Bijlage Kostenverhaal Barendrecht.pdf

Te verhalen investering per categorie

Financiële bijdrage (afgerond)

Eenheid

Wonen Sociale huur

€

1,06 mln.

€

700

Per woning

Betaalbare koop < € 405.000

€

0,00 mln.

€

1.200

Per woning

Middeldure huur en koop

€

1,80 mln.

€

1.300

Per woning

Dure koop of dure huur

€

3,33 mln.

€

1.700

Per woning

Overige functies

€

0,02 mln.

€

1

Per m² uitgeefbaar

32

Onderstaand zijn de te doorlopen stappen in één figuur weergegeven. STAP 1 Bepalen investeringsopgave

STAP 2 Toerekenen investeringen aan bestaand en nieuw gebied op investeringsniveau op basis van vastgoedwaarde/profijt

STAP 3 Bepalen % vastgoedwaarde per (sub) categorie

Status investeringen

% meenemen in berekening

Netto investeringsbedrag

Gerealiseerd

€

2,2 mln

100%

€

2,2 mln.

Hard

€

11,7 mln

100%

€

11,7 mln.

Zacht

€

8,9 mln

75%

€

6,7 mln.

Ambitie

€

25,5 mln

50%

€

12,7 mln.

Totaal

€

48,3 mln

€

33,3 mln.

% verdeling

Vastgoedwaarde

Aandeel investeringsopgave

Bestaand gebied

WOZ-waarde bestaand gebied

€

9.487.034.676 mln.

81%

€

27,1 mln.

Nieuw gebied

Vastgoedwaarde ontwikkelopgave

€

2.173.813.720 mln.

19%

€

6,2 mln.

Gemeente

Totale vastgoedwaarde

€ 11.660.848.396 mln.

100%

€

33,3 mln.

Wonen

Woningen in ontwikkelopgave

Vastgoedwaarde per woning

Totale vastgoedwaarde

Afslag i.v.m. status

Aantal t.b.v berekening

% Vastgoedwaarde van het nieuw gebied

1.732

160

1.572

€

237.000

€

372.564.000

17%

2

0

2

€

405.000

€

810.000

0%

Midden dure huur en koop

1.548

150

1.398

€

450.000

€

629.100.000

29%

Dure koop of dure huur

2.152

211

1.941

€

600.000

€

1.164.600.000

54%

Totaal aantal woningen

5.434

521

4.913

€

2.167.074.000

Sociale huur Betaalbare koop < € 390.000

Overig

Aantal m2 overige

Grondwaarde per m2 gemiddeld

Bedrijventerrein

18.118

0

18.118

€

340

€

6.160.120

0%

Maatschappelijk

2.898

0

2.898

€

200

€

579.600

0%

€

2.173.813.720

100%

Totaal vastgoedwaarde ontwikkelopgave

STAP 4 Bepalen bijdrage per (sub)categorie

Netto investeringsopgave

% Vastgoedwaarde

Aandeel investeringsopgave nieuw gebied

Investering per (sub)categorie

Aantal woningen/m2 uitgeef baar

Financiele bijdrage (afgerond)

Eenheid

Wonen Sociale huur Betaalbare koop < € 405.000 Middeldure huur en koop Dure koop of dure huur Overige functies Totaal nieuw gebied

6,1 mln.

X

17%

€

1,06 mln.

1.572

€

700

Per woning

0%

€

0,00 mln.

2

€

1.200

Per woning

29%

€

1,80 mln.

1.398

€

1.300

Per woning

54%

€

3,33 mln.

1.941

€

1.700

Per woning

0%

€

0,02 mln.

21.016

100%

€

6,2 mln

Per woning €

1

Per m² uitgeefbaar

33

BIJLAGE

VI

Verevening sociale woningbouw

Inleiding

Verzoek initiatiefnemer om te mogen afwijken

Het college heeft op 14 mei 2024 het Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht vastgesteld. Dit omgevingsprogramma is het kader om de woningbouwprogrammering in Barendrecht beter af te stemmen op de woonbehoeften van de inwoners van de gemeente. Hierbij is sociale woningbouw en betaalbaar wonen een belangrijk thema. Het omgevingsprogramma kent dan ook een verdeling van het woningbouwprogramma op basis van woningprijscategorieën27. Voor de woningen die zijn vastgelegd in het Geactualiseerde Regioakkoord uit 2023 is de verdeling: 30% sociaal, 30% middelduur en 40% duur . Voor de toevoeging van woningen bovenop het regioakkoord hanteert de gemeente Barendrecht de navolgende uitgangspunten: • Streven naar 30% sociale huur28 op de totale woningvoorraad; • Van alle nieuwbouw is het streven dat 2/3 betaalbaar29 is; • Van alle nieuwbouw is tenminste 30% sociaal.

De initiatiefnemer kan het college verzoeken om af te wijken. De initiatiefnemer wil op zijn woningbouwplan minder sociale huurwoningen realiseren, waarmee de initiatiefnemer niet voldoet aan de vereiste van 30% sociale huur in zijn plan. Een verzoek van de initiatiefnemer om te mogen afwijken gebeurt altijd schriftelijk. De initiatiefnemer onderbouwt in zijn schriftelijke verzoek wat de reden is of redenen zijn om af te wijken. Denk hierbij aan argumenten op het gebied van ruimtelijke inpassing, goede ruimtelijke ordening of de haalbaarheid en exploiteerbaarheid van de sociale huurwoningen in het nieuwbouwplan.

Het Omgevingsprogramma Wonen gaat er dus van uit dat de gemeente een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad binnen haar gemeente wil bereiken. Daarom moet nieuwbouw (binnen het regioakkoord en woningen die daarbovenop worden gerealiseerd) voldoen aan het uitgangspunt dat ieder nieuw plan tenminste 30% sociale huurwoningen toevoegt. Alle initiatieven moeten dus voldoen aan de kaders van het Omgevingsprogramma Wonen. De gemeente heeft niet gekozen om vooraf en via de publiekrechtelijke regels van de Ow compensatiemogelijkheden te waarborgen door beoogde compensatielocatie(s) en de hieruit voortvloeiende verevening in haar omgevingsvisie of een programma vast te leggen. De gemeente legt een eventuele afwijking van de woningbouwverdeling in een nieuwbouwplan op een privaatrechtelijke wijze vast, nadat het college een positief besluit heeft genomen op een uitdrukkelijk schriftelijk verzoek van de initiatiefnemer.

Afwijken van 30% sociale huur Een initiatiefnemer kan goede redenen hebben om voor een specifiek woningbouwplan minder sociale huurwoningen te realiseren. De initiatiefnemer wil of kan niet voldoen aan de uitgangspunten van de verdeling van de woningprijscategorieën uit het Omgevingsprogramma Wonen. De initiatiefnemer wil hiervan dus afwijken.

Na ontvangst neemt het college een beargumenteerd besluit. Indien het college besluit om mee te werken aan het verzoek om minder sociale huurwoningen te realiseren dan de in de Omgevingsprogramma Wonen vastgelegde 30%, verbindt het college aan dit besluit randvoorwaarden. Het besluit kan bestaan uit het toestaan van afwijking door fysieke verevening of een afwijking met het storten van een compensatiebedrag in het vereveningsfonds sociale woningbouw.

Afwijking door fysieke verevening De initiatiefnemer zorgt dat het totale woningbouwprogramma op meerdere locaties in totaal voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Voor alle locaties tezamen geldt dat tenminste 30% van de woningen sociale huurwoningen zijn. De initiatiefnemer doet aan het college het voorstel om op de alternatieve locatie(s) het tekort van de sociale huurwoningen in zijn nieuwbouwplan te compenseren. Als het college hiermee instemt, wordt in de anterieure overeenkomst(en) gewaarborgd dat het tekort van de sociale huurwoningen in het nieuwbouwplan ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt op de compensatielocatie. De gemeente neemt in de anterieure overeenkomst hiervoor bepalingen op, zoals de termijn waarbinnen de compensatielocatie gerealiseerd wordt, het stellen van een financiële zekerheid in de vorm van een bankgarantie en boetebepalingen bij het niet nakomen (niet realiseren van de sociale huurwoningen) van de afspraken.

Deze beleidsregel is niet van toepassing op tijdelijke mantelzorgwoningen en splitsing van woningen.

27 De categorie dure koop is onderverdeeld in een prijssegment tot € 1,0 mln en boven € 1,0 mln) om de bandbreedte binnen het tarief te normaliseren. 28 De woningprijscategorie voor sociale huur ligt vast in het Omgevingsprogramma Wonen. 29 De woningprijscategorie voor betaalbare woningen ligt vast in het Omgevingsprogramma Wonen.

34

Afwijking met het storten van een compensatiebedrag in het vereveningsfonds sociale woningbouw Het vereveningsfonds is een instrument om verevening tussen locaties mogelijk te maken. De initiatieven die te weinig sociale huurwoningen realiseren, storten een compensatiebedrag in het vereveningsfonds. De gemeente neemt daarmee de plicht over om te blijven voldoen aan het uitgangspunt van het Omgevingsprogramma Wonen om te streven naar 30% sociaal op de totale woningvoorraad. Hiervoor zet zij het vereveningsfonds in om te stimuleren dat particulieren initiatieven extra sociale huurwoningen realiseren bovenop de verplichte 30% sociaal. Ook kan het vereveningsfonds worden ingezet voor gemeentelijke grondexploitaties of plannen van toegelaten instellingen die meer sociale woningen realiseren dan de ondergrens van 30% sociaal. Met het vereveningsfonds heeft het college een sturingsinstrument dat zorgt dat er voldoende sociale huurwoningen worden gebouwd. Het vereveningsfonds is een bestemmingsreserve. De ontvangen stortingen zet de gemeente alleen in om extra sociale huurwoningen te realiseren zoals beschreven in deze beleidslijn.

Verzoek van een initiatiefnemer Als een initiatiefnemer niet zelf op een andere locatie het tekort aan woningen fysiek kan compenseren, dan kan de initiatiefnemer het college schriftelijk verzoeken om voor zijn nieuwbouwplan te mogen afwijken van het woningbouwprogramma uit het Omgevingsprogramma Wonen. Daarbij verzoekt de initiatiefnemer het college schriftelijk om een storting in het vereveningsfonds te mogen doen overeenkomstig de kaders en bedragen van deze beleidsnota. De gemeente kan dan zorgen voor de compensatie van de sociale huurwoningen op een nader te bepalen locatie in de toekomst. Het college bepaalt of het wil meewerken aan het verzoek en onderbouwt dit besluit.

Prijssegment30 grondgebonden woningen

Tarief

Betaalbare koop

€

59.500

Middeldure huur- en koopwoning

€

100.500

Dure huur- en koopwoning (tot € 1,0 mln)

€

156.500

Dure huur- en koopwoning (> € 1,0 mln)

€

289.000

Prijssegment31 appartementen

Tarief

Betaalbare koop

€

49.000

Middeldure huur- en koopwoning

€

64.000

Dure huur- en koopwoning

€

106.000

De initiatiefnemer doet de storting in het vereveningsfonds voordat de planologische procedure start of overlegt een bankgarantie wanneer de gemeente bij wijze van uitzondering instemt met een betaling in termijnen. In het voorkomende geval dat een planologische wijziging niet vastgesteld of onherroepelijk wordt en er dus geen woningbouwplan komt, dan vervalt de verplichting om de storting te doen. Er worden dan geen woningen toegevoegd en er ontstaat dan geen tekort aan sociale huurwoningen.

Stortingen in het vereveningsfonds sociale woningbouw

Uitkeringen uit het vereveningsfonds

De hoogte van de storting is afhankelijk van de woningen die gerealiseerd worden in plaats van de sociale huurwoningen. De tarieven zijn bepaald door het verschil in grondwaarde van de verschillende woningcategorieën. De grondwaarde van een sociale huurwoning is namelijk lager dan die van de andere prijssegmenten. De initiatiefnemer kan dus met een initiatief met minder sociale huurwoningen en meer woningen in de andere prijssegmenten een hogere grondwaarde realiseren. Bij het bepalen van de hoogte van de storting wordt het aantal sociale huurwoningen gecompenseerd met het hoogste prijssegment.

Het college kan besluiten om middelen in te zetten bij initiatieven waar één of meerdere extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd bovenop het minimum van 30% sociaal uit het Omgevingsprogramma Wonen. De uitkering is net als de storting afhankelijk van de woningen die niet gerealiseerd worden in plaats van de sociale huurwoningen. Daarbij wordt een toets gedaan of het woningbouwprogramma conform het Omgevingsprogramma Wonen mogelijk zou zijn op de ontwikkellocatie. Met andere woorden, een locatie moet ook van voldoende omvang zijn om het programma vanuit het ‘Omgevingsprogramma Wonen’ te faciliteren. Het is een compensatie voor de lagere grondwaarde. De hoogte van de uitkering is gemaximeerd tot het verlies op de grondexploitatie, cq businesscase. Er mag geen sprake zijn van staatsteun. Het toekennen van een uitkering is een bevoegdheid van het college en hiervoor is een collegebesluit nodig.

De gemeente hanteert de onderstaande normatieve tarieven. Deze tarieven gelden totdat het college ze actualiseert. Het college doet dit periodiek. In bijlage VII staan een aantal voorbeelden.

30 De categorie dure koop is onderverdeeld in een prijssegment tot € 1,0 mln en boven € 1,0 mln) om de bandbreedte binnen het tarief te normaliseren. 31 Er wordt voor appartementen een apart tarief aangehouden omdat de grondprijzen op een lager niveau liggen dan grondgebonden woningen

35

UITGANGSPUNT Omgevingsprogramma Wonen Barendrecht Het initiatief voorziet in voldoende sociale huurwoningen.

AFWIJKING Fysieke verevening

Vereveningsfonds sociale woningbouw

Financieel niet haalbaar

Twee of meerdere initiatieven voorzien samen in voldoende sociale huurwoningen.

Initiatief voorziet niet in voldoende sociale huurwoningen. Initiatiefnemer verzoekt het college om te mogen afwijken en een storting te doen in het vereveningsfonds sociale woningbouw. Het verzoek bevat de reden of redenen om af te wijken.

Initiatief voorziet niet in voldoende sociale huurwoningen. Initiatiefnemer verzoekt het college om te mogen afwijken zonder een storting te doen in het vereveningsfonds sociale woningbouw. Het verzoek bevat een objectieve onderbouwing van een taxateur dat het initiatief financieel niet haalbaar is om voldoende sociale huurwoningen te realiseren.

Collegebesluit instemming fysieke verevening.

Collegebesluit instemming afwijking omgevingsprogramma wonen en storting.

Collegebesluit instemming afwijking omgevingsprogramma wonen zonder of met een lagere storting.

Met de anterieure overeenkomsten borgt het college dat er voldoende sociale huurwoningen gebouwd worden.

Storting in het vereveningsfonds sociale woningbouw: Met de anterieure overeenkomst borgt het college dat de initiatiefnemer een storting doet in het vereveningsfonds sociale woningbouw.

Het college zorgt voor compensatie door op een compensatielocatie extra sociale huurwoningen te realiseren.

Het college zorgt voor compensatie door op een compensatielocatie extra sociale huurwoningen te realiseren.

Collegebesluit instemming compensatielocatie.

Uitkering uit het vereveningsfonds sociale woningbouw: Op een compensatielocatie worden extra sociale huurwoningen toegevoegd en initiatiefnemer ontvangt een uitkering uit het vereveningsfonds sociale woningbouw.

Figuur 5 Evenwichtige woningvoorraad: uitgangspunt en afwijkingsmogelijkheden 36

De uitkering uit het vereveningsfonds kan concreet worden ingezet voor: 1. Dekking van het tekort in gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van de realisatie van meer sociale woningen boven de 30%. 2. Particuliere initiatieven die meer dan 30% sociaal realiseren waardoor de grondexploitatie/ businesscase een tekort heeft. 3. Initiatieven van toegelaten instellingen die voor eigen rekening en risico meer dan 30% sociale woningen realiseren op gronden/vastgoed (niet zijnde door gemeente uitgegeven gronden) die zij risicodragend voor die doeleinden hebben aangekocht.

Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt een lagere of geen storting in het vereveningsfonds kan overeenkomen. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd collegebesluit.

Evaluatie Het college evalueert periodiek de regeling verevening sociale woningbouw. De eerste evaluatie vindt plaats één jaar na vaststelling van de regeling verevening sociale woningbouw.

Een uitkering uit het vereveningsfonds is alleen aan de orde als er voldoende middelen in het fonds zitten en de sociale huurwoningen verhuurd worden door een toegelaten instelling waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft. De betaling vindt plaats na oplevering van de sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen, dus als de woningen gereed gemeld zijn.

Overgangsregeling en inwerkingtreding De regeling verevening sociale woningbouw geldt vanaf 1 januari 2025 voor alle nieuwe initiatieven. De regeling geldt niet voor reeds gesloten anterieure overeenkomsten.

Hardheidsclausule De hoofdregel is dat indien het college besluit mee te werken aan het verzoek van de initiatiefnemer om af te wijken van het aandeel sociaal uit het Omgevingsprogramma Wonen zij van de initiatiefnemer een storting in het vereveningsfonds verlangt op basis van de tarieven uit deze nota. Het college kan in uitzonderlijke situaties hiervan gemotiveerd afwijken. Dit kan als het initiatief voldoet aan de onderstaande voorwaarden: 1. Het initiatief heeft een maatschappelijke meerwaarde. Onder maatschappelijke meerwaarde wordt verstaan dat het initiatief een belangrijke invulling geeft aan de ambities van de gemeente met betrekking tot bijvoorbeeld de leefbaarheid, veiligheid, kwalitatieve verbetering maatschappelijke cohesie van de omgeving, én; 2. De initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een onafhankelijke ter zake deskundige kan aantonen dat het initiatief financieel niet haalbaar is als de storting in het vereveningsfonds gedaan moet worden. De gemeente toetst de bevindingen van de onafhankelijke ter zake deskundige en kan besluiten een eigen deskundige in te schakelen. Als blijkt dat de onderbouwing van de initiatiefnemer te rechtvaardigen is, wordt het college hierover positief geadviseerd.

37

BIJLAGE

VII

Voorbeelden van een storting in het vereveningsfonds sociale woningbouw – grondgebonden woningen Hierna volgt een aantal voorbeelden van de berekening van de storting in het vereveningsfonds voor grondgebonden woningen.

Berekening afdracht aan vereveningsfonds

Woningbouwprogramma Initiatief

Sociale huur Betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop tot € 1,0 mln Dure huur en koop > € 1,0 mln TOTAAL

1 1

0,3 0,3 0,2 0,1 0,1 1,0

1 2 2 5

30% 30% 20% 14% 6% 100%

30% 30% 20% 14% 6% 100%

-1,2 0,8 -0,8 1,4 -0,2 -

-30% -10% 20% 26% -6% 0%

9,0 9,0 6,0 4,2 1,8 30,0

€ - € 0,2 € 1,3 € - € 1,5 €

-30% 20% -20% 36% -6% 0%

Bijdrage

€ - € - € 1,2 € - € 1,2 €

Verschil -9,0 1,0 4,0 5,8 -1,8 -

187.800 187.800

Sociale huur Aantal

30% 30% 20% 14% 6% 100%

20.100 203.450 223.550

Sociale huur

Woonvisie

0% 33% 33% 33% 0% 100%

17.850 17.850

Bijdrage

Aantal

Woningbouwprogramma 10 10 10 30

-1,5 -0,5 1,0 1,3 -0,3 -

Verschil

1,2 1,2 0,8 0,6 0,2 4,0

Initiatief

€ 0,3 € - € - € - € 0,3 €

Sociale huur

Woonvisie

0% 50% 0% 50% 0% 100%

Berekening afdracht aan vereveningsfonds

-30% 70% -20% -14% -6% 0%

Bijdrage

Aantal

Woningbouwprogramma 2 2 4

-0,3 0,7 -0,2 -0,1 -0,1 -0,0

Verschil

1,5 1,5 1,0 0,7 0,3 5,0

Initiatief

Sociale huur Betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop tot € 1,0 mln Dure huur en koop > € 1,0 mln TOTAAL

30% 30% 20% 14% 6% 100%

Woonvisie

0% 20% 40% 40% 0% 100%

Berekening afdracht aan vereveningsfonds Sociale huur Betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop tot € 1,0 mln Dure huur en koop > € 1,0 mln TOTAAL

Aantal

Woningbouwprogramma Initiatief

Sociale huur Betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop tot € 1,0 mln Dure huur en koop > € 1,0 mln TOTAAL

Sociale huur

Woonvisie

0% 100% 0% 0% 0% 100%

Berekening afdracht aan vereveningsfonds

Verschil

-30% 3% 13% 19% -6% 0%

Bijdrage

€ - € 3,2 € 5,8 € - € 1,2 €

321.600 907.700 1.229.300 38

BIJLAGE

VIII

Voorbeelden van een storting in het vereveningsfonds sociale woningbouw – appartementen Hierna volgt een aantal voorbeelden van de berekening van de storting in het vereveningsfonds voor appartementen.

Berekening afdracht aan vereveningsfonds

Woningbouwprogramma Initiatief

Sociale huur Betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop TOTAAL

10 10

3,0 3,0 2,0 2,0 10,0

5 5 10

-3,0 -3,0 -2,0 0,8 -

Berekening afdracht aan vereveningsfonds

30% 30% 20% 20% 100%

-3,0 -3,0 3,0 3,0 -

30% 30% 20% 20% 100%

-4,5 5,5 -3,0 2,0 -

9,0 9,0 6,0 6,0 30,0

€ - € - € 3,0 € 3,0 €

-30% 37% -20% 13% 0%

Bijdrage

€ 2,5 € - € 2,0 € 4,5 €

Verschil -9,0 1,0 4,0 4,0 -

122.500 212.000 334.500

Sociale huur Aantal

30% 30% 20% 20% 100%

318.000 318.000

Sociale huur

Woonvisie

0% 33% 33% 33% 100%

318.000 318.000

Bijdrage

Aantal

Woningbouwprogramma 10 10 10 30

-30% -30% 30% 30% 0%

Verschil

4,5 4,5 3,0 3,0 15,0

Initiatief

€ - € - € 3,0 € 3,0 €

Sociale huur

Woonvisie

0% 67% 0% 33% 100%

Bijdrage

Aantal

Woningbouwprogramma 10 5 15

-30% -30% -20% 80% 0%

Verschil

3,0 3,0 2,0 2,0 10,0

Initiatief

Sociale huur Betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop TOTAAL

30% 30% 20% 20% 100%

Woonvisie

0% 0% 50% 50% 100%

Berekening afdracht aan vereveningsfonds Sociale huur Betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop TOTAAL

Aantal

Woningbouwprogramma Initiatief

Sociale huur Betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop TOTAAL

Sociale huur

Woonvisie

0% 0% 0% 100% 100%

Berekening afdracht aan vereveningsfonds

Verschil

-30% 3% 13% 13% 0%

Bijdrage

€ 1,0 € 4,0 € 4,0 € 9,0 €

49.000 256.000 424.000 729.000

39

40