag of een verhuisvergoeding van € 1.000 de doorslag geeft bij de keuze om een gezinswoning in te ruilen voor een levensloopbestendige woning. blijverslening In de woonvisie kondigde de gemeente een onderzoek aan naar het verstrekken van leningen om woningen levensloopbestendig te maken, bijvoorbeeld door middel van verlaagde drempels of een traplift.

Een dergelijke ‘blijverslening’ is, net als de starterslening, een financieel gunstige lening die wordt aangeboden via het Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting. 172 Dit instrument is vergelijkbaar met de starterslening. Een motie die verzocht om de mogelijke invoer van deze regeling te onderzoeken, behaalde in 2017 echter geen meerderheid in de gemeenteraad. 173 De prestatieafspraken met Havensteder vermelden dat de gemeente dit onderzoek alsnog heeft opgepakt. 174 De blijverslening is niet ingevoerd.

samenvatting De gemeente kan in samenwerking met lokale woningcorporaties sturen op de verdeling van sociale huurwoningen. Dit gebeurt op basis van landelijke en regionale regels, en lokale keuzes. Ten eerste schrijft de Woningwet voor dat corporaties 95% van hun goedkopere huurwoningen moeten verhuren aan mensen die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. Regiogemeenten hebben daarnaast in 2019 afgesproken om 75% van de totale sociale corporatievoorraad te reserveren voor de primaire doelgroep. De Huisvestingswet biedt de gemeente instrumenten om te sturen op woonruimteverdeling en woonruimtevoorraadbeheer. Gemeenten kunnen een

168 Gemeente Barendrecht, ‘Jaarstukken 2019’, 7 juli 2020, p. 15. 169 E-mail medewerker gemeente. 170 Gemeente Barendrecht, ‘Jaarstukken 2019’, 7 juli 2020, p. 52. 171 Interviews met medewerkers corporatie en gemeente. 172 Gemeente Barendrecht, ‘Woonvisie Barendrecht 2016-2025’, 26 april 2016, pp. 32. Zie ook: https://www.svn.nl/blijverslening. 173 GroenLinks, D66, VVD, motie ‘Blijverslening’, 4 juli 2017. 174 Gemeente Barendrecht, Stichting Havensteder, Stichting Huurdersalliantie de Brug, ‘Prestatieafspraken 2021-2022’, december 2020.

89

bouwen in balans

huisvestingsverordening vaststellen waarin zij regels opnemen voor het huren en verhuren van woonruimte en het aanbrengen van wijzigingen aan de woningvoorraad, bijvoorbeeld door splitsing of onttrekking door vakantieverhuur. Gemeenten in de regio Rotterdam hebben hiervoor een gezamenlijke Verordening woningruimtebemiddeling aangenomen. Deze bevat onder meer diverse categorieën woningzoekenden die voorrang kunnen krijgen op voor hen gelabelde woningen, zoals jongeren tot 27 jaar en ouderen vanaf 55 jaar. De gemeente en de corporaties kunnen zelf bepalen of en, zo ja, hoe zij deze labels inzetten. Ook kunnen corporaties op basis van deze verordening een deel van de woningen met voorrang aanbieden aan woningzoekenden met een lokale binding. Tot slot regelt de verordening ook het proces rond de uitgifte van urgentieverklaringen aan bijvoorbeeld mensen met een medische indicatie, vergunninghouders en mensen die moeten verhuizen als gevolg van sloop of ingrijpende renovatie. Barendrecht heeft in de huisvestingsverordening geen regels opgenomen die wijzigingen aan de samenstelling van de woningvoorraad reguleren. Wel nam de gemeenteraad in juni 2021 een motie aan om de mogelijke invoering van een opkoopbescherming voor te bereiden.

Binnen de ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan voor de gemeente een belangrijk instrument om te sturen op bijvoorbeeld binnenstedelijke verdichting. Gemeenten kunnen in het bestemmingsplan percentages opnemen voor het aandeel sociale woningen bij nieuwbouw. Sinds een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in 2017 kan de gemeente dit ook doen voor middeldure huurwoningen. Barendrecht heeft hiervoor sinds 2019 een Verordening middeldure huur. In bestemmingsplannen waarop de verordening van kracht is, geldt een gemaximaliseerde huurstijging en dienen de woningen minimaal twintig jaar beschikbaar te blijven voor middeninkomens. Bij de invoering van de verordening noemde de gemeente de Botter, de Stationstuinen en de omgeving van de 2e Barendrechtseweg als nieuwbouwprojecten waarop de nieuwe regels van toepassing zouden worden. Door middel van het grondbeleid worden de regels uit het bestemmingsplan in de praktijk gebracht. Barendrecht kiest daarbij vaak voor een faciliterend grondbeleid, waarbij de gemeente geen grondbezit maar in de planvormingsfase de randvoorwaarden voor de ontwikkeling formuleert. Barendrecht beschikt tot slot over enkele instrumenten die direct gericht zijn op specifieke doelgroepen. Ten eerste biedt de gemeente starters op de woningmarkt de mogelijkheid om een starterslening aan te vragen.

Het gebruik van deze regeling nam de afgelopen jaren af, tot er in 2020 niet één lening werd verstrekt. Dit is (mede) toe te schrijven aan de voorwaarden, waarin maximumprijzen opgenomen die niet meer in overeenstemming waren met de huidige situatie op de Barendrechtse woningmarkt. Ook stelt de gemeente sinds 2017 de ‘doorstroomregeling grote woningen’ beschikbaar. Ouderen die verhuizen uit een gezinswoning in de sociale sector kunnen een verhuisvergoeding van € 1.000 aanvragen, de corporatie krijgt € 1.250. In zijn algemeenheid geldt voor de ingezette instrumenten dat de rekenkamer niet kan beoordelen in hoeverre deze zijn ingezet zoals in het beleid is beoogd. Dit omdat de gemeente in het beleid niet aangeeft hoe (bijvoorbeeld in de vorm van kwantitatieve aantallen) zij deze instrumenten wil inzetten.

90

bouwen in balans

5

samenwerking in woonveld

inleiding De ontwikkeling van het woonaanbod hangt niet alleen af van de opzet en inzet van gemeentelijke instrumenten, maar vooral van de activiteiten van bouwers, corporaties, investeerders en andere gemeenten in de regio. Daarom kijkt de rekenkamer in dit hoofdstuk naar de afspraken die de gemeente vanuit haar regierol maakt met externe partijen en de uitvoering daarvan. Hierbij komen de volgende deelvragen aan de orde: • Hoe geeft de gemeente invulling aan de samenwerkingen binnen het woonveld? • In hoeverre passen de afspraken die de gemeente maakt met samenwerkingspartners bij haar ambities en de waargenomen problemen in het woonveld? • In hoeverre voeren de gemeente en haar samenwerkingspartners de afspraken uit, en hoe ziet de gemeente hierop toe? Dit hoofdstuk begint met de afspraken die gemeenten binnen de regio Rotterdam maakten over de woningmarkt. Vervolgens behandelt paragraaf 5-3 de prestatieafspraken die de gemeente maakt met lokale woningcorporaties. In paragraaf 5-4 komen tot slot de afspraken met marktpartijen aan bod en de laatste paragraaf biedt een samenvatting van het hoofdstuk.

regionale afspraken Zoals beschreven in hoofdstuk 2, werken gemeenten in de regio Rotterdam samen aan het woondossier. Hun woonbeleid en ruimtelijke plannen stemmen ze af op de kaders die de provincie daarvoor vaststelt. 175 Deze paragraaf behandelt de afspraken die in regionaal verband zijn gemaakt ten aanzien van de sociale voorraad. regioakkoord sociale voorraad Het regioakkoord dat gemeenten begin 2019 sloten, bevat een reeks concrete afspraken ten aanzien van de voorraadontwikkeling in de veertien deelnemende gemeenten. Directe aanleiding voor dit akkoord was de waarschuwing van de provincie dat onduidelijk was hoe na 2020 invulling zou worden gegeven aan de spreiding van de sociale voorraad en het dreigende tekort aan betaalbare woonruimte. 176 Het onderstaande kader geeft een volledig overzicht van de doelstellingen uit het regioakkoord.

175 Randstedelijke rekenkamer, Eindrapport ‘Bouwen aan regie: onderzoek naar de provinciale rol op het gebied van wonen’, bijlage ‘overzicht rolverdeling wonen’, december 2019. 176 Interview medewerker provincie Zuid-Holland en Gedeputeerde Staten provincie Zuid-Holland, brief ‘Informatie voortgang proces woonregio Rotterdam naar aanleiding van de regionale woonvisie 2017’, 23 februari 2018.

91

bouwen in balans

de regionale doelstellingen uit het Regioakkoord 177 a De regio realiseert voldoende woningen in de totale voorraad. Concreet: de streefvoorraad bedraagt 638.300 woningen in 2030. b De regio realiseert voldoende woningen in de sociale voorraad. Concreet: de streefvoorraad bedraagt 322.100 sociale woningen in 2030. c De regio realiseert een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad. d De regio wil voldoende beschikbaarheid op lokaal niveau en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden. Concreet: Op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden). e De regio wil voldoende betaalbare woningen met een huur onder de bovenste aftoppingsgrens, zijnde € 640, prijspeil 2018, op lokaal niveau en meer balans van deze voorraad in de regio. Concreet: Op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste aftoppingsgrens.

Het regioakkoord gaat uit van een model dat onderzoeksbureau ABF ontwikkelde en op basis waarvan het percentage sociale voorraad als onderdeel van de gehele woningvoorraad per gemeente is berekend. Onderzoeksbureau RIGO bracht vervolgens in kaart hoe gemeenten en corporaties hun beleid kunnen ombuigen om de doelstellingen te halen. Op basis daarvan konden gemeenten vervolgens een ‘bod’ uitbrengen waarin zij de eigen bijdrage inzichtelijk maakten. De afspraken geven een regionale definitie van de vraag naar en de omvang van de sociale voorraad. De totale sociale voorraad in de regio zou op basis van deze berekening bestaan uit 341.412 woningen, ofwel 58% van het totaal. Het aandeel ‘sociaal’ was hoog in Rotterdam (69%) en laag in onder meer Barendrecht (24%) en Lansingerland (23%). Om de regionale sociale voorraad te laten dalen tot 50% besloten de ondertekenaars tot een “herverdeling”: de sociale voorraad van Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen zou met zo’n 11.000 woningen kunnen afnemen, terwijl die in andere gemeenten zou moeten stijgen. Regiobreed zou de sociale voorraad in de periode 2017-2030 met 19.200 woningen mogen dalen. Deze regionale definitie van de vraag naar sociale voorraad wijkt af van de probleemanalyse en doelstellingen uit de Barendrechtse woonvisie.

Daar is de vraag naar de sociale woningvoorraad beperkt tot de vraag van de lokale bevolking, wat resulteert in het streven tot het “minimaal behouden van de 22% sociale woningvoorraad”. 178 Echter, kort na ondertekening van het regioakkoord wees de provincie Zuid-Holland het Barendrechtse bod af. 179 Deze beoordeling vond plaats in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking die is gericht op zorgvuldig ruimtegebruik (zie paragraaf 2-4-1). Hetzelfde gebeurde met de biedingen van de gemeenten

177 SvWrR, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam. 2018-2030’, 23 januari 2019, p. 5 178 Gemeente Barendrecht, ‘Woonvisie Barendrecht 2016-2025’, 26 april 2016, p. 26. 179 Gedeputeerde Staten, brief aan Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam ‘Beoordeling proces passend aanbod sociale voorraad Rotterdamse regio’, 19 maart 2019.

92

bouwen in balans

Albrandswaard, Lansingerland en Westvoorne. De provincie sprak van een opgave van 1.470 extra sociale woningen in 2030 die nog geen onderdeel uitmaken van de plannen van de gemeente Barendrecht. 180 Als gevolg hiervan heeft de gemeente Barendrecht de plannen voor sociale nieuwbouw fors naar boven bijgesteld. Dit komt vooral doordat de Vestiahuurwoningen zijn behouden voor het sociale segment en de opgeschaalde bouwplannen voor de Stationstuinen (zie de paragrafen 5-3-2 en 5-4-2). Onderzoeksbureau Antea concludeerde in april 2021 in een rapport in opdracht van de provincie dat “Barendrecht de grootste sprongen voorwaarts [maakt]” ten opzichte van de drie andere gemeenten. 181 De opdracht vanuit de provincie was om te onderzoeken welke mogelijkheden er bij de vier gemeenten zijn om te kunnen voldoen aan het ‘meer evenwicht-scenario’. De onderzoekers merken wel op dat de mogelijkheden om op andere locaties in Barendrecht te bouwen vooralsnog beperkt zijn en dat de mogelijkheden die er zijn door de gemeente al grotendeels worden benut. Navraag bij de gemeente leerde medio 2021 dat de planning om de doelstellingen uit het ‘meer evenwicht scenario’ te halen voor circa 66% is ingevuld. 182 actualisatie regioakkoord Op het moment van schrijven bereidden de regiogemeenten een nieuw regioakkoord voor, dat moet worden vastgesteld na de gemeenteraadsverkiezingen van 2022.

183 Nieuw is dat het regioakkoord ook streefcijfers bevat voor nieuwbouw in het midden en dure segment. Uit nieuw onderzoek dat ABF en RIGO in 2021 uitvoerden, en dat ten grondslag zal liggen het nieuwe akkoord, blijkt dat de vraag naar vooral sociale en middeldure woningen verder is toegenomen. 184 RIGO stelt dat de afname van de 19.200 woningen in de regionale sociale voorraad in 2021 al was bereikt, terwijl deze in het regioakkoord was voorzien voor 2030. Dit is bovenal het gevolg van prijsstijgingen in het particuliere koopsegment en achterblijvende sociale nieuwbouwplannen in een deel van de regiogemeenten. ABF stelt dat in het ‘scenario meer evenwicht’ in Barendrecht “geen uitbreiding meer nodig [is] in het dure koopsegment”. 185 Voor de periode tussen 1 januari 2020 en 31 december 2030 berekent ABF een regionale nieuwbouwbehoefte van 72.400 woningen, verdeeld over de volgende segmenten: • + 13.500 sociale woningen; • + 31.900 middeldure woningen; • + 27.000 dure woningen.

180 Onderzoeksbureau RIGO analyseerde hiervoor de bijdrage van biedingen door de gemeenten aan de doelstellingen van het ‘meer evenwicht’scenario. Deze doorrekening is onderdeel van het regioakkoord. 181 Provincie Zuid-Holland, brief ‘Aanpak Rotterdamse regio’, kenmerk PZH-2021-774678135, 30 april 2021, p. 3. 182 E-mail medewerker gemeente. 183 College van B&W van de gemeente Albrandswaard, raadsbrief ‘Aanbieding nieuwe woningbehoefteraming regio Rotterdam’, 14 december 2021. 184 SvWrR, brief ‘Aanbieding nieuwe woningbehoefteraming regio Rotterdam’, 19 november 2021. 185 ABF Resesarch, ‘Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam. Actualisatie studie’, 17 november 2021, p. 24.

93

bouwen in balans

samenwerkingsafspraken woningcorporaties totstandkoming en monitoring prestatieafspraken In de samenwerking met woningcorporaties spelen prestatieafspraken een belangrijke rol. Beide partijen werken het gemeentelijk woonbeleid ten aanzien van de corporatievoorraad uit en leggen afspraken daarover vast voor de korte en langere termijn (zie kader). De afspraken behandelen steeds een aantal vaste thema’s. De rekenkamer concentreert zich op afspraken over sloop, nieuwbouw en voorraadontwikkeling.

woonvisie en prestatieafspraken In een woonvisie schetsen gemeenten de contouren van het lokale woonbeleid. De totstandkoming van een woonvisie werd met de invoering van de Woningwet 2015 geformaliseerd. Sinds 1 januari 2022 zijn gemeenten verplicht om een woonvisie te hebben. Sindsdien mag een woonvisie over niet meer dan vijf jaar gaan. Over de rol van woningcorporaties schrijft de Woningwet dat zij “naar redelijkheid” moeten bijdragen aan het lokale woonbeleid. De woonvisie vormt daarom het uitgangspunt voor de periodieke prestatieafspraken tussen de gemeente, lokale woningcorporaties en de huurdersvertegenwoordiging. 186 Het doel is dat gemeenten zo invloed hebben op de activiteiten van lokale woningcorporaties. 187 Hoewel sommige corporaties en gemeenten al langer prestatieafspraken maakten, is het proces om hiertoe te komen, evenals de inhoud ervan, sinds de invoering van de Woningwet 2015 geformaliseerd. Het proces dat voorafgaat aan deze prestatieafspraken is opgenomen in artikel 44 van de Woningwet. Corporaties dienen voor 1 juli hun voorgenomen activiteiten voor het komende jaar te delen met het college en de huurdersvertegenwoordiging. Onderdeel daarvan is de bijdrage van de corporatie aan het lokale woonbeleid voor de komende vijf jaar, op onderwerpen als nieuwbouw, woningverkopen, duurzaamheid en leefbaarheid.

Het college en de huurdersvertegenwoordiging mogen op dit ‘bod’ reageren. Dit proces resulteert in prestatieafspraken voor het daaropvolgende jaar, die uiterlijk op 15 december openbaar worden. Het opstellen van prestatieafspraken is een intensief proces dat een groot deel van het jaar kan duren. Sommige corporaties (waaronder Havensteder) geven daarom de voorkeur aan tweejaarlijkse prestatieafspraken.

In Barendrecht zijn de woningcorporaties Patrimonium Barendrecht, Havensteder en Wooncompas actief. Tot in 2020 verhuurde ook Vestia woningen in Barendrecht. Als gevolg van de financiële problemen bij deze corporatie is dit bezit verkocht. 188 In deze paragraaf geeft de rekenkamer een algemeen beeld van de prestatieafspraken die de gemeente in de periode 2016-2021 maakte met Patrimonium en Havensteder. Met Wooncompas zijn geen prestatieafspraken gemaakt, aangezien deze corporatie tot voor kort slechts een vijftigtal woningen binnen de gemeentegrenzen verhuurde.

186 Zie voor meer toelichting: Minsterie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘Handreiking en vraagbaak prestatieafspraken’, 2021. 187 In het regeerakkoord van de coalitie Rutte 2 dat aan de Woningwet voorafging, staat het doebriel van dergelijke afspraken als volgt beschreven: “Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. […] Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten.” ‘Bruggen slaan. Regeerakkoord VVD – PvdA’, 29 oktober 2012, p. 32. 188 Zie voor een beschrijving van de financiële problemen: Verbraeken, H., ‘De vrije val van Vestia. Miljardendrama door hoogmoed en wanbeleid’. Business Contact: Amsterdam, 2014.

94

bouwen in balans

overlegstructuur De procedure om tot prestatieafspraken te komen is vastgelegd in artikel 43 en 44 van de Woningwet. Woningcorporaties dienen uiterlijk 1 juli een overzicht van hun voorgenomen bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid voor de komende vijf jaar te delen met het college en de huurdersvertegenwoordiging. Dit overzicht geldt als het ‘bod’ dat de gemeente beoordeelt. Dit proces mondt uit in prestatieafspraken die de corporatie uiterlijk op 15 december deelt met het college en de bewonersvertegenwoordiging. Eventuele geschillen kunnen de partijen voorleggen aan de minister van Wonen. 189 In de praktijk duurt het langer om tot prestatieafspraken te komen; een corporatiemedewerker gaf in een interview aan dat de voorbereidingen daarvoor in maart beginnen. Naast het proces dat resulteert in prestatieafspraken, is er gedurende het jaar ook meer contact tussen de corporatie en de gemeente; zo beschikken corporaties over veel kennis over de lokale woningmarkt. Corporaties dragen zo bij aan het inzicht over onderwerpen als woningvraag, leefbaarheid en verduurzaming. monitoring prestatieafspraken Monitoring van de prestatieafspraken is grotendeels belegd bij de corporaties waarmee de afspraken zijn opgesteld.

Zo heeft de rekenkamer van corporatie Havensteder een document ontvangen waarin de stand van de individuele prestatieafspraken wordt vermeld aan de hand van een stoplichtmodel of korte opmerkingen als ‘nog steeds actueel’ en ‘akkoord’. De monitor oogt niet als een strenge toets, maar als vinger aan de pols. De prestatieafspraken met Patrimonium bevatten beknopte afspraken over monitoring. Hiervoor zijn een ‘kerngroep’ en een ‘projectgroep’ opgericht die twee keer per jaar de voortgang beoordelen. 190 Uit een evaluatie in oktober 2018 bleek dat 80% van de 39 prestatieafspraken volgens planning verliep en 10% met extra inspanning alsnog haalbaar was. 10% van de afspraken dreigde niet gerealiseerd te worden. In 2019 was dat 15% procent van de afspraken. 191 Het is niet duidelijk welke afspraken niet gehaald worden en welke consequenties hieraan verbonden zijn omdat van dit overleg met het oog op de werkdruk geen notulen worden bijgehouden. 192 Een medewerker van de gemeente geeft aan dat bij niet-gehaalde afspraken in overleg een oplossing wordt gezocht. afspraken over behoud Vestia-voorraad De woningcorporatie Vestia, die in 2012 in financiële problemen raakte, beheerde tot voor kort enkele honderden sociale huurwoningen in Barendrecht. 193 De sanering van

189 Hiervoor is de Adviescommissie geschilbeslechting prestatieafspraken Woningwet in het leven geroepen. Deze brengt advies uit aan de minister van Wonen, die op basis daarvan een bindende uitspraak doet. 190 Zie bijvoorbeeld: Patrimonium Barendrecht, Bewonersraad, Gemeente Barendrecht, ‘Prestatieafspraken 2020’, 29 januari 2020, p. 2. 191 Patrimonium Barendrecht, Bewonersraad, Gemeente Barendrecht, ‘Prestatieafspraken 2019’, p 4. 192 Interview medewerker gemeente. 193 Eind 2020 nam Patrimonium ook 61 woningen over van corporatie Mooiland. Deze zijn hier buiten beschouwing gelaten omdat hierover geen prestatieafspraken zijn gemaakt. Zie: https://www.mooiland.nl/actueel/actueel-nieuws/nieuwsbericht/patrimonium-neemt-61-woningen-mooiland-over.

95

bouwen in balans

deze corporatie gaat echter gepaard met grootschalige verkoop van woningen. 194 Het behoud van deze woningen voor de sociale sector gold zowel binnen Barendrecht, als bij de provincie en de landelijke overheid als prioriteit. Zonder deze woningen dreigde het aantal sociale huurwoningen als gevolg van liberalisatie namelijk te dalen in plaats van te stijgen, zoals afgesproken in het Regioakkoord. 195 Ook in de prestatieafspraken van 2020 streefden de gemeente en corporaties ernaar deze woningen voor het sociale segment te behouden. De gemeente Barendrecht trok in dit dossier ook op met vijf andere gemeenten waar Vestia een groot deel van de voorraad wilde verkopen. Zij tekenden bezwaar aan bij de Autoriteit Woningcorporaties en stapten, zonder succes, naar de rechter. Ook schreven ze een brief aan de minister van BZK en traden in een gesprek met Tweede Kamerleden. De minister stelde een ‘bestuurlijk regisseur’ aan met als opdracht een oplossing te vinden voor dit vraagstuk. 196 Dit resulteerde erin dat de drie andere Barendrechtse corporaties eind 2020 gezamenlijk de woningenportefeuille van Vestia overnamen. In 2021 is het corporatiebezit binnen de gemeente als volgt verdeeld: 197 tabel 5-1: verdeling sociale huurwoningen per corporatie in Barendrecht totaal 2020

waarvan Vestia

Patrimonium

2.764

184

Havensteder

858

344

Wooncompas

468

413

totaal

4.090

941

bron: Patrimonium Barendrecht, ‘Bestuursverslag en jaarrekening 2020’, 2021, p. 19; Wooncompas, jaarverslag 2020, 2021, p. 76; Stichting Havensteder, ‘Jaarstukken 2020’, 2021, p. 31.

afspraken nieuwbouw Prestatieafspraken over nieuwbouw waren er in de onderzochte periode vooral met Patrimonium. Jaarlijks bekrachtigt de gemeente in de afspraken het “eerste voorkeursrecht” bij toekomstige sociale nieuwbouwprojecten in Barendrecht. Havensteder had in de onderzochte periode geen aandeel in nieuwbouwprojecten binnen de gemeente. Momenteel lopen er wel gesprekken over een bijdrage aan de nieuwbouw in de Stationstuinen. In de prestatieafspraken over 2021-2022 is de voorkeur voor eengezinswoningen opgenomen. Deze afspraak is gemaakt als tegenprestatie voor het feit dat Havensteder de streefhuren verlaagt om aan de afspraken uit het Regioakkoord te kunnen voldoen. 194 In tien jaar tijd verkocht Vestia in totaal 24.000 woningen met als doel financieel gezond te worden Vestia, ‘Naar een structurele oplossing voor Vestia’, 8 januari 2021, p. 15. 195 Zo waarschuwde de provincie dat de mogelijke liberalisatie van de Vestia-woningen zou resulteren in een daling van de sociale voorraad van 24% in 2017 naar 21% in 2030, een afname van 351 woningen. Zie: Gedeputeerde Staten, brief aan Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam ‘Beoordeling proces passend aanbod sociale voorraad Rotterdamse regio’, 19 maart 2019.

196 Het proces rond de verkoop van de Vestia-voorraad is beschreven in twee raadsbrieven: Wethouder Wonen, raadsbrief ‘Ontwikkelingen Vestia’, 29 mei 2019 en Wethouder Wonen, raadsbrief ‘Ontwikkelingen Vestia’, 15 oktober 2019. De bestuurlijk regisseur leverde in 2020 een eindrapportage op: Hamit Karakus, ‘Rapportage bestuurlijk regisseur inzake Vestiagemeenten’, april 2020. 197 Interviews medewerkers woningcorporaties.

96

bouwen in balans

De afspraken met Patrimonium over sociale nieuwbouw werden in de onderzochte periode uitgebreider en concreter. Waar de afspraken aanvankelijk geen doelstellingen vermeldden, worden deze inmiddels voorzien van streefaantallen en concrete nieuwbouwlocaties. Ter illustratie toont het onderstaande kader een prestatieafspraak over nieuwbouw van sociale huurwoningen uit 2017 en 2021.

vergelijking prestatieafspraken Patrimonium m.b.t. uitbreiding woningvoorraad Prestatieafspraken 2017 Zo nodig toevoegen van sociale huurwoningen om de druk te verkleinen. Prestatieafspraken 2021 Patrimonium voegt de komende jaren woningen toe aan haar woningvoorraad, waarbij de aandacht uitgaat naar: a Realisatie van de nieuwbouwprojecten: • Botterlocatie, 34 appartementen; • Mr. Lohmanstraat, 93 appartementen; • Talmaweg, 20 grondgebonden woningen; b Participatie in de ontwikkeling van de Stationstuinen; c Herontwikkeling 88 woningen Zeeheldenwijk; d Mogelijkheden verkennen om woningen aan de woningvoorraad toe te voegen, bijvoorbeeld door aankoop; e In kaart brengen van mogelijke herontwikkelingslocaties; f Samenwerkingsovereenkomsten met gemeente over aanvullende inbreidings- / herontwikkeling locaties sluiten; • Wanneer: 2021 e.v. • Trekker: Manager Vastgoed Gemeente verleent medewerking aan de voorbereidingen van mogelijke herontwikkelingsprojecten van Patrimonium (onder meer de Lekstraat). • Wanneer: 2021 e.v. • Trekker: Betrokken projectleiders

Uit woordkeuzen spreekt ook verandering in de verantwoordelijkheden van de beide partijen. Waar de prestatieafspraken in 2018 vermeldden dat Patrimonium de mogelijkheid onderzoekt om meer sociale huurwoningen toe te voegen om de druk op de sociale voorraad te verkleinen, is dit vanaf 2019 de verantwoordelijkheid van “Patrimonium en de gemeente Barendrecht”. De gemeente zegde daarbij toe op zoek te gaan naar nieuwbouwlocaties en daarvoor een “globale scan” van “circa 30 kleine binnenstedelijke locaties” uit te voeren. De rekenkamer constateert dat er sprake lijkt te zijn van een toegenomen urgentiebesef bij de gemeente ten aanzien van sociale nieuwbouw, mogelijk als gevolg van de afspraken die hiervoor binnen de regio en met de provincie zijn gemaakt. afspraken beschikbaarheid De prestatieafspraken met Patrimonium bevatten jaarlijks hernieuwde afspraken over matiging van het huurbeleid en het voornemen om de doelgroep “zoveel mogelijk” te ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging. De prestatieafspraken met Patrimonium vermelden sinds 2017 jaarlijks dat de corporatie geen sociale huurwoningen verkoopt. 97

bouwen in balans

Liberalisatie van huurwoningen is geen onderwerp van afspraken. Ook Havensteder zegde toe geen woningen te liberaliseren of te verkopen. In 2020 en 2021 zegde de gemeente in prestatieafspraken met zowel Patrimonium als Havensteder toe het aanbod vrij sector huurwoningen te verhogen. Tot slot bevestigen de partijen jaarlijks het streven om passend toe te wijzen. De Woningwet schrijft voor dat corporaties minimaal 95% van de huishoudens in de primaire doelgroep een huurwoning onder de huurtoeslaggrens moeten toewijzen (zie paragraaf 4-2-2). Uit gegevens van OBI blijkt dat dit niet gehaald wordt: in 2015 werd 89% van de woningen tot de huurtoeslaggrens verhuurd aan een woningzoekende uit de primaire doelgroep, in 2020 was dit 88%. 198 Tegelijkertijd daalden de slaagkansen van de primaire doelgroep van 2,3% in 2016 naar 0,6% in 2020 (zie tabel 3-6). Recent verwijzen de prestatieafspraken ook naar de regionale doelstelling uit 2019, die voorschrijft dat 75% van de vrijgekomen woningen in de gehele sociale corporatievoorraad wordt toegewezen aan de primaire doelgroep. Dit streven is vooralsnog niet gehaald: in 2020 behoorde 53% van de woningzoekenden die een sociale huurwoning vonden tot de primaire doelgroep. Daarentegen behoorde 39% van de huishoudens die een sociale huurwoning vond tot de secundaire doelgroep, het hoogste percentage binnen de regio.

199 In 2019 merkte OBI op dat 41% van de geslaagden in Barendrecht tot de secundaire groep behoorde, een percentage dat “bijzonder sterk afwijkt van het regiogemiddelde van 22%”, terwijl het percentage geslaagden uit de primaire doelgroep juist “bijzonder laag” was. 200 Er zijn geen afspraken gemaakt over vervolgstappen, indien dit percentage niet gehaald wordt. afspraken woonruimtebemiddeling In de prestatieafspraken besteden de beide partijen beperkte aandacht aan de mogelijkheid om woningen te labelen op basis van de Verordening woonruimtebemiddeling (zie paragraaf 4-2-3). • De afspraken met Patrimonium vermelden de terugkerende afspraak om maximaal 5% van de woningen te reserveren voor mensen met een beperking. • Patrimonium en de gemeente spreken jaarlijks af om maximaal 20% van de woningen te reserveren voor vergunninghouders. Havensteder diende in 2019 en 2020 voldoende woningen te leveren voor 1/8 deel van de taakstelling van de gemeente. • Patrimonium en gemeente spreken af om “lokaal maatwerk” (d.w.z. voorrang bij lokale binding) toe te passen. In 2017 was de afspraak om dit bij 25% van de woningtoewijzingen te doen, daarna is dit percentage losgelaten. • Havensteder zegt jaarlijks toe om maximaal zes woningen met minimaal vijf kamers onder de bovenste aftoppingsgrens met voorrang aan te bieden aan gezinnen van minimaal vijf personen. gelabelde woningen

198 Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015’, september 2016, p. 30 en OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 27 mei 2021, p. 19 en 21. 199 Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 27 mei 2021, p. 19. 200 Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’ 27 mei 2021, p. 14.

98

bouwen in balans